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Il “Piano Casa”
ad un anno dalla nascita
È trascorso più di un anno da quando, il 31 marzo 2009, il Governo, le Regioni e gli Enti locali, riuniti in Conferenza
Unificata, hanno concordato l’adozione di “misure legislative coordinate” per rilanciare il settore edile, ritenuto uno dei
più sofferenti nel panorama, comunque complesso, della grave crisi che l’intero mercato nazionale stava attraversando.
L’intenzione dichiarata del Governo era quella di promuovere l’adozione di norme speciali che consentissero di
incentivare il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente, riqualificando gli immobili, sia sotto il profilo della qualità
architettonica, sia sotto il profilo energetico, attraverso forme di semplificazione procedimentale e di incentivazione
all’investimento, da ottenere anche attraverso incrementi straordinari della volumetria esistente.
In particolare, è stata prevista la possibilità di aumentare la cubatura residenziale nel limite del 20% nel caso di edifici uni-bifamiliari o comunque di edifici caratterizzati da dimensioni non superiori a 1000 m3, con facoltà per le
Regioni di “promuovere ulteriori forme di incentivazione volumetrica”.
Il maggior incremento possibile, previsto a livello generale, è pari al 35% della volumetria esistente in caso di
“interventi straordinari di demolizione e ricostruzione…con finalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e utilizzo di fonti energetiche rinnovabili”. È stato, quindi, lasciato ampio spazio per consentire
alle Regioni scelte attuative che fossero coerenti con le peculiarità di ciascun ambito territoriale.
L’intesa raggiunta in Conferenza Unificata ha poi fissato un limite temporale di 18 mesi per l’applicazione della
nuova disciplina, dando alle Regioni un termine di novanta giorni per l’adozione di norme proprie, con la precisazione
che “In caso di mancata approvazione delle leggi regionali nel termine stabilito, il Governo e il Presidente della Giunta
regionale interessata, congiuntamente, determinano le modalità procedurali idonee ad attuare compiutamente l'accordo,
anche ai sensi dell’art. 8, comma 1, della legge n. 131/2003”.
La Conferenza Unificata ha dettato anche alcune linee guida, entro le quali la normativa regionale doveva collocarsi,
escludendo, in particolare, la possibilità di recuperare “edifici abusivi o nei centri storici o in aree di inedificabilità assoluta”.
Di fatto, ad oggi, quasi tutte le Regioni, seppur in ritardo rispetto alla tempistica inizialmente prevista, hanno
approvato norme speciali che intervengono nel settore edilizio, proponendo peraltro soluzioni assolutamente eterogenee,
che vanno da una pedissequa applicazione dei principi stabiliti a livello nazionale, fino ad interpretazioni del tutto peculiari delle finalità della disciplina straordinaria, tali da consentire soluzioni progettuali che stravolgono completamente le
regole di sviluppo territoriale.
L’attuazione del Piano Casa al Centro Nord
Il primato nell’attuazione spetta alla Toscana, che con LR 8 maggio 2009, n. 24, ha battuto sul tempo le altre
Regioni, approvando però una norma molto discussa, perché ritenuta di fatto solo formalmente attuativa dei principi
sanciti dalla Conferenza Unificata, in quanto le possibilità di ampliamento sono consentite unicamente là dove già gli
strumenti urbanistici vigenti prevedano incrementi, anche se modesti, della volumetria esistente, nella formula della
“ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali”. Sono così esclusi dal campo di applicazione della norma derogatoria tutti gli ambiti nei quali è consentito solo il mantenimento dell’esistente, con specifico riguardo ai centri storici e
agli ambiti vincolati.
Dove è permesso, l’ampliamento deve essere comunque contenuto nel 20% dell’esistente, ovvero nel 35% in caso
di demolizione e ricostruzione, fermo restando il rispetto delle distanze fra costruzioni, delle altezze massime dei fabbricati e la verifica della dotazione delle urbanizzazioni primarie.
Anche la Provincia Autonoma di Bolzano, pur muovendo dai principi del “Piano Casa” governativo, ha elaborato alcune originali soluzioni di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, introdotte con delibera della Giunta
Provinciale 15 giugno 2009, n. 1609, formalmente attuativa della Legge Provinciale 1/2009, che è cronologicamente
antecedente all’accordo Stato-Regioni.
