Mensile di aggiornamento e approfondimento
in materia di
immobili, ambiente, edilizia e urbanistica
Numero 12 – luglio 2014
n. 12 – chiuso in redazione il 30 giugno 2014
Sommario
Pagina
NEWS
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili
4
RASSEGNA DI NORMATIVA
Leggi, decreti, circolari: sintesi e classificazione
11
RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili
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APPROFONDIMENTI
Immobili
LA “CASA” SEMPRE AL CENTRO DELL’ATTENZIONE DEL LEGISLATORE
La questione “casa” continua a richiamare l’attenzione del legislatore che, con sempre
maggiore frequenza, sente l’esigenza di intervenire per adeguare la vigente normativa
alle nuove esigenze abitative.
Augusto Cirla, Affitti - Guida alle locazioni abitative e commerciali, Il Sole 24 Ore,
giugno 2014
20
Immobili e agevolazioni
AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA" - DECADENZA IN CASO DI SEPARAZIONE
E' da ritenersi corretto il comportamento dell'Amministrazione finanziaria che ha
recuperato le imposte di registro, ipotecatarie e catastali nei confronti di un coniuge il
quale, nell'ambito delle separazione consensuale, trasferisce alla figlia e alla moglie
l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nel quinquennio precedente senza poi
provvedere all'acquisto di un altro immobile entro l'anno successivo.
Federico Gavioli, Il Sole 24 Ore - La Settimana Fiscale, 9 luglio 2014, n. 27
23
Immobili e fiscalità
IL PUNTO SU LA FISCALITÀ IMMOBILIARE 2014
Se nel 2013 il “leitmotiv” relativo alla fiscalità immobiliare locale è stato rappresentato,
principalmente, dall’esenzione o meno, ai fini IMU, delle abitazioni principali e delle
unità a esse assimilate e di altri immobili, problematica poi risolta con la bizzarra
soluzione di compromesso della “mini IMU”, per il corrente anno la “grande novità” può
individuarsi nell’introduzione della TASI, il nuovo tributo locale sulla casa che, in alcuni
casi, sostituisce l’IMU e, in molti altri, le si affianca
Stefano Baruzzi, Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 15 luglio 2014, n. 956
28
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
2
Immobili
IL PIANO CASA IN PILLOLE
Operative le norme del Piano Casa. È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 121 del 27
maggio scorso la legge n. 80 del 23 maggio 2014 che ha convertito il D.L. 47/2014,
contenente misure urgenti per l’emergenza abitativa.
Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 30 giugno 2014, n. 955
33
Bonus mobili
LE ULTIME NOVITÀ SUL BONUS MOBILI
Con la conversione in legge del decreto sul cosiddetto Piano Casa è stato finalmente
rimosso il limite dell’importo delle spese di ristrutturazione per usufruire del bonus
mobili. Inoltre, con la circ. n. 11/E del 21 maggio scorso sono stati forniti importanti
chiarimenti su tale agevolazione fiscale.
Alessandro Borgoglio, Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 30 giugno 2014, n. 955
36
L’ESPERTO RISPONDE
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili
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 Mercato immobiliare
 Istat, prezzi delle case in calo del 10% in quattro anni
Continua il trend negativo del mercato immobiliare, che sposa oggi compravendite in lieve
ripresa e prezzi ancora in calo. È quanto emerge dai dati Istat sull'andamento dei prezzi delle
case in Italia nel primo trimestre del 2014. Sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi
delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, è diminuito
dello 0,7% rispetto al trimestre precedente e del 4,6% nei confronti dello stesso periodo del
2013.
L'Istat conferma quindi la tendenza al calo congiunturale e tendenziale dei prezzi delle
abitazioni in atto da oltre due anni. Anche se la crisi del settore immobiliare risale a ben prima.
È ormai dal 2008 che il mercato immobiliare vive una fase di decisa decrescita. Solo i dati
dell'agenzia del Territorio sul primo trimestre 2014 (+4,1% le compravendite residenziali nel
periodo rispetto a un anno prima) fanno sperare in un miglioramento, anche se proprio quei
dati sono "inquinati" dallo slittamento di molti rogiti dall'ultimo trimestre 2013 ai tre mesi
successivi per beneficiare della più vantaggiosa imposta di registro.
La flessione congiunturale è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti
(-0,8%) sia, in misura più lieve, di quelle nuove (-0,1%). I cali congiunturali risultano in
progressiva attenuazione rispetto a quelli rilevati nei trimestri precedenti. Nel quarto trimestre
2013 l'indice dei prezzi delle abitazioni è diminuito dell'1,3% rispetto al trimestre precedente e
del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2012. Tre mesi prima il calo era stato dell'1,2%
rispetto al trimestre precedente (-5,3% in un anno).
La flessione tendenziale più contenuta è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi
sia delle abitazioni esistenti (-5,3%) sia di quelle nuove (-2,6%). Anche su base tendenziale si
rileva un progressivo ridimensionamento delle flessioni rispetto a quanto rilevato nei
precedenti trimestri, dopo il valore minimo (-6%) registrato nei primi tre mesi del 2013.
Si amplia così il differenziale, in valore assoluto, tra la variazione tendenziale dei prezzi delle
abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove, dopo il minimo del quarto
trimestre del 2013 (2,4 punti pecentuali): 2,7 punti percentuali.
Con le stime preliminari del primo trimestre 2014, la riduzione dei prezzi delle abitazioni
registrata dall'indice Istat dal 2010 (anno base dell'indice) si attesta al -10,4%. Questa
riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo,
sono scesi del 15%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente
positiva (+0,8%).
L'Istat conferma quindi la tendenza al calo congiunturale e tendenziale dei prezzi delle
abitazioni in atto da oltre due anni. Anche se la crisi del settore immobiliare risale a ben prima.
È ormai dal 2008 che il mercato immobiliare vive una fase di decisa decrescita. Solo i dati
dell'agenzia del Territorio sul primo trimestre 2014 (+4,1% le compravendite residenziali nel
periodo rispetto a un anno prima) fanno sperare in un miglioramento, anche se proprio quei
dati sono "inquinati" dallo slittamento di molti rogiti dall'ultimo trimestre 2013 ai tre mesi
successivi per beneficiare della più vantaggiosa imposta di registro.
La flessione congiunturale è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti
(-0,8%) sia, in misura più lieve, di quelle nuove (-0,1%). I cali congiunturali risultano in
progressiva attenuazione rispetto a quelli rilevati nei trimestri precedenti. Nel quarto trimestre
2013 l'indice dei prezzi delle abitazioni è diminuito dell'1,3% rispetto al trimestre precedente e
del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2012. Tre mesi prima il calo era stato dell'1,2%
rispetto al trimestre precedente (-5,3% in un anno).
La flessione tendenziale più contenuta è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi
sia delle abitazioni esistenti (-5,3%) sia di quelle nuove (-2,6%). Anche su base tendenziale si
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rileva un progressivo ridimensionamento delle flessioni rispetto a quanto rilevato nei
precedenti trimestri, dopo il valore minimo (-6%) registrato nei primi tre mesi del 2013.
Si amplia così il differenziale, in valore assoluto, tra la variazione tendenziale dei prezzi delle
abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove, dopo il minimo del quarto
trimestre del 2013 (2,4 punti pecentuali): 2,7 punti percentuali.
Con le stime preliminari del primo trimestre 2014, la riduzione dei prezzi delle abitazioni
registrata dall'indice Istat dal 2010 (anno base dell'indice) si attesta al -10,4%. Questa
riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo,
sono scesi del 15%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente
positiva (+0,8%).
(Paola Dezza, www.casa24.ilsole24ore.com)
 Immobili
 Dalla nuova anagrafe immobiliare una spinta alla riforma del catasto
Ora che l'operazione catasto ha preso il via con il primo decreto attuativo sulle commissioni
censuarie varato dal Governo, appare assolutamente necessario riconsiderare l'anagrafe
immobiliare integrata come elemento strategico di tale riforma.
Il primo testo normativo in cui si fa riferimento alla necessità di costituire un'anagrafe dei beni
immobiliari è il Dlgs del 30 luglio 1999, n. 300, in particolare all'articolo 64, interamente
dedicato all'agenzia del Territorio. In questo contesto l'anagrafe immobiliare integrata voleva
essere un archivio informatizzato dei beni immobili costituito e gestito dal Territorio, che
attestava - ai fini fiscali - lo stato di integrazione dei suoi archivi amministrativo-censuari,
cartografici, planimetrici e di pubblicità immobiliare.
Passano però più di dieci anni e solo con il Dl del 31 maggio 2010, n. 78 il legislatore torna a
occuparsi del tema con l'articolo 19. In questo testo, infatti, viene indicata nel 1° gennaio 2011
la data-obiettivo per l'attivazione, la costituzione e la gestione dell'anagrafe.
La mansione dell'anagrafe immobiliare integrata dovrebbe essere quella di fornire un efficace
supporto alla fiscalità immobiliare, per individuare correttamente gli immobili, la relativa base
imponibile e il soggetto titolare di diritti reali, in quanto soggetto passivo d'imposta. Inoltre,
dovrebbero essere promossi servizi di consultazione integrata, per permettere a istituzioni,
professionisti e cittadini di avere a disposizione - in un'unica soluzione – le informazioni
catastali (come ubicazione, consistenza, rappresentazione grafica e valore fiscale) e quelle di
pubblicità immobiliare (titolarità di diritti reali, ipoteche, eccetera) in modo più immediato di
quanto possa avvenire con le distinte modalità di visura. Inoltre, tra i compiti dell'anagrafe
dovrebbe esserci quello di attestare, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati
disponibili presso l'Agenzia, per ciascun immobile.
A differenza di quanto prescritto nel Dl 78/2010, l'attivazione dell'anagrafe è poi avvenuta in
via sperimentale solamente a partire dal 26 luglio 2012, e presso 117 Comuni individuati sulla
base dell'attuale livello di integrazione delle banche dati.
Occorre quindi individuare e potenziare le indicazioni che emergono all'interno della cornice
della legge delega per la riforma fiscale (legge 11 marzo 2014, n. 23) in materia di riforma del
catasto, e che portano necessariamente a dover rivalutare questo "archivio" nella chiave del
decentramento delle funzioni catastali. L'articolo 2, comma 1, lettera a), della delega impone il
coinvolgimento dei Comuni - ovvero delle associazioni o unioni di Comuni – nel cui territorio
sono collocati gli immobili, assicurando il coordinamento con il processo di attivazione delle
funzioni decentrate. Il concetto di decentramento è ulteriormente e fortemente marcato dalla
lettera e) e prevede di "valorizzare e stabilizzare le esperienze di decentramento catastale
comunale già avviate in via sperimentale, affinché possano costituire modelli gestionali
flessibili ed adattabili alla specificità dei diversi territori, nonché semplificare le procedure di
esercizio delle funzioni catastali decentrate".
Nella fase di implementazione dell'anagrafe in linea con quanto previsto dalla delega, un
contributo decisivo potrà arrivare da quei soggetti esperti che possano coadiuvare gli organi
dell'Agenzia e dei Comuni per mappare e alimentare la banca dati. Ciò in qualche modo è già
indicato al comma 3, lettera c), dell'articolo 2 dove si menziona la possibilità di «prevedere per
l'agenzia delle Entrate la possibilità di impiegare mediante apposite convenzioni, ai fini delle
rilevazioni, tecnici indicati dagli ordini professionali…».
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L'anagrafe immobiliare integrata, infatti, può caratterizzarsi, in questo contesto di
rinnovamento, in maniera duplice. Da un lato può essere un utile strumento operativo nella
fase di creazione del nuovo catasto fabbricati, mentre, dall'altro, può rappresentare il mezzo,
in possesso degli enti locali, per poter gestire il territorio in modo sempre più efficace, avendo
sempre sotto controllo tutti i dati catastali e ipotecari.
(Mirco Mion, Il Sole 24 ORE, 30 giugno 2014)
 Il
Decreto Legge n. 90/2014 conferma l'adozione dei modelli standard per la
presentazione della SCIA e del permesso di costruire
Decreto Legge n. 90/2014 conferma l’adozione dei modelli standard per la presentazione
della SCIA e del permesso di costruire
Con il Decreto Legge 24/06/2014 n. 90, pubblicato in Gazzetta ufficiale entrano in vigore
le misure per la semplificazione e la trasparenza amministrativa
Viene confermata l’adozione dei modelli standard, validi su tutto il territorio nazionale,
per la presentazione della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e la richiesta del
permesso di costruire.
Infatti nel Titolo II, all’art. 24 (Agenda della semplificazione amministrativa e moduli
standard) stabilisce che: “il Governo, le regioni e gli enti locali, in attuazione del principio di
leale collaborazione, concludono, in sede di Conferenza unificata, accordi ai sensi dell’articolo 9
del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 o intese ai sensi dell’articolo 8 della legge 5
giugno 2003, n. 131, per adottare, tenendo conto delle specifiche normative regionali, una
modulistica unificata e standardizzata su tutto il territorio nazionale per la presentazione alle
pubbliche amministrazioni regionali e agli enti locali di istanze, dichiarazioni e segnalazioni con
riferimento all’edilizia e all’avvio di attività produttive. Le pubbliche amministrazioni regionali e
locali utilizzano i moduli unificati e standardizzati nei termini fissati con i suddetti accordi o
intese”.
L’obiettivo è quello di realizzare la massima semplificazione nel settore dell’edilizia
utilizzando un solo modulo che potrà essere adeguato a seconda delle diverse prerogative della
normativa regionale. Il modello unificato agevolerà anche l'informatizzazione delle procedure e
la trasparenza per cittadini e imprese.
Ricordiamo che grazie al recente siglato il 12 giugno tra Governo, Regioni ed Enti Locali, sono
stati già istituti i nuovi moduli unificati e semplificati per la SCIA edilizia e il permesso di
costruire. In base a quanto stabilito nell'Accordo i Comuni dovranno adeguarsi alla relativa
modulistica, e dovranno garantire la massima diffusione, in collaborazione con le Regioni.
(Ivan Meo, tecnici24 25 giugno 2014)
 Decreto legislativo sull'efficienza energetica: approvato il testo definitivo
Con comunicato del 30 giugno 2014, il Consiglio dei Ministri ha approvato in via definitiva il
decreto legislativo relativo al recepimento della direttiva europea 2012/27/UE sull’efficienza
energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive
2004/8/CE e 2006/32/CE.
Come noto, la prima versione del decreto è stata pubblicata il 4 aprile e nel corso di questi
mesi è stata oggetto di numerosi interventi e osservazioni che hanno apportato delle modifiche
al testo originario e che sono state in parte recepite nel testo definitivo.
Obiettivo dichiarato del decreto è quello di accelerare la diffusione di soluzioni tecnologiche
innovative, accrescendo la competitività dell’industria e contribuendo al rilancio della crescita
economica ed alla creazione di posti di lavoro di qualità elevata nei settori connessi. Qui di
seguito si riportano alcune anticipazioni in merito al testo definitivo di prossima pubblicazione
sulla gazzetta ufficiale. Le risorse finanziarie complessive per l’attuazione delle misure previste
dal decreto legislativo dovrebbero ammontare complessivamente a oltre 800 milioni,
includendo le disponibilità dell’ex fondo di garanzia per il teleriscaldamento.
In particolare, già dal 2014 si prevede l’avvio di un programma di interventi di riqualificazione
energetica negli edifici della Pubblica Amministrazione centrale grazie ad uno stanziamento di
355 milioni nel periodo 2014-2020. A queste risorse si aggiungeranno i finanziamenti privati
che potranno essere attivati attraverso contratti di prestazione energetica che ripaghino gli
investimenti con i risparmi sulla bolletta. Nell’ambito delle forniture di prodotti e servizi della
Pubblica Amministrazione centrale viene rafforzato il vincolo di acquisto di prodotti e servizi ad
alta efficienza energetica. Pertanto dovrebbe trovare conferma l’articolo 6 contenuto nello
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schema di decreto il quale stabilisce che le pubbliche amministrazioni centrali, in occasione
delle procedure per la stipula di contratti di acquisto o di nuova locazione di immobili ovvero di
acquisto di prodotti e servizi avviati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto,
devono attenersi al rispetto dei requisiti minimi di efficienza energetica dettati dal suo allegato
1. I requisiti minimi di efficienza energetica dovranno essere inseriti tra i criteri di valutazione
delle offerte e il bando di gara dovrà precisare che i fornitori del servizio sono tenuti ad
utilizzare prodotti conformi a questi requisiti, individuando le modalità con le quali gli offerenti
dimostrano di avere soddisfatto i requisiti stessi. Le grandi aziende e le imprese ad alta
intensità energetica, dal 5 dicembre 2015, saranno tenute a eseguire diagnosi energetiche
periodiche, utili per individuare gli interventi più efficaci per ridurre i consumi di energia,
mentre per le piccole e medie imprese sono stati stanziati 105 milioni per favorire il ricorso alle
diagnosi energetiche e per focalizzare l’attenzione sui vantaggi competitivi dell’efficienza. Al
fine di promuovere la realizzazione dei progetti di efficienza energetica che scaturiranno dalle
diagnosi è stato previsto un rafforzamento del meccanismo dei certificati bianchi. Per quanto
riguarda lo sviluppo della rete di teleriscaldamento è previsto l’avvio di un’analisi sul territorio
nazionale per identificare le aree con maggiore potenziale di sviluppo del teleriscaldamento,
allo scopo di indirizzare gli investimenti e di semplificare i procedimenti autorizzativi. E’ stata
confermata l’istituzione del “Fondo nazionale per l’efficienza energetica” con lo scopo di
favorire il finanziamento di interventi coerenti con il raggiungimento degli obiettivi nazionali di
efficienza energetica, promuovendo il coinvolgimento di istituti finanziari, nazionali e
comunitari, e investitori privati sulla base di un’adeguata condivisione dei rischi. Tra gli
interventi soggetti a finanziamento dovrebbero trovare conferma quelli già indicati all’articolo
15 dello schema del decreto e in particolare:
a) interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici di proprietà della Pubblica
Amministrazione;
b) realizzazione di reti per il teleriscaldamento e per il teleraffrescamento;
c) efficienza energetica dei servizi e infrastrutture pubbliche, compresa l’illuminazione
pubblica;
d) efficientamento energetico di interi edifici destinati ad uso residenziale, compresa l’edilizia
popolare;
e) efficienza energetica e riduzione dei consumi di energia nei settori dell’industria e dei
servizi.
Sul punto si precisa che in seguito alle osservazioni formulate dalla Conferenza delle Regioni e
delle Province Autonome, il Ministero dello Sviluppo Economico si era impegnato a introdurre
una riserva in favore delle reti di teleriscaldamento e tele raffreddamento e pertanto a tal fine
è stata creata una specifica sezione all’interno del Fondo.
Il Fondo agirà mediante la concessione di garanzie e finanziamenti e sarà alimentato con circa
70 milioni di euro l’anno, nel periodo 2014-2020.
Fra gli interventi riguardanti i consumatori finali di energia si segnala come all’ Autorità per
l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico è stato demandato l’incarico di superare l’attuale
struttura progressiva delle tariffe rispetto ai consumi ed procedere ad un adeguamento delle
componenti delle tariffe ai costi dell’effettivo servizio.
Per ulteriori approfondimenti sull’argomento, si rimane in attesa della lettura del testo
definitivo in gazzetta ufficiale, che dovrebbe essere di prossima pubblicazione considerato che
la direttiva doveva essere recepita entro il 5 giugno 2014.
(Fausto Indelicato, tecnici24)
 Libretto d'impianto. Una proroga con molte polemiche.
La posizione del Mise.
Proprio ieri era stata data notizia che, con Decreto 20 giugno 2014, il Ministro dello Sviluppo
Economico aveva deciso di far slittare al 15 ottobre 2014 la scadenza entro la quale si
doveva adottare il nuovo libretto di impianto per la climatizzazione e il rapporto di controllo
di efficienza energetica sugli impianti termici di climatizzazione invernale ed estiva. Il
Ministero, con questo provvedimento, ha deciso di concedere alle Regioni e agli operatori del
settore, più tempo per adeguare le nuove disposizioni in materia di manutenzione ed ispezione
degli impianti termici degli edifici.
Una proroga mascherata.
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Lo slittamento è arrivato con un decreto che porta la data di venerdì 20 giugno, anche se
formalmente i nuovi modelli sarebbero (e questa volta il condizionale è d’obbligo) già entrati in
vigore alla data del 1 giugno (ovvero a far data dal 3 giugno a causa delle festività). Ad una
prima lettura questa notizia poteva sortire effetti positivi tra gli addetti ai lavori ma, leggendo
bene il testo del decreto ministeriale, ci si è accorti che è stato introdotto il termine tassativo 15 ottobre 2014- entro il quale tutti gli impianti dovranno essere dotati di libretto. Tale novità,
secondo Guido Pesaro, Responsabile Nazionale CNA Installazione Impianti, potrebbe avere
“effetti devastanti sul sistema imprenditoriale del settore già alle prese con una situazione
economica che definire difficile è un eufemismo”.
Le Regioni procedono in ordine sparso.
L’entrata in vigore di questa obbligatorietà sta portando con sé una serie di dubbi
interpretativi. Per esempio, sulla base dell’art. 7, co. 6, del DPR 74/2013 e dell’art. 3, co. 3,
del DM 10 febbraio 2014, possono essere soggette ad eventuali integrazioni, apportate dalle
Regioni o dalle Province autonome e queste sono predisposte sotto forma di schede aggiuntive
con numerazione coerente con quella della sezione del libretto cui afferiscono. In ragione di
questa opportunità, già due regioni, Lombardia e Veneto, hanno modificato la normativa
nazionale. In particolare il Veneto, con una delibera di Giunta del 27 maggio scorso (n. 726),
ha integrato il modello statale di libretto con alcune proprie voci e per quanto riguarda il
Rapporto di Efficienza energetica impianti, ha previsto la trasmissione al Catasto regionale
degli impianti termici dal momento dell’attivazione dello stesso impianto e comunque entro
l’anno corrente. La Lombardia, invece, si è fissata la data del 1° agosto 2014 (cioè con l’inizio
della nuova stagione termica) per l’entrata in vigore del nuovo Libretto Impianto; altro piccolo
dettaglio, per gli impianti esistenti il Libretto sarà rilasciato alla prima manutenzione utile, in
concomitanza con la targatura degli impianti. Inoltre, si è anche prospettata la possibilità di
integrare il modello ministeriale per far sì che le nuove informazioni possano conformarsi con
quelle registrate presso i sistemi catastali già avviati dalla Regione. Anche la Provincia di Lecce,
per esempio, diversificandosi da tutte le altre province, ha avviato la modalità informatica per
la compilazione del Libretto di Impianto e dei nuovi rapporti di controllo tecnico e vi sono già
segnalate divergenze tecniche in alcuni punti per quanto riguarda la fase applicativa.
In attesa di chiarimenti.
In una nota diramata dallo stesso Ministero si legge: «il 15 ottobre 2014, pertanto, è la data a
partire dalla quale si deve provvedere alla sostituzione o alla compilazione del nuovo libretto.
La predetta sostituzione può avvenire in occasione e con la gradualità dei controlli periodici di
efficienza energetica previsti dal DPR 74/2013 o di interventi su chiamata per guasti o
malfunzionamenti. Fino al 15 ottobre 2014 nelle operazioni di controllo o negli interventi sopra
richiamati e nelle nuove installazioni possono essere utilizzati sia i nuovi che i vecchi modelli di
libretto».
Ma andando a leggere il testo del decreto si legge la seguente formula «entro e non oltre il 15
ottobre», quindi viene indicato un termine tassativo. Non rimane altro che attendere dei
chiarimenti dal Ministero per definire, in maniera inequivocabile, se la data del 15 ottobre è
meramente sostitutiva di quella del 1° giugno e che non vi siano termini ultimativi.
(tecnici24, 25 giugno 2014)
 I certificati bianchi nuovo motore per l'immobiliare
Incrocia obiettivi di efficienza energetica e risparmio economico, opportunità di business e
innovazione, e incentiva interventi in tutti i settori e per la maggior parte delle tecnologie
disponibili. Il meccanismo dei certificati bianchi è complesso, ma raccoglie sempre più
l'interesse degli operatori e avanza ora soprattutto grazie alla spinta del settore industriale.
I certificati bianchi sono titoli (negoziabili) che attestano i risparmi negli usi finali di energia
raggiunti con progetti e opere di efficientamento. Sono infatti noti anche come titoli di
efficienza energetica (Tee): ogni certificato corrisponde al risparmio di una tonnellata
equivalente di petrolio (Tep). Prima esperienza di incentivazione di questo tipo, con un
apposito mercato di scambio titoli per promuovere l'efficienza, il sistema (copiato poi da altri
Paesi europei) è nato dieci anni fa ed è cresciuto nel tempo: nel 2013 ha visto in particolare
oltre 21mila progetti presentati e il rilascio di circa 6 milioni di titoli, per un risparmio di 2,3
MTep. Così risulta dal rapporto annuale curato dal Gse, il Gestore dei servizi energetici che ha
assunto dal 3 febbraio 2013 l'attività di valutazione e certificazione del servizio, prima in capo
all'Aeeg (Autorità per l'energia elettrica e il gas). Il numero di procedimenti avviati nel 2013 è
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aumentato di circa tre volte rispetto all'anno precedente (l'industria ha contribuito per il 70%).
«Nei primi quattro mesi del 2014 sono state presentate circa un migliaio di proposte di
progetto, che porteranno a emettere Tee per un valore complessivo di oltre cento milioni di
euro», aggiunge Giovanni Campaniello, amministratore unico di Avvenia, energy service
company (Esco), che con i suoi interventi «è riuscita a garantire una riduzione delle emissioni
di origine industriale di oltre 1,5 milioni di tonnellate di CO2».
Quanto vale dunque un certificato bianco? Si può dire che un Tep corrisponda a circa 5.300
kWh elettrici, 11.700 kWh termici e 1.200 m3 di gas naturale; ogni Tep risparmiato dall'utente
vale intorno agli 800 euro su elettricità e gas consumati nel settore civile e 650 euro per le
imprese di taglia media, secondo le stime della Fire (Federazione italiana per l'uso razionale
dell'energia).
Con l'intervento incentivato, alla sforbiciata dei costi energetici va a sommarsi però una
remunerazione economica, un controvalore determinato dall'apposito mercato di scambio titoli.
«Il sistema dei certificati bianchi prevede che i distributori di energia elettrica e gas
raggiungano annualmente determinati obiettivi di risparmio: possono farlo realizzando progetti
di efficienza energetica, ma avviene raramente, oppure – spiega Campaniello – acquistando
Tee da altri soggetti, Esco o trader». A poter richiedere i certificati bianchi sono, oltre ai
distributori, le società di servizi energetici (Sse), le aziende che hanno nominato un energy
manager o quelle dotate di un sistema di gestione dell'energia certificato Iso 50001 (Ssge).
Ogni titolo ottenuto può essere venduto al soggetto obbligato (distributore) o a un trader sulla
piattaforma spot o su quella dei contratti bilaterali del Gme (Gestore dei mercati energetici). Il
valore dipende allora dal mercato, ma il prezzo medio annuo dei Tee negli ultimi tre anni è
stato comunque superiore ai 100 euro.
Si legge nel rapporto del Gse che nel 2013 «gli operatori maggiormente interessati a tale
sistema di incentivazione, in termini di numerosità di progetti, sono le società di servizi
energetici», che hanno presentato oltre 20mila progetti. Tra queste le Esco, che possono
supportare il cliente nella realizzazione dell'intervento, anche con il finanziamento e con
contratti a prestazioni garantite. Avvenia ha ad esempio portato risparmi di energia primaria di
oltre il 40% e una diminuzione dei consumi di gas naturale di oltre il 78% in tutti i settori
industriali (Coca Cola, Ferrarelle, Peroni, Fiat, Trenitalia sono alcuni dei suoi clienti).
Nel settore civile, alcune operazioni incentivabili che una Pubblica amministrazione, o
un'azienda del terziario (come i gestori di patrimoni immobiliari), potrebbe presentare
riguardano: coibentazione delle pareti esterne degli edifici, sostituzione dei vetri singoli con
doppi vetri, interventi di efficientamento sulla trazione degli ascensori e dell'illuminazione per
interni, interventi sulla centrale termica (caldaie a condensazione, pompe di calore, caldaie a
biomasse). Tenendo presente che i certificati bianchi non sono cumulabili con l'ecobonus fiscale
al 65% o il conto termico. «I titoli vengono riconosciuti per cinque anni (otto per interventi
sull'involucro edilizio). Oltre al risparmio, gli utenti riescono a ottenere anche un ritorno
economico e accorciano ulteriormente i tempi di ritorno dell'investimento. Il contributo dei
certificati bianchi è tra il 70 e l'80% del taglio ottenuto sulla bolletta: se – ipotizza Campaniello
– con l'efficientamento si raggiungono risparmi per 10mila euro annui, vengono riconosciuti
8mila euro per cinque anni; così l'investimento, che ad esempio è stato di 30mila euro, non
ritorna in tre anni, ma in meno di due».
(Dario Acquaro – Il Sole 24 ORE – Cassa 24 Plus, 5 giugno 2014)
 Modello unico per Scia e per permesso di costruire
Modulistica comune. Lo scorso 12 giungo, mettendo a frutto le misure concordate
nell'ambito del Tavolo di lavoro del 10 maggio 2012, nella Conferenza Unificata tra Governo,
Regioni ed Enti locali è stato sancito un accordo secondo il quale tutti i Comuni saranno dotati
della medesima modulistica per la richiesta del permesso di costruire e per la presentazione
della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in ambito edilizio.
La bozza di accordo governo-regioni-enti locali prevede la possibilità di apportare futuri
aggiornamenti agli schemi (sempre attraverso accordi in Conferenza Unificata).
Le varie sezioni del modello. Ogni modello, composto da circa 30 pagine, si caratterizza per
la presenza di tre sezioni distinte: la parte relativa ai dati generali del richiedente e
dell'intervento; l'allegato sui soggetti coinvolti nell'intervento stesso (tecnici, imprese ed
eventuali altre terze figure); la relazione tecnica asseverata (art. 23, d.P.R. 6 giugno 2001, n.
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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380). Inoltre, sono presenti alcune sezioni variabili che tengono conto delle eventuali
specificità regionali. I moduli prevedono la possibilità che le regioni possano intervenire - "ove
necessario" e "in relazione alle specifiche normative regionali di settore" - adeguando "i
contenuti dei quadri informativi dei moduli semplificati e unificati, utilizzando i quadri e le
informazioni individuati come variabili".
Massima diffusione della modulistica. In base a quanto stabilito nell'Accordo del 12
giugno, dunque, i Comuni dovranno adeguarsi alla relativa modulistica, di cui dovranno
garantire la massima diffusione, in collaborazione con le Regioni. L'adozione di tali modelli
dovrebbe avvenire in tempi brevi poiché è prevista tra le misure urgenti per la semplificazione
e la crescita del Paese che sono state approvate nel Consiglio dei Ministri del 13 giugno.
Informatizzazione della procedura. Successivamente si passerà all'informatizzazione della
procedura grazie alla quale sarà possibile presentare on-line l'intera documentazione
necessaria, autorizzazioni preliminari incluse, riducendo i tempi di lavorazione delle pratiche da
parte delle amministrazioni competenti.
Verso la semplificazione. Con la definizione di modelli unici nazionali per ciascuno dei titoli
edilizi si prosegue nel percorso di semplificazione, rispondendo all'esigenza molto sentita di
una maggiore uniformità sul territorio degli adempimenti in materia edilizia.
Altre novità. Scorrendo altri articoli nelle bozze del decreto Pa e sviluppo, si legge che sarà
più semplice costruire, ristrutturare o realizzare sopraelevazioni in zone a rischio sismico, che
per tutti gli interventi di edilizia privata che richiedono il permesso di costruire arriva la
"valutazione preventiva di fattibilità" (in 30 giorni fornisce una prima risposta al cittadino o
all'impresa e tempi dimezzati per i permessi di costruire nei comuni di oltre 100mila abitanti),
che si prevedono sconti sugli oneri di costruzione per gli interventi sul costruito, senza cioè
consumo di suolo.
Interventi nelle zone sismiche. Distinguendo gli interventi più complessi e in grado di
mettere in pericolo l'incolumità pubblica da quelli secondari e accessori, e riservando a questi
ultimi una procedura approvativa molto snellita, sia nell'avviamento, sia nelle varianti
progettuali, il testo esclude la necessità dell'ok dell'Ufficio tecnico regionale tutti gli interventi
al di fuori di quelli "a carattere primario".Per gli interventi "di carattere primario nei riguardi
della pubblica incolumità" si applicherebbero le norme tecniche per le costruzioni in zona
sismica: sopraelevazione o ampliamento, con opere strutturalmente complesse di costruzioni
esistenti; adeguamento o miglioramento sismico di costruzioni esistenti; nuove costruzioni che
si discostino dalle usuali tipologie o che per la loro particolare complessità strutturale
richiedano più articolati calcoli e verifiche; interventi su edifici di interesse strategico e opere
infrastrutturali strategiche.
Gli interventi con procedura semplificata sono quelli di "carattere secondario" (riparazioni e
interventi locali) e minori (che non costituiscono pericolo per la pubblica incolumità). Per gli
interventi "secondari" non ci sarebbe più il collaudo ma solo una dichiarazione di regolare
esecuzione resa dal direttore dei lavori. Inoltre, non sarà necessario depositare allo sportello
unico alcuna relazione sul progetto né i certificati delle prove sui materiali né gli esiti delle
prove di carico.Per le costruzioni in aree di cui viene modificata nel frattempo la classificazione
sismica, il decreto consente la possibilità di non adeguare il progetto alla nuova classificazione,
a condizione che la costruzione si concluda entro il termine fissato dal permesso di costruire.
Sono escluse anche le opere pubbliche il cui progetto è pronto per andare in gara prima
dell'entrata in vigore della nuova classificazione sismica. In tutti gli altri casi l'ufficio tecnico
regionale esamina il progetto e, se i requisiti strutturali non sono adeguati alla nuova
classificazione, il medesimo sarà annullato.
I modelli. A titolo esclusivamente dimostrativo sono stati resi disponibili sul sito del Ministero
della Semplificazione e Pubblica Amministrazione i due nuovi modelli Scia e Pdc.
(Ivan Meo, tecnici24, 19 giugno 2014)
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Legge e prassi

