VENDERE E COMPRARE
CASA OGGI
Come affrontare il mercato immobiliare in questo periodo di crisi
• Si vendono ancora case nel mercato di oggi ?
• Quali sono le maggiori difficoltà che si incontrano
per vendere casa oggi ?
• Compreresti ancora una casa al buio ?
Manuale informativo scritto da Massimo Ciocca Broker Owner RE/MAX City Bergamo
INDICE DEGLI ARGOMENTI
1. Ringraziamenti
2. Breve analisi del mercato
3. Acquistare casa oggi
4. Vendere casa velocemente
5. L’agente immobiliare
6. Mutui e documenti
7. Conclusioni
RINGRAZIAMENTI
Carissimo lettore , sono Massimo Ciocca Broker Fondatore della
RE/MAX City di Bergamo e ti ringrazio per aver scaricato questo
manuale gratuito e spero che ti sarà utile per gestire al meglio quella
che sarà , forse, la trattativa più importante della tua vita.
La RE/MAX City è uno studio immobiliare associato di consulenti
immobiliari che si è posto come obiettivo di diventare l’agenzia di riferimento per il
mercato immobiliare di Bergamo e Provincia.
Abbiamo deciso di scrivere questa guida per informare il lettore in merito a uno dei
più complessi e significativi investimenti finanziari nella vita delle persone , che è
l’acquisto o la vendita di una casa o di un immobile per investimento. Data la
complessità e l’importanza di tale transazione, solitamente le persone si affidano ad un
agente immobiliare per la vendita o acquisto di immobili, quindi questa guida non
vuole essere un sostituto al prezioso aiuto che potrà darti il tuo agente immobiliare di
fiducia, ma un manuale per aiutarti a capire meglio la situazione del mercato
immobiliare odierna.
Vogliamo ringraziare tutte quelle persone che hanno creduto in noi e nel nostro sogno
di creare questa nuova realtà immobiliare in Bergamo e Provincia , di creare un
ambiente divertente piacevole e collaborativo , una squadra di agenti immobiliari
professionali , etici e capaci di fornire un servizio unico e speciale ai nostri clienti .
Personalmente ringrazio la mia famiglia per essermi stata sempre vicino anche in
momenti di difficoltà. Ringrazio il Presidente Dario Castiglia e tutta la fantastica
squadra di RE/MAX ITALIA per l’opportunità che ci stanno dando al fine di realizzare
la più grande agenzia immobiliare di Bergamo e Provincia.
Un ringraziamento speciale a Filippo Moriggi che si è adoperato per correggere le
bozze e …. non è stato un lavoro proprio facile .
Remax City via Martiri di Cefalonia 3/5
24120 Bergamo
Tel 035 4161680
BREVE ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Il 2006 ha fatto registrare il maggior numero di vendite residenziali per il mercato
immobiliare italiano.
Il mercato ha continuato a correre grazie a diversi fattori, fra i quali i due più
importanti sono stati:
1. L’elevata elasticità degli istituti di credito nell’erogazione di mutui e
prestiti a tassi favorevoli;
2. Il notevole flusso migratorio che ha portato all’aumento della domanda
anche di alloggi di fascia medio bassa.
Questi fattori hanno portato anche ad un notevole aumento dei prezzi degli immobili
che è continuato anche dopo il 2006.
Infatti, in base alle zone, i prezzi reali degli immobili (cioè quelli effettivamente pagati
dagli acquirenti, non quelli che vediamo ancora oggi sulle pubblicità) hanno subito un
netto calo dal 2008 in poi.
Devi sapere che l’andamento dei prezzi è caratterizzato da un ritardo di due anni
rispetto all’andamento delle vendite, quindi se il numero di vendite iniziasse a risalire
nel 2013 è molto probabile che i prezzi non inizino a risalire prima del 2015.
Le compravendite residenziali in Italia (-31,2% nel quinquennio 2007-2011, e -19,6%
nel I trimestre 2012 su base annua, la più alta dal 2004: dati dell’Agenzia del Territorio
basati sull’intero mercato immobiliare nazionale) devono far fronte ad un calo dei
prezzi delle abitazioni, che si sta accentuando nell’ultimo periodo.
