SINDACO
ASSESSORE ALL’URBANISTICA
RESPONSABILE
DEL PROCEDIMENTO
GARANTE
DELLA COMUNICAZIONE
Corrado Guidi
Arch. Luca Buti
Dott.ssa Veronica Stelitano
NORME TECNICHE D’ATTUAZIONE
VARIANTE AL PIANO STRUTTURALE
UTOE 3
Area Industriale di Pratogrande
PROGETTAZIONE URBANISTICA
Arch. Luca Buti
Responsabile Servizio Urbanistica, Edilizia Privata e Patrimonio Comune di Bientina
INDAGINI GEOLOGICHE E IDRAULICHE
Geologo Dott. Fabio Mezzetti
RAPPORTO AMBIENTALE VAS
Arch. Graziano Massetani
Comune di Bientina
P.R.G.C
PIANO STRUTTURALE
Variante generale L.R. 1/2005
ESTRATTO ART. 14.4
STATO MODIFICATO
APRILE 2014
-Deliberazione Consiglio Comunale n. 70 del 17/11/1995: Istituzione e approvazione
Regolamento. Istituzione Comitato di Gestione
-Deliberazione Consiglio Comunale n. 50 del 14/05/1998: Ampliamento
-Deliberazione Consiglio Comunale n. 51 del 14/05/1998: Modifica Regolamento e
Istituzione Consulta per 1'Ambiente
-Deliberazione Giunta Municipale n. 104 del 17/11/2001: Approvazione progetto
realizzazione del "chiaro".
Articolo 14.4
UTOE 3: Area industriale di Pratogrande
Sono le parti di territorio, racchiuse nell’UTOE numero 3 perimetrata in
cartografia, destinate alla realizzazione di un’area produttiva classificata dal PTC di
Pisa di interesse sovracomunale (PTC. articolo 17.6.2), in quanto si deve integrare,
urbanisticamente e funzionalmente, con l’area produttiva limitrofa del Comune di
Buti,
A tale scopo le due aree produttive dovranno essere collegate con una
infrastrutturazione trasversale collegata, possibilmente con rotatoria, con la Via
provinciale 3 Bientina- Altopascio.
L’area é attualmente in parte occupata da capannoni sparsi, cascinali e
insediamenti rurali, in parte é costituita da terreni della bonifica, con elementi da
conservare. necessari per il migliore inserimento delle nuove strutture.
Per la trasformazione in polo produttivo di carattere sovracomunale la zona dovrà
essere urbanizzata e dotata di tutti i servizi necessari: i manufatti produttivi esistenti
dovranno essere razionalmente ricompresi all'interno del nuovo assetto urbanistico
che dovrà anche tenere di conto delle preesistenze di carattere ambientale (fossi di
bonifica, cascinali storici , assetto agrario della bonifica) per le quali dovranno essere
previste opportune misure di tutela compatibili con il nuovo assetto produttivo
dell'area.
Gli interventi di trasformazione dovranno avvenire attraverso una pianificazione
attuativa unitaria quand'anche articolata in piani attuativi-stralcio funzionali.
A tale scopo il Regolamento Urbanistico dovrà definire uno schema
infrastrutturale unitario che costituisca lo schema direttore per la definizione del/i
successivo/i piano/i attuativo/i definendo anche criteri ben precisi per l'attuazione
differita nel tempo dell'area al fine di garantire la funzionalità dei singoli stralci e la
sostenibilità delle trasformazioni.
Le destinazioni d'uso ammesse sono industriale e artigianale, commerciale
all’ingrosso e depositi, commerciale medie e grandi strutture di vendita, nei limiti
delle disposizioni di legge regionali vigenti, turistico-ricettiva, direzionale, di
servizio pubbliche e private, agricola ed altre attività ad essa connesse, residenziale
negli edifici che già hanno tale destinazione ovvero per funzioni di guardianeria.: il
Regolamento Urbanistico definirà nel dettaglio all'interno delle singole funzioni le
varie tipologie di destinazione riconducibili alle funzioni principali sopra delineate.
Per gli edifici esistenti a carattere produttivo sono ammessi interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, ampliamento e nuova edificazione nei
limiti dei parametri di zona e di lotti esistenti identificati dai precedenti strumenti
urbanistici e verificati dal RU; la ristrutturazione urbanistica è consentita nell'ambito
della pianificazione attuativa dell'intera zona, quand'anche essa avvenga per lotti
funzionali , come sopra descritto.
L'area posta ad est dell'edificio destinato alla produzione di Yacht su via
Leonardo Fibonacci è destinato ad ospitare un eliporto a servizio dell'azienda e con
funzioni di protezione civile attraverso convenzionamento con le pubbliche
amministrazioni : il RU dovrà definire i parametri da rispettare per la mitigazione
dell'inquinamento acustico derivante dall'eliporto.
Per gli edifici esistenti a carattere non produttivo di valore architettonico
tipologico e ambientale il RