EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
18/11/2014
1
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
2
Fonte O.M.I. AdE dicembre 2012
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
3
Nel 2020 le abitazioni in edifici con oltre
60 anni saranno circa 11 milioni
il 30,1% degli edifici sono stati costruiti prima della seconda
guerra mondiale.
il 70% degli edifici e il 78% delle abitazioni sono stati costruiti
dal dopoguerra fino a tutti gli anni ’90.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
4
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
5
Oltre il 22% degli edifici risulta in stato di conservazione mediocre:
circa 2,6 milioni di edifici con evidenti necessità di riqualificazione.
Oltre il 30% degli edifici in condizioni insufficienti è di edificazione
precedente al 1919 e fino agli anni ’70 si osservano alte percentuali di
immobili con necessità di riqualificazione.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
6
Il patrimonio immobiliare dovrebbe essere
conosciuto, tenuto sotto osservazione e monitorato
costantemente.
Purtroppo di questo immenso patrimonio
immobiliare non si conosce quasi nulla.
Ci si ricorda delle necessità conoscitive soltanto
quando si verifica un crollo di un qualche edificio
o un disastro ambientale.
E’ da diversi anni che noi Periti Industriali ci battiamo
per istituire il Fascicolo del Fabbricato. Alcune
Regioni e la Provincia di Trento ci hanno provato ma
i cosiddetti «poteri forti» lo hanno sempre – con
successo fino ad ora - osteggiato.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
7
Ci hanno provato:
Regione Lazio LR n. 31 del 19/9/2002
Regione Campania LR n. 27 del 22/10/2002 (in parte
dichiarata incostituzionale)
Regione Basilicata Art. 8 - LR n. 25 del 7/8/2009 (Piano casa)
abrogato dall'art. 8, comma 5, LR n.25/2012
Regione Emilia Romagna Art. 24 - LR n. 15 del 30/7/2013
abrogato dall'art. 52, comma 5, LR n.28/2013 a decorrere dal
1° gennaio 2014
Regione Puglia L.R. n. 27 del 26/05/20104 impugnata dal
Consiglio dei Ministri il 10 luglio scorso
Provincia di Trento Legge provinciale n. 1/2008 Libretto del
fabbricato
Comune di Roma annullato da sentenza del Consiglio di Stato
Comune di Cremona nel R.E.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
8
Sono significative le motivazioni, in sintesi, della sentenza del
Consiglio di Stato avverso il Fascicolo istituito dal Comune di
Roma.
….. l'istituzione del fascicolo di fabbricato per ogni edificio,
esistente o di nuova costruzione, ha come obiettivo la
registrazione, e dunque la conoscenza, dello stato di
conservazione dell'intero patrimonio edilizio;
il Consiglio ha però ritenuto illegittimo imporre ai proprietari
gli oneri aggiuntivi derivanti dagli adempimenti previsti dal
Fascicolo, rilevando altresì l'assenza di presupposti normativi a
sostegno dell'iniziativa dell'amministrazione comunale.
La Sentenza si aggiunge ad altre di uguale specie, contrarie a
provvedimenti volti all'istituzione dei fascicoli di fabbricato,
soprattutto a seguito della campagna avversa promossa da:
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
9
Si continuano così a scambiare immobili per cospicue somme di
denaro senza che gli acquirenti abbiano la conoscenza dei
soggetti che hanno partecipato alla realizzazione dell’opera quali
progettisti, D.L. , imprese esecutrici, collaudatore, e la ben che
minima conoscenza dei suoli sui quali sono edificati i beni, dei
materiali costruttivi impiegati per la realizzazione delle strutture
e delle finiture, degli impianti realizzati, dei reali consumi
energetici, della documentazione e delle certificazioni a
corredo, della vita utile residua dei componenti, delle necessità
manutentive ordinarie e straordinarie, ecc.
Fino a poco tempo fa al rogito d’acquisto venivano a malapena
allegate le planimetrie catastali. Si sono acquistati immobili con
la formula «visti e piaciuti».
Per non parlare poi della assoluta non conoscenza delle parti
comuni e degli impianti comuni al fabbricato nel caso di edifici
condominiali.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
10
Quando acquistiamo un’auto o un elettrodomestico - anche
di poco valore - siamo molto attenti alla casa produttrice, alla
marca del prodotto, agli aspetti tecnici ed economici, alle
differenze tra l’uno e l’altro e li mettiamo a confronto.
Siamo poi attenti a che il bene acquistato sia dotato di
libretto d’uso e manutenzione e di tutte le certificazioni di
garanzia e delle modalità di smaltimento a fine vita che
spesso, rispetto all’oggetto, sono voluminosi documenti
redatti a prova di stupido.
Perché quando acquistiamo un immobile di svariate migliaia
di euro ci comportiamo diversamente e ci accontentiamo
solo dell’APE (che per altro costa) e della dichiarazione di
conformità tra atti abilitativi, catastale e stato di fatto?
Questa è una grande contraddizione che, come sistema
Paese, dobbiamo assolutamente superare.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
11
Il fascicolo come documento riassuntivo e per certi versi
sostitutivo dei mille documenti che accompagnano la vita di un
immobile, e nello stesso tempo,
attestato di valore certificativo.
Documenti catastali, Atti abilitativi, Agibilità, Conformità degli
impianti, Progetti degli impianti, Progetti strutturali e fascicolo
manutentivo delle strutture, Fascicolo sicurezza 81/08
Progetto, certificazioni e libretto manutenzioni ancoraggi
Collaudo statico, Libretto ascensore, Libretto impianto di caldaia,
CPI, Autorizzazione allo scarico, Certificazioni di messa a terra, APE,
ecc. solo per citarne alcuni raramente vengono raccolti in modo
sistematico e non vengono trasmessi.
Soffriamo di tre carenze:
CARENZA CULTURALE: MANCANZA DI ABITUDINE ALLA
CONSERVAZIONE DATI PER IL LORO RIUTILIZZO
CARENZA CONTRATTUALE: CONSEGNO SOLO QUANTO RICHIESTO
MANCANZA DI CONSAPEVOLEZZA: IMPORTANZA «AS-BUILT»
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
12
La predisposizione del Fascicolo fin dalle fasi di progettazione ed
esecuzione dell’opera, non comporta significativi costi: in
particolare per le nuove costruzioni o le ristrutturazioni integrali i
costi sono quasi nulli poiché si redige di mano in mano con il
progredire dell’opera.
Diverso è per la redazione del fascicolo sugli edifici esistenti non
soggetti ad intervento edilizio per i quali si deve necessariamente
sostenere un costo. E’ un costo che tuttavia si recupera nel
tempo se il fascicolo è visto come:
- leva per una efficiente e corretta gestione e manutenzione dei
beni immobili pubblici e privati,
strumento utile ai fini:
- del trasferimento della proprietà,
- della determinazione del valore catastale,
- dell’equa fiscalità locale,
- della valorizzazione del patrimonio pubblico.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
13
E’ necessario l’intervento del Legislatore
per una norma nazionale
che faccia chiarezza e che renda
obbligatoria l’introduzione del Fascicolo del Fabbricato
nel vari ordinamenti regionali
quale strumento che consente di conoscere ed analizzare, per il
patrimonio pubblico e per quello privato:
- tutti gli atti e le eventuali problematiche e carenze documentali
di un immobile/fabbricato
- lo stato di conservazione e di efficienza di un immobile, con le
sue caratteristiche costruttive per gestirne primariamente
sicurezza, corretto uso e manutenzione.
Uno strumento che dev’essere anche in disponibilità di chi
amministra gli immobili – a vantaggio del condomini – per la gestione
e programmazione della manutenzione
alle parti comuni dei fabbricati.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
14
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la circolare n.
16063 del 2010, ha stabilito che:
gli Enti Pubblici non territoriali devono costituire,
per un adeguato processo di valorizzazione
del patrimonio pubblico,
un fascicolo immobiliare
seguendo le linee guida le quali, pur essendo indirizzate
agli Enti pubblici non territoriali,
possono costituire un valido riferimento anche per tutte le altre
pubbliche amministrazioni che intendano attivare un proficuo
processo di valorizzazione.
Il fascicolo pertanto è da ritenersi anche quale
strumento di valorizzazione
del vasto e rilevantissimo patrimonio pubblico e
da utilizzare per la programmazione della sua manutenzione.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
15
Con la capacità che abbiamo oggi di gestire ed elaborare
dati, con il FASCICOLO del FABBRICATO si può ottenere una
mappatura ragionata del patrimonio edilizio ed una reale
implementazione del sistema di analisi nonché di
valutazione degli immobili, con benefici effetti non solo
sull’aggiornamento delle informazioni ma anche sulle
dinamiche del mercato.
Si può iniziare con l’enorme patrimonio pubblico che farà
da volano anche per i privati.
E’ necessario perseguire tale obiettivo anche per l’istituita
«Anagrafe Comunale Immobili»
che tutti i Comuni devono attuare per un corretta fiscalità
locale in previsione dell’avviata revisione degli estimi
catastali (sono state di recente istituite le commissioni
provinciali).
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
16
I Periti Industriali hanno elaborato un modello di Fascicolo
del Fabbricato è lo hanno prima testato su di un immobile
storico a Pozzallo in Sicilia poi, in collaborazione con una
software house, prodotto uno specifico software e
nuovamente testato sul campo.
Successivamente, in collaborazione con il Politecnico di
Milano (BEST) si è data una solida base scientifica a quella
parte del fascicolo che tratta degli indici di efficienza
tecnica e documentale perchè sul modello prodotto
inizialmente apparivano troppo discrezionali, lasciati cioè
alla valutazione «dell’expertise».
