Modello A: contcstualita'
PROCEDURAPER L'EROGAZONEDI MUTUI IPOTECARIA FAVOREDI
AGGIUDICATARIDI IMMOBILI NELLE VENDITEGIUDIZIARIE
(senza íncantofr)
Al fine di facilitarela partecipazione
alfe aste giudiziarienei procedimenti
di esecuzionesia individuale
immobíliarÍ
sia concorsuale
e renderepiu agevole
I'intervento
in esse di soggettinon prowistidelfaliquiditafinanziarianecessaria,
si
rendeopportunoindividuareun procedirnento
che consentaagli offerentidi fare
ricorsoagli usuali,strumentidi finanziamentobancario,ry,qdiqnle.
I'erogazione
di
mutuigaiàirtitida"ipoteche
iscrittesullostessoirnrnobile
oggbttodi ag$íudicazíone.
Tenutoconto che i Magístratídella SezioneEs. lmm. e Fallimentare
del
TRIBUNALEDl
ricorronoalla vendita imrnobiliaresenza incanto,
l'interventodella banca puo, per le vendite imrnobilíariin sede esecutivao
inserirsinell'ambito
concorsuale,
della proceduradi. venditacon le modalitàdi
seguitoindicate.
(g.e:) ovvero il giudice delegato (E,d.),,con
ll giudice dell'esecuzione
pubblicazione
l'ordinanza
sui quotidianinazionalie locali'di vendita,disponela
(tn),'dapubblicita'stabilite
nonchécon le ulteriorimodalità,anche inforrnatiche
detlavenditacontenentegli estremidell'immobile,
dell'avviso
1lprezzobased'asta,.
l a d a t a d i a p e r t u r a d e l l e b u s t e d a v a n t i a l g . e / g . d . ,e d i r i f e r i m e n t i p e r
I'individuazione
dellaprocedura.
Nella predetta pubblicazionesarà contenuta l'indicazíone:a) della
per un importo
possibilità,
per ipartecipantialle aste,di otteneremutui ip^oJecari
("")
fino ad un massimodel 70 BO%del valoredell'immobile a tassi e condizioni
economicheprestabilitida ogni singola banca; b) delle banche aderenti
c) dell'invitoa contattarele sedi delleagenzieo filialiincaricatedelle
all'iniziativa;
banche stesse, delle quali sarà riportato anche il numero telefonico.La
pubblicazione
a caricodellaprocedura.
sarà interarnente
In ogni caso, resta ferma per il sistema bancario la possibilitàdi
pubblicizzare
in modo ulterioreI'iniziativa.
tusi rammenta
che a partire dal 1" marzo 2005, in virtu del nuovo disposto dell'art. 591-b,sc.p.c.,
anche la vendita senza incanto può costituireoggetto di delega e che questa può essere conferita,
non solo ai notai, ma anche agli avvocati o comrnercialistiiscritti nei relativi elenchi di cui all'art.
179-ter delle disposizioni di attuazione det c.p.c. ll notaío incaricatoa ricevere l'atto di mutuo, ove
diverso dal notaio delegato, avrà cura di prendere contatto con il professionistadelegato.
'' Cfr, il comma 2 dell'art. 490 cpc per cui: "in caso di espropriazionedi beni mobili registratiper un
valore superiore a 25.000 euro, e di beni immobili lo stesso awiso, unitamente a copia
dell'ordinanza del giudice e della relazione di stima redatta ai sensi dell'art- 173-bis delle
disposizionidi attuazione del presente codice, è altresi inserito in appositi siti internet afmeno 45
giorni prima del termine per la presentazionedelle offerte o della data dell'incanto".
2oE cioe del valore di perizía (o, se
minore) del prezzo di aggiudicazione.Considerato che il valore
índicato in perizia puo essere a volte risalente nel tempo e risultare superato dalle intervenute
variazionidei prezzi di mercato la banca mutuante potrà anche procedere ad una valutazionepiù
approfonditaed aggiornata ai valori attuali in modo da poter mettere a disposizionedell'interessato
anche una somma maggiore rispettoa quella determinata dal predetto valore di perizia.
