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APPROFONDIMENTI E PROCEDURE
LE RECENTI NOVITÀ
IN TEMA DI CONTRATTI
DI LOCAZIONE
A cura di
Piercarlo Bausola
Dottore Commercialista
in Torino
Il nuovo Modello RLI
(Registrazione
Locazione Immobili)
per la registrazione
dei contratti di
locazione
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Dall’introduzione del nuovo Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione, alla riduzione dell’aliquota di cedolare secca prevista dal
“Piano casa”, numerose sono le novità in tema di locazioni in questa prima parte del 2014. Dal 1° aprile 2014 è infatti obbligatorio l’utilizzo
del nuovo Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione, in
sostituzione del modulo cartaceo “Mod. 69”, precedentemente in uso. Il
D.L. 47/2014, il cosiddetto “Piano Casa” ha inoltre operato modifiche importanti al regime di tassazione sostitutiva dei redditi da locazione, noto
come cedolare secca. Novità, inoltre, anche sul fronte dei versamenti: è
entrato di recente in utilizzo il Modello F24-ELIDE. Di tali novità si occupa
il presente contributo, tratteggiandone gli elementi salienti.
Dal 1° di aprile 2014 è stato definitivamente “pensionato” il vecchio modulo cartaceo “Mod. 69” (che era stato
approvato con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate
del 07/04/ 2011), per la registrazione dei contratti di affitto e di locazione di immobili.
A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013), con provvedimento 2970/2014 del 10/01/2014,
è infatti stato approvato il nuovo Modello RLI (Registrazione Locazione
Immobili), da utilizzarsi per tutti gli adempimenti fiscali legati ai contratti di locazione e affitto di immobili, quali registrazione, proroga, cessione, risoluzione.
Il nuovo Modello RLI è da utilizzarsi, oltre che per la comunicazione dei
dati catastali degli immobili concessi in locazione, anche per l’opzione
o la revoca del regime di cedolare secca e sostituisce, oltre al citato
Mod. 69, anche i modelli telematici SIRIA, IRIS e RR.
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Le recenti novità
in tema di contratti di locazione
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Decorrenza di
utilizzo
Modalità di
presentazione
Il Modello RLI è utilizzabile sin dal 3 febbraio scorso, ma sino al 31
marzo 2014 è stato previsto un periodo transitorio, nel quale è stata
concessa la possibilità di continuare ad utilizzare, alternativamente, sia
il vecchio Modello 69, che il nuovo RLI, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, per eventuali proroghe,
cessioni e risoluzioni, per l’esercizio dell’opzione o della revoca della
cedolare secca.
Dal 1° aprile 2014 è invece obbligatorio l’utilizzo del nuovo Modello
RLI.
Una differenza sostanziale rispetto alla vecchia procedura, che richiedeva la diretta presentazione agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate, è
che il nuovo RLI è un Modello informatico.
Esso infatti va presentato:
- in via telematica direttamente, attraverso una procedura on-line,
resa disponibile dall’Amministrazione oppure tramite un intermediario abilitato (ad esempio uno studio professionale);
- mediante presentazione diretta presso gli sportelli dell’Agenzia
delle Entrate, che provvederanno all’informatizzazione della presentazione.
È infatti possibile scaricare gratuitamente il Modello dal sito internet
dell’Agenzia www.agenziaentrate.gov.it.
Utilizzo e procedura
Come si è accennato, il nuovo Modello RLI è utilizzabile per assolvere
tutti gli adempimenti fiscali connessi alla registrazione dei contratti di locazione o di affitto di immobili, in sostituzione del vecchio “Modello 69”.
In particolare, con il Modello RLI, sarà possibile esperire i seguenti
adempimenti:
- registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili;
- proroghe, cessioni e risoluzioni dei medesimi;
- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, co. 15 del
D.L. 31/05/2010, n. 78;
- esercizio oppure revoca dell’opzione della cedolare secca;
- denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai
comodati fittizi.
