Rendiconto tipo
per gli Amministratori
Condominiali
Rendiconto tipo
per gli Amministratori
Condominiali
UN RENDICONTO TIPO DI MODERNA CONCEZIONE
Com’è noto, l’art. 1130 del Codice Civile prevede che l’amministratore del condominio alla
fine di ciascun anno renda il conto della propria gestione, ma nessuna disposizione stabilisce
alcunché in ordine alle modalità e ai criteri che debbono essere seguiti per la redazione del
relativo documento da parte dell’amministratore.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1544/’04, riconfermando un principio già
enunciato dalla giurisprudenza di merito, ha precisato che, pur non dovendo attenersi a regole
determinate, il rendiconto deve ispirarsi a criteri di chiarezza, di intelligibilità e di semplicità e
dev’essere redatto secondo il criterio della “competenza”.
Da parte della giurisprudenza è stato ribadito anche che il rendiconto va reso al termine di
ogni esercizio, che dev’essere accompagnato dal riparto e trasmesso ai condòmini in tempo utile
prima dell’assemblea convocata per l’approvazione.
La giurisprudenza ha infine sancito che ogni condominio amministrato deve essere titolare
di un proprio conto corrente, nel quale devono confluire tutte (e solo) le operazioni relative al
condominio stesso e dal quale risulti il saldo contabile di cassa.
Mentre si formava questa elaborazione giurisprudenziale, nell’ultimo decennio venivano
emanate normative in materia fiscale che hanno interessato il condominio, tra le quali ricordiamo
a puro titolo esemplificativo la legge 27.12.’97, n. 449, in forza della quale i condominii sono
diventati dal 1° gennaio 1998 sostituti di imposta, nonché la Finanziaria 2007, che ha introdotto
per il condominio l’obbligo di operare la ritenuta d’acconto del 4% sui compensi corrisposti
all’appaltatore.
Alla luce di quanto sopra, si è fatta sempre più impellente l’esigenza di individuare alcuni
punti fermi e criteri certi cui uniformarsi per una corretta e trasparente tenuta della contabilità
condominiale.
Agiai, Coram e Gesticond - unitamente a Confedilizia - facendosi portatori di richieste
provenienti dai propri associati, hanno quindi predisposto uno schema di “RENDICONTO TIPO”
di moderna concezione che tiene conto sia delle richiamate indicazioni della giurisprudenza, sia
delle esigenze emerse alla luce della prassi condominiale e dell’esperienza acquisita dagli
amministratori nell’esercizio della loro attività.
Passando alla sintetica disamina del documento che viene oggi messo a disposizione degli
amministratori di Agiai, Coram e Gesticond nonché degli associati di Confedilizia, precisato in
linea generale che il rendiconto condominiale che l’amministratore presenta ai condòmini deve
necessariamente contenere il prospetto riepilogativo delle entrate e delle uscite effettuate durante
l’esercizio contabile nonché di tutti i versamenti effettuati dai condòmini, evidenziamo in
particolare quanto segue.
Modalità d’uso
Tra le spese generali sono incluse, quasi sempre, anche le spese relative a “Manutenzione
parti comuni”: sebbene il criterio di ripartizione sia lo stesso delle spese generali, si ritiene
opportuno tenere separate le due voci, sia perché gli interventi manutentivi sono quelli che
–3–
presentano di anno in anno le variazioni più rilevanti, sia perché le relative spese si prestano più
facilmente a discussioni in sede assembleare.
Per tutte le spese iscritte a rendiconto alle voci “Spese generali” e “Manutenzione parti
comuni” è previsto l’inserimento del numero di fattura.
Le “Spese ascensori” sono attribuite per ogni scala, suddivise in costi per la manutenzione
in abbonamento, spese ordinarie e spese per forza motrice. Il criterio di riparto utilizzato è quello
stabilito dal Regolamento di condominio.
