Progetto co-finanziato
dall’Unione Europea
Direzione Politiche
Sociali, Partecipative
e dell’Accoglienza
Servizio Immigrazione e
Promozione dei Diritti di
Cittadinanza e dell’Asilo
Fondo Europeo per l’Integrazione di Cittadini di Paesi Terzi
Progetto: Altrimenti nella città
“A.B.Cita – Abitare in CITA”
Una guida al regolamento condominiale
TRADUZIONI
Questo opuscolo,
realizzato con il contributo di alcuni referenti di scala dei palazzi
del quartiere CITA non sostituisce il vero e proprio regolamento condominiale.
Tuttavia può essere considerato come una sua utile sintesi poiché
prende in considerazione gli aspetti più importanti
relativi alla vita in condominio e alla sua regolamentazione.
È stato pensato per agevolare la conoscenza delle basilari norme di
convivenza e favorirne la diffusione a tutti gli abitanti della CITA,
a tale scopo, data la specificità del territorio, si è pensato ad una traduzione nelle
diverse lingue presenti.
Per ulteriori approfondimenti si rimanda al regolamento proprio
di ogni palazzo del quartiere CITA.
INDICE
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Indice.
INTRO “Cos’è un condominio?”
INTRO “Sei inquilino o proprietario?”
Le relazioni con i vicini: rispetto di alcune regole fondamentali.
L’assemblea, il ruolo dell’amministratore e del referente di scala.
Le spese condominiali.
INTRODUZIONE
Cos’è un condominio?
Si definisce condominio un edificio la cui proprietà è di due o più persone. La
porzione appartenente al singolo condomino è detta “esclusiva”, mentre, le
parti di edificio che non si trovano all’interno delle proprietà esclusive e gli
impianti di uso comune (anche qualora siano all’interno di proprietà
esclusiva: per esempio il tubo dell’acqua che passa attraverso i muri da un
appartamento all’altro) non appartengono ai singoli condomini e sono dette
“parti comuni”.
Sapere cosa siano i “millesimi” in un condominio è fondamentale per capire
la gestione dell’intero condominio.
Ogni condominio ha un valore standard di 1000 che viene suddiviso tra i vari
proprietari in base alle caratteristiche dei diversi appartamenti e alla loro
quota di parti comuni.
Non conta solo la superficie della casa ma anche il piano e l’esposizione,la
somma dei valori assegnati a ciascun appartamento deve sempre dare 1000
(valore standard dell’intero condominio).
Va tenuto presente che esiste un documento chiamato “idoneità
alloggiativa” che attesta che l’abitazione è in buone condizioni, salubre e
idonea a viverci. Questo documento tiene conto di diversi fattori quali la
grandezza della casa, la luminosità e l’altezza delle stanze nel rispetto di
parametri igienico-sanitari in vigore. Non vengono pertanto considerati adatti
per viverci magazzini, garage o luoghi malsani. Il certificato di idoneità
alloggiativa attesta anche il numero di persone che possono abitare nella
stessa unità residenziale. Si inoltre precisa che, situazioni di affitto o
subaffitto non regolarizzate secondo le norme vigenti sono punibili secondo
legge. Chiunque ospiti a qualsiasi titolo un cittadino non comunitario, anche
se parente o affine, deve darne comunicazione scritta entro 48 ore, alle
autorità locali di pubblica sicurezza, presso il commissariato di zona o la
questura.
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Sei inquilino o proprietario?
La differenza significativa tra coloro che abitano un condominio è dettata
dall’essere il “proprietario” dell’appartamento o l’“inquilino”. Tuttavia, se
questa differenza è fondamentale quando parliamo di spese e di assemblee
condominiali non è così quando parliamo del rispetto delle regole di
convivenza condominiali che valgono per chiunque, stabilmente o
temporaneamente (anche solo per una visita di qualche giorno) viva negli
stabili.
La vita comunitaria di un condominio è molto complessa, ma una buona
convivenza è possibile: perché sia
così è indispensabile condividere e
rispettare delle regole che
riguardano:
 le relazioni con i vicini: rispetto di alcune regole fondamentali;
 l’assemblea ed il ruolo dell’amministratore/referenti di scala;
 le spese condominiali.
Le relazioni con i vicini: rispetto di alcune regole fondamentali.
Per chi abita in un condominio è fondamentale rispettare le regole di buon
vicinato per evitare di invadere la libertà degli altri o vedere limitata la
propria.