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Sino all’introduzione del Modello RLI, erano previste le seguenti procedure per la registrazione dei contratti di locazione:
- Modello 69: valido per tutte le tipologie di contratti, sia regime
ordinario che regime della cedolare secca; l’utilizzo avveniva nei
casi di registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate;
- Modello SIRIA: procedura per la registrazione telematica dei
contratti soggetti a cedolare secca;
- Modello IRIS: procedura per la registrazione telematica dei
contratti di locazione a regime ordinario;
- Modello RR - Elenco contratti: procedura per la registrazione su supporto cartaceo di più di un contratto.
A partire dal 3 febbraio scorso e fino al 31 marzo, è quindi stato possibile scegliere alternativamente una delle vecchie procedure o la presentazione del nuovo Modello RLI.
Dal 1° di aprile 2014 è invece obbligatorio l’utilizzo del nuovo Modello, mediante presentazione diretta attraverso la procedura on-line o
tramite un intermediario abilitato per registrare i contratti di affitto e
locazione.
Attraverso la procedura informatica prevista, utilizzando il nuovo Modello RLI, è possibile allegare la relativa documentazione direttamente
on-line, attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, purché in formato Tif,Tiff e PDF/A, nelle sue varie versioni (PDF/A-1a o PDF/A-1b).
Versare on-line le imposte connesse alla registrazione con addebito
sul conto corrente del contribuente o dell’intermediario, secondo le
ordinarie regole previste per il Modello F24.
Tale modalità telematica prevede l’uso dell’applicativo “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”.
L’invio telematico dei dati relativi alla richiesta di registrazione dei
contratti di locazione e affitto di beni immobili e di quelli relativi al
versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo deve essere effettuato secondo le specifiche tecniche contenute nell’Allegato A
del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.
Ciascuna procedura può contenere i dati relativi ad un’unica richiesta
di registrazione, inerente, pertanto, ad un solo contratto, ovvero all’esperimento o comunicazione di uno o più adempimenti successivi che
si riferiscono ad un unico richiedente.
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Sino alla data del 31 marzo 2014, in alternativa al predetto software, è
stato possibile utilizzare gli altri prodotti software per la registrazione
dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (Contratti di locazione, Iris e Siria), ora sostituiti.
Soggetti non
obbligati alla
procedura telematica
I soggetti non obbligati alla presentazione telematica, infine, potranno
recarsi presso gli uffici territoriali di competenza dell’Agenzia delle
Entrate, per richiedere la registrazione del contratto.
Dallo scorso 1° di aprile è disponile il Modello RLI cartaceo, presso
Agenzia delle Entrate e Poste Italiane, per tale modalità di compilazione.
Registrazione
semplificata
È stata prevista una forma di assolvimento semplificato della presentazione.
Il Modello RLI può essere presentato in forma semplificata, senza allegazione della copia del contratto, solo nel rispetto delle seguenti condizioni e casi:
- un numero di locatori e di conduttori non superiore a tre;
- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
- tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
- il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di
locazione e non comprende patti aggiuntivi;
- il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono
nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.
Il nuovo Modello è strutturato in quattro quadri:
La struttura del
nuovo Modello
- quadro A: Dati generali;
- quadro B: Soggetti;
- quadro C: Dati degli immobili;
- quadro D: Locazione a uso abitativo e opzione/revoca cedolare
secca.
Ogni quadro si suddivide a sua volta in alcune sezioni, delle quali si
vanno ad evidenziare le principali caratteristiche.
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Di seguito di evidenziano, senza presunzione di esaustività, alcune peculiarità compilative del nuovo Modello, rimandando alle istruzioni ministeriali per una completa istruzione sulla corretta compilazione e
presentazione del nuovo Modello RLI per la richiesta di registrazione
dei contratti di affitto e locazione di immobili.
QUADRO A
SEZIONE I - Registrazione
Campo “Numero canone”
In presenza di più immobili con canoni distinti, è necessario compilare
tanti moduli quanti sono i canoni. Occorre indicare un numero d’ordine progressivo per ogni canone.
Campo “Tipologia di contratto”
Questo campo è obbligatorio in caso di registrazione ed occorre indicare un codice corrispondente alla tipologia di contratto così come
riportato nella tabella che segue:
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Campo “Durata”
In corrispondenza di questa voce, occorre indicare la data di inizio e
quella di fine locazione.
Campo “Importo garanzia prestata da terzi”
Se nel contratto di locazione è presente una garanzia prestata da terzi,
occorre indicarne l’importo.