(G.U. n. 149 del 30 giugno 2014)
 Economia, fisco, agevolazioni
Decreto legge 24 giugno 2014, n. 91
Disposizioni urgenti per il settore agricolo, la tutela ambientale e l'efficientamento energetico
dell'edilizia scolastica e universitaria, il rilancio e lo sviluppo delle imprese, il contenimento dei
costi gravanti sulle tariffe elettriche, nonché per la definizione immediata di adempimenti
derivanti dalla normativa europea.
(GU 24 giugno 2014, n. 144)
 NOTA
Interventi urgenti per l'efficientamento energetico degli edifici scolastici e
universitari pubblici: le novità del decreto legge 91/2014
Con il Decreto Legge 24 giugno 2014, n. 91 (Disposizioni urgenti per il settore agricolo, la
tutela ambientale e l'efficientamento energetico dell'edilizia scolastica e universitaria, il rilancio
e lo sviluppo delle imprese, il contenimento dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, nonché
per la definizione immediata di adempimenti derivanti dalla normativa europea) sono state
introdotte importanti misure di sostegno per l’efficientamento energetico degli edifici scolastici
e universitari pubblici.
In particolare l’articolo 9 ha previsto la possibilità di concedere finanziamenti a tasso
agevolato ai soggetti pubblici competenti, ai sensi della normativa vigente, in materia di
immobili di proprietà pubblica adibiti all'istruzione scolastica e all'istruzione universitaria,
nonché di edifici dell'Alta formazione artistica, musicale e coreutica (AFAM), per la
realizzazione di interventi finalizzati all’incremento dell'efficienza energetica.
La concessione di questi finanziamenti è prevista nel limite di trecentocinquanta milioni di euro
a valere sul Fondo di cui all'articolo 1, comma 1110, della legge 27 dicembre 2006, n. 296
(Fondo Rotativo Kyoto).
Gli interventi così finanziati devono conseguire un miglioramento del parametro di efficienza
energetica dell'edificio di almeno due classi in un periodo massimo di tre anni. Questo
miglioramento sarà oggetto di certificazione da parte di un organismo tecnico terzo individuato
secondo le modalità indicate in un decreto ministeriale di prossima pubblicazione.
La durata dei finanziamenti a tasso agevolato non potrà essere superiore a venti anni. Per gli
interventi di efficienza energetica relativi esclusivamente ad analisi, monitoraggio, audit,
diagnosi, certificazione e progettazione la durata massima del finanziamento è fissata in dieci
anni e l'importo del finanziamento non può essere superiore a cinquecentomila euro.
L'importo di ciascun intervento non può essere superiore a un milione di euro per interventi
relativi esclusivamente agli impianti e a due milioni di euro per interventi relativi agli impianti e
alla qualificazione energetica a pieno edificio, comprensivo dell'involucro.
I criteri e le modalità di concessione, di erogazione e di rimborso dei finanziamenti a tasso
agevolato previsti dalla normativa in commento, saranno oggetto di un successivo decreto che
dovrà essere emanato entro i prossimi 90 giorni.
(Fausto Indelicato, Il Sole 24 ORE – Tecnici 24, 25 giugno 2014)
Decreto legge 24 giugno 2014, n. 90
Misure urgenti per la semplificazione e la trasparenza amministrativa e per l'efficienza degli
uffici giudiziari.
(GU 24 giugno 2014, n. 144)
 NOTA
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Decreto PA Tutte le novità per l'edilizia e gli appalti pubblici
Nel decreto Pa andato in Gazzetta il 25 giugno è confermata la soppressione dell'Autorità di
vigilanza sui contratti pubblici, con immediato trasferimento di tutte le competenze all'Anac di
Raffaele Cantone, che potrà subito utilizzare il personale della soppressa Avcp.
Confermati i controlli speciali sull'Expo, sempre affidati all'Anticorruzione, e la possibilità di
commissariare, solo per il cantiere coinvolto, le imprese soggette a indagini per corruzione.
Confermati infine il rafforzamento delle White List antimafia e l'obbligo di trasmissione delle
varianti in corso d'opera all'Anac; e in materia di processo amministrativo il giro di vite sulle liti
temerarie e i tempi accelerati sui ricorsi in materia di contratti pubblici.
Ma sono molte, rispetto ai testi arrivati sul tavolo dei consigli dei ministri del 13 giugno, le
norme ad essere saltate.
A partire dal pacchetto di semplificazioni in materia di edilizia privata. Sopravvive il modulo
unico nazionale, che però nel caso dell'edilizia era già stato definito e concordato in Conferenza
unificata (vedi qui). Salta invece il dimezzamento dei tempi di istruttoria del permesso di
costruire per i Comuni oltre 100mila abitanti, la norma che limitava a due anni il potere di
autotutela della Pa sulla Scia, il silenzio-assenso tra amministrazioni statali (ove sia prevista
l'acquisizione di assensi, concerti o nulla osta), la semplificazione dei controlli sulle costruzioni
in zona sismica (con il semplice deposito e controllo a campione, al posto dell'autorizzazione
preventiva obbligatoria all'Ufficio tecnico regionale, per gli interventi minori, quali le riparazioni
locali, le nuove costruzioni senza particolari complessità strutturali, il tutto da definire in
dettaglio con Linee guida Mit-Regioni), la possibilità di chiedere allo Sportello unico edilizia una
valutazione preventiva sui permessi di costruire.
Saltano anche, rispetto alle bozze, molte norme sugli appalti pubblici, quali l'abolizione della
responsabilità solidale in materia fiscale nei subappalti, l'ammorbidimento dei requisiti di
fatturato, curriculum e organico per la partecipazione a gare e concorsi di progettazione, la
cancellazione generalizzata dell'incentivo del 2% per la progettazione interna alla Pa, la
cancellazione della «norma Damiano» (ex ministro del Lavoro), cioè l'obbligo di calcolare il
ribasso di gara al netto del costo della manodopera, lo slittamento a fine anno della data di
entrata in vigore della garanzia di esecuzione delle grandi opere (il cosiddetto performance
bond, alla terza proroga consecutiva) e la scadenza delle verifiche triennali soft sui certificati di
accesso al mercato dei lavori pubblici, rilasciati ai costruttori.
Ecco una sintesi a punti dei contenuti del decreto Pa.
Articolo 13 - Incentivi alla progettazione eliminati solo per i dirigenti
Modificando l'articolo 92 del Dlgs 163/2006, è previsto che i dirigenti della Pa, se acquisiscono
incarichi interni di progettazione non devono percepire compensi extra.
Articolo 18 - Soppressione Magistrato per le acque
In seguito all'inchiesta Mose, è soppresso il Magistrato alle acque di Venezia, e le funzioni sono
trasferite al competente provveditorato del Ministero delle Infrastrutture.
Articolo 19 – Soppressione Avcp
Alla fine prevale la linea più dura e la nuova Autorità anticorruzione guidata da Raffaele
Cantone mette da subito il cappello su tutte le competenze dell'Autorità di vigilanza sui
contratti pubblici, senza lasciare nulla al ministero delle Infrastrutture. L'Avcp, in base
all'articolo 19, viene soppressa, con l'immediata cancellazione di presidente e Consiglio,
dei ministri entro il 31 dicembre e
dovrà dare la parola definitiva su una riduzione delle spese di funzionamento di almeno il 20%
e sulla riorganizzazione delle risorse umane, finanziarie e strumentali di via di Ripetta: è qui
che si deciderà il destino dei 301 dipendenti e della tassa sulle gare, che vale circa 50 milioni di
euro all'anno. Dalla soppressione arriveranno risparmi per circa 1,5 milioni all'anno, che
coincidono grossomodo con gli oneri legati a Consiglio e presidente.
23 – Subentro Regione Lombardia in partecipazione Provincia (nodo Milano-Serravalle)
Con la legge n. 56 del 2014 che ridefinisce a partire dal 2015 il sistema delle Province si è
aperto anche tutto il problema legato alle società partecipate dall'ente provinciale. Questo
articolo prevede il trasferimento alla Regione Lombardia delle partecipazioni detenute dalla
Provincia di Milano, di Monza e Brianza. Il provvedimento avrà riflessi notevoli perché si
trasferiscono sul tavolo della Regione i nodi legati alla cessione della Milano Serravalle-Milano
Tangenziali Spa (società che detiene il 76% dell'autostrada Pedemontana), ma non solo visto
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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che tra le partecipate ci sono 5 società in totale in ambito autostradale, 3 nei trasporti (in
particolare SEA), 4 nel settore acque, una nello smaltimento rifiuti. Più altre 8 aziende - si
legge nel sito della Provincia - tra cui anche una quota minima del 2% di Arexpo (la spa che
detiene l'area di Expo 2015) che passando alla Regione darà al Pirellone quasi il 37% delle
quote e facendone il socio di maggioranza.
Articolo 24 - Agenda per la semplificazione
Entro il 31 ottobre 2014 il Consiglio dei ministri dovrà predisporre d'intesa con la Conferenza
Unificata una Agenda per la semplificazione. Inoltre, entro sei mesi dal 25 giugno, le
amministrazioni statali devono concordare con la conferenza unificata l'introduzione di moduli
unici nazionali sulle diverse procedure. Per l'edilizia è già stato fatto (link).
Articolo 29 – White list
Le white list diventano obbligatorie per le attività più esposte al rischio di infiltrazione mafiosa:
trasporto di materiali, trasporto di rifiuti, estrazione e fornitura di inerti, confezionamento e
fornitura di calcestruzzo, noli, forniture di ferro lavorato, guardiania dei cantieri. Con una
modifica alla legge n. 190 del 2012, viene stabilito che in questi casi la documentazione
antimafia, sia nella forma della comunicazione che in quella dell'informazione, è sempre
acquisita dalle stazioni appaltanti mediante consultazione, anche in via telematica, degli
elenchi tenuti presso le prefetture. In altri termini, l'iscrizione diventa il passaggio obbligato
per verificare l'assenza di pregiudizi nella materia dell'antimafia.
Articolo 30 – Unità speciale Expo
L'articolo 30 attribuisce al presidente dell'Anac compiti di «alta sorveglianza» sulle procedure
per le opere Expo 2015, avvalendosi di «Unità operativa speciale» con personale distaccato ad
hoc, anche della Guardia di Finanza.
Cantone e il suo staff dovranno in particolare: a) verificare la legittimità degli atti di
affidamento ed esecuzione dei contratti di lavori, servizi e forniture; b) usare i poteri ispettivi e
di accesso alle banche dati già attribuiti all'Avcp.
Dopo lo scandalo che ha portato all'arresto del dirigente Expo Angelo Paris ma anche a quello
di uno dei più importanti manager della Regione Lombardia, il direttore generale di
Infrastrutture Lombarde Antonio Rognoni, è stata dunque predisposta un'unità speciale sotto il
controllo dell'Enac per verificare la trasparenza negli appalti.
32 – Imprese coinvolte in inchieste, possibile commissariamento del cantiere
Per imprese appaltatrici pubbliche (tutte, non solo per l'Expo 2015) coinvolte in inchieste per
corruzione, «ovvero in presenza di rilevanti situazioni anomale e comunque sintomatiche di
condotte illecite o eventi criminali attribuibili a un'impresa aggiudicataria ...», il presidente
dell'Anac può proporre al Prefetto l'estromissione dall'impresa del soggetto coinvolto o la
gestione straordinaria e temporanea dell'impresa «limitatamente alla completa esecuzione del
contratto di appalto».
Il caso Expo. L'evento di Expo 2015 è alle porte, parte il primo maggio del prossimo anno. Con
questa dead line presente e la maggior parte dei lavori assegnati l'articolo del decreto si
preoccupa di non bloccare i lavori ma di procedere alla sostituzione del personale coinvolto
nelle inchieste fino alla possibilità di commissariare le imprese fino alla conclusione dell'appalto
stesso di Expo e oggetto delle inchieste in corso con nomine effettuate dal Prefetto. Sotto la
lente delle verifiche stringenti che verranno affidati all'unità di controllo in capo all'Enac le
imprese che si sono aggiudicate in prima battuta gli appalti del 2013 visto che si è occupato
delle assegnazioni appunto uno degli arrestati Angelo Paris (dirigente Expo): all'esame ci sono
una miriade di gare (un centinaio per oltre 200 milioni di valore). In particolare le gare
aggiudicate dalla Maltauro che ha visto Enrico Maltauro tra gli arrestati per il sistema di
tangenti che ha inquinato l'Expo (in particolare per la partita delle Vie d'acqua che
complessivamente vale 160 milioni di cui questa impresa si era aggiudicato un lotto da oltre 50
milioni).
33 – Pareri transattivi Expo spa
Tempi stretti, strettissimi perché l'Expo 2015 è alle porte così il decreto prevede che la società
organizzatrice possa avvalersi dell'Avvocatura Generale dello Stato con i suoi pareri in merito a
controversie che possono nascere in merito all'esecuzione di contratti di lavoro, servizi o
forniture. L'Avvocatura è tenuta a segnalare il suo parere entro dieci giorni per arrivare il prima
possibile ad una transazione.
34 – Contabilità Expo
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Il decreto fa rientrare nella contabilità speciale assegnata al Commissario unico delegato,
Giuseppe Sala, per quanto riguarda compensi o rimborsi spese dei componenti della sua stessa
segreteria e di altri incarichi specifici da lui assegnati per determinate professionalità. Le spese
non sono a carico dello Stato ma direttamente di Expo.
Articolo 36 - Monitoraggio finanziario grandi opere
Viene esteso a tutte le "grandi opere" di legge obiettivo il sistema sperimentale di tracciamento
dei pagamenti finora utilizzato solo per alcuni interventi strategici e per il Grande progetto
Pompei. In pratica l'articolo 36 prevede che il tracciamento finanziario dei pagamenti relativi ai
contratti aventi ad oggetto la realizzazione di infrastrutture e di insediamenti strategici (ex
legge obiettivo, ora nel Codice dei contratti pubblici, Dlgs 12 aprile 2006, n. 163), venga
effettuato secondo le particolari modalità e procedure definite dal Cipe, da ultimo con la
deliberazione n. 45 del 2011, sulla base delle proposte del Comitato di coordinamento per l'alta
sorveglianza delle grandi opere.
La relazione del governo al decreto spiega che «Il sistema di monitoraggio finanziario prevede
l'impiego del bonifico bancario elettronico, conforme allo standard SEPA (Single Euro Payments
Area, Area unica dei pagamenti in euro), che comporta la veicolazione delle disposizioni di
pagamento, tramite il servizio reso da CBI (Corporate banking interbancario), consociata
dell'ABI, ad una banca dati appositamente istituita presso il DIPE ed accessibile da parte delle
Amministrazioni che partecipano alla community user del sistema stesso. In particolare, per il
Ministero dell'interno vi accedono gli operatori della Direzione Investigativa Antimafia. Tale
piattaforma informatica è stata configurata con funzioni di repository dei dati finanziari
aggregati, i quali vengono esaminati, messi a confronto e "interrogati" con strumenti di
business intelligence, consentendo la generazione di warning, basati su indicatori di allarme
predefiniti».
Articolo 37 - Varianti in corso d'opera
Le varianti in corso d'opera, indicate in base all'articolo 132 del Codice appalti, saranno
passate al setaccio della nuova Autorità anticorruzione, che dovrà verificare la presenza di
eventuali abusi. In base alle nuove regole andranno "trasmesse, unitamente al progetto
esecutivo, all'atto di validazione e ad apposita relazione del responsabile del procedimento",
entro trenta giorni dall'approvazione da parte della stazione appaltante. Le varianti in
questione possono essere ammesse, sentito il progettista e il direttore dei lavori, solo in caso
di "esigenze derivanti da sopravvenute disposizioni legislative e regolamentari", di
"cause
impreviste e imprevedibili", "per l'intervenuta possibilità di utilizzare materiali, componenti e
tecnologie non esistenti al momento della progettazione che possono determinare, senza
aumento di costo, significativi miglioramenti nella qualità dell'opera o di sue parti", "in
presenza di eventi inerenti alla natura e alla specificità dei beni sui quali si interviene
verificatisi in corso d'opera", per le "difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche,
idriche e simili, non previste, che rendano notevolmente più onerosa la prestazione
dell'appaltatore", per il "manifestarsi di errori o di omissioni del progetto esecutivo che
pregiudicano, in tutto o in parte, la realizzazione dell'opera".
Articoli 38-39-40 – Processo amministrativo, semplificazioni in materia di appalti
Con l'articolo 38 viene semplificata la procedura per l'emanazione di un decreto del presidente
del Consiglio dei ministri, già previsto, che dovrà disciplinare la sperimentazione del processo
amministrativo telematico. In sostanza, sarà possibile prescindere dai pareri del Consiglio di
presidenza della giustizia amministrativa e di DigitPa, se non resi tempestivamente. Inoltre, il
provvedimento dovrà essere adottato entro due mesi dalla data di entrata in vigore del
decreto.
Con l'articolo 39 arriva una stretta sulle irregolarità delle dichiarazioni sostitutive relative al
possesso di requisiti per partecipare alle gare pubbliche. Per le irregolarità essenziali, viene
prevista l'applicazione di sanzioni nei confronti del concorrente responsabile, in misura non
inferiore all'uno per mille e non superiore all'uno per cento del valore della gara e comunque
non superiore a 50mila euro. In aggiunta, al concorrente è fissato un termine, non superiore a
dieci giorni, per regolarizzare le dichiarazioni, pena l'esclusione dalla gara. Invece, in presenza
di irregolarità non essenziali non sono applicate né sanzioni né viene richiesta la loro
regolarizzazione.
Viene anche previsto che ogni variazione intervenuta, anche in virtù di una
pronuncia giurisdizionale, successivamente alla fase di ammissione, regolarizzazione o
esclusione delle offerte non rileva ai fini del calcolo di medie nella procedura, né per
l'individuazione della soglia di anomalia delle offerte. Queste disposizioni troveranno
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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applicazione "alle procedure di affidamento indette successivamente alla data di entrata in
vigore del provvedimento".
Infine, l'articolo 40 mira ad accelerare i tempi del processo amministrativo nel contenzioso
sugli appalti pubblici. Viene così prevista, oltre alla possibilità di decisione immediata del
giudizio già nell'udienza cautelare, la definizione della controversia con sentenza in forma
semplificata ad una udienza fissata d'ufficio e da tenersi entro trenta giorni dalla scadenza del
termine per la costituzione delle parti. Inoltre, nel caso di provvedimenti cautelari, il giudice
subordina l'esecuzione a una cauzione. Per la fase avanti al Tar, poi, è fissato in venti giorni il
termine per il deposito della sentenza, ferma restando la possibilità di chiedere la pubblicazione
del dispositivo entro due giorni, (attualmente ne sono previsti sette).
Per salvaguardare i
rapporti già avviati, queste disposizioni troveranno applicazione ai giudizi "introdotti con ricorso
depositato in data successiva a quella di entrata in vigore del provvedimento".
Articolo 41 – Freno alle liti temerarie
Arriva l'attesa stangata contro le liti temerarie. "Allo scopo di contrastare la proliferazione di
controversie pretestuose o defatigatorie", viene dato il potere al giudice di condannare, anche
d'ufficio, "la parte soccombente al pagamento, in favore della controparte, di una somma
equitativamente determinata, quando la decisione è fondata su ragioni manifeste". In
aggiunta, in caso di appalti pubblici, il potere oggi concesso al giudice di applicare una
sanzione pecuniaria in caso di lite temeraria viene rafforzato: la sanzione potrà arrivare fino
all'un per cento del valore del contratto, "allorché si rivelasse superiore al quintuplo del
contributo unificato dovuto per il ricorso introduttivo del giudizio".
(Alessandro Arona, Massimiliano Carbonaro, Giuseppe Latour, Il Sole 24 ORE, 26 giugno 2014)
Decreto ministeriale 17 giugno 2014
Modalità di assolvimento degli obblighi fiscali relativi ai documenti informatici ed alla loro
riproduzione su diversi tipi di supporto - articolo 21, comma 5, del Decreto Legislativo n.
82/2005
(GU 26 giugno 2014, n. 146)
Ordinanza 19 giugno 2014, n. 171
Attuazione dell'articolo 11 del Decreto-Legge 28 aprile 2009 n. 39, convertito, con
modificazioni, dalla Legge 24 giugno 2009, n. 77, in materia di contributi per gli interventi di
prevenzione del rischio sismico.
(GU 25 giugno 2014, n. 145)
DECRETO-LEGGE 9 giugno 2014, n. 88
Disposizioni urgenti in materia di versamento della prima rata TASI per l'anno 2014
(G.U. 10 giugno 2014, n. 132)
 NOTA
Tasi, proroghe locali a due vie
Arriva in «Gazzetta Ufficiale» il decreto approvato dal Governo giovedì scorso con la proroga
Tasi al 16 ottobre , l'emendamento parallelo votato al Senato approda alla Camera e fa
arricciare il naso ai tecnici di Montecitorio, ma soprattutto nei Comuni si moltiplicano le spinte
al rinvio delle scadenze da parte di Caf e professionisti, che si rivolgono direttamente ai sindaci
vista la scelta del Governo di confermare il termine del 16 giugno se la delibere è stata
approvata in tempo.
Le amministrazioni che, come capita sempre più spesso, vogliono rispondere a queste richieste
hanno due opzioni: prorogare tout court la scadenza o «disapplicare» sanzioni e interessi fino a
una certa data.
La prima strada modifica con una scelta locale una data fissata dalla legge nazionale, ma
l'articolo 52 del Dlgs 446/1997 offre ai Comuni una «autonomia regolamentare» che pare
permettere scelte del genere. Un esempio del passato sembra confortare questa ipotesi perché
lo stesso ministero dell'Economia, nella circolare 13/E/2000, aveva messo nero su bianco la
possibilità per gli enti locali di prorogare termini previsti in norme statali (all'epoca si parlava di
imposta sulla pubblicità e Tosap). Quando si è occupato di Imu, nelle «Linee guida» sui
regolamenti dell'imposta, lo stesso Ministero ha negato questa possibilità, ma in questo caso
entra in gioco anche la quota erariale che finisce alle casse statali e va versata
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contestualmente a quella comunale. In ogni caso, la proroga va decisa dal consiglio, a meno
che il regolamento locale dia questa competenza alla Giunta.
Ancora più complicata sembra la seconda strada, quella cioè che mantiene in vigore la
scadenza del 16 giugno ma promette lo stop a sanzioni e interessi fino a una data successiva.
A fondare questa idea c'è l'articolo 10 dello Statuto del contribuente, in base al quale le
sanzioni non si applicano quando la violazione dipende da ritardi o omissioni
dell'amministrazione o quando c'è incertezza sull'ambito di applicazione di una norma. Nel
mondo della Tasi, «ritardi» e «incertezze» ricorrono in abbondanza, ma a ben guardare la
norma si riferisce a una violazione già compiuta, e non ancora da compiere; la valutazione
sull'incertezza normativa, poi, secondo una sempre più consolidata giurisprudenza di legittimità
deve essere accertata dal giudice. In questo quadro, lo stop alle sanzioni rischia di essere letto
come una sorta di "condono", che secondo la Cassazione (sentenza 7314/2014) il Comune non
può decidere, e che per la Corte dei conti (sentenza 976/2011 della sezione giurisdizionale
della Campania) è fonte di responsabilità per danno erariale. Naturalmente, questi principi
giuridici andrebbero accompagnati al buon senso, e all'analisi di una condizione oggettiva di
difficoltà per contribuenti, professionisti e amministrazioni locali. Intanto, mentre sembra
finalmente in arrivo la definizione del Fondo di solidarietà comunale, il primo termine previsto
dal calendario è passato senza risultati: entro ieri, infatti, l'Economia avrebbe dovuto
assegnare le compensazioni (poco meno di un miliardo di euro) ai Comuni che non avendo
deliberato non incasseranno l'acconto Tasi, ma il provvedimento non si è visto. Proprio queste
compensazioni sono state ieri criticate dai tecnici del Senato, perché il meccanismo non tiene
conto degli interessi e soprattutto trascura il fatto che Tasi e Imu non possono superare il 10,6
per mille, con la conseguenza che ad alcuni Comuni potrebbe arrivare un anticipo troppo
"generoso".
(Gianni Trovati, Il sole 24 ORE, 10 giugno 2014)
 Professione
Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 13 giugno 2014
Proroga dei termini di effettuazione dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni presentate dai
soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono elaborati gli studi di settore.
(G.U. 16 giugno 2014, n. 137)
Garante per la protezione dei dati personali - Delibera 22 maggio 2014
Provvedimento generale in materia di trattamento dei dati personali nell'ambito dei servizi di
mobile remote payment. (Delibera n. 258).(G.U. 16 giugno 2014, n. 137)
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Giurisprudenza
 Immobili e agevolazioni
 CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE SECONDA CIVILE, Sentenza del 24/06/2014 n.
14324
Servitù di passaggio - Accertamento - Trasferimento automatico in caso di vendita di
uno dei due fondi - Riferimento nell'atto della servitù - Irrilevanza giuridica ai fini
dell'esistenza della stessa - Rilevanza giuridica solo in caso di accertata difformità
tra la consistenza dichiarata e quella effettiva