Anche i criteri di ripartizione delle spese per l’acqua variano ovviamente a seconda di
quanto previsto dal Regolamento, che può prevedere l’attribuzione delle spese in ragione del
consumo espresso in metri cubi per numero di persone stabilmente dimoranti all’interno delle
unità dello stabile, oppure per millesimi di proprietà.
E’ comunque utile, come nel caso dell’ascensore, tenere distinti nel rendiconto i costi delle
fatture emesse dalla società erogatrice dagli oneri e dai costi accessori (manutenzione in
abbonamento autoclave, forza motrice di sollevamento etc.).
I saldi attivi e passivi così risultanti dal rendiconto dovranno essere sommati o detratti in
occasione del versamento della prima o della seconda rata del preventivo del successivo esercizio.
I fondi di proprietà del condominio sono chiaramente indicati evidenziandosi per ciascuno
di essi l’entità dell’incremento rispetto al precedente esercizio contabile.
È stata prevista l’integrazione del rendiconto con un prospetto evidenziante le informazioni
relative all’amministratore, alla portineria, ai dati catastali relativi ai beni comuni, alle polizze
assicurative, al certificato prevenzione incendi, alle attrezzature in dotazione al condominio: si
tratta di un elemento utile e certamente suscettibile di positiva valutazione da parte dei
condòmini.
Per la stessa ragione, nell’ottica di rendere di immediata comprensione l’andamento
tendenziale delle spese sostenute nei diversi esercizi contabili, è stato previsto un grafico che
consente la valutazione comparativa tra rendiconti e preventivi e un prospetto diretto a
evidenziare anche in forma percentuale l’entità delle spese sostenute nell’esercizio contabile che
viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea.
Questo è un modello di rendiconto. Esso deve evidentemente essere adattato alle esigenze e
alla concreta fattispecie del condominio per il quale viene utilizzato.
I suoi contenuti andranno trasferiti in un autonomo documento per le parti di interesse.
–4–
AMMINISTRATORE
CONDOMINIO
(nome e cognome)
(via/piazza)
(via e numero civico)
(città)
(1)
(città)
(numero telefonico)
RENDICONTO SPESE ESERCIZIO
DAL ________ AL ________
E RELATIVA RIPARTIZIONE
****
PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO
DAL ________ AL ________
E RELATIVA RIPARTIZIONE
IMPORTANTE:
Lo studio dell’Amministratore – in via/piazza _____________ n°___ – è aperto, per i condòmini,
nei giorni dal ________ al __________, dalle ore ______ alle ore _____,
previo appuntamento telefonico.
(1) Indicare, se esistente, il nome del condominio. In difetto, il condominio sarà indicato a mezzo del suo indirizzo
(Condominio …., ovvero: Condominio via …).
–5–
PROSPETTO DEI DATI PRINCIPALI DEL CONDOMINIO
AMMINISTRAZIONE
GENERALITÀ DELL’AMMINISTRATORE: .......................................................................................
DATA DELIBERA DI PRIMA NOMINA: ..............................................................................................
POLIZZA RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE: .........................................................................
– SOCIETÀ ASSICURATRICE: ..........................................................................................................
– N. POLIZZA: .......................................................................................................................................
PORTINERIA
GENERALITÀ DEL PORTIERE: ........................................................................................................
DATA ASSUNZIONE: ...........................................................................................................................
NUMERO MATRICOLA INPS: ............................................................................................................
POSIZIONE ASSICURATIVA INAIL: .................................................................................................
POLIZZA MALATTIE: ...........................................................................................................................
– SOCIETÀ ASSICURATRICE: ..........................................................................................................
– N. POLIZZA: .......................................................................................................................................
LOCALE PORTINERIA (DATI CATASTALI)
PARTITA: ..............................................................................
FOGLIO: ...............................................................................
SUBALTERNO: ....................................................................
ZONA CENSUARIA: ...........................................................
