CondominiOggi
Editoriale
Riforma del Condominio: un testo tra luci e ombre
di Giuseppe Bica
Presidente Nazionale A.N.AMM.I.
Il disegno di legge sulla riforma del condominio ha passato l’esame della Camera dei Deputati e ora torna,
per un ultimo passaggio, in Senato. Non è certo il testo che volevamo ma, per merito dell’A.N.AMM.I., l’impianto ha subito alcune migliorie rispetto a quello uscito in prima battuta da Palazzo Madama. Abbiamo
cercato, infatti, di avviare un dialogo costruttivo con le istituzioni parlamentari.
Siamo convinti che la riforma che si sta delineando in Parlamento sia ben lungi dall’essere perfetta. E’ un
dato di fatto che la sua prima versione rischiava di mettere fuori dal mercato un buon numero di amministratori, impedendo ai giovani anche soltanto di tentare l’ingresso nel settore.
Con questo nuovo testo, invece, si stabilisce l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità professionale per l’amministratore, i cui costi, però, saranno a carico del condominio. Fino all’arrivo in Aula, il ddl
imponeva invece l’assicurazione su ogni singolo immobile amministrato doveva risultare equivalente agli
oneri di gestione annuale dell’immobile: un costo enorme per il professionista. Per fortuna, si è scelta
una diversa impostazione, che riflette la prassi della nostra associazione e di quelle più rappresentative.
Inoltre, in audizione, sia alla Camera che al Senato, avevamo evidenziato come imporre un registro degli
amministratori, con relativo balzello, sarebbe risultato inutile senza una precisa indicazione dei requisiti
professionali degli iscritti. Si rischiava, infatti, di creare una specie di albo, peraltro già bloccato pochi
anni fa dall’Antitrust. Ora le disposizioni relative ai due registri – dei condominii e degli amministratori, sono
state soppresse, sostituendo l’articolo con l’indicazione dei requisiti professionali: assenza di pendenze
penali, nel diploma di scuola superiore, in una formazione iniziale poi continuata nel tempo. Tutti elementi
che, peraltro, gli amministratori iscritti alle associazioni più rappresentative come l’A.N.AMM.I. già possiedono.
Tuttavia, il testo demanda all’Agenzia del Territorio di decretare in merito; appare quindi necessario chiarire meglio il ruolo dell’Agenzia. Il nostro timore è che si deleghi ad un ente che non si è mai occupato di
condominio una competenza tutta da inventare. Su questo, e sul percorso legislativo ancora da completare, continueremo a vigilare.
Ora il disegno di legge passerà al Senato, dove l’A.N.AMM.I. si augura che non subirà pesanti stravolgimenti nella parte relativa ai professionisti del settore. E soprattutto, ci auguriamo che vinca il buon senso,
spesso del tutto assente nelle discussioni parlamentari.
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CondominiOggi
CondominiOggi
In questo numero:
EDITORIALE_____________________________________________________________________________ 1
Del Presidente Giuseppe Bica
- Quando il condominio entra in lite__________________________________________________________ 4
di Anna De Filippis
- Io... parcheggio dove voglio _______________________________________________________________ 6
di Emilia Rosaria Picone
- Come bloccare la crescita di un Paese operoso ______________________________________________ 8
di Massimo Dodaro
- Animali in condominio: istruzioni per l’uso___________________________________________________ 10
di Silvia Cerioli
- Ma l’avviso, quando arriva?________________________________________________________________ 14
di Manuela Palamara
- Il viale condominiale non è il circuito di Montecarlo!____________________________________________ 18
a cura dell’Ufficio Legale
- L’eliminazione del “pregiudizio” nell’attività dell’amministratore_________________________________ 20
di Roberta Odoardi
- Remissione in bonis per gli inadempimenti fiscali_____________________________________________ 22
di Carmen Raia
Rubriche:
Il punto della situazione
Il socio in cattedra
Notizie flash
Lo sapevate che ...
Il consulente risponde
Assonews
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“Condominio Oggi”
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ANNO XV - n. 72/2012
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CondominiOggi
IL PUNTO DELLA SITUAZIONE
E SE PARTE DEL TETTO DIVENTASSE
TERRAZZA?
Il condomino proprietario dell’ultimo piano può
modificare il suo sottotetto trasformandolo parzialmente in terrazzo: questo è l’innovativo principio adottato dalla Corte di Cassazione con la
sentenza 14107 del 3 agosto 2012. Il nuovo indirizzo supera precedenti autorevoli dello stesso
giudice, che impedivano al
condomino proprietario di realizzare terrazze in sostituzione
parziale del loro sottotetto.
Per precedenti autorevoli ci si
riferisce alla Cass. 28 gennaio
2005, n. 1737 con la quale veniva precisato che “La sostituzione da parte del proprietario
dell’ultimo piano di un edificio
condominiale del tetto con una
diversa copertura (terrazza),
che, pur non eliminando la
funzione originariamente svolta dal tetto, valga a
imprimere, per le sue caratteristiche strutturale e
per i suoi annessi anche una destinazione ad uso
esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della cosa comune - che è in tal modo sottratta al godimento collettivo e,
perciò, non può considerarsi
insita nel diritto di sopraelevazione spettante al proprietario
dell’ultimo piano”.
Ma già in precedenza, in
senso conforme, si era pronunciata la Cassazione con la
sentenza n. 4466/97 e la precedente n. 8777/94 secondo
la quale “La trasformazione in
tutto o in parte nell’ambito di
un condominio di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini può
essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale”. Nella specie, la S.C. ha
confermato la decisione di merito la quale aveva
dichiarato la nullità della deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza con cui un condomino
era stato autorizzato ad aprire un varco nel tetto,
trasformandolo in terrazza a livello per il proprio
uso esclusivo.
Anche più di recente la Cassazione aveva ribadito
che “L’occupazione in via permanente e stabile,
da parte di un condominio, del tetto dell’edificio,
con relativa incorporazione nella sua proprietà
esclusiva, non rientra nella previsione dell’art.
1122 c. c., concernente le opere attuate nel piano
(o porzione di piano) di proprietà esclusiva, bensì
integra tipica attività innovatrice vietata dall’art.
1102 c. c. se non autorizzata dagli altri condomini”
(Cass. n. 4449/84).
La sentenza in esame, ha
quale oggetto del contendere un’opera realizzata dal
proprietario
dell’ultimo
piano, che aveva tagliato
una falda del tetto per ricavarne una terrazza da destinare al servizio del sottotetto
di sua proprietà esclusiva:, a
parere degli altri condomini,
tale intervento avrebbe arrecato pregiudizio sia al decoro dell’edificio, sia alla
statica della struttura portante. Con la pronuncia
n. 14107/12 viene sancito, invece, il principio innovativo, secondo il quale il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può
effettuare la trasformazione di
una parte del tetto dell’edificio
in terrazza a uso esclusivo
proprio, a condizione, però,
che realizzi opere le quali tendano a salvaguardare la funzione
di
copertura
e
protezione delle sottostanti
strutture svolta dal tetto preesistente.
Quindi, la modifica apportata
non deve minare la destinazione principale del bene; affermato tale principio, ne discende che il
proprietario può trasformare, senza consenso
degli altri condomini, parte di un tetto in una diversa struttura purché questa non ne diventi una
parte preponderante e non alteri, quindi, la destinazione di tetto.
Il proprietario potrà, così, ad esempio, realizzare la
c.d. “terrazza a tasca”, ossia un’interruzione verticale del tetto prima che si giunga alla gronda, per
realizzare un duplice vantaggio: creare un terrazzo fruibile da parte dello stesso, nonché dare
luminosità e ariosità al locale retrostante.
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QUANDO IL CONDOMINIO ENTRA IN LITE
di Anna De Filippis
a possibilità di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze sfavorevoli della lite, sembra operare solo per
quelle tra il condominio e i terzi (Cass. n. 801/70)
e non anche per quelle tra il condominio e i singoli
condomini, relativamente alle quali le spese dovrebbero gravare solo su quei soggetti che hanno
promosso la lite. Si ritiene, invece, che stante la
disposizione di cui all’art. 1131 c.c. dove entrambe le ipotesi vengono accomunate, detta differenza non abbia alcun valore: per cui, rimane
ferma la possibilità di estraniarsi a prescindere
dagli interessi e dai soggetti coinvolti nel giudizio,
siano questi terzi estranei o gli stessi condomini.
In tema di dissenso alle liti, l’operatività
dell’art. 1132 c.c. non va oltre l’esonero del condomino dissenziente dall’onere di partecipare alla
rifusione delle spese di giudizio in favore della
controparte, nell’ipotesi di
esito della lite sfavorevole per
il condominio; la norma lascia, tuttavia, immutato
l’onere di partecipare alle
spese affrontate dal condominio per la propria difesa. In
sostanza, anche il condomino
dissenziente alla lite deve
partecipare alle spese legali e
giudiziarie necessarie alla
preliminare difesa del condominio (Trib. Bologna n.
2618/07).
Il condomino non può sottrarsi alle spese
che non possono considerarsi propriamente oneri
defensionali per lo svolgimento delle difese in giudizio, ma propedeutiche ad esso. L’atto di estra-
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niazione dei condòmini rispetto alle liti determina
i suoi effetti per il caso in cui la lite non sia stata,
di fatto, ancora introdotta. In secondo luogo: le
spese propedeutiche al giudizio possono essere
assimilate a quelle per la cui responsabilità il condomino si è avvalso della “separazione”, manifestando il suo dissenso. La lettera dell’art. 1132
c.c, - che è norma derogatoria al regime “ordinario” - è, infatti, chiara nel subordinare gli effetti
della estraniazione del condomino dalla lite, al
fatto che vi sia stata soccombenza e, quindi, che
la lite abbia avuto esito sfavorevole per il condominio e, di conseguenza, alla definizione giudiziale
negativa per il condominio. Fatto questo, che non
può verificarsi fino a quando la lite non è introdotta. Né, d’altro canto, il professionista che abbia
ricevuto incarico dal condominio può considerarsi
parte vittoriosa ai sensi dell’art. 1132, II° co. succitato. Egli, infatti, a seguito
dell’incarico svolge la sua
prestazione d’opera in favore
dell’intero condominio e di
ogni singolo condomino (secondo le regole proprie del
mandato collettivo) ancorché
dissenziente o assente. Dunque, il dissenso già manifestato in relazione alla lite
deliberata e che non necessita di ulteriori conferme,
mantiene i suoi effetti se e
non quando la controversia
giudiziale sarà effettivamente promossa, ma non
elude l’obbligo di contribuzione dei compensi professionali diversi e/o non conseguenti ad essa . In
tal senso “Riconosciuto che il condomino dissen-
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ziente aveva correttamente manifestato, nell’assemblea tenuta il 12 maggio 1983, il proprio dissenso rispetto alla lite, la successiva deliberazione
del 7 novembre 1990 non poteva addebitargli le
spese sostenute per la lite medesima, in ragione
della quota…” (Cass. n. 5334/96).
Posto il principio generale dell’obbligatorietà delle deliberazioni assembleari per tutti i condòmini, anche dissenzienti, il legislatore ha
disciplinato specifiche ipotesi di dissenso – con
norme di carattere derogatorio che in quanto tali
non possono trovare applicazione se non alle particolari situazioni con le stesse regolate, né sono
suscettibili di interpretazione estensiva. In specie,
l’operatività dell’art. 1132
c.c. è limitata al solo rapporto tra condominio e
condomino dissenziente,
mentre rimane regolato
dalla normativa generale
sulle obbligazioni solidali, il
rapporto tra la controparte
del condominio e ciascun
singolo condomino – anche
dissenziente, cui è solo riconosciuto il diritto di rivalsa – nei cui confronti si
possono riverberare le conseguenze sfavorevoli
della lite in caso di soccombenza del condominio.
In difetto, dunque, di una specifica disposizione che, nella norma in esame, inibisca la partecipazione
del
condomino
dichiaratosi
dissenziente rispetto alla lite e alle successive deliberazioni assembleari concernenti il prosieguo
della controversia in sede giudiziaria, non può essere legittimamente disconosciuto il generale diritto del detto condomino di manifestare la propria
volontà nell’assemblea e di concorrere, quindi, al
pari degli altri, continuando a sostenere la propria
originaria avversa opinione, alla formazione della
volontà comune anche sullo specifico argomento
dell’abbandono della lite. Né può utilmente dedursi al riguardo – pur nella riconosciuta estensibilità alla materia condominiale del disposto
dell’art. 2373 c.c., di portata generale in materia
societaria ed applicabile a quella condominiale ricorrendone la eadem ratio – una astratta ipotesi
di conflitto dinteressi, dacché questo va, per contro, dedotto in concreto e può essere riconosciuto
solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza
tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la volontà della maggioranza
assembleare, ed un parimenti specifico contrario
interesse istituzionale del condominio (Cass. n.
