Guida alla
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
2
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
3
Riforma della disciplina del Condominio
Obiettivo
Ambito di applicazione delle norme
Nel nuovo articolo 1117 bis c.c. si stabilisce che le norme in materia di Condominio trovano applicazione in tutti i casi in cui più unità immobiliari,
più edifici o più condomini abbiano delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., ovvero necessarie per l’uso comune.
Vi rientrano pertanto il:
Condominio “verticale” classico;
Condominio “orizzontale” (ex complesso di villette unifamiliari con parti comuni);
Il supercondominio;
Il minicondominio.
Principali novità
Novità in materia
di Parti Comuni
4
Novità in materia
di Amministratore
Novità in materia
di Rendiconto
Condominiale
Novità in materia
di Assemblea
Novità in materia di
Regolamento di
Condominio e
Tabelle Millesimali
Novità in materia
di Riscossioni
Contributi
Condominiali
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
5
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di PARTI COMUNI (1/3)
a)
Nuovo art. 1117 c.c.
 Ampliamento della definizione di parti comuni: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune anche se oggetto di godimento
periodico da parte dei condomini.
 Inserite nuove categorie di parti comuni:
 parcheggi;
 facciate;
 sottotetti destinati all’uso comune in ragione delle caratteristiche strutturali e funzionali (recepito orientamento giurisprudenziale);
 impianti centralizzati per la ricezione radio tv e per l’accesso ad ogni flusso informativo, anche satellitare o via cavo.
b)
Disciplina modificazione destinazioni d’uso delle parti comuni (Nuovo art. 1117 ter c.c.)
c)
 Approvabile dall’assemblea:
 con un numero di voti che rappresenti 4/5 dei millesimi e 4/5 dei partecipanti al condominio;
 solo se la modificazione soddisfa esigenze condominiali;
 solo se la modificazione non rechi pregiudizio a stabilità/sicurezza/decoro architettonico del fabbricato;
 previste particolari modalità di convocazione dell’assemblea (affissione per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso
comune; comunicazione a mezzo di lettera A/R o mezzi telematici equivalenti che pervenga non meno di 20 giorni prima
dell’assemblea; deve indicare a pena di nullità le parti comuni che saranno oggetto di modificazione)
 deliberazione deve indicare espressamente che sono stati eseguiti gli adempimenti di cui alla convocazione.
Disposizioni per la tutela contro attività che incidono negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni (Nuovo art. 1117 quater c.c.)
 L’amministratore / ciascun condomino può diffidare l’esecutore.
 L’amministratore / ciascun condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare l’attività, anche con un’attività
giudiziaria; in questo caso l’assemblea delibera a maggioranza degli intervenuti e maggioranza dei millesimi.
d)
Disposizioni in materia del diritto del condomino sulle parti comuni – distacco dal riscaldamento (Nuovo art. 1118 c.c.)
 Il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle cose comuni neppure cambiando la destinazione d’uso del proprio immobile.
 Unica eccezione: condomino può richiedere il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato se dal suo distacco non derivano
danni all’impianto o aggravi di spesa per altri condomini. In caso di distacco rimane comunque obbligato a pagare le spese di
manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell’impianto (recepito costante orientamento giurisprudenziale).
6
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di PARTI COMUNI (2/3)
e)
Indivisibilità del condominio (Nuovo art. 1119 c.c.)
 Esplicitato che la divisione del condominio è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condomini e solo se divisione fattibile senza
rendere l’uso delle cose più incomodo anche ad un solo condomino.
f)
Disciplina delle innovazioni (Nuovo art. 1120 c.c.)
 Disciplina generale in materia di innovazioni (nessun cambiamento): innovazioni dirette al miglioramento/all’uso più comodo/al maggior
rendimento delle cose comuni approvabili con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi.
 Novità: individuate delle tipologie di innovazioni approvabili con quorum deliberativo più basso (metà dei millesimi e maggioranza degli
intervenuti all’assemblea), e per le quali l’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo
condomino:
miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
eliminazione delle barriere architettoniche;
contenimento del consumo energetico;
realizzazione di parcheggi;
produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i collegamenti fino alle
diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini
a farne uso.
g)
Nuova disciplina delle opere sulle parti di proprietà/uso individuale (Nuovo art. 1122 c.c.)
 Condomino che vuole eseguire opere nella sua proprietà / nelle parti comuni che gli siano state attribuite in proprietà o in uso esclusivo:
deve darne preventiva comunicazione all’amministratore (che riferisce in assemblea);
non può effettuarle se danneggiano le parti comuni / pregiudicano stabilità-sicurezza-decoro architettonico del fabbricato.
7
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di PARTI COMUNI (3/3)
h)
Nuova disciplina install. impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energie rinnovabili (Nuovo art. 1122 bis c.c.)
 Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o per l’accesso di qualunque flusso informativo può essere realizzata
senza previo voto dell’assemblea (recando il minor pregiudizio alle parti comuni/ alle altre unità immobiliari e preservando il decoro
architettonico del fabbricato).
 Installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile al servizio di singole unità immobiliari: effettuabile oltre che sulla
proprietà individuale anche sul lastrico solare e su qualsiasi altra parte comune idonea.
 In entrambi i casi è necessario il voto dell’assemblea (maggioranza intervenuti e 2/3 dei millesimi) solo quando siano necessarie modifiche
alle parti comuni (in questo caso assemblea può imporre modifiche al progetto/richiedere garanzie per eventuali danni).
i)
Nuova disciplina installazione impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (Nuovo art. 1122 ter c.c.)
 Assemblea può deliberare installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza degli intervenuti e la metà
dei millesimi.
j)
Nuova disciplina in materia di ripartizione spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori (Nuovo art. 1124 c.c.)
 In caso di manutenzione/sostituzione delle scale e degli ascensori stabilito che la spesa deve essere ripartita esclusivamente per metà in
base ai millesimi e per metà in base all’altezza dei piani dal suolo, non utilizzabili criteri diversi.
8
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
9
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di AMMINISTRATORE (1/4)
a)
Novità in materia di requisiti dell’amministratore (Nuovo art. 71 bis disp. Att. c.c.)
 Possono essere amministratori le persone fisiche dotate dei seguenti requisiti:
 godere dei diritti civili;
 non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il
patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a
cinque anni;
 non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione;
 non essere interdetti o inabilitati;
 non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
 aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
 aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica.
N.B. 1) Gli ultimi due requisiti non sono necessari se l’amministratore è nominato tra i condomini; 2) per i soggetti che hanno già svolto
l’attività di amministratore per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della riforma del condominio gli ultimi due
requisiti non sono necessari (salvo l’obbligo di formazione periodica); 3) La perdita dei primi 5 requisiti comporta la cessazione
dell’incarico.
 Possono essere amministratori anche le società: in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili (o dagli
amministratori/dipendenti che in concreto svolgono la funzione di amministratori)
b)
Novità in materia di nomina dell’amministratore (Nuovo art. 1129 c.c.)




