Consumer club italia
Il condominio
Sintesi rapida
Servizio informativo
Il perché di questo opuscolo
Un tempo nel nostro Paese, nelle grandi città, vi erano in prevalenza locatari di complessi immobiliari grandi
o piccoli, lussuosi od economici. Pochi vivevano in abitazioni isolate, caratteristiche invece saliente delle città non
grandi e dei piccoli paesi dove prevalente era la proprietà. Per cui il condominio, cioè la gestione dei servizi di
proprietà comune nell’ambito di una palazzina o di più palazzine non era molto diffuso. Negli ultimi anni si è assistito
ad una diffusione sempre crescente della proprietà, e per lo più in grandi complessi immobiliari, sino ad arrivare
quasi all’85 % del patrimonio immobiliare italiano. Siamo tra i pochi paesi al mondo ad avere un tale abnorme
rapporto fra proprietà ed affitto.
Di conseguenza è cresciuto anche il numero dei condomini, ed anche le esigenze ed i servizi in comune,
anche se non tutti vengono utilizzati (impianti fotovoltaici, antenne televisive, ecc.), mentre la maggior vetustà delle
case richiede una maggiore e costosa manutenzione.
Inoltre l’istituto del condominio così come disciplinato dal codice civile non è più adeguato ai tempi,
risentendo di una concezione paternalistica che ne nega la piena soggettività, affidandone a un terzo
(l’amministratore) la rappresentanza esterna, oltre che l’attività di gestione amministrativa.
La mancanza di una propria personalità giuridica impedisce difatti di acquisire la proprietà di parti che non
siano già strettamente connesse alla costruzione, ma che invece siano funzionali all’esercizio delle attività comuni. E
sul piano amministrativo, mentre il condominio è soggetto alle norme fiscali, come sostituto d’imposta, con pesanti
adempimenti, non viene considerato come attività economica autonoma, pur avendo assai spesso bilanci rilevanti e
quindi ad es. non può discaricare. l’IVA che viene pagata su molte fatture.
D’altro canto i cittadini, nella loro qualità di condomini, non hanno la piena consapevolezza dell’importanza
del condominio, ai fini del buon mantenimento e della conservazione del bene posseduto. Lo si ritiene una seccatura
che comporta delle spese per cui se ne farebbe volentieri a meno. Non v’è quasi mai la consapevolezza che l’attività
del condominio è come una piccola impresa cooperativa che va gestita e governata nell’interesse proprio ed in quello
comune.
A ben guardare il condominio è non solo uno strumento di interesse economico, ma un importante esempio di
democrazia diretta, anche nei limiti delle attuali norme, sia per le assemblee ordinarie e straordinarie, cui i condomini
sono chiamati a partecipare. sia soprattutto in quanto favorisce i rapporti interpersonali e le norme di
comportamento reciproco che alla lunga possono condizionare anche lo sviluppo,in senso più democratico,di un
diverso tipo di società civile e di quella statuale,allo stato fortemente condizionata da scelte dirigistiche imposte dai
poteri pubblici e privati.
Da qui, pur con le riserve sull’attuale legislazione, scaturisce l’importanza che i cittadini partecipino
attivamente alla vita dei propri condomini, perché essi siano amministrati nel rispetto del bene comune e con la
finalità sociale che essi comunque rivestono.
Partecipare significa anche conoscere al meglio le norme di legge, di regolamento, di uso comune che ne
disciplinano il funzionamento. E nel contempo essere consapevoli che il proprio diritto ha pur sempre un limite nel
rispetto del diritto degli altri condomini, così come i doveri non dovrebbero essere costume di pochi ma esserlo di tutti.
Questo opuscolo che il Consumer Club Italia, in collaborazione con alcuni amministratori di condominio,
mette a disposizione dei propri soci ha l’obiettivo, ancorché limitato nella sua essenzialità, di fornire la conoscenza dei
principali strumenti che regolano l’attività del condominio.
E del funzionamento dei servizi comuni, in base alle norme vigenti.
