GORIZIA
ASSOC. LAVORATORI
EMIGRATI FRIULI VG
ABITARE
Insieme per la casa
Con il contributo di
REGIONE AUTONOMA FRIULI VENEZIA GIULIA
servizio per le politiche della pace, della solidarietà
e dell’associazionismo - struttura per gli immigrati
ABITARE, INSIEME PER LA CASA
Il Sunia
Contributo affitti
Contratto di locazione
Dopo la firma
Casa
A CURA DI
Sergio Donda segretario provinciale SUNIA Gorizia
Roberto Calligaris segreteria provinciale SUNIA Gorizia
Pamela Borghese avvocato (Monfalcone via Roma, 49 tel. 0481.414202)
siti internet di riferimento
www.sunia.it
www.immigrati.it
Questo opuscolo è stato realizzato dal Sunia Gorizia in collaborazione con
l’Alef, Associazione lavoratori emigrati del Friuli Venezia Giulia, e con l’Ater,
Azienda territoriale per l’edilizia residenziale di Gorizia, nell’ambito del progetto
“Abitare, insieme per la casa”, svoltosi nel 2004 con il contributo della Regione
autonoma Friuli Venezia Giulia, servizio per le politiche della pace, della solidarietà
e dell’associazionismo, struttura per gli immigrati
IL SUNIA
Chi siamo?
“ Il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari (S.U.N.I.A.) è un’organizzazione sindacale autonoma che promuove la libera associazione e l’autotutela solidale e collettiva dei cittadini per conseguire il riconoscimento del
diritto alla casa quale bene di primario valore civile e sociale garantito a tutti. ...”
questo è riportato nel nostro statuto all’art. 1.
Siamo quindi un sindacato, costituito nel dicembre del 1972, vantiamo oltre
220.000 famiglie iscritte e siamo presenti su tutto il territorio nazionale. Con
scopo principale “la tutela e la difesa”, degli inquilini, degli assegnatari e dei
soggetti che versano in condizioni di bisogno d’alloggio e, comunque, dei diritti
degli utenti del bene casa e degli aspiranti ad esso. Promuoviamo le politiche
abitative territoriali e svolgiamo una qualificata attività di consulenza ed assistenza a favore d’inquilini, assegnatari e proprietari.
Cosa facciamo?
• Nell’edilizia pubblica, offriamo aiuto nella compilazione dei bandi, verifiche sull’attribuzione dei punteggi ed eventuali ricorsi. La compilazione dei censimenti
del reddito (per l’applicazione del canone d’affitto), delle domande di cambio
alloggio, delle domande d’acquisto o riscatto degli alloggi d’edilizia residenziale
pubblica e nei rapporti tra inquilinato e ATER.
• Offriamo l’assistenza nella compilazione dei bandi per la concessione dei
contributi a sostegno delle locazioni art.6 L.R. 6/2003.
• Nell’edilizia privata, siamo titolati, a sottoscrivere i contratti concordati. Forniamo assistenza per trattare con la proprietà la stipula e la determinazione del
canone nei contratti d’affitto.
• Offriamo consulenza e assistenza agli sfrattati anche attraverso un’assistenza
legale convenzionata.
Dove siamo nelle istituzioni ?
• Rappresentanti dei sindacato degli inquilini e dei lavoratori sono presenti nelle
commissioni “Paritetica” e “Verifica requisiti” delle ATER svolgendo un ruolo istituzionale di verifica e controllo.
• A livello regionale nostri rappresentanti saranno presenti nel “Comitato Regionale della politica sulla casa” previsto dalla L.R. 6/2003.
Siamo stati protagonisti di numerose e qualificanti battaglie per affermare il diritto alla casa, per tutelare gli interessi degli utenti del bene casa, per una nuova
politica dell’ambiente e del territorio.
Le battaglie continuano per:
1. una riforma della legislazione, che regoli il mercato dell’affitto, tale da garantire
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una casa a prezzi sopportabili alle famiglie italiane, attraverso l’indicazione del
canale contrattato, quale unico strumento di formazione dei contratti di affitto;
2. una nuova e diversa tassazione dei proventi da affitto ed interventi fiscali, per
favorire il rilancio del mercato dell’affitto;
3. un adeguato finanziamento, già dalla prossima legge Finanziaria, dell’Edilizia
pubblica e sociale nonché del Fondo di integrazione degli affitti, per rispondere
alla crescente domanda casa dei ceti medio-bassi.
4. la revisione delle leggi regionali in materia di Edilizia Residenziale Pubblica,
che riportino le Ater al ruolo sociale svolto storicamente dallo IACP.
L’adesione al Sunia è volontaria, comporta l’acquisto di una tessera, in
particolare gli iscritti alla CGIL e allo SPI hanno diritto ad una riduzione
sulla spesa di iscrizione.
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LA CASA
Il contratto d’affitto
– Obbligatorietà del contratto scritto
– Obbligatorietà della registrazione
1. Il contratto 4 anni + 4
2. Il contratto a canone calmierato
– Come si stabilisce il canone calmierato
– Dove trovare i valori dei canoni di affitto
– Le caratteristiche più importanti di questo contratto
3. Il contratto transitorio
4. Il contratto per studenti fuori sede
Il subaffitto e il comodato
Le regole per i contratti stipulati dal 30/12/98
Il riscaldamento, le spese condominiali, i lavori a carico del proprietario
Le trattative e le agenzie
Sfratto e cessazione del contratto
– La proroga dello sfratto
– Recesso del contratto
– Esecuzione dello sfratto
Il diritto alla casa e l’abilitazione pubblica
– Centri di accoglienza
– Alloggi sociali
– Edilizia residenziale pubblica (case popolari)
Il contratto di affitto
La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto
4 tipi di contratti:
1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possibilità per il proprietario di casa e per chi prende l’appartamento in affitto di
stabilire liberamente il canone di affitto.