Vendita immobiliare e inesistenza della servitù attiva: quale tutela per
l’acquirente?
L’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del
bene alienato, mentre nell’ipotesi in cui risulti inesistente la servitù attiva che il venditore
abbia dichiarato nel contratto si determina la mancanza di una “qualitas fundi”, con
conseguente applicazione dell’art. 1489 cod. civ. estensivamente interpretato, che, oltre ai
tipici rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo
risarcimento del danno. Questo il principio di diritto espressamente enunciato dalla Suprema
Corte in una recente decisione (Cass. civ., Sez. II, sentenza 24 giugno 2014, n. 14324, Pres.
Piccialli, Rel. Manna, P.M. Patrone).
La servitù inerisce, premette la Cassazione in conformità ad un risalente precedente,
rispettivamente dal lato attivo e passivo, al fondo dominante ed a quello servente,
costituendone una “qualitas”, sicché essa si trasferisce automaticamente in caso di vendita di
uno dei due fondi. Da ciò deriva che qualora venga venduto un immobile o una frazione di esso
a cui favore sia stato precedentemente costituita una servitù, il riferimento nell’atto di
compravendita, all’atto costitutivo della servitù, è giuridicamente irrilevante ai fini
dell’esistenza della stessa, nel senso che esso è superfluo se la costituzione era validamente
avvenuta, mentre non può produrre alcun effetto nell’ipotesi di inesistenza derivante da
invalidità per qualsiasi motivo dell’atto costitutivo richiamato. Pertanto, il riferimento all’atto
costitutivo si risolve in una dichiarazione del venditore in ordine alla consistenza della cosa
compravenduta ed è giuridicamente rilevante solo nell’ipotesi di accertata difformità
(determinata da cause preesistenti alla vendita, anche se gli effetti si verifichino, come nella
evizione, in data successiva) tra la consistenza dichiarata e quella effettiva con conseguente
turbamento dell’equilibrio sinallagmatico tra le attribuzioni patrimoniali.
L’evizione totale o parziale, invece, precisa la Cassazione, si verifica solo quando
l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le
sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente
limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra
l’acquisizione patrimoniale, trova applicazione l’art. 1489 cod. civ. riguardante i vizi della
cosa venduta. In altri termini, non solo l’esistenza di servitù passive non dichiarate, ma
anche l’inesistenza di servitù attive dichiarate dal venditore ricade – quale ipotesi speculare a
quella normativamente prevista – sotto la disciplina dell’art. 1489 cod. civ. Nell’un caso come
nell’altro, infatti, conclude il giudice di legittimità enunciando il principio di diritto, è intaccata
non l’esistenza del diritto trasferito e l’estensione quantitativa del bene che ne forma oggetto,
ma una “qualitas fundi” che le parti hanno negoziato attribuendovi un valore economico, e la
cui inesistenza, alterando l’equilibrio sinallagmatico, giustifica i rimedi previsti dalla citata
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norma.
(Federico Ciaccafava, tecnici24, 27 giugno)
 CORTE DI CASSAZIONE - sentenza n. 14413 del 25 giugno 2014
Per l'agevolazione "prima casa" occorre la richiesta al Comune entro diciotto mesi
dall'acquisto
La Commissione Tributaria Provinciale e la Commissione Tributaria Regionale accolgono il
ricorso proposto da un contribuente contro un avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle
Entrate al fine di revocare le agevolazioni in materia di imposta di registro per l'acquisto della
prima casa.
L'Agenzia delle Entrate ricorre per Cassazione e i giudici di legittimità accolgono il ricorso.
La Corte di Cassazione infatti, con la sentenza n. 14413 del 25 giugno 2014 sancisce che
"la manifestazione di intento di trasferire la residenza al rogito è insufficiente a ottenere
l'agevolazione fiscale sulla prima casa se alla dichiarazione non segue la richiesta al Comune
entro diciotto mesi dall'acquisto", spiegando che "in tema di agevolazioni tributarie, i benefici
fiscali per l'acquisto della "prima casa", previsti dalla L. 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, co. 6, e
dal DL 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, co. 1, (convertito, con modificazioni, nella L. 5 aprile
1985, n. 118), spettano e possono essere conservati soltanto se l'acquisto sia seguito dalla
effettiva realizzazione della destinazione dell'immobile acquistato ad abitazione propria,
quantomeno entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'ufficio in ordine alla
sussistenza dei requisiti per fruire di detti benefici".
Nel caso di specie invece all'intento manifestato dal contribuente all'atto dell'acquisto non era
seguita la domanda di trasferimento della residenza anagrafica nell'immobile acquistato.
(tecnici24, 2 luglio 2014)
 Compravendita immobiliare
 CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE 2 – sentenza n. 13403 del 12 giugno 2014
Compravendita immobiliare - Eliminazione dei vizi della cosa venduta - Danni subiti
dall'acquirente - Estensione dell'azione di risarcimento danni proposta ex art. 1494 c.c. - Azioni
di adempimento del contratto, riduzione del prezzo e risoluzione del contratto - Ammissibilità
in via alternativa o cumulativamente alle stesse
 CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE 2 – sentenza n. 12577 del 4 giugno 2014
Compravendita immobiliare - Accordo in ordine al ritrasferimento della proprietà all'alienante Mancato assolvimento dell'obbligazione - Mutuo con patto commissorio - Dichiarazione di
nullità della compravendita - Prove - Prove atipiche - Legittimità – Condizioni
 CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE 2 – sentenza n. 12413 del 3 giugno 2014
Compravendita - Unità compresa in complesso immobiliare - Conferimento di mandato
rappresentativo ai fini della vendita - Esclusione - Stipulazione di accordo non contenente
promessa di alienazione - Non integrazione della fattispecie di contratto preliminare
 Edilizia e urbanistica
 CONSIGLIO DI STATO, SEZIONE 5 – sentenza n. 3279 del 30 giugno 2014,
In materia urbanistica occorre distinguere il mutamento di destinazione d'uso di un
fabbricato, dal mutamento di destinazione di area
In materia urbanistica occorre distinguere il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato,
dal mutamento di destinazione di area. Nel primo caso si verifica il passaggio da una categoria
funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra e si traduce in un differente
carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di
opere a seguito del mero mutamento d'uso dell'immobile, altre volte si caratterizza per la
realizzazione di quelle opere in assenza delle quali l'immobile non può soddisfare quella diversa
funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di
vista urbanistico ad un'altra. Il mutamento di destinazione d'uso riguarda, quindi, un immobile
individuato e può avere corso solo nel rispetto della disciplina urbanistica vigente. Quanto
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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invece, al mutamento di destinazione di area, esso è espressione del potere di pianificazione
urbanistica e produce l'effetto di incidere sulla zonizzazione del territorio comunale
preesistente, prevedendo o mutando il peculiare regime giuridico di una zona. Né la
zonizzazione, quindi, né il mutamento di destinazione di area possono avere ad oggetto un
singolo edificio, risultando entrambi gli atti in questione espressione del potere di corretta
determinazione dell'uso del territorio.
 CONSIGLIO DI STATO, SEZIONE 6 – sentenza n. 3718 del 23 giugno 2014,
L'attrazione di una costruzione nella nozione di "pertinenza"
L'attrazione di una costruzione nella nozione di "pertinenza", tale da escludere la sanzione
demolitoria e acquisitoria prevista dall'art. 31 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, presuppone
l'integrazione dell'opera nell'organismo edilizio principale, integrazione che non ne consenta la
fruizione o l'utilizzazione autonoma e separata (nella specie, è stata esclusa la natura
pertinenziale di una stalla ed un fienile, aventi una ben precisa e specifica destinazione, diversa
e separata da quella propria dell'edificio principale).
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Immobili
Antincendio