Inoltre, in tal caso occorrerà anche indicare i codici fiscali dei garanti
(Codice fiscale del garante e del secondo garante) eventualmente presenti nel contratto di locazione.
Per le persone fisiche il codice fiscale dovrà corrispondere a quello
indicato nella tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora
emessa, a quello risultante dall’apposito tesserino rilasciato dall’Amministrazione finanziaria.
SEZIONE II - Adempimento successivo
In caso di adempimenti successivi che riguardino il contratto già registrato, occorre compilare la presente sezione per:
- esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca;
- comunicare i dati catastali dell’immobile qualora non siano stati
già oggetto di precedente comunicazione.
Questa sezione non dovrà essere compilata in caso di prima registrazione del contratto.
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Campo “Adempimenti successivi”
Per comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare si
dovranno utilizzare i seguenti codici:
- codice 1: Annualità successiva;
- codice 2: Proroga;
- codice 3: Cessione;
- codice 4: Risoluzione.
Campo “Cedolare secca”
Nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare
secca, occorre barrare la specifica casella (evidenziata nell’immagine).
Si ricorda che è possibile accedere al regime della cedolare secca per
le annualità successive o in sede di proroga, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro.
Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del
contratto in unica soluzione al momento della registrazione.
L’opzione per la cedolare secca, esclude l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario.
Le imposte di registro e bollo eventualmente versate non possono essere oggetto di rimborso.
Comunicazione preventiva con raccomandata
Si sottolinea che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se il
locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con
lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di
chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, pertanto prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.
Non è quindi sufficiente barrare la casella individuata nel Modello ai
fini di una corretta opzione per il regime.
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SEZIONE III - Richiedente
Campo “Tipo Soggetto”
In questo campo del Modello occorre indicare la tipologia di soggetto
che richiede la registrazione o che comunica l’adempimento successivo mediante l’utilizzo dei seguenti codici:
- codice 1: parte del contratto;
- codice 2: mediatore del contratto (tale codice può essere utilizzato solo in caso di registrazione del contratto).
Campo “Soggetto subentrato”
Questo campo deve essere barrato nel caso in cui il soggetto richiedente l’adempimento sia subentrato ad una delle parti del contratto
indicata nella prima registrazione.
In tal caso occorrerà indicare, nell’apposita sezione del quadro B, il codice fiscale, nonché i dati anagrafici del soggetto al quale si è subentrati
nell’ambito del contratto.
L’ipotesi di subentro ricorre, ad esempio, in caso di trasferimento
dell’immobile per atto tra vivi o per causa di morte, ovvero per le società ricorre nel caso di trasformazione, fusione o scissione.
Campo “Rappresentante legale”
Nel caso in cui il richiedente la registrazione agisca in nome e per
conto di un altro soggetto (società, ente, minore,interdetto, inabilitato,
ecc...) occorrerà riportare in questa sezione i dati anagrafici del rappresentante legale (nome, cognome, codice fiscale).
Inoltre chi presenta la dichiarazione per un altro soggetto dovrà indicare il tipo di carica che ricopre indicando uno dei seguenti codici:
- codice 1: Rappresentante legale, negoziale o di fatto, socio amministratore;
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- codice 2: Rappresentante di minore, inabilitato o interdetto,
ovvero curatore dell’eredità giacente, amministratore di eredità devoluta sotto condizione sospensiva o in favore di nascituro
non ancora concepito, amministratore di sostegno per le persone con limitata capacità di agire;
- codice 3: Curatore fallimentare;
- codice 4: Commissario liquidatore (liquidazione coatta amministrativa ovvero amministrazione straordinaria);
- codice 5: Commissario giudiziale (amministrazione controllata)
ovvero custode giudiziario (custodia giudiziaria), ovvero amministratore giudiziario in qualità di rappresentante dei beni sequestrati;
- codice 7: Erede;
- codice 8: Liquidatore (liquidazione volontaria);
- codice 11: Soggetto esercente l’attività tutoria del minore o interdetto in relazione alla funzione istituzionale rivestita;
- codice 13: Amministratore di condominio;
- codice 14: Soggetto che sottoscrive la dichiarazione per conto
di una pubblica amministrazione;
- codice 15: Commissario liquidatore di una pubblica amministrazione.