2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello
comunale;
3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da
accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare;
4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi,
nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.
Obbligatorietà del contratto scritto
I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.
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Se il proprietario dell’appartamento ti impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso)
stabilito in base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice
imporrà al proprietario di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza
ed in nero.
Obbligatorietà della registrazione
In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. L’imposta di registro
è pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario.
Se il contratto non viene registrato:
a) né tu né il proprietario potrete ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali
previste dalla legge (sconto imposta registro, detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc.)
b) nel caso di sfratto non potrai essere mandato via dall’appartamento che occupi;
c) il proprietario, al di fuori del regolare contratto di affitto, non potrà pretendere
maggiorazioni ed integrazioni dell’affitto stabilite con scritture private non registrate.
I patti contrari e vietati dalla legge
La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto
ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità:
a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo
libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati ;
b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che ti obblighi a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli
accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree
metropo-litane, e per quelli per studenti;
d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio dei tuoi obblighi economici,
come l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.
In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice
per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla
restituzione di quanto percepito in eccedenza.
1. Il contratto 4 anni + 4
Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4
anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e
quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell’affitto basata sulla
trattativa tra te ed il proprietario dell’appartamento.
Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8
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anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità
abitativa (di tipo personale o familiare), debba vendere l’immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni.
Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è
espressamente previsto, né l’aumento Istat, né la percentuale di integrazione
per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso
della locazione.
Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.
2. Il contratto a canone calmierato
E’ un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che
il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite
in una libera trattativa fra te ed il proprietario dell’appartamento, ma devono
conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.
Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più
bassi rispetto alla media.
Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere
un rinnovo del contratto, l’affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni, dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio.
Come si stabilisce il canone calmierato.
Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa
territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e
per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del
canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in
quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell’alloggio,
condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all’ambito delle zone di ubicazione dell’immobile. Il canone così ricavato
è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto
eccedente questa misura è nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle
somme pagate in eccedenza (in più).
La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente
uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Mini-steriale 5/3/99 e recepito
dagli accordi territoriali.
Dove trovare i valori dei canoni di affitto.
Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso
le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.
Le caratteristiche più importanti di questo contratto.
a) rinnovo tacito in assenza di disdetta;
b) possibilità di recesso anticipato per l’inquilino;
c) Istat non superiore al 75%;
d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
e) interessi legali sul deposito attualmente pari al 3,5%;
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f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
g) una dettagliata descrizione sullo stato dell’alloggio e degli impianti.
3. Il contratto transitorio
I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al
fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La
nuova legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono
durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o
del proprietario o dell’inquilino espressamente indicate.
Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non
può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto mi-nisteriale 5/3/99 e
recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed
i raggiri è data dall’obbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza
del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato.
Il contratto ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero.
4. Il contratto per studenti fuori sede
Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel
senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.
Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio,
le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà
immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del
mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno
schema tipo di contratto allegato al Decreto mi-nisteriale 5/3/99 e recepito dagli
accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.
Il subaffitto e il comodato
Il subaffitto totale dell’immobile e la cessione a terze persone del contratto per
farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell’inquilino che ha subaffittato.
Il su-baffitto parziale, invece, che consente ad altre persone l’utilizzo di parte
dell’appartamento mentre l’altra seguita ad essere utilizzata dall’inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che
lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l’inquilino ha l’onere di
comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata
del contratto ed i vani subaffittati.
Il comodato è invece quel contratto che consente l’uso gratuito di un alloggio e
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quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.
Quando il proprietario dell’appartamento ricorre ad un comodato per aggirare gli
obblighi fiscali, mentre tu paghi ugualmente l’affitto, se sei in grado di provare il
pagamento di un affitto regolare puoi rivolgerti al Giudice per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate
che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.
Le regole per i contratti stipulati prima del 30/12/98
La legge 431/98 ha stabilito che ai contratti sorti prima del 30 dicembre 1998,
per la loro intera durata, e ai giudizi in corso alla data del 30 dicembre 1998, si
applicano in via transitoria le vecchie regole.
Sarà perciò possibile chiedere l’applicazione dell’equo canone e la restituzione
delle somme pagate illegittimamente sulla base di fasulli contratti transitori, di
inesistenti usi diversi, di foresterie simulate, di affitto di posti letto o subaffitto di
stanze senza alcuna caratteristica alberghiera.
Il riscaldamento, le spese condominiali, i lavori a carico del proprietario
Sono a tuo carico il servizio di pulizia, la gestione corrente dell’ascensore, l’acqua, l’energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento
e la spesa per il portierato al 90%.
In ogni caso hai diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i
documenti giustificativi delle spese e a partecipare con diritto di voto all’assemblea sul riscaldamento.
Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati
degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle
spese.
Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione e di ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità
per i difetti ed i guasti dell’immobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576,
1577, 1578, 1579, 1580, 1581).
Le trattative e le agenzie
La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è
molto importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno
riferimento oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi
nei quali interviene il ruolo dell’organizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli
accordi e i contratti tipo territoriali.
C’é poi la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad
un altro.
Per questi motivi la legge 431/98 ti offre la possibilità di essere assistito nella
stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche
se non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione
e all’interno degli accordi depositati.
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Spesso nell’affitto di un appartamento ci si trova ad avere a che fare con un
agente immobiliare.
In questi casi occorre:
a) accertarsi che l’agente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di
Commercio;
b) pretendere che l’incarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;
c) verificare che nel contratto di mediazione non sia inserita alcuna delle venti
clausole vessatorie previste nella legge 52/96;
d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione (che non è dovuta se l’agente non è iscritto al ruolo);
e) definire con precisione i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misurazioni di superfici, visure catastali, verifiche impianti).