Il lavoro è stato poi testato su diversi immobili a Roma a
Milano ed in una scuola di Carpi in provincia di Modena.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
17
I risultati della ricerca condotta dal Politecnico di Milano
sull’attribuzione e la verifica di appropriati indici di
efficienza e qualità nella valutazione dello stato di fatto di
un immobile sono stati presentati nel convegno che il
Consiglio Nazionale dei Periti Industriali ha organizzato a
Roma, presso la Camera di Commercio, lo scorso 5 giugno
davanti a buona parte della filiera immobiliare (ANCI,
Tecnoborsa, ABI, Fondazione Patrimonio Comune, C.N.I.
Agenzia del Territorio, Agenzia del Demanio) e
rappresentano un contributo per una migliore
conoscenza, gestione e valorizzazione del patrimonio
pubblico e privato
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
18
Dotato di una base scientifica più rigorosa,
Il fascicolo del fabbricato è dunque lo strumento che
oggi consente di analizzare lo stato di conservazione
di un immobile o di un fabbricato, per rispondere agli
obiettivi del controllo della sicurezza e quindi del
corretto uso e mantenimento dello stesso ed è
strutturato secondo diversi livelli di lettura e di
approfondimento per ottenere – in ultima analisi:
gli indici di efficienza documentale
e di efficienza tecnica.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
19
Il documento è suddiviso in due parti, la prima riferita all'intero
immobile e la seconda alla singola unità immobiliare.
Ogni parte è suddivisa in 12 sezioni.
Il cuore del fascicolo sono naturalmente le sezioni X e XI
Sez. I - Identificazione - parte anagrafica
Sez. II - Dati urbanistici e dimensionali
Sez. III - Elenco titoli abilitativi
Sez. IV - Elenco soggetti intervenuti nella costruzione
Sez. V - Descrizione caratteristiche costruttive generali
Sez. VI - Abbattimento barriere architettoniche
Sez. VII - Protezione antincendio
Sez. VIII - Sicurezza - ambiti peculiari
Sez. IX - Apparecchiature ed istruzioni d'uso per una corretta
manutenzione
Sez. X - Schede con indice di efficienza tecnica per individuazione delle
criticità
Sez. XI - Manutenzione
Sez. XII - Allegati - Note per aggiornamento e tenuta nel tempo del
Fascicolo del Fabbricato.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
20
INDICE DI EFFICIENZA DOCUMENTALE
Oltre a misurare la qualità e la quantità dell’informazione
documentale in possesso del proprietario, fornisce in via
indiretta l’idoneità dell’immobile a svolgere le funzioni
richieste, soprattutto quelle difficilmente verificabili senza
prove onerose in termini di tempo e di denaro.
Questo indice è, quindi, un rapporto (pesato) tra il
numero dei documenti che il proprietario detiene e quelli
che, per vincoli legislativi o normativi, dovrebbe avere.
È ovvio che per costruire questo indice è indispensabile
conoscere quali sono i documenti necessari od obbligatori.
A ciascuno di essi quindi è assegnato un valore in funzione
della necessità del documento per lo specifico bene
analizzato e della presenza del documento nel fascicolo del
fabbricato.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
21
Bastelli Per Ind Massimo Bologna lì 19.11.2014
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
22
INDICI DI EFFICIENZA TECNICA
Possono essere utilizzati come strumenti di valutazione dello
stato di fatto e anche come base di partenza per valutare
l’influenza del calcolo del degrado sul valore economico
dell’immobile stesso.
Questi indici costituiscono una parte fondamentale per la
valutazione dell’edificio dal punto di vista della descrizione
dello stato degli elementi che lo compongono in relazione alla
loro vita e alle anomalie che presentano.
Possono anche essere utilizzati per fini più ampi, in linea con i
temi attualmente di maggior interesse, quali la misura
dell’efficacia, in termini di confronto tra il prima e il dopo, di
interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla
sostenibilità ambientale, economica e sociale.
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
23
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
24
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
25
Determinazione più
precisa e corretta del
valore dell’immobile
(dal valore di mercato al
valore di credito
ipotecario)
Valore delle garanzie
che sono sottostanti al
portafoglio dei mutui
ipotecari
Manutenzione
gestione
patrimonio
immobiliare
FASCICOLO
DEL
FABBRICATO
Fiscalità più equa a seconda degli
indici di efficienza e premialità
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014
Da subito per le nuove
scuole e per la pianificazione
della sicurezza di quelle da
ristrutturare. Creare una
sorte di rating delle scuole
Pianificazione interventi di
messa in sicurezza da parte
della P.A. per i propri
immobili
Pianificazione interventi di messa in
sicurezza immobili del Privato
EDIFICI CONDOMINIALI: “REGOLE PER L’USO” ALLA LUCE DELLE DISPOSIZIONI NORMATIVE VIGENTI
20/11/2014
26
Il fascicolo del fabbricato è conoscenza.
La conoscenza è necessaria per trasformare il
sistema esistente in un sistema migliore.
GRAZIE PER L’ATTENZIONE !!!
Bastelli Per Ind Massimo – Bologna lì 19.11.2014