L’orario del silenzio: l’ora del silenzio/riposo va, di regola, dalle 13.00 alle
16.00 e dalle 23.00 alle 7.00. In queste fasce orarie vanno quindi evitati i
seguenti comportamenti: schiamazzare; fare canti e danze; usare calzature
potenzialmente rumorose (per es. zoccoli, o scarpe col tacco); usare
televisori, radio o altri strumenti a volume eccessivo; utilizzare attrezzi
(trapani, martelli o altro) rumorosi all’utilizzo; lasciar giocare i bambini e i
ragazzi nei cortili e nei terrazzi; annaffiare piante e fiori.
Anche i “lavori straordinari” (es.
abbattimento
di
muri
interni,
rifacimento pavimenti, cambio dei
serramenti, ecc.) che spettano al
proprietario dell’appartamento sono
vincolati all’orario del silenzio, è inoltre
sempre buona norma comunicare al
vicinato (verbalmente o tramite
affissione di avviso nell’androne del
condominio) che potrà subire disagi
derivanti dal rumore provocato. In caso
di lavori va obbligatoriamente avvisato l’amministratore.
Si ricorda nel caso degli inquilini, che nessun lavoro straordinario potrà essere
fatto su propria iniziativa.
Qualora il proprietario dell’appartamento ravvisasse la necessità potrà
effettuare i lavori secondo le norme che regolamentano il rapporto tra
inquilino e proprietario.

Gli spazi comuni come per esempio: androne delle scale, scale, ascensori,
cortile, ingressi cantine/garage, pianerottoli, terrazzi condominiali e tetti
appartengono a tutti e ciascun condomino può servirsene purché non ne
modifichi la destinazione ( un cortile non può diventare un garage privato) o
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ne limiti l’uso da parte degli altri condomini (un pianerottolo non può essere
ingombrato con oggetti propri).
È inoltre vietato: affiggere manifesti ed imbrattare in qualsiasi
altro modo i muri interni o esterni del condominio; sporcare
con immondizie e liquami, come per esempio sputi e urina, o
deteriorare con ogni tipo di oggetto/materiale anche durante il
trasporto di mobili o simili. Far circolare animali senza
guinzaglio o museruola ed evitare che imbrattino con deiezioni. È inoltre
vietato gettare cibo, mozziconi di sigaretta e quant’altro dalla finestra o dai
terrazzi.

È vietato collocare vasi da fiore sui davanzali e sui balconi, sempre che gli
stessi non siano convenientemente
ancorati, e posti entro recipienti atti ad
impedire lo sgocciolare continuo, molestie
e danni d'ogni genere.

Non si possono mettere ad asciugare
panni o indumenti appoggiandoli sulle
ringhiere o su fili esterni alle finestre o alle terrazze o battere i tappeti. Tutto
ciò è però permesso all’interno dei terrazzi sugli appositi stenditoi oppure,
qualora siano presenti, sugli stenditoi condominiali. I tappeti non devono
essere battuti nelle ore di riposo. Non è inoltre possibile installare antenne
televisive proprie: vanno usate quelle condominiali. Per ciò che riguarda le
parabole devono essere collocate sul tetto del condominio da un tecnico
specializzato e con il permesso dell’amministrazione. Per motivi di decoro si
ricorda che non è possibile far passare i cavi delle antenne lungo i muri
esterni del condominio.

È vietato manomettere o modificare le parti comuni dell'impianto idrico, del
gas, di riscaldamento, di depurazione dell’acqua, dell’antenna centralizzata
tv, delle colonne verticali di scarico (è proibito gettare oggetti, cibo, cottonfioc e assorbenti igienici nel water!).
Ogni intervento che si rendesse necessario su queste parti dovrà essere
prima autorizzato dall'amministratore. A questo proposito si raccomanda che
l’utilizzo dell’elettricità (luci scale, cantine, garage/ascensore) e dell’acqua
condominiale sia fatto con criterio affinchè non comporti sprechi che
possano andare a pesare su tutti gli altri condomini. Tale norma dovrebbe
essere tenuta presente anche per ciò che concerne il consumo interno agli
appartamenti per favorire un utilizzo razionale delle risorse energetiche
senza sprechi (es. spegnere le luci in stanze non utilizzate/nel caso di
riscaldamento autonomo evitare di avere una temperatura troppo alta
programmando adeguatamente termosifoni e condizionatori, ecc). Infine,
chiamare l’ascensore solo quando deve essere utilizzato
evitando le doppie chiamate. E’ vietato per i minori fino ai
12 anni salire in ascensore senza essere accompagnati da
un adulto. Eventuali danni derivanti dall’uso improprio
per traslochi e/o lavori verranno addebitati al
responsabile.
Per ciò che riguarda la presenza di bombole di gpl in casa: si ricorda
che ogni condominio è dotato di una rete (centralizzata o
autonoma) di rifornimento di gas metano. E’ pertanto fortemente
sconsigliato per questioni di sicurezza, utilizzare bombole a gpl negli
appartamenti poiché richiedono un’installazione specifica e rigidamente
regolamentata. A tal proposito si ricorda che alcuni condomìni hanno
deliberato attraverso l’assemblea il divieto dell’uso e della detenzione in casa
di bombole a gas.

