Valerio Cutini
a.a. 2013 / 2014
Università degli Studi di Pisa
insegnamento di
Tecnica Urbanistica
• Corso di laurea triennale in Ing. Edile
Ingegneria del Territorio
• Corso di laurea magistrale
in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio
Lezione n° 11.
L’attuazione del PRG:
il Piano di Lottizzazione
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L’attuazione del PRG senza
Il Piano Particolareggiato
Il ricorso al P.P., previsto dalla L.U.N. come regola, per
vari motivi si è trasformato in una prassi infrequente
Secondo quale prassi allora si affronta la trasformazione
del territorio urbano, in un’epoca storica, l’ultimo
dopoguerra, caratterizzata da una espansione urbana
senza precedenti?
Con uno strumento che la 1150 in effetti non prevedeva
ma che venne “inventato” dalla prassi sulla base di un
sostanziale equivoco contenuto nella 1150
si tratta del Piano di Lottizzazione
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La lottizzazione nella
Legge Urbanistica Nazionale
Legge 1150/1942
Il termine “lottizzazione”, come già si è visto, era
contenuto nella 1150/42:
Suddivisione del terreno edificabile in singole
parcelle, non ulteriormente scomponibili, dette “lotti”
La lottizzazione era prevista dalla LUN come
operazione da effettuarsi all’interno del Piano
Particolareggiato, e finalizzata ad assicurare una
razionale utilizzazione del suolo
Tuttavia la LUN non conteneva un esplicito divieto di
lottizzazione in assenza di PP (o addirittura di PRG)
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La lottizzazione nella
Legge Urbanistica Nazionale
Legge 1150/1942
La situazione nell’immediato dopoguerra appariva
caratterizzata da alcuni fenomeni contestuali
una forte pressione espansiva della città, con elevata
domanda abitativa
la diffusa assenza di PRG vigenti
in presenza di PRG vigenti, la difficoltà a redigere Piani
Particolareggiati
la mancanza del divieto di lottizzazione in assenza di
PP
La lottizzazione diviene il normale strumento di
espansione della città utilizzato dall’imprenditoria edilizia
per assecondare il processo di urbanizzazione delle aree
contermini alle città esistenti
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La lottizzazione nella
LUN: problemi
Legge 1150/1942
Assenza di PRG vigenti e assenza di coordinamento
delle iniziative
mancanza di controllo della collettività sugli interventi
Realizzazione di sole destinazioni residenziali, prive di
servizi pubblici
scarsa qualità insediativa
Onerosità della successiva realizzazione delle opere di
urbanizzazione
problemi economici per la collettività: profitti privati,
oneri collettivi
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La lottizzazione nella LUN: la soluzione dei
problemi
Legge 765/1967
Migliorare la qualità insediativa delle aree di nuovo
sviluppo delle città
introduzione degli standard urbanistici
Risolvere il problema della carenza di PRG
Evitare i problemi causati dalla realizzazione di
lottizzazioni in assenza di PRG
divieto di procedere alla lottizzazione in assenza di
PRG o di PF
i Comuni sono obbligati a darsi un PRG, pena
l’atrofia dell’attività edilizia
Il PF è equiparato ad un PRG
Il PL è regolarizzato come strumento attuativo del
PRG, equiparato ad un PP di iniziativa privata
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La legge Ponte ed il nuovo processo di
pianificazione
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PL
Legge 765/1967
PT
C
Il Piano di Lottizzazione viene
affiancato al Piano Particolareggiato
come strumento di attuazione del
PRG
PRG
Il Comune delega i privati ad attuare
le proprie previsioni urbanistiche…
PP
…purchè rispettino determinate
condizioni
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Il Piano di Lottizzazione:
finalità
Legge 765/1967
Legge 1150/1942
attuare le previsioni del P.R.G.
regolamentare l’attività edificatoria nell’area
interessata, con funzione di dettaglio a scala
infracomunale delle previsioni del P.R.G.