CATEGORIA: .......................................................................
CLASSE: ..............................................................................
NUMERO VANI: ..................................................................
RENDITA CATASTALE: ......................................................
AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA CONDOMINIO
(licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire)
NUMERO: .............................................................................
DATA: ....................................................................................
–6–
LICENZA DI ABITABILITÀ
NUMERO: .............................................................................
DATA: .....................................................................................
AUTORIZZAZIONE PASSO CARRABILE
NUMERO: .............................................................................
DATA: .....................................................................................
POLIZZA GLOBALE FABBRICATI
SOCIETÀ ASSICURATRICE: ..............................................................................................................
NUMERO DI POLIZZA: .......................................................................................................................
DATA STIPULAZIONE: ........................................................................................................................
DATA SCADENZA: ...............................................................................................................................
CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI: .....................................................................................
ALTRO: ......................................................................................................................................................
–7–
PROSPETTO DELLE ATTREZZATURE
IN DOTAZIONE AL CONDOMINIO
ALLA DATA DEL ......................
NUMERO
ESEMPLARI
TIPO DI MATERIALE
MARCA
–8–
STATO
DI
CONSERVAZIONE
–9–
(a titolo esemplificativo)
Differenza tra quote richieste e versato
Arrotondamento sul preventivato
Spese autorimessa
Spese riscaldamento
Manutenzione parti comuni ed imprevisti
Compenso amministratore
Raccomandate, cancelleria, copisteria
Spese acqua
Spese ascensori
Illuminazione scale e parti comuni
Disinfestazioni
Assicurazione globale fabbricati
Portineria: stipendi, contributi, tfr, mat. pulizie,
telefono, manutenzione
DESCRIZIONE
PREVENTIVO
CONSUNTIVO
SALDO ATTIVO
SALDO PASSIVO
CONFRONTO PREVENTIVO – CONSUNTIVO, ESERCIZIO DAL ..................... AL .....................
INCIDENZA
%
SPESE
– 10 –
1
(a titolo esemplificativo)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2
3
4
5
6
7
8
RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DELL'INCIDENZA
DELLE SINGOLE SPESE DI CUI AL CONSUNTIVO
GRAFICO SPESE ANNO ......................
9
Spese acqua
8
9
Spese ascensore
7
Manutenzione ordinaria
parti comuni
Illuminazione scale
e parti comuni
6
Compenso
amministratore
Acconto, saldo
e compilazione mod.ICI
4
5
Raccomandate,
copisteria, cancelleria
Assicurazione globale
fabbricato
(indicare percentuale)
Portiere
3
2
1
RENDICONTO SPESE ESERCIZIO
DAL ...................... AL ......................
SPESE GENERALI
Retribuzione portiere e sostituti
Contributi assistenziali INPS e INAIL
Tenuta libri paga (Ditta: _____ ft____)
Polizza malattie portiere (Compagnia: ________)
Quota accantonamento licenziamento portiere
Locale portineria: manutenzione annua estintori portineria (Ditta: ____ft____)
Materiale pulizie (Ditta: ____ft____)
Assicurazione globale fabbricati (Compagnia: _______)
Interventi deblattizzanti (Ditta: _________)
Passo carrabile (Tassa o canone)
Canone bocche antincendio dal 1^ trim. al 4^ trim.
Illuminazione scala periodo gennaio – dicembre
Acconto e saldo ICI anno _______
Canone annuo manutenzione idranti scala (Ditta: ____ft____)
Raccomandate: corrispondenza con enti, fornitori, denunce assicurazione etc.
Raccomandate invio convocazione assemblea ordinaria del ___ e invio relativo verbale
Cancelleria, telefonate, postali etc.
Copisteria: rendiconti, preventivi etc.