7226/97 e Cass. n.11254/97).
Ne deriva ulteriormente la mancanza, in
siffatta ipotesi, della condizione essenziale per
l’esercizio da parte del condomino dissenziente
del potere di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità in ordine alle conseguenze per
il caso di soccombenza, non potendo tale potere
esercitarsi ove legittimamente manchi intorno alla
lite promossa contro il condominio una specifica
decisione dell’assemblea (Cass. n. 2259/98).
L’amministratore convenuto in giudizio è
tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea quando la domanda abbia un contenuto
esorbitante dalle sue attribuzioni, così come delineate dall’art. 1130 c.c..
Pertanto, poiché in base a
detto articolo deve ritenersi
spettante all’amministratore nell’ambito dei compiti
di conservazione della
cosa comune il potere discrezionale di impartire le
disposizioni necessarie ad
eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell’edificio e di
erogare le relative spese,
non può considerarsi esorbitante dalle dette attribuzioni, la decisione dell’amministratore rispetto
ad una lite, quando con la domanda proposta
contro il condominio si facciano valere pretese risarcitorie correlate a difetto di manutenzione ordinaria di una parte comune (es.tetto di copertura
dell’edificio).
Molti, tanti, troppi condòmini credono che
una volta manifestato il proprio dissenso alla lite
vengano estraniati in tutto e per tutto dalla vertenza instaurata, ma soprattutto da tutte le spese
da sostenere; invece, da quanto stabilito dall’art.
1132 c.c. emerge che il dissenziente separa solo
la propria responsabilità rispetto all’esito della lite.
In pratica il condomino dissenziente non
parteciperà solo a quelle spese che il condominio, in caso di esito sfavorevole della lite, dovrà
versare alla controparte, mentre è obbligato in solido al pagamento delle spese che il condominio si
trova ad affrontare per proprio conto (avvocato di
parte, consulenze tecniche, ecc.). Nel caso, invece, che il condominio vinca la vertenza, se il
condomino dissenziente ne trae un vantaggio, è
obbligato al pagamento delle spese che non si
sono potute ripetere (spese che non è possibile
chiedere alla parte avversa o che il giudice non ha
liquidato).
Anna De Filippis
socio A.N.AMM.I. n. N862
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IO... PARCHEGGIO DOVE VOGLIO
di Emilia Rosaria Picone
in nessun modo la disciplina dell’uso delle
cose comuni potrà essere d’intralcio al godimento delle parti di proprietà individuale.
Una interessante sentenza della Cassazione
ha delineato, in maniera più precisa, tale
prerogativa affermando che il potere dell’amministratore di disciplinare l’uso delle
cose comuni, di cui all’art. 1130 c.c., I° co.,
n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso a
tutti i condòmini e non può certo estendersi
fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri (Cass. n. 13626/09). Vi
è solo un limite: non invadere il campo della
proprietà esclusiva e, di conseguenza, non
ingerirsi in ciò che non è di uso condomier quanto attiene i poteri dell’amministratore l’art. 1130 c.c., I° co. stabilisce che
“l’amministratore deve… curare l’osservanza del regolamento di condominio” il II° co. recita “l’amministratore deve disciplinare l’uso delle
cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini”.
Il soggetto tenuto ad osservare le disposizioni statuarie, per quanto di sua competenza,
è l’amministratore di condominio. Ad esso il codice civile impone, altresì, l’obbligo di curarne
l’osservanza. E’ chiaro in tal senso l’art 1130 c.c.,
I° co., n. 1, a mente del quale il mandatario dei
condòmini deve, per l’appunto, vigilare sulla corretta applicazione del regolamento medesimo.
La cura dell’osservanza del regolamento
comporta l’invio di lettere di richiamo al rispetto
dello stesso ma può arrivare fino all’azione giudiziale. Si pensi a quei casi di mancato rispetto del
divieto di parcheggio; in queste occasioni se i richiami non sono sufficienti, l’amministratore potrà
agire in giudizio per ottenere quanto dovuto.
Sancisce l’art. 1133 c.c. che “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei
suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso
ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine
previsto dall’art. 1137 c.c.”.
La disciplina dell’uso delle cose comuni
non si discosta molto dal rispetto del regolamento
e, comunque, deve essere tesa a consentire a tutti
i condomini il miglior godimento possibile delle
parti comuni dello stabile. Tenendo presente che
le parti comuni hanno la loro caratteristica principale nell’accessorietà e funzionalità al più comodo
utilizzo della proprietà esclusiva, ne discende che
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niale.
L’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall’art. 1102 c.c.
a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di
alterare la destinazione della cosa comune e nel
divieto di impedire agli altri partecipanti di farne
parimenti uso, secondo il loro diritto. Pertanto, a
rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni, sicché
anche l’alterazione della destinazione della cosa
comune determinato non soltanto dal mutamento
della funzione, ma anche dal suo scadimento in
uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito
dall’art. 1120 c.c. (Cass. n. 7752/95).
Le parti comuni possono essere oggetto
di una diversa tipologia di uso da parte dei condòmini: uso generale (quando un bene condominiale
è utilizzato dall’intera collettività dei condòmini);
uso differenziato (quando un bene è utilizzato in
modo maggiore solo da una parte dei condòmini)
e uso separato (quando un bene è utilizzato solo
da alcuni condòmini con esclusione di altri).
Il cortile è una parte comune oggetto di
uso generale. La destinazione primaria del cortile
è quella di dare luce e aria agli appartamenti sovrastanti. Accanto a questa destinazione primaria
è rilevante anche la funzione secondaria di consentire l’accesso di persone e cose nei singoli appartamenti. Il cortile è, senza dubbio, una delle
parti comuni che più genera controversia fra i
comproprietari, e, molto spesso, la controversia
che è limitata alle modalità con cui si potrebbe utilizzare quest’area, si trasforma in una lite che si
potrebbe evitare.
Nel caso in cui un condomino trasgredisse i divieti imposti dal regolamento assembleare, che vieta di occupare stabilmente le parti
comuni con costruzioni ed oggetti di qualsiasi
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tipo, parcheggiando un motociclo di sua proprietà, sorgerebbe un contenzioso tra il condomino e il condominio stesso.
Nel caso in questione, gli altri condòmini
hanno legalmente il diritto di chiedere formalmente all’amministratore di far applicare il regolamento per quanto riguarda il
divieto di parcheggio; a seguito della richiesta dei condòmini, l’amministratore in
qualità di legale rappresentante, potrà certamente
agire in via stragiudiziale per
dissuadere il condomino,
inosservante del regolamento, dalla prosecuzione
della violazione. Qualora i
tentativi bonari non fossero
sufficienti, l’amministratore
potrà adire l’Autorità giudiziaria per ottenere un
provvedimento di condanna del condomino inosservante. E’ chiaro, in tal senso, il I° co. dell’art.
1131 c.c. a mente del quale “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi”. A ribadire questo assunto, pacifico in dottrina e in
giurisprudenza, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21841/10.
In altri termini, la trasformazione del cortile in parcheggio è consentita
solo se a beneficio di tutti i
condomini. Anche alla luce di
questo principio, la giurisprudenza considera abusiva la
condotta del singolo condomino che, di propria iniziativa,
parcheggia la propria auto nel
cortile condominiale, manifestando l’intenzione di possedere il bene in maniera
esclusiva: in tal caso, si configura un’occupazione abusiva
contraria all’art. 1102 c.c., oltreché alle situazioni
del regolamento assembleare, in quanto viene impedito agli altri condòmini di partecipare all’utilizzo di quello spazio comune (Cass. n. 3640/04).
Emilia Rosaria Picone
socio A.N.AMM.I. n. P084
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CondominiOggi
COME BLOCCARE LA CRESCITA DI UN PAESE
OPEROSO
di Massimo Dodaro
er la verità occorre un po’ di sforzo e per
riuscire a raggiungere l’obiettivo serve studiare tanto. Tanto impegno profuso e
l’obiettivo si fa sempre più vicino. Cominciamo
con l’aumentare le tasse aumentando le vecchie e
creandone di nuove, aumentiamo le tariffe così alimentiamo la spirale inflattiva (non dimentichiamo
la grande utilità allo scopo che ha avuto l’aumento
delle accise), non riduciamo la spesa improduttiva, demoliamo le infrastrutture sociali e amministrative, evitiamo accuratamente di combattere
l’evasione fiscale avendo cura di limitare al minimo le indagini patrimoniali e finanziarie ed
avendo invece cura di aumentare i controlli formali. Siamo a buon punto, ci basta aumentare un
altro po’ le tasse, continuare sulla strada di riformare il mercato del lavoro essendo prima sicuri
che non si crei nuovo lavoro e poi, cosa manca?
Occorre trovare il modo per bloccare la
circolazione del denaro. Qui occorre fare in modo
da scoraggiare i pagamenti alle imprese, così chi
è in difficoltà non ne verrà più fuori e chi invece
già se la cava potrà espandersi e questo è l’effetto
secondario, perché il primo obiettivo che ci poniamo è quello di evitare che
si crei nuova produzione nel
breve periodo. Certamente le
conseguenze immediate sono
importanti ma la conseguenza
finale sarà orgogliosamente
quella di mettere in ginocchio
quasi tutto il paese per poi far
emergere dal caos solo pochi
e forti soggetti che avranno attorno a loro solo terra bruciata. Così la grande idea è
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balenata ai Professori nel mese di giugno con
un decreto battezzato addirittura “Decreto
crescita”. Nessuno poteva crederci, ma il
Parlamento che abbiamo voluto a tutti i costi
al lavoro nel mese di agosto per vendetta ci
ha regalato la conversione in legge, e così dal
12 agosto scorso è in vigore l’art. 13-ter del
D.L. 83/2012 convertito nella L. 134/2012.
Cosa prevede questa norma? Prevede che
se io stipulo un contratto d’appalto con una
ditta edile per un lavoro da fare a casa mia e,
dopo aver ascoltato lo spot dell’Agenzia delle
Entrate contro l’evasione fiscale, mi taglio la
barba e chiedo la fattura già dall’acconto,
beh, a questo punto devo stare attento, perché se successivamente faccio altri pagamenti a
questa persona e questa persona non ha versato
l’IVA che gli ho pagato con la prima fattura o non
ha versato le ritenute sui salari degli operai maturati nel periodo in cui la ditta ha lavorato per me,
se la scadenza per il versamento è trascorsa allora
io, che non ho fatto altro che evitare di muovermi
nel “nero” posso vedermi affibbiare una bella sanzione amministrativa da un minimo di 5.000 ad un
massimo di 200.000 euro semplicemente perché
non mi sono assicurato, prima di pagare il secondo o il terzo acconto, che la ditta avesse provveduto a versare l’IVA che gli ho già pagato con la
prima fattura e che avesse pure versato le ritenute
sui salari dei dipendenti. Per mettermi al sicuro
posso intanto evitare di pagare così non mi irrogano sanzioni, poi, se proprio voglio assolvere il
mio debito devo provvedere a chiedere alla ditta la
documentazione che attesti che ha pagato tutto
quello che c’era da pagare. Se la ditta mi manda
la documentazione che mi serve allora pago, diversamente, legittimamente ed allegramente,
posso tenermi i soldi in tasca.
E’ evidente che si tratta di una sciocchezza, ma purtroppo è una legge dello Stato.
Certamente, è una sciocchezza, anche l’Agenzia delle
Entrate ci ha messo un po’ a
venirne a capo e a diramare le
“istruzioni che se io stipulo un
contratto d’appalto con una
ditta edile per un lavoro da
fare a casa mia e, dopo aver
ascoltato lo spot dell’Agenzia
delle Entrate contro l’evasione
fiscale, mi taglio la barba e
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chiedo la fattura già dall’acconto, beh, a questo
punto devo stare attento, perché se successivamente faccio altri pagamenti a questa persona e
questa persona non ha versato l’IVA che gli ho pagato con la prima fattura o non ha versato le ritenute sui salari degli operai maturati nel periodo in
cui la ditta ha lavorato per me, se la scadenza per
il versamento è trascorsa allora io, che non ho
fatto altro che evitare di muovermi nel “nero”
posso vedermi affibbiare una bella sanzione amministrativa da un minimo di 5.000 ad un massimo
di 200.000 euro semplicemente perché non mi
sono assicurato, prima di pagare il secondo o il
terzo acconto, che la ditta avesse provveduto a
versare l’IVA che gli ho già
pagato con la prima fattura
e che avesse pure versato le
ritenute sui salari dei dipendenti. Per mettermi al sicuro
posso intanto evitare di pagare così non mi arriva nessuna irrogazione di sanzioni,
poi, se proprio voglio assolvere il mio debito devo provvedere a chiedere alla ditta
la documentazione che attesti che ha pagato tutto
quello che c’era da pagare.