QUADRO C
Dati degli immobili
In questo quadro vanno indicati i dati degli immobili oggetto di locazione; i dati da riportare sono quelli ricavabili dalla documentazione
catastale.
Immobile/Pertinenza
In questa casella inserire:
- codice 1: per identificare l’immobile principale;
- codice 2: per identificare la pertinenza locata insieme all’immobile principale;
- codice 3: per identificare la pertinenza locata separatamente
dall’immobile principale.
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QUADRO D
Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca
Questo quadro va compilato solo per le locazioni a uso abitativo.
Indicare in questo quadro il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, la relativa quota di possesso e barrare la casella dedicata alla scelta dell’opzione per la cedolare secca (“SI” in caso di adesione, “NO” in
caso di non adesione o revoca).
Dichiarazione dei locatori
Il presente rigo va compilato in tutti i casi in cui venga esercitata o revocata l’opzione per la cedolare secca.
Per ogni locatore che ha espresso l’opzione per la cedolare secca, o la
sua revoca, occorre indicare il codice fiscale e apporre la firma.
Si ricorda che l’opzione per il regime della cedolare secca può essere
esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
sull’immobile e sulle relative pertinenze.
In tal caso, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore.
L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi
effetti solo in capo a coloro che l’hanno esercitata.
I locatori che non esercitano l’opzione sono tenuti solidalmente al
versamento dell’imposta di registro per la parte dell’imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso.
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La registrazione del
contratto
Soggetti obbligati
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli
relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA, sono soggetti obbligatoriamente a registrazione.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di
formazione del contratto.
Non è obbligatoria la registrazione del contratto, se la durata del medesimo non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, a prescindere
dall’importo del canone.
La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione
o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative
cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche
l’indicazione dei dati catastali degli immobili, così come illustrato con
riferimento alla composizione del nuovo Modello RLI per la registrazione.
Sono obbligati a chiedere la registrazione i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da loro redatti, ricevuti o autenticati, qualora i contratti di locazione siano redatti in forma pubblica o per scrittura privata
autenticata.
Sono, invece, obbligate le parti contraenti, per tutte le scritture private
non autenticate.
Per tali contratti di locazione, sia la richiesta di registrazione che il
versamento dell’imposta possono essere eseguiti da una delle parti
contraenti.
Il pagamento spetta in parti uguali al locatore e al conduttore. Le parti
possono diversamente disporre nel contratto medesimo; nonostante
ciò entrambe le parti rispondono in solido del pagamento dell’intera
imposta dovuta per la registrazione.
Obbligo di registrazione
telematica
Come si è ampiamente illustrato, le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente
due:
- registrazione dell’atto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate
dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale;
- registrazione telematica, con pagamento on-line dell’imposta di
registro.
Tale seconda modalità è obbligatoria per i possessori di un numero
superiore a 10 immobili.
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Sono inoltre tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica i soggetti di cui alla lett. d-bis) dell’art. 10 del testo unico di cui al
D.P.R. 131/1986, cioè gli agenti di affari in mediazione.
Si noti che il Modello RLI, di recente introduzione, è di fatto una registrazione esclusivamente telematica, anche nel caso in cui venga presentato agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate (i quali provvederanno
a telematizzare i dati contenuti nei modelli loro presentati).
Pagamento dell imposta
di registro
Il pagamento dell’imposta di registro, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, può avvenire alternativamente:
- ogni anno di durata del contratto, entro 30 giorni dalla scadenza
della precedente annualità, applicando l’aliquota idonea di imposta di registro a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT (con versamento minimo di 67 euro);
- in un’unica soluzione, per tutta la durata del contratto, entro 30
giorni dalla stipula del contratto, applicando l’aliquota idonea di
imposta di registro all’importo pattuito per l’intera durata del
contratto.
Effettuando il versamento in unica soluzione, spetterà un abbattimento dell’imposta dovuta, pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
Novità in tema di
cedolare secca
Il D.L. 47/2014, provvedimento cosiddetto “Piano Casa” ha operato
una ulteriore riduzione dell’aliquota di cedolare secca dal 15% al 10%
per i canoni di locazione derivanti da contratti a canone concordato.