Compenso Amministratore
IVA su compenso Amministratore
Redazione, compilazione e presentazione mod. AC (anno) a norma di legge, in via telematica
Gestione e certificazione ritenute d’acconto professionisti
Redazione, compilazione e presentazione modello 770 a norma di legge in via telematica (anno ___)
MANUTENZIONE PARTI COMUNI
Disinfestazione formiche (Ditta: ____ft____)
Sostituzione vari neon ai piani e regolazione crepuscolare (Ditta: ____ft____)
Ripristino chiudiporta sganciato per pulizia vetri (Ditta: ____ft____)
Regolazione chiudiporta portoncino ingresso (n. 2 interventi) e regolazione chiudiporta
porte a vetri scale ascensori (Ditta: ____ft____)
Causa infiltrazione acqua alloggio, eseguite ispezioni murarie demolizione parete e
rivestimento piastrelle all. prop. ____, parte pavimento e parte cartongesso, ricostruzione parti demolite con fornitura e posa di tutti i materiali occorrenti, trasporto macerie
pubblica discarica, materiali e monodopera (Ditta: ____ft____)
Previo scarico impianto ed intercettazione colonne a/r con fornitura e posa n. 4 rubinetti a sfera, sostituzione tratto tubazione riscaldamento deteriorata con fornitura di nuovo
tratto di colonna (circa 3 mt.) giunti, tee, manicotti contrazione, ricarico impianto tecnico, materiali e manodopera (Ditta: ____ft____)
Rimborso assicurazione su lavori di cui sopra
– 11 –
SPESE ASCENSORI
Forza motrice ascensore periodo gennaio – dicembre
Manutenzione in abbonamento (Ditta: ____ft____)
Manutenzione ordinaria (Ditta: ____ft____) per riparazione porte cabina (n. 2 interventi),
sostituzione n. 1 batteria alimentazione allarme (entrambi gli impianti), fornitura targhe
"vietato fumare" in cabina, sostituz. n. 1 pattino guida e n. ___ pulegge operatore porte,
regolazione cinghia trasmissione motore - porte di cabina, applicazione dispositivo di
raccolta assorbimento eccedente olio in fossa, sost. n. 2 contatti a pistoncino piano,
riparazione gruppo operatore porte
Trattamento ecologico fossa (Ditta: ____ft____)
Verifica periodica biennale ente (Ditta: ____ft____)
SPESE ACQUE A MC.
Forza motrice autoclave periodo gennaio – dicembre
Lettura contatori acqua
Manutenzione autoclave in abbonamento (Ditta: ____ft____)
Consumo acqua dal 1^ trim. al 4^ trim.
SPESE DI RISCALDAMENTO
Forza motrice bruciatore
Forza motrice pompe e bruciatore periodo
Spese combustibile
Consumo periodo ____ (mc. ____)
Conduzione centrale termica
Conduzione impianto termico, tenuta libretto centrale, assicurazione, assunzione ruolo
"Terzo responsabile", revisione estintore etc. (Ditta: ____ft____)
Spese amministrative
Compenso amministratore gestione riscaldamento
SPESE AUTORIMESSA
Illuminazione corridoio periodo
Canone annuo manutenzione estintori (Ditta: ____ft____)
TOTALI RIEPILOGATIVI
Totale rendiconto spese
Saldi esercizio precedente (a Vs/credito)
Totale versamenti
Chiusura rendiconto (a Vs/debito)
SITUAZIONE FONDI
Fondo indennità licenziamento portiere
Situazione da ultimo rendiconto
Quote accantonamento tfr portiere
(a titolo esemplificativo)
– 12 –
PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO ...................
(A) SPESE GENERALI
Retribuzione portiere, quota indennità
Licenziamento, contributi INPS, INAIL, tenuta Libri Paga
Materiale pulizie e contributo telefono
Assicurazione Globale fabbricati, ricerca guasti e furto, ICI
Derattizzazione e deblattizzazione
Illuminazione parti comuni e spese lampade
Manutenzione ordinaria parti comuni ed imprevisti
………...………..