Sfratto e cessazione del contratto
Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento. I tipi di provvedimento esistenti sono 4:
1. Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto (dopo otto
anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole
scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);
2. Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare
l’alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni
per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);
3. Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto.
Se non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento, puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una
intimazione di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che
il Giudice può accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.
4. Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua
(ad esempio abbandono dell’alloggio, subaffitto se vietato, cam-bio d’uso non
consentito, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio dell’appartamento.
La proroga dello sfratto
Con il provvedimento che ordina all’inquilino di rilasciare l’appartamento il Giudice indica anche la data di rilascio.
Questa data non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale. La data può essere, invece, prorogata per gli sfratti per finita
locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia.
In questo caso puoi chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di
rilascio concedendo quindi una proroga che normalmente non può superare i
sei mesi ma in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccupati e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine
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lungo di diciotto mesi. Alla domanda si deve allegare, oltre che le attestazioni
di reddito e sulla composizione familiare, ogni altro documento utile ai fini della
valutazione dello stato di bisogno e della necessità della proroga.
Recesso dal contratto
Il proprietario dell’appartamento per poter recedere dal contratto deve attendere
le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei
termini previsti.
Tu, invece, puoi recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:
1. se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola
del contratto di locazione;
2. indipendentemente da quanto prevede il contratto c’è in ogni caso la possibilità dell’inquilino di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni
familiari, ecc.
In entrambi i casi dovrai dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel
termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.
Esecuzione dello sfratto
Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita
dal Giudice, se l’inquilino non riconsegna l’immobile il proprietario ha diritto ad
eseguire forzatamente, con l’Ufficiale Giudiziario e con l’ausilio della Forza pubblica, il provvedimento. Tuttavia possono eseguire gli sfratti solo i proprietari
che dimostrino di avere rispettato nel corso della locazione tutti gli adempimenti
imposti dalle normative fiscali.
Il proprietario prima di dare inizio all’esecuzione deve obbligatoriamente inviare
all’inquilino un atto di precetto; è all’interno di tale atto che devono essere indicati:
a) gli estremi di registrazione del contratto,
b) gli estremi della denuncia ICI;
c) gli estremi della dichiarazione dei redditi contenente il reddito ricavato dall’immobile;
d) gli estremi del versamento ICI.
L’inesistenza o l’inesattezza di questi dati, che costituiscono condizione per
l’esecuzione dello sfratto, impediscono l’esecuzione stessa. Questo non solo
se lo sfratto è per finita locazione ma anche nei casi di sfratto per necessità,
morosità, inadempienza contrattuale.
L’inquilino che accerti la mancanza della dichiarazione o abbia dubbi sulla veridicità della eventuale dichiarazione notificata può opporsi all’esecuzione bloccando di fatto la procedura di rilascio.
Il diritto alla casa e l’abitazione pubblica
Centri di accoglienza
Per centri di accoglienza si intendono le strutture alloggiative che, anche gratui11
tamente, provvedono alle immediate esigenze alloggiative ed alimentari, nonché, ove possibile, all’offerta di occasioni di apprendimento della lingua italiana,
di formazione professionale, di scambi culturali con la popolazione italiana, e
all’assistenza socio-sanitaria degli stranieri impossibilitati a provvedervi autonomamente.
Si può essere ospitati nei centri di accoglienza soltanto per il tempo strettamente necessario al raggiungimento dell’autonomia personale per le esigenze di
vitto e alloggio nel territorio in cui vive lo straniero.
Le regioni, in collaborazione con le province e con i comuni e con le associazioni e le organizzazioni di volontariato, predispongono centri di accoglienza destinati ad ospitare cittadini stranieri regolarmente soggiornanti per motivi diversi
dal turismo, che siano temporaneamente impossibilitati a provvedere autonomamente alle proprie esigenze alloggiative e di sussistenza. Il sindaco, quando
vengano individuate situazioni di emergenza, può disporre l’alloggiamento nei
centri di accoglienza di stranieri non in regola con le disposizioni sull’ingresso e
sul soggiorno nel territorio dello Stato, ferme restando le norme sull’allontanamento dal territorio dello Stato degli stranieri in tali condizioni.
Alloggi sociali
Lo straniero regolarmente soggiornante può accedere ad alloggi sociali, collettivi o privati, predisposti, secondo i criteri previsti dalle leggi regionali, dai
comuni di maggiore insediamento degli stranieri o da associazioni, fondazioni o
organizzazioni di volontariato, ovvero da altri enti pubblici o privati, nell’ambito
di strutture alloggiative, prevalentemente organizzate in forma di pensionato,
aperte ad italiani e stranieri, finalizzate ad offrire una sistemazione alloggiativa
dignitosa a pagamento, secondo quote calmierate, nell’attesa del reperimento
di un alloggio ordinario in via definitiva.
Edilizia residenziale pubblica (case popolari)
Gli stranieri titolari di carta di soggiorno e gli stranieri regolarmente soggiornanti
che siano iscritti nelle liste di collocamento o che esercitino una regolare attività
di lavoro subordinato o di lavoro autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica,
ai servizi di intermediazione delle agenzie sociali eventualmente predisposte da
ogni regione o dagli enti locali per agevolare l’accesso alle locazioni abitative e
al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della
prima casa di abitazione.
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LA LOCAZIONE
La locazione e un contratto, cioè un patto, un accordo tra due parti una delle
quali, per lo più il proprietario di una abitazione, consente all’altra, l’inquilino,
di utilizzare per un certo periodo di tempo un immobile dietro il pagamento di
un determinato corrispettivo. In termini tecnici il proprietario si chiama locatore,
l’inquilino conduttore, la somma che costituisce il corrispettivo dell’uso dell’immobile canone di locazione o d’affitto.
