Seminario universitario di alta
formazione in tema di cooperazione
La cooperazione
di abitazione
Prof. Maurizio CAVANNA
UNIVERSITÀ DI TORINO
Torino, 10 giugno 2010
La legislazione “speciale”
sulle cooperative edilizie
TESTO UNICO per l’edilizia economica e
popolare (r.d. 28 aprile 1938 n. 1165),
legge “speciale” rispetto al codice
civile
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Art. 2520 c.c.
Le cooperative regolate dalle leggi
speciali sono soggette alle disposizioni
del codice civile, in quanto compatibili
“Specialità”: per le cooperative si
distingue tra leggi speciali “generali” e
leggi speciali propriamente dette
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Leggi “speciali generali”
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
legge Basevi (D.L.C.P.S. 14 dicembre
1947, n. 15779)
legge 17 febbraio 1971, n. 127
legge 19 marzo 1983, n. 72
legge 31 gennaio 1992, n. 59
D.Lgs. 2 agosto 2002, n. 220
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La specialità del T.U. del
1938
T.U. 1938: vera legge speciale
In realtà, questa (come altre leggi
speciali in tema di cooperazione) si limita a
regolare singoli aspetti operativi
pertanto la costituzione e il funzionamento
della società restano disciplinati dal codice
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Natura delle cooperative
di abitazione
Le cooperative di abitazione, anche se
in ipotesi soggette a norme
pubblicistiche, non sono enti pubblici,
bensì
società mutualistiche
che mirano a realizzare
determinati vantaggi per i soci
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Diverse sottocategorie di
cooperative edilizie
a) cooperative edilizie a contributo erariale e cooperative
edilizie che non godono di finanziamenti pubblici (c.d.
cooperative libere)
b) cooperative edilizie a contributo erariale in conto
capitale e cooperative edilizie a contributo erariale in
conto interessi
c) cooperative edilizie a proprietà indivisa e cooperative
edilizie a proprietà individuale
d) cooperative edilizie formate da determinate categorie
di persone (in particolare: dipendenti pubblici) e
cooperative edilizie formate da soci indifferenziati
f) cooperative edilizie disciplinate dal testo unico del 1938
e cooperative edilizie disciplinate dal codice civile
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Cooperative a contributo
erariale (sovvenzionate)
Sono soggette al T.U. e fruiscono di un
finanziamento pubblico; per questo
sono sottoposte a controlli rigidi:
– nella fase organizzativa della società
cooperativa
– nella fase realizzativa dell'alloggio
– nella fase acquisitiva dell'alloggio da parte
dei soci
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Il finanziamento
dell’attività
Rientrano nella categoria le cooperative che,
per la costruzione, si avvalgono di un
contributo pubblico (statale/regionale)
espressamente richiesto
Maggiori i dubbi, quando il contributo pubblico
consiste in un’agevolazione nel pagamento
degli interessi sui mutui necessari
all’edificazione
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Tipi di finanziamento nel
disegno originario del T.U.
1. Cooperative a contributo erariale finanziate
dalla Cassa depositi e prestiti
Qui lo Stato corrisponde interamente,
tramite la Cassa depositi e prestiti, il
finanziamento (c/capitale), il che comporta:
maggior termine per la restituzione del
finanziamento, interessi di favore, sicurezza
nell'erogazione
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Segue
2. Cooperative a contributo erariale finanziate
da altri istituti
Qui lo Stato contribuisce nel pagamento
degli interessi (c/interessi), il che comporta:
incertezza nel finanziamento, legato al
mercato; termini di restituzione di regola –
non necessariamente – più brevi
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D.L. 1965, n. 1022/65,
conv. in l. n. 1179/65
Il sistema di finanziamento da parte
dello Stato si trasforma:
da contributo in conto capitale
a contributo in conto interessi
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L. n. 136/99 (di
interpretazione autentica)
A far tempo dal 1965, alle cooperative,
finanziate in modo agevolato dal d.l.
1022/65, non si applicano più le
norme del testo unico per l’edilizia
economica e popolare del 1938
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E quindi, in concreto:
a) Il T.U. del 1938 trova applicazione per
tutti gli insediamenti abitativi posti in
essere dalle cooperative edilizie con
contributo statale (in conto capitale o
in conto interessi) prima del 1965
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Segue
b) tutte le cooperative a contributo
pubblico sorte dopo il 1965, ma anche
le vecchie, sempre a contributo
pubblico, che abbiano realizzato
interventi edilizi successivi, restano
disciplinate dalla normativa successiva
(ove non sia disposto diversamente,
dal c.c.)
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Segue
c) per le cooperative c.d. libere (senza alcun
contributo pubblico), in ogni caso non
trovano applicazione né le norme del testo
unico del 1938 né le norme successive
si applicheranno le norme del codice civile,
oltre alle norme speciali “generali” – salvo
diversa indicazione statutaria
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Limiti alla negoziabilità
dell’abitazione assegnata
Per le cooperative edilizie a contributo erariale trova
applicazione sul punto la legge Ferrarini-Botta (n.
179/1992)
Il divieto di alienazione, da decennale, è ora
quinquennale; la sanzione per l’inosservanza del
divieto si è trasformata nella decadenza dai
contributi erariali (non più nullità)
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Cooperative a proprietà
indivisa
L’espressione indica che i soci non
acquisiscono mai la proprietà degli
alloggi (salva la trasformazione in
cooperativa a proprietà individuale)
N.B.: non vuol dire che sussiste una
forma di comunione in capo ai soci
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Proprietà indivisa e
individuale nel T.U.