Nomina obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto;
Se l’assemblea non provvede alla nomina lo può fare l’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino o dell’amministratore dimissionario.
Durata incarico: un anno e si intende rinnovato per eguale durata salvo revoca/dimissioni.
Obblighi dell’amministratore contestualmente all’accettazione dell’incarico e a ogni successivo rinnovo:
 comunicazione dati anagrafici, professionali e fiscali;
 indicazione dei locali dove sono conservati i 4 registri condominiali;
 indicazione specifica dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prendere visione dei registri condominiali (previo appuntamento,
visione a titolo sempre gratuito, rimborso spese in caso di estrazione copie);
10
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di AMMINISTRATORE (2/4)
 NB: specificazione analitica pena la nullità della nomina dell’importo dovuto a titolo di compenso (onorario deve intendersi
ricomprensivo di tutti i compiti dell’amministratore specificati dall’art. 1130 c.c.: ex compilazione dell’elenco fornitori ai sensi 770 è
onere fiscale e quindi è ricompreso dell’elenco compiti e quindi nell’onorario complessivo, non è prevedibile compenso ulteriore; si
possono prevedere degli onorari ulteriori per le attività che rientrerebbero nell’onorario complessivo dell’amministratore, ma
l’assemblea deve deliberare specificatamente in tal senso)
c)
Grandi novità in materia di obblighi specifici dell’amministratore (Nuovo art. 1129 c.c.)