La “casa” sempre al centro dell’attenzione del legislatore
Augusto Cirla, Affitti - Guida alle locazioni abitative e commerciali, Il Sole 24 Ore, giugno 2014
La questione “casa” continua a richiamare l’attenzione del legislatore che, con sempre
maggiore frequenza, sente l’esigenza di intervenire per adeguare la vigente normativa alle
nuove esigenze abitative.
Lo ha fatto con la legge 220/2012 di riforma del condominio, ampliando e rinnovando la
vecchia disciplina che ormai peccava di vetustà e inadeguatezza.
Ancor prima, però, è intervenuto sulla compravendita con la legge 210/2004 e con il D.Lgs.
122/2005, andando a tutelare coloro che, prenotandosi per l’acquisto di immobili ancora da
costruire, spesso incappavano nel fallimento dell’impresa venditrice e rischiavano di dovere
ricomprare la casa che già avevano pagato. Sotto tale profilo, di recente, con il D.L. 28 marzo
2014, 47, convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80 (provvedimento noto come “Piano Casa
2014”), si è accusata la necessità di apportare nuove modifiche al D.Lgs. 122/2005,
imponendo, in primo luogo, l’impossibilità per il promissario acquirente, sotto pena di
nullità di qualsiasi contraria clausola contrattuale, di rinunciare alle precise garanzie
previste in suo favore dal decreto stesso, proprio per evitare che il costruttore, in quanto
parte forte del rapporto contrattuale, pretenda magari la sottoscrizione di esoneri di proprie
responsabilità. Ha poi esteso il diritto di prelazione concesso all’acquirente
nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto, nel caso in cui,
intervenuto il fallimento del venditore, l’immobile da lui acquistato o prenotato, venga ceduto a
mezzo di asta giudiziaria.
Il diritto di prelazione può essere ora esercitato non solo quando l’immobile è stato adibito a
propria abitazione principale o di altro parente in primo grado, ma anche nel caso in cui sia
stata adibita ad abitazione del proprio coniuge (nuovo art. 9, D.Lgs. 122/2005, così come
modificato dal D.L. 47/2014, convertito in legge 80/2014). Qualora l’immobile oggetto del
contratto concluso con il costruttore sia assoggettato a vendita forzata, egli ha quindi il diritto
di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il
terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare. È una prelazione legale che trova
la sua fonte nella norma ed è destinata a operare solo in caso di vendita forzata del bene
oggetto del contratto preliminare di compravendita.
Si tratta di un’importante garanzia a tutela di colui che abbia conseguito il possesso
dell’immobile in forza del contratto preliminare precedentemente stipulato, senza però averne
ottenuto il trasferimento della proprietà. Nel caso in cui il costruttore sia sottoposto a una
procedura esecutiva che colpisca l’immobile promesso in vendita, il promissario acquirente
può, in alternativa al recupero attraverso l’escussione della fideiussione rilasciatagli delle
somme da lui versate, esercitare il suo diritto di prelazione e subentrare nella posizione
dell’aggiudicatario, assicurandosi in tal modo, a parità di condizioni, la proprietà dell’immobile.
Attenzione però, perché tale prelazione non ha natura reale, quindi non è opponibile al terzo
aggiudicatario nel caso in cui all’acquirente sia impedito di esercitarla. L’ultimo comma
dell’articolo in esame esclude, infatti, il diritto di riscatto in capo a quest’ultimo, così che la
vendita conclusasi in capo al terzo rimane pienamente valida.
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Non sono mancate le novità anche per le locazioni, dove la prima rivoluzione è giunta con
l’imposizione alle parti di specifici incombenti in tema di certificazione energetica, tra cui
l’obbligo per il locatore di mettere a disposizione del conduttore, sin dal momento delle
trattative precedenti la stipula del contratto, l’attestato di prestazione energetica (APE),
nonché di inserire nel contratto stesso un’apposita dichiarazione del conduttore con cui dà atto
di avere ricevuto dal proprio locatore tutte le necessarie e opportune informazioni circa i
consumi energetici dell’unità immobiliare che gli si concede in locazione.
Con il “Piano Casa 2014” viene assegnata una dotazione di 100 milioni di euro (per ciascuno
degli anni 2014 e 2015) al Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in
locazione istituito con l’art. 11 della legge 431/1998 (art. 1, D.L. 47/2014, convertito in legge
80/2014) e si prevede anche un incremento del Fondo destinato agli inquilini morosi
incolpevoli. Nei limiti delle disponibilità del Fondo, sono anche incentivate le iniziative
intraprese dai Comuni tese a favorire la mobilità nel settore delle locazioni, sia attraverso il
reperimento di alloggi da concedere in locazione a canoni concordati e sia per la stipula di
nuovi contratti a canoni inferiori (art. 2, D.L. 47/2014, convertito in legge 80/2014).
Entro il 30 giugno 2014 saranno approvate le procedure di alienazione degli immobili dei
Comuni, degli enti pubblici territoriali e di Istituto Autonomi per le case popolari (comunque
denominati). Nel contempo, è prevista l’istituzione presso il Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti di un apposito Fondo destinato alla concessione di contributi in conto interessi su
finanziamenti per l’acquisto, da parte dell’inquilinato degli istituti autonomi case popolari, degli
alloggi da loro condotti in locazione (art. 3, D.L. 47/2014, convertito in legge 80/2014).
A salvaguardia della legalità, l’occupazione abusiva di un immobile impedisce la richiesta di
residenza e l’allacciamento ai pubblici servizi in relazione all’immobile stesso (art. 5, D.L.
47/2014, convertito in legge 80/2014). Più grave la sanzione nel caso di edilizia residenziale
pubblica, dove l’abusivo non potrà partecipare alle procedure di assegnazione per i successivi
cinque anni dall’accertamento dell’occupazione senza titolo.
Agevolazioni, inoltre, per il riscatto degli alloggi sociali da parte di conduttori privi di
altra abitazione in proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare, da esercitarsi però
non prima di sette anni dall’inizio della locazione e con divieto di rivendita prima dello scadere
dei cinque anni dall’ acquisto (art. 8, D.L. 47/2014, convertito in legge 80/2014). Il conduttore
potrà imputare parte del corrispettivo in conto del prezzo di acquisto futuro e per altra parte in
conto affitto: la formula del rent to buy entra dunque a pieno titolo nell’edilizia sociale proprio
per avvantaggiare i nuclei familiari meno abbienti nell’acquisto della casa.
Ancora, con l’introduzione della normativa in tema di cedolare secca, era stata prevista (art.
3, comma 8, D.Lgs. 23/2011) la possibilità per il conduttore di sostituirsi al locatore nella
registrazione del contratto, qualora questi non vi avesse provveduto ovvero lo avesse fatto per
importi minori rispetto a quelli davvero percepiti: il tutto con ripercussioni sufficientemente
devastanti per il locatore, sia in tema di durata del rapporto (i normali “4+4” dalla data
dell’intervenuta registrazione) sia di misura del canone (non superiore al triplo della rendita
catastale). Sul punto è intervenuta la Corte Costituzionale, disponendo l’incostituzionalità di
detta norma, non già perché lesiva di diritti soggettivi delle parte, ma per eccesso di potere
nell’uso da parte del governo dei poteri conferitigli. Tutto da rifare, dunque, se non fosse che
tale intervento ha scatenato un vero e proprio terremoto nelle aule giudiziarie, dove sono
tuttora pendenti i contenziosi promossi dal locatore verso il conduttore che, proprio in forza
della normativa, si è autoridotto la misura del canone da corrispondere, cadendo dunque,
stante la pronunciata sentenza di incostituzionalità, in morosità.
Di ciò si è accorto subito anche il legislatore, al punto di sentirsi in dovere di porvi rimedio in
sede di conversione del D.L. 47/2014, prevedendo la piena legittimità, se non altro sino al
31 dicembre 2015, dell’autoriduzione operata dall’inquilino sulla base della norma
oggi dichiarata incostituzionale.
Vengono in tal modo fatti salvi i diritti acquisiti, quello cioè di versare il canone in misura di
gran lunga inferiore a quelli di norma applicati sul mercato e quello di continuare ad occupare
l’immobile per i prossimi diciotto mesi: il necessario tempo per consentirgli di raggiungere un
equo accordo con il proprio locatore.
Una serie di interventi, dunque, che il legislatore ha eseguito nella materia delle locazioni, a
dimostrazione del suo interesse a una maggiore tutela del bene casa, nel rispetto sempre dei
reciproci diritti, peraltro non sempre contrapposti, delle parti: quello del locatore di mettere a
reddito il proprio immobile e quello del conduttore di godere del bene in modo pacifico.
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Restano inalterate le locazioni a uso diverso dall’abitazione, dove le sentenze dei giudici
confermano però i principi già acclarati in tema di durata, di indennità di avviamento
commerciale e di prelazione. Mancano, invece, precisi interventi chiarificatori sulle motivazioni
che impongono al conduttore di recedere dal contratto. La crisi economica che sta purtroppo
interessando il settore del commerciale, dell’industriale e dell’artigianale deve necessariamente
assurgere a motivo legittimante il recesso dal contratto da parte del conduttore, stante
l’imprevedibilità dell’evento, benché di carattere generale. Qualcosa si sta muovendo sotto tale
profilo, ma urge un intervento del legislatore, salvo che – e sinceramente ce lo si augura – la
situazione del mercato evolva al meglio.
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Immobili e agevolazioni