Già nel 2013 il D.L. 31/08/2013, n. 102 (convertito con modificazioni
dalla L. 28/10/2013, n. 124) aveva operato un abbassamento della predetta aliquota: l’art. 4 della norma aveva ridotto l’aliquota della cedolare secca per gli immobili locati con contratti a canone concordato dal precedente 19% al 15%.
Si osserva pertanto che l’ulteriore beneficio concesso ha un ambito
di azione limitato, riguardando come si è detto, esclusivamente i contratti a canone concordato e non la generalità delle locazioni. Rimangono quindi escluse le locazioni “a canone libero”, che rappresentano
la maggior parte dei contratti locativi: per tali fattispecie l’aliquota, per
l’applicazione della cedolare secca, continuerà ad essere del 21%.
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Obiettivo principale della nuova misura della cedolare secca sarebbe infatti quella di aumentare l’offerta degli immobili sul mercato con
un corrispondente incremento dei beni concessi in locazione, avendo
solo come secondo fine quello dell’emersione dei canoni di locazione
percepiti “in nero”.
Breve inquadramento
del regime di
cedolare secca
Il D.Lgs. 23/2011, all’art. 3, ha introdotto nel nostro ordinamento un
regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di
immobili ad uso abitativo, la cd. “cedolare secca”.
Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate il 7 aprile
2011 ne ha, in seguito, stabilito termini e modalità di esercizio dell’opzione.
I soggetti che intendono avvalersi del regime devono, infatti, esercitare
l’opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il Modello
telematico RLI, in uso dal 3 febbraio scorso, (obbligatoriamente del
1° aprile 2014) descritto nelle sue caratteristiche principali nei paragrafi precedenti.
L’esercizio dell’opzione è possibile anche in occasione della proroga
del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della
registrazione.
Il Modello RLI deve essere presentato entro il termine previsto per la
registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data
di formazione dell’atto, o dalla data di esecuzione se antecedente alla
stipula o nel caso di contratti verbali.
Nel caso di esercizio dell’opzione nelle annualità successive a quella
della registrazione o in sede di proroga del contratto, si dovrà presentare il Modello RLI, entro il termine previsto dall’art. 17 del TUR per il
versamento dell’imposta di registro, e cioè entro 30 giorni.
La Circolare 01/06/2011, n. 26 dell’Agenzia delle Entrate, ha infatti precisato che è possibile accedere al regime esercitando l’opzione entro il
termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, e cioè
entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
La presentazione del Modello RLI, oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta dovuta annualmente, (così come già avveniva per
il vecchio Modello 69) determinerà quindi l’impossibilità di accedere al
regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non sia esercitata nei termini.
L’esercizio dell’opzione decorrerà pertanto, se effettuata oltre i termini di scadenza dell’annualità del contratto, dalla annualità successiva.
L’aliquota agevolata prevista dal D.L. 47/2014 si applicherà su tutti i ca-
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noni percepiti dal 2014 al 2017: il provvedimento ha pertanto
natura transitoria.
La riduzione del prelievo è automatica per tutti i proprietari di casa
abbiano optato per la cedolare secca: l’agevolazione si applicherà senza bisogno di alcun adempimento specifico.
Il Piano Casa, inoltre, prevede che l’aliquota agevolata trovi applicazione anche per gli immobili affittati nei confronti di cooperative o enti
non commerciali, a condizione che risultino sublocate a studenti universitari con rinuncia dell’aggiornamento del canone di locazione o
assegnazione.
Tipologie contrattuali e
applicabilità della
cedolare secca
I contratti a “canone concordato”
Come si è detto, la cedolare secca trova applicazione anche in relazione ai cosiddetti “contratti concordati”, disciplinati dall’art. 2, co. 3 della
L. 431/1998.
In queste particolari forme contrattuali, il relativo canone non può essere liberamente stabilito tra le parti, ma deve rientrare all’interno di
un intervallo (ricompreso tra un minimo ed un massimo) individuato
in specifici accordi firmati a livello territoriale tra le associazioni dei
piccoli proprietari e i sindacati degli inquilini. Per stipulare un contratto a “canone concordato” si dovrà quindi verificare preventivamente
gli importi previsti dagli accordi territoriali.