La delibera provinciale consente l’esecuzione di interventi di ampliamento in deroga, nel limite di 200 m3, per edifici a prevalente destinazione residenziale esistenti al 12 gennaio 2005 e con una “cubatura fuori terra” autorizzata di
almeno 300 m3.
È escluso l’ampliamento in caso di demolizione e ricostruzione integrale e vi sono limitazioni in ragione della localizzazione dell’immobile nel territorio.
Alle risultanze dei lavori della Conferenza Unificata si è conformata, invece, la Regione Umbria, che ha inserito
misure di incentivazione del settore edile nella nuova legge di governo del territorio, LR 26 giugno 2009, n. 13.
La norma straordinaria ha efficacia per 18 mesi soltanto per gli interventi non soggetti a piano attuativo e consente l’ampliamento fino al 20% della “superficie utile coperta” (SUC) di edifici, non solo mono o bifamiliari, ma anche
di diversa tipologia, purché aventi SUC non superiore a 350 m2, con un limite di ampliamento, quindi, di 70 m2 ad
edificio e fermo il raggiungimento di parametri di efficienza energetica stabiliti con DGR 27 luglio 2009, n. 1063.
È inoltre previsto l’ampliamento fino al 25% (incrementabile al 35% se realizzato nell’ambito di un piano attuativo) in caso di demolizione e ricostruzione di edifici a prevalente destinazione residenziale, a condizione di realizzare un
fabbricato in classe energetica B. In caso di demolizione e ricostruzione, è previsto che almeno il 50% delle nuove
unità sia destinato a locazione a canone concordato.
Un incremento volumetrico nel limite del 20% è previsto anche per edifici produttivi, subordinatamente alla
previa approvazione di apposito strumento attuativo e, comunque, con esclusione degli edifici ricettivi e di media o
grande distribuzione.
Restano fuori dal campo di applicazione della legge i centri storici, le aree soggette a vincolo di inedificabilità,
gli edifici abusivi o non sanati al 31 marzo 2009, con esclusione, dal calcolo della SUC, della volumetria oggetto
di condono.
Il “Piano Casa”: ma era
proprio necessario?
Il “Piano Casa” proposto dal
Governo ed attuato, in parte
spontaneamente ed in parte
coattivamente (come in Calabria), dalle Regioni è stato
motivato con tre finalità ambiziose: incentivare l’economia
in un momento di profonda
crisi del mercato; promuovere
la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente;
rispondere a pretese esigenze
abitative della popolazione
residente. Il tutto introducendo “incisive misure” di semplificazione alle procedure
edilizie. Ad un anno dalla
ideazione di tale progetto,
non si può fare a meno di
chiedersi se le finalità indicate siano attuali e attuabili,
anche in base all’interesse
mostrato dal mercato nei confronti dell’iniziativa.
L’esigenza di semplificazioni
procedimentali in edilizia è, in
realtà, ormai assai poco avvertita, dopo l’entrata in vigore del DPR 380/01. Il Testo
Unico, infatti, consente già
ampio ricorso alla denuncia di
inizio attività (DIA) e, quindi,
ad una forma di notevole
snellimento della procedura
finalizzata al rilascio del titolo
edificatorio. Nelle leggi di
governo del territorio che le
Regioni hanno successivamente assunto, il ricorso alla
DIA è addirittura più ampio,
giungendo in molti casi ad
una vera e propria piena equivalenza fra DIA e “permesso
di costruire”. In diverse Regioni, poi, la specifica normativa consente, mediante semplice ristrutturazione (e quindi nel rispetto della situazione in atto), di demolire e ricostruire i manufatti esistenti
anche con diversa sagoma,
oltre che con diversa destinazione d’uso, assicurando così,
con una semplice DIA, una
notevole flessibilità edilizia.
Gli obiettivi di carattere procedimentale non appaiono
quindi tanto attuali. Va poi
osservato che l’incentivazione del mercato, che il “Piano
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Anche l’Emilia Romagna ha approfittato dell’approvazione di una nuova disciplina di governo del territorio per
introdurre, agli artt. 51 e seguenti della LR 6 luglio 2009, n. 6, le proprie “Norme per la qualificazione del patrimonio
edilizio abitativo”.
Si tratta di una disciplina applicabile solo fino al 31 dicembre 2010, che consente l’ampliamento secondo uno schema che ricalca quello nazionale (20% per edifici prevalentemente residenziali, con superficie fino a 350 m3, esistenti al
31 marzo 2009, e 35% in caso di demolizione e ricostruzione), con la particolarità però di poter collocare l’incremento
volumetrico anche in corpi di fabbrica aggiuntivi posti “al di sotto o in adiacenza” all’esistente.
Particolarmente ambiziosa è la scelta di incidere non solo sul patrimonio edilizio, ma anche sull’organizzazione del
tessuto urbano, introducendo un meccanismo di “traslazione urbanistica”, che consente di procedere alla demolizione e
ricostruzione, con aumento fino al 50% della volumetria esistente, di edifici definiti “incongrui o da rilocalizzare”, dei
quali si prevede la realizzazione in zona diversa da quella originaria, con cessione al Comune del suolo “bonificato”
dopo la demolizione.
Restano esclusi dall’ambito di applicazione della norma i centri storici, le aree protette e gli ambiti specificamente
indicati dai singoli Comuni e, ovviamente, gli edifici abusivi non sanati,
fermo restando che la volumetria
Scenario prospettico
oggetto di sanatoria non può rientraAmpliamento residenziale,
re nel calcolo della volumetria da
Regioni a maggiore potenzialità
ampliare.
Ampliamenti residenziali,
Nel Veneto, con LR 14 dell’8
nr. di edifici coinvolti
(Istat censimento)
luglio 2009, è stato consentito l’ampliamento previsto a livello nazionale, con possibilità di consentire la
collocazione del nuovo volume anche
in un corpo edilizio esterno all’edificio, purché in aderenza.
In caso di demolizione e ricostruzione, si consente un incremento del
40%, elevabile al 50% in caso di
“ricomposizione volumetrica” nell’ambito di un piano attuativo.
Il bonus volumetrico del 20% è
esteso anche alle strutture ricettive,
turistiche e ricreative, con esclusione
delle destinazioni commerciali.
Particolarmente ampia è la previsione di ampliamento degli edifici
esistenti contenuta nella LR 14 luglio
2009, n. 20, della Regione
Piemonte, che – con disposizione
efficace fino al 31 dicembre 2011 –
consente ampliamenti in deroga, fino
ad una volumetria complessiva dell’edificio di 1.200 m3.
L’ampliamento è consentito nella
misura del 20% anche in aggiunta ad
Le Regioni che hanno la maggiore numerosità di “villette” potenzialmente coinvolte sono:
eventuale analogo incremento, già
Sicilia, Lombardia, Veneto, Puglia e Campania.
Elaborazioni Prometeia su dati Istat. Censimento della popolazione (2001).
previsto dallo strumento vigente.
La norma piemontese contempla
l’ampliamento come aumento della sagoma dell’edificio fino ad un piano in elevazione e consente il recupero dei piani
pilotis degli edifici ultimati al 2008, ma esclude espressamente la possibilità di collocare la nuova volumetria in corpi di
fabbrica autonomi.
In caso di demolizione e ricostruzione, si può giungere fino al 35% dell’esistente.
Il “Piano Casa” piemontese era applicabile anche ad edifici non abitativi, con aumenti fino al 30% dell’esistente, da
sviluppare in soppalchi interni, e agli edifici alberghieri, in quanto assimilati alla residenza.
Con LR 30/2009 (“finanziaria regionale”), gli edifici ricettivi sono stati assimilati al produttivo e quindi non beneficiano più degli incrementi previsti per la destinazione abitativa.
Anche la Lombardia, con LR 16 luglio 2009, n. 13, ha consentito l’incremento volumetrico degli edifici esistenti di
volume non superiore a 1200 m3, in misura pari al 20% o addirittura al 35% in caso di demolizione e ricostruzione,
con adeguato incremento dell’equipaggiamento arboreo. Interessante è la previsione di recupero funzionale degli spazi
seminterrati esistenti, nonché dei volumi edificati non utilizzati e la possibilità di intervenire anche in aree agricole.
In Valle d’Aosta si è giunti all'approvazione del “Piano Casa” solo il 4 agosto 2009, con LR 24, introducendo però
una disciplina non straordinaria, ma a regime, che consente un ampliamento contenuto nel 20% dell’esistente per edifici
per i quali “il titolo abilitativo edilizio sia stato acquisito entro il 31 dicembre 2008”. In caso di impiego di edilizia
sostenibile sotto il profilo energetico, è consentita la demolizione e ricostruzione con incremento del 35%.
pagine XIII-XIV
Casa” dovrebbe comportare, è
in realtà rimessa alla buona
volontà e, soprattutto, alla disponibilità economica delle
famiglie proprietarie di unità
immobiliari di dimensione medio piccola, per le quali è consentito un modesto incremento
volumetrico percentuale. In un
momento di difficoltà economica, è quasi un’utopia pensare
che i piccoli proprietari non
abbiano altra necessità che
quella di aumentare le dimensioni della propria residenza,
investendo ulteriore denaro in
immobili per i quali sono, nella
stragrande maggioranza dei
casi, ancora accesi mutui tanto
onerosi da richiedere interventi
straordinari dei vertici degli
istituti di credito per rallentarne l’irrefrenabile corsa. Si aggiunga anche che, in moltissime Regioni, è da oltre dieci anni
consentito il recupero abitativo
dei sottotetti in deroga alle prescrizioni urbanistiche, con la
conseguenza che chi aveva
necessità di soddisfare le esigenze abitative della propria
famiglia, disponendo di un
immobile mono o bifamiliare,
ha già sfruttato tale opportunità. Di fatto, ad oggi, neppure
nelle Regioni, che normalmente
hanno un ruolo di trascinamento nei meccanismi economici, si
è assistito ad un accesso esteso al “Piano Casa”: nella città
di Brescia, le richieste di interventi da “Piano Casa” si contano in termini di unità e a Milano
la situazione non è molto diversa. In Veneto, la risposta è stata
tiepida. Tra l’altro, i Comuni, ai
quali era rimessa la possibilità
di incentivare ulteriormente
l’applicazione della norma con
riduzione degli oneri di urbanizzazione da applicare alle
superfici in ampliamento, hanno in genere confermato gli
oneri vigenti. Al di fuori delle
villette mono o bifamiliari, poi,
l’applicazione del “Piano Casa”
è in concreto esclusa in tutti gli
ambiti condominiali, perché le
norme che regolano i rapporti
fra i condomini limitano la possibilità di apportare modifiche
ai beni comuni senza il consenso esteso a tutti i comproprietari, “ingessando” ogni prospettiva di intervento su larga
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Il Piano Casa nel Centro Sud e il “fascicolo del fabbricato”
Anche nel Centro Sud della penisola si registrano soluzioni di intervento assolutamente differenziate, con alcuni spunti
di originalità sulla cui legittimità è stata chiamata a pronunciarsi anche la Corte Costituzionale.
La Regione Puglia, con LR 30 luglio 2009, n. 14, ha consentito ampliamenti fino al 20% e non oltre i 200 m3 per
edifici residenziali o ad uso diverso di volume non superiore a 1000 m3. La sostituzione, prevista solo per edifici a destinazione residenziale prevalente, consente, invece, un incremento fino al 35% dell’esistente. Ampia è la gamma delle
esclusioni (art.6). L’approvazione del “Piano Casa” è stata anche l’occasione per il legislatore pugliese di richiamare i
proprietari all’obbligo di accatastamento degli edifici oggetto di ampliamento: obbligo protratto dal 3 agosto 2009 al 28
febbraio 2010 con LR 34/2009.
In un primo momento sembrava che il Governo avesse intenzione di sollevare questione di costituzionalità in merito
alla scelta legislativa di imporre la trascrizione del vincolo a parcheggi nei registri immobiliari a garanzia della effettiva
destinazione dell’opera, ma recentemente il problema risulta essere stato superato.