Il Segretario Generale
Diego Miraglia
NOZIONE DI CONDOMINIO
Il concetto di comunione applicato ai diversi proprietari di una palazzina o di più palazzine da origine al
condominio. Del resto l’origine della parola è dal latino cum dominus (cum:con ,dominus: proprietario),quindi
comproprietà. Ma comproprietà intesa delle cose di pertinenza comune, come accessi, scale, ascensori impianti di
riscaldamento, portiere, ecc.
Il condominio è regolamentato dagli artt. 1100 a 1139 del Codice civile,nonché dagli artt. Dal 61 al 72, e il 155
ed il 156 delle norme transitorie del medesimo C.C.
Per la sua costituzione non sono prescritte particolari norme formali. Esso nasce in genere in occasione della
vendita da parte di un costruttore di un complesso immobiliare con allegato un regolamento di condominio che ripartisce
la proprietà comune in tanti millesimi di proprietà dei singoli acquirenti. Può anche essere costituito ex post, in caso di
vendita frazionata in tempi successivi, dai proprietari dell’immobile per atto notarile con la ripartizione dei millesimi di
proprietà con atto di perizia.
Il condominio non ha personalità giuridica propria, giudizialmente è considerato un ente di gestione, la cui
rappresentanza esterna è affidata all’amministratore. Peraltro figura ambigua anch’essa in quanto non esistendo alcun
albo professionale (di cui per la verità, con gli esempi corporativi di altri albi professionale, non se ne sente il bisogno)
ciascuno può diventare amministratore. E’ vero che oggi alcune associazioni professionali effettuano un’accurata
selezione dei loro aderenti, ma resta pur sempre aleatoria la ricerca di un buon professionista anche per i costi che questi
rappresenta specie per i condomini più piccoli. Non di rado avviene appunto che, nel caso di quest’ultimi,
l’amministrazione è affidata ad uno dei condomini.
Ma la mancanza di soggettività del condominio incide anche sull’amministrazione non essendo ben definiti i
compiti dell’amministratore e quelli dell’assemblea anche per le nuove situazioni che nascono per un verso dalle
maggiori spese collegate alla fatiscenza di molte abitazioni e da nuove esigenze sociali (diritto alla privacy, salute,
sicurezza, comunicazioni…).
De iure condendo sarà necessario rivedere molte delle situazioni che sono determinate dall’incertezza
applicativa di norme ormai non più attuali e che danno adito a numerose controversie giudiziarie.
IL GOVERNO DEL CONDOMINIO
L’ASSEMBLEA
Allo stato della legislazione il potere dei condomini si esplica nell’assemblea che è l’organo deputato a gestire il
condominio sul piano amministrativo, di controllo e di organizzazione della vita comunitaria. Come si è accennato, è un
organo di democrazia diretta: la volontà della maggioranza vincola i soci dissenzienti od assenti. Sempre che ciò avvenga
nel rispetto formale delle regole stabilite dal codice.
A tale scopo l’allegato a) è una sintesi delle maggioranze richieste per i vari argomenti da deliberare.
Gli argomenti più importanti e ricorrenti attengono comunque a:
• Nominare, revocare e fissare il compenso dell’amministratore;
• Approvare il preventivo delle spese e la ripartizione tra i condomini;
• Approvare il rendiconto annuale delle spese;
• Decidere in merito alle spese straordinarie;
• Deliberare sugli argomenti di più vasto interesse condominiale ( come stare in giudizio, assumere o
licenziare il portiere, ecc.)
La convocazione spetta all’amministratore, ma può essere richiesta anche dai condomini che rappresentino
almeno un sesto del valore del condominio espressi in millesimi.
.Deve avvenire almeno una volta all’anno per l’approvazione del preventivo e del rendiconto, nonché per la
nomina o la revoca dell’amministratore. La convocazione deve pervenire ai condomini almeno 5 gg prima
dell’Assemblea.E possibile prevedere una prima e seconda convocazione, con la seconda convocazione sono modificate
le maggioranze per deliberare (c.d. quorum).L’ordine del giorno deve essere circostanziato, anche se l’Assemblea può
sempre decidere una modifica dello stesso ovvero l’aggiunta di altri argomenti. Valgono in materia le specifiche norme
del Codice civile.