d)
Qualora l’assemblea lo richieda, obbligo di presentazione di una polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato:
 se nel corso del mandato vengono deliberati lavori straordinari amministratore deve adeguare prima dell’inizio dei lavori i massimali
della polizza (non devono essere inferiori all’importo dei lavori deliberati);
 se l’amministratore ha una polizza rc professionale che copre tutta la sua attività l’assicurazione deve rilasciare apposita dichiarazione
relativa all’estensione del mandato alla singola attività di amministrazione.
Obbligo di costituire specifico conto corrente bancario o postale condominiale in cui fare transitare tutte le somme ricevute per conto
del condominio e da cui fare partire tutti i pagamenti (ogni condomino può richiedere di prendere visione/estrarre copia dei relativi
rendiconti).
Obbligo di agire per la riscossione forzosa dei crediti del condominio entro 6 mesi da quando il credito diventa esegibile: sia nei confronti
dei condomini (ai sensi dell’art.63 disp. Att. c.c.) che nei confronti degli altri debitori. Obbligo decade solo se l’assemblea dispensa
specificamente l’amministrazione dalla promozione dell’azione.
Altri obblighi minori:
 affiggere nel luogo di maggior uso comune le generalità e i recapiti dell’amministratore (o del suo facente funzioni in sua assenza);
 alla cessazione del proprio incarico, obbligo di riconsegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai
condomini e obbligo di svolgimento delle attività urgenti per evitare pregiudizi al condominio (ma senza diritto a ricevere compenso).
Grandi novità in materia di revoca incarico dell’amministratore (modifiche all’art. 1129 c.c.)

11
Può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea (con le maggioranze previste per la nomina o le eventuali maggioranze inferiori
previste dal regolamento di condominio) per i seguenti motivi (NB elenco più limitato rispetto a ragioni di revoca da parte dell’autorità
giudiziaria):
 gravi irregolarità fiscali;
 mancata apertura/utilizzazione del conto corrente condominiale.
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di AMMINISTRATORE (3/4)



e)
Può essere disposta dall’autorità giudiziaria dietro ricorso di anche un solo condomino per le seguenti ragioni:
 se l’amministratore non rende il conto della gestione (già previsto nella vecchia versione del c.c.);
 se l’amministratore non dà notizia all’assemblea di aver ricevuto una citazione in giudizio o un provvedimento amministrativo che
abbiano un contenuto che esula dalle attribuzioni dell’amministratore stesso (già previsto dalla vecchia versione del c.c.);
 se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità commesse dall’amministratore: inserito nuovo elenco esemplificativo di irregolarità:
1. omessa convocazione dell’assemblea per approvazione rendiconto condominiale, o ripetuto rifiuto della convocazione assemblea
per la nomina dell’amministratore;
2. mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi, o delle deliberazioni dell’assemblea;
3. mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale;
4. gestione del patrimonio condominiale tale da creare confusione con il patrimonio dell’amministratore o di singoli condomini;
5. l’aver acconsentito, nonostante l’insoddisfazione del credito, alla cancellazione delle formalità trascritte nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione di somme dovute al condominio aver omesso di curare
diligentemente l’azione e l’esecuzione coattiva;
7. omessa tenuta e compilazione dei vari registri condominiali;
8. l’omessa o la mancata comunicazione dei propri dati professionali, fiscali, di disponibilità per l’estrazione dei documenti.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere ri-nominato dall’assemblea.
Le disposizioni in materia di nomina-revoca amministratore si applicano anche in materia di edifici di edilizia popolare ed economica
realizzati da enti pubblici.
Grandi novità in materia di ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE (nuovo art. 1130 c.c.)
Rispetto all’originaria formulazione dell’art. 1130 c.c., che già prevedeva un elenco esemplificativo di attribuzioni, ne vengono aggiunte delle
nuove ovvero:
 Esecuzione degli adempimenti fiscali relativi al condominio, cioè:
 obbligo tenuta contabilità;
 obbligo di rispondere ad eventuali quesiti dell’amministrazione finanziaria relativa al condominio;
 comunicazione annuale all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei
relativi fornitori;
 obbligo ritenuta d’acconto irpef sui pagamenti effettuati / sul compenso dell’amministratore.
12
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di AMMINISTRATORE (4/4)







f)
Creazione e tenuta di un registro di anagrafe condominiale: registro contenente le generalità, il codice fiscale e i dati di residenza di tutti i
proprietari, titolari di diritti reali (ex. usufruttuari) e titolari di diritti personali di godimento (ex. conduttori), oltre ai dati catastali di
ciascuna unità immobiliare. I condomini hanno l’onere di comunicare le variazioni all’amministratore per iscritto entro sessanta giorni.
L’amministratore può richiedere le dette informazioni con raccomandata, e, se non le ottiene entro 30 giorni, addebita i costi della
relativa ricerca agli inadempienti.
Creazione e tenuta di un registro dei verbali delle assemblee, cui allegare il regolamento di condominio, se presente.
Creazione e tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore, nel quale annotare in ordine cronologico le date della nomina e
della revoca di ciascun amministratore che si sussegua.
Creazione e tenuta del registro di contabilità, in cui annotare entro trenta giorni dall’effettuazione i movimenti di entrata e di uscita. È
prevista la possibilità di tenere questo registro con modalità informatizzata.
Conservazione di tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del
condominio;
Obbligo di fornire ai condomini che lo richiedano le attestazioni relative ai pagamenti degli oneri condominiali e la documentazione
relativa alle eventuali liti in corso.
Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Grande novità: istituzione del CONSIGLIO DI CONDOMINIO affiancabile all’amministratore



13
Nominabile dall’assemblea, in aggiunta all’amministratore, negli edifici con almeno 12 unità immobiliari.
Deve essere composto da almeno tre condomini.
Ha funzioni consultive e di controllo
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
14
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di RENDICONTO CONDOMINIALE
a)
Grandi novità in materia di RENDICONTO CONDOMINIALE (Nuovo art. 1130 bis c.c.)
 Deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi e alle riserve.
 Il bilancio deve essere necessariamente composto da:
 un registro di contabilità
 un riepilogo finanziario
 una nota sintetica della gestione (contenente anche l’indicazione dei rapporti in corso e delle eventuali questioni pendenti)
 Le scritture e i documenti giustificativi delle spese inserite nel rendiconto devono essere conservati per dieci anni dalla data di
registrazione. I condomini e gli inquilini possono prenderne visione ed estrarne copia in qualsiasi momento (con spese però a proprio
carico).
 L’assemblea può, in qualsiasi momento, nominare un revisore che verifichi la regolarità della contabilità condominiale:
 con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore ( numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti oltre
che almeno la metà del valore dell’edificio);
 la spesa relativa va ripartita in base ai millesimi di proprietà.
15
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
16
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di ASSEMBLEA (1/3)
a)
Nuove caratteristiche dell’avviso di convocazione dell’assemblea (nuovo terzo comma art. 66 disposizioni attuative c.c.)





b)
Nuove attribuzioni dell’assemblea (nuovo art. 1135 c.c. e nuovo art. 71 ter disp. Att. c.c.)



c)
Deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione;
Deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione;
Può essere trasmesso a mezzo posta A.R., pec, fax o consegna a mano;
Nell’avviso di convocazione l’amministratore può fissare più riunioni consecutive (ex. fissando già la data per la riunione in seconda
convocazione, che non può tenersi lo stesso giorno solare di quella in prima convocazione);
In caso di omessa, tardiva, incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione eventualmente presa è annullabile ai sensi
dell’art. 1137 c.c. da parte dei dissenzienti o degli assenti.
Quando approva delle innovazioni / dei lavori straordinari deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari a quello
dei lavori.
Può autorizzare la partecipazione/collaborazione dell’amministratore a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi da enti
pubblici / privati volti a favorire recupero patrimonio edilizio, vivibilità urbana, sicurezza e sostenibilità ambientale;
Può richiedere all’amministratore l’attivazione di un sito internet (maggioranza deliberativa: maggioranza intervenuti all’assemblea e ½
millesimi): deve permettere la consultazione dei documenti condominiali, le spese di attivazione e creazione sono a carico del
condominio.
Nuovi quorum costitutivi / deliberativi (nuovo art. 1136 c.c.)


