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06 settembre 2014
IL SETTIMANALE
Armando Borghi:
CityLife accelera il passo
Mario Breglia:
Il Forum di Santa Margherita
rinnova la tradizione
de il Quotidiano Immobiliare
Quasi finita la Torre Isozaki
50
pianI
sopra milano
02
editoriale
Settimana
di appuntamenti
Per il real estate inizia la stagione del 2015
Settimana intensa la prossima per la comunità del real estate. Si comincia martedì 9 con il congegno conclusivo dedicato al tema dei Servizi per l’immobiliare organizzato da Quotidiano Immobiliare. Di particolare rilievo il panel dei relatori
che comprende personalità di rilievo del real estate che sarà
seguito dalla tavola rotonda finale con Aldo Mazzocco, Massimo Caputi, Emanuele Caniggia, Luciano Manfredi ed Ezio
Bigotti dove si commenteranno anche i recenti provvedimenti
del governo per l’industria immobiliare.
A seguire mercoledì a Roma, Federico Merola, presenterà Arpinge Spa la società costituita dalle Casse di previdenza dei
Geometri, dei Periti e degli Ingegneri e Architetti con l’obiettivo di promuovere nuove modalità di investimento e finanziamento in infrastrutture e immobiliare.
Lo stesso giorno a Milano Scenari Immobiliari, anticiperà il
22° Forum di Santa Margherita presentando l’European Outlook 2015, osservatorio immobiliare per i mercati italiani ed
europei. Contemporaneamente, sempre a Milano, si terrà la
conferenza stampa di presentazione di Rebuild 2014 “ Reinventare l’edilizia” con la partecipazione di Thomas Miorin e
GianLuca Salvatori, coideatori dell’evento che si terrà a Riva
del Garda il 25 e 26 settembre.
Dulcis in fundo il tradizionale appuntamento del secondo wek
end di settembre a Santa Margherita per il Forum di Scenari
Immobiliari che inizierà venerdì mattina alle 11 per concludersi sabato alle 13.
In questo vero e proprio tour de force abbiamo voluto inserire la copertina della torre Isozaky di Milano, oramai giunta in
fase finale ( sarà completata a marzo 2015) con un intervista
all’architetto Andrea Maffei, progettista dell’intervento e ad
Armando Borghi neo responsabile del progetto per il gruppo
Generali.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
Specialists in:
• Fit out of Offices, Retail, Restaurants & Hospitality
• Sustainable Refurbishments
• New Buildings
work in progress
Oliva Costruzioni & Servizi s.r.l.
Napoli | Milano
www.olivacostruzioni.com
[email protected]
04
agenda della settimana
AGENDA
SERVIZI PER IL REAL ESTATE - CREARE VALORE
09 ILUNGO
IL CICLO DI VITA DELL'IMMOBILE
milano
marteDì
VAI
Organizza: il Quotidiano Immobiliare
Milano: presso il World Join Center - Viale Achille Papa 30,
con inizio alle ore 9.30
10 SCENARI IMMOBILIARI: EUROPEAN OUTLOOK 2015
milano
mercoleDì
VAI
Organizza: Scenari Immobiliari
Milano: presso la sede di Scenari Immobiliari - Galleria Passarella 1,
con inizio alle ore 11.00
*Partecipazione riservata ad inviti
0
05
agenda della settimana
10 REBUILD 2014 "REINVENTARE L’EDILIZIA"
milano
mercoleDì
VAI
Organizza: REbuild
Milano: presso la sede di Scenari Immobiliari - Galleria Passarella 1,
con inizio alle ore 11.30
ARPINGE SPA - IL CIRCOLO VIRTUOSO
10 PRESENTAZIONE
TRA PREVIDENZA ED ECONOMIA
roma
mercoleDì
VAI
Organizza: Arpinge SpA
Roma: presso l'Auditorio dell’Ara Pacis - Via di Ripetta 190,
con inizio alle ore 11.00
12 22° FORUM SCENARI
santa margherita ligure (ge)
venerdì
Organizza: Scenari Immobiliari
VAI
Santa Margherita Ligure (GE): presso il Grand Hotel Miramare - Via Milite Ignoto
30, venerdì 12 e sabato 13 settembre
NOMISMA OUTLOOK FLASH
I rendimenti medi lordi annui da locazione si sono mantenuti pressoché stabili
total return degli immobili nei 13 mercati maggiori
monitorati da nomisma
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7
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abitazioni
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Primi semestri
Income return
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Total return
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%
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uffici
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Primi semestri
Income return
Capital growth
Total return
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%
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negozi
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Primi semestri
Income return
Fonte: Nomisma
Capital growth
Total return
14
0
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A consuntivo di semestre, nei 13 maggiori mercati italiani
monitorati da Nomisma i canoni di locazione hanno
registrato per le abitazioni un significativo rallentamento
della flessione, mentre per gli immobili strumentali alle
attività produttive un calo delle quotazioni con intensità
analoghe a quelle dei precedenti due anni.
Nell’attuale ciclo immobiliare i rendimenti medi lordi annui da
locazione si sono mantenuti pressoché stabili. Le oscillazioni
di pochi punti base tra un anno e l’altro sono riconducibili,
in una prima fase, alla minore intensità di crescita dei
canoni rispetto ai prezzi e, di recente, allo spostamento
della domanda verso il mercato dell’affitto, più visibile nel
segmento abitativo, con una conseguente maggiore capacità
di tenuta evidenziata dal mercato locativo.
Nell’ultimo biennio, il total return - che sintetizza la variazione
del valore capitale sommata alla componente di redditività
potenziale da locazione - si è pressoché annullato nei
segmenti abitativo e terziario per effetto del repricing, mentre
per gli immobili commerciali, per i quali il rendimento da
locazione è superiore di oltre due punti percentuali a quello
degli altri comparti, il repricing ha eroso solo in parte il total
return, rimasto in territorio positivo intorno al 3%.