Agevolazioni "prima casa" - Decadenza in caso di separazione
Gavioli Federico, Il Sole 24 Ore - La Settimana Fiscale, 9 luglio 2014, n. 27
QUADRO NORMATIVO
E' da ritenersi corretto il comportamento dell'Amministrazione finanziaria che ha
recuperato le imposte di registro, ipotecatarie e catastali nei confronti di un coniuge il
quale, nell'ambito delle separazione consensuale, trasferisce alla figlia e alla moglie
l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nel quinquennio precedente senza poi
provvedere all'acquisto di un altro immobile entro l'anno successivo; è quanto
affermato dalla Corte di Cassazione con la Sent. 3.2.2014, n. 2263 che si analizza,
focalizzando l'attenzione su alcuni punti ritenuti di maggior interesse contenuti nella citata
sentenza, con particolare riferimento al presupposto che la decadenza dell'agevolazione
"prima casa" sia applicabile nell'ipotesi che il trasferimento avvenga in sede di
separazione coniugale o di divorzio.
PRONUNCIA della CTR: con sentenza depositata nel gennaio del 2009, la Ctr confermava
la decisione con cui i giudici di prime cure avevano annullato l'avviso di liquidazione per il
recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali, per avere un contribuente
trasferito alla moglie ed alla figlia l'immobile acquistato coi benefici "prima casa", entro
ilquinquennio, senza provvedere ad acquistarne un altro entro l'anno successivo.
I giudici della Ctr hanno ritenuto, in particolare, che il trasferimento della casa familiare,
avvenuto a seguito di separazione consensuale, trovava il suo titolo nel relativo
provvedimento di omologazione, che costituiva pur sempre un "provvedimento
decisionale".
L'Agenzia delle Entrate, avverso la sentenza sfavorevole, è ricorsa in Cassazione.
AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA": la norma sulla cd. "prima casa" prevede importanti
agevolazioni fiscali.
Se in capo agli acquirenti, nel caso sia applicabile il regime imponibile Iva, ricorrano le
condizioni per l'applicazione dei benefici collegati alla "prima casa", trova applicazione il n.
21) della Tabella A, Parte Seconda, allegata al D.P.R. 26.10.1972, n. 633, che richiama la
nota II-bis) all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26.4.1986, n. 131, che prevede
l'applicazione dell'aliquota del 4%.
Si rammenta che, ai sensi della richiamata nota II-bis), per l'applicabilità delle agevolazioni
"prima casa" è necessario che:
• l'abitazione trasferita sia una casa di abitazione "non di lusso" e quindi non presenti le
caratteristiche "di lusso" indicate dal D.M. 2.8.1969, indipendentemente dall'anno di
costruzione;
• l'acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di
proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altro immobile abitativo situato nello stesso Comune
in cui si sta effettuando l'acquisto;
• l'acquirente non sia titolare, nemmeno per quota in tutta la Nazione, di altra abitazione
acquistata in proprietà, usufrutto, uso o abitazione usufruendo delle agevolazioni sulla
"prima casa";
• l'immobile oggetto della cessione sia ubicato, alternativamente in uno dei seguenti
luoghi:
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1) nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dalla stipula
dell'atto;
2) nel Comune in cui l'acquirente svolge la sua attività pur senza avervi la residenza;
3) nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende l'acquirente che si è
trasferito all'estero per lavoro.
La predetta nota II-bis) estende l'agevolazione anche all'acquisto delle pertinenze; tra
queste ultime sono ricomprese "limitatamente ad una per ciascuna categoria, le
unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6
e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto
dell'acquisto agevolato".
IMMOBILI "di LUSSO": la caratteristica "di lusso" del bene agevolabile non dipende da una
sua particolare classificazione catastale e neppure dalla circostanza che lo stesso faccia
parte o meno di un edificio dotato delle caratteristiche di cui all'art. 13, L. 2.7.1949, n.
408 (cd. "legge Tupini"); viceversa, è a tal fine rilevante che l'immobile abbia le
caratteristiche indicate al citato D.M. 2.8.1969.
In sostanza le agevolazioni sulla cd. "prima casa" non possono trovare applicazione
quando l'acquisto abbia ad oggetto:
a) abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a
"ville" o "parco privato";
b) costruzioni qualificate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, come "di lusso";
c) abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati,
prevedano una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica
prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano
consentite costruzioni residenziali;
d) abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano
realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc v. p. p. per ogni 100
mq di superficie asservita ai fabbricati;
e) abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis
con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
f) case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie
utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le
scale e il posto macchina) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre
6 volte l'area coperta;
g) singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i
balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina);
h) abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque
destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera
di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
i) case e singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro caratteristiche riportate nella
tabella di pag. seg.
CAUSE di DECADENZA dalle AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA" - SANZIONI: l'acquirente
decade dalle agevolazioni "prima casa" quando:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
• non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile
oggetto dell'acquisto;
• vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di
acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da
adibire a propria abitazione principale.
Le sanzioni, in caso di decadenza dai benefici, consistono:
1) nel recupero delle maggiori imposte non versate;
2) nell'irrogazione di una sanzione pari al 30% sulla differenza delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale;
3) nell'applicazione degli interessi di mora previsti dall'art. 55, co. 4, D.P.R.131/1986.
Il Fisco ha 3 anni di tempo per revocare le agevolazioni "prima casa" e liquidare le imposte
in misura ordinaria e le relative soprattasse.
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Il dies a quo a partire dal quale decorre il termine triennale di decadenza dell'azione
dell'Amministrazione finanziaria varia a seconda delle ragioni che hanno determinato la perdita
dei benefici fiscali:
• se la decadenza deriva da cause rilevabili già al momento della registrazione dell'atto,
allora è da questa data che decorrono i 3 anni per la revoca delle agevolazioni;
• se, invece, la mendacità delle dichiarazioni rese nell'atto di acquisto dipende da cause
sopravvenute alla registrazione, allora dovrà farsi riferimento al successivo momento in cui si è
verificata tale causa.
In realtà, allo stato attuale, la gran parte dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti per la
fruizione delle agevolazioni può essere immediatamente verificata dall'Ufficio delle Entrate
alla registrazione dell'atto di acquisto.
In particolare, a tale data è possibile controllare le caratteristiche non di lusso
dell'abitazione, la mancata possidenza, da parte dell'acquirente, di altro immobile nel
Comune dove è ubicato quello acquistato e la mancata possidenza di altro immobile,
acquistato con i benefici "prima casa", in altro Comune.
Costituiscono invece cause di decadenza, verificabili in un momento successivo alla
registrazione della compravendita:
• il mancato trasferimento, entro 18 mesi dall'acquisto, della residenza dell'acquirente nel
Comune ove è ubicato l'immobile acquistato;
• la rivendita dell'immobile prima che siano decorsi 5 anni dall'acquisto.
In conclusione, i 3 anni di tempo a disposizione dell'Amministrazione finanziaria
decorreranno:
• dalla registrazione dell'atto, se oggetto di accertamento è la mendacità delle dichiarazioni
previste dall'art. 1, nota II bis), lett. b) e c), Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R.
131/1986;
• dallo spirare del diciottesimo mese successivo alla data di registrazione dell'atto, se
oggetto di accertamento è la "mendacità" della dichiarazione prevista nella lettera a) della
predetta nota;
• dallo spirare dell'anno successivo al trasferimento a titolo oneroso o gratuito
dell'immobile acquistato, se oggetto di accertamento è la rivendita infraquinquennale.
IMMOBILI "di LUSSO" - CARATTERISTICHE
• Superficie: la superficie utile complessiva dell'appartamento superiore a 160 mq, esclusi
dal computo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina
• Terrazze e balconi: le terrazze a livello coperte e scoperte e i balconi aventi una
superficie utile complessiva superiore a mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare
urbana
• Ascensori: è presente più di un ascensore per ogni scala (ogni ascensore in più conta per
una caratteristica se la scala serve meno di sette piani sopraelevati)
• Scale di servizio: l'immobile ha una scala di servizio non prescritta da leggi, regolamenti
o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi
• Montacarichi o ascensore: la presenza di montacarichi (o ascensore) costituisce una
caratteristica "di lusso" se a servizio di meno di quattro piani
• Scale principali: viene considerato un requisito "di lusso" la scala principale con pareti
rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media oppure di materiali
lavorati in modo pregiato
• Altezze: l'altezza libera netta del piano superiore a 3,30 m, salvo che i regolamenti edilizi
prevedano altezze minime superiori
• Porte di ingresso: porta di ingresso agli appartamenti, da scala interna, in legno pregiato
o massello e lastronato, in legno intagliato scolpito o intarsiato ovvero con decorazioni
pregiate sovrapposte o impresse
• Infissi: infissi interni in legno pregiato o massello e lastronato ovvero in legno intagliato
scolpito o intarsiato ovvero con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse anche se
tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale
• Pavimenti: pavimenti eseguiti, per una superficie complessiva superiore al 50% della
superficie utile totale dell'appartamento, in materiale pregiato ovvero con materiali lavorati
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in modo pregiato
• Pareti: pareti eseguite con materiali e lavori pregiati ovvero rivestite di stoffe od altri
materiali pregiati per oltre il 30% della loro superficie complessiva
• Soffitti a cassettoni: soffitti a cassettoni decorati oppure con stucchi tirati sul posto o
dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco tra pareti e soffitti
• Piscine: è presente una piscina coperta o scoperta, in muratura, a servizio di un edificio o
di un complesso di edifici comprendenti meno di quindici unità immobiliari
• Campo da tennis: è presente un campo da tennis a servizio di un edificio o di un
complesso di edifici comprendenti meno di quindici unità immobiliari
ANALISI della CORTE di CASSAZIONE: l'Agenzia delle Entrate, nel ricorso in Cassazione
censura la sentenza dei giudici di secondo grado; la Ctr, per la ricorrente Agenzia delle
Entrate, non ha considerato che:
a) la cessione della casa attuata in sede di separazione consensuale comporta, pur
sempre, il trasferimento del diritto reale sul bene;
b) il titolo di detto trasferimento è costituito dall'accordo assunto volontariamente dai
coniugi, e non già dal provvedimento di omologazione del Tribunale.
Per i giudici di legittimità il ricorso è fondato.
Secondo un costante orientamento giurisprudenziale di legittimità, le convenzioni concluse
dai coniugi in sede di separazione personale, contenenti attribuzioni patrimoniali da parte
dell'uno nei confronti dell'altro, relative a beni mobili o immobili, non sono né legate alla
presenza di un corrispettivo né costituiscono propriamente donazioni, ma rispondono, di
norma, al peculiare spirito di sistemazione dei rapporti in occasione dell'evento di
"separazione consensuale" (il fenomeno acquista ancora maggiore tipicità in sede di
divorzio congiunto), in funzione della complessiva sistemazione "solutorio-compensativa" di
tutta la serie di possibili rapporti aventi significati patrimoniali maturati nel corso della
convivenza matrimoniale.
ORIENTAMENTO "RIGIDO" dei GIUDICI di LEGITTIMITA': per la Corte di Cassazione il
regolamento concordato fra i coniugi, pur acquistando efficacia giuridica solo in seguito
al provvedimento di omologazione, che svolge l'essenziale funzione di controllare che i patti
intervenuti siano conformi ai superiori interessi della famiglia, trova la sua fonte nell'accordo
delle parti: il trasferimento di un bene attuato mediante la fattispecie complessa cui dà vita
il procedimento di cui all'art. 711, c.p.c. costituisce, comunque, un trasferimento
riconducibile alla volontà del cedente.
In sostanza, per i giudici di legittimità, l'alienazione dell'immobile avvenuta in un periodo
inferiore ai 5 anni a seguito di un adempimento dovuto ad un provvedimento
giurisdizionale
di omologazione di accordo di
separazione, pur necessitando
dell'omologazione del giudice, è un atto volontario e non imposto.
PARERE ESPRESSO dalle ENTRATE in PASSATO: va osservato, tuttavia, che in passato
sull'argomento l'Agenzia delle Entrate si era espressa con la C.M. 21.6.2012, n. 27/E.
In quell'occasione era stato chiesto ai tecnici delle Entrate di conoscere se si verifica la
decadenza dall'agevolazione "prima casa", fruita in sede di acquisto dell'immobile, nel caso di
trasferimento della casa coniugale, effettuato in adempimento di accordi di separazione e
divorzio, da parte di uno o di entrambi i coniugi.
In particolare, era stato chiesto di conoscere se si verifica la decadenza dall'agevolazione
nel caso in cui, nell'ambito dell'accordo omologato dal tribunale, venga previsto che:
a) uno dei coniugi trasferisca all'altro, prima del decorso del termine di 5 anni
dall'acquisto, la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con i benefici "prima
casa";
b) in alternativa che entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima
del decorso di 5 anni dall'acquisto, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell'altro
all'incasso del ricavato della vendita.
L'Agenzia delle Entrate aveva evidenziato che l'atto di trasferimento della quota del 50% della
casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all'altro, è effettuato in adempimento di un
accordo di separazione o divorzio.
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In relazione a tale trasferimento trova, quindi, applicazione il regime di esenzione previsto
dall'art. 19, L. 6.3.1987, n. 74, secondo cui sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e
da ogni altra tassa "tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al
procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti
civili del matrimonio (...)".
L'Agenzia delle Entrate aveva precisato che la decadenza dall'agevolazione è esclusa a
prescindere dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno all'acquisto di un
nuovo immobile.
Tale interpretazione trova conferma in diverse sentenze delle Commissioni tributarie. I
tecnici delle Entrate, in particolare, ricordano la Sent. 2.2.2011, n. 8, con la quale la Ctc
Vicenza - sez. V - ha ritenuto non applicabile il regime di decadenza previsto dalla citata
nota II bis), co. 4, nel caso di trasferimento dell'immobile all'altro coniuge "(...) al fine
di dare esecuzione agli accordi presi in sede di separazione consensuale tra i
coniugi".
La Commissione chiarisce che tale cessione "costituisce atto emanato in stretta
esecuzione del decreto giudiziale di omologazione della separazione tra i
coniugi, e le caratteristiche assolutamente peculiari del negozio de quo, che
non ubbidisce a un animus donandi ma alla volontà di definire i rapporti
patrimoniali in seguito alla risoluzione del rapporto matrimoniale, sotto
l'egida del Tribunale, giustifica la non riconducibilità della fattispecie
nell'alveo della disposizione di cui al citato n. 4".
L'Agenzia delle Entrate, in quell'occasione, ha ritenuto inoltre che la decadenza
dall'agevolazione "prima casa" possa essere esclusa anche nel diverso caso in cui
l'accordo omologato dal tribunale preveda che entrambi i coniugi alienino a terzi la
proprietà dell'immobile, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell'altro, all'incasso
del ricavato della vendita;
in tal caso, tuttavia, la decadenza può essere esclusa solo nel caso in cui il coniuge, al quale
viene assegnato l'intero corrispettivo derivante dalla vendita, riacquisti, entro un anno
dall'alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE: la Corte di Cassazione, in riferimento alla sentenza
oggetto del presente commento, ritiene che anche nel caso in cui l'alienazione della "prima
casa"avvenga in sede di separazione o divorzio, la decadenza sia evitabile solo con
l'acquisto di un nuovo immobile da parte del coniuge separato.
Per i giudici di legittimità poiché il marito separato ha ceduto alla moglie ed alla figlia la
casa acquistata coi benefici "prima casa" entro il termine di 5 anni dall'acquisto, senza
acquistarne un'altra nell'anno successivo, il ricorso dell'Agenzia delle Entrate va
accolto, con compensazione delle spese di giudizio.
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Immobili e fiscalità