Se la ditta mi manda la documentazione che mi serve
allora pago, diversamente, legittimamente ed allegramente, posso tenermi i soldi in tasca.
E’ evidente che si tratta di una sciocchezza, ma purtroppo è una legge dello Stato.
Certamente, è una sciocchezza, anche l’Agenzia
delle Entrate ci ha messo un po’ a venirne a capo
e a diramare le “istruzioni ancora in piedi l’Agenzia delle Entrate. Facciamo il punto, se esiste
l’evasione fiscale non è colpa mia che esco senza
scontrino dal negozio ma è colpa dell’Agenzia
delle Entrate che fa in modo da tutelare gli evasori semplicemente evitando di controllarli. Se poi
qualcuno deve controllare qualcosa, allora questo
sono io che devo farlo pure gratis ed anzi se non
obbedisco è peggio per me.
L’istruzione per l’uso più elementare in un
caso come questo è evidentemente non pagare,
non comprare, ecc. Però questo Paese è da tanto
che va avanti nonostante la propria classe dirigente e pertanto vediamo di venirne a capo anche
questa volta nel rispetto delle leggi in modo da distinguerci dallo Stato che continuamente e pervicacemente non le osserva. In questo caso,
peraltro, non viene violato lo Statuto del Contribuente e pertanto proprio dobbiamo cavarcela.
L’Agenzia delle Entrate innanzitutto fissa un termine temporale per l’esordio operativo della
norma. L’istituzione è avvenuta per Decreto nel
mese di giugno 2012. Non possiamo partire da lì
perché è un Decreto Legge e non un Decreto ministeriale (ci mancava solo questa). Partiamo dalla
conversione in legge, visto che si tratta dell’istituzione di un nuovo adempimento di natura tributaria, quindi datiamo l’entrata in vigore al 12 agosto
2012. L’Agenzia fa notare che lo Statuto del Contribuente qualcuno si è dimenticato di abolirlo, e
pertanto è ancora in vigore. Dal momento che è
ancora in vigore, ai sensi dell’art. 3, comma 2, ai
contribuenti è lasciato il termine di 60 giorni ulteriori dall’entrata in vigore della norma convertita in
legge per essere obbligati a darvi seguito. Questo
quindi vuol dire che questa
nuova forma di “estorsione
legalizzata” è in vigore dal 11
ottobre 2012, per quanto riguarda i pagamenti alle imprese. Attenzione, i contratti
d’appalto interessati sono
solo quelli stipulati a far data
dal 12 agosto 2012. Allora, i
contratti d’appalto stipulati
prima dell’entrata in vigore
della legge sono fuori dall’ambito di applicazione di
questa simpatica novità
anche se i pagamenti avvengono dopo il 10 ottobre
2012. I contratti stipulati dopo il 12 agosto 2012
sono rilevanti ma solo limitatamente ai pagamenti
eseguiti, su quei contratti, dopo il 10 ottobre 2012.
Esattamente, sono rilevanti i pagamenti, è su
quelli che va effettuata l’attività di controllo che lo
Stato non vuole svolgere e che fa pesare sulle nostre spalle.
Altro punto rilevante: devo controllare che la
ditta appaltatrice abbia pagato tutto, che devo
fare? Interviene l’Agenzia (A.d.E. per analogia) e
sostiene, e noi ci crediamo, che sia sufficiente
un’Asseverazione rilasciata da intermediari abilitati o da CAF. Alternativamente è possibile, da
parte della ditta, rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio compilata ai sensi della L.
445/2000. Meno male che è possibile seguire
questa strada, così da traslare all’impresa l’obbligo di districarsi tra situazioni come: ritenute non
versate per scomputi, Iva non versata per liquidazioni a credito, ecc. Purtroppo faccio rilevare che
se alcuni risolvono il problema che si presenta
quando devono pagare, ci sono altri che devono
essere pagati. A quelli ci penso io. Intanto trovate
un meccanico per i tecnici. Viva l’Italia.
Dr. Massimo Dodaro
Consulente Fiscale A.N.AMM.I.
9
CondominiOggi
ANIMALI IN CONDOMINIO: ISTRUZIONI PER L’USO
nimali in condominio: sì, ma
con giudizio. La tendenza in
atto, nella giurisprudenza e in
Parlamento, di consentire la presenza
in condominio agli ospiti a quattro
zampe è ormai un dato di fatto. Tuttavia, va ricordato che la riforma del
condominio, in cui è stato inserito il
“divieto di vietare” non è ancora
legge, mentre la giurisprudenza, pur
riconoscendo le ragioni di chi ama gli animali, non
dimentica né il rispetto dei vicini né il decoro.
In particolare, il disegno di riforma del
condominio, ancora in discussione al Senato, autorizzerebbe il possesso di animali domestici all’interno dell’immobile, vietando invece quelli
esotici. Ciò non vuol dire, però, che tutti i condòmini italiani siano disposti ad accettare volentieri
la presenza di un nuovo inquilino a quattro zampe
o munito di ali. In base alle segnalazioni che riceve
l’A.N.AMM.I. si calcola che, su dieci associati,
A
nove sono chiamati, ogni anno, ad
affrontare il problema degli animali in
ambito condominiale. Il cucciolo di
Labrador che abbaia quando il padrone è assente, il merlo indiano che
emette versi ad ogni ora, la colonia
felina che spadroneggia in cortile:
sono storie di tutti i giorni per gli amministratori di condominio. Così
come fa parte della vita condominiale il vicino intollerante anche al minimo rumore,
compreso il cinguettio del canarino della porta accanto.
E se gli aneddoti si sprecano, i motivi
delle proteste sono da ricercarsi soprattutto in una
cattiva gestione del condomino “non umano”, che
spesso degenera in incuria. Ecco perché è bene
seguire alcune regole pratiche per evitare liti tra
vicini. L’A.N.AMM.I., per aiutare gli iscritti e far riflettere i condòmini, ha stilato alcune regole pratiche.
QUESTE LE ACCORTEZZE
CHE DOVREBBERO LIMITARE
AL MINIMO LE DISPUTE
1
L’animale non è un giocattolo, né un oggetto. E’
dunque importante chiedersi se l’animale prescelto è
adatto alla vita che svolgiamo normalmente, alla casa e
al quartiere in cui si vive. Ad esempio, se si sta molto fuori
casa, prendere un cane rischia di rilevarsi un azzardo. A
fare le spese della sua solitudine, infatti, saranno i vicini.
2
Amare gli animali non è un obbligo. Per sondare
meglio le reazioni del condominio, parlatene con l’amministratore di condominio, che può fornire qualche indicazione in più sui suoi amministrati.
3
Deiezioni e rumori molesti sono le cause più frequenti delle liti. L’A.N.AMM.I. consiglia di insistere molto
sulla pulizia, evitando di prendere più animali nella stessa
casa. Certo, il condomino intollerante, anche al minimo
guaito, esiste. Va però ricordato che, in caso di denuncia,
non è automatica la sanzione: occorre dimostrare che l'animale turba davvero la quiete condominiale o compromette
l'igiene della collettività.
E se la giurisprudenza ammette già la
possibilità di animali domestici come cane e
gatto, è già scoppiata la bagarre sull’accezione di
“animale esotico”. Il disegno di riforma del condominio ne imporrebbe il divieto, ma secondo la
Sivae, una delle associazioni di rappresentanza
dei veterinari, non è detto che l’animale domestico sia per forza il cane o il gatto. Canarino e
pappagallo, infatti, sono considerati di origine
10
4
Un buon modo per avvicinare umani e animali è
farli incontrare. E’ bene che i vicini conoscano il nuovo
arrivato e il modo in cui è tenuto. Chiedete ai condòmini
se hanno consigli da darvi: li tranquillizzerà.
5
Se avete un cane, non fate mai l’errore di lasciarlo libero negli spazi condominiali. Al guinzaglio
sarà anche più facile gestirlo in presenza di altri condòmini.
6
Se, nonostante le accortezze seguite, l’animale
combina qualche guaio, affrontate subito la situazione.
Scusatevi, ponete rimedio al malfatto ma non nascondetevi.
7
Allo stato, nonostante la giurisprudenza favorevole, non c’è alcun obbligo di accettare animali in condominio, ma soltanto una proposta di riforma del codice
civile. Prima di accogliere un ospite a quattro zampe in
casa, a maggior ragione, occorre una valutazione seria e
prudente. Non soltanto per evitare problemi agli umani,
ma anche e soprattutto per l’animale.
esotica. Bovini e ovini, invece, sarebbero domestici, a rigor di competenza zoologica. Insomma,
per evitare il boa costrictor nel terrazzo del vicino,
si rischia di ritrovarsi con una capretta nell’attico
in perfetto stile Heidi. Un’ipotesi grottesca, che
però una buona dose di buon senso dovrebbe
scongiurare.
D.ssa Silvia Cerioli
Ufficio Stampa A.N.AMM.I.
CondominiOggi
11
CondominiOggi
IL SOCIO IN CATTEDRA
di Rosa Lanzara
DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALIZZATO
E’ sempre più difficoltoso garantire il “quieto vivere condominiale” laddove intercorrono diversità
rilevanti nello stile di vita, proprie dell’educazione
di ognuno di noi e degli atteggiamenti che ci caratterizzano.
Sembra pacifico dettare e rispettare regole di
buon vicinato, seppure queste, da ritenersi ovvie,
scontate, valevoli agevolmente erga omnes , talvolta si tramutano in situazione inconsuete, difficoltose da dipanare.
L’attuale crisi economica sicuramente non aiuta
ad appianare gli animi ed è sempre più complesso, nella vita condominiale, comprendersi, venirsi incontro ed accettarsi; l’amministratore di
condominio, quindi, è sempre più chiamato ad innumerevoli sforzi extra mandato quali: mantenere
ottime relazioni interpersonali con tutti i condòmini, utilizzare procedure
continue (ma non aggressive) per il recupero degli
oneri condominiali, capacità di creare “coscienza
condominiale” al fine di risolvere quelle problematiche che, il più delle
volte, fanno riferimento
sempre allo stesso ristretto numero di condòmini.
Una volta creata la “coscienza condominiale” le
tematiche inerenti il condominio, per quanto complesse, trovano soluzioni condivise.
E’ auspicabile che in questa direzione legislativa
proceda la materia in esame la quale sta già subendo un progresso tale da rivoluzionare il sistema nel quale si confrontano le due facce della
stessa medaglia: da un lato i condòmini e dall’altro l’amministratore. A quest’ultimo risulta urgente
sviluppare la coscienza civile, costituzionale e democratica, educare, all’interiorizzazione e al rispetto delle regole come strumenti indispensabili
per una convivenza civile, acquisire la capacità di
discutere, affrontare i problemi, indicare le soluzioni e comprendere che la pluralità dei soggetti è
una ricchezza.
Il condominio è, comunemente, ritenuto un fenomeno economico moderno mentre, in realtà, le
sue origini si perdono nella notte dei tempi: le
prime tracce risalgono al 2000 a.C. a Babilonia!
12
Moderna è soltanto la sua enorme diffusione che
ha creato la necessità di normative ancor oggi imperfette, le cui lacune vengono colmate, talvolta
in modo contraddittorio dalla giurisprudenza la
quale ha dovuto affrontare migliaia di casi pratici,
via via sempre nuovi e dalla prassi instaurata da
valentissimi amministratori e notai negli anni ’40 e
’50, lasciando, però, ai posteri la soluzione di
enormi problemi.
Caso emblematico è la normativa in tema di riscaldamento che, negli ultimi anni, ha subito numerose modifiche, soprattutto con la preferenza
accordata ai riscaldamenti autonomi.
In primis il problema della possibilità di rinuncia al
riscaldamento centrale è da verificare nella previsione del regolamento di condominio. Se la possibilità di rinuncia coincide con quanto previsto da
detto regolamento, bisognerà prenderne atto e
darne conferma; se, invece, il regolamento non
prevede alcuna possibilità
di esonero ma, al contrario, prevede l’obbligo per
tutti i condòmini di partecipare alle spese, allora la
possibilità alla rinuncia è
da escludere anche se si
è in presenza di uno sfasamento dell’obbligo di
contribuzione alle spese
di gestione del riscaldamento centrale svincolato
dall’effettivo godimento del servizio. Ciò va ricondotto, non già nell’ambito della rendicontazione
dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condòmini: ne consegue che la suindicata
previsione condominiale non è modificabile da delibera assembleare, se non con l’unanimità dei
consensi (Cass. n. 1558/04).