MARTEDì 9 SETTEMBRE
ORE 9:30 - WJC MILANO
CONVEGNO
I SERVIZI
PER IL REAL ESTATE
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Moderatore - ilQI
Piercarlo Rolando
Stephen Coticoni
Diego Bortot
Riccardo Serrini
Enzo Albanese
Massimo Chieregato
Giampaolo Corsini
Prelios Valuations & e-Services
Jacopo Palermo
Immobiliare Percassi
Mirko Baldini
Nicola Martinelli
Marina Concilio
Paolo Orlando
Luigi Croce
Francesco Ambrosino
Thomas Miorin
Roberto Busso
Andrea Silipo
Gianfranco Navone
Prelios
Prelios Credit Servicing
eFM
BNP Paribas RE PM
SIGEST
Innovation RE
NCTM Studio Legale Associato
Gabetti Property Solutions
Beni Stabili Property Service
Europrogetti & Finanza
REAG
Cogito Systems
CBRE VALUATION
Innovation RE
Habitech
Yard Group
TAVOLA ROTONDA
Aldo Mazzocco
Ezio Bigotti
Massimo Caputi
Luciano Manfredi
Assoimmobiliare
Prelios
EXITone
Emanuele Caniggia
IDeA FIMIT SGR
Beni Stabili Property Service
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
una torre sotto il cielo di milano
Una torre
sotto il cielo
di Milano
Si sta completando lo skyline di CityLife
a cura di
Guglielmo Pelliccioli
Architetto Maffei, lei è autore del progetto della Torre Isozaki a CityLife, insieme al maestro giapponese. Quali sono
state le linee guida a cui si è ispirato per concepire quel
tipo di building? E quali le difficoltà maggiori che ha dovuto
superare in tutte le fasi fino all'attuale pressoché completa
realizzazione?
"Nel progetto siamo partiti innanzitutto dall’efficienza dello
spazio per uffici. A questo scopo abbiamo previsto in ogni
piano un open space di 36x24 metri basato sul modulo di
1,5m che il tenant potesse poi organizzare in vario modo in
uffici chiusi o aperti. Alle sue estremità sono stati previsti due
core con le scale di sicurezza e le lobby del trasporto verticale
con ascensori panoramici. Nel linguaggio architettonico abbiamo voluto rendere omaggio al futurismo milanese con l’idea di edificio macchina e di movimento. Gli ascensori vetrati, visibili dall’esterno, daranno l’idea di un grattacielo sempre
in continuo movimento. I contrafforti esterni, che sostengono
l’edificio dalle azioni del vento, metteranno a nudo la meccanica del progetto.
PERSONA
andrea
maffei
SOCIETà
andrea
maffei
architects
10
una torre sotto il cielo di milano
Tutto il grattacielo si compone con moduli di sei piani, caratterizzati da una facciata bombata, che si sovrappongono
uno sull’altro, teoricamente all’infinito. È l’idea di una sorta di
endless tower, un grattacielo senza fine che potrebbe continuare senza limiti di altezza. Abbiamo voluto rendere chiaro
il concetto di composizione dell’edificio, per un’architettura
non formale, ma concettuale.
Le difficoltà principali sono state di trovare un giusto equilibrio con i costi dell’edificio. Dall’inizio abbiamo ridotto le altezze interpiano, oppure aggiunto pilastri per ottimizzare le
strutture. Alla fine però mi pare che siamo riusciti a realizzare
il buon equilibrio di un’architettura complessa con un costo in
linea con il mercato".
Cosa significa per Milano il progetto CityLife? Può essere,
insieme ad altri, il paradigma di un futuro sviluppo in altezza della città?
"Credo che CityLife significhi un interessante recupero di una
zona, la ex-Fiera di Milano, che prima era del tutto slegata
con il resto della città. Basta vedere la sua forma quadrata
che non ha alcuna relazione con il contesto attorno. Sin dall’inizio abbiamo lavorato a un progetto che cercasse di ricucirla
con la città intorno, con le sue strade e con i suoi parchi. Nel
masterplan le vie intorno sono state prolungate all’interno e
i quartieri residenziali sono stati continuati nel progetto, partendo dalle stesse volumetrie attorno per poi aumentarle via
via che si avvicinavano verso il centro con i tre grattacieli. Si
tratta di una ricucitura di una parte di città per creare nuovi
stimoli di sviluppo urbano.
Milano si sta molto sviluppando in altezza. Lo skyline milanese è cambiato parecchio negli ultimi anni con nuovi interventi
da Garibaldi-Varesine a CityLife con vari grattacieli. Questo
rende Milano molto affascinante ed unica nel panorama italiano. Una città dinamica che sa trasformarsi nel presente per
creare il futuro. Ci aspettiamo che altri futuri sviluppi immobiliari continueranno in questa direzione con nuovi edifici sempre più alti".
torre isozaki
Location
Milano,
ex polo urbano della Fiera
Developer
CityLife SpA
Architetti
Arata Isozaki
con Andrea Maffei
Destinazione
Uffici
Tenant
Gruppo Allianz
General Contractor
Colombo Costruzioni SpA
Inizio / fine lavori
2012 / 2015
Altezza
202 m (207 m rispetto
al piano città)
Piani
50 (46 per uffici, 2 piani lobby,
2 piani tecnici)
Superficie per uffici
50.000 mq circa GLA
Superficie media piano
1.080 mq circa GLA
Capienza
3.800 persone
Parcheggi sotterranei
600
Certificazione
LEED Gold
1
11
una torre sotto il cielo di milano
Durante la fase di progettazione le sono stati forniti degli
imput diversi dalla committenza, per esempio, passare da
un progetto di 50 piani per 50 utenti diversi ad uno per un
unico utente. Cosa ha comportato per il suo lavoro una tale
modifica?
"Il progetto della Torre Isozaki si basa sull’impostazione di
avere 46 piani uffici con 46 inquilini diversi, uno diverso per
ogni piano. Il progetto non ha cambiato questa impostazione
durante la costruzione, con il passaggio ad un unico tenant,
ovvero Allianz che diventerà l’unico inquilino con le sue varie
aziende. Sono state fatte solo alcune piccole variazioni su richiesta del tenant. Passare da un edificio multi-tenant ad un
edificio mono-tenant non è molto difficile. Viceversa invece
avrebbe avuto maggiori difficoltà in termini soprattutto di impianti e di trasporti verticali".
Dal suo punto di vista, decisamente importante, quali considera le innovazioni più significative introdotte nel progetto della Torre?
"Le prime innovazioni possiamo trovarle nelle facciate curve.
Ogni modulo di sei piani ha le pareti vetrate ricurve. Siamo riusciti a realizzarle con tecniche di curvatura a freddo, ovvero
cold bending, incollando i vetri dritti su montanti calandrati
ricurvi. Vista la piccola freccia di curvatura, è bastata questa
semplice soluzione meccanica, senza bisogno di curvare tutti i vetri a caldo, che avrebbe avuto dei costi molto maggiori. Abbiamo verificato queste nuove tecniche, attraverso vari
esempi già realizzati soprattutto in Germania, per migliorare
e semplificare la realizzazione del progetto.
A queste possiamo aggiungere il sistema computerizzato dei
trasporti verticali. Tutti gli ascensori usano il sistema destination control. Si tratta di un computer che riceve le richieste
di chiamata e convoglia più persone possibili nella stessa ca-
Torre Isozaki, il gratta-
cielo a uffici in costruzione nell’ambito dell’area
CityLife, ha raggiunto
il 50° e ultimo piano;
attualmente sono già
conclusi i primi 22 piani
anche a livello di finiture
interne. Il completamento della Torre è atteso per
la primavera del 2015,
quando l’edificio verrà
consegnato al Gruppo
Allianz per le opportune
personalizzazioni.