Modello A: contestualita'
tra la pubblicazione
dell'avvisodi venditae la data
Nel ternpointercorrente
non superiorea 4-5 mesi) il
fissata per il depositodelle offerte (indicativarnente
partecipante
interessatocontatterala bancapresceltache prowederàall'istruttoria
almeno
della praticadi mutuo,il cui esito dovràesserecomunicatoal richiedente
quindicigiorni prima dell'asta,con indicazionedell'importomassimomutuabile.
del mutuoalle condizioniconcordatedovra
L'irnpegno
alla successivastipulazione
essere formalizzatomedianteredazionedi un prelimínaredi mutuo ipotecario,
e del successivotrasferirnento
del
sottopostoalla condizionedell'aggiudicazione
da tale contrattopreliminare,la'banca potrà
bene all'aggiudicatario-rnutuatario;
secondoil dispostodell'art.1822c.c.
sciogfiersi
sia per giustacausasopravvenuta,
sia
(oggettivamodificadelle condizionipatrimonialie redditualidef mutuatario),
risultinovizi ai sensi dell'art.1490 c.c., owero
nell'ipotesi
in cui sull'irnmobile
gravaminon cancellabili
def decretodi trasferimento,
ancorchè
con la trascrizione
prelirninare
potrà
segnalatinellaC.T.U.delfaprocedura.La stipuladi tale'contratto
avvenirecon scritturaprivatasottoscrittadal clientee'dal funzionariodi banca
ovvero tramite scarnbiodi lettere tra il cliente e la banca secondo le'modalita
indicateda ciascunabancaconvenzionata.
espletamento
della
delleoffertee dell'evéntuale
Se, a seguitodell'apertura
del bene,il preliminare
gara, il promissarío
mutuatarionon risulteràaggiudicatario
(''), senza alcun addebitoulterioreal
di mutuo si risolveràautomaticamente
mutuatario
si
Se, invece,il promissario
mutuatariorispettoalle spesèdi istruttoria.
il bene, il giudiceordinerail pagamentodel prezz:oentro sessànta
aggiudichera
giornidalladata dell'aggiudícazione.
La bancadovraquindierogareil rnutuoentro
dettotermine.
con atto
del mutuo presupponenaturalmentela stipulazione
L'erogazione
garanzia
ipotecariadi primo
notariledel contrattodi mutuo con concessionedella
gradosostanziale.
Al fine di assicurarela tuteladella banca mutuante,nel rispettotuttaviadel
la
dettatonormativo,I'emissioneda parte del giudicedel decretodi trasferimento,
ipoteca
della
dovranno
e
la
concessione
di
mutuo
contratto
del
stipulazione
avvenirein forrnacontestuale(22).
tt
Saluo diversoaccordo tra le parti, che in considerazíonedell'intervenutariforma detla vendita
forzata ben potrebberodecidere di mantenerefermo il preliminaredi mutuo anche in relazione
dunquela nsoluzionealla circostanza
fase dellavenditacon incanto,subordinandone
all'eventuale
fase.