(B) SPESE ASCENSORE
SCALA A
Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento
e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative
………...………..
SCALA B
Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento
e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative
………...………..
(C) SPESE ACQUA
Consumo acqua, forza motrice e manutenzione
in abbonamento
Autoclave
………...………..
TOTALE RIEPILOGATIVI
TOTALE PREVENTIVO
………...………..
– 13 –
– 14 –
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Inquilino
Inquilino
Inquilino
Inquilino
INQUILINI
(a titolo esemplificativo)
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
TOTALE
CONDÒMINI
(nome e cognome)
1
1
1
2
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
PT
PT
PIANO
M.MI IMPORTO M.MI IMPORTO
MC.
IMPORTO M.MI
IMPORTO
UNITÀ
IMPORTO
SPESE GENERALI SPESE ASCENSORE SPESE ACQUA SPESE RISCALDAMENTO SPESE AUTORIMESSA
TOTALE SPESE
ESERCIZIO
SALDI ESERCIZIO
PRECEDENTE + VS
DARE – VS AVERE
RIPARTIZIONE SPESE – ESERCIZIO DAL ..................... AL .....................
ACCONTI
VERSATI
ESERCIZIO
PASSIVO
SALDI
ATTIVO
– 15 –
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
PT
PT
1
1
1
2
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
BOX
PIANO
(a titolo esemplificativo)
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
TOTALE
CONDÒMINI
(nome e cognome)
M.MI IMPORTO M.MI IMPORTO
MC.
IMPORTO M.MI
IMPORTO
UNITÀ
IMPORTO
SPESE GENERALI SPESE ASCENSORE SPESE ACQUA SPESE RISCALDAMENTO SPESE AUTORIMESSA
PASSIVO
SALDI
ATTIVO
……….
1^ RATA
GIÀ RICHIESTA
IN DATA
RIPARTIZIONE PREVENTIVO – ESERCIZIO DAL ..................... AL .....................
……….
2^ RATA
+ passivo
– attivo
SCADENZA
……….
ENTRO IL
DA VERSARE
3^ RATA
ACCONTO
ES. 2 . . .
DA VERSARE
ENTRO IL
……….
RIEPILOGO RIPARTIZIONE PREVENTIVO IN ORDINE ALFABETICO
E CON INDICAZIONE DEI PROPRIETARI CON PIÚ UNITÁ IMMOBILIARI
ESERCIZIO DAL ..................... AL .....................
SALDI
CONDÒMINI
(nome e cognome)
TOTALE
SPESE
ESERCIZIO
PASSIVO
ATTIVO
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
Condomino
TOTALE
(a titolo esemplificativo)
– 16 –
1^ RATA
GIÀ
RICHIESTA
IN DATA
……….
2^ RATA
+ passivo
– attivo
SCADENZA
……….
ACCONTO
ES. 2 . . .
DA VERSARE
ENTRO IL
……….
AGIAI
Associazione Geometri Italiani Amministratori Immobiliari
(convenzionata Confedilizia)
Via Barberini, 68 - 00187 Roma
Tel. 06 42 74 41 80
www.agiai.it
CONFEDILIZIA
Confederazione italiana proprietà edilizia
Via Borgognona, 47 - 00187 Roma
Tel. 06 67 93 489 (r.a.)
www.confedilizia.it
CORAM
Coordinamento Registri amministratori Confedilizia
Via Borgognona, 47 - 00187 Roma
Tel. 06 69 94 24 95 (r.a.)
www.confedilizia.it/coram
GESTICOND
Libera associazione nazionale amministratori condominiali,
immobiliari e gestori di edifici
(aderente Confedilizia)
Via XX Settembre, 41 - 16121 Genova
Tel. 010 41 51 78
www.gesticond.org
–
– 17 –
www.gesticond.org
www.confedilizia.it/coram
www.confedilizia.it
www.agiai.it