Nel disegno iniziale del T.U. del 1938, la regola
era costituita dalla cooperativa a proprietà
indivisa
quelle a proprietà individuale erano riservate
a determinate categorie di persone: solo i
pubblici dipendenti potevano fare parte di cooperative
edilizie a proprietà individuale
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“Proprietà indivisa”
“Proprietà indivisa” vuol dire che gli alloggi
non possono assegnarsi in proprietà ai soci,
ma appartengono sempre alla cooperativa
e, nel caso di scioglimento, passano in
proprietà agli istituti per case popolari
L’OGGETTO SOCIALE di questa cooperativa
consiste NON nell’attribuzione dell’alloggio in
proprietà ai soci, BENSÌ nella realizzazione
dell’alloggio (che rimane alla cooperativa)
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Presupposti
1.
2.
3.
doveva trattarsi di costruzione di
case popolari ed economiche
nella costruzione doveva
concorrere il contributo pubblico
i soci non erano solo impiegati
statali
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Cooperativa a proprietà
indivisa: la disciplina
a)
b)
c)
divieto di cessione degli alloggi ai soci
obbligo di trasferire gli alloggi agli IACP in
caso di liquidazione o scioglimento della
società
elenco rigido delle qualità soggettive che
dovevano caratterizzare i soci
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

cittadinanza italiana e residenza nel Comune di
ubicazione dell’alloggio
impossidenza di altri alloggi
divieto di cessione a soci che avessero avuto
attribuzione di altro alloggio finanziato dallo Stato
requisiti di reddito
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Passaggio da proprietà
indivisa a individuale
L’opzione per il modello a proprietà
indivisa non è irretrattabile:
la l. n. 179/92 regolamenta (tra l’altro)
la trasformazione della cooperativa a
proprietà indivisa in cooperativa a
proprietà individuale (art. 18)
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Proprietà individuale –
l’acquisto dell’abitazione nel
disegno originario del T.U.
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

acquisto della qualità di aspirante
socio (fase solo eventuale)
acquisto della qualità di socio
prenotazione dell’alloggio
assegnazione dell’alloggio
stipulazione del contratto di mutuo
edilizio individuale
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Prenotazione
Si realizza quando, attraverso la
gestione di servizio, l’aspettativa del
socio si concretizza sopra un
determinato alloggio
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Assegnazione
È la formale attribuzione dell’alloggio
cui di solito segue la consegna, del che
si redige apposito verbale
Tale consegna conferisce al socio “tutti
gli obblighi e i diritti di legge”
L’alloggio DEVE poi essere occupato
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Stipulazione del mutuo
individuale
Art. 229 T.U.:
con la stipula del mutuo individuale, il
socio acquista “irrevocabilmente” la
proprietà dell’alloggio
In realtà, nella prassi, più che un
mutuo si pattuisce l’accollo di quota
frazionata di mutuo
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Quando si verifica l’acquisto
in capo al socio?
Tesi prevalente: al momento della
formalizzazione del contratto di mutuo
individuale opportunamente
autorizzato
(interpretazione testuale)
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Altra tesi: vendita
condizionata
Prenotazione iniziale come vendita con
riserva della proprietà, ove l’attribuzione
della proprietà resta risolutivamente
condizionata a una serie di eventi:
- l’accertamento della mancanza dei requisiti
soggettivi di legge o statuto
- l’avverarsi di cause di decadenza
- il mancato versamento dell’assegnatario delle
quote mensili di ammortamento dei mutui
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Ulteriore variante: mutuo
e mandato
Tra cooperativa e
socio si creerebbe
un duplice rapporto
di mutuo e di
mandato
il mutuo nasce dal
finanziamento della
cooperativa da parte
dei soci
il mandato impegna la
cooperativa a
organizzare, per i soci,
la realizzazione degli
alloggi
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Art. 139 T.U. del 1938
Il contratto di mutuo edilizio
individuale, mediante il quale il socio
assegnatario acquista, ai sensi dell'art.
229, la proprietà dell'alloggio, viene
stipulato, previo nulla osta del
Ministero dei lavori pubblici ...
mediante atto pubblico, in cui
intervengono la cooperativa ... il socio
e la Cassa depositi e prestiti
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Limiti d’applicazione degli
artt. 139 e 229 T.U.
Ai sensi dell’art. 16 della l. n. 136/99 le norme
del T.U. non valgono per gli interventi edilizi
realizzati in base al d.l. n. 1022/65, quindi:
gli artt. 139 e 229 del T.U. non si applicano
a tutte le cooperative, ancorché a contributo
erariale, che abbiano ottenuto il contributo
ex lege n. 1022/65
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Cooperative libere
Non ricevono contributo pubblico (né
statale regionale, né in conto capitale,
né in conto interessi)
Realizzano la costruzione ricorrendo al
credito bancario o finanziario usuale,
secondo le regole del mercato
finanziario
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Disciplina … statutaria
Resterebbero disciplinate dalle norme
del c.c. sulle cooperative, oltre alle
norme speciali di carattere generale.
Peraltro molte di esse nel proprio
statuto inseriscono rinvii al T.U. del
1938 – è una “garanzia di mutualità”
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Norme del T.U. applicabili
alle cooperative libere
Sono applicabili le norme concernenti il
procedimento di acquisizione
dell’alloggio da parte del singolo socio
Non risultano applicabili le norme di
carattere pubblicistico (es. quelle
concernenti la vigilanza e il controllo
ministeriale)
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Questioni particolari
Applicazione del d. lgs. n. 122/05
Sorte dell’alloggio se il socio viene a
mancare
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