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una torre sotto il cielo di milano
bina per portarle alla stessa destinazione. Questo ottimizza
molto le prestazioni soprattutto del peak time alla mattina
presto. Quasi tremila persone si dirigeranno al loro posto di
lavoro. Il badge di accesso avrà memorizzata la loro destinazione e il computer li porterà automaticamente al loro piano
senza bisogno di schiacciare pulsanti. Ciò consentirà di attendere l’ascensore per meno di 30 secondi e di raggiungere
il piano in meno di un minuto".
I quattro ancoraggi dorati che verranno fissati nelle prossime settimane hanno una funzione estetica o anche funzionale?
"Certamente i contrafforti esterni hanno una funzione per
la stabilità strutturale del grattacielo. Fino ad oggi non sono
mai stati realizzati quattro contrafforti esterni di supporto alle
azioni del vento per rendere confortevoli gli ultimi piani di un
grattacielo. Il loro scopo principale è di ridurre le oscillazioni negli ultimi piani per consentire di fruirne con il massimo
confort in caso di forte vento. Il loro ruolo è assimilabile agli
smorzatori classici che si mettono nei piani alti dei grattacieli, però la nostra soluzione trasforma le soluzioni tecniche
tradizionali, in un unicum architettonico che caratterizzerà il
progetto rispetto ad altri simili. Richiamano anche l’idea dei
contrafforti delle cattedrali gotiche, come il Duomo di Milano".
Come si progetta un edificio del genere? Da dove si parte,
quali parti vengono delegate agli ingegneri, quali ad altre
funzioni. In altre parole come nasce e come si sviluppa il
vostro lavoro di architetti?
"Noi partiamo sempre dal contesto in cui ci troviamo e pensiamo a cosa vogliamo dire in un progetto per un edificio di
una certa tipologia in quella parte di città. Per noi l’architettura deve essere il mezzo con cui un architetto racconta le sue
Torre Isozaki si colloca
in una posizione strategica e delimita, insieme
a Torre Hadid e Torre Libeskind, la piazza centrale di CityLife denominata
‘Tre Torri’. La scelta architettonica del grattacielo si basa sul concetto di una forma senza
fine, come una sorta di
endless tower. È stato
applicato il concetto di
un sistema modulare che
si può ripetere all’infinito
senza soluzione di continuità.
1
13
una torre sotto il cielo di milano
idee e le scelte formali vengono dopo. Se un’architettura rappresenta la traduzione di concetti interessanti, allora riuscirà
a vincere la sfida del tempo e a restare sempre affascinante e
importante per le future generazioni. Quindi, innanzi tutto, la
definizione del concetto da tradurre nelle forme dell’edificio.
Successivamente sviluppiamo varie ipotesi di progetto per
trovare la soluzione formale che possa tradurre al meglio le
intenzioni concettuali. Una volta definito e approvato il progetto da parte del cliente, si passa a concretizzare le scelte
strutturali ed impiantistiche in un continuo dialogo con i vari
ingegneri impegnati nel processo progettuale. Si tratta, alla
fine, di coordinare delle grandi squadre di esperti delle più disparate discipline, tra cui gli acustici e gli illuminotecnici. È
un po’ come essere i registi che dirigono una grande pièce
teatrale o un film di fantascienza".
Costruire in altezza significa consumare meno suolo ma significa anche industrializzare il prodotto. In sostanza quanto si risparmia a costruire un grattacelo di 10, 20, 30, 40 o
50 piani?
"Purtroppo è difficile dire che si risparmia salendo in altezza.
Certo vengono industrializzate le produzioni per esempio delle facciate, oppure dei controsoffitti. Però salire in altezza significa aumentare molto il costo delle strutture, degli impianti e del trasporto verticale. In particolare le strutture devono
rispondere alle sollecitazioni dei venti che vanno controllate
con test specialistici, come quelli che noi abbiamo fatto alla
galleria del vento del PoliMi. Gli ascensori devono andare a
grandi velocità, come i nostri che viaggiano a 7 metri al secondo. Quindi salire in altezza conviene solo se non c’è modo
di svilupparsi in orizzontale. Nel caso di CityLife bisognava
offrire un grande parco alla città di Milano per aggiudicarsi la
gara e l’unico modo di sviluppare i metri quadri consentiti era
di salire in verticale".
Colombo Costruzioni
nella veste di General
Contractor si è aggiudi-
cata la gara d’appalto per
l’esecuzione delle opere
di realizzazione della Torre. Il cantiere è partito a
luglio 2012 e la consegna
dell’immobile è prevista
per aprile 2015 (30 mesi
di lavoro - febbraio 2015
- a cui seguiranno 2 mesi
per l’effettuazione dei collaudi).
una torre sotto il cielo di milano
Se io le chiedessi di proiettare la visione e la fantasia di 2530 anni sulle nostre città, come vede il loro sviluppo immobiliare urbano? Avremo ancora gli attuali condomini costruiti negli anni Sessanta o ci sarà una radicale riconversione o
addirittura abbattimento?
"Sarà difficile che gli edifici degli anni Sessanta vengano abbattuti o radicalmente trasformati. Pensiamo ai vecchi romanzi di fantascienza che prevedevano dopo il 2000 scenari
futuristici che non si sono mai avverati. Penso che tra 30 anni
sarà cambiato il nostro uso delle automobili. Si parla molto
di macchine robot che guideranno da sole e tutte elettriche.
Questo influenzerà il traffico delle città e il modo di muoversi
al loro interno con risultati interessanti e con molte sfaccettature. Oggi già iniziamo a sentire questo cambiamento. Viceversa penso che cambierà il nostro modo di vivere la casa
dove tutto sarà controllato direttamente dagli smartphone.
Questo influenzerà gli impianti delle abitazioni e il nostro uso
della casa, sempre nella linea del risparmio energetico.
Credo che lo sviluppo immobiliare si concentrerà nel recupero delle aree dismesse, come quelle ferroviarie, le carceri o
i vecchi ospedali che sono spesso nei centri storici, i vecchi
edifici demaniali. Nella altre città italiane non cambierà molto.