Nella maggior parte dei casi il regolamento non
prevede nulla è non è facile risolvere la questione
in base alla dottrina e alla giurisprudenza perché
le due parti non sempre concordano e, soprattutto, la materia si è evoluta con il passare degli
anni. Pertanto si è passati dal principio secondo il
quale il condomino può legittimamente rinunciare
all’uso del riscaldamento sottraendosi all’onere di
corrispondere le spese relative, soffre eccezione
quando un regolamento contrattuale, accettato da
CondominiOggi
tutti i condòmini, abbia stabilito l’obbligatorietà
dell’uso del riscaldamento o abbia stabilito che in
ogni caso il non uso non esonera il condomino a
partecipare alla spesa di esercizio (Cass. n.
2865/54).
L’indirizzo giurisprudenziale dominante dopo il
1955 si può così sintetizzare “dall’affermazione
iniziale dell’ammissibilità della rinuncia, se non vietata dal regolamento, si è passati all’affermazione
finale dell’ammissibilità solo se il regolamento (o
l’assemblea) la consente”. In seguito la Cassazione ha affermato che, qualora alcuni condòmini
decidano unilateralmente di distaccare le proprie
unità immobiliari dall’impianto di riscaldamento
centrale, non è possibile sottrarsi al contributo per le
spese di conservazione dell’impianto non essendo configurabile una rinuncia alla
comproprietà dello stesso
(Cass. 10214/96). Sempre la
Cassazione, poi, con le sentenze nn. 1775/98, 6923/01 e
5974/04 ha affermato che la
rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale, operata dal singolo condomino
mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, è legittima
se l’interessato dimostri che, dal suo operato, non
derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici
pregiudizievoli della regolare erogazione del sevizio, solo nel caso in cui il regolamento di condominio di natura contrattuale non la vieti
esplicitamente. In tal caso egli sarà obbligato a
pagare le spese di conservazione dell’impianto,
mentre può essere esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso.
La prova del non aggravio di spesa a carico del
condominio per il mancato utilizzo da parte di un
condomino del proprio impianto di riscaldamento
nonché la prova della non presenza di squilibri termici pregiudizievoli per altri condomini, ben può
essere fornita attraverso una consulenza tecnica
che provveda alla misurazione del calore proveniente dagli appartamenti limitrofi e all’accertamento della diminuzione di energia in concreto
irrogata dall’impianto centrale (Cass. n. 321/99).
Il principio della Cassazione secondo il quale “il
condomino è sempre obbligato a pagare le spese
di conservazione dell’impianto di riscaldamento
centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e
a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto
la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo
del pagamento delle spese occorrenti per il suo
uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Di conseguenza è legittima la delibera
condominiale che pone a carico anche dei condòmini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione
della caldaia, posto che l’impianto centralizzato
costituisce un accessorio di proprietà comune, al
quale i predetti potranno comunque riallacciare la
propria unità immobiliare” è congruente anche in
considerazione che la partecipazione a un condominio provvisto di riscaldamento centrale comporta un
consenso.
Il condomino che accetta
senza riserve l’esistenza dell’impianto ed il servizio relativo, fa ragionevolmente
supporre agli altri condomini,
i quali facevano assegnamento sul concorso di tutti
per conseguire una normale e
non onerosa ripartizione della
spesa, il concorso nella spesa
da parte del detto condomino.
Senza dire che la rinuncia contemporanea di più
condòmini renderebbe difficoltosa o, addirittura,
impossibile la gestione dell’impianto, con danno
gravissimo dei condòmini favorevoli alla prosecuzione, i quali, in definitiva, avevano ritenuto pacifico acquistare una porzione di edificio servita dal
riscaldamento centrale. Corretto, quindi, appare
l’orientamento più recente della giurisprudenza
secondo il quale il distacco del singolo presuppone, comunque, la partecipazione dello stesso
per la conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
D.ssa Rosa Lanzara
socio A.N.AMM.I. n. P114
Con questa rubrica si vuole dare spa-
zio a tutti i soci che volessero approfondire temi in materia condominiale
a beneficio di tutta la compagine associativa. La pubblicazione dei testi
forniti è a insindacabile giudizio del
Comitato di Redazione e gli elaborati
potranno essere inviati all’indirizzo di
posta elettronica:
[email protected]
13
CondominiOggi
MA L’AVVISO, QUANDO ARRIVA?
ccorre
preliminarmente
esaminare
quale sia il termine di
notifica previsto per l’avviso
di convocazione delle assemblee condominiali e, altresì, la
forma che lo stesso debba rivestire.
Anzitutto, è necessario richiamare il combinato disposto degli artt. 1136 c.c. e
66 delle disposizioni di attuazione del c.c..
L’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136
c.c., non può deliberare, in
quanto non regolarmente costituita, se non siano stati convocati regolarmente
tutti i condòmini, come delinea espressamente
l’art. 1136 comma 6°, c.c. secondo cui “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i
condòmini sono stati invitati alla riunione”.
Inoltre, devono essere rispettati nella
convocazione di ogni singolo condomino i termini
previsti dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione
del c.c., che com’è noto prevede infatti che “l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai
destinatari almeno 5 giorni prima della data fissata
per l’Assemblea”.
Questo assunto riprova che tra la data
dell’assemblea e quella della conoscenza dell’avviso debbano trascorrere almeno 5 giorni.
La Cassazione, proprio con riferimento al
termine summenzionato, specifica testualmente
che “ogni condomino ha il diritto d’intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente
necessità che l’avviso di convocazione previsto
dalla superiore disposizione normativa sia non
solo inviato, ma anche ricevuto nel termine (almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza) ivi previsto” (Cass. n. 5769/85) e
proseguendo nel proprio iter argomentativo delinea, altresì, testualmente che “la nullità della delibera nel caso summenzionato è ricondotta
all’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter essere partecipi del
procedimento di formazione della delibera
stessa…” (Cass. n. 4984/77 e Cass. 93
n.1780/93).
Anche la giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere che ai fini della regolare convocazione dell’assemblea non è sufficiente che la
spedizione dell’avviso sia fatta dall’amministratore
nei termini di legge, ma occorre che l’avviso sia
effettivamente ricevuto da tutti i singoli condomini
entro il termine minimo prescritto dalla legge (ved.
Trib. Civ. Milano sez. VIII, 17 aprile 1989, Trib. Civ.
O
14
di Manuela Palamara
Bologna 1998 n. 4, Trib. Civ.
Milano1985/6235).
Com’è noto, infatti, la
notifica per destinatario si
perfeziona dalla data di ricezione del plico presso la propria residenza o dalla data
della sua compiuta giacenza.
La Corte costituzionale, infatti, precisa che per il
destinatario “resta fermo il
principio del perfezionamento
della notificazione solo alla
data di ricezione dell’atto, attestata dall’avviso di ricevimento, con la conseguenza
della decorrenza da quella
stessa data di qualsiasi termine imposto al destinatario stesso” (corte Cost. n. 477/02; 28/04, indirizzo avallato anche dalle Sezioni Unite della Corte
di Cassazione con le sentenze nn.1729/96 e
321/99).
Inoltre, nel termine dei 5 giorni non può
essere considerato il giorno della prima riunione;
infatti, l’invito contenente le indicazioni di entrambe le date di convocazione, prima e seconda,
deve pervenire ai partecipanti entro il termine di
cui all’art. 66 disposizioni di attuazione c.c., in relazione alla prima data di convocazione (Cass.
Civ. 995/1969; Trib. Milano 1992, Trib. Civ. Bologna 1998 n. 4, nonché App. Genova, 26 aprile
1996).
Ancora, la Suprema Corte (Cass.n.
4270/01) sottolinea che la “mancata convocazione, proprio perché lesiva del diritto fondamentale del condomino di partecipare
all’amministrazione dei beni comuni, costituisce ragione di per sé per far nascere in capo
al condomino escluso dal processo di formazione
della volontà collegiale, l’interesse a far accertare
la nullità della delibera”.
Sempre secondo l’iter argomentativo del
summenzionato orientamento giurisprudenziale,
in sostanza, il condomino ha il diritto di rendere
noto agli altri partecipanti le ragioni per cui ritiene
di approvare o rifiutare la proposta di delibera
contenuta nell’ordine del giorno.
La Suprema Corte delinea testualmente
che “Ove l’esercizio di tale potere sia impedito o
menomato, a cagione ad esempio della mancata o
intempestiva comunicazione al condomino della
data fissata per l’assemblea, è configurabile una
delle ipotesi di contrarietà alla legge, prevista dal
primo comma dell’art. 1137 c.c., comportante annullamento della delibera, a prescindere dal suo
contenuto decisionale o meramente preparatorio
o programmatico” (Cass. n. 5084/93).
A questo punto va approfondita la problematica strettamente connessa a quella analizzata
CondominiOggi
e concernente la forma che deve rivestire l’avviso
di convocazione.
Nel silenzio della legge, facendo sempre
salva ogni diversa disposizione del regolamento
di condominio, la Cassazione ha avuto modo di
affermare che “per l’avviso di convocazione dell’assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai
fini della sua regolare costituzione,
non è previsto alcun obbligo di
forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che,
[…], la comunicazione può essere
fatta anche oralmente” (così Cass.
n. 8449/08).
Dello stesso parere è la
dottrina che, conformemente alle
pronunce giurisprudenziali di cui
sopra, ritiene che per qualunque
mezzo d’informazione conditio sine qua non sia la
possibilità di dimostrare l’avvenuta comunicazione dell’avviso.
La giurisprudenza di merito (Trib. Bari 23
febbraio 2010 n. 642) specifica che l’art. 1136 c.c.
non prescrive infatti modalità di notifica ai condòmini dell’avviso di convocazione per la regolarità
della relativa assemblea, e si deve ritenere che la
disposizione di legge sia stata osservata allorquando risulti provato, anche a mezzo di presunzioni, che i condomini abbiano in qualunque modo
avuto notizia della convocazione.
In conclusione, alla luce della normativa
e della giurisprudenza suesposte, appare evidente
che l’amministratore di condominio, per non incorrere in gravi vizi, tali da annullare l’assemblea,
deve in primo luogo accertarsi che tutti i condòmini abbiano, tempestivamente, ricevuto l’avviso
di convocazione non potendosi basare semplicemente sul fatto di averlo tempestivamente inviato
almeno 5 giorni prima dell’assemblea, in quanto
deve verificare l’effettiva ricezione dello stesso da parte di
tutti i condòmini.
Pertanto, l’amministratore dovrebbe convocare con
largo anticipo l’assemblea per
ovviare a tale inconveniente, in
quanto in caso di ricevimento
tardivo dell’avviso di convocazione viene leso il diritto del
condomino a poter partecipare
all’assemblea, in virtù del fatto che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini
comporta l’annullabilità delle delibere eventualmente adottate.
Invece, per quanto concerne la forma che
deve rivestire la notifica dell’avviso di convocazione, vigendo il principio di libertà di forme, l’amministratore può liberamente scegliere la modalità
di notifica, purchè vi sia la prova dell’avvenuta ricezione e non vi sia una forma espressamente disciplinata nel regolamento di condominio.
Avv. Manuela Palamara
Consulente Legale A.N.AMM.I.
VOCE ALL’AMMINISTRATORE
Condòmini all’asciutto: L’Acea tace (o quasi)
Prima era colpa del caldo, ora degli impianti mal funzionanti. Sono mesi che,
in alcuni quartieri della Capitale, l’acqua risulta insufficiente o addirittura
manca del tutto, in parecchie zone di Roma (Cecchignola, Tiburtina, Vigna Clara)
e dintorni, come i Castelli. E l’Acea, la municipalizzata che fornisce le principali utenze domestiche,
non ha finora offerto giustificazioni esaurienti.
Da luglio, alcuni amministratori associati hanno tentato di risolvere il problema, mettendo sotto
pressione il numero verde dell’azienda e informando la stampa locale. Nel periodo estivo, l’Acea ha
dato la colpa al caldo torrido, poi, complici le temperature miti, ha ammesso che il problema era tecnico. “E’ un guasto che ha colpito l’acquedotto”, è stata la risposta che più volte, nelle ultime settimane, hanno fornito gli operatori di Acea Ato2 contattati dai soci dell’A.N.AMM.I. La stessa
Associazione ha tentato di chiarire la questione, ma senza ottenere certezze. In casi rarissimi, nei
quartieri coinvolti è stata inviata l’autobotte, senza alcuna assicurazione circa la riparazione del fantomatico guasto.
Per giunta, dall’esame degli impianti, effettuato per volontà degli amministratori, è emerso che la
pressione dell’acqua è molto più bassa della norma. Anche qui, il massimo che gli amministratori
sono riusciti ad ottenere dall’azienda è stato il suggerimento di avere pazienza e di prendere in considerazione l’idea di cambiare autoclave. Che, guarda caso, sarebbe fornito dall’Acea stessa. In compenso, le bollette non sono diminuite e sono pagate puntualmente, nonostante il disservizio.
Insomma, una grande confusione. Intanto, i condòmini continuano a protestare: “In alcuni giorni,
non abbiamo nemmeno l’acqua per la doccia”, è l’accorata segnalazione di alcuni condòmini. Che restano all’asciutto, mentre l’Acea tace. L’A.N.AMM.I., intanto, non molla. E continua a chiedere spiegazioni.
15
CondominiOggi
NOTIZIE FLASH...
a cura dell’Ufficio Legale A.N.AMM.I.
Posti auto: al turno non si rinuncia
La Cassazione con sentenza n. 12485 del luglio
scorso, è tornata sull’annoso problema della disciplina dei posti auto, nel caso gli stessi siano insufficienti rispetto al numero dei condomini.
Viene, quindi, confermato il principio secondo il
quale, quando in assemblea condominiale si sono
stabiliti i turni dei posti auto, un condomino ha
sempre diritto a vedersi assegnato il posto macchina anche se decide di non usarlo. Il ricorrente
aveva impugnato la delibera assembleare, sostenendo che non fosse giusto assegnare posti auto a
persone che poi decidevano di non usarlo. La tesi
del condomino non è stata accolta dal Tribunale di
Roma, poi è stata respinta dalla Corte d’Appello
e, infine, dalla Cassazione.
In tal senso, la S.C. ha precisato che “se la natura
di un bene immobile oggetto di comunione non ne
permette un simultaneo godimento da parte di
tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta, oppure mediante avvicendamento. Pertanto, l’assemblea alla quale
spetta il potere di disciplinare i beni e i servizi
comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a
maggioranza, il godimento turnario della cosa
comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in
esame, non sia possibile l’uso simultaneo da
parte di tutti i condòmini a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.
Non si tratta di impedire il godimento individuale
di un bene comune, ma di evitare che, attraverso
un uso più intenso da parte dei singoli condòmini,
venga meno per gli altri la possibilità di godere,
pienamente e liberamente, della cosa comune durante i loro turni senza subire alcuna interferenza
esterna”.
Dal supermercato, alla discoteca per finire... in moschea
Da qualche mese in città è stata aperta, in un locale
al piano terra, una moschea che ha fatto insorgere
l’intero condominio che la ospita.
Si tratta della ventesima moschea in provincia di Treviso, punto di incontro per decine di fedeli uomini di
fede musulmana che, di sera si riuniscono per pregare. Ma anche se ad oggi non si sono registrati disordini imputabili ai fedeli del centro di preghiera,
l’intero condominio insorge.
Troppi, secondo i residenti della palazzina, che lo
hanno ribadito nel corso dell’ultima assemblea condominiale in cui hanno espresso il loro disappunto
circa la destinazione d’uso di quegli spazi, chiedendo
al proprietario del locale di rescindere quanto prima
il contratto d’affitto con l’associazione.
Secondo i condomini, sarebbero troppi i fedeli che
sarebbero soliti sostare per ore nell’androne del palazzo, urinare sulle mura del condominio e, a decine
16
in uno spazio relativamente angusto, ripeterebbero il
rito della preghiera ogni sera, fino a notte fonda, recando disturbo al vicinato con i rumori.
Nonostante i ripetuti sopralluoghi dei vigili, questi
però, non hanno rilevato alcuna irregolarità e hanno
risposto ai condomini, che ne avevano richiesto l’intervento, che nulla si poteva fare contro la moschea.
Quindi non ci sarebbero irregolarità: l’amministratore si è comunque, impegnato a verificare qual è
l’effettiva capienza dei locali in modo da limitare,
eventualmente, l’accesso ai fedeli. Inoltre il proprietario del locale locato ad uso moschena ha dichiarato
che s’impegnerà a far rispettare le regole condominiali.
La tutela delle minoranze va di pari passo con la
quiete del vivere quotidiano: sicuramente le discussioni non finiranno qui…
CondominiOggi
Videosorveglianza si, videosorveglianza no!
Di recente la giurisprudenza è indirizzata nel ritenersi incompetente a deliberare a maggioranza l’installazione di un sistema di videosorveglianza delle
parti comuni dell’edificio, neanche se dal provvedimento derivasse una maggiore sicurezza per tutti i
partecipanti al condominio.
Il tema in questione sconta, innanzitutto, l’assoluta
carenza del dato normativo, e va risolta facendo unicamente buona applicazione dei principi generali che
sovrintendono, da un lato la protezione dei dati personali e, dall’altro, la sicurezza del condominio.
Con la segnalazione del 13 maggio 2008, da ultimo
vanamente ribadita nel Provvedimento generale sulla
videosorveglianza dell’8 aprile 2010, l’Autorità garante ha constatato come la disciplina codicistica dell’istituto condominiale non consenta, nemmeno per
analogia, di individuare quali siano i soggetti, abitanti in un condominio di edifici, che abbiano diritto
di voto per la delibera assembleare relativa all'installazione di telecamere che riprendano le aree comuni,
potendo in astratto vantare una legittimazione al riguardo sia i titolari di diritti reali, sia i titolari di diritti personali concernenti le porzioni solitarie
comprese nel fabbricato, sia ancora coloro che sol-
tanto frequentano abitualmente l’edificio per vincoli
familiari o per motivi di lavoro. Né ovviamente la
normativa chiarisce, allo stato, se occorra l’unanimità dei partecipanti al condominio, o se basti una
qualche maggioranza di votanti di un qualche tipo
perché la delibera di installazione della video sorveglianza sia validamente assunta.
In un contesto di generale incertezza, può precisarsi
che l’assemblea, con delibera assunta a maggioranza
dei presenti, non può validamente perseguire la tipica finalità di sicurezza del Titolare del trattamento
(il condominio), ossia non può validamente deliberare l’installazione di un impianto di videosorveglianza, anche se per fini di tutela di persone e beni
rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione
di incendi o di sicurezza del lavoro. Una siffatta deliberazione non rientra, , nei compiti dell’assemblea
condominiale. Lo scopo della tutela dell’incolumità
delle persone e delle cose dei condomini, cui tende
l’impianto di videosorveglianza, esula dalle attribuzioni dell’organo assembleare. Da ciò discende che
l’installazione dell’impianto in questione deve essere
assunta all’unanimità.
L’efficienza energetica sempre più presente nelle nostre case
In Italia fino a 6-7 anni fa non si parlava quasi di efficienza energetica. La prima normativa sul tema risale, infatti al 2005 con l’emanazione del Dlgs
192/2005. Ora le cose stanno, seppur ancora lentamente, cambiando con una crescita considerevole
dell’attenzione nei confronti dell’efficienza energetica: il 43% delle famiglie è disponibile a valutare ed
eventualmente realizzare interventi di riqualificazione, mentre il 13%, ovvero circa 3,3 milioni di famiglie, dichiara di aver programmato, nel corso dei
prossimi 12 mesi, interventi per rendere efficienti le
proprie abitazioni.
Questi alcuni dati emersi dall’Osservatorio sull’Efficienza Energetica commissionato da Domotecnica -
la prima rete in franchising indipendente per le
aziende di installazione che operano nel campo dell’efficienza energetica – osservatorio creato con la
finalità di comprendere gli orientamenti delle famiglie italiane nei confronti di questo tema e delineare
i trend di sviluppo del settore.
Da tale studio è emerso che le famiglie italiane sono
ancora legate, per lo più, ad un’impiantistica poco
efficiente sotto il profilo energetico disegnando un
panorama dove, ad esempio, le tradizionali stufe
(64%) oscurano quasi completamente le tecnologie
più moderne e green come quelle a condensazione
(18%) o le pompe di calore.
17
CondominiOggi
IL VIALE CONDOMINIALE NON E’ IL CIRCUITO
DI MONTECARLO!
a cura dell’Ufficio Legale
e è vero che in condominio è necessario,
forse più che in altri luoghi, contemperare
interessi diversi per far sì che, nel rispetto
degli altri, ciascuno possa vivere serenamente, in
presenza di strade interne nei complessi condominiali oggi è diventata frequente la richiesta di installazione di dissuasori di velocità che hanno,
implicito nel loro stesso significato, lo scopo di
“distogliere dal fare qualcosa”. Tutto perché nei
condomini che hanno tra le parti comuni dei viali
interni transitabili da automobili e ciclomotori,
S
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questi non vengano utilizzati come in un circuito
automobilistico!
L’esigenza nasce al fine di ridurre la rumorosità e, principalmente, per regolamentare la
velocità ed evitare pericoli per l’incolumità delle
persone. Alcuni regolamenti di condominio prevedono un limite di velocità che, spesso, va dai 10 ai
20 Km orari, ma nonostante siano affissi cartelli
che lo ricordino, il più delle volte non viene rispettato; né è pensabile che il mancato rispetto del limite sia sanzionabile: in realtà la presenza di detta
segnaletica ha, il più delle volte, il solo scopo di
deterrente, come a dire, ancora una volta, che
tutto è lasciato alla coscienza del singolo!
L’assemblea regolarmente convocata per
discutere tale tematica, dovrà, in primis, essere
consapevole della tipologia della strada privata
sulla quale tali dissuasori si vorrebbero installare;
se la strada è privata e l’utilizzo è, esclusivamente,
in comune a due o più proprietari possono vedersi
applicate le disposizioni relative alla comunione e,
nello specifico, ai sensi dell’art. 1102 c.c. “ciascun
CondominiOggi
partecipante può servirsi della
cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto”. Nel caso di complesso
condominiale, con fabbricati autonomi e vialetti, illuminazione e
quanto altro in comune, è necessario il consenso assembleare.
Infine, deve considerarsi il caso in
cui l’installazione di dissuasori è
su strada privata ad uso pubblico. In tal caso la Cassazione ha
precisato che per strada privata
ad uso pubblico deve intendersi “una strada la cui
destinazione sia tale da soddisfare le esigenze di
una collettività indeterminata di individui che
usano quella strada in quanto titolari di un interesse di carattere generale” (Cass. n. 1030/81). Se
si decide di installare dissuasori su strada privata
ad uso pubblico dovrà anche essere tenuto presente che, in alcuni casi, è necessario richiedere
all’ufficio tecnico del Comune l’autorizzazione in
tal senso. Il Regolamento di attuazione del codice
della strada prevede che i dossi artificiali possono
essere posti in opera solo su strade residenziali,
nei parchi pubblici e privati, nei residences, ecc;
possono essere installati in
serie e devono essere presegnalati.
Nella fattispecie del
condominio, secondo la giurisprudenza prevalente l’installazione di dissuasori di
velocità non costituisce innovazione, in conformità con
la definizione di quest’ultima
dalla Cassazione “per innovazioni delle cose comuni si
intendono, dunque, non
tutte le modificazioni, sebbene le modifiche, le quali
importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento
della
originaria
destinazione, in modo che le
parti comuni, in seguito alle
attività o alle opere innovative eseguite, presentino una
diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate o per fini
diversi da quelli precedenti”
(Cass. n. 11936/99; Cass. n.
10602/90; n. 12654/06).
L’apposizione di dissuasori, infatti, non modifica l’entità sostanziale della strada comune, né
muta l’originaria destinazione del
bene, ossia della strada condominiale.
Stabilire se è compito
dell’assemblea deliberare l’installazione o se rientra nell’autonomia
gestionale dell’amministratore, dipende dall’entità economica dell’intervento. In linea generale
l’amministratore potrebbe disporre tale installazione solo in
caso di urgenza, ossia in caso di
ripetuti incidenti, salvo riferirne tempestivamente
all’assemblea. Diversamente, seppur non rientrando nella fattispecie delle innovazioni, è opportuna una delibera assembleare assunta, se in
prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio
(art. 1136, II° c.c.), se in seconda, con un numero
di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al
condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio (art. 1136, III° c.c.).
Ufficio Legale A.N.AMM.I.
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CondominiOggi
L’ELIMINAZIONE DEL “PREGIUDIZIO”
NELL’ATTIVITA’ DELL’AMMINISTRATORE
di Roberta Odoardi
l fine di preservare l’incolumità dei residenti
e dei frequentanti dello stabile, l’amministratore ha il potere di attivarsi qualora si
presentino situazioni di pregiudizio, anche se la
delibera assembleare non approva e, soprattutto,
anche indipendentemente da una delibera assembleare assunta in tal senso. Infatti, nel caso in cui
da detta situazione, dal distacco di parti dell’intonaco, alla presenza di crepe importanti, nascesse
un pregiudizio che mini la sicurezza dello stabile,
l’amministratore sarà chiamato a risponderne
avanti l’Autorità.
Quindi, in linea generale, ogni evento
dannoso conseguente ad un mancato tempestivo
intervento di riparazione è ascrivibile all'amministratore di condominio.