17
Prima convocazione:
 quorum costitutivo: condomini che rappresentino due terzi del valore dell’edificio (come vecchia formulazione) e la maggioranza dei
partecipanti all’edificio (vecchia formulazione prevedeva i due terzi dei partecipanti);
 quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (uguale alla vecchia formulazione).
Seconda convocazione:
 quorum costitutivo: (introdotto ex novo) 1/3 millesimi e 1/3 dei partecipanti al condominio;
 quorum deliberativo: maggioranza intervenuti all’assemblea e 1/3 dei millesimi (uguale alla vecchia formulazione).
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di ASSEMBLEA (2/3)

d)
Nuova disciplina impugnazione delibera assemblee (nuovo art. 1137 c.c.)




e)
Quorum speciali:
 Maggioranza intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio deliberazioni in materia di;
1. nomina e revoca amministratore;
2. liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
3. deliberazioni di cui agli artt. 1117-quater, 1120 comma 2, 1122-ter e 1135 terzo comma;
4. ricostruzione edificio o interventi straordinari di particolare valore
 Maggioranza intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio: deliberazioni in materia di:
1. innovazioni;
Proponibile da parte dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti (nella vecchia versione non prevista la possibilità per gli astenuti di
impugnare).
Risultato ottenibile con l’impugnazione: sentenza di annullamento della delibera (aspetto che nella vecchia versione dell’art. 1137 c.c.
non veniva specificato).
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera, a meno che la sospensione sia dettata dall’autorità giudiziaria.
L’eventuale istanza per ottenere la sospensione della delibera proposta prima dell’instaurazione della causa di merito non sospende i
termini perentori per impugnare la delibera stessa.
Nuova disciplina in materia di delega (nuovo art. 67 disp.att. c.c.)




18
La delega deve essere data necessariamente per iscritto.
Se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio.
In caso di immobile in comproprietà si ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea (designato dai comproprietari).
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di ASSEMBLEA (3/3)
f)
Novità in materia di rappresentanza nell’assemblea del supercondominio (nuovo art. 67 disp.att. c.c.)





g)
Quando i condomini costituenti il supercondominio sono più di sessanta, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante
(maggioranza: 2/3 millesimi e maggioranza intervenuti) all’assemblea di gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina
dell’amministratore del supercondominio.
Se il rappresentante non viene nominato può provvedere l’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo dei rappresentanti già
nominati: in tal caso il ricorso deve essere notificato al condominio in persona dell’amministratore (o, in assenza, a tutti i condomini).
Al rappresentante non possono essere imposti limiti o condizioni al potere di rappresentanza (se imposti, si considerano non apposti).
Rappresentante risponde del proprio operato secondo le regole del mandato.
Rappresentante deve comunicare tempestivamente all’amministratore del condominio che lo ha nominato l’ordine del giorno e le
decisioni assunte in sede di assemblea del supercondominio
Novità in materia di legittimazione alla partecipazione all’assemblea (nuovo art. 67 disp.att. c.c.)


19
Usufruttuari : hanno diritto di voto nelle deliberazioni che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi
comuni (perché concorrono alle relative spese in solido con i proprietari);
NOTA BENE: nudi proprietari e usufruttuario rispondono solidalmente per le spese condominiali
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
20
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E TABELLE MILLESIMALI
a)
Novità in materia di regolamento di condominio (Nuovo art. 1138 c.c. e 70 disp.att. c.c.)



b)
Deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea;
Le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere – detenere animali domestici (fatte salve le eventuali
disposizioni preesistenti configgenti – principio irretroattività della legge)
Per le eventuali infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad
Euro 200 (in caso di recidiva fino ad € 800,00): tale somma è devoluta al fondo con cui l’amministratore gestisce le spese ordinarie del
condominio.
Novità in materia di tabelle millesimali (nuovo art. 69 disp.att. c.c.)



21
Normalmente valori proporzionali delle unità immobiliari espressi dalla tabella modificabili e rivedibili solo all’unanimità.
Indicati casi particolari in cui modificabili con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. secondo comma (NB. maggioranza degli intervenuti
all’assemblea e almeno 1/2 del valore millesimale del condominio):
 quando i valori indicati nelle tabelle siano frutto di un errore;
 quando risulti alterato per più di un quinto il valore di un’unità immobiliare anche di un solo condomino (in tal caso il costo della
revisione è a suo carico) in virtù delle mutate condizioni di una parte dell’edificio derivante da:
1. mutate condizioni di una parte dell’edificio;
2. sopraelevazione;
3. incremento di superfici;
4. incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
In ogni caso, i condomini possono agire in giudizio per chiedere al giudice la revisione: in tal caso deve essere convenuto in giudizio
unicamente il condominio in persona dell’amministratore pro tempore (non più come in vigenza del vecchio codice obbligo di convenire
in giudizio tutti i condomini). In tal caso l’amministratore deve darne senza indugio notizia all’assemblea (se non lo fa è suscettibile di
revoca e di eventuale obbligo di risarcimento dei danni patiti dal condominio).
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
22
Riforma della disciplina del Condominio
Novità in materia di RISCOSSIONE CONTRIBUTI CONDOMINIALI
a)
Novità in materia di RISCOSSIONE CONTRIBUTI CONDOMINIALI (Nuovo art. 63 disposizioni attuative c.c.)