Diritti e obblighi di proprietario ed inquilino. Come in ogni patto o accordo anche
nella locazione ciascuna parte ha, nei confronti dell’altra, diritti ed obblighi che
discendono dalla legge: in particolari dal Codice Civile (che regola la locazione
in diversi articoli a partire dall’art. 1571 fino al 1606), dagli articoli non abrogati
della legge n. 392/78 (equo canone), dalla legge 8/8/92 n°359 (patti in deroga),
oggi abrogata ma ancora vigente per i contratti tuttora in corso stipulati in base
alla sua regolamentazione, ed infine dalla recente legge 30/12/98 n°431.
Inoltre, trattandosi di un contratto, altri obblighi e diritti derivano direttamente da
particolari clausole inserite autonomamente dalle parti nel contratti stesso.
Vediamo brevemente i principali obblighi e diritti che caratterizzano il contratto
di locazione.
1) Il proprietario e tenuto a consegnare all’inquilino l’immobile in uno stato che
ne permetta il normale uso abitativo. L’immobile, in pratica, deve presentano
condizioni che corrispondano alla media, non si pretende che sia rifinitissimo e
lussuoso ma nemmeno che si presenti in condizioni tali da essere di fatto inservibile all’uso stabilito; deve insomma risponder alle caratteristiche di quello che
si dice “buono stato di manutenzione” (Articolo 1575 C.C.).
E evidente che tale obbligo resta valido per tutto il tempo nel quale il rapporto
di locazione tra le due parti resta in vigore (che in termine tecnico si definisce
durata), il proprietario ha cioè anche l’obbligo di mantenere l’immobile nelle condizioni che lo mettono in grado di servire all’uso abitativo al quale e destinato:
a tale fine dovrà effettuare tutti i lavori e le riparazioni necessarie poste a suo
carico dalla normativa vigente.
2) Il proprietario ha anche l’obbligo di garantire l’inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull’immobile da terze persone (Articoli 1575/1576 C.C.).
3) A sua volta l’inquilino ha l’obbligo di pagare il canone d’affitto alle scadenze
convenute, di custodire l’immobile, di usarlo secondo principi di correttezza e
diligenza senza modificare l’uso pattuito.
La legge dell’equo canone ha stabilito a favore dell’inquilino alcuni specifici diritti contenuti in norme che neanche la successiva legislazione ha abrogato:
ad esempio quello di ottenere la indicazione specifica delle spese per oneri
accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento) e di prendere
visione dei documenti giustificativi ogni qualvolta dovrà effettuare il pagamento
delle quote a suo carico; il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardano spese e modalità di gestione del servizio di
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riscaldamento e la partecipazione, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali chiamate a deliberare su modifiche ad altri servizi comuni; che il deposito
cauzionale non superi le tre mensilità e sia produttivo di interessi legali, il riparto
al 50 delle spese di registrazione del contratto.
Altri modi di utilizzo degli alloggi
Esistono ovviamente altre situazioni di utilizzo di alloggi che non possono considerarsi locazioni.
Tra questi si possono considerare:
• il comodato, che può definirsi prestito gratuito di un alloggio e si distingue dalla
locazione perché in esso manca l’elemento del corrispettivo, cioè il canone di
affitto. Si tratta in pratica di un beneficio gratuitamente reso per motivi di ospitalità, solidarietà, amicizia, ecc.
• Il contratto di alloggio, che presuppone, oltre al godimento di una abitazione,
la prestazione di una serie di servizi di spiccata natura alberghiera, come la
lavanderia, la fornitura di biancheria, la possibilità di consumo pasti, ecc. Anche in questo caso e importante che il contratto sia scritto, non essendo raro
il caso di proprietari che, per aggirare le norme obbligatorie sull’equo canone,
in particolare quelle sul canone d’affitto e sulla durata minima, tentano di far
passare per contratto di alloggio normali locazioni di miniappartamenti (e il caso
dei residence);
• L’usufrutto, che è un diritto reale di godimento che può comportare l’utilizzo
diretto da parte dell’usufruttuario.
La successione nel contratto
Nel corso di un rapporto di locazione possono accadere fatti di un certo rilievo che incidono profondamente sul contratto stesso senza determinarne però
l’estinzione non costituendo, quindi, causa di sfratto. Si pensi al caso della morte dell’inquilino che materialmente stipula e sottoscrive il contratto e che, di
regola, è il capofamiglia. La legge dell’equo canone, all’art. 6 prevede che, in
caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniugo, gli eredi, ed
i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
Evidentemente non è sufficiente essere coniugo, erede o parente del conduttore per succedergli nel contratto, ma va dimostrata la abituale convivenza con lo
stesso nella casa oggetto del contratto di affitto.
La prova della convivenza può essere fornita non solo con le certificazioni anagrafiche (certificati di residenza o certificato storico-anagrafico), ma anche con
altri mezzi di prova che la legge
prevede, ad esempio la testimonianza di terze persone.
Anche le vicende della famiglia che comportino una scissione del nucleo familiare non hanno ripercussioni sul contratto di locazione: nei casi di divorzio o di
dichiarazione di nullità del matrimonio, qualora lasci l’abitazione il coniugo che
ha materialmente sottoscritto il contratto, l’altro coniugo succede nella titolarità
del contratto stesso.
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Per quanto riguarda il convivente more uxorio la sentenza della Corte Costituzionale 404 del 7 aprile 1998 lo ha difatti equiparato alla condizione del coniugo
che, a seguito della morte di questo, rimane nell’abitazione tenuta in affitto: non
c’è successione nel contratto a meno che, il convivente non risulti nominato
erede nel testamento.
Per quanto riguarda il proprietario se questi e dichiarato fallito nel contratto subentra l’amministrazione fallimentare alla quale pero non si possono opporre
contratti di locazione la cui data non sia certa, cioè che non risulti da regolare
registrazione.