La giurisprudenza costante ritiene l’amministratore penalmente responsabile anche in
tutti quei casi in cui non si attivi con la necessaria
urgenza per rimuovere quelle situazioni di pericolo
per l’incolumità delle persone, derivante, ad
esempio dalla minacciante rovina di parti comuni
dello stabile.
In tali ipotesi lo stesso è considerato soggetto attivo del reato di cui all’art. 677 c.p. penale
(omissione di lavori di edifici che minacciano rovina), dovendo attivarsi in forza dei poteri riconosciutogli dagli artt. 1130 III° e IV° co., e 1135 II°
co. c.c., per l’eliminazione delle situazioni idonee
a provocare danni ad altre persone. A tal proposito l’art. 677 c.p. sopra richiamato precisa che “Il
proprietario di un edificio o di una costruzione che
minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla
conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della
costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori
necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la
sanzione amministrativa pecuniaria da lire trecentomila a un milione ottocentomila. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette
A
20
di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti
preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a
sei mesi o dell’ammenda non inferiore a lire seicentomila”.
Con la sentenza n. 25251/08 la Cassazione ha innovato sul punto della presunzione di
custodia dei beni condominiali a carico del condominio per gli effetti dell’art. 2051 c.c., ai fini
della responsabilità dei danni cagionati a terzi
(salvo prova del fatto fortuito), individuando nella
figura dell’amministratore il vero responsabile,
quale custode dei beni da lui amministrati, per i
danni dagli stessi causati a terzi, avendo egli assunto doveri ed obblighi finalizzati ad impedire
che i beni condominiali possano provocare danni
a persone o cose in quanto su di lui gravano poteri e doveri di controllo, secondo quanto disposto
dalle norme codicistiche, diretti ad influenzare il
modo di essere di quei beni condominiali. La figura dell’amministratore, nell’ordinamento non si
esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.
A Tale ruolo il codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali
provochi danno a terzi. La Cassazione più recente
ha rilevato che il suddetto indirizzo, sicuramente
più rigoroso rispetto al passato, è l’espressione
dell’evoluzione della figura dell’amministratore di
condominio, i cui compiti vanno sempre più incrementandosi.
Infatti, quale amministratore pro-tempore
del condominio, lo stesso è titolare dell’obbligo
di garanzia, in relazione alla conservazione delle
parti comuni dello stabile, in quanto ha l’obbligo
giuridico di intervenire a tutela delle parti comuni
dell’edificio condominiale, indipendentemente
CondominiOggi
dalla provenienza del pericolo.
Tuttavia, ovviamente, ai fini della responsabilità penale dello stesso è necessaria la prova
che il danno causato al condominio da un incidente è direttamente riconducibile alla sua inerzia
(Cass. pen. , sez. IV, n. 39959/09). Il principio si
giustifica in quanto eliminare dall’area condominiale un’insidia o un pregiudizio deve considerarsi
un intervento “sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi
determinante dell’obbligo di agire ex
art. 40 comma 2 codice penale”.
La condanna, infatti, può esserci solamente se risulta giustificata
e risulta, altresì, processualmente
certo il fatto che la sua condotta
omissiva sia stata una “condizione
necessaria dell’evento lesivo, con alto
o elevato grado di credibilità razionale
o probabilità logica”.
In tal senso la Cassazione,
con la sentenza n. 34147/12, introduce il principio di diritto che prevede
la possibilità per l’amministratore del
condominio di incorrere in una condanna penale qualora omettesse di
realizzare quegli interventi di manutenzione necessari sullo stabile condominiale e, sfortunatamente, qualcuno riportasse lesioni (art. 590
commi 1 e 2 c.p.).
Per la Cassazione, quindi, l’amministratore riveste “una specifica posizione di garanzia, e
su esso grava l’obbligo ex art. 40 cpv. codice penale di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di
specie, la situazione di pericolo per l’incolumità
del terzi”. La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta,
quindi, nell’ambito del capoverso dell’art. 40 c.p.
che stabilisce che “non impedire un evento che si
ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo” per
rispondere del mancato impedimento di un
evento e, cioè, necessario, in forza di tale norma,
l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo
scopo detto obbligo può nascere da qualsiasi
ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e,
specificamente da una convenzione che da tale
diritto sia prevista e regolata come è del rapporti
di rappresentanza volontaria intercorrente fra il
condominio e l’amministratore.
La S.C., inoltre, osserva che l’obbligo di
eliminare le situazioni di pericolo, non è subordinato alla preventiva delibera dell’assemblea e, più
nello specifico precisa che il disposto di cui all’art.
1130, IV° co., c.c. “viene invero interpretato dalla
giurisprudenza di legittimità nel senso
che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a
prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti
cautelativi ed urgenti ( Cass. Sez. IV
n. 3959/09 e Sez. IV n. 6757/83).
Dalla lettera dell’art. 1135, ult. co.
c.c. si evince, peraltro, a contrario, che l’amministratore ha facoltà
di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano
carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea”.
Nel caso di specie, l’imputato-amministratore avrebbe dovuto rimuovere gli
avvallamenti/sconnessioni della pavimentazione
in prossimità del tombino predisposto, ai fini dell’esercizio di fatto della servitù di scolo delle
acque meteoriche a vantaggio del condominio,
ciò costituendo una vera e propria insidia o “trabocchetto”, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l’impiego della normale diligenza.
L’obbligo di attivarsi, onde eliminare la riferita situazione di pericolo, non doveva, inoltre, ritenersi
subordinato, come erroneamente sostenuto dall’amministratore, “alla preventiva deliberazione
dell’assemblea condominiale ovvero ad apposita
segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza”.
D.ssa Roberta Odoardi
socio A.N.AMM.I n. 1949.
L’Ufficio Legale dell’A.N.AMM.I.
è a disposizione di tutti gli Associati che si trovino ad affrontare questioni di ordine legale strettamente collegate con le molteplici problematiche condominiali. L’Ufficio Legale composto da un pool di
professionisti che operano in stretta collaborazione con esperti di amministrazione condominiale, è in grado di fornire con competenza e
serietà:
- pareri legali
- recupero crediti
- patrocinio cause attive
- legittimità delle delibere
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Via della Magliana Nuova, 93 - 00146 ROMA
Tel./fax 06.55.27.23.23
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21
CondominiOggi
REMISSIONE IN BONIS PER GLI INADEMPIMENTI
FISCALI
di Carmen Raia
mportanti chiarimenti sono stati forniti, con la
circolare n. 38 del 28/09/2012 diffusa dall’Agenzia delle Entrate, in merito alla sanatoria
introdotta dal DL 16/2012, c.d. remissione in
bonis, volta a evitare che mere dimenticanze relative a comunicazioni ovvero ad adempimenti formali non eseguiti tempestivamente, precludano al
contribuente, in possesso dei requisiti sostanziali
I
PER
prescritti dalla norma, la possibilità di fruire di
benefici fiscali o di regimi opzionali. Pertanto,
per gli amministratori di condominio,è possibile rimediare a dimenticanze in grado di far
perdere ai condòmini il diritto alla fruizione
della detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Come precisato nella citata circolare
la sussistenza della buona fede del contribuente rappresenta il requisito essenziale per
l’utilizzo della remissione in bonis, escludendo che il beneficio possa essere fruito
nelle ipotesi in cui il tardivo adempimento
dell’obbligo rappresenti un mero ripensamento, ovvero una scelta opportunistica assunta
a posteriori. L’esistenza della buona fede, in altri
termini, presuppone che il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con il regime
opzionale prescelto ovvero con il beneficio fiscale
di cui intende usufruire, c.d. comportamento concludente, ed abbia solo omesso l’adempimento
formale normativamente richiesto, che viene
posto in essere successivamente.
POTERSI AVVALERE DELLA REGOLARIZZAZIONE
È NECESSARIO CHE:
• LA VIOLAZIONE NON SIA STATA CONSTATATA O NON SIANO INIZIATI ACCESSI, ISPEZIONI, VERIFICHE O ALTRE ATTIVITÀ AMMINISTRATIVE DI ACCERTAMENTO DELLE QUALI L’AUTORE DELL’INADEMPIMENTO ABBIA AVUTO FORMALE CONOSCENZA;
• IL CONTRIBUENTE POSSIEDA I REQUISITI SOSTANZIALI RICHIESTI DALLE NORME DI RIFERIMENTO ALLA DATA ORIGINARIA DI SCADENZA DEL TERMINE PREVISTO PER LA TRASMISSIONE DELLA COMUNICAZIONE OVVERO PER L’ASSOLVIMENTO DELL’ADEMPIMENTO DI NATURA FORMALE;
•
LA COMUNICAZIONE SIA EFFETTUATA O L’ADEMPIMENTO RICHIESTO SIA ESE-
GUITO ENTRO IL TERMINE DI PRESENTAZIONE DELLA PRIMA DICHIARAZIONE UTILE
(DICHIARAZIONE
DEI REDDITI OVVERO DICHIARAZIONE
IVA,SE L’ADEMPIMENTO
OMESSO RILEVA ESCLUSIVAMENTE AI FINI DELL’IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO);
•
IL CONTRIBUENTE VERSI, ENTRO IL TERMINE ULTIMO DELLA REGOLARIZZA-
ZIONE,UNA SANZIONE PARI A
258 EURO. DETTA SANZIONE DEVE ESSERE VERF24SENZA POSSIBILITÀ DI EFFETTUARE LA
COMPENSAZIONE CON CREDITI EVENTUALMENTE DISPONIBILI E NON PUÒ ESSERE OGGETTO DI RAVVEDIMENTO.
SATA TRAMITE MODELLO
22
CondominiOggi
L’articolo 2, comma 1, del decreto aveva
circoscritto l’ambito di applicazione del nuovo istituto alla fruizione di benefici di natura fiscale e all’accesso ai regimi fiscali opzionali, subordinati
all’obbligo di preventiva comunicazione o di altro
adempimento di carattere formale, la circolare n.
38 ha provveduto a specificare che tali adempimenti debbano essere previsti a pena di decadenza.
Di conseguenza la disposizione in esame non trova
applicazione con riferimento
alle comunicazioni o agli
adempimenti fiscali la
cui non tempestiva
esecuzione
assume
natura di mera irregolarità e dal cui mancato o tardivo adempimento discenda
soltanto l’irrogazione di sanzioni.
Un esempio è
costituito dalla comunicazione che, a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2008, deve
essere inviata all’Agenzia delle Entrate per beneficiare della detrazionedelle spese sostenute per
gli interventi di risparmio energetico (originariamente pari al 55%, oggi pari al 50%). L’omesso
invio della suddetta comunicazione non determina
la decadenza dall’agevolazione, ma l’applicazione
di una sanzione, pertanto l’istituto in esame non
trova alcuna applicazione.
Al contrario, è possibile sanare le comunicazioni e gli adempimenti indispensabili per
fruire del beneficio della detrazione Irpef del 36%
(oggi pari al 50%) sulle ristrutturazioni edilizie, in
quanto l’obbligo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara era stato previsto a pena di decadenza. Tale obbligo è stato soppresso a far data
dal 13/05/2011, ma resta in piedi l’obbligo di preventiva comunicazione alla A.S.L..
Agli associati spesso è capitato di omettere tale comunicazione avente come allegato la
dichiarazione di responsabilità della ditta appaltatrice facendo decadere, di fatto, il diritto alla fruizione del beneficio. Ebbene, queste omissioni
possono essere regolarizzate aderendo alla sanatoria in commento. Analogamente, è possibile sanare la mancata compilazione dei campi relativi
agli estremi catastali del fabbricato nel modello di
comunicazione di inizio lavori inviata all’Agenzia.
Per completezza di informazione sis
egnala che le fattispecie sanabili evidenziate dall’Agenzia delle Entrate nella circolare in commento
sono le omissioni inerenti alla tassazione per trasparenza delle società, al consolidato fiscale, al
regime di liquidazione e al versamento mensile o
trimestrale dell’IVA nell’ambito di un gruppo, alla
determinazione della base imponibile Irap e alla
tonnagetax, cui si aggiunge un particolare ravvedimento per gli enti che non hanno assolto gli
adempimenti relativi al 5 per mille o alla
mancata presentazione del modello
EAS, destinato agli enti
non commerciali.
Sul
termine
della
decorrenza,
l’Agenzia precisa che
l’istituto della remissione in
bonis si rende applicabile
alle irregolarità per le quali, alla
data di entrata in vigore del decreto, 2 marzo 2012, non risulti
scaduto il termine di presentazione della prima dichiarazione utile ai fini della citata
regolarizzazione, rendendosi
applicabile anche alle irregolarità per le quali, a
tale data, sia scaduto il termine della prima dichiarazione utile, ma non sia ancora scaduto il termine
di presentazione concernente in periodo d’imposta nel quale l’adempimento è stato omesso.