Questo perché le famiglie italiane sono state oggetto di una delle più importanti strette
del credito mai visto..
L’accesso al credito da parte delle famiglieè diventato più difficile , impedendo a molte
di esse l’acquisto di un’abitazione, nonostante la maggior parte degli italiani vogliano
acquistare casa.
Infatti, una cosa che chi opera nel settore immobiliare percepisce ogni giorno, è che c’è
un gran desiderio da parte delle persone di acquistare casa.
Gli italiani continuano ad adorare il mattone, sia come forma di risparmio
che di investimento!
ACQUISTARE CASA OGGI
A quali e quante spese vanno incontro chi acquista una casa oggi?
Acquistare casa prevede anche il farsi carico di alcuni costi e imposte che non sempre
sono conosciute.
E’ quindi importante averne chiarezza ancora prima di intraprendere questo
importante percorso.
Senza entrare nei molteplici tecnicismi che esistono a livello fiscale, ecco quali sono le
principali voci di spesa cui un privato va incontro:
Registrazione della promessa di
compravendita.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato, per motivi fiscali,
entro venti giorni dalla data di stipulazione (in caso di ritardo sarà applicata una
sanzione del 30% sulle somme dovute più gli interessi legali).
Servono almeno due copie del contratto preliminare (una va trattenuta dall’Agenzia
delle Entrate).
Si deve applicare una marca da bollo da € 16 ogni 100 righe (o quattro facciate) del
contratto.
C’è una tassa fissa di 200 € oltre alle imposte sulle somme pagate a titolo di acconto o
di caparra.
Sull’acconto, se la vendita è soggetta a imposta di registro (ES: compravendita tra
privati) viene applicato il 3% (prima o seconda casa che sia) che potrà poi essere
dedotto dall’imposta di registro finale dovuta al rogito notarile, mentre si perderanno
la tassa fissa e le marche da bollo.
Se invece la vendita è soggetta ad IVA (ES: compravendita tra privato e costruttore) è
obbligatorio, per l’acconto, produrre fattura con relativa aliquota al 4% (prima casa), al
10% (seconda casa), al 22% (casa di lusso), e quindi non c’è versamento di imposta di
registro.
Sulla caparra invece si applica sempre l’imposta di registro allo 0,5% sia con soggetti
IVA sia con soggetti all’imposta di registro.
Ricapitolando: sulle compravendite con l’imposta di registro recuperiamo dall’imposta
finale tutte le somme versate per l’acconto e per la caparra tranne le quote fisse ( euro
200) e i bolli, mentre su quelle soggette IVA, l’imposta di registro pagata sulla caparra
sarà sempre un costo aggiuntivo rispetto all’IVA dovuta per l’acquisto.
La provvigione dell’Agente
Immobiliare
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso
per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna
delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi sono determinate dal
giudice secondo equità (art. 1755 c.c.).
L’elemento determinante per esigere la provvigione è quindi la casualità tra l’affare
che si è concluso e l’intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza la forma
data all’incarico (verbale o scritta) ne la conclusione definitiva dell’affare.
Infatti, se le parti non porteranno a termine il contratto per qualunque causa è
comunque diritto del mediatore trattenere o esigere (se non l’ha ancora ricevuta) la
provvigione (il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive entro un anno art.
2950 c.c.).
N.B. : E’ inoltre normale che la parcella venga applicata ad entrambe le
parti come conseguenza del rapporto imparziale e che venga dalle parti
stesse corrisposta al mediatore all’avvenuta conoscenza dell’accettazione
della proposta d’acquisto da parte dell’acquirente.
E’ consigliabile definire l’importo del compenso dell’Agente Immobiliare
all’inizio del rapporto.
Imposte sull’acquisto della casa.
1. L’imposta di registro (dà data certa all’atto di compravendita).
2. L’imposta ipotecaria (consente la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari).
3. L’imposta catastale (consente di trascrivere il nuovo nome del proprietario
all’Agenzia del Territorio).
4. L’IVA (grava per l’acquisto d’immobili da società costruttrice o ristrutturatrice).
Per osservare nello specifico le imposte da pagare per l’acquisto di una casa dovremo
vedere chi è il venditore e che tipo d’immobile stiamo acquistando.
Nel caso di vendita soggetta ad IVA la base imponibile è il valore dell’immobile
dichiarato nell’atto notarile di acquisto.
Nel caso di vendita soggetta a imposta di registro tra un acquirente privato ed un
venditore privato o ditta non costruttrice (o Costruttore che vende dopo 5 anni
dall’ultimazione dei lavori dell’immobile, che decide di non applicare l’IVA ma
applicare l’imposta di registro come se vendesse un privato), la base imponibile può
essere il valore dell’immobile dichiarato nell’atto notarile o il valore catastale
dell’immobile, che viene calcolato in maniera sintetica in questo modo:
1. Se chi acquista gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 115,5
2. Se chi acquista non gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 126
Quali sono i requisiti per fruire dei
benefici “Prima Casa”.
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi
una casa non “di lusso”.
Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri
individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un’abitazione
considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno solo in presenza di determinate
condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in
cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente
svolge la propria attività principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la
condizione della residenza nel Comune dell’immobile acquistato con le agevolazioni
prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa
posseduta sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa d’abitazione nel territorio del
Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il
territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà,
su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle
agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le condizioni delle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da
parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si
acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di
acquisto.
Se nell’atto di compravendita dette dichiarazioni non vengono inserite, è possibile
rimediare con uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità
giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed
oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
Imposta sostitutiva sul mutuo:
E’ lo 0,25% sulla cifra erogata se si acquista come prima casa, e il 2 % se non si
acquista come prima casa.
In caso di acquisto usufruendo di un mutuo Prima Casa si possono detrarre gli
interessi passivi nella misura del 19% su un massimo di € 4.000 di interessi passivi
pagati nell’arco di un anno solare.
Per ottenere questo è necessario portare la residenza nell’immobile che si è acquistato
entro dodici mesi dal rogito notarile.
N.B.: quando si ricorre ad un mutuo bisogna tener conto anche del costo di istruttoria del mutuo stesso da
parte della banca, e anche della perizia necessaria per la valutazione del valore dell’immobile da parte
della banca.
Altri costi:
Assicurazione della casa.
Costo del trasloco.
Costo di eventuali nuovi mobili.
Costo eventuale ristrutturazione della casa dove necessario.
Come si calcola il Valore Catastale degli Immobili?
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata
del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie
A/10 e C/1);
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
VENDERE CASA VELOCEMENTE
E’ possibile vendere casa in questo periodo di forte recessione economica?
In Italia, nel primo trimestre del 2012, rispetto allo stesso periodo dell’anno prima, c’è
stato un calo del 19,6% delle vendite residenziali (fonte: Agenzia del Territorio), ma
nonostante tutto è possibile vendere casa.
Sicuramente il numero di compravendite ha subito un calo rispetto al picco che si è
avuto nel 2006 e l’offerta è conseguentemente aumentata, però le abitazioni si
acquistano e si vendono sempre.
Gli italiani, com’è bene noto, desiderano possedere una casa di proprietà, ma c’è una
considerazione da fare: è di basilare importanza dare il giusto prezzo all’immobile.
Molte abitazioni rimangono invendute perché l’offerente non vuole adeguare il prezzo
di vendita alle quotazioni attuali e questo allunga i tempi per vendere casa.
E’ innegabile che una buona parte delle persone vorrebbe vendere casa da sola.
Questo perché molte volte il compenso di un agente immobiliare è visto come un costo
invece che come un investimento, ma, come in tutti i settori, c’è il buono ed il meno
buono, e quello dell’intermediazione immobiliare non è diverso.
Come in tutti i settori c’è il professionista che “vale l’investimento e anche di più”.
Pensa a quanto ti può costare un errore nella vendita della casa:
Sei sicuro di aver valutato correttamente il tuo immobile?
Puoi garantire serenamente che sia tutto perfettamente in regola ed esente da
non conformità?
Chi risponde in caso di errore? (tieni presente che i professionisti sono assicurati
per questo tipo di eventi).
Sai condurre una trattativa di vendita? Quante case hai venduto nell’ultimo
anno?
Sai come redigere un corretto preliminare di compravendita? E come impostare
i pagamenti per non rimanere “scoperto”?
Come fai ad essere sicuro che le persone che vengono a visitare casa tua siano
effettivamente acquirenti, o qualcuno che sta facendo un sopralluogo per “ritornare a
visitarti” quando tu non sei in casa?
Se un professionista ti può tutelare da tutto questo, può valere un 3% (è il compenso
che generalmente viene chiesto da un agente immobiliare professionista) di quello che
realizzerai dalla vendita della tua casa?
Se scegli di vendere da solo, segui i consigli che ti sto dando, e sicuramente avrai più
possibilità che col fai da te senza un minimo di informazioni.
Se scegli di avvalerti di un agente immobiliare chiedi che ti fornisca per iscritto il piano
di marketing che intende adottare per la vendita della tua casa, e un’Analisi di
Mercato.
Inoltre fatti dare le referenze che ha ricevuto dai suoi clienti, e chiedi quante vendite
ha concluso da inizio anno.
N.B. :Bisogna porre tutte le domande necessarie per essere sicuri di chi si ha di
fronte.
Nel caso in cui l’agente immobiliare, da me scelto, abbia un incidente, chi seguirà
la vendita della mia casa?
E’ una domanda molto intelligente perché affidarti a chi lavora da solo o in una piccola
struttura è molto rischioso: cosa accade se ci sono degli imprevisti?
Quindi valuta bene la modalità di vendita, e chi hai di fronte: farà la differenza tra una
vendita veloce e senza problemi, ed una vendita problematica.
SEI PRONTO PER VENDERE?
Prima di tutto devi fissare l’adeguato prezzo di vendita. Ricordati che “Il reale valore di
mercato della tua proprietà” è il prezzo che il potenziale compratore sarà disposto a
pagare.
Come stabilire quindi il giusto prezzo di mercato?
Prezzo altissimo $$$$ = Pochissimi acquirenti
Prezzo alto $$$ = Pochi acquirenti
Prezzo medio $$ = Quantità media acquirenti
Prezzo basso $ = Tantissimi acquirenti
Sembra ovvio vero? Ma non è sempre così.
Più alto sarà il prezzo della tua casa, meno persone verranno a visitarla.
Effettua una ricerca di mercato:
Il miglior metodo per fissare la corretta quotazione è l’AMC (Analisi di Mercato
Comparativa): questa tiene conto degli immobili similari che in questo periodo sono in
vendita in una zona ben definita, di quelli già venduti e soprattutto del parametro DOM
(Days On Market - Giorni che è sul mercato).
Tramite un’attenta ricerca e dopo aver confrontato i prezzi di case similari già vendute
nella tua zona, potrai individuare velocemente “Il reale valore di mercato della tua
proprietà”, evitando di aspettare mesi nella speranza che qualcuno venga a farti una
proposta d’acquisto con un prezzo “fuori mercato”.
Tieni conto che il denaro speso per i miglioramenti della tua abitazione non potranno
corrispondere ad un prezzo di vendita più alto rispetto a quanto offre il mercato,
sicuramente l’acquirente valuterà con attenzione la tua casa, ma vorrà apportare le sue
personali migliorie per renderla più personale e conforme ai sui gusti.
Concludendo: se fissi un prezzo più alto di quello che il mercato è disposto a pagare
resterai ad aspettare; se fissi un prezzo realistico preparati ad incassare la caparra!
Come pubblicizzare casa?
Alcuni dei migliori sistemi che si possono usare sono:
1. Internet - nel web puoi trovare moltissimi siti immobiliari gratuiti, ed alcuni a
pagamento;
2. Giornali - in ogni città esistono delle riviste dedicate all’immobiliare
3. Cartello - ricordati di chiedere l’autorizzazione alle autorità competenti e pagare
l’imposta di pubblicità;
4. Passa parola - talvolta fra le conoscenze possiamo trovare il nostro acquirente
5. Open House (n.d.r. Casa Aperta) - è uno strumento di vendita innovativo importato
dagli Stati Uniti, tramite il quale puoi far visionare la tua abitazione a più
persone in un unico appuntamento predefinito e pubblicizzato, creando così un
effetto “concorrenza” tra i visitatori che può quindi portare alla vendita in tempi
molto brevi.
Voglio comprare casa tua!
Immagina che le visite siano iniziate ed i clienti ti chiedano informazioni, dettagli,
approfondimenti:
Sii disponibile e chiaro (questo rassicura il cliente).
Se hai identificato il giusto valore di mercato del tuo immobile e hai pubblicizzato la
tua abitazione in maniera adeguata, arriverà il momento in cui una delle persone che
hanno visitato casa tua ti dirà che è interessata all’acquisto.
Anche qui abbiamo due situazioni:
a) Sei seguito da un Agente in Attività Immobiliare Professionista: in questo caso ti
guiderà lui nella trattativa per farti realizzare il maggior prezzo possibile sul mercato,
occupandosi di tutti gli aspetti sia tecnici che commerciali della vendita;
b) Stai vendendo da solo: in questo caso segui i passi sotto riportati.
La prima cosa che devi fare è distaccarti emotivamente e gestire la vendita come se la
casa non fosse tua.
Lo so che è molto difficile, ma è la cosa migliore che tu possa fare: se sei coinvolto
emotivamente puoi rischiare di far “scappare” il cliente perché gli metti addosso
una pressione eccessiva o potresti arrivare a dover abbassare oltremodo il prezzo di
casa tua perché fai notare all’acquirente la tua “voglia” di vendere e lui giocherà al
ribasso.
Un’altra cosa molto importante che devi sapere è che se un potenziale cliente è
interessato alla tua casa potrebbe essere il primo, ma anche l’ultimo. Non pensare che
se la prima offerta arriva in tempi brevi ne arriveranno sicuramente delle altre: le
occasioni non vanno mai sprecate, soprattutto in questo momento di mercato.
Nel momento in cui il cliente dimostra l’interesse fagli formulare una proposta di
acquisto, che è un documento in cui l’acquirente mette per iscritto la sua intenzione di
acquistare la tua casa esprimendo tutte le condizioni (prezzo offerto, modalità di
pagamento, data del rogito, ecc..) ed accompagnandola da un assegno a titolo di
garanzia già intestato a tuo nome.
Quando l’acquirente ti consegnerà la sua offerta valuta il prezzo ma anche le modalità
di pagamento (assegno bancario, assegno circolare, bonifico) e la data di consegna,
oltre alle altre clausole che possono sembrare accessorie ma non lo sono. Ogni piccolo
dettaglio è importante.
Al momento della presentazione dell’offerta puoi scegliere tra 3 possibilità:
1. accettare l’offerta
2. fare una contro-offerta
3. rifiutare l’offerta
Se la proposta ti soddisfa la potrai firmare per accettazione e quando l’acquirente avrà
ricevuto la comunicazione della stessa, il documento diventerà un valido contratto di
vendita.
Ognuno di questi passi va fatto per iscritto.
Nelle compravendite immobiliari l’unica forma prevista a pena di nullità è quella
scritta (come indicato nell’art. 1350 del Codice Civile), quindi qualsiasi accordo
verbale è privo di valore.
Adesso puoi incassare la caparra, procedere alla registrazione della proposta
d’acquisto presso l’Agenzia delle Entrate, ed organizzare il rogito!
Provvedi alla consegna di tutta la documentazione necessaria alla stipula dell’atto
definitivo al notaio (chiedi direttamente allo studio notarile che sceglierà l’acquirente
quali sono i documenti necessari), ed eventualmente alla Banca in caso di richiesta di
un finanziamento da parte dell’acquirente.
L’agente immobiliare
Collaborare con tanti agenti immobiliari è una buona cosa perché avrai tante persone
che parlano del tuo immobile, ma cosa succederà nel momento in cui l’avranno
proposto ai clienti che hanno nella loro banca dati e non ve ne saranno altri?
Semplice: lo metteranno in un cassetto sperando che qualcuno un domani entri e
chieda proprio del tuo immobile.
Non investiranno in un piano di marketing professionale, perché il loro investimento
non sarà tutelato, e quindi non investiranno in pubblicità.
Il massimo che ti potrà capitare è che qualche agente metterà la tua casa su qualche
sito, e su un free press. Cosa penseranno i potenziali acquirenti quando vedranno
lo stesso immobile (il tuo) pubblicizzato da più agenzie sullo stesso
sito/giornalino?
Va considerato che quando si lavora con più agenti, se uno di loro ti porterà una
proposta di acquisto, secondo te chi tutelerà? L’acquirente che ha i soldi in
mano, o tu che sei uno dei tanti che gli hanno dato da vendere la casa in
concorrenza con tanti altri agenti?
Ti consiglio quindi di scegliere un Agente Immobiliare e lavora in sinergia con lui per
proteggere il prezzo della tua casa e venderla nel miglior modo possibile.
Mutui e documenti
Il mutuo è il contratto con cui una parte consegna all’altra una determinata quantità di
denaro o altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa
specie e qualità.
Cos’è un mutuo
La maggior parte delle persone sa cos’è un mutuo, tuttavia quando si tratta di doverlo
accendere personalmente sono assaliti mille dubbi.
Negli ultimi anni il settore finanziario, insieme a quello immobiliare, si è sviluppato
moltissimo, producendo un’offerta così grande di prodotti che difficilmente non si
trova quello fatto apposta per la propria situazione.
Anche in questo caso sarà opportuno consultare diversi istituti di credito per trovare
le condizioni più convenienti.
Cerca e trova tante informazioni
In merito a questo punto ti ricordo come oggi internet possa veramente portare un
contributo senza precedenti nella storia, quando si parla della ricerca di un mutuo.
Se fino a qualche anno fa per recuperare diversi preventivi e confrontare altrettanti
istituti era necessario un grosso dispendio di tempo ed energie, oggi è possibile in
paragonare un gran numero di finanziamenti in pochissimi secondi.
Percentuale di erogazione rispetto al valore
dell’immobile e garanti
Sappi che in linea di massima ti sarà concesso un mutuo non superiore all’ 80% per
cento (in questo periodo è in fase di diminuzione) del valore commerciale
dell’immobile che intendi acquistare, e che questa percentuale può variare sia in base
alla banca sia in funzione del momento di mercato.
L’importo delle rate da corrispondere non potrà, in linea di massima, mai essere
superiore ad un terzo dello stipendio netto che si percepisce.
Tipi di mutui esistenti
In generale i mutui possono appartenere a cinque categorie; il tasso fisso, il variabile
puro, il tasso misto, il variabile con tetto massimo ed il variabile con rata costante.
Il tasso finale applicato
In ognuno dei cinque casi ricorda sempre che il vero tasso d’interesse con il quale ti
verrà calcolata la rata del mutuo sarà sempre quello corrente il giorno del rogito
notarile (rilevato come da contratto di solito l’ultimo giorno lavorativo del mese
precedente a quello del rogito), oppure quello che la banca avrà bloccato in preventivo
per te.
Quindi se il tuo preventivo (magari fatto due mesi prima) non sarà analogo alla cifra
reale che dovrai pagare non ci sarà da stupirsi poiché nel tempo trascorso tra
consulenza e atto definitivo l’indice di riferimento e lo spread applicato (è il guadagno
della banca che va sommato al tasso di interesse di riferimento che di solito è
l’Euribor) potrebbero essere cambiati, per questo è fondamentale capire per quanto
tempo il costo preventivato viene bloccato.