Milano invece continuerà a svilupparsi molto in verticale con
altri grattacieli, che uniranno lo skyline tra CityLife e Garibaldi,
sulla scia di come è avvenuto a Londra o Francoforte".
progettisti
Impianti
Arata Isozaki Andrea Maffei Architects
Ariatta, Manens,
Max Fordham
Direzione lavori
ingegneria
Facciate
SPM-INPRO
Coordinam.
sicurezza
Computi metrici
estimativi
Certificazione
LEED
Infrastrutture
Gestione Progetti
Coordinamento
progettazione
Galleria
del vento
Alta Sorveglianza
e Dir. Tecnica
Net Engineering
Strutture
Arup Italia, Redesco
SIA
Arup
DEERNS Italia,
Manens
J&A, Ramboll
Assistenza
idrogeologica
CCP,
Politecnico Milano
Ascensori
Jappsen
Acustica
Cole Jarman
BMS
Alpina
Reti e viabilità
esecutivi
Citra
Studi
idrogeologici
SGI
Studi impatto
Ambientale
Synesis
Società e
professionisti
coinvolti nella
progettazione
citylife, per le locazioni un grande successo
CityLife, per le locazioni
un grande successo
Armando Borghi: il progetto procede in stile Generali
a cura di Marco Luraschi
“Sono felicissimo per questo nuovo incarico e molto motivato, meglio di così non poteva andare. Il commitment dell’azionista esclusivo è quello di portare a termine i lavori nei
tempi stabiliti e di realizzare un progetto in stile Generali. Il
mio compito sarà quello di seguire il lato vendite ed il lato
progettuale, che procede bene”. Esordisce così con entusiasmo Armando Borghi, da poco amministratore delegato di
CityLife a Milano, confessando che la nuova carica lo ha praticamente costretto a tuffarsi nel nuovo impegno rinunciando
alle vacanze. CityLife per Milano rappresenta una scommessa importantissima per il futuro della città ed insieme a Porta
Nuova è probabilmente l’opera di riqualificazione e valorizzazione più importante. Il Gruppo Generali, da non molto unico
azionista, ha voluto un’accelerazione sul progetto che con la
Torre Isozaki, nuova sede di proprietà di Allianz, completa un
tassello decisivo nel suo programma. “La Torre direzionale di
Isozaki – commenta Borghi – rappresenta di sicuro uno dei
must del progetto. Ad aprile-maggio 2015 sarà completata
ed operativa e con essa sarà realizzata l’apertura del Parco.
PERSONA
armando
borghi
SOCIETà
citylife
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citylife, per le locazioni un grande successo
Inoltre abbiamo da poco appaltato i lavori e avviato la sottopalificazione della Torre Hadid. Nelle previsioni il grattacielo
firmato Hadid sarà pronto al massimo per l’inizio del 2018
ed ospiterà il Gruppo Generali”. Insomma, sembra che dopo
tanti tentennamenti dovuti alle difficoltà del mercato ed ai riassetti azionari, il progetto cominci a prendere decisamente
forma. Manca ancora la certezza dei tempi del terzo grattacielo inserito nel masterplan, quello a firma della terza archistar, Daniel Libeskind, ma da quello che possiamo intuire a
breve sarà reso pubblico qualcosa di concreto. Di certo non
sarà trasformato in una torre residenziale, come alcuni avevano ipotizzato.
Per quanto riguarda la parte residenziale già completata
e sul mercato (le residenze più basse, firmate Hadid e Libeskind) è invece confermata la decisione di puntare anche
sul mercato della locazione, per andare incontro al mercato
e tenere parte del portafoglio a reddito?
“Assolutamente confermiamo questa scelta al 100%, la locazione sulle residenze Hadid e Libeskind sta avendo un successo clamoroso. Se pensiamo che andiamo sul mercato a
220-250 euro al mq l’anno, vuol dire che per un appartamento di 100 mq si spendono 22.000-25.000 euro l’anno. Considerata la qualità degli immobili per Milano è un prezzo molto
competitivo, sinceramente agli stessi valori in città si trovano
immobili decisamente di qualità scadente. Per ora 2 palazzine, una di Libeskind e una di Hadid, sono destinate alla locazione e la scelta della proprietà è proprio quella di tenerle
a reddito. Contemporaneamente lavoriamo anche sul rent to
buy e su altre forme simili che portano dalla locazione all’acquisto”.
CityLife è il progetto
di riqualificazione dello
storico polo urbano della Fiera di Milano. Con
366.000 mq di superficie
di intervento complessiva e un mix bilanciato di
servizi privati e pubblici, CityLife è uno dei più
imponenti progetti di
riqualificazione urbana
d’Europa.
Cuore del progetto sarà
un business district
innovativo costituito
da tre torri: Torre Isozaki,
Torre Libeskind e Torre
Hadid.
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citylife, per le locazioni un grande successo
Chi prende in affitto questo tipo di appartamenti?
“Un cliente di circa 35-45 anni, anche con estrazione internazionale, che opera nei settori moda, consulenza, bancario, in
genere un professionista. Una fascia coerente con la qualità
del prodotto”. Certamente un target elevato, come i valori dei
canoni che non sono alla portata di tutte le tasche, in linea
con un progetto che da subito voluto offrire un prodotto residenziale nuovo, pregiato, che a Milano scarseggia.
Discorso vendite, certamente il mercato è più complicato in
questa fase.
“Noi con le vendite proseguiamo con fermezza la politica di
prezzo adottata perché crediamo nella qualità elevata del nostro progetto. Siamo molto sereni e da questo punto di vista
non abbiamo nessuna intenzione di abbassare i prezzi con
cui siamo usciti”.
Restano da prendere ancora alcune decisioni sul progetto in
senso complessivo, per esempio su quella che sarà la destinazione del Padiglione 3, ex Palazzo dello Sport, che ad
oggi ancora non è certa, benché ci siano diverse trattative sul
tavolo. Infine, la questione Vigorelli: il finanziamento della riqualificazione spetta a CityLife come opera a scomputo ma il
problema è un altro. Il progetto vincitore del concorso, quello
dell’architetto Grassi che aveva diverse e interessanti destinazioni (di cui abbiamo parlato in un precedente Settimanale
de ilQI) prevedeva lo spostamento in un museo di parte della storica pista del ciclismo indoor. Le associazioni sportive
si sono opposte ed anche il Comune, che aveva approvato il
progetto misto vincitore del concorso, ha dovuto fare marcia
indietro. Ora si procederà verosimilmente ad una nuova gara
che non comporti l’eliminazione della pista. Questo tassello
(peraltro già finanziato) può diventare un plusvalore per tutto
il quartiere, speriamo che il buon senso prevalga, per il bene
dei cittadini che fruiranno anche di questi spazi.