bene
neanchein quest'ultima
del
promissario
risulti
non
aggiudicatario
mutuatario
che il
t2 ll vantaggiodi questa operazioneconsiste nella eliminazionein radice del rischio di
quest'ultimonon víene rnai di fatto in possesso
comportamentiillegÍttirnidell'aggiudicatario:
dell'importomutuato,che transitadal funzionariodi banca al funzionariodi cancelleria/curatore,
ad operazioneconclusa)dei documenti
non vienemai neppurein possesso(se non,naturalmente,
che legittimanoil suo diritto di proprieta,onde, non potendoutilizzarliper la trascrizionealla
non puÒinterporretra la trascrizionedel decretodi trasferimentoa suo favore(che
Conservatoria,
lo rende a tutti gli effetti,anche verso i terzi, proprietariodel bene) e la iscrizionedi ipoteca(che
garantisceil mutuo erogatodalla banca),la trascrizioneo iscrizionedi alcun atto dispositivodel
alla banca).Dettorischio,peraltro,è altresi
opponibileai terzi(ed, in particolare,
benevalidamente
denaroe
(su
cfr. la nota 23). ln conclusione,
cui
esclusoalla tucedel nuovotestodell'art.585 cpc
o
del
notaio
o del
di
banca
funzionario
o
del
nella
disponibilita
restano
sempre
titolidi legittimazione
10
Modello A: contestualita'
Pertanto,[ntervenutaI'aggiudicazione
definitiva,i soggettiinteressati(valea
dire:il giudice,il funzionariodella banca,l'aggiudicatario-mutuatario,
il funzionario
il notaioincaricatodellastipuladel mutuo)prowederanno
di cancelleria/curatore,
e senzasoluzionedi continuitàa dar corsoalle seguentiattività:it
contestualmente
funzionariodella banca e I'aggiudicatario
mutuatariosottoscriveranno
il contratto
di
mutuo,
contenente
definitivo
I'attodi assensoalla iscriz[onedí ipotecae la
delega (ex art. 1269 cod. civ.) del mutuatarioalla banca per il versamento
dell'ímpoftomutuato direttamentealla procedura; il funzionariodella banca
-di cancelferia/curatore,
consegneràal funzionario
medianteassegno,:circolare
o
librettobancariointestatoal Tribunaledi
,....,l'importodel mutuo;il giudice
firrneràit decreto di trasferimento;il decreto di trasferimentoverrà ritíratodal
notaio, che prowedera immediatamente
afla sua trascrizione,con l'effettodi
rendere opponibile ai terzi I'acquisto della ,proprietàdel bene da parte
delf'aggíudicatario-rnutuatario
, di liberareil bene,stessoda qualsiasiprecedente
trascrizione
la cui cancellazione
o iscrízionepregiudizievole,
sia stataordinatanel '
'
decreto, e provvederàad iscrivere,in base al contratto di' mutuo stipulato
contestualmente,
ipotecadi primogradoin favoredella banca.mutuante.
Ai sensi.
dell'art.585, comma 3, c.p,c.,nel decretodi trasferimento
deve'essereindicatoil ,
predettocontrattodi mutuo'in.cui è previstoche la banca'stessaprowede-'al ,
versamentodiretto delle somme ivi erogate in favóre della procedura dietro'
concessione
di garanziaipotecaria
di primogradosul medesimoimrnobileoggetto
di vendita.ll conseruatore
dei registriimmobiliari
non puo eseguirela trascrizione
del decreto se non unitanienteall'iscrizionedelt'ipotecaconcessa dalla Farte.
finanziata(tt).
Nefl'ipotesiin cui il creditoreprocedenteo íntervenutosia titolare di un
creditofondiarioex art. 41, comrna4 D.lgs.n. 385/1993,la bancamutuantevenà
delegataad effettuareil pagamentodirettamenteal creditorefondiarionei timiti
dell'importo
del suo credito('*).
questiultirni,si ricordi,pubbliciufficialinell'esercizÍo
funzionariodi cancelleria/curatore,
delle loro
funzioní
" Cfr. art. 585 c.p.c. u-c. "Se il versamento del prezzo avviene con l'erogazionea seguito di
contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somrne erogate in favore della
procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto dí vendita, nel
decreto di trasferimentodeve essere indicato tale atto ed il conservatoredei regístriimrnobiliarinon
puó eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente aîl'iscrizíonedell'ípotecaconcessa dalla
parte finanziata".