In caso di vendita dell’immobile i diritti e gli obblighi del locatore si trasmettono
all’acquirente, sia pure a certe condizioni quali, ad esempio, la facoltà di recedere dal contratto che il nuovo proprietario non può esercitare prima che siano
trascorsi due anni dall’acquisto.
In caso di morte del locatore gli succedono nella titolarità del contratto gli eredi.
Gli obblighi del conduttore
Sono sanciti dall’articolo 1587 del Codice Civile e prevedono di prendere in
consegna l’immobile e usarlo con diligenza, nonché di corrispondere il canone
nei termini convenuti.
Inoltre l’articolo 1590 prevede l’obbligo di restituire l’immobile alla scadenza
nello stato in cui lo ha ricevuto salvo il deterioramento e il consumo risultante
dall’uso.
Cosa avviene se l’inquilino, il più delle volte per la reale impossibilita di trovare
un’altra casa, non rispetta questo obbligo? E’ a questo punto che prende avvio
lo sfratto, termine che comunemente è usato per indicare tre attività diverse:
la dichiarazione, fatta dal proprietario, dell’intenzione di tornare in possesso dell’immobile ad una certa data e per determinati motivi;
un concreto procedimento giudiziario avviato dall’azione del proprietario che
mira con questo mezzo a veder riconosciuto da una pronuncia del giudice (sentenza, ordinanza) il proprio diritto a
riacquistare il possesso dell’immobile;
la vera e propria attività esecutiva, dopo la pronuncia del giudice, che accoglie
la domanda del proprietario, che dovrà culminare, secondo l’intenzione del proprietario, nel rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. I motivi dello sfratto
sono molteplici e a ciascuno sarà dedicato uno specifico paragrafo.
Durata dei contratti
II modo certamente più ricorrente con cui il contratto di locazione cessa i suoi
effetti e si estingue è indubbiamente il sopraggiungere della scadenza.
La maggior parte dei contratti di locazione, infatti, prevede una certa durata
(anzi la durata minima viene fissata dalla legge) e, al termine, una serie di possibilità offerte alle parti per rinnovare l’accordo ovvero per determinarne la fine.
Esistono anche contratti che non prevedono una durata e sono i cosiddetti contratti a tempo indeterminato.
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Durata nella legge 392/78
Come si diceva questa legge è stata abrogata in parte, ma ancora molti contratti stipulati nella vigenza di questa normativa sono tuttora in corso e quindi va
considerato che per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati successivamente all’entrata in vigore di questa legge (cioè dopo il 30 luglio 1978) l’art. 1
della legge stessa prevede una durata minima di quattro anni, e stabilisce che
a 4 anni deve ricondursi qualsiasi altra durata inferiore concordata dalle parti e
che deve considerarsi stipulato per almeno quattro anni un contratto per il quale
non sia stata stabilita espressamente la durata.
Durata nella legge 359/92
Anche tale legge è stata abrogata però come per la 392/78 sono molti i contratti
che stipulati in base alla legge 359/92 sono ancora in corso. Questa legge prevedeva la possibilità di stipulare patti in deroga alla legge d’equo canone, con
la conseguente possibilità di applicare un canone maggiore di quello previsto
dalla 392/78 purché il locatore rinunciasse alla prima scadenza alla facoltà di
dare disdetta salvo i motivi di necessità previsti dagli articoli 29 e 59 della legge
392 che in seguito si esamineranno, quindi in assenza di tali motivi il contratto
avrebbe dovuto rispettare la durata di quattro anni più quattro e solo alla seconda scadenza poteva essere disdettato per finita locazione.
La durata del contratto libero nella 431/98
La durata di questo tipo di contratto previsto dall’articolo 2 comma 1 della legge
431/98 è di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro, qualsiasi
durata inferiore è nulla ciò significa che durate inferiori dovranno essere ricondotte a questa minima, salvo una serie di casi che di seguito saranno esaminati
nei quali il proprietario può impedire il rinnovo per l’ulteriore quadriennio provando l’esistenza dei motivi a base della sua richiesta.
La durata del contratto regolato nella 431/98
L’articolo 2 comma 3 della legge 431/98 prevede la possibilità di un contratto stipulato sulla base di canoni calmierati, resi possibili da una agevolazione fiscale
al locatore, definiti in accordi collettivi. In questo tipo di contratto, anche allo
scopo di consentire una ulteriore riduzione del canone si prevede una durata
minore pari a tre anni prorogabili di ulteriori due a condizione che il proprietario
dopo il triennio non abbia motivi di necessità.
La durata dei contratti transitori e per studenti nella legge 431/98
La legge 431/98 non stabilisce una durata minima o massima per i contratti transitori e per studenti, ma rimanda di fatto questa possibilità al decreto ministeriale
che fissa i criteri per la realizzazione degli accordi, recependo la convenzione
nazionale tra le associazioni di proprietari ed inquilini. Attuando la disposizione
di legge il Ministro dei lavori pubblici di concerto con quello delle Finanze recependo la convenzione nazionale dell’8 febbraio 1999 firmata da tutti i sindacati
dei proprietari e degli inquilini, ha emesso il decreto 5 marzo 1999 ha stabilito
che i contratti transitori abbiano durata non inferiore ad un mese e non superiore
a diciotto mesi (articolo 2) e che i contratti per gli studenti universitari fuori sede
abbiano durata non inferiore a sei mesi e non superiore a tre anni.