il Quotidiano Immobiliare presenta il convegno
®
La Gestione privata
degli Edifici pubblici
Il cambiamento e l’integrazione pubblico-privato:
verso nuovi modelli di value sharing
LUNedì
20 OTTOBRE
ORE 08:45
MILANO
ISCRIZIONE OBBLIGATORIA - CLICCA QUI
Tel +39 035 211356 Email: [email protected]
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Roberto Reggi
Moderatore - ilQI
Sottosegretario MIUR
Massimo Caputi
Marco Monaco
Emanuele Caniggia
Marco Doglio
Vice Presidente PRELIOS
Partner NCTM
AD IDEA FIMIT
AD FABRICA SGR
Carmen Chieregato
Carlo De Vito
AD COGEST RETAIL
AD FS Sistemi Urbani
Conclusioni a cura di
Roberto Reggi
PARTNER SCIENTIFICO
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gli occhi della ripresa
Gli occhi della ripresa
22° Forum Scenari: una tradizione che si rinnova
di Mario Breglia
Che occhi avrà la ripresa? Adattando la celebre frase di Pavese,
è quanto si chiedono gli operatori e il mercato. I due giorni del
Forum di Santa Margherita rappresentano, da ventidue anni,
uno sforzo del settore per interrogarsi sul futuro e sulle trasformazioni in atto. È necessario, però, usare delle categorie
nuove rispetto al passato. I tradizionali sondaggi tra operatori grandi e piccoli spostano ormai di sei mesi in sei mesi la
‘ripresa’, immaginando che all’improvviso le agenzie si riempiano di persone che cercano una casa o un ufficio.
Ma forse non stiamo sbagliando la domanda? Sarebbe meglio chiedere che tipo di casa, che modello di ufficio, quale
spazio per la vendita. E allora le risposte sarebbero molto
più complesse. Ci sono tipologie di residenza richieste e non
prodotte, modelli nuovi di uffici e di luoghi del commercio. È
necessario pensare e produrre del ‘nuovo’ che sia pensato e
innovativo e non solo una ripetizione del passato.
Così il titolo del Forum stesso si concentra sulle cose nuove,
che possono stimolare una domanda che vive in un’economia
in deflazione e con poche prospettive di sviluppo. Ne parleranno architetti che lavorano sui nuovi format e chi li finanzia
o dovrebbe farlo. Poi i capi azienda pubblici e privati che sono
chiamati a lavorare in contesti nuovi e inesplorati.
PERSONA
mario
breglia
SOCIETà
forum
scenari
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Anche la politica, dopo tanta avversione al settore, negli
ultimi tre anni si sta aprendo. Su questa strada sembra essersi incamminato per primo il Governo italiano, che, con il
decreto Sblocca Italia mira a dare nuovo impulso al settore
propulsivo per eccellenza per l’intera economia del Paese.
Obiettivo di primaria importanza è riuscire a monetizzare
la credibilità dell’Italia all’estero: attrarre capitali stranieri
diventa fondamentale per ridare slancio a una economia
che soffre da troppo tempo le inadeguatezze del sistema
Paese. I grandi investitori esteri sono pertanto l’oggetto del desiderio ambito dall’intero comparto immobiliare,
che, attraverso le sue associazioni di categoria, è riuscito a sensibilizzare il Governo affinché venissero emanati
provvedimenti tesi a favorire il più possibile l’incontro fra
l’offerta proveniente dal real estate italiano e la domanda
d’investimento da parte dei grandi player esteri.
Il 22° Forum Scenari sarà pertanto centrato sull’adattamento del settore alle nuove esigenze del mercato mondiale, che richiede trasparenza, flessibilità, competenza e
affidabilità ai massimi livelli, tutti elementi imprescindibili per riuscire a fronteggiare la crisi, garantire una ripresa
solida e costante nel tempo e assicurare una maggiore
attrattività del nostro Sistema Paese per gli investitori internazionali.
La due giorni di venerdì 12 e sabato 13 settembre prossimi avrà quindi come momento centrale la relazione del
viceministro per l’Economia e le Finanze Enrico Morando,
che illustrerà le recenti misure approvate dal Consiglio dei
Ministri in tema di legislazione per le SIIQ, determinazione
delle clausole per i contratti delle grandi locazioni, rilancio
di investimenti in infrastrutture pubblici e privati, potenzia-
gli occhi della ripresa
Tra le novità del 22°
Forum Scenari va segnalata la presentazione al
mercato italiano di IDI
Gazeley - Brookfield
Logistics Properties,
tra i principali investitori
e sviluppatori globali nel
settore immobiliare logistico a livello mondiale.
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mento del ruolo della Cassa Depositi e Prestiti, applicazione
delle direttive europee in tema di appalti pubblici. Nell’ambito della sessione di lavori dal titolo Scenari 2015: economia,
società e politica, oltre all’intervento del viceministro Morando, si avrà il consueto puntuale quadro della situazione dell’economia mondiale da parte del professor Mario Deaglio, del
Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi, che aiuterà a meglio inquadrare l’attuale fase congiunturale.
Le altre sessioni di lavori saranno dedicate a temi quali:
• Cambia il mondo, cambiano i prodotti, con interventi
da parte di Domenico De Masi (Università degli Studi di
Roma La Sapienza), Paolo Lucchetta (RetailDesign/Iuav
Venezia), Anupama Kundoo (Queensland University);
• Finanziare il real estate, far crescere l’Italia, con le relazioni di Gregorio De Felice (Intesa Sanpaolo), Ruggiero
Gambino (FinecoBank), Riccardo Lamanna (State Street
Bank), Silvia Maria Rovere (Morgan Stanley SGR), Massimo Tivegna (Unicredit);
• Le strategie delle imprese pubbliche e private, sessione
per la quale interverranno Alberto Agazzi (Generali Real
Estate), Roberto Busso (Gabetti Property Solutions), Emanuele Caniggia (IDeA Fimit SGR), Manfredi Catella (Hines
Italia), Cesare Ferrero (Bnp Paribas Real Estate Italia), Sergio Iasi (Prelios), Giovanni Maria Paviera (Cassa Depositi
e Prestiti), Stefano Scalera (Mef), Elisabetta Spitz (Invimit
SGR).
• In conclusione, dibattito fra Alessandro Cattaneo (ANCI)
e Massimo Lo Cicero (Università degli Studi di Roma La
Sapienza).
gli occhi della ripresa
Come tradizione del Forum, avverranno le consegne dei premi Real
Estate
Innovation
Lady 2014, in collaborazione con AREL, e del Premio Presidenza Forum
Giovanni Gabetti.
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qitv ti porta a santa margherita
QITV ti porta
a Santa Margherita
Il programma delle trasmissioni:
a braccetto con i temi del Forum
a cura della Redazione
La presenza de ilQI alla 22esima edizione del Forum di Santa
Margherita Ligure di Scenari Immobiliari è divenuta sempre
più importante nel corso degli anni, soprattutto grazie alla rodata sinergia creata con la squadra guidata da Mario Breglia.