23
Obbligo di escutere i condomini morosi entro 6 mesi da quando credito condominiale diventa esigibile (ovvero da chiusura
dell’esercizio), salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea.
Chiarito esplicitamente che per richiedere l’ingiunzione l’amministratore non ha necessità di avere la previa autorizzazione da parte
dell’assemblea.
Introdotto obbligo per l’amministratore di comunicare ai creditori del condominio i nominativi dei condomini morosi. Precisato che i
creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non hanno prima agito avverso quelli
morosi.
In caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere al condomino
moroso la possibilità di fruire dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
In aggiunta al principio per cui chi subentra nei diritti del condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi
relativi all’anno in corso e a quello precedente: chi cede dei diritti su un’unità immobiliare resta obbligato con chi acquista tali diritti fino
al momento in cui viene trasmessa all’amministratore una copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto.
Riforma della disciplina del Condominio
AGENDA
 Obiettivo
 Novità in materia di Parti Comuni
 Novità in materia di Amministratore
 Novità in materia di Rendiconto Condominiale
 Novità in materia di Assemblea
 Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali
 Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali
 Allegati: Prontuario Maggioranze e Tabella obblighi Amministratore
24
Riforma della disciplina del Condominio
Prontuario delle nuove Maggioranze Assembleari (1/2)
Prima Convocazione
(Quorum costitutivo= 2/3 valore edificio +
Materia su cui deliberare
maggioranza dei partecipanti al
condominio)
1/2 valore edificio + maggioranza degli
Delibere ordinarie
intervenuti
1/2 valore edificio + maggioranza degli
approvazione rendiconto e preventivo
intervenuti
1/2 valore edificio + maggioranza degli
approvazione lavori manutenzione ordinaria
intervenuti
adeguamento impianti non centralizzati di ricezione televisiva preesistenti alla data di entrata 1/2 valore edificio + maggioranza degli
in vigore della riforma
intervenuti
interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e
1/2 valore edificio + maggioranza degli
all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, individuati con attestato di certificazione
intervenuti
energetica da parte di un tecnico abilitato
ogni altra delibera che non rientri tra quelle per cui è richiesta una maggioranza speciale (v.
1/2 valore edificio + maggioranza degli
dopo)
intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli
Delibere a maggioranza "aggravata"
intervenuti
nomina e revoca amministratore
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
ricostruzione edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
approvazione o modifica del regolamento assembleare
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
decisioni di cui all'art. 1117 quater (deliberazioni relative alla cessazione delle attività che
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
incidono negativamente sulle destinazioni d'uso)
decisioni di cui all'art. 1120 secondo comma (approvazione di innovazioni aventi ad oggetto
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti)
decisioni di cui all'art. 1120 secondo comma (approvazione di innovazioni aventi ad oggetto
opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per contenere il consumo
energetico degli edifici, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o
dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare
o di altra idonea superficie comune)
decisioni di cui all'art. 1120 secondo comma (approvazione di innovazioni volte a
l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire
agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto)
25
Seconda convocazione
(Quorum costitutivo= 1/3 valore dell'edificio
ed 1/3 dei partecipanti al condominio)
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/3 valore edificio + maggioranza degli
intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli
intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
Riforma della disciplina del Condominio
Prontuario delle nuove Maggioranze Assembleari (2/2)
Materia su cui deliberare
decisioni di cui all'art. 1122 ter (installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a
consentire la videosorveglianza su di esse)
rettifica o modifica, anche nell'interesse di un solo condomino, delle tabelle millesimali
quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una
parte dell'edificio - in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di