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Casi in cui si può rifiutare il rinnovo automatico
I sette casi in cui il proprietario può rifiutare il rinnovo dopo la scadenza del primo periodo di quattro anni sono:
1. la necessità del proprietario di usare la casa, sia per abitarci sia per uso “commerciale, artigianale o professionale” per se stesso, per il coniuge, i genitori, i
figli e i parenti entro il secondo grado;
2. la decisione di utilizzarlo per “finalità pubbliche, sociali, assistenziali” se il
proprietario è una società o un’associazione che ha scopi assistenziali, culturali
o religiosi. In cambio all’inquilino spetta il diritto di vedersi offrire dal proprietario
un altro appartamento “libero e idoneo”;
3. il fatto che l’inquilino abbia la “piena disponibilità” d’un altro alloggio “libero e
idoneo”, nello stesso Comune;
4. il fatto che l’appartamento si trovi in un edificio gravemente danneggiato, che
richieda lavori indispensabili di ricostruzione o risanamento, ma solo se la permanenza dell’inquilino costituisce un ostacolo ai lavori di riparazione;
5. l’integrale ristrutturazione dell’immobile, la sua demolizione, la sua “radicale
trasformazione” o, nel caso l’appartamento sia all’ultimo piano, la sua sopraelevazione (ma solo nel caso che per ragioni tecniche sia necessario lo sgombero
dell’immobile);
6. l’abbandono dell’appartamento da parte dell’inquilino, che “senza giustificato
motivo” (come per esempio un motivo di lavoro) non lo abiti “continuativamente”;
7. infine, la necessità di vendere l’immobile da parte del proprietario, ma solo
a patto che non possieda altri immobili ad uso abitativo, oltre eventualmente a
quello in cui abita. In tal caso l’inquilino può utilizzare il diritto di prelazione.
Dopo la firma del contratto
Dopo la firma del contratto rimane ancora qualche incombenza da sbrigare:
1) Dichiarazione di cessione del fabbricato.
Secondo quanto imposto dalla legge antiterrorismo del 1978, entro quarantotto
ore dalla consegna dell’immobile o di una parte di esso, anche con contratto
verbale, per un tempo superiore a trenta giorni, il proprietario è obbligato a denunciare la consegna stessa, presentando un modulo (diverso a seconda che
si tratti di cittadini italiani o dell’UE o di extracomunitari).
• II modulo da compilare si può trovare o nelle cartolerie Buffetti, o in commissariato.
• II modulo compilato va consegnato in tre copie presso la questura centrale, o
al commissariato competente.
• Lo si può anche inviare tramite raccomandata con ricevuta dì ritorno.
• Per legge chi cede il fabbricato ha l’obbligo di accertare l’identità della persona
a cui lo cede, esaminando un documento d’identità e copiandone i dati anagrafici nel modulo. Non sono ammesse altre modalità, neppure la conoscenza
personale.
• Chi non consegna, o lo fa in ritardo, è punito con una multa.
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2) Verbale di consegna
Al momento della consegna dell’immobile di solito viene firmato un verbale,
in cui conduttore (l’inquilino) dichiara di aver trovato l’immobile adatto all’uso
concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Questa compito è
particolarmente importante nel caso si tratti di appartamenti arredati ed affittati
per brevi periodi.
Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci
sono difetti, vanno scritti qui), e sono elencati gli oggetti e l’eventuale mobilio.
La legge obbliga il conduttore a restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha
ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna,
salvo “il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità
del contratto”.
In parole povere: se la casa è stata consegnata coi muri appena imbiancati,
non la si può restituire “affrescata” dal bambino di tre anni: o va ridipinta o ne
va pagata la reimbiancatura, perché questo non è “normale deterioramento”.
Al contrario se il colore della facciata dopo anni comincia a spellarsi, questo è
“normale deterioramento” e l’inquilino che se ne va non è tenuto a pagare la
riverniciatura.
Se qualcosa manca o non è più nelle stesse condizioni descritte dal verbale, il
proprietario può ricomprarla o ripristinarla utilizzando i soldi della cauzione.
Attenzione. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice civile prevede esplicitamente; “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”, con la sola eccezione “ del deterioramento dovuti a vetustà”. Questo vuoi dire che solo se qualcosa si rompe
o crolla per eccessiva vecchiaia non si darà per scontato che fosse “in buono
stato di manutenzione”. Negli altri casi lo si farà solo se nel verbale di consegna
era scritto che le condizioni di manutenzione non erano perfette.
3) Registrazione del contratto di locazione
Dal primo gennaio 1998, tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente « registrati entro venti giorni dalla firma del contratto stesso o dalla data
del suo inizio, se precedente. (Per esempio: se l’inquilino è entrato nell’immobile
il primo gennaio, ma il contratto è stato firmato il dieci gennaio, i venti giorni
utili per la registrazione non partono dal dieci gennaio, data della firma, ma dal
primo del mese).
Per la registrazione si paga un’imposta di registro. In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede una mora (entro trenta giorni, il 15 in più
dell’importo dovuto più gli interessi legali, attualmente al 2,5; oltre i trenta giorni,
il doppio dell’importo iniziale, più gli interessi legali).
In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie
o uffici postali (dal primo gennaio 1998 non è più in funzione lo sportello cassa
dell’Ufficio del registro).
La ricevuta del versamento sarà poi mostrata all’Ufficio del registro insieme ai
seguenti atti:
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• l’originale e una copia del contratto, ciascuna con una marca da bollo da ventimila lire. una ogni quattro facciate dell’atto stesso. E però consigliabile prepararne tre copie, in modo che, oltre a quella dell’ufficio, ne rimanga una per il
proprietario e una per l’inquilino;
• il modello 69 compilato: è disponibile presso l’Ufficio del registro;
• se si presenta più di un contratto, anche il modello A8, riepilogativo dei contratti che sì presentano per la registrazione.
Solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa.
4) Notifica all’amministrazione di condominio
Se l’immobile dato in locazione sì trova in un condominio, non è obbligatorio
che il proprietario comunichi all’amministratore del condominio le generalità del
nuovo condomino,
ma è comunque consigliabile farlo.