Diversa è stata invece la sorte della LR 25/2009 della Basilicata, che ha recepito in linea di massima i parametri
fissati a livello nazionale, seppur
prevedendo la possibilità di aumentare il volume fino al 40% in caso di
Scenario prospettico
interventi di sostituzione edilizia eseDemolizione e ricostruzione
guiti con tecniche di bioedilizia e
residenziale, Regioni a maggiore
potenzialità
con l’uso di fonti rinnovabili, consentendo il superamento delle altezze
Potenziale demolizione,
nr. di edifici coinvolti (edifici
massime fino a 3 metri. La norma
in pessimo stato e 5% edifici
ha peraltro subordinato l’applicazioin mediocre stato di conservazione)
ne del bonus volumetrico al fatto
che l’immobile fosse dotato del
cosiddetto “fascicolo del fabbricato”
o “libretto casa”.
Si tratta di un documento che
dovrebbe riportare, nella sostanza,
tutte le caratteristiche tecniche dell’edificio, oltre al quadro completo
dei titoli edificatori e delle autorizzazioni e certificazioni che accompagnano la vita dell’immobile.
Contro tale vincolo, interpretato
come un ingiusto onere per il proprietario, oltre che come uno strumento contrario ai principi di buon
andamento dell’attività amministrativa, garantiti dall’art. 97 della
Costituzione, perché meramente
ripetitivo di informazioni già in possesso dell’Amministrazione, si è sollevata la posizione del Governo che
ha sottoposto la norma della legge
regionale lucana al vaglio della
Corte Costituzionale, la quale –
Le Regioni che vantano la maggiore numerosità di edifici potenzialmente coinvolti sono:
peraltro – aveva già contestato l’istiSicilia, Campania, Calabria, Lombardia, Piemonte e Puglia.
tuto con la nota decisione n. 315 del
Elaborazioni Prometeia su dati Istat. Censimento della popolazione (2001).
28 ottobre 2003.
Prima ancora della pronuncia, la Regione sembra avere assunto l’impegno ad intervenire sulla norma: modifica alla
quale ha, invece, già direttamente provveduto la Regione Lazio.
Nel Lazio, il “Piano Casa” è stato introdotto con LR 11 agosto 2009, n.21, riguardante non solo gli edifici esistenti regolarmente licenziati, ma anche quelli per i quali venga rilasciata la sanatoria nel termine di attuazione della
norma speciale. Essa consente l’ampliamento di edifici residenziali e non, ma questi ultimi solo se inferiori a 1000 m2 e
nel limite del 10%. Gli ampliamenti possono avvenire in adiacenza, ma non in sopraelevazione, tranne che si utilizzi
uno spazio sottotetto. La sostituzione può avvenire su edifici a destinazione prevalentemente residenziale con ampliamento entro il 35% nei limiti di altezza e delle distanze. È consentito anche il recupero di volumi accessori degli edifici
residenziali, ovvero di parti accessorie degli edifici a destinazione agricola
Come detto, anche la Regione Lazio, oltre alla Basilicata e alla Campania, nella formulazione originaria della
legge aveva subordinato l’accesso ai benefici del “Piano Casa” alla predisposizione del “fascicolo del fabbricato”, ma,
in esito ai rilievi governativi, con LR 3 febbraio 2010, n. 1, ha abrogato le norme che lo prevedevano.
Con LR 19 agosto, n.16, anche la Regione Abruzzo ha aderito al “Piano Casa”, con incrementi volumetrici
fino al 20%, con un limite di 200 m3 e comunque fino ad almeno 9 m3 per “edifici di modeste dimensioni”.
La sostituzione edilizia consente il 35% di incremento, fermo restando il rispetto delle altezze e delle distanze previste dal DM 1444/68.
In Campania, le misure di incentivazione del settore edile sono riportate nella LR 19/2009, che è giunta ad
scala. Si aggiunga anche che la
normativa di deroga può superare i parametri urbanistici , ma
non può comportare limitazioni
o restrizioni ai diritti dei proprietari confinanti, con la conseguenza che è prevedibile una
reazione forte da parte di chi
vedrà trasformare in modo radicale la situazione edilizia di una
costruzione a confine. Le uniche ipotesi che possono destare un certo interesse economico, e che quindi possono stimolare gli investitori, imprimendo
al mercato un indirizzo positivo, sono quelle che riguardano
la possibilità di sostituzione
edilizia, che permette la conversione residenziale di edifici
a destinazione diversa e non
più appetibili per il mercato.