Il punto su la fiscalità immobiliare 2014
Stefano Baruzzi, Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 15 luglio 2014, n. 956
Se nel 2013 il “leitmotiv” relativo alla fiscalità immobiliare locale è stato rappresentato,
principalmente, dall’esenzione o meno, ai fini IMU, delle abitazioni principali e delle unità a
esse assimilate e di altri immobili, problematica poi risolta con la bizzarra soluzione di
compromesso della “mini IMU”, per il corrente anno la “grande novità” può individuarsi
nell’introduzione della TASI, il nuovo tributo locale sulla casa che, in alcuni casi, sostituisce
l’IMU e, in molti altri, le si affianca. L’articolo fa il punto della situazione alla luce delle novità
che, a più riprese, a partire dalla legge di Stabilità per il 2014, hanno interessato la materia
per il corrente anno.
Rapporto fra IMU e TASI
L’ormai nota IMU e la TASI (il “nuovo” tributo sui servizi indivisibili) sono le due principali
imposte che compongono la IUC (l’“Imposta unica comunale” che, in realtà, non è unica ma
triplice), alle quali si aggiunge la tassa sulla raccolta dei rifiuti, per il 2014 ribattezzata come
“TARI”.
La IUC, in sé, non è quindi un tributo, ma una sigla che raccoglie sotto un cappello di regole,
(solo) in parte comuni, i tre diversi tributi sopra richiamati.
In realtà, mentre la TARI è dotata di una sua evidente specificità in quanto rappresenta, sotto
le molteplici denominazioni succedutesi negli anni (TARSU, TIA 1, TIA 2, TARES e ora TARI), la
principale fonte di copertura del servizio per la raccolta dei rifiuti, è assai più difficoltoso
individuare significative differenze fra l’IMU e la TASI: entrambi i tributi hanno natura
patrimoniale in quanto colpiscono il valore (catastale per i fabbricati, venale per le aree
fabbricabili) della quasi totalità degli immobili, sono caratterizzati da una base imponibile
identica e presentano numerose ipotesi di esenzione, in gran parte comuni e in alcuni casi
diverse.
Affermare che la TASI è il tributo rivolto alla copertura del costo dei servizi indivisibili offerti dai
comuni e che l’IMU rappresenta l’imposta municipale unica sul patrimonio immobiliare significa
poco, dal momento che la legge non indica quali siano i servizi indivisibili - fra i tanti esistenti
(per esempio: manutenzione del verde pubblico e delle strade comunali, illuminazione
pubblica, polizia municipale, arredi urbani ecc.) che devono essere coperti dalla TASI, ma
rimette ai comuni tale decisione, non chiarisce se la copertura del costo dei servizi indivisibili ai
quali i comuni possono deliberare di applicare la TASI debba essere totale o possa essere
anche solo parziale e, in ogni caso, per quanto non verrà coperto dalla TASI, il comune
provvederà principalmente con l’IMU.
Di fatto, IMU e TASI sono un tutt’uno e, più che cercare di cogliere differenze fra di esse,
conviene soffermarsi sul rapporto di complementarietà o di alternatività che, a seconda dei
casi, le lega nella fase di applicazione.
Oltre che dall’art. 13 del D.L. “Salva Italia” 201/2011 (quanto all’IMU) e dalla legge di Stabilità
per il 2014 (art. 1, legge 147/2013, commi da 639 a 730, in materia di disciplina comune della
IUC e di disciplina specifica dell’IMU, della TASI e della TARI), l’IMU e la TASI (in parte assai
minore la TARI) sono state interessate dagli artt. 1 e 2 del D.L. sulla finanza locale 16/2014
(convertito dalla legge 68/2014) e dall’art. 9- bis del D.L. “Casa” 47/2014 (convertito dalla
legge 80/2014). Questi ultimi due provvedimenti (ma, soprattutto, il D.L. 16/2014) hanno
introdotto modifiche molto significative soprattutto nell’impianto di base della TASI, che era
stato delineato in maniera piuttosto approssimativa dalla legge di Stabilità per il 2014.
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In particolare, nell’art. 1 della legge 147/2013, le disposizioni - come poi modificate e integrate
dai richiamati D.L. 16/2014 e 47/2014 - sono distribuite come segue:
- il comma 639 e i commi da 682 a 702 sono dedicati alla disciplina della IUC;
- i commi 640, 676 e 677 precisano il rapporto che deve intercorrere fra le aliquote massime
TASI e IMU;
- i commi da 641 a 668 sono dedicati alla TARI;
- i commi da 669 a 681 e il comma 731 sono dedicati alla TASI;
- i commi da 703 a 730 sono principalmente dedicati all’IMU.
Gli immobili interessati dall’IMU e/o dalla TASI
Mentre l’IMU (salve le esenzioni specificamente stabilite dalla legge) colpisce fabbricati, aree
edificabili e terreni agricoli, la TASI è applicabile solo alle prime due categorie di immobili.
I terreni agricoli - esclusi dalla TASI - sono interessati per il 2014 da un’importante novità
relativa all’IMU: infatti, è stato ridotto da 110 a 75 volte il moltiplicatore da applicare al reddito
dominicale (da rivalutare del 25%) risultante in catasto al 1° gennaio: tale beneficio riguarda
solo i terreni agricoli, ancorché non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli
imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. Per gli altri terreni continua
a valere ai fini IMU il moltiplicatore 135, già in vigore per il biennio 2012-2013.
Inoltre, a breve (è una delle novità introdotte dal D.L. 66/2014) si attende la revisione
dell’elenco dei comuni collinari e montani nei quali i soli terreni agricoli posseduti da coltivatori
diretti e imprenditori agricoli professionali (ex art. 1 del D.Lgs. 99/2004) iscritti nella
previdenza agricola continueranno a usufruire dell’esenzione prevista dall’art. 7, lett. h ) del
D.Lgs. 504/1992: una duplice riduzione è, quindi, all’orizzonte: nel numero dei comuni
agevolati e nel novero dei soggetti beneficiabili.
Per quanto riguarda poi le abitazioni principali, per il 2014 esse sono esenti dall’IMU, ma
risultano assoggettabili alla TASI. Peraltro, se le abitazioni principali appartengono alle
categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e
palazzi di eminenti pregi artistici o storici), allora anche nel 2014 devono scontare l’IMU (in
relazione alla quale possono continuare a usufruire della detrazione di € 200 annue) e, in più,
la TASI. (1)
Esenti dall’IMU, nel 2014, sono divenuti anche tutti i fabbricati rurali strumentali (non solo,
come in passato, quelli di montagna), mentre i fabbricati rurali abitativi restano assoggettabili
all’IMU e alla TASI in base alle comuni regole applicabili alle abitazioni, senza particolari
vantaggi che non siano quelli previsti per le abitazioni principali.
Esenti dall’IMU, ma non dalla TASI, sono inoltre , nel 2014, anche i fabbricati “merce” - di
qualsiasi tipo - delle imprese, se da esse costruiti e rimasti invenduti, fino a quando gli stessi
non siano locati o venduti: l’esenzione non vale per i fabbricati acquistati da terzi, né per le
aree edificabili. Giova ricordare che per questi fabbricati, come per le altre situazioni di
esenzione disciplinate dall’art. 2 del D.L. 102/2013 (legge 124/2013), con riferimento all’anno
2013 deve essere presentata apposita dichiarazione, entro il 30 giugno 2014, per non perdere i
relativi benefici (art. 2, comma 5- bis ).
I “normali” fabbricati (capannoni, uffici, negozi, magazzini ecc.), al pari delle “seconde case”,
saranno colpiti sia dall’IMU che dalla TASI e, anzi, nella generalità dei casi, sarà proprio su di
essi che si abbatterà, con ancora maggior durezza che in passato, la scure del fisco locale.
Merita di essere qui ricordato che alcune importanti esenzioni riguardano, alle stesse
condizioni, sia l’IMU che la TASI e, in particolare, quelle stabilite dall’art. 7 del D.Lgs.
504/1992, con particolare rilevanza per quanto interessa gli enti che svolgono attività non
commerciali. Inoltre, nella fase di conversione del D.L. 16/2014 sono stati esentati dalla TASI i
rifugi alpini non custoditi, i punti d’appoggio e i bivacchi.
Gli ambiti di applicazione delle aliquote
Abbiamo già precisato che la base imponibile è la medesima per l’IMU e per la TASI.
Occorre ricordare alcune regole stabilite dalla legge di Stabilità 2014:
- l’aliquota di base della TASI è pari all’1 per mille ma il consiglio comunale, in teoria, può
ridurla fino all’azzeramento (comma 676)
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- il comune può determinare l’aliquota TASI rispettando il vincolo che la somma delle aliquote
TASI e IMU per ciascuna tipologia di immobile non sia superiore all’aliquota massima
consentita dalla legge per l’IMU al 31 dicembre 2013, fissata al 10,6 per mille, e ad altre
minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile. Per il 2014, l’aliquota TASI
massima, in linea di principio, non può eccedere il 2,5 per mille: in pratica, tuttavia, il D.L.
16/2014 consente che, per quest’anno, nella determinazione delle aliquote TASI possano
essere superati i predetti limiti, per un ammontare complessivamente non superiore allo 0,8
per mille , a condizione che siano finanziate, relativamente alle abitazioni principali e alle unità
immobiliari a esse equiparate di cui all’art. 13, comma 2, del D.L. “Salva Italia” 201/2011,
detrazioni d’imposta o altre misure tali da generare effetti sul carico di imposta TASI
equivalenti o inferiori a quelli determinatisi con riferimento all’IMU relativamente alla stessa
tipologia di immobili (comma 677).
Circa quest’ultima precisazione, occorrerà verificare, comune per comune, se e in quale misura
siano state realmente approntate detrazioni idonee a evitare che taluni soggetti si trovino a
pagare per la TASI più di quanto fosse dovuto a titolo di IMU grazie all’esistenza (per l’IMU) di
detrazioni obbligatorie per legge.
Nel prospetto di seguito riportato abbiamo indicato, per ogni tipologia di immobile, quali sono i
possibili “range” entro i quali ogni comune può deliberare le aliquote (per mille) per il 2014.
Tipologie immobiliari
TASI
IMU
Abit. principali non di lusso e assimilate
0
da 2 a 6
da 2 a 6,8
Esenti
da 4 a 10,6
da 0 a 1
da 4 a 11,4
Terreni agricoli
da 0 a
3,3
da 0 a
3,3
da 0 a 1
da 0 a
3,3
esclusi
TASI
+
IMU
da 0 a 3,3
Fabbricati “merce” costruiti o ristrutturati e
invenduti
da 0
3,3
da 7,6
10,6
esenti
da 7,6 a
10,6
da 0 a 3,3
Abit. principali di lusso
Fabbricati rurali strumentali
Altri immobili
a
a
Compartecipazione alla TASI di proprietari e occupanti
Una delle poche differenze ravvisabili fra la disciplina della TASI e quella dell’IMU è che alla
prima sono chiamati a concorrere non solo proprietari e titolari di diritti reali di godimento, ma
anche gli occupanti a qualsiasi titolo: per questi ultimi, peraltro, la quota di tributo può essere
determinata dai singoli comuni in una misura assai modesta, non inferiore al 10 per cento e
non superiore al 30%. In mancanza di delibera comunale - secondo il condivisibile
orientamento espresso dal Ministero dell’economia e delle finanze al punto 14 dell’ampio e
interessante documento interpretativo “FAQ” in data 3 giugno 2014, pubblicato il giorno
successivo sul proprio sito, “ratificato” normativamente dall’emendamento governativo di cui al
comma 12- quater dell’art. 4, aggiunto nella conversione del D.L. 66/2014 - l’occupante dovrà
applicare l’aliquota minima del 10%.
Pertanto, anche se l’immobile viene locato, gran parte della TASI resta comunque a carico del
proprietario e non del conduttore, come invece dovrebbe verificarsi se la TASI fosse realmente
un tributo sui servizi (indivisibili) comunali e non una mera duplicazione (quale invece è)
dell’IMU.
Merita di essere sottolineato che proprietario (o titolare del diritto reale) e occupante, per
legge, sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria, cosicché la morosità dell’uno
rispetto al tributo non si rifletterà sull’altro. Conferma espressa di quanto precede è stata
fornita anche dal Ministero dell’economia e delle finanze nella risposta n. 16 del citato
documento “FAQ”.
Diversamente, in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido
all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria: quindi, alla morosità di un comproprietario
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(o di un coinquilino) potranno essere chiamati a fare fronte gli altri comproprietari o gli altri
coinquilini.
Per la determinazione dell’aliquota TASI occorre poi avere riguardo allo “status” giuridico
dell’immobile: se si tratta di fabbricato locato si dovrà applicare la relativa aliquota, a nulla
rilevando che per il detentore rappresenti l’abitazione principale; così pure, se il fabbricato è
l’abitazione principale del titolare, l’aliquota applicabile è quella propria delle abitazioni
principali, anche nel caso in cui l’unità sia parzialmente locata a terzi (in tal caso, peraltro, il
conduttore dovrà compartecipare al pagamento della TASI nella misura compresa fra il 10% e
il 30%). Al riguardo, facciamo rinvio ai punti 13 e 17 del citato documento ministeriale “FAQ”.
Assimilazioni stabilite dalla legge o deliberabili dai singoli comuni
Per il 2014 la legge ha ampliato il novero delle situazioni assimilate alle abitazioni principali.
Tra esse rientrano le seguenti:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, e relative
pertinenze, adibite ad abitazioni principali dei soci assegnatari;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal D.M. 22 aprile
2008;
- la casa (ex) coniugale assegnata all’ex coniuge, non proprietario e non titolare di diritti reali,
a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione
degli effetti civili del matrimonio;
- un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità
immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente
appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia a ordinamento militare o civile, al
personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, al personale appartenente alla carriera
prefettizia, anche se non sussistono le usuali condizioni della dimora abituale e della residenza
anagrafica. Questa deroga opera, tuttavia, solo per il soggetto indicato dalla norma (poliziotto,
vigile del fuoco, militare ecc.) e non anche per eventuali contitolari dell’immobile che, se non
residenti anagraficamente e dimoranti di fatto nel medesimo, non potranno applicare allo
stesso il trattamento di favore previsto per le abitazioni principali.
Le predette condizioni consentono di godere, nel 2014, dell’esenzione da IMU e di essere
assoggettati, ai fini della TASI, al trattamento applicabile alle abitazioni principali. Anche su
questi temi è pervenuta conferma ministeriale nell’ambito del richiamato documento “FAQ”
(punti 19, 20, 21, 22).
Diversamente, resta rimessa ai singoli comuni la possibilità di assimilare alle abitazioni
principali le seguenti fattispecie:
- l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che
acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a
condizione che la stessa non risulti locata;
- l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il
primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi
o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di € 500
oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non
superiore a € 15.000 annui. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può
essere applicata a una sola tra esse. Per quest’ ultima fattispecie, la FAQ n. 23 del documento
ministeriale evidenzia un’inopportuna complicazione nei calcoli laddove il comune abbia
deliberato l’assimilazione entro i limiti della franchigia di € 500.
Una novità, introdotta nella conversione in legge del D.L. 47/2014, ha invece soppresso l’altra
tradizionale assimilazione rimessa alle deliberazioni dei singoli comuni relativa all’unità
immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato a titolo di
proprietà o di usufrutto in Italia, sempre a condizione che non risulti locata.
Tempi e modalità di pagamento della TASI e dell’IMU
Nella conversione del D.L. 16/2014 il Parlamento ha disposto che il versamento della TASI è
effettuato nei termini individuati ai fini IMU (art. 9, comma 3, D.Lgs. 23/2011) e, pertanto, in
due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con facoltà
di eseguire un unico versamento per l’intero anno entro il 16 giugno , soluzione - quest’ultima
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- poco consigliabile per motivi economici e per la mancanza di stabilità del quadro normativo,
ma assai spesso anche inapplicabile per i noti ritardi nell’istituzione della TASI che hanno
caratterizzato gran parte dei comuni.
Da ultimo, nella conversione del D.L. 66/2014 sono state stabilite, per il 2014, le seguenti
regole (che superano quelle già fissate dal D.L. 16/2014, a sua volta modificativo della legge di
Stabilità 2014), circa i tempi di versamento dell’acconto e del saldo della TASI. Questo il nuovo
calendario, diversificato a seconda che i comuni trasmettano o meno le delibere nei termini
previsti:
- versamento dell’acconto entro il 16 giugno 2014, sulla base delle delibere comunali
pubblicate nel portale del Ministero dell’economia e delle finanze se trasmesse entro il 23
maggio 2014;
- nel caso di mancata trasmissione delle delibere entro il 23 maggio 2014, il versamento della
prima rata TASI sarà effettuato entro il 16 ottobre 2014 sulla base delle deliberazioni
pubblicate nel Portale alla data del 18 settembre 2014, se inviate entro il 10 settembre 2014;
- nel caso di mancato invio delle deliberazioni entro il 10 settembre 2014, la TASI sarà dovuta,
con versamento in un’unica soluzione, entro il 16 dicembre 2014, con l’aliquota di base dell’1
per mille. (2)
Come per l’IMU, anche per la TASI i pagamenti devono essere effettuati utilizzando il mod. F24
(per i codici tributo dispone la ris. n. 46/E del 24 aprile 2014) o l’apposito bollettino di conto
corrente postale approvato con decreto interministeriale del 23 maggio 2014.
Considerazioni conclusive
Anche nel 2014 è stata replicata la negativa esperienza, già verificatasi nel 2012 e nel 2013,
riconducibile alla convulsa produzione di norme, spesso mal formulate e asistematiche, che per
i contribuenti non comporta solo onerosi esborsi tributari, di natura patrimoniale, per gli
immobili posseduti. Immobili che, in moltissimi casi, costituiscono l’abitazione principale
piuttosto che strumenti di produzione o che sono il prodotto dell’attività aziendale.
A prescindere dalle evidenti incongruenze che caratterizzano l’assetto dei tributi locali
immobiliari, una volta di più, per i contribuenti e per coloro che prestano loro assistenza fiscale
si è, infatti, reso necessario inseguire fino all’ultimo il continuo mutare delle norme, facendosi
carico dei relativi costi, nonché procurarsi ed esaminare con estrema attenzione, in tempi
spesso ristretti, le delibere comunali, alla ricerca dei parametri per applicare correttamente il
tributo.
Quest’anno, non più solo con riferimento all’IMU, ma anche al suo “doppione” TASI.
----(1) Preme ricordare che, dal 2014, non è invece più applicabile alle abitazioni principali la
maggiorazione della detrazione che, nel biennio 2012-2013, era stata prevista per i figli
conviventi nell’immobile se di età inferiore a 26 anni.
(2) Per completezza, si segnala che il Governo ha “replicato” le citate regole sui tempi di
versamento della TASI in un apposito decreto legge (D.L. 88 del 9 giugno 2014, pubblicato
sulla G.U. 132/2014) al fine di garantire la necessaria copertura e certezza normativa rispetto
alla scadenza del 16 giugno 2014 qualora la Camera non sia riuscita ad approvare, entro tale
data, la conversione in legge del D.L. 66/2014 (già approvato dal Senato). Una volta
perfezionato l’iter di conversione del D.L. 66/2014, il D.L. 88/2014 sarà abbandonato in quanto
non più necessario.
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Immobili
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Il Piano Casa in pillole
Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 30 giugno 2014, n. 955
Operative le norme del Piano Casa. È stata infatti pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale 121 del
27 maggio scorso, la legge 80 del 23 maggio 2014 (a pag. 1096) che ha convertito, con
modificazioni, il D.L. 47/2014, contenente misure urgenti per l’emergenza abitativa.
Riportiamo di seguito la tabella elaborata dalla Confedilizia che illustra le disposizioni di
maggiore interesse.
Cedolare secca al 10% per i contratti agevolati
Viene ridotta dal 15% al 10% - per il quadriennio 2014-2017 - l’aliquota della
cedolare secca per i contratti di locazione agevolati (3 anni + 2) stipulati nei comuni
ad alta tensione abitativa (elenco sul sito Internet della Confedilizia). Comuni il cui
elenco si prevede che sia aggiornato dal CIPE (Comitato interministeriale per la
programmazione economica) entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge 80/2014.
Cedolare secca al 10% anche nei comuni colpiti da calamità
L’aliquota del 10% della cedolare secca può essere applicata anche per i contratti
stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni
precedenti la data di entrata in vigore della legge, lo stato di emergenza a seguito del
verificarsi di calamità naturali.
Cedolare secca anche per abitazioni locate a cooperative edilizie ed enti no profit
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari
abitative locate “nei confronti” di cooperative edilizie per la locazione o enti senza
scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei
comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Detrazione mobili indipendente da importo detrazione ristrutturazioni
Per il periodo dal 6.6.2013 al 31.12.2014 le spese per l’acquisto di mobili e di grandi
elettrodomestici sono computate, ai fini della fruizione della detrazione IRPEF,
indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione
che fruiscono delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione.
Tassazione della casa in Italia dei pensionati residenti all’estero
Ai fini IMU, a partire dal 2015, è considerata direttamente adibita ad abitazione
principale “una e una sola” unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non
residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti
all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà
o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.
Sull’unità immobiliare in questione, la TASI e la TARI sono applicate, per ciascun
anno, in misura ridotta di due terzi.
Contrasto all’occupazione abusiva degli immobili
Chiunque occupi abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la
residenza né l’allacciamento a pubblici servizi in relazione all’immobile medesimo e
gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge.
A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in
esame, gli atti riguardanti l’allacciamento dei servizi di energia elettrica, di gas, di
servizi idrici e della telefonia fissa, nelle forme della stipulazione, della volturazione,
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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del rinnovo, sono nulli, e pertanto non possono essere stipulati o comunque adottati,
qualora non riportino i dati identificativi del richiedente e il titolo che attesti la
proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare in
favore della quale si richiede l’allacciamento. Al fine di consentire agli enti che
forniscono i servizi la verifica dei dati dell’utente e il loro inserimento negli atti sopra
indicati, i richiedenti sono tenuti a consegnare a tali enti “idonea documentazione”
relativa al titolo che attesti “la proprietà, il regolare possesso o la regolare
detenzione” dell’unità immobiliare, in originale o copia autentica, o a rilasciare
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
I soggetti che occupano abusivamente alloggi di edilizia residenziale pubblica non
possono partecipare alle procedure di assegnazione di alloggi della medesima natura
per i cinque anni successivi alla data di accertamento dell’occupazione abusiva.
Salvezza degli effetti delle sanzioni “civilistiche”
Vengono fatti salvi, fino al 31.12.2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti
sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi di disposizioni - i commi 8 e 9
dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 - non più in vigore in quanto dichiarate illegittime dalla
Corte Costituzionale con una sentenza di appena due mesi addietro (n. 50 del 14
marzo 2014). Disposizioni attraverso le quali veniva previsto - come riassumeva la
stessa Consulta nella citata sentenza - un meccanismo di sostituzione sanzionatoria
della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del
relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di
legge nonché l’estensione di tale disciplina, e di quella relativa alla nullità dei
contratti di locazione non registrati, anche alle ipotesi di contratti di locazione
registrati nei quali sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e di
contratti di comodato fittizio registrati.
Maggiori tutele per acquirenti di immobili da costruire
Viene disposto che l’acquirente di un immobile da costruire non possa rinunciare alle
tutele previste dal D.Lgs. 122/2005 (contenente, per l’appunto, disposizioni per la
tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e che ogni
clausola contraria sia nulla e debba intendersi come non apposta.
Vengono estese al coniuge dell’acquirente di un immobile da costruire alcune
previsioni contenute nella relativa normativa (in tema di diritto di prelazione e di
esenzione e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria).
Modifica a una fattispecie di “nuova costruzione”
Viene modificata una delle fattispecie di “interventi di nuova costruzione” indicate
nel Testo unico dell’edilizia, quella riguardante l’installazione di manufatti leggeri,
anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case
mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure
come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze
meramente temporanee “e salvo che” (dice ora la norma sostituendo la parola
“ancorché”) siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di
strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la
sosta e il soggiorno di turisti.
Finanziamento Fondo locazioni e Fondo “morosi incolpevoli”
Vengono previsti maggiori finanziamenti per il Fondo per il sostegno alle abitazioni in
locazione di cui alla legge 431/1998 e per il Fondo destinato agli inquilini “morosi
incolpevoli” di cui all’art. 6, comma 5, del D.L. 102/2013, come convertito.
Erogazione contributi “morosi incolpevoli” attraverso le associazioni
Viene previsto che i contributi relativi al Fondo destinato agli inquilini “morosi
incolpevoli” vengano erogati dai comuni in forme tali da assicurare la sanatoria della
morosità, anche utilizzando la modalità di cui al terzo periodo del comma 3 dell’art.
11 della legge 431/1998, e quindi erogando i contributi al locatore tramite
l’associazione della proprietà edilizia dallo stesso locatore per iscritto designata, che
attesta l’avvenuta sanatoria con dichiarazione sottoscritta anche dal locatore.
Riscatto a termine degli “alloggi sociali”
Viene previsto che le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli
“alloggi sociali” - sulla cui definizione il decreto alimenta una confusione esistente
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già sulla base della pregressa normativa - possano contenere la clausola di riscatto
dell’unità immobiliare e le relative condizioni economiche. La clausola comunque non
può consentire il riscatto prima di sette anni dall’inizio della locazione. Il diritto al
riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra abitazione di proprietà
adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Chi esercita il riscatto non può rivendere
l’immobile prima dello scadere dei cinque anni. Fino alla data del riscatto, il
conduttore può imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo
di acquisto futuro dell’alloggio e per altra parte in conto affitto; ai fini delle imposte
sui redditi e dell’IRAP, i corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se
imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e a essi si applicano le
disposizioni di cui al paragrafo successivo (imposizione sui redditi dell’investitore per
“alloggi sociali”) ove ne ricorrano le condizioni. Ai fini delle imposte sui redditi e
dell’IRAP, i corrispettivi delle cessioni degli alloggi di edilizia sociale si considerano
conseguiti alla data dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità
immobiliare da parte del conduttore e le imposte correlate alle somme percepite in
conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio nel periodo di durata del contratto di
locazione costituiscono un credito d’imposta. Un successivo decreto ministeriale
disciplinerà le “clausole standard” dei contratti di locazione e di futuro riscatto, le
tempistiche e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto nonché le modalità di
determinazione e di fruizione del credito d’imposta.
Imposizione sui redditi dell’investitore per “alloggi sociali”
Viene previsto che, fino all’eventuale riscatto dell’unità immobiliare da parte del
conduttore e, comunque, per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di
ultimazione dei lavori di nuova costruzione o di realizzazione mediante interventi di
manutenzione straordinaria o di recupero su un fabbricato preesistente di un
“alloggio sociale”, i redditi derivanti dalla locazione dell’alloggio in questione non
concorrano alla formazione del reddito d’impresa ai fini delle imposte sui redditi e
alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell’IRAP, nella misura del
40%.
Altre disposizioni
Ulteriori disposizioni del decreto legge come convertito concernono: modifiche alla
disciplina del Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione;
misure per l’alienazione del patrimonio residenziale pubblico; programma di
recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica; “detrazioni IRPEF per
il conduttore di alloggi sociali”; edilizia residenziale sociale.
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Bonus mobili
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Le ultime novità sul bonus mobili
Alessandro Borgoglio, Il Sole 24 Ore - Consulente Immobiliare, 30 giugno 2014, n. 955
Con la conversione in legge del decreto sul cosiddetto Piano Casa è stato finalmente rimosso il
limite dell’importo delle spese di ristrutturazione per usufruire del bonus mobili. Inoltre, con la
circ. n. 11/E del 21 maggio scorso sono stati forniti importanti chiarimenti su tale agevolazione
fiscale.
In sede di conversione in legge del decreto sul cosiddetto Piano Casa (D.L. 47/2014), all’art.
7 relativo alle detrazioni fiscali IRPEF per i conduttori di alloggi sociali, per le quali si rinvia
all’apposito box a pag. 1093, sono state aggiunte specifiche disposizioni recanti l’attesa
abrogazione del limite dell’importo delle spese di ristrutturazione ai fini della detrazione del
50% delle spese afferenti all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
Con la circ. n. 11/E del 21 maggio 2014, inoltre, l’Agenzia delle entrate, rispondendo alle
domande prospettate dai CAF in materia di IRPEF, ha fornito importanti chiarimenti circa
l’ambito operativo del bonus mobili, ma anche sugli adempimenti per poter usufruire dello
stesso.
Un solo limite di spesa
Con il cosiddetto “decreto Ecobonus” dell’anno scorso (D.L. 63/2013) è stata prevista, a
favore dei contribuenti che fruiscono della detrazione delle spese per interventi di recupero del
patrimonio edilizio, una detrazione del 50% delle ulteriori spese, fino a € 10.000, sostenute
per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A
per i forni, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La legge di Stabilità per il 2014 aveva imposto un ulteriore limite alle spese detraibili in
oggetto: il loro ammontare, infatti, non poteva essere superiore a quello delle spese totali di
ristrutturazione. Tuttavia, con il cosiddetto decreto “salva Roma bis ” (D.L. 151/2013), era
stata prevista la cancellazione di tale limite, ripristinando, di fatto, la situazione originaria che
prevede la sola limitazione dell’importo massimo di spesa pari a € 10.000. Il D.L. 151/2013,
però, era decaduto prima della conversione in legge e, con esso, anche l’eliminazione del
vincolo in oggetto.
Il Governo aveva assicurato, allora, che la disposizione atta a rendere inefficace il vincolo
imposto dalla legge di Stabilità 2014 sarebbe stata inserita nel nuovo decreto riguardante il
cosiddetto Piano Casa. Dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del D.L. 47/2014, però,
non emergeva nel testo di legge alcun riferimento al bonus mobili, né a disposizioni normative
di correzione della sua disciplina, compreso il nuovo limite imposto dalla legge di Stabilità
2014.
Soltanto in sede di conversione in legge del D.L. 47/2014 è stato finalmente abrogato il
predetto limite. In particolare, il comma 2- bis dell’art. 7 del decreto sopprime l’ultimo periodo
dell’art. 16, comma 2, del D.L. 63/2013, introdotto dell’art. 1, comma 139, lett. d ), n. 3),
della legge di Stabilità 2014, secondo cui le spese agevolabili per l’acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici non possono essere superiori a quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione.
Di per sé, tale cancellazione dovrebbe provocare automaticamente l’espunzione
dall’ordinamento del limite imposto. Tuttavia, il successivo comma 2- ter del già citato articolo
7 dispone ulteriormente che «Per un periodo dal 6 giugno al 31 dicembre 2014 le spese per
l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici… sono computate… indipendentemente
dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione». Il senso di tale ultimo
comma, se già il precedente prevede l’abrogazione totale della disposizione che ha aggiunto il
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vincolo, potrebbe risiedere nella volontà del legislatore di puntualizzare che anche le spese
relative al 2013 non sono soggette al limite di cui trattasi.
Alla luce dell’evoluzione normativa testé illustrata deve ritenersi, pertanto, che per tutta la
durata del beneficio fiscale sia operativo il solo limite originario di spesa agevolabile pari a €
10.000. Peraltro, con la circ. n. 11/E/2014, al punto 5.6, è stato chiarito che tale ammontare
complessivo deve essere calcolato considerando tutte le spese sostenute nel corso dell’intero
arco temporale (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014), anche nel caso di successivi e distinti
interventi edilizi che abbiano interessato un’unità immobiliare. Ciò val quanto affermare, in
sostanza, che più interventi di ristrutturazione non consentono di moltiplicare il bonus e,
quindi, il suo limite di spesa di € 10.000.
Timing dell’agevolazione
In base a quanto previsto dalla normativa sopra richiamata, le spese agevolabili sono quelle
sostenute dalla data di entrata in vigore del “decreto Ecobonus”, ovvero dal 6 giugno 2013,
facendo fede a tal fine la data del bonifico o della transazione con carta di credito o debito, fino
al 31 dicembre 2014.
Un’altra condizione è richiesta, tuttavia, per quanto attiene la tempistica delle spese in
oggetto. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate, con la circ. n. 29/E/2013, infatti, i
contribuenti ammessi a beneficiare della detrazione per l’acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici sono i medesimi contribuenti che fruiscono della detrazione del 50% per aver
sostenuto spese, riguardanti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, dal 26 giugno
2012, data di entrata in vigore dell’art. 11, comma 1 del D.L. 83/2012. L’Amministrazione
finanziaria ritiene, quindi, che il legislatore abbia considerato il sostenimento di spese dal 26
giugno 2012 per gli interventi edilizi, come presupposto cui collegare la possibilità di avvalersi
della detrazione in esame, essendo rappresentativo di lavori in corso di esecuzione o
comunque terminati da un lasso di tempo sufficientemente contenuto, tale da presumere che
l’acquisto sia diretto al completamento dell’arredo dell’immobile su cui i lavori sono stati
effettuati. Con la circ. n. 11/E/2014, al punto 5.6, peraltro, è stato precisato che non esiste
alcun vincolo temporale nella consequenzialità tra l’esecuzione dei lavori (le cui spese sono
state sostenute dal 26 giugno 2012) e l’acquisto di mobili.
È stato puntualizzato, ancora con la circ. n. 29/E/2013, che la data di inizio lavori deve
necessariamente essere anteriore a quella di sostenimento della spesa per l’acquisto di mobili
e grandi elettrodomestici, ma non è necessario che le spese di ristrutturazione siano state
sostenute prima di quelle per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
La data di inizio dei lavori potrà essere attestata con la documentazione disponibile, quale
abilitazioni, autorizzazioni amministrative, comunicazioni con le autorità competenti, ovvero,
qualora queste non fossero state necessarie in relazione al tipo di intervento edilizio, mediante
dichiarazione sostitutiva di atto notorio ex art. 47 del D.P.R. 445/2000.
Presupposti
L’art. 16, comma 2, del D.L. 63/2013 stabilisce che il bonus mobili può essere utilizzato da
coloro che usufruiscono della “detrazione di cui al comma 1”, il quale rinvia all’art. 11, comma
1, del D.L. 83/2012, che, a sua volta, rimanda agli “interventi di cui all’art. 16- bis ” del
TUIR.
L’Agenzia delle entrate, con la circ. n. 29/E/2013, ha interpretato siffatto complicato quadro
normativo pervenendo alla conclusione che, “in sintesi”, la detrazione per l’acquisto di mobili e
grandi elettrodomestici è usufruibile se sono stati esperiti gli interventi:
- di manutenzione ordinaria, di cui alla lett. a ) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, effettuati
sulle parti comuni di edificio residenziale;
- di manutenzione straordinaria, di cui alla lett. b ) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, effettuati
sulle parti comuni di edificio residenziale o su singole unità immobiliari residenziali;
- di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lett. c ) dell’art. 3 del D.P.R.
380/2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale o su singole unità immobiliari
residenziali;
- di ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. d ) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, effettuati
sulle parti comuni di edificio residenziale o su singole unità immobiliari residenziali;
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- necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi
calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie precedenti, sempreché sia stato dichiarato
lo stato di emergenza;
- di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, di cui alle lett. c ) e d
) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di
costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei
mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
L’Amministrazione finanziaria, inoltre, ha chiarito che non consente di accedere al bonus
mobili:
- l’acquisto di un box auto pertinenziale per il quale spetta la detrazione ex art. 16- bis ,
comma 1, lett. d ), del TUIR (punto 5.2 della circ. n. 11/E/2014);
- l’installazione di un impianto di allarme rientrante tra gli interventi volti a prevenire il
compimento di atti illeciti da parte di terzi previsti dalla lett.f ) dell’art. 16- bis del TUIR (nota
della Direzione Regionale del Veneto prot. n. 907-48973/2013 dell’8 novembre 2013).
Per il Fisco, in sostanza, costituiscono presupposto per l’accesso al bonus mobili soltanto quegli
interventi che comportano opere edilizie e si estrinsecano quanto meno in manutenzioni
straordinarie su unità immobiliari.
Ciò vale anche nell’ipotesi di interventi di risparmio energetico di cui alla lett. h ) del comma 1
dell’art. 16- bis del TUIR, i quali possono integrare i requisiti previsti per usufruire del bonus
mobili soltanto se comportano l’esecuzione di opere edilizie inquadrabili almeno nell’ambito
della manutenzione straordinaria. Si ricorda, in proposito, che gli interventi di utilizzo delle
fonti rinnovabili di energia sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria (art.
123, comma 1, del D.P.R. 380/2001).
Infine, con la circ. n. 11/E/2014 (punto 5.1), è stato ricordato che gli interventi di risparmio
energetico che beneficiano della detrazione stabilita nella misura attuale del 65% non possono
costituire presupposto per il bonus mobili, atteso che la norma richiede, invece, l’utilizzo della
detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16- bis del TUIR.
Manutenzione straordinaria
- Secondo l’art. 3, comma 1, lett. b ), del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia),
per «interventi di manutenzione straordinaria» si intendono «le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino
i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche
delle destinazioni di uso».
- Con la circ. n. 57/E/1998, par. 3.4, è stato affermato che «La manutenzione
straordinaria si riferisce a interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia
e impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza e adeguare all’uso corrente
l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione
planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della
volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde quindi
al criterio della innovazione nel rispetto dell’immobile esistente».
Fattispecie agevolate
Per quanto attiene ai beni che possono fruire del beneficio fiscale de quo , la norma fa
soltanto riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica non
inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta
energetica.
L’Amministrazione finanziaria, in proposito, con la circ. n. 29/E/2013, ha chiarito che, in ogni
caso, si deve trattare dell’acquisto di beni nuovi, atteso che la finalità della norma è quella di
stimolare un settore produttivo in crisi. Conseguentemente, non possono essere ammesse in
detrazione spese relative all’acquisizione di prodotti usati.
L’altra condizione fondamentale di accesso all’agevolazione è posta in funzione dello stretto
legame, normativamente previsto, tra la detrazione del 50% in oggetto e quella per gli
interventi di recupero del patrimonio edilizio, che ne costituiscono il presupposto: si tratta della
necessità che i mobili e gli elettrodomestici acquistati siano destinati all’arredamento dell’unità
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immobiliare oggetto di ristrutturazione. In proposito, l’Agenzia delle entrate ha precisato che
non è obbligatorio che detti beni siano destinati ad arredare esattamente i locali che sono stati
ristrutturati, essendo sufficiente che la loro collocazione avvenga nell’ambito di ambienti
facenti parti della stessa unità immobiliare oggetto di intervento edilizio, anche se in relazione
a locali differenti.
Per quanto riguarda, poi, i mobili che possono essere ammessi al beneficio fiscale,
l’Amministrazione finanziaria ha citato, a titolo esemplificativo, letti, armadi, cassettiere,
librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli
apparecchi di illuminazione che costituiscono un necessario completamento dell’arredo
dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Non sono agevolabili, invece, gli acquisti di porte, di
pavimentazioni (per esempio, il parquet), di tende e tendaggi, nonché di altri complementi di
arredo.
Relativamente, invece, agli acquisti di elettrodomestici agevolabili, è stato precisato dal Fisco
che la disposizione limita il beneficio all’acquisto delle tipologie dotate di etichetta energetica di
classe A+ o superiore, A o superiore per i forni. L’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti
di etichetta energetica è agevolabile solo se per quella tipologia non sia ancora previsto
l’obbligo di etichetta energetica.
Per quanto riguarda l’individuazione dei “grandi elettrodomestici”, infine, in assenza di diverse
indicazioni nella disposizione agevolativa, costituisce utile riferimento l’elenco di cui all’allegato
1B del D.Lgs. 151 del 25 luglio 2005 ( riquadro 1 ), secondo cui rientrano nei grandi
elettrodomestici, a titolo esemplificativo: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici,
lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a
microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici,
apparecchi per il condizionamento.
È appena il caso di ricordare, da ultimo, che rientrano nel computo delle spese detraibili anche
quelle sostenute per il trasporto dei beni agevolabili, nonché quelle di montaggio degli stessi,
per esempio per i mobili.
Riquadro 1 Grandi elettrodomestici: allegato 1B al D.Lgs. 151/2005.
- Grandi apparecchi di refrigerazione
- Frigoriferi
- Congelatori
- Altri grandi elettrodomestici utilizzati per la refrigerazione, la conservazione e il
deposito di alimenti
- Lavatrici
- Asciugatrici
- Lavatrici
- Lavastoviglie
- Apparecchi per la cottura
- Stufe elettriche
- Piastre riscaldanti elettriche
- Forni a microonde
- Altri grandi elettrodomestici utilizzati per la cottura e l’ulteriore trasformazione di
alimenti
- Apparecchi elettrici di riscaldamento
- Radiatori elettrici
- Altri grandi elettrodomestici utilizzati per riscaldare ambienti ed eventualmente
letti e divani
- Ventilatori elettrici
- Apparecchi per il condizionamento come definiti dal D M attività produttive
2.1.2003
- Altre apparecchiature per la ventilazione e l’estrazione d’aria e per il
condizionamento
Adempimenti, modalità di pagamento e acquisti esteri
Il beneficio fiscale in oggetto è ancorato alla detrazione delle spese per gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16- bis del TUIR e, pertanto, gli adempimenti
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per accedere al bonus del 50% sono gli stessi previsti per la detrazione delle spese per i
predetti interventi edilizi. In particolare, come ormai noto, non è più richiesto l’invio della
comunicazione preventiva al Centro Operativo di Pescara, essendo stata introdotta in sua
sostituzione l’indicazione dei dati catastali delle unità immobiliari oggetto di intervento
agevolato direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Con le circ. n. 29/E/2013 (punto 3.6) e n. 11/E/2014 (punto 5.3), è stato chiarito che, per
quanto attiene al pagamento delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, così
come per la detrazione relativa agli interventi edilizi, è previsto l’utilizzo del bonifico bancario o
postale “speciale” (su cui gli istituti devono applicare la ritenuta del 4% ex art. 25 del D.L.
78/2010), recante i seguenti dati:
la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane S.p.A.
per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati;
il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico
è effettuato.
L’Agenzia delle entrate, con la circ. n. 29/E/2013, tuttavia, ha introdotto un’importante
semplificazione, attesa la specificità dei beni in oggetto. Gli acquisti di mobili e grandi
elettrodomestici, infatti, possono essere effettuati anche mediante l’utilizzo di carte di credito o
di debito, essendo considerata valida anche tale modalità di pagamento ai fini della detrazione
del 50% di cui trattasi. In tal caso, tuttavia, il giorno di pagamento è quello in cui avviene la
transazione e non quello di addebito sul conto corrente del contribuente.
In ogni caso, deve essere conservata tutta la documentazione attestante il pagamento, come
le ricevute di bonifico o di avvenuta transazione con carta di credito o debito, nonché l’estratto
conto da cui si evince l’addebito in conto corrente. Inoltre, devono essere obbligatoriamente
conservate la fatture di acquisto, recanti la specifica indicazione della natura, qualità e quantità
dei beni e servizi acquistati. In proposito, con la circ. n. 11/E/2014 (punto 5.4), è stato
precisato che lo scontrino che riporta il codice fiscale dell’acquirente, unitamente all’indicazione
della natura, qualità e quantità dei beni acquistati, è equivalente alla fattura ai fini in esame.
Lo scontrino che non riporta il codice fiscale dell’acquirente può comunque consentire la
fruizione della detrazione se contiene l’indicazione della natura, qualità e quantità dei beni
acquistati ed è riconducibile al contribuente titolare del bancomat in base alla corrispondenza
con i dati del pagamento (esercente, importo, data e ora).
Con la circ. n. 11/E/2014 (punto 5.5), è stato puntualizzato, infine, che l’acquisto dei mobili e
grandi elettrodomestici può anche essere effettuato all’estero, purché vengano rispettati gli
adempimenti previsti. In questo caso, se il pagamento avviene con bonifico bancario e il
destinatario delle somme non è un soggetto residente, è ammesso l’utilizzo del bonifico
bancario o postale internazionale (ordinario), che dovrà riportare il codice fiscale del
beneficiario della detrazione e la causale del versamento, mentre il numero di partita IVA o il
codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato possono essere sostituiti
dall’analogo codice identificativo eventualmente attribuito dal Paese estero. La ricevuta del
bonifico dovrà essere conservata unitamente agli altri documenti richiesti per essere esibiti in
sede di controllo.
Da ultimo, pare opportuno aggiungere che l’Amministrazione finanziaria, con un datato
documento di prassi, ha stabilito che la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio
edilizio spetta soltanto per gli immobili situati nel territorio dello Stato (punto 3 della circ. n.
57/1998). Pertanto, non essendo agevolato l’intervento presupposto, non dovrebbe essere
neppure ammesso il bonus mobili per beni destinati a immobili ubicati all’estero.
Detrazione del 50% per l’acquisto di mobili/grandi elettrodomestici
Presupposto
Manutenzione ordinaria su parti comuni; manutenzione straordinaria,
restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su parti
comuni o su singole unità immobiliari residenziali; ricostruzione o
ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
ristrutturazione di interi fabbricati, da parte di imprese di costruzione o
ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono
entro sei mesi dal termine dei lavori all’alienazione o assegnazione
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40
Tetto di spesa per
unità immobiliare
Vincolo
di
destinazione
Periodo
degli
acquisti agevolati
Fattispecie
ammesse
Etichetta
energetica
elettrodomestici
Pagamento
dell’immobile
€ 10.000,00
Arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione/manutenzione
6.6.2013-31.12.2014
(comunque dopo l’inizio dei lavori di ristrutturazione)
Mobili, arredamento, lavatrici, frigoriferi, stufe, lavastoviglie ecc.
Non inferiore A+ (A per i forni)
- Bonifico bancario o postale speciale
- Carta di credito o di debito
Detrazioni per i conduttori di alloggi sociali
L’art. 7, comma 1, del D.L. 47/2014 prevede, per il triennio 2014-2016, una
detrazione, per i soggetti titolari di alloggi sociali come definiti dal D.M. 22.4.2008,
della misura di:
- € 900 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
- € 450 se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.
Ai sensi del secondo comma del predetto art. 7 risulta applicabile il D.M. 11.2.2008,
per cui, in caso di incapienza dell’IRPEF lorda, è riconosciuto un credito d’imposta
pari alla parte di detrazione che non ha trovato capienza. Tale credito sarà erogato
dal sostituto d’imposta ai contribuenti che percepiscono redditi di lavoro dipendente
o assimilati; diversamente, lo stesso credito potrà essere fatto valere in sede di
dichiarazione dei redditi.
Normativa e prassi
- Art. 7, commi 2- bis e 2- ter , del D.L. 47 del 28.3.2014, recante “Misure urgenti per
l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”, convertito in legge,
con modificazioni, dall’art. 1 della legge 80 del 23.5.20140, pubblicata sulla G.U. 121 del
27.5.2014.
- Art. 1, comma 139, lett. d ), n. 3), della legge 147 del 27.12.2013 (legge di Stabilità
2014).
- Art. 16, comma 2, del D.L. 63 del 4.6.2013 (cosiddetto “decreto Ecobonus”), convertito in
legge, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 90 del 3.8.2013.
- Ag. entrate, circ. n. 11/E del 21.5.2014 - Dir. Centrale normativa - Imposte sui redditi Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento nazionale dei
Centri di assistenza fiscale e da altri soggetti.
- Ag. entrate, circ. n. 29/E del 18.9.2013, recante “D.L. 63 del 4.6.2013 - Interventi di
efficienza energetica - Interventi di ristrutturazione edilizia - Acquisto di mobili per l’arredo e di
elettrodomestici - Detrazioni”.
- Nota della Direzione regionale del Veneto n. prot. 907-48973/2013 dell’8.11.2013, emessa a
seguito di interpello presentato il 23.10.2013 ex art. 11 della legge 212/2000.
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Casi pratici
 Immobili e agevolazioni
 SOTTOTETTO SUL LASTRICO: CHANCE PER LA «PRIMA CASA»
D. Un soggetto riceve in donazione dai genitori un lastrico solare, per il quale ha chiesto e
ottenuto dal Comune la concessione per edificare un sottotetto abitabile. Per la costruzione e il
completamento dello stesso, è possibile fruire dell'aliquota Iva agevolata al 4 per cento,
potendo assimilare quest'opera alla costruzione di una prima casa?
----R. Nel caso di specie, in presenza di tutti i requisiti soggettivi in capo al figlio, la realizzazione
sul lastrico di un'abitazione (sottotetto) fruisce delle agevolazioni fiscali per la costruzione della
prima casa (n. 39, tabella A, parte II, del Dpr 633/1972, e articolo 1, tariffa, Dpr 131/1986). I
lavori di costruzione della prima casa, in presenza dei requisiti di legge (residenza nel comune,
non possesso nel comune di altra abitazione e in Italia di abitazione o porzione di abitazione
acquistata con le agevolazione prima casa) sono soggetti all’ Iva del 4% ex n. 39, tabella A,
parte II, del Dpr 633/1972. In assenza dei requisiti, invece, si applica l’ Iva con aliquota del 10
per cento (n. 127-quaterdecies, tabella A, parte III, del Dpr 633/1972).Pertanto, il sottotetto,
accatastato separatamente come abitazione fruisce dell’aliquota Iva del 4 per cento, prevista
per la realizzazione della prima casa.
(Marco Zandonà, Il Sole 24 Ore - L'Esperto Risponde, 30 giugno)

LA VENDITA TRASFERISCE ANCHE LA DETRAZIONE
D. Nel caso di vendita di un immobile per il quale si stava godendo di detrazioni per le
ristrutturazioni edilizie, relative al condominio nel quale era situato l'immobile, si può
continuare a godere delle stesse oppure passano anche queste in capo all'acquirente, pur
essendo condominiali?
---R. Anche per le spese condominiali vale la regola generale, e il diritto alla detrazione per le
quote residue dopo il trasferimento dell’immobile, salvo specifica opzione, passa in capo
all’acquirente. L’articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, prevede che, dal 1° gennaio 2012, in
caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi che
fruiscono del 36-50 per cento, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita, per i
periodi d'imposta restanti, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica
dell'unità immobiliare. A tal fine, la detrazione, per l’anno del trasferimento, compete
interamente al titolare del diritto al 31 dicembre, senza necessità di dividerlo in dodicesimitra
venditore e acquirente (circolare 95/E del 2000). La stessa regola vale anche nell’ipotesi in cui
la detrazione in 10 anni operi per spese sostenute per interventi su parti comuni condominiali,
e non relative alla singola unità immobiliare (lavori interni) oggetto della compravendita.
(Marco Zandonà, Il Sole 24 Ore - L'Esperto Risponde, 30 giugno