La comunicazione è necessaria solo nel caso in cui sia stato concordato che
l’inquilino paghi direttamente la quota delle spese condominiali che gli spetta in
base a guanto previsto dalle leggi, invece di pagarla al proprietario.
E’ possibile ridurre l’affitto?
Ha un certo interesse stabilire se ed in quali occasioni il conduttore possa ridurre o sospendere integralmente il pagamento del canone. E ammessa, ad
esempio, l’autoriduzione da parte dell’inquilino che a seguito di calcoli e perizie
si accorge di corrispondere il canone superiore a quello dovuto?
La risposta e negativa. La legge dell’equo canone prevede uno specifico strumento per stabilire, in caso di disaccordo delle parti, il canone dovuto: e il tentativo di conciliazione davanti al giudice
ed, eventualmente, una causa vera e propria al termine della quale sarà il giudice a stabilire l’equo canone. Ma prima di tale esito l’inquilino, per non correre
rischi, deve seguitare a pagare, salvo successivo conguaglio, la somma stabilita
contrattualmente.
Può l’inquilino ridurre il canone per recuperare somme eventualmente pagate in precedenza e non dovute?
Anche in questo caso la risposta e negativa. Il conduttore può rivolgersi al giudice con un’azione che può proporre fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, per richiedere al locatore le somme a qualsiasi titolo pagate
in eccedenza al dovuto.
Se l’abitazione presenta difetti o carenze gravi ovvero abbisogna di riparazioni urgenti a carico del proprietario l’inquilino può sospendere il
pagamento del canone?
E legittima la sospensione del pagamento del canone, di fronte al rifiuto del locatore di eseguire le opere di manutenzione straordinaria necessario per porre
la casa locata in stato di servire all’uso. 11 canone in realtà e il corrispettivo di un
godimento: mancando ogni possibilità di godimento per il conduttore, l’inadempimento del locatore giustifica quello del conduttore. E chiaro che deve trattarsi
di gravi carenze, tali cioè da impedire l’uso dell’immobile.
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Le spese condominiali e la morosità
II mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell’inquilino e delle spese
per riscaldamento e causa di risoluzione del contratto per morosità? L’articolo 5
della legge dell’equo canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese
accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l’importo non
pagato superi quello di due mensilità del canone.
Quando va pagato l’affitto
II contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato
il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20
giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.
Un’eccezione a questo principio, da far rilevare in una eventuale causa di sfratto
per morosità, e rappresentata dalla tolleranza del locatore, verificatasi costantemente in precedenza, a ricevere il canone con un certo ritardo rispetto alla scadenza contrattuale prevista; insomma se il locatore, di fronte ad una scadenza
per il pagamento che il contratto ha fissato al primo di ciascun mese, di fatto ha
per anni accettato il pagamento tutti i mesi al giorno trenta, non può ad un dato
momento invocare l’inadempimento dell’inquilino. Quando e come si pacano le
spese condominiali II pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due
mesi dalla richiesta. Non è sufficiente la semplice richiesta e l’eventuale trascorrere dei due mesi previsti perché l’inquilino sia considerato moroso e quindi
esposto alla risoluzione del contratto e ciò in quanto la pura e semplice richiesta
di somme di denaro non obbliga l’inquilino al pagamento. La legge prevede che
il locatore deve, se l’inquilino lo richiede, fornire l’indicazione specifica delle
spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione
ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione
delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percentuale dovuta per
ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale). In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma e comunque necessario
che quest’ultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del locatore
di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi dalla
richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda
l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Si tenga presente
che un ulteriore diritto e previsto dalla legge a favore del conduttore chiamato
a pagare somme a tale titolo: il diritto (di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”, cioè di fatture, ricevute fiscali, bolle di scarico,
che dimostrano le spese sostenute. Solo dopo che il locatore avrà rispettato
questi obblighi e che sarà trascorso un congrue periodo di tempo che consenta
all’inquilino i dovuti esami, conteggi e verifiche della documentazione, si potrà
parlare, persistendo il mancato pagamento, di inquilino inadempiente.
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REGIONE FVG: IL CONTRIBUTO SULLE LOCAZIONI
Di seguito alcuni articoli del “Regolamento di esecuzione dell’articolo 6 della
legge regionale 6/2003 concernente gli interventi a sostegno delle locazioni”
Articolo 3. Determinazione dei contributi spettanti
1. Per la determinazione dei contributi relativi all’articolo 11 della L.431/1998 i
Comuni sono tenuti a stabilire l’entità dei contributi spettanti secondo un principio di gradualità che favorisca i nuclei familiari con redditi bassi e con elevate
soglie di incidenza del canone di locazione sulla situazione economica equivalente, nonché con l’osservanza dei seguenti criteri:
a) per i nuclei familiari con un indicatore della situazione economica equivalente
(ISEE), di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109 (Definizione di criteri
unificati di valutazione della situazione economica dei soggetti che richiedono
prestazioni sociali agevolate, a norma dell’articolo 59, comma 51, della legge 27
dicembre 1997, n.449), non superiore a 10.716,68 euro l’incidenza del canone
di locazione sul valore ISE va ridotta fino al 14% ed il contributo da assegnare
non deve comunque essere superiore a 3.100,00 euro all’anno;
b) per i nuclei familiari con un indicatore della situazione economica equivalente
(ISEE), di cui al decreto legislativo 109/1998, non superiore a 15.803,58 euro
l’incidenza del canone di locazione sul valore ISE va ridotta fino al 24% ed il
contributo da assegnare non deve comunque essere superiore a 2.325,00 euro
all’anno;
c) l’indicatore della situazione economica (ISE) dei nuclei familiari di cui alle
precedenti lettere a) e b) non deve superare l’importo di 29.954,50 euro;
d) ai fini del presente regolamento viene applicata una maggiorazione pari allo
0,2 dell’indicatore ISEE di cui alle lettere a) e b) per i nuclei familiari composti
da un solo componente.
2. Il contributo non può in nessun caso superare l’ammontare del canone corrisposto nell’anno.
3. Per i nuclei familiari che includono situazioni di particolare debolezza sociale
o economica, di cui all’articolo 7, comma 1, della legge regionale 6/2003, indicate dal Comune nel bando, il contributo da assegnare può essere incrementato fino ad un massimo del 25% o, in alternativa, in relazione al possesso dei
requisiti per beneficiare dei contributi, il limite dell’indicatore della situazione
economica (ISE) indicato al comma 1 , lettera c), può essere innalzato fino ad
un massimo del 10%.
4. Qualora i Comuni concorrano ad incrementare le risorse con propri fondi in
una percentuale non inferiore al 10% del fabbisogno possono stabilire ulteriori
articolazioni dei limiti degli indicatori della situazione economica o soglie di incidenze del canone più favorevoli
rispetto a quelle indicate ai commi precedenti.
5. Il valore dei canoni è quello risultante dai contratti di locazione
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regolarmente registrati al netto degli oneri accessori.
Articolo 4. Azioni di carattere sociale e di sviluppo
1. Al fine dell’individuazione delle categorie di soggetti indicate all’articolo 7,
comma 1, della legge regionale 6/2003, si considerano quali:
a) anziani, le persone singole o i nuclei familiari composti da non più di due persone delle quali almeno una abbia compiuto sessantacinque anni;
b) giovani coppie, con o senza prole, quelle i cui componenti non superino entrambi i trentacinque anni di età;
c) soggetto singolo con minori a carico, quello il cui nucleo familiare è composto
da un solo soggetto maggiorenne e uno o più figli minori conviventi a carico del
richiedente;
d) disabili, i soggetti di cui all’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104
(Legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone
handicappate);
e) famiglie in stato di bisogno, quelle con una situazione economica ISEE, ai
sensi del decreto legislativo 109/1998, non superiore a 3.942,25 euro se formate da un solo soggetto, ovvero non superiore a 4.458,71 euro se composte da
due o più soggetti;
f) famiglie monoreddito, quelle il cui indicatore ISEE risulti determinato da un
solo componente del nucleo familiare;
g) famiglie numerose, quelle il cui nucleo familiare comprende figli conviventi a
carico del richiedente in numero non inferiore a tre;
h) famiglie con anziani a carico, quelle in cui almeno un componente del nucleo
familiare abbia compiuto sessantacinque anni di età e sia a carico del richiedente;
i) soggetti destinatari di provvedimenti esecutivi di sfratto o di provvedimenti di
rilascio emessi da enti pubblici o da organizzazioni assistenziali, quelli nei cui
confronti sia stata emessa una sentenza definitiva di sfratto o un provvedimento
di rilascio dell’alloggio da parte di un ente pubblico o da un’organizzazione assistenziale, emesso dal legale rappresentante dell’Ente, non motivati da situazioni di morosità o da altre inadempienze contrattuali;
j) emigrati, i soggetti di cui all’articolo 2, comma 1, della legge regionale 26
febbraio 2002, n. 7 (Nuova disciplina degli interventi regionali in materia di corregionali all’estero e rimpatriati ).
Articolo 5. Requisiti dei beneficiari
1. Per essere ammesso a beneficiare dei contributi di cui all’articolo 11 della
legge 431/1998 il conduttore deve possedere i seguenti requisiti soggettivi:
a) avere cittadinanza italiana o di uno stato membro dell’Unione Europea ovvero, nel caso di cittadino extracomunitario, soddisfare i requisiti previsti dalla
legislazione concernente la disciplina dell’immigrazione e le norme sulla condizione dello straniero;
b) essere residente in uno dei comuni della regione;
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c) essere conduttore di un alloggio privato o pubblico ad uso abitativo, non incluso nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, in base ad un contratto registrato.
d) non essere proprietari di altra abitazione, ubicata sul territorio
nazionale, adeguata a soddisfare le esigenze familiari. Si intende adeguato l’alloggio avente un numero di vani, esclusa la cucina e gli accessori, superiore
al numero dei componenti il nucleo familiare aumentato di uno. E’ considerato
inadeguato l’alloggio dichiarato inabitabile con apposito provvedimento del Sindaco ovvero dichiarato non conforme alla normativa sul superamento delle barriere architettoniche, quando un componente del nucleo familiare sia disabile.
Tali requisiti vanno riferiti a tutti i componenti del nucleo familiare.
2. Possono presentare domanda solo persone maggiorenni.
Articolo 6. Adempimenti dei Comuni
1. I Comuni emanano apposito bando per la concessione dei contributi di cui
all’articolo 11 della legge 431/1998 e all’articolo 6 della legge regionale 6/2003.
L’indicatore della situazione economica (ISE) e l’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) vengono compilati dai CAAF e sono gratuiti. E’ opportuno telefonare al CAAF-CGIL 0481547050 per concordare
un’ appuntamento si evitano così contrattempi e perdite di tempo.
I documenti da portare sono quelli che determinano lo stato economico e
patrimoniale alla data del 31 dicembre dell’anno solare precedente a quello della domanda di contributo.
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www.sunia.it
I recapiti in provincia di Gorizia
GORIZIA VIA TERZA ARMATA 117 TEL. 0481.522518
MARTEDÌ DALLE 9.30 ALLE 11.00
MERCOLEDÌ, VENERDÌ DALLE 16.30 ALLE 17.30
MONFALCONE VIA ARIS, 40/D TEL.0481.484260
LUNEDÌ MERCOLEDÌ DALLE 17.00 ALLE 18.30
VENERDÌ DALLE 9.30 ALLE 11.00