incremento o diminuzione delle unità immobiliari - è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino
approvazione di innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il derivato riparto degli oneri di riscaldamento in base al
consumo effettivamente registrato
attivazione di un sito internet del condominio, che consenta agli aventi diritto di consultare
ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare
nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio
scioglimento del condominio quando sia possibile attuarlo senza lavori/modificare lo stato
delle cose
Delibere a maggioranza "speciale rafforzata"
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni
prescrizione di adeguate modalità alternative di esecuzione o cautele a salvaguardia della
stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio ai fini dell'installazione degli
impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione per le singole utenze
scioglimento del condominio quando occorra l'esecuzione di lavori per la sistemazione dei
locali
in caso di supercondominio (ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici aventi
parti in comune) in cui i partecipanti siano più di 60, per procedere alla nomina di un proprio
rappresentante nell'assemblea del supercondominio che sia volta alla gestione ordinaria o
alla nomina dell'amministratore del supercondominio
Deliberazioni a maggioranza speciale ulteriormente aggravata
modifica della destinazione d'uso di parti comuni condominiali volta a soddisfare esigenze
condominiali
Deliberazioni all'unanimità
modifica del valore proporzionale delle singole unità immobiliari
26
Prima Convocazione
(Quorum costitutivo= 2/3 valore edificio +
maggioranza dei partecipanti al
condominio)
Seconda convocazione
(Quorum costitutivo= 1/3 valore dell'edificio
ed 1/3 dei partecipanti al condominio)
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti 1/2 millesimi + maggioranza degli intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli
intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli
intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti 2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti 2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti 2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti
2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti 2/3 millesimi + maggioranza degli intervenuti
4/5 millesimi + 4/5 dei partecipanti al
condominio
4/5 millesimi + 4/5 dei partecipanti al
condominio
tutti i millesimi e tutti i partecipanti al
condominio
tutti i millesimi e tutti i partecipanti al
condominio
4/5 millesimi + 4/5 dei partecipanti al
condominio
4/5 millesimi + 4/5 dei partecipanti al
condominio
tutti i millesimi e tutti i partecipanti al
condominio
tutti i millesimi e tutti i partecipanti al
condominio
Riforma della disciplina del Condominio
Tabella obblighi Amministratore (1/2)
Obblighi Amministratore
Articoli Codice Civile
Obblighi amministrativi di base
convocazione dell'assemblea
esecuzione delle delibere assembleari e verifica della loro legittimità
cura dell'osservanza del regolamento condominiale
Art. 1129 c.13 n. 1; 1130 c.1 n.1; 1136 cod.civ.
Art. 1129 c. 13 n.2; 1130 c.1 n. 1 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 1 cod.civ.
disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni ed interventi volti alla loro tutela
emissione dei provvedimenti necessari all'amministrazione - eventuale immediato intervento in caso di pericolo
e di crollo nelle parti comuni
Obblighi documentali
tenuta del registro di anagrafe condominiale
tenuta dei registri dei verbali di assemblea, di revoca e di nomina dell'amministratore, e di contabilità
conservazione della documentazione inerente la gestione condominiale, lo stato tecnico ed amministrativo degli
edifici, le liti giudiziarie e messa a disposizione di tutto a favore dei condomini che lo richiedano (con indicazione
degli orari e dei giorni relativi)
attivazione di sito internet che consenta di consultare e di estrarre copia in formato digitale dei documenti
previsti dalla delibera assembleare a richiesta dell'assemblea
consegna della documentazione all'amministratore entrante e adempimento corretto del passaggio di consegne
Obblighi contabili
riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni e per
l'esercizio dei servizi
redazione del rendiconto annuale preventivo e consuntivo del condominio e convocazione dell'assemblea per la
loro approvazione
apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale
riscossione forzosa dei contributi dovuti dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui si è
prodotta la morosità