Bisogna inoltre fare attenzione a non lasciare aperto il portone d’ingresso
per evitare l’intrusione di persone indesiderate e la dispersione di calore
durante l’inverno.

La Raccolta Differenziata è un obbligo
di legge che ha lo scopo di:
1. Tutelare l’ambiente (riducendo la
quantità di rifiuti da smaltire in
discarica);
2. Recuperare le risorse;
3. Ridurre o, almeno, non aumentare
la Tassa Ambientale Rifiuti Solidi
Urbani (TARSU) che tutti i cittadini
pagano.
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La VERITAS gestisce la raccolta dei rifiuti urbani che avviene secondo la
seguente modalità: cassonetti/contenitori stradali differenziati, infatti la
società mette a disposizione dei cittadini appositi contenitori per la raccolta
di carta e cartone, vetro plastica e lattine (VPL), indumenti usati, farmaci
scaduti e pile (presso i rivenditori), verde e ramaglie e rifiuto urbano residuo.
Inoltre è previsto il ritiro su prenotazione di oggetti voluminosi a domicilio
(gratis fino a un metro cubo), in alternativa la presenza di quattro ecocentri
(a Mestre, al Lido, a Marcon e a Meolo) consente a tutti i residenti di portare
in queste aree i propri rifiuti domestici.
Una precisazione riguardo all’olio esausto (olio utilizzato per friggere): questo
olio non deve essere gettato nel tubo di scarico del lavello poiché, nel tempo,
rovina le tubature contribuendo ad aumentare le spese di mantenimento
dell’appartamento, inoltre è un potente agente inquinante. Alcuni palazzi si
sono organizzati per raccoglierlo in appositi contenitori che vengono svuotati
periodicamente dalla Veritas, qualora non sia presente tale modalità di
raccolta si consiglia di portare l’olio presso gli ecocentri.
SERVIZIO CLIENTI Veritas (telefono: 800-466466 da rete fissa, 199-401030
(da cellulare, fax: 041.7291150).
L’assemblea, il ruolo dell’amministratore e del referente di scala
L’assemblea condominiale è un piccolo parlamento che decide le sorti del
condominio: qualsiasi decisione presa in
questo contesto diventa vincolante anche per
coloro che erano assenti o per i dissenzienti.
Per questo, è molto importante la
partecipazione
dei
PROPRIETARI
all’assemblea. Gli inquilini se non hanno la
delega del proprietario dell’appartamento,
possono votare solo per questioni relative alle
spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento. Qualora
abbiano la delega possono votare per tutte le questioni (sempre a nome del
proprietario).
L’assemblea può essere ordinaria o straordinaria: quella ordinaria è indetta
una volta all’anno dall’amministratore per l’approvazione del bilancio
condominiale e per riconfermare o revocare il suo incarico; quella
straordinaria può essere convocata ogniqualvolta ci sia necessità di discutere
su qualche circostanza (come per esempio dei lavoro straordinari) e può
essere convocata dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un
sesto del valore dell’edificio.
La convocazione
L'amministratore deve convocare tutti i condomini aventi diritto o a mezzo
raccomandata a mano (tramite referenti di scala, portinai
dove presenti o postino), facendo cioè circolare un foglio su
cui ognuno può apporre la propria firma per presa visione, o
con la classica raccomandata con ricevuta di ritorno. E’
opportuno infatti che l’amministratore si procuri la prova
dell’avvenuta convocazione. L’assemblea deve essere convocata lasciando
almeno cinque giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e
quello dell'assemblea.
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L’amministratore è il professionista a cui deleghiamo la gestione del
condominio, il suo ruolo prevede diversi compiti importanti: il compito
principale è di garantire che le decisioni prese in assemblea siano eseguite e
che il regolamento di condominio venga rispettato.
L’amministratore inoltre gestisce le spese del condominio, sottopone
all’assemblea il bilancio ed è responsabile del recupero dei crediti dei
condomini morosi ( vd. “Le spese condominiali”).
L’amministratore inoltre può intervenire per conservare l’integrità
dell’edificio ordinando interventi urgenti ed immediati anche senza
l’approvazione dell’assemblea.
Il referente di scala è di solito un condomino volontario, eletto su base
assembleare, senza obblighi o responsabilità giuridiche. Il referente di scala
non riceve compensi per il ruolo svolto, inoltre la presenza di un referente
non è obbligatoria nel palazzo. Il suo ruolo è quello di poter essere di
collegamento tra l’amministratore ed i condomini per la vita del condominio.
Nel caso nel condominio non esista la figura del portinaio, il suo ruolo può
prevedere mansioni quali per esempio la consegna manuale delle