Infine, in considerazione dell’incertezza
interpretativa circa l’individuazione del dies ad
quem entro il quale poter sanare l’adempimento
omesso, la citata circolare ha ritenuto che, in attuazione di principi di tutela dell’affidamento e
della buona fede, in sede di prima applicazione
della norma, le omissioni di cui sopra siano sanabili entro il 31 dicembre 2012.
D.ssa Carmen Raia
Consulente Fiscale
23
CondominiOggi
LO SAPEVATE CHE...
QUANDO IL SINGOLO VINCE SU TUTTI!
Nel procedimento di revoca giudiziaria
dell’amministratore, il tribunale
adito,
dopo aver informato e sentito lo stesso,
provvede,
in
camera di consiglio, con decreto motivato,
ad accogliere o
respingere il ricorso.
Quindi,
svolge la funzione
propria
dell’assemblea condominiale, competente a
deliberare, nel caso
specifico, la revoca
dell’amministratore
nell’esercizio
di
un’attività di volontaria giurisdizione.
Una volta revocato
dall’Autorità Giudiziaria, è possibile che lo
stesso amministratore
venga nominato dall’assemblea per una seconda
volta,
a
condizione però che la
nomina venga decisa
dall’assemblea all’unanimità e non dalla semplice
maggioranza (Cass.,
n. 1803/60). Questo
perché l’Autorità interviene a tutela
degli interessi del
singolo che prevalgono, in ogni
caso, sulla volontà
assembleare
seppur
espressa
secondo il disposto di cui all’art.
1136 II° co.
c.c..
Il principio di
cui sopra è
stato ribadito
anche dalla
Corte d’Appello di Napoli
con
sentenza n.
2566/08
nella quale
il condom i n o
aveva impugnato
la delibera di
nomina
d e l l’amministratore,
g i à p r e c e d e n t e m e n t e revocato per
INFORMATIVA SUL TRATTAMENTO DATI
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24
CondominiOggi
gravi irregolarità, dal Tribunale di Napoli.
“L’appello è fondato e deve essere accolto, con
conseguente declaratoria di invalidità della delibera condominiale [… ] nella parte in cui ha nominato di nuovo amministratore di condominio [… ],
pur essendo quest’ultimo revocato dalla carica per
gravi, evidenti e reiterate irregolarità gestionali[.. ].
Invero, al di là dell’indubbia sussistenza in linea di
principio dei poteri discrezionali dell’assemblea in
ordine alla nomina dell’amministratore con la maggioranza prescritta dalla legge, resta però altrettanto certo che l’assemblea non può
legittimamente nominare, oltre tutto durante la
pendenza della procedura di reclamo, lo stesso
amministratore revocato con provvedimento dell’A.G., posto che la norma dell’art. 1129 cod. civ.
sulla nomina e revoca dell’amministratore, ed in
particolare la disposizione del 3° comma del cit.
art. su modalità e presupposti di revoca ad opera
dell’A.G: in presenza delle giuste cause indicate
dalla legge ed a tutela proprio della minoranza di
fronte al potere della maggioranza dell’assemblea,
è posta dall’art. 1138 cod. civ. fra quelle inderogabili delle norme del regolamento di condominio,
onde logicamente l’assemblea potrebbe nominare
di nuovo lo stesso amministratore revocato dall’A.G. solo con decisione presa all’unanimità dei
partecipanti al condominio…”
La Corte prosegue ribadendo il principio secondo
cui la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, costituisce uno strumento di tutela della minoranza
“Ed in proposito è decisivo quanto esposto nel
provvedimento della Corte di Appello di rigetto del
reclamo, e cioè che la deliberazione del[… ], con
cui l’assemblea nominava per acclamazione [… ]
nella carica di amministratore, escludendo la sussistenza delle gravi irregolarità affermate dal [… ]
ed accertate dal Tribunale “non assume alcun rilievo”, in quanto “la revoca da parte dell’autorità
giudiziaria, prevista dall’art. 1129, terzo comma,
cod. civ., costituisce uno strumento di tutela della
minoranza per l’ipotesi in cui alla commissione di
gravi irregolarità da parte dell’amministratore faccia riscontro l’avallo o l’inerzia della maggioranza
dei condomini, che si opponga alla sua sostituzione, come nella specie, o semplicemente non vi
provveda, sicché, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del reclamante, la delibera assembleare di conferma non giustifica una
decisione di non luogo a provvedere, né determina l’inefficacia del provvedimento eventualmente adottato”.
Ufficio Legale A.N.AMM.I.
25
CondominiOggi
Risparmiare sull’energia: si può e si deve
Le famiglie italiane, già fortemente provate dalla crisi economica che le sta coinvolgendo con una pressione che non pare tenda a diminuire, sono costrette
anche a fare i conti con bollette talvolta inspiegabilmente esose. Il Prof. Vincenzo
Pepe, Presidente del movimento ecologista europeo FareAmbiente, attivamente
impegnato nella tutela dell’ambiente e dei cittadini, riassume con parole concrete l’urgenza di un intervento: "Riteniamo la situazione del mercato energetico
italiano assolutamente insostenibile e dannoso per le tasche delle famiglie e per
il bilancio delle imprese, per tale motivo abbiamo richiesto ai presidenti dell'Autorità garante della concorrenza e del mercato e dell'Autorità per l'energia elettrica e del gas, Giovanni Pitruzzella e Guido Pier Paolo Bortoni, un incontro per
poter discutere sui reali costi del costo dell'energia in Italia e della trasparenza di questi ultimi. E' indispensabile che nel nostro Paese vi sia più controllo sul costo dell'energia e nel modo di come tale materia sia gestita. Ricordo che gli italiani e le imprese italiane hanno le bollette più care d'Europa e che i cittadini non sanno
leggere la bolletta energetica, gravata spesso da voci incomprensibili. Tale iniziativa - conclude Pepe - rientra nella vasta campagna nazionale che FareAmbiente sta conducendo per sensibilizzare e informare i cittadini sul costo sociale dell'energia e per questo non escludiamo di ricorrere alla magistratura e al parlamento
europeo per accertare lo stato della trasparenza del mercato energetico nazionale".
Nell’attesa della definizione di una politica energetica corretta che non determini un ulteriore incremento
delle spese a carico delle già salassate famiglie italiane, diventa imperativo attuare delle scelte corrette di
gestori e di sistemi al fine di ridurre i consumi e di conseguenza i costi energetici, partendo proprio dalle
strutture abitative, e in primis dai condomini. In quest’ottica dunque, oltre a verificare il corretto isolamento
di tetto, solaio, pereti esterne, vetri e finestre di ogni singola unità abitativa, è buona norma prediligere una
caldaia a condensazione rispetto ad una a gasolio, fare installare dei sistemi di contabilizzazione individuale
del calore in caso di impianto centralizzato per favorirne una gestione autonoma e dotare i radiatori di valvole termostatiche per la regolazione dell’afflusso di acqua calda: ciò consentirà di riequilibrare sia la temperatura del singolo appartamento, che quella fra i diversi alloggi, risparmiando sui consumi energetici fino
al 20%.
Gioca un ruolo fondamentale nell’abbattimento dei costi anche la scelta del gestore: è suo infatti il compito
di acquistare il combustibile, provvedere alla manutenzione dell’impianto e curare il processo di produzione
del calore necessario al fabbisogno termico dell’edificio: nel Contratto di Servizio Energia, il costo unitario del
calore (tariffa €/kwh) dipende dall’efficienza energetica della centrale termica che sta a monte del contatore.
Esso viene concordato contrattualmente e non è modificabile per tutta la durata del Contratto di Servizio
Energia, ad eccezione delle variazioni ufficiali del costo del combustibile. Quindi, se nell’arco della durata del
contratto dovesse verificarsi un decadimento dell’efficienza energetica della centrale termica, questa non
produrrà variazioni della tariffa pagata da condominio, ma abbasserà i ricavi del gestore. Va da sé che è interesse del gestore monitorare costantemente l’efficienza energetica del sistema per intervenire immediatamente in caso di anomalia. Con il Contratto di Servizio Energia il gestore è stimolato quindi a creare risparmio
energetico, perché lo stesso diventa una sua fonte di guadagno; si crea così un circolo virtuoso in cui sia il
gestore che il condominio guadagnano facendo risparmio energetico e allo stesso tempo contribuiscono a
valorizzare l’aspetto sociale e ambientale dell’uso razionale dell’energia: risparmio energetico significa infatti
ridurre il fabbisogno globale di combustibile contribuendo a ridurre il costo della bolletta energetica nazionale,
e consumare meno energia e in modo più efficiente significa anche ridurre le emissioni di sostanze inquinanti
nell’aria e contribuire quindi al raggiungimento degli obiettivi che l’Italia si è posta aderendo al Protocollo di
Kyoto.
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IL CONSULENTE RISPONDE
Alcuni colleghi addebitano ai condòmini,
inadempienti e irrispettosi del regolamento
condominiale, somme quali 10/15 euro per
le circolari di sollecito ad attenersi al regolamento. Ci sono due condòmini che necessitano, costantemente, di solleciti.
Posso, quindi, addebitare loro detto costo
(sperando sia un deterrente), in quanto
creano lavoro straordinario all’amministratore? Devo agire per vie legali senza chiedere all’assemblea per rispettare il
regolamento, visto che la maggior parte
degli screzi sorgono per episodi banali? In
che modo posso agire?
Il compenso dell’amministratore ha, esclusivamente, natura condominiale. Pertanto Ella
potrà addebitare le spese del sollecito al condomino inadempiente, ma solo se questo è
stato preventivamente discusso in assemblea
e da questi accettato. Diversamente, la sua
attività rientra nell’attività ordinaria di un amministratore. Quanto alla cura nel far rispettare il contenuto del regolamento di
condominio, tale adempimento rientra nell’autonomia gestionale dell’amministratore di
condominio al fine di tutelare interessi e beni
comuni. Si suggerisce però, prima di adire le
vie legali, di diffidare il condomino al rispetto
della norma regolamentare. E’ bene, comunque, ricordare che l’amministratore dovrà
dare tempestiva informativa all’assemblea del
proprio operato, nel caso si rivolgesse all’Autorità Giudiziaria, per le motivazioni suesposte, altrimenti si è passibili di revoca
giudiziaria.
Con riferimento agli episodi “quotidiani” di
screzio fra i condòmini, il suggerimento è
quello di cercare sempre e, comunque, una
mediazione fra le parti, nell’interesse di una
coabitazione civile. Tali problematiche potrebbero, in tal senso, anche essere attenzione in
sede assembleare (es. varie et eventuali) per
“richiamare” tutti i condòmini ad un utilizzo
della proprietà privata e comune nel rispetto
degli altri.
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Un condomino mi ha fatto presente che
nel condominio dove vive e da me amministrato, non è affisso il cartello con divieto
di fumare. Di fatto, trattasi di un piccolo
condominio, senza locali autorimessa e
con poche parti in comune (tetto, androne,
ascensore e scale). Esiste per legge
un’esenzione in casi simili o mi dovrà attivare come lui sostiene?
Specificatamente per le “parti comuni” degli
stabili in condominio, la piena applicazione
della disciplina, ispirata al principio della tutela della salute dei non fumatori nella prospettiva generale di salvaguardia della salute
pubblica e di cui alla L. n. 3/03 e D.P.C.M. del
23/12/03, comporta l’applicazione del divieto
di fumare anche nei locali comuni chiusi dei
condominii (androni, scale, ascensori, sale riunioni …) finalizzata all’esigenza di garantire in
essi la tutela della salute dal fumo passivo. Da
ciò deriva l’obbligo dell’apposizione dei cartelli secondo quanto indicato. Si ritiene sia
compito degli amministratori di condominio la
predisposizione e l’apposizione dei cartelli.
Resta libera la facoltà da parte dei condòmini
che si rendessero disponibili, o anche da
parte di chiunque altro riscontri il mancato rispetto della norma, richiamare all’osservanza
del divieto gli eventuali trasgressori e di segnalare alle autorità competenti all’accertamento ed alla contestazione il comportamento
dei trasgressori, in caso di inottemperanza al
richiamo.
E’ possibile poter usufruire della detrazione 50% prevista per le ristrutturazioni
edilizie e, contemporaneamente, della detrazione 55% prevista per interventi di risparmio energetico degli edifici?
È la stessa Agenzia delle Entrate a pronunciarsi: nella guida aggiornata alla detrazione
55% per il risparmio energetico, nel capitolo
dedicato alla Cumulabilità con altre agevolazioni, viene chiarito che la detrazione d’impo-
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sta del 55% per l’efficienza energetica del costruito non è cumulabile con le altre agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi
da altre disposizioni nazionali, come, per
esempio, la detrazione del 50% e del 36% per
il recupero e la ristrutturazione del patrimonio
edilizio.