Il PL non ha invece la terza finalità del PP (consentire
l’espropriazione delle aree), sostituita da una essenziale:
consentire l’esproprio delle aree necessarie alla
attuazione delle previsioni di P.R.G.
consentire la realizzazione delle opere di
urbanizzazione a corredo degli interventi, in anticipo
rispetto ad essi e senza costi aggiuntivi per la
collettività
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Il Piano di Lottizzazione:
limiti spaziali, cogenza e durata temporale
Legge 765/1967
Legge 1150/1942
Limiti spaziali
Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi
del territorio di un Comune
Cogenza
Il PL è uno strumento facoltativo
Durata
Il PL ha una scadenza prefissata in 10 anni
Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi
contenuti normativi e regolamentari riguardanti
l’attività edilizia, che essendo di dettaglio e
specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano
parte integrante e integrativa
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Il Piano di Lottizzazione:
contenuti
Legge 765/1967 Legge 1150/1942
I contenuti di un PL sono analoghi a quelli di un
Piano Particolareggiato
la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle
principali, desunte dal PRG, fino ai collegamenti
secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio
la suddivisione del terreno in aree
fabbricabili e non fabbricabili, con
indicazione della proprietà
lottizzazione
la suddivisione del terreno
edificabile in singoli lotti edificativi,
con i relativi indici
la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie
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Il Piano di Lottizzazione:
elaborati
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Legge 765/1967 Legge 1150/1942
Gli elaborati di un PL sono i medesimi di un Piano
Particolareggiato, con 3 sole (significative) differenze
Il PL manca di un piano parcellare di esproprio delle
aree comprese negli elenchi catastali
i terreni sono e restano di proprietà privata
Il PL manca di un piano finanziario
i privati non devono rendere conto alla collettività
dei costi e dei profitti dell’operazione
Il PL ha in più uno schema di convenzione
la convenzione è infatti il documento che regola i
rapporti fra pubblico e privato
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L’elaborato tipico del PL:
lo schema di convenzione
Legge 765/1967
Legge 1150/1942
Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante:
Si impegna a realizzare le opere previste nel PL nel
rispetto di predeterminate scadenze temporali, e
comunque entro dieci anni
Fornisce al Comune congrue garanzie finanziarie per
gli obblighi derivanti dalla Convenzione, attraverso la
presentazione di una fideiussione bancaria per
l’importo degli oneri relativi
Si impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi
alla realizzazione delle opere di urbanizzazione
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L’elaborato tipico del PL:
lo schema di convenzione
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Legge 765/1967 Legge 1150/1942
Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante si impegna a
sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione
delle opere di urbanizzazione. Egli si impegna a:
cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per
la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria
cedere gratuitamente al Comune parte delle aree
necessarie per la realizzazione delle opere di
urbanizzazione secondaria
realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione
primaria, o pagare gli oneri corrispondenti
realizzare a proprie spese parte delle opere di
urbanizzazione secondaria, o pagarne gli oneri
Il Piano di Lottizzazione:
la procedura
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Legge 765/1967 Legge 1150/1942
Il proprietario presenta al Comune la domanda di
autorizzazione alla Lottizzazione, allegando
il progetto di PL
lo schema di convenzione
fra Comune e lottizzante
Autorizzazione e adozione da parte del Consiglio Com.
Pubblicazione all’Albo Pretorio e deposito per 30 giorni
in segreteria comunale
Presentazione osservazioni (30+30 giorni)
Recepimento osservazioni
da parte del C.C.
Trasmissione alla Regione
in caso di accoglimento,
modifica il PL
in caso di non
accoglimento, lo lascia
inalterato
Il Piano di Lottizzazione:
la procedura
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Legge 765/1967
Legge 1150/1942
Recepimento da parte
della Giunta Regionale
non lo approva, motivando il rigetto
apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmette
al Comune per le opportune correzioni
apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva
lo approva senza modifiche
Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed
entrata in vigore
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Il Piano di Lottizzazione:
questioni
Con il P.L. si aprì un nuovo tipo di rapporto fra Comune e
singolo proprietario, che sembra risolvere il problema
della attuazione del PRG:
il Comune, anziché realizzare direttamente tale fase, la
delega ai privati, stabilendone peraltro le modalità
Tuttavia, tale procedura di coinvolgimento del privato
risulta praticabile nel caso della attuazione di interventi
che presentino attese di remuneratività per l’operatore,
tali cioè da indurlo a collaborare con il Comune
in particolare, insediamenti residenziali e commerciali
Restano esclusi tutti gli interventi di realizzazione di
insediamenti non appetibili sul mercato della
produzione edilizia, in quanto privi di remuneratività
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La fase attuativa del processo di pianificazione:
la situazione con la legge Ponte
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PST
Legge 1150/1942
Legge 765/1967
PTP
PTCP
PTAM
PRG
PL
PP
?
Per la realizzazione di
interventi per i quali il PL
non è praticabile, si
rendono necessari
altri strumenti attuativi
attuazione del PRG