L’atto di mutuo è stabilito da tabelle professionali, nonostante ciò è consigliabile di
verificare tramite preventivi chi può far risparmiare di più.
Nel costo notarile sono compresi anche i bolli, le visure ipotecarie, e l’IVA sul
compenso
Rogito notarile
E’ l’atto definitivo di compravendita e si deve svolgere dinanzi al notaio, scelto
generalmente dalla parte acquirente, e che avrà già verificato la regolarità della
documentazione riguardante l’immobile in oggetto in merito alla situazione giuridica
urbanistica e fiscale dell’unità immobiliare oggetto del trasferimento di proprietà.
L’atto sarà firmato in sua presenza e verranno dall’acquirente versate al venditore le
somme per il saldo prezzo, ed al notaio quelle per le imposte di registro ipotecarie e
catastali e per la parcella relativa alla stipula.
Nello stesso momento ci sarà la consegna dell’immobile alla parte acquirente.
Se acquisti con l’ausilio del mutuo ci sarà la stipula contestuale del contratto.
Documenti necessari per la vendita della casa
Innanzitutto ti consiglio di fare tutte le verifiche che ti suggerisco qui di seguito prima
di stipulare una promessa di compravendita.
Farlo dopo potrebbe comportare degli spiacevoli inconvenienti come scoprire che
l’immobile non è liberamente compravendibile (per esempio a causa di vincoli
particolari, o problemi urbanistici): in questo caso saresti inadempiente nei
confronti dell’acquirente.
Ecco le principali cose da controllare:
- Per prima cosa bisogna prendere l’atto con cui l’immobile è pervenuto: va letto in
maniera approfondita perché si possono trovare delle servitù ormai “dimenticate” ma
ancora valide.
L’analisi dell’atto di provenienza ti garantisce una compravendita sicura ed al riparo
da ogni imprevisto;
- In secondo luogo esamina le planimetrie catastali e verifica la loro conformità con lo
stato di fatto dell’immobile (per esempio se ci sono riportate tutte le finestre e/o
porte; se i muri sono dove devono essere; se il bagno è accatastato come bagno,
ecc..). Nel caso le planimetrie catastali non siano conformi allo stato di fatto è
necessario far regolarizzare la situazione a tue cura e spese entro il rogito notarile;
- Recupera anche i certificati di conformità degli impianti, il libretto della caldaia, l’ACE
(Attestato di Certificazione Energetica, per verificare le prestazioni energetiche
dell’immobile) fai le visure ipotecarie sugli immobili (puoi richiederle ad un notaio,
o puoi farle direttamente presso l’Agenzia delle Entrate competente): in questo
modo verifichi se ci sono altri diritti di terzi o vincoli (ipoteche, prelazioni, usufrutti,
comproprietari, pignoramenti, ecc.) che vanno indicati nella promessa di
compravendita;
- Verifica la Conformità Urbanistica presso l’ufficio tecnico del comune per essere certo
che l’immobile sia urbanisticamente conforme, e quindi non abbia abusi edilizi (stanze
non dichiarate, finestre e porte non riportate nel progetto, ecc.);
- Fai le Visure catastali per avere i dati identificativi e reddituali dell’immobile.
CONCLUSIONI
Carissimo lettore ,spero che questa prima Guida su “Come Vendere e Comprare Casa
Oggi” ti possa essere d’aiuto per raggiungere i tuoi obiettivi nel momento in cui decidi
di acquistare o vendere una casa.
L’argomento è molto esteso e quindi non pretendo di averlo esaurito in questo
contesto, ed è proprio per questo che continuerò a pubblicare nuovi articoli e guide
inerenti il settore immobiliare.
Mi farebbe piacere avere un tuo parere e dei suggerimenti per gli argomenti che ritieni
più di tuo interesse e che terrò sicuramente in considerazione per i prossimi articoli.
Inviami i tuoi commenti a [email protected]
Ti saluto e ti aspetto alla prossima guida su www.venderecasabergamo.it
Massimo Ciocca