Inoltre, è anche necessario che l’immobile oggetto di locazione si trovi
in uno dei Comuni di cui all’art. 1, co. 1, lett. a) e b) del D.L. 551/1988
(tra i quali rientrano Torino, Milano, Roma, Venezia, Napoli, Palermo,
Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova) o in un Comune ad alta tensione abitativa specificamente individuato con apposita delibera del
CIPE.
Con specifico riferimento a tali contratti, quindi, l’applicabilità della cedolare secca si estende:
- ai contratti aventi durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due anni alla scadenza, stipulati a norma
dell’art. 2, co. 3 della L. 431/1998 (cosiddetti 3+2);
- ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti, stipulati a norma dell’art. 2, co. 3 e dell’art.
5, co. 1 della L. 431/1998;
- ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari, stipulati ai sensi dell’art. 2,
co. 3 e art. 5, commi 2 e 3 della L. 431/1998.
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Gli altri contratti a “canone libero”
Per quanto concerne le aliquote applicabili in relazione alle varie tipologie di contratti (ordinari), l’art. 3, co. 2 del D.Lgs. 23/2011 dispone
che la cedolare secca si applichi in misura pari al 21%, se il contratto
di locazione non è concordato.
Le fattispecie più frequenti saranno pertanto:
- i contratti cd. a “canale libero” od a “canone libero” (meglio noti
come 4+4);
- i contratti di durata transitoria stipulati ex art. 5, co.1 della L.
431/1998, per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti
(durata compresa tra 1 e 18 mesi);
- i contratti stipulati, in qualità di conduttore, da enti locali per la
soddisfazione di esigenze abitative di carattere transitorio;
- i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt. 1571 e ss.,
c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto
nelle categorie A/1, A/8, A/9, ovvero locate esclusivamente per
finalità turistiche.
In tutti questi casi dunque, nessuna novità o modifica di aliquota di cedolare secca è stata introdotta.
Il nuovo Modello
F24 ELIDE
Parlando di novità operative in tema di locazioni, non si può non ricordare che con Provvedimento 03/01/2014, n. 2014/554 l’Agenzia delle
Entrate ha previsto che, a partire dal 1° febbraio scorso, l’imposta di
registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili debbano essere sono versate mediante il
Modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), approvato con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate
del 7 agosto 2009.
Il Modello F24 ELIDE è reperibile nella sezione Strumenti - Modelli
del sito www.agenziaentrate.gov.it e dal 1° aprile 2014 anche presso
gli sportelli di banche, poste e agenti della riscossione.
Il Modello di pagamento F24 ELIDE deve essere presentato dai soggetti titolari di partita IVA esclusivamente con modalità telematiche,
direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi
on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale.
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A cura di Piercarlo Bausola
I soggetti non titolari di partita IVA, oltre alle suddette modalità di
conferimento della delega di pagamento, possono presentare il Modello F24 ELIDE anche presso gli sportelli delle banche aderenti alla
convenzione regolante lo svolgimento del servizio di riscossione dei
Modelli F24, delle Poste Italiane S.p.A. e degli agenti della riscossione.
La Risoluzione 24/01/2014, n. 14/E ha istituito i codici tributo da utilizzare per i versamenti e sono state date indicazioni per la compilazione
dei modelli di pagamento.
I codici tributo da utilizzare esclusivamente nel Modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” sono i seguenti:
- 1500: Imposta di registro per prima registrazione;
- 1501: Imposta di registro per annualità successive;
- 1502: Imposta di registro per cessioni del contratto;
- 1503: Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
- 1504: Imposta di registro per proroghe del contratto;
- 1505: Imposta di bollo;
- 1506: Tributi speciali e compensi;
- 1507: Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
- 1508: Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
- 1509: Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
- 1510: Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
Per i versamenti fino al 31 dicembre 2014 potrà essere utilizzato ancora il consueto Modello F23, secondo le note modalità.
A partire dal 1° gennaio 2015 i suddetti versamenti saranno effettuati
esclusivamente con il Modello F24 ELIDE.
Maggio 2014
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