L’AMMINISTRATORE
Pur non disponendo di propri poteri autonomi nei fatti è l’amministratore colui a cui competono le maggiori
responsabilità, talora anche di natura penale per l’inosservanza di leggi o regolamenti, per la gestione degli immobili del
condominio e per l’attuazione delle deliberazioni dell’Assemblea. Allo stato chiunque può essere nominato
amministratore, anche uno dei condomini, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina di un amministratore
esterno. La nomina di un amministratore è necessaria quando i condomini sono più di quattro.
Per la nomina ( o l’eventuale revoca)occorre una maggioranza rappresentativa di almeno 500 millesimi e la
maggioranza della metà più uno dei presenti. L’incarico è annuale ma può essere riconfermato.
Il principale obiettivo dell’amministratore è di agire nell’interesse collettivo di tutti i partecipanti al condominio.
Le sue funzioni sono stabilite con precisione dall’art. 1130 del Codice Civile. La serie di norme ivi contenute gli impone
particolari obblighi, come attuare i deliberati dell’assemblea, far rispettare il regolamento di condominio, disciplinare
l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi per le spese sostenute o da sostenere, che devono essere approvate ( o
ratificate in caso d’urgenza) dall’assemblea, stipulare i contratti nell’interesse del condominio, generalmente su delibera
dell’Assemblea.
Il suo potere di rappresentanza, inderogabile, è stabilito dall’art. 1131 del C: C. e quindi non può essere limitato
dall’assemblea. Ne può sottrarsi, anche se può delegare parte delle sue attribuzioni ad altra persona.
.
IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO
E’ un istituto non previsto dalla legislazione vigente, ma è derivato dall’esigenza di un migliore raccordo con
l’amministratore quando il condominio sia costituito da un complesso di edifici e sia particolarmente difficile seguire
contemporaneamente i diversi problemi condominiali. Nella realtà è anche una specie di surroga dell’organo di
amministrazione attiva che ogni ente od associazione ha per svolgere la propria attività sia essa economica o sociale. Se
non previsto nel regolamento può essere costituito con delibera dell’Assemblea con voto di maggioranza. Di solito ogni
scala ha un suo rappresentante.
Esso,allo stato, ha compiti consultivi e di controllo oltreché di ausilio dell’operato dell’amministratore. Serve
inoltre da filtro tra le esigenze dei condomini e l’operato dell’Amministratore, oltre che a portare in Assemblea le voci di
singoli condomini in ordine ai vari problemi. Può inoltre collaborare con l’Amministratore nel seguire e controllare i
capitolati di appalto ed i preventivi.
E’ probabile che sulla base dell’esperienza del Consiglio di Condominio le modifiche legislative al condominio
potranno portare alla costituzione di un vero e proprio Consiglio di Amministrazione.
Per quanto riguarda i compiti consultivi l’Assemblea potrebbe deliberare anche che il Consiglio di Condominio,
a seconda delle materie da trattare, possa emettere pareri facoltativi, obbligatori e vincolanti. Quest’ultimi però devono
essere recepiti nel regolamento di condominio, trattandosi di un organismo non derivante da legge ma dagli usi.
IL FUNZIONAMENTO:DIRITTI E DOVERI
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il regolamento di condominio è in pratica la codificazione delle norme che tendono a:
• Stabilire quali siano le parti comuni e l’uso delle stesse;
• Le norme di comportamento e gli obblighi dei condomini, sia per quanto attiene alla salvaguardia delle parti
comuni, agli obblighi di contribuzione alle spese, sia per quanto attiene al rispetto dei comportamenti essenziali
in una vita comunitaria;
• Tutti gli aspetti che attengono alla conduzione amministrativa ed organizzativa del condominio (portierato,
pulizie, riparazioni, riscaldamento, etc.)
E’ obbligatorio quando via siano più di 10 condomini, deve essere per atto scritto, di solito notarile, ma esso non
può derogare in nessun caso alle norme del codice civile ( art.1138 del cc).
Esso si applica anche ai nuovi condomini salvo che contenga disposizioni limitative del proprio diritto di
proprietà. In questo caso per essere applicabile deve essere stato approvato dal nuovo condomino, per accettazione
espressa o tacita nell’atto di vendita del regolamento di condominio. Va qui ricordato che la vendita
dell’appartamento va comunicata obbligatoriamente all’amministratore da parte del venditore.
Il regolamento può essere modificato nelle parti regolamentari (esempio, riscaldamento) con la maggioranza dei
presenti che rappresentino 500 millesimi. Per le parti contrattuali ( es. diversa ripartizione delle spese rispetto alla
legge)occorre invece l’unanimità.
Il regolamento va rispettato da tutti e quindi anche dai conduttori (in locazione o in comodato) E’ compito
dell’amministratore farlo rispettare ed applicare le sanzioni ( ormai risibili …) previste dalla legge.
PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
Costituiscono parti comuni dell’edificio (intera costruzione) o degli edifici che fanno parte del condominio:
• Il suolo su cui sorge la costruzione.
• Le fondazioni,
• I muri maestri e i lastrici solari,
• Le scale e i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili,
• La portineria e l’alloggio del portiere,
• La lavanderia ed i locali stenditoi,
• I locali per il riscaldamento centrale,.
• In genere tutti i servizi in uso comune come gli ascensori, i pozzi, le fognature, gli impianti per il gas,
l’energia elettrica, ecc.,questi ultimi fino al punto di attacco degli appartamenti o locali di proprietà dei
singoli condomini.
Non è ammessa rinuncia alle parti comuni per non contribuire alle spese, mentre può esserlo per alcuni servizi,
come in caso di autorizzazione ad un impianto di riscaldamento autonomo, salva comunque la partecipazione
alle spese di impianto.
Per le riparazioni delle parti comuni le spese fanno carico a tutti i condomini dello stesso stabile in proporzione
ai millesimi di proprietà, Se la spese riguarda solo una parte dei condomini le spese vanno a carico degli
interessati.
I MILLESIMI
Questo termine è ricorrente nei rapporti di condominio al fine di quantificare la quota di proprietà di
ciascun condomino, come in una società le quote o le azioni costituiscono l’indicazione della proprietà di
ciascuno, così i millesimi rappresentano la quota di proprietà delle parti comuni.
Queste quote che rappresentano il valore degli appartamenti comprensivo di tutte le pertinenze ( cantina,
soffitta) in relazione a quello complessivo dell’edificio, vengono solitamente stabilite da un perito all’atto della
costituzione del regolamento di condominio da parte del costruttore ed accettate dai singoli acquirenti nell’atto
di acquisto ( il c.d. regolamento contrattuale).Estremamente complessa è la valutazione per ogni appartamento
per tenere conto di ogni particolarità, dato che anche a parità di cubatura può esserci una differenza in relazione
alla sua posizione e all’affaccio panoramico.
La loro incidenza sulla vita condominiale è data dal fatto che:
1. Sono la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti e i servizi in comune;
2. sono i parametri per indicare la quota parte di spese che compete a ciascun condomino;
3. nelle assemblee,insieme al numero dei presenti ,consentono la formazione delle maggioranze
in sede di voto sui vari argomenti.
I valori millesimali riepilogati nelle tabelle annesse al regolamento di condominio restano valide sino a quando
non vengano modificate all’’unanimità.
Le tabelle millesimali possono essere uniche, ma anche differenziate. Generalmente si usa una tabella di
carattere generale, una per le scale e gli ascensori ed una per il riscaldamento. Ciò perché mentre il valore
dell’appartamento ha un riferimento univoco, per le scale, gli ascensori ed il riscaldamento il loro uso è
differenziato o in funzione dell’altezza, ovvero per l’ampiezza dell’appartamento-.
Vero è che quanto attiene il riscaldamento con impianto centralizzato si stanno utilizzando sistemi di
contabilizzazione del calore che in parte consentono di ripartire la spesa sulla base effettiva del consumo, ferma
restando la quota millesimale che attiene al mantenimento dell’impianto (spese ordinarie e straordinarie).
Il presente opuscolo non è in commercio.
Stampato in proprio viene distribuito gratuitamente ai soci del
Consumer Club Italia,libera associazione dei consumatori
italiana.