Tali interventi, dettati come
detto da esigenze imprenditoriali e non da necessità di singoli nuclei familiari, si concretizzano poi nella realizzazione
di nuove unità abitative, delle
quali oggi è carente la domanda, anche per la mancanza di
una adeguata politica di accesso al credito per i potenziali
acquirenti. I benefici e tempestivi influssi del “Piano Casa”
sull’economia nazionale, che il
Governo auspicava con l’introduzione della disciplina di
deroga, sono quindi al momento difficili da individuare. Ben
evidenti, invece, sono le ripercussioni della nuova normativa
sul territorio. Il “Piano Casa”,
attraverso la previsione di
nuovi spazi fruibili e nuovi volumi in un tessuto urbano consolidato, è destinato ad incrementare il carico urbanistico delle
città, senza alcuna preventiva
analisi sulla sostenibilità territoriale dell’opera. L’applicazione del “Piano Casa” in un
Comune ha la stessa valenza
potenziale di una variante
generale al piano regolatore:
ipotesi, quest’ultima, alla quale
si giunge quantomeno in esito
al positivo esperimento di una
valutazione ambientale strategica, finalizzata a valutare la
effettiva sostenibilità territoriale delle prospettive di intervento. In fase di elaborazione della
nuova disciplina, invece, nessuno si è curato di prevedere se
l’esercizio tanto esteso di una
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approvazione solo nel dicembre 2009 e potrà quindi essere applicata
solo a partire dal 1 marzo 2010, per un periodo complessivo di 18 mesi.
Sono consentiti aumenti volumetrici nei limiti imposti dalla
Conferenza Unificata anche per edifici abusivi se utilizzati come prima
casa e purché condonati. Anche in Campania, il “Piano Casa” è stato
impostato come una occasione di riqualificazione territoriale, essendo
prevista la possibilità per i Comuni di individuare zone da destinare alla
sostituzione edilizia, che può beneficiare di incrementi volumetrici fino
al 50% dell’esistente.
Nella LR 19/09 sono inserite anche norme per il recupero abitativo
dei sottotetti.
Se le Marche si sono uniformate alle intese nazionali con LR
22/20099, più articolata è l’attuazione molisana.
Con LR 30 del 16 dicembre 2009, la Regione Molise ha consentito
anche nel proprio territorio l’applicazione del bonus volumetrico fino al
14 febbraio 2012.
Oltre ai consueti ampliamenti, è stata prevista anche la possibilità
Aumento di volume in un edificio residenziale
(fonte: Prometeia).
di riqualificare il patrimonio di edilizia sportiva.
Con LR 3/2010, l’applicazione della disciplina straordinaria è stata
estesa agli edifici esistenti al 17 dicembre 2009; è stata consentita anche
per immobili oggetto di condono, anche se il titolo non è ancora stato
rilasciato, con obbligo per il Comune di provvedere sulla richiesta.
Il “Piano Casa” nelle isole e le regioni “inadempienti”
Nelle isole il “Piano Casa” ha vissuto fasi tormentate, non ancora risolte.
La Regione Sardegna è giunta all’approvazione della LR 4/2009 solo alla fine di ottobre 2009, introducendo possibilità di incremento volumetrico anche notevoli, addirittura fino al 45% in caso di demolizione e ricostruzione che
comporti una riduzione di almeno il 20% dell’indice di prestazione energetica.
È inoltre stata prevista la possibilità di incrementare la volumetria degli edifici in zona agricola e soprattutto dei
complessi turistici e ricettivi.
La Regione Sicilia, invece, non è ancora riuscita ad elaborare il proprio “Piano Casa”, anche a seguito della necessità di incrementare i livelli di sicurezza, alla luce dei recenti dissesti idrogeologici.