BENEFICI PRIMA CASA ANCHE PER DUE ALLOGGI RIUNITI
D. Intendo acquistare, come prima casa, un immobile costituito da due unità indipendenti, che
riunirei tramite il semplice abbattimento di un tramezzo. I due alloggi verrebbero acquistati
con un unico atto notarile. Il beneficio prima casa può essere esteso a tutti e due oppure devo
optare per uno solo? Dovrei fare una riunificazione catastale prima?
----R. Come indica la circolare dell'agenzia delle Entrate del 12 agosto 2005, n. 38/E,
l'agevolazione "prima casa" spetta anche per l'acquisto di due appartamenti contigui, destinati
a costituire un'unica unità abitativa, purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli
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42
immobili, le caratteristiche non di lusso ex Dm 2 agosto 1969.In tal senso si è pronunciata la
Corte di cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563), che, con riferimento all'applicazione
dell'agevolazione "prima casa", prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto
applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi «...risultanti dalla riunione di più
unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica
unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo
alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la
superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche... nella tipologia degli alloggi
"non di lusso"».L'agevolazione spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma
agevolativa, ossia l'ubicazione dell'immobile e l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili
ubicati nel territorio dello stesso Comune. Per quanto concerne l'ultimo requisito, quello della
"novità", in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi,
nell'ipotesi in questione l'acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento
dell'agevolazione "prima casa".La fusione catastale e urbanistica andrà fatta dopo il rogito, non
più tardi di tre anni dall'acquisto, termine entro il quale il Fisco può far decadere dalle
agevolazioni prima casa.
(Marcello Claudio Lupetti, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 30 giugno)

L'ABITAZIONE PRINCIPALE E I PALETTI AL BONUS
D. Una persona fisica ha ricevuto in donazione un immobile (di categoria C/2) a febbraio 2012.
A maggio 2012 ha avviato una pratica edilizia per ristrutturare l'immobile rendendolo
abitazione (categoria A/3), con l'intenzione di trasferirvi la residenza. Per sostenere tali spese
ha contratto un mutuo. Gli interessi per la ristrutturazione erano già detraibili sin dal
730/2013, e lo saranno fino al termine del mutuo? Oppure si può iniziare a detrarre solo da
quando l'immobile è adibito ad abitazione, e a condizione che l'immobile sia divenuto
abitazione principale entro febbraio 2014 (due anni dall'acquisto, anche se di "acquisto" non si
tratta)?
----R. La detrazione degli interessi passivi, calcolati nella misura del 19% su un importo non
superiore a 2.582,28 euro, derivanti dal mutuo contratto per la ristrutturazione dell’unità
abitativa, è subordinata ai seguenti presupposti:1) il mutuo dev'essere stipulato non oltre sei
mesi precedenti o 18 mesi successivi all’inizio dei lavori (articolo 15, comma 1-ter, del Tuir);2)
l’immobile dev'essere adibito ad abitazione principale propria, o di un familiare, entro sei mesi
dalla conclusione dei lavori (articolo 1 del Dm 311/1999).Pertanto, non rileva come termine
iniziale la data di acquisizione per donazione dello stesso. La detrazione degli interessi è
conseguibile a decorrere dalla data del loro sostenimento (se ricorrono le altre condizioni
citate) fino all’estinzione del mutuo.
(Alfredo Calvano, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 23 giugno)

CONTABILIZZAZIONE CALORE ENTRO LA FINE DEL 2016
D. La direttiva 2012/27/Ue, che prevede l'installazione della contabilizzazione del calore entro
il 31 dicembre 2016, prevale sulla legge regionale del Lazio n. 9 del 24 dicembre 2010, che ha
fissato la scadenza per la contabilizzazione per Roma e Frosinone per il 31 dicembre 2015? E
quali sono, eventualmente, le conseguenze per il mancato rispetto di tale termine nel Lazio?
---R. All'articolo 2, comma 41, la legge regionale del Lazio 24 dicembre 2010, n. 9, in attuazione
del Piano per il risanamento della qualità dell’aria, dispone che «il termine previsto dall’articolo
5, comma 5, della sezione I, delle norme di attuazione del piano per il risanamento della
qualità dell’aria di cui alla deliberazione del Consiglio regionale 10 dicembre 2009, n. 66, per
l’adeguamento degli impianti di combustione a uso civile nei Comuni di Roma e Frosinone, è
prorogato al 31 dicembre 2015». Il termine fissato dalla legge regionale riguarda, dunque, il
risanamento della qualità dell’aria e non il risparmio energetico. La direttiva 2012/27/Ue
attiene invece all’efficienza energetica. Si veda, in proposito, l’articolo 9, comma 3, della
direttiva citata, per il quale «nei condomìni e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di
riscaldamento/raffreddamento centrale o da una rete di teleriscaldamento o da una fonte
centrale che alimenta una pluralità di edifici, sono inoltre installati entro il 31 dicembre 2016
contatori individuali per misurare il consumo di calore o raffreddamento o di acqua calda per
ciascuna unità, se tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi».Pertanto, i due
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termini, di cui parla il lettore, sono autonomi e indipendenti, senza che per gli stessi si ponga
un problema di compatibilità o di coordinamento.
(Silvio Rezzonico, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 23 giugno)
 Locazione

CANONE AGEVOLATO ANCHE SE RESTA IL PROPRIETARIO
D. Ho una seconda casa a Roma che vorrei affittare, e nella quale vorrei mantenere l'uso della
cucina, in comune con il futuro conduttore, nonché l'uso esclusivo o in comune del giardino.
Posso porre in essere un contratto di locazione a canone concordato 3+2?
----R. Ancorché il decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, n,
10774, si riferisca a "unità immobiliari", si ritiene che la risposta sia positiva, purché le parti
riescano a calcolare correttamente l’ammontare del canone di locazione, in base agli accordi
definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà e i sindacati degli inquilini, cui è
opportuno rivolgersi. L’invito a un corretto calcolo del canone è quantomai opportuno, stante il
contenuto dell’articolo 13, comma 4, della legge 431/1998, norma inderogabile, sui "patti
contrari alla legge", secondo cui «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni
pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per
immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli
accordi definiti in sede locale».
(Matteo Rezzonico, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 23 giugno)

SUBLOCAZIONE SOGGETTA ALL'OK DEL PROPRIETARIO
D. Dovrei stipulare un contratto per un immobile a uso abitativo. Il mio affittuario, membro di
una Onlus, ha chiesto se è possibile inserire nel contratto la precisazione che lui dà in
comodato d'uso alla Onlus una porzione dell'immobile, per effettuare incontri tra gli aderenti.
Vorrei sapere se tale contratto è possibile.
----R. Quanto richiesto dal nuovo conduttore consiste in una autorizzazione a sublocare parte
dell'immobile a un terzo soggetto. Rimane nella facoltà del locatore concedere o meno tale
disponibilità, essendo indifferente, per come è prospettata la richiesta, che il locale venga poi
destinato a un uso diverso da quello abitativo. Essenziale è che, nell'ipotesi di concessione di
tale facoltà, vengano indicati specificatamente la porzione di immobile utilizzata per la Onlus e
il nominativo esatto del soggetto subconduttore. La facoltà di sublocare deve infatti essere
limitata a un ben preciso soggetto: ciò per evitare che, un domani, si possano alternare in tale
spazio vari soggetti sconosciuti, o comunque non graditi. Si ricorda, inoltre, che il contratto di
sublocazione dovrà essere stipulato dal conduttore e che, per evitare possibili questioni, dovrà
essere registrato, sempre a spese del conduttore.
(Luca Stendardi, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 23 giugno)

SI PUÒ RIFARE IL CONTRATTO PER INSERIRE L'«APE»
D. È stato stipulato un contratto di affitto con data 1° dicembre 2013 a cittadini
extracomunitari, senza aver redatto il certificato Ace. Si vorrebbe sapere come regolarizzare la
posizione. Si potrebbe procedere con la chiusura del contratto e contestualmente registrarne
uno nuovo nello stesso giorno con certificato Ape?
----R. La soluzione individuata dal lettore (risoluzione anticipata del contratto con contestuale
registrazione di uno nuovo integrato con la dichiarazione prevista per legge in ordine alla
certificazione energetica) si giustifica con il fatto che in forza delle precedenti disposizioni
(legge 90 del 2013 di conversione del decreto legge 63 del 2013) la mancata allegazione
dell'Ape al contratto di locazione comportava la nullità dello stesso. Ove, pertanto, si voglia
evitare di pagare la sanzione prevista dal decreto legge 145 delle 2013 (Destinazione Italia)
convertito nella legge numero 9 del 2014, quanto suggerito appare soluzione idonea a sanare
la precedente irregolarità.
(Luca Stendardi, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 2 giugno)
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44

L'OPZIONE CEDOLARE ESCLUDE IL RITOCCO DEL CANONE
D. Siamo una coppia che abita in affitto a Milano con regolare contratto di locazione 4+4 a
canone libero, senza cedolare secca, ma con aggiornamento annuo al 100% della variazione
Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, salvo l'eventuale
esercizio di opzione, da parte locatrice, per la cedolare secca. In vista del rinnovo annuo del
contratto con decorrenza al primo giugno, il proprietario vorrebbe optare per la cedolare secca,
contestualmente aumentandoci il canone mensile di 10 euro. Egli giustificherebbe tale aumento
con la rinuncia all'adeguamento Istat per i 3 anni successivi. Vorremmo sapere se la richiesta
di questo aumento sia normale, plausibile o immotivata, tenendo conto degli sgravi fiscali per il
locatore derivanti dal passaggio alla cedolare secca.
----R. L'ultimo comma dell'articolo 3 del Dlgs 23 del 2011, sulla cedolare secca stabilisce che «nel
caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo
corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone,
anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo inclusa la variazione accertata dall'Istat
dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati verificatesi
nell'anno precedente». Detta opzione non ha effetto se di essa il locatore non abbia dato
preventiva notizia al conduttore con raccomandata con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà
di esercitare l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Da quanto emerge dal quesito
sembra che vi sia stata un'opzione per la cedolare secca a partire dal primo anno successivo
alla comunicazione da parte del locatore di utilizzo di tale regime agevolato. Alla luce della
disposizione sopra citata non è quindi possibile per il locatore ottenere aumento o
aggiornamento del canone una volta che abbia esercitato l'opzione per tutto il periodo
corrispondente alla durata dell'opzione stessa.
(Luca Stendardi, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 2 giugno)

DISDETTA ANTICIPATA CON REGISTRO DELL'INQUILINO
D. In caso di disdetta anticipata di un contratto di locazione abitativa da parte dell'inquilino,
consegnata al proprietario tramite lettera autografa, è necessario versare l'imposta fissa di 67
euro per la risoluzione entro il termine fissato nella disdetta? A chi spetta il versamento?
----R. Il pagamento dell'imposta fissa per la risoluzione anticipata del contratto è dovuto ai fini
fiscali per comunicare la cessazione del rapporto in data antecedente a quella contrattualmente
prevista e nota all'agenzia delle Entrate. È quindi sostanzialmente un adempimento che
interessa il locatore per evitare che allo stesso venga richiesto il pagamento di imposte su
redditi non più percepiti. Poiché però la risoluzione anticipata è causata dalla volontà del
conduttore, è quest'ultimo che è tenuto a rimborsare il relativo ammontare al locatore.
(Luca Stendardi, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 2 giugno)
 Professionisti

NIENTE DETRAZIONI DALLA «SOSTITUTIVA»
D. Un professionista, in regime dei minimi, in possesso di soli redditi di lavoro autonomo
dichiarati nel quadro LM, può fruire delle detrazioni spettanti agli inquilini per canoni di
locazione relativi a immobili adibiti ad abitazione principale?
----R. Il contribuente in regime dei minimi è tenuto a versare una imposta sostitutiva, dalla quale
non è possibile operare detrazioni. Solo detenendo altri tipi di reddito (circostanza che non
risulta dal quesito), si potrebbe fruire delle detrazioni d’imposta, tra cui quella citata dal
lettore.
(Paolo Meneghetti, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 16 giugno)

MUTUO, IL PROFESSIONISTA DEDUCE GLI INTERESSI PASSIVI
D. La circolare 35/E/2012 dell'agenzia delle Entrate, al punto 2.2, chiarisce che i costi delle
utenze relativi a un immobile usato promiscuamente da un professionista sono deducibili al 50
per cento. La stessa deduzione si può applicare per gli interessi del mutuo e per la Tares? Il
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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discorso vale anche per un professionista che è nel regime dei minimi? Nel caso, tali spese,
relative all'uso promiscuo dell'immobile, concorrono poi al conteggio della soglia dei 15.000
euro per i beni strumentali?
----R. Per quanto riguarda gli interessi passivi sul mutuo, le istruzioni relative alla compilazione del
modello Unico prevedono la possibilità di indicare in deduzione gli interessi passivi sostenuti
nel periodo d'imposta per finanziamenti relativi all’attività artistica o professionale, o per
dilazione nei pagamenti dei beni acquistati per l’esercizio dell’arte e professione. L’indicazione
riguarda solo i soggetti che determinano il reddito con criteri ordinari, ma, in mancanza di una
precisa causa di esclusione, si ritiene applicabile anche ai contribuenti che si avvalgono del
regime dei minimi. Il costo è deducibile nella misura forfetaria del 50 per cento, come chiarito
dalla circolare dell’agenzia delle Entrate 35/E/2012 (punto 2.2). Lo stesso criterio, cioè la
deduzione forfetaria (nella misura del 50 per cento), è applicabile anche per la deduzione della
Tares (oggi Tari). Gli oneri citati non concorrono alla determinazione della soglia di 15mila
euro, relativa ai beni strumentali, al fine di verificare se il contribuente possa avvalersi del
regime dei minimi.
(Nicola Forte, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 16 giugno)

LA SCELTA «TRIMESTRALE» NON VINCOLA PER IL TRIENNIO
D. Un professionista, che ha aperto una partita Iva nel febbraio del 2013, ha indicato nel
modello AA9 un volume d'affari presunto di 50.000 euro, e ha effettuato i versamenti Iva
trimestralmente, come un contribuente in regime ordinario. Alla fine del 2013, i compensi si
sono rivelati inferiori al previsto, non arrivando alla soglia dei 30.000 euro. Il soggetto non ha i
requisiti per accedere al regime dei nuovi minimi, ma sarebbe naturalmente nel regime degli
ex minimi. È possibile applicare tale regime dal 2014, oppure il comportamento tenuto nel
2013 vincola per tre anni al regime normale?
----R. Il comportamento assunto dal professionista dovrebbe essere considerato quale opzione
qualora il contribuente avesse ritenuto di poter entrare nel regime degli ex minimi. Viceversa,
dal comportamento assunto in sede di inizio attività, indicando il volume di affari presunto in
misura pari a 50mila euro, il contribuente ha ritenuto inapplicabile il regime supersemplificato.
Conseguentemente, ha liquidato l’ Iva con periodicità trimestrale non a seguito di una sua
scelta, ma in quanto obbligato dalla legge. In mancanza dell’esercizio dell’opzione, è possibile,
con decorrenza dall’anno successivo (secondo anno dell’attività), entrare naturalmente nel
regime supersemplificato, in quanto l’effettuazione della liquidazione con periodicità trimestrale
(non avendo valore di opzione) non vincola il contribuente per tre anni.
(Nicola Forte, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 16 giugno)

NON C'È SANZIONE PER L'ASSENZA DEL POS
D. Vorrei sapere quali sono le sanzioni applicabili alla violazione dell’articolo 15, commi 4 e 5,
del decreto legislativo 179/2012, riguardante l'obbligo, dal 1°luglio, di accettare i pagamenti
tramite Pos per transazioni superiori a 30 euro.
----R. L’articolo 15, comma 4, del Dl 18 ottobre 2012, n. 179, ha stabilito che i soggetti che
effettuano l’attività di vendita di prodotti e di prestazioni di servizi, anche professionali, sono
tenuti ad accettare pagamenti effettuati tramite bancomat o carte di debito. L’adempimento
entrerà in vigore il 1° luglio prossimo e l’attuazione dello stesso è possibile sulla base di quanto
previsto dal decreto del ministero dello Sviluppo economico del 24 gennaio 2014.Il decreto di
attuazione citato non prevede specificamente alcuna sanzione qualora il professionista
contravvenga al nuovo adempimento. In realtà, le disposizioni non prevedono espressamente
neppure l’obbligo, a carico dei professionisti, di dotarsi di Pos, vale a dire dell'apparecchio che
permette ai clienti di pagare con carta di credito o bancomat. L’eventuale violazione
scatterebbe solo allorquando, a fronte di una specifica richiesta del cliente che intende pagare
con il bancomat o con la carta di credito, il professionista dovesse opporre un rifiuto.
(Nicola Forte, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 9 giugno)

IL PRO RATA DELL'IMPRESA CON UNA DOPPIA ATTIVITÀ
D. Una società di gestione immobiliare, oltre a svolgere l'attività di locazioni di immobili civili e
non, svolge anche attività di elaborazione dati senza optare per la separazione delle attività.
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
46
Nel corso dell'esercizio, acquista da un'impresa di costruzione, pertanto soggetta ad Iva, un
immobile civile da destinare alla locazione. Il volume d'affari dell'esercizio è costituito da
locazioni esenti per 10.000 euro e da elaborazione dati per 60.000 euro. Si chiede se l'Iva
sull'acquisto dell'immobile è detraibile per effetto del pro rata, oppure in considerazione della
prevalenza sul volume d'affari dell'attività di elaborazione dati (sebbene secondaria), tale Iva
diviene indetraibile.
----R. Nel caso esposto dal lettore, si applica il pro rata, posto che l'oggettiva indetraibilità
prevista per gli immobili abitativi non trova applicazione per le imprese in regime di pro rata,
secondo quanto espressamente disposto dall'articolo 19 bis 1 del Dpr 633/72. Nell'esempio
proposto, il pro rata di detraibilità è pari all'85%, percentuale che corrisponde al rapporto fra
operazioni imponibili e totale delle operazioni effettuate (60.000/70.000).
(Giorgio Confente, Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, 2 giugno)
FIAIP News24, numero 12 - luglio 2014
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