znQualora il creditoreprocedenteo un creditoreintervenutosia titolare
di creditofondiario (da
verificaremedíanteletturadell'ordinanza
di vendita)occorreaggiungerela seguenteclausola:"Per
assrcurareil pagamento del prezzo di aggíudicazionedel bene immobile srfo rn _oggetto
della
vendítadí cuí all'ordinanzaautoizzativa erTressadal Giudice
del Tribunaledi
.... in
R.G _, e nel rispettodi quantoprevistodall'ail 47, co.4 D.LGS. 1.09.1993,
datan. 385,il
mutuatario delega la banca mutuante a versare l'importo erogato alla banca
. nei limití
dell'ímportodel credito fondiario per cuiessa concoffe nella ProceduraR.G. fl,guale precisato
con appositanota depositata alla Cancelleríadelle Esecuzioni; I'eventuale differenza tra la somma
data a mutuo e il mínor importa del credíto fondiarío detla banca
dovrà essere pagata alla
ProceduraEsecutiva n _-_,medíante assegno círcolareo líbretto bancarío intestatoalla Procedura.
La presente delega di pagamento víene dichiarata nell'interesseanche della banca mutuante
delegata,e perciÒirrevocabíleai sensi dell'art. 1723 c-c-;I'esecuzionedella delega di pagamento
il
Modello A: contcstualita'
L'adozionedella procedurasopra descrittarende necessarioI'inserimento
nel contrattodefinitivodi rnutuodelleseguenticlausole:
a) "ll mutuatario delega la banca mutuante a versare l'importo erogato alla
Proceduran. medianteassegnocircolareo libretto bancario intestatoalla sfessa
Procedura, a titolo di pagamento della parle equivalente del prezzo di
oggetto della vendita di cui alla
aggiudicazìonedel bene immobile, sifo in
in data
ordinanza del giudice
b) "Le parti concordano,che,.in caso di declaratoriadi invalidita,ineffícaciao
revaca del decreta di trasferimento, il presente contratto dì mutuo e risolto
automaticamente. Per tale evenienza il mutuatario delega fín d'ora
irrevocabilmente Ia banca mutuante ad ottenere per suo canto dalla
procedura/cancelleia la restituzianedella somma oggetto di mutuo, maggiorata
deglÌ rnferessilegali maturati,rilasciandodi fale restituzioneampia quietanza"(o)
dovrAin ognicaso avvenireentro il terminedi cui all'art. 585 c.p.c., come specificatonell'ordinanza
di aggiudicazione".
2t
Qualorail creditoreprocedenteo un creditoreintervenutosia titolare di creditofondiario(da
di vendita)occone aggiungerela seguenteclausola:ta
verificaremedianteletturadell'ordinanza
parti concordano che, in .caso di declaratoria di ínvalidítà, inefficacia o revoca del decreto di
trasferimento, il presente contratto di mutuo è riso/úo automaticamente. Per talo evenienza, il
desfrnafariadel pagamentodírettoai
mutuatariodelega sin d'ora inevocabilmentela Banca _gia
mutuantela
díreftamenteall'lstituto
n.385, a restituíre
sensidell'ar|.41,co.4, D.LGS.1.09.1993,
soffima oggetto di mutuo, nei limiti dell'importo del suo credito fondiarío pagatole come sopra;
l'eventuale differenza tra Ia somma oggetta di mutuo e I'imporlo del credito fondiario pagato ai
n.385-differenza che la Bancamutuanteha pagato
sensidell'art.41,co.4, D.LGS.1.09.1993,
alla Proceduran _ .- dovra essere restituitaa//o sfesso lstitutomutuante a cura della Procedura,
delegatadel pagamento"che víenea tale scopo irrevocabilrnente
26Restaferma la possibilitàper ta banca mutuantedi dare mandatoal notaioper prowedore,in
da partedella
nome e per conto dellastessa,a compiereogni atto necessarioper la restituzione
predetta
previste
procedura
nella
clausola.
fattispecie
dellesommerelativealte
t2