ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima dell’usufrutto
Prof. Romano Oss
Elementi normativi
L’usufrutto è un diritto personale e reale, regolato dal Codice Civile;
è il diritto di godimento da parte di una persona detta usufruttuario
di un bene di un’altra persona detto nudo proprietario.
Costituzione
Ha termine
per volontà dell’uomo (testamento o contratto)
per legge (usufrutto legale)
per usucapione 30 anni per le persone giuridiche
per prescrizione (non uso per 20 anni)
per riunione (nella stessa persona usufrutto e proprietà)
per perimento della cosa
durata
massima
La vita naturale per le persone fisiche
probabilità statistica della vita residua (tavole di mortalità per
sesso, ISTAT)
30 anni per le persone giuridiche
oggetto
obblighi
beni mobili e immobili
L’usufruttuario deve rispettare la
destinazione economica della cosa
USUFRUTTO NELLE STIME IMMOBILIARI
Il calcolo del valore dell’usufrutto, a una certa data, diventa
DETRAZIONE al Valore di un immobile gravato da tale diritto
Valore del diritto di usufrutto
È pari all’accumulazione all’attualità del reddito annuo
dell’usufruttuario:
Vu = Ru
(1+r)n -1
r (1+r)n
Pertanto è necessario determinare:
1) il reddito dell’usufruttuario (Ru)
2) la durata dell’usufrutto (n)
3) il saggio di capitalizzazione (commerciale corrente)
Il reddito dell’usufruttuario
Per un fabbricato si ottiene da un bilancio estimativo, detraendo dal
reddito lordo (canone + interessi sulle rate) le spese a carico
dell’usufruttuario:
Ru = Rlt – (Amm + Sf e In + Tr + I)
In prima approssimazione si può considerare una percentuale del 30% sul
canone ordinario annuo
Le Quote di manutenzione straordinaria, reintegrazione e
assicurazione restano a carico del nudo proprietario.
Su queste spese l’usufruttuario deve però pagare gli interessi
legali . (nel caso di immobile locato le quote di manutenzione ordinaria
sono a carico dell’inquilino)
VALUTAZIONE DELL’USUFRUTTO PER FINI FISCALI
Nel trasferimento di un immobile gravato da usufrutto la base
imponibile per l’imposizione fiscale ai fini dell’imposta di registro,
catastale, sulle successioni e donazioni, è costituita dalla nuda
proprietà dell’immobile.
L’imponibile è costituito da:
Valore Fiscale dell’immobile
meno
Valore Fiscale dell’usufrutto
Tabella per il calcolo dell’età, coeff. tabellare c, nel caso di
usufrutto ai fini fiscali.
Il Valore Fiscale dell’immobile si ottiene da:
Vf = (Reddito imponibile catastale + 5%) x 120
si intende valore automatico variabile con la finanziaria
dal Valore fiscale si ricava l’annualità (reddito annuo dell’usufruttuario
per fini fiscali)
a = Vf x 2,5%
moltiplicando a per un coefficiente tabellare c che tiene conto della
probabile vita residua dell’affittuario si ottiene il Valore Fiscale
dell’usufrutto (tabelle ministero finanze)
Vu = a x c
Detraendo il Valore fiscale dell’usufrutto al valore fiscale della nuda
proprietà si ottiene il valore della nuda proprietà e imponibile
Vnp = Vf - Vu