Nella stessa situazione si trova la Regione Calabria, nei confronti della quale però il Governo ha attivato, nella
riunione del 17 dicembre 2009, la procedura di intervento sostitutivo prevista negli accordi assunti in Conferenza
Unificata. È stato, infatti, conferito incarico al Presidente della Regione Calabria di porre in essere “ogni idonea attività, anche legislativa”, con una soluzione che darà adito a un nuovo dibattito sul controverso tema dell’esercizio del
potere sostitutivo del Governo nell’attività legislativa regionale.
Trasformazioni edilizie e tutela del paesaggio
Nella ricostruzione, necessariamente sintetica, dell’articolato sistema di declinazione regionale del “Piano Casa” governativo non ci si è soffermati su un tema molto complesso e delicato, che da solo richiederebbe una trattazione assai
approfondita e cioè quello del rapporto fra le previsioni di ampliamento e di sostituzione edilizia e la tutela ambientale
e paesaggistica, nella quale deve essere salvaguardato il fondamentale ruolo dei Comuni.
Già la Conferenza Unificata prevedeva che le Regioni individuassero gli ambiti nei quali la normativa di incentivazione edilizia non potesse essere applicata per finalità di tutela di beni culturali e di pregio ambientale.
Molte norme regionali rimandano ai Comuni la
definizione degli ambiti territoriali di esclusione e, in
moltissimi casi, gli enti territoriali hanno introdotto
disposizioni restrittive nelle zone di centro storico e
negli ambiti di maggiore rilievo paesistico.
Non si tratta, però, di una condotta univoca, perché non sono mancate situazioni nelle quali la normativa in materia di “Piano Casa” ha introdotto previsioni di intervento che sono potenzialmente idonee
ad alterare in modo radicale l’assetto territoriale e ciò
in assenza di qualsiasi valutazione in ordine alla effettiva sostenibilità delle opere consentite.
Nella sostanza, la normativa sul “Piano Casa”
cala sul territorio previsioni di edificazione in deroga
alle scelte di pianificazione e programmazione territoriale operate in base alle esigenze della comunità locale, aprendo a scenari di trasformazione dagli esiti
Demolizione e ricostruzione con aumento di volume
(fonte: Prometeia).
imprevedibili sul lungo periodo.
Alessandra Noli Calvi
pagine XV-XVI
facoltà di deroga urbanistica
fosse effettivamente sostenibile, in primo luogo sotto il profilo infrastrutturale e poi dal
punto di vista paesaggistico.
Soprattutto per questo ultimo
aspetto, è vero che le norme
regionali formalmente salvaguardano gli ambiti di rilievo
ambientale e paesaggistico, ma
non si deve dimenticare che il
concetto di paesaggio negli
ambiti urbani è legato alla
forma che la città ha ottenuto
nel progressivo consolidamento del tessuto edificato. L’attuazione del “Piano Casa”, dunque, laddove il Comune non ne
escluda l’applicazione in zona
di centro storico, o nei nuclei di
più antica formazione, rischia,
soprattutto attraverso la sostituzione edilizia, di mutare irreversibilmente scorci o cortine
edilizie che sono ormai patrimonio collettivo.
Va, infine, ricordato che l'attuazione della normativa speciale
di deroga è poi rimessa alla lettura che di essa daranno i singoli Comuni, molti dei quali si
sono già attivati con l'emanazione di apposite circolari,
come ha fatto ad esempio il
Comune di Milano, con circolare 1 marzo 2010, n. 1, 2010.
Spesso tali atti, che dovrebbero
avere valenza unicamente interpretativa, possono aprire a
letture che rafforzano l'impatto
delle disposizioni sul territorio.
Ad esempio, proprio in Comune
di Milano si propone di considerare computabile nei volumi
esistenti recuperabili anche
spazi privi di qualsiasi rilevanza
urbanistica originaria, come le
serre o le torri di raffrescamento, creando così le condizioni
per giungere a corpi di fabbrica
di ingombro percepibile sicuramente maggiore rispetto all'edificio di partenza.
Se , dunque, si volesse comparare l’utilità realmente perseguita dal “Piano Casa” governativo
con il sacrificio che le nuove
disposizioni impongono al territorio, ci si accorgerebbe che tale
provvedimento, non solo non
fornisce adeguata risposta alle
esigenze economiche ed insediative dei cittadini, ma rischia
di compromettere in modo irreversibile ambiti territoriali unici.