Nel caso in cui gli interventi realizzati su un immobile rientrino sia nelle agevolazioni previste
per il risparmio energetico, sia in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese,
soltanto dell’uno o dell’altro bonus fiscale, rispettando ovviamente gli adempimenti previsti per l’agevolazione fiscale. Così come, dal
2009, la detrazione 55% per il risparmio energetico non è più cumulabile con eventuali incentivi riconosciuti dalla Comunità europea,
dalle regioni o dagli enti locali. Pertanto, il
contribuente deve scegliere se beneficiare
della detrazione 55% o fruire dei contributi di
origine comunitaria, regionale o locale.
Un condomino con alloggio al piano terra
intende aprire un cancelletto nel terrazzo
di sua proprietà per accedere più agevolmente al giardino condominiale di proprietà comune. Ha informato l’assemblea
ritenendo di farlo non in quanto necessaria
una delibera in tal senso, ma solo per correttezza. Ritengo che possa eseguire tali
lavori, naturalmente a sue spese, ma vorrei sapere se abbisogna, comunque, del
consenso dell’assemblea.
Se il regolamento di condominio non prevede
divieti in tal senso o non subordina l’iniziativa
del singolo all’autorizzazione assembleare, la
decisione del condominio rientra nell’art.
1102 c.c. ossia uso della cosa comune ai
sensi del precitato articolo, ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché
non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso specifico, sicuramente tale opera non pregiudica la stabilità
o la sicurezza dell’edificio. L’unico limite può
corrispondere ad un’eventuale alterazione del
decoro architettonico dell’edificio. In altri termini quest’opera non deve comportare nessuna sostanziale modifica dell’entità materiale
del bene, né mutamento di destinazione e
tantomeno dovrà limitare la possibilità di realizzazione di simili cancelli da parte degli altri
condòmini, che eventualmente abbiano la
stessa possibilità.
Ma nella cessione di fabbricato in locazione è ancora obbligatoria la comunicazione all’Autorità Locale di Pubblica
Sicurezza?
L’art. 12 del D. L. n. 59/78, convertito, con
modificazioni, in L. n. 191/78 c.d. “Legge antiterrorismo” in quanto finalizzata alla lotta al
terrorismo interno ed alla criminalità mafiosa,
dispone che chiunque cede la proprietà o il
godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese,
l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di
esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto
ore dalla consegna dell’immobile, la sua
esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona
che assume la disponibilità del bene e gli
estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.
Però il il D. Lgs. n. 23/11, recante disposizioni
in materia di federalismo fiscale, all’art. 3, nell’introdurre la cosiddetta “cedolare secca
sugli affitti”, al comma 3 ha stabilito che:
“Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del
contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21
marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei
casi di omessa richiesta di registrazione del
contratto di locazione si applica l’articolo 69
del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.”
In conclusione, l’obbligo di comunicazione
della cessione di fabbrico previsto dalla
norma del 1978 non è stato abrogato, essendo tuttora vigente tale disposizione normativa, ma l’adempimento da essa previsto,
la comunicazione di cessione di fabbricato, è
stato “assorbito”, per volontà del legislatore,
dalla registrazione del contratto di vendita o
di locazione, al verificarsi del quale, quindi, la
sanzione originariamente stabilita per la mancata comunicazione di cessione di fabbricato
non può trovare applicazione. Fanno eccezione i casi riguardanti le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esecuzione dell’attività di
impresa o di arti e professioni e i comodati
d’uso gratuito non soggetti a registrazione per
i quali permane l’obbligo della comunicazione
di cessione di fabbricato all’Autorità di Pubblica Sicurezza.
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CondominiOggi
ASSONEWS
PROVINCIA CUNEO
La conoscenza di norme e regole agevola le relazioni e migliora la convivenza
L’Agenzia Territoriale per la Casa di Cuneo ha, di
recente, predisposto l’opuscolo “Parliamo di
casa: regole di condominio, regole di convivenza”. Già dal titolo si comprende la finalità che
la diffusione di detto opuscolo nella cittadinanza
tende a realizzare: il tema della convivenza è, infatti, di evidente attualità e di grande complessità
proprio per la presenza, nella comunità, di persone di diverse culture, portatrici di tradizioni ed
abitudini che devono, necessariamente, convivere fra loro.
All’interno di “Parliamo di casa” oltre alle regole
e divieti per l’utilizzo dell’alloggio che riguardano
la gestione degli spazi comuni, le opere di manutenzione, la ripartizione delle spese, vi è anche
una sezione che contiene informazioni sull’affitto, sulle rate condominiali, ecc. Il testo dell’opuscolo è scritto in due lingue italiano-arabo e italianofrancese; questa scelta è stata motivata dai promotori dell’iniziativa, dalla convinzione che il bisogno di
informazione non sia soltanto una necessità delle persone di origine straniera, ma anche dei cittadini italiani.
COMUNE DI VARESE
Termoregolazione e contabilizzazione di calore degli impianti termici
Il Comune di Varese, nel luglio scorso, ha deliberato di posticipare l’obbligo di installazione, relativamente
agli impianti con potenza termica superiore a 350 kw e installati prima dell’agosto del 1997, dei sistemi
di termoregolazione e contabilizzazione autonoma del calore dallo scorso agosto all’1 agosto 2013. Inoltre il Comune ha concesso deroga al 1° agosto del 2014, qualora debitamente motivata entro il
31/07/2013) per tutti gli impianti per i quali viene dimostrata almeno una delle seguenti condizioni:
1) è stato effettuato il cambio di combustibile dopo il 01.08.1997;
2) gli impianti sono stati collegati alla rete di teleriscaldamento dopo il 01.08.1997;
3) è stato approvato un piano di ristrutturazione generale dell’impianto che consenta un miglioramento
dell’efficienza energetica di almeno il 40% rispetto al rendimento iniziale.
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CondominiOggi
COMUNE DI BRA
Contributi per smaltimento amianto
Il Comune di Bra fa il bis: alla luce dei 15.000 metriquadrati di copertura in fibrocemento contenente amianto rimossi grazie agli
incentivi promossi lo scorso anno, l’amministrazione comunale
ha pubblicato un nuovo bando per la concessione di contributi
al fine di favorire il risanamento e la salvaguardia dell’ambiente,
garantendo, al contempo, la tutela della salute pubblica. Sono
ammessi al contributo solo gli interventi realizzati o avviati a partire dal 2009 e le domande per chiedere il rimborso delle spese
potranno essere presentate entro il 31/12/2012.
REGIONE LIGURIA
Nuove norma per il risparmio energetico
Nuove norme in materia di risparmio energetico negli
edifici in Liguria. E’ ormai in vigore la Legge regionale
23/12 che dà attuazione alla Direttiva 2010/31/Ue relativa alla prestazione energetica nell’edilizia.
In particolare, viene ribadito che la progettazione e la
realizzazione degli edifici di nuova costruzione e delle
opere di ristrutturazione e demolizione di edifici esistenti devono presentare i consumi di energia. Per quanto riguarda i requisiti minimi di prestazione energetica, il provvedimento rinvia ad un successivo regolamento, stabilendo che tali requisiti vengano rivisti
ogni cinque anni. Inoltre, viene regolamentato il rilascio dell’attestato in relazione alle diverse tipologie di
immobili e ai diversi momenti del procedimento di vendita e locazione degli stessi.
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CondominiOggi
ALCUNI DEI CONSULENTI E DOCENTI
DELL’A.N.AMM.I.
Per informazioni telefonare allo 06 55 27 23 23 r.a.
D.ssa
Prof.ssa
Avv.
Arch.
Dr.
D.ssa
D.ssa
Rag.
Avv.
Avv.
Ing.
Arch.
Rag.
Ing.
Rag.
Arch.
Avv.
Sig.
Avv.
D.ssa
Prof.
D.ssa
Rag.
Ing.
Rag.
Rag.
Avv.
Avv.
Avv.
Rag.
Avv.
Avv.
P.I.
D.ssa
D.ssa
Avv.
Ing.
Sig.
Avv.
Avv.
Geom.
Dr.
Dr.
Sig.
Dr.
Avv.
Dr.
Dr.
Avv.
Dr.
Dr.
Avv.
Avv.
Ing.
D.ssa
Dr.
Ing.
Rag.
Rag.
Ing.
Avv.
Amm.re
Dr.
Avv.
Avv.
Avv.
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AMADUCCI Monica
AMBROSIANO Angiolina
AMORE Annalisa
ANANIA Giovanni
ANGELOSANTE Domenico
ANGELOSANTE Manuela
ANGELOSANTE Moira
ANGRISANI Rosario
ARTUSO Alessandra
ARTUSO Maria Antonia
BALESTRO Enrico
BALESTRO Ilario
BALESTRO Riccardo
BALZARELLI Simone
BARBATI Simona
BARDELLI Sara
BARONE Stefania
BASSI Stefano
BASSIATO Paola
BATTAGLIA Daniela
BICA Giuseppe
BOCCI Fabiana
BORRO Silvia
BRUNETTI Franco
BRUNO Angela
BUGLI Damiano
BURGIO Fabio
CALAMANDREI Gabriele
CAPRI Carla
CARAMBIA Orazio
CASTELLANI Chiara
CESARINI Silvia
CHILOIRO Antonio
CIACCI Alessandra
CIANCIO Carmelina
CIAPERONI Paolo
COLABIANCHI Fabio
COLANERO Alessandro
COPPOLA Concetta
COSENZA Mariolina
CRISCITIELLO Pellegrino
D’ANGELO Giuseppe
D’ANNA Giuseppe
D’ANZELMO Nicola
DE BARTOLOMEO Luigi
DE FELICE Giovanni
DE PIERRO Pasquale
DI MARCO Pasquale
DINOI Fabio
DODARO Massimo
FERIACO Maurizio
FERRALDESCHI Alfredo
FERRIGNO Vincenzo
FILAURI Stefano
FRARRICCIARDI Fabiola
FRASCA Piero
GALIZIO Gabriele
GASBARRI Fulvio
GASBARRI Mauro
GHIROTTO Michele
GIOLA Valentino
GOLISANO Walter
GORI David
GORI Mara
GUIDI Giovanni
GULLÀ Nadia
Rag.
D.ssa
Geom.
Ing.
Avv.
Avv.
Avv.
Avv.
Avv.
Arch.
Geom.
Dr.
Dr.
Rag.
Ing.
Geom.
Ing.
Rag.
Ing.
Geom.
Avv.
Arch.
D.ssa
Geom.
Rag.
Avv.
Dr.
Rag.
Rag.
Dr.
Arch.
Avv.
Dr.
Avv.
Sig.ra
Arch.
Avv.
Ing.
Geom.
Avv.
Dr.
Ing.
Arch.
Avv.
Cons. Lav.
Rag.
Arch.
Arch.
Ing.
Rag.
Rag.
Avv.
Ing.
Avv.
Avv.
Arch.
Dr.
Rag.
Rag.
Avv.
Avv.
D.ssa
Geom.
Dr.
Dr.
GULLI Angela
IANNANTUONO Giovanna
IANNUCCI Marco
LA ROCCIA Pietro
LEPORE Anna
LUCIDO Lorenzo
MAGGIO Orazio
MARCEDDU Marcello
MARCHIONNI Paola
MARRI Alessandro
MARRONE Francesco
MASSIDDA Alessandro
MESSINA Vito
MILANO Maria Luisa
MINGOLLA Francesco
MONTI Marco
MONTI Mirco
MURACA Giuseppe
MUSSO Paolo
NANNUCCI Alessandro
NICOSIA Angelo
NIGRO Massimo
ODOARDI Roberta
ONOFRI Lorenzo
OTTAVIANI Maria Concetta
PALAMARA Manuela
PALOMBO Gianluigi
PAPINI Michela
PARBUONO Rosa
PECORARO Giorgio
PEGNA Caterina
PELLEGRINI Paola
PERRONE Cosimo
PETRUCCI Paola
PICCONE Marina
PIETRANTONI Diego
PIKLER Carlo
PISCIOLI Federica
POIDOMANI Benedetta
RAMAGLIA Emilio
RIVELLINI Fulvio
RIZZO Marco
ROLANDO Giancarlo
RUBERTO Vincenzo
SANTAERA Vincenzo
SETTIMELLI David
SILVESTRO Gioacchino Antonio
SMALI Giovanni
SOLINAS Dario
SOLINAS Roberto
SORRENTINO Giorgio
SPALLINO Francesco
SPERANZA Grazia
TOSCHI VESPASIANO Francesco
TRAMONTANO Silvia
TRENTA Alessandro
UCCELLI Felice
UCCELLI Francesco
VALVO Diego
VERDESI Alessia
VERONELLI Marco
VOLPE Rosa
ZAMPETTI Maurizio
ZAPPILLI Roberto
ZAPPULLA Giuseppe