L’idea vincente è stata quella di affiancare allo svolgimento
del Forum un programma di interviste e talk show in video
che potessero dare ancora più spazio ai protagonisti e ai temi
della kermesse. Quest’anno, quindi, sarà nuovamente allestito lo studio TV de ilQI proprio a fianco della sala break, a
pochi passi dalla sala convegni. Lo studio diverrà luogo di
approfondimento delle quattro aree tematiche in cui è suddiviso il Forum quest’anno. Sarà interessante discutere con
gli operatori (con i relatori ma come da tradizione anche con
i tanti e qualificati ospiti in sala) le idee proposte dal palco,
le riflessioni scaturite dalle relazioni, le problematiche e gli
scenari che emergeranno dal confronto. Ricordiamo che lo
scopo principale della manifestazione ideata più di due decenni or sono da Mario Breglia è proprio quello di creare un
momento di “riflessione” e “restarting operativo” di fronte alle
mutazioni economiche globali. Gli ultimi anni, francamente
non inducevano gli operatori al massimo ottimismo, fatta
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salva l’edizione dello scorso anno dove i messaggi erano invece improntati ad uno spiccato senso di ripresa. Confermato
solo in piccola parte da questi primi nove mesi dell’anno.
I nostri talk show, con la durata di 15-20 minuti al massimo,
verteranno sui temi del Forum: Cambia il mondo, cambiano i prodotti; Finanziare il Real Estate; Scenari di mercato
ed economia; Strategie delle imprese pubbliche e private.
Ci sembra che quest’anno gli argomenti scelti dall’organizzazione calzino a pennello con la strada intrapresa da ilQI,
soprattutto se si parla di innovazione a 360° e finanziamento
al settore.
Il secondo punto merita una riflessione più ampia. Nella giornata di venerdì 12, nei tempi di pausa dei lavori e al termine
della giornata (dopo la relazione sempre attesa del prof. Mario Deaglio), si svolgeranno i primi tre Forum di QITV dedicati
agli “scenari di mercato ed economia”, al “finanziamento al
real estate”, e al “cambiamento”, sia di prodotto che di mercato.
Sabato mattina invece alcuni opinion leader del real estate
parleranno del tema delle strategie delle imprese, in una giornata dedicata alle relazioni delle principali realtà del settore pubblico e privato presenti a Santa Margherita (Invimit,
Demanio, CDP ma anche IDeA Fimit, Prelios, Hines solo per
citarne alcuni). Come sempre poi, a seguito delle relazioni,
QITV realizzerà interviste e contributi con i protagonisti della
due giorni.
Previsioni ma soprattutto strategie e nuovi scenari. Con la
nostra Tv a Santa Margherita Ligure per capire e approfondire
i contenuti, ed affilare le armi per affrontare un 2015 decisivo.
qitv ti porta a santa margherita
il Quotidiano Immobiliare
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presenta il nuovo numero della rivista
FOCUSQI
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Diffusione
Verrà distribuita a cura dell'organizzazione a tutti i visitatori di REbuild,
l'evento che si terrà a Riva del Garda (BS) dal 25 al 26 settembre 2014.
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Sarà stampata
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il 10 Settembre 2014.
Il tema
In occasione di REbuild la comunità del real estate si presenta all'evento con una serie di proposte e suggerimenti che investono il futuro dell'industria immobiliare riportandola al centro dell'attenzione e del sistema
economico nazionale. FocusQI è la rivista de il Quotidiano Immobiliare che per l'occasione riporterà i pareri e
i commenti dei principali player del settore e le loro indicazioni in materia di ecosostenibilità e rigenerazione.
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Expo Real: l’Italia in vetrina
Expo Real:
l’Italia in vetrina
Intervista a Marco Mibelli,
promotore del progetto ‘Invest in Italy’
a cura di Pietro Zara
Quest’anno l’Italia è intenzionata a presentarsi in forze a Monaco per Expo Real, la fiera internazionale del real estate
che si terrà dal 6 all’8 ottobre nella città tedesca. Un ritorno
deciso all’interno di un mercato che, almeno a livello europeo, dall’inizio dell’anno sta dando importanti segnali di ripartenza. È all’interno di questa cornice che Expo Real Monaco
e Mec&Partners (società bolognese specializzata in marketing, eventi, promozione territoriale e immobiliare) hanno voluto organizzare “Invest in Italy”, una collettiva italiana per
presentare alla manifestazione i progetti e le opportunità di investimento Made in Italy. Per inquadrare il contesto in cui andrà ad inserirsi questo ritorno del real estate di casa nostra
sulla scena internazionale, abbiamo intervistato Marco Mibelli,
CEO di Mec&Partners.
Expo Real riapre, dopo qualche anno, una collaborazione con
il mercato italiano. Secondo voi, che siete organizzatori della
collettiva italiana Invest in Italy presente a Monaco, quali sono
i motivi per cui un operatore italiano debba essere presente
alla manifestazione tedesca? Viceversa, come spiegate il ritorno d’interesse verso l’Italia da parte del mercato tedesco o,
più in generale, mitteleuropeo?
"Sì, in effetti dopo essersi allontanati con un atteggiamento attendista, soprattutto a causa dell’incertezza economica e politica, ora gli investor internazionali tornano a dimostrare interesse
verso il nostro Paese.
Credo che le ragioni siano diverse: in primis una diminuzione
del pricing e del valore medio degli asset e un riallineamento dei trend con altri Paesi competitor. Il tutto unito probabilmente a una maggior fiducia e credito verso la nostra politica, che certamente ha un ruolo importante sulla credibilità del
SOCIETà
expo real
PERSONA
marco
mibelli
SOCIETà
mec&
partners
Expo Real: l’Italia in vetrina
sistema Paese per far sì che il ritorno non sia “mordi e fuggi”,
ma punti a investimenti di lungo periodo. Sappiamo, infatti,
che gli investitori stranieri chiedono trasparenza e tempi brevi.
Abbiamo deciso di organizzare la collettiva Invest in Italy a Monaco per dare l'occasione agli operatori del real estate italiano
di partecipare, attraverso un format di rete e networking, ad uno
dei più importanti eventi mondiali del settore, dove avranno l’occasione reale di entrare in contatto con investitori a caccia di
buoni asset. Non dimentichiamo che in questo momento in Italia l’equity è il problema principale".
La manifestazione internazionale di Monaco è una delle fiere
immobiliari più importanti del mondo, sia per numeri sia per
qualità degli espositori. Tuttavia è sempre stata una manifestazione, per così dire, “germanocentrica”, ovvero dove i player
presenti erano in gran parte dell’area tedesca. Quest’anno
sembra esserci un’apertura ai grandi investitori mondiali. È
corretto?
"Nell’ultima edizione, la manifestazione ha visto la partecipazione di oltre 36mila persone provenienti da 68 Paesi, dunque parliamo di un salone dal reale respiro internazionale. Certo la presenza di operatori tedeschi è marcata, ma massiccia è anche
la partecipazione di operatori provenienti da Russia ed Emirati
Arabi. L'Italia ha sempre avuto una posizione marginale, crediamo che quest'anno possa crescere significativamente".