eventuale sospensione del condomino moroso da più di sei mesi dal godimento dei servizi comuni suscettibili di
godimento separato (relativamente ai quali si è reso moroso)
Obblighi giudiziali
rappresentanza passiva del condominio nelle liti con i terzi o con condomini
esecuzione provvedimenti giudiziari ed amministrativi
comunicazione all'assemblea delle citazioni e dei provvedimenti contro il condominio che abbiano contenuto
che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore
notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione della tabella millesimale e relativa
rappresentanza in giudizio
irrogazione delle sanzioni previste per la violazione del regolamento contrattuale
Art. 1130 c. 1 nn. 2-4 cod.civ.
27
Art. 1133 cod.civ.
Art. 1130 c.1 n. 6 cod.civ.
Art. 1130 c.1 n. 7 cod.civ.
Art. 1130 c.1 nn. 8-9 cod.civ.
Art. 71 ter disp. Att. cod.civ.
Art. 1129 c. 9 cod.civ.
Art. 1130 c.1 n. 3 cod.civ., 63 disp. Att. cod. civ.
Art. 1130 c.1 n. 10 cod.civ.
Art. 1129 c. 8 e 13 n. 3 cod.civ.
Art. 1129 c. 10 e 13 n. 6 cod.civ., art. 63 c. 1 disp.att.
cod. civ.
Art. 63 c. 3 disp.att. cod.civ.
Art. 1131 c.1 n. 2 cod.civ., 71 quater disp. Att. cod. civ.
Art. 1129 c. 13 n. 2 cod.civ.
Art. 1131 c. 3 e 4cod.civ.
Art. 69 c. 2 disp. Att. cod.civ.
Art. 70 disp. Att. cod.civ.
Riforma della disciplina del Condominio
Tabella obblighi Amministratore (2/2)
Obblighi Amministratore
Altri obblighi
affissione e indicazione delle generalità, domicilio e recapiti anche telefonici dell'amministrazione
eventuale collaborazione a progetti e iniziative territoriali anche con opere di risanamento di parti comuni e di
demolizione-ricostruzioni e messa in sicurezza statica
Obblighi fiscali
pagamento dei tributi locali sulle parti comuni (es. IMU, tassa rifiuti, eventuale passo carraio).
comunicazione ai condomini della rendita catastale delle parti comuni
gestione degli eventuali proventi provenienti dalla locazione di parti comuni o dalla loro concessione in uso e
loro comunicazione ai fini della dichiarazione dei redditi
denuncia annuale per i fornitori all'anagrafe tributaria (compilazione quadro AC del modello unico)
comunicazione di subentro al precedente amministratore all'Agenzia delle Entrate
richiesta del codice fiscale del condominio se non presente
comunicazione dei dati catastali delle parti comuni ai fornitori delle utenze
Articoli Codice Civile
Art. 1129 c.6 e 7 cod.civ.
Art. 1135 c. 4 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 n. 5 cod.civ.
Altri Obblighi che scaturiscono dall’incarico dell’Amministratore
Articoli Codice Civile
rappresentanza nella sottoscrizione delle polizze globali fabbricato e relativa richiesta di risarcimento dei danni
gestione dell'eventuale vendita-locazione-concessione in uso delle parti comuni
DIPENDENTI: assunzione e licenziamento; versamento stipendi e contributi; comunicazione mensile a INPS di
stipendi e contributi; versamento di ritenute e contributi; sostituzione portiere in ferie o in maternità o in
malattia; stipulazione eventuali contratti con professionisti esterni
sicurezza sul lavoro dei dipendenti condominiali e informazione e formazione relativa dei dipendenti
APPALTI PER LAVORI STRAORDINARI: richiesta di permessi edilizi ed urbanistici; pagamento TOSAP o COSAP per
impalcature; rappresentanza del condominio nei rapporti con l'appaltatore, direttore dei lavori e progettista;
rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali; impugnazione delle
clausole vessatorie dei vari contratti; richiesta di ottemperanza agli obblighi di sicurezza sul lavoro, contributivi e
fiscali delle imprese che eseguono un appalto
ritenute fiscali sugli appalti condominiali; ritenute fiscali sui dipendenti e consulenti del condominio;
compilazione modello 770; gestione delle detrazioni fiscali del 36% e 55% e di agevolazioni regionali e comunali
in genere
contratto per la manutenzione dell'ascensore e tenuta e aggiornamento del relativo libretto
cura della manutenzione e dell'esercizio dell'impianto centralizzato di riscaldamento o sua delega al terzo
responsabile; conservazione e aggiornamento del libretto caldaia; richiesta e conservazione delle certificazioni di
conformità dell'impianto
adeguamento edifici ed eventuali garage alla normativa antincendio
Art. 1130 c. 1 cod.civ.
Art. 1130 c. 1 cod.civ.
28
CCNL dipendenti del condominio
d.lgs. 81/2008
DPR 380/2001, legge 241/1990, artt. 1667-1673 cod.
civ.; d.lgs. 206/2005
DPR 600/1973 art. 25 c. 1; legge 122/2010 art. 25;
DPR 917/1986 art. 16 bis.
DPR 162/1999
legge 10/1991; DPR 412/1993; D.lgs. 192/2005; DPR
59/2009
D.M. Int. 246/1987
Riforma della disciplina del Condominio