raccomandate di convocazione all’assemblea di condominio o di altre
comunicazioni. Inoltre è possibile rivolgersi a lui per questioni che riguardino
gli aspetti di manutenzione degli spazi comuni o degli impianti (aprire gli spazi
comuni chiusi per interventi tecnici, comunicare all’amministratore danni di
tubi o di altro tipo che si verifichino negli appartamenti), lettura dei contatori
e registrazione controllo fatture. Si precisa che il ruolo del referente non è
quello di “tuttofare” del condominio ed è pertanto sua facoltà decidere
quando un compito spetti a lui o no, si invita inoltre a contattarlo in orari
plausibili e compatibili con gli orari di lavoro dello stesso.
Le spese condominiali
Le spese di condominio sono tutte quelle spese per la conservazione e la
manutenzione delle cose comuni o destinate all’uso comune, nonché quelle
per il funzionamento dei servizi comuni e non . Queste devono essere pagate
anche qualora il condomino abbia rinunciato ai diritti su quelle cose o all’uso
di quei servizi.
E’ un diritto del condomino rivolgersi al proprio amministratore per
informazioni sulle spese condominiali e per eventuali chiarimenti.
Morosità: nel caso in cui un proprietario non paghi la propria quota di spese
condominiali, rischia la “messa in mora” (vd. Tab 1) che l’amministratore ha
facoltà di richiedere per recuperare le spese arretrate. Per questo, il
condomìno che ha delle difficoltà (anche
solo momentanee) a pagare le spese, deve
subito contattare il proprio amministratore
per evitare che un piccolo debito si trasformi
in un debito eccessivo: infatti le spese di
invio raccomandata per il sollecito al
pagamento del debito che vengono
addebitate al condomino moroso possono
essere molto elevate!
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Tempi e procedure del decreto ingiuntivo per il proprietario di
casa moroso.
1.
E’ possibile ma non obbligatorio da parte dell’amministratore porre in atto un
“richiamo” informale sul mancato pagamento delle spese, qualora non vi fosse risposta
positiva parte l’iter più formale a seguire.
2.
La messa in mora e’ una procedura molto semplice per chiedere UFFICIALMENTE il
pagamento delle spese condominiali. Deve avvenire tramite raccomandata.
3.
Decreto ingiuntivo. Se il condomino continua a non pagare nonostante la messa in
mora si porta la raccomandata e la ricevuta di ritorno al giudice di pace e si ottiene un
ordine (dato dal giudice) di pagamento entro un determinato periodo di tempo
(normalmente 40 giorni).
4.
Pignoramento dei beni e della casa. Se entro tale termine il condomìno continua a non
pagare il decreto diventa esecutivo e si può procedere al pignoramento dei beni del
debitore. Ciò comporta dover lasciare la propria casa perché venga messa all’asta ed
eventualmente riacquistata da altri.
Sebbene questo processo possa richiedere anche tempi lunghi, tuttavia prima o poi
arriva a termine: per evitare di incorrere in una situazione così grave è
importantissimo leggere sempre attentamente le raccomandate dell’amministratore
e recarsi da lui quando non se ne comprenda il contenuto. Muoversi tempestivamente
in questi casi evita l’incremento le spese legali!
Sfratto per l’inquilino moroso
I proprietari che concedono in locazione un appartamento si trovano sempre più
spesso a dover fronteggiare e risolvere casi in cui gli inquilini ritardano o, addirittura,
non pagano il canone di locazione e/o gli oneri accessori. Anche in questo caso è
previsto un iter giudiziario nel quale il proprietario dell’appartamento ha diritto di
promuovere il procedimento di sfratto per morosità.
Tab. 1. Tempi e procedure del decreto ingiuntivo per il proprietario di casa moroso
UN PENSIERO POSITIVO!
Non dimentichiamo che abitare in un condominio significa vivere tra persone
che possono aiutarci nel conoscere e comprendere meglio le regole del buon
vicinato.
Persone con le quali stringere rapporti cordiali che possono diventare solidali
nel momento del bisogno, e in qualche caso trasformarsi in amicizia.
Quindi, quando ci sembra che qualcosa non vada nel rapporto con il nostro
vicino o abbiamo dei dubbi su qualcosa che riguarda il nostro vivere con gli
altri,
suoniamo il campanello e parliamone con lui, magari dopo averlo invitato a
prendere un caffè o un tè!
Si ringraziano per la collaborazione i sig.ri e le sig.re: Cannizzaro Arcangelo,
De Angelis Mino, Fabbro Stefano, Giuseppin Anna Maria, Marchiori Cristiano,
Navona Silvana, Pellegrini Michele, Perini Renato, Rioda Walter, Venerando Flavio.
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Project: Altrimenti nella città
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