Quali sono i vostri obiettivi per la collettiva Invest in Italy?
"L’obiettivo, per questa e per la prossima edizione, è presentare
il meglio dell’offerta Made in Italy e offrire, soprattutto agli operatori che si affacciano per la prima volta al salone, l’opportunità
di rendere più efficace e mirata anche la “semplice visita” in fiera,
attraverso la promozione internazionale dei progetti nello spazio
espositivo italiano e l’organizzazione di incontri one to one con
potenziali investitori. L’idea di fondo è semplice e sta nel fare sistema: aggregare l’offerta Made in Italy, in particolare sul fronte
turistico e riqualificazione del patrimonio pubblico, creando una
piattaforma attrattiva per il mercato internazionale. Inoltre, anche dal punto di vista economico, la nostra proposta aggregata
si propone di offrire agli operatori una vetrina internazionale a un
costo molto accessibile".
PDF
Clicca qui per scoprire
i progetti protagonisti
di “Invest in Italy”
SCARICA il documento
L’edizione 2013 di Expo
Real ha registrato un totale di 36.000 presenze e 1.663 espositori.
Numeri che dimostrano
come, anche in tempo
di crisi, non si sia spento
l’interesse europeo sul
settore. Per quest’anno,
aveva spiegato lo scorso maggio a ilQI l’organizzazione, si prevede a
Monaco una presenza
anche maggiore di investitori internazionali, soprattutto asiatici.
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Certificazione LEED per Decathlon
Certificazione
LEED per Decathlon
Lo sviluppo sostenibile dei negozi
è un elemento chiave per la società
a cura di Elena Curnis
Decathlon Italia ha ottenuto la certificazione LEED sugli ultimi
tre negozi di proprietà aperti – Bassano del Grappa, Parma e
San Giovanni Teatino – mentre è in attesa di responso finale
per il nuovo negozio di Livorno (apertura 2014). Dal 2013 tutti i
nuovi punti vendita di proprietà Decathlon avranno una la certificazione LEED; per i negozi in affitto la società richiederà invece un livello tecnologico e accorgimenti tecnici avanzati per
poter sviluppare e concretizzare, anche su siti non di proprietà,
i concetti base dello sviluppo sostenibile e di attenzione all’ambiente al centro del progetto di impresa.
La decisione di certificare le proprie strutture “È nata dalla
volontà di ottenere, da un organismo terzo e indipendente, la
conferma che la politica di sviluppo sostenibile del settore immobiliare del nostro gruppo, fosse in linea con i più moderni
parametri e le più avanzate conoscenze attualmente presenti
sul mercato”, dichiara Paolo Manco, responsabile ufficio tecnico Decathlon Italia. “Lo sviluppo sostenibile è un elemento
PERSONA
paolo
manco
SOCIETà
decathlon
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Certificazione LEED per Decathlon
chiave del mondo oxylane: il gruppo è già da anni impegnato
in un protocollo interno denominato 3D (Development Durable
Decathlon), un programma che unisce tutti gli universi della
rete oxylane (logistica, retail, produzione, immobiliare, ecc.) e
finalizzato a ridurre l’impatto ambientale delle attività (negozi
e prodotti, dalla produzione alla distribuzione finale). L’ambizione di tale protocollo è di contribuire alla promozione di uno
sviluppo sostenibile realizzando punti vendita eco-efficienti,
promuovendo la diffusione di comportamenti virtuosi e attenti
tra i collaboratori e sensibilizzando clienti, fornitori e collettività ad adottare stili di vita rispettosi dell’ambiente. Decathlon
Italia testimonia la sua attenzione per questa linea aziendale
in primo luogo attraverso i suoi punti vendita, impegnandosi a
contenerne gli impatti ambientali e integrandoli nel territorio e
nell’ambiente”.
Dott. Manco, quali sono i vantaggi della certificazione?
"Il seguito della procedura di certificazione garantisce:
• azioni in coerenza con l’impegno eco-sostenibile aziendale,
come riduzione dei rifiuti inviati in discarica (75% riciclato
o recuperato), utilizzo di materiali locali, edifici più sani per
clienti e collaboratori grazie all’assenza di sostanze nocive
(VOC) e alla regolazione della CO2 nell’aria, incentivo all’uso
di trasporti alternativi;
• un risparmio energetico medio del 30-40% rispetto alle attuali tecniche costruttive grazie all’uso di recuperatori di
calore sulle macchine di climatizzazione, tetti con guaina
bianca, risparmio idrico grazie a vasche di accumulo di acqua piovana riutilizzata per i wc e l’irrigazione, energia elettrica prodotta da fonti rinnovabili;
• confronto e scambio con esperti del settore che riescono
ad apportare novità, sviluppo e nuove idee;
• una gestione attenta, controllata e coordinata di tutto il processo costruttivo".
Decathlon in Italia:
•
•
•
90 negozi aperti (91 a
fine 2014), di cui 29 in
proprietà
6 negozi Decathlon
Easy (8 a fine 2014)
3 depositi logistici
L’impegno ‘ambientale’
di Decathlon Italia si
esprime in un’accurata
gestione dei negozi attraverso il miglioramento
dei processi e la razionalizzazione de-gli spazi
per ridurre il ‘superfluo’,
l’utilizzo di tecnologie
che garantiscano un uso
efficiente delle risorse, il
monitoraggio continuo
delle performance e il
co-stante coinvolgimento dei lavoratori.
2
29
Certificazione LEED per Decathlon
Il valore aggiunto dalla certificazione può accrescere anche
il valore dell’immobile dal punto di vista del mercato del real
estate?
"Noi direttamente non abbiamo affrontato questa tematica. La
volontà di certificare le no-stre operazioni immobiliari non è
indirizzata ad aumentare il valore dell’immobile: la policy del
gruppo non è quella di mettere sul mercato le nostre proprietà; i
nostri investimenti immobiliari sono strettamente e unicamente legati al nostro business da tenere nel patrimonio aziendale.
Come detto la certificazione è solo un atto per 'mettersi alla
prova' e farsi giudicare da un ente esterno. Da utilizzatori di
immobili certificati è però riprovato che gli obblighi della certificazione costringono a un investimento iniziale più elevato
ma che viene ampiamente recuperato grazie ai risparmi nei
consumi.
Se in Italia questi processi di certificazione sono ancora all’inizio, con forte scetticismo, l’estero ha già fatto alcuni passi
avanti e la certificazione LEED è diventata un elemento fondamentale nel mercato del real estate. Sarebbe anche bello, magari un po’ utopistico, che i governi più attenti alle tematiche
ambientali studiassero delle agevolazioni fiscali o contributi
per differenziare immobili certificati, il tutto per favorire questo
genere di sviluppo, rinnovare e migliorare il parco immobiliare
e incentivare gli investimenti nel settore green".
Come vede la situazione, livello di sostenibilità, del parco immobiliare italiano retail?
"I grandi gruppi si stanno muovendo nell’ottica dello sviluppo
sostenibile, sia per ragioni etiche che per un evidente ritorno di
immagine come azienda ‘verde’ e attenta all’ambiente. Si tratta
però di un panorama ancora molto frammentato, non coeso.
Vive di iniziative private e personali, non legate a linee guida
comuni. La creazione o l’affermarsi di un determinato modus
operandi standard garantirebbe un’offerta migliore, in generale
più competi-tiva e quindi più attrattiva per tutti gli investitori,
da sfruttare non solo per le nuove costruzioni ma per l’ammodernamento del parco immobiliare esistente".
All’estero, gli immobili
verdi hanno un’attenzione maggiore e pertanto
una ri-sposta del mercato
più significativa in quanto più sicuri e rispondenti
a qualità costruttive di
valore; in Italia, invece, i
processi di certificazione
sono ancora all’inizio.
Valorizzare il patrimonio con i protocolli ambientali
Valorizzare
il patrimonio
con i protocolli
ambientali
I passaggi per la certificazione
degli immobili Decathlon
a cura di Elena Curnis
La certificazione LEED NC Italia v.2009 del centro Decathlon di
Bassano del Grappa (certified), di San Giovanni Teatino (silver)
e di Parma (gold) è stata seguita da Mathilde Prot, Leed AP
di Quality Survey Controls (QSC), società nata all’inizio del
2014 dalla collaborazione di professionisti con decennale
esperienza nel settore di controllo di terza parte e della sostenibilità ambientale. Fin da subito QSC ha riscontrato una
grande fiducia da parte del mercato ed è già operativa per
servizi di due diligence e diagnostica sugli immobili, per l’applicazione di protocolli ambientali anche per attività di pluricertificazione, verifica progetto anche ai fini della validazione
e controllo tecnico delle costruzioni. “QSC è stata strutturata
dalla sua creazione come organismo di ispezione e compiremo l’iter di accreditamento come Organismo di Tipo A presso
ACCREDIA nei prossimi mesi”, afferma l’ingegner Prot.
Quali sono i passaggi che portano alla certificazione LEED
di un immobile?
"La certificazione LEED si ottiene attraverso la presentazione
di una pratica presso l’ente americano USGBC, la caratteristica della certificazione e quello che ne ha fatto il suo successo è la dematerializzazione del processo: la registrazione
del progetto nonché tutto l’iter di certificazione viene fatto
PERSONA
mathilde
prot
SOCIETà
QSC
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Valorizzare il patrimonio con i protocolli ambientali
attraverso la piattaforma leedonline, multiaccesso. Tutto il
team di progetto e poi di costruzione ha accesso alla pratica
con diversi livelli di autorizzazione, e carica o completa i crediti necessari alla presentazione della stessa. Tale processo
permette un fattivo coinvolgimento di tutti gli attori, oltre che
un’integrazione dei ruoli e delle responsabilità per il raggiungimento del fine comune della certificazione. Di norma viene
presentata alla fine della progettazione la design submittal
che riguarda esclusivamente i crediti di progettazione e permette di ottenere una prima parte dei punteggi sulla parte di
progettazione, a fine cantiere una volta ultimate le operazioni di commissioning sugli impianti viene presentata la construction submittal. Tutte le fasi sono caratterizzate da una
fase interlocutoria tra il team di revisione incaricato dall’ente
americano e il LEED AP della committenza per risolvere eventuali malintesi o dubbi sull’interpretazione del protocollo.
Nel caso di Decathlon ha prevalso il rispetto delle tempistiche
e degli standard di progetto adottati per gli altri punti vendita della catena (struttura prefabbricata, distribuzione degli
spazi, shed per la luce naturale, installazione del fotovoltaico,
impianti rooftop efficienti); la certificazione LEED ha dimostrato, alla luce dei risultati ottenuti, di potersi adattare anche a interventi con scelte progettuali fortemente vincolate,
in presenza di un orientamento comune dei soggetti coinvolti
(committenza, progettisti, impresa)".
Per cosa si differenziano le varie certificazioni che hanno
riguardato le strutture Decathlon?
"Decathlon ha scelto per i suoi immobili, di nuova costruzione e di proprietà, di applicare il protocollo LEED NC Italia
v.2009. Si tratta di una trasposizione del protocollo americano riconosciuta dall’ente americano USGBC, il processo di
certificazione è quindi del tutto identico a quanto esposto so-
Il successo di un progetto
LEED è spesso legato alla
capacità di comunica-
zione e di integrazione dei diversi membri
di progetto e della com-
mittenza che deve essere
in grado, naturalmente
assistita da consulenti, di
decidere a monte le strategie LEED più adatte al
suo progetto.
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Valorizzare il patrimonio con i protocolli ambientali
pra ma ha l’importante vantaggio di essere in lingua italiana
permettendo una facile divulgazione su tutto il territorio. Con
Decathlon abbiamo intrapreso un percorso progressivo per
quanto riguarda gli obiettivi di certificazione con edifici che
presentavano comunque specificità:
• Parma è stato un bel risultato, aveva sicuramente il vantaggio di essere costruito su un terreno già antropizzato in
un quartiere servito da mezzi pubblici;
• San Giovanni Teatino, presentava maggiori difficoltà per la
scelta del sito e quindi una maggiore necessità di impegno
progettuale e realizzativo;
• Bassano del Grappa aveva degli obiettivi di realizzazione
(e di certificazione) in termini di tempistiche molto ristretti
in quanto è stato venduto chiavi in mano da UNICOMM a
Decathlon già certificato".
C’è interesse da parte di retailer e developer verso edifici
green?
"In questo periodo di grande difficoltà del mercato notiamo,
già da più anni, un particolare interesse allo sviluppo green
sicuramente in Italia ma anche in altri Paesi europei, spesso sono investitori stranieri a richiedere una certificazione.
Sull’immobile di proprietà, la certificazione permette una rivalorizzazione dell’immobile in portafoglio, per la vendita rappresenta una diversificazione che può fare la differenza sul
mercato".
Le certificazioni sono numerose, LEED è la più diffusa in Italia ma la Francia ha il suo protocollo
HQE, la Germania ne ha
uno molto stringente
DGNB, BREEAM in Inghilterra. In Italia, il sistema
di certificazione legato
al protocollo nazionale
ITACA è stato implementato pochi mesi fa con un
accordo tra ACCREDIA/
ITACA/ISBEE/ITC/UNI e il
coinvolgimento degli organismi di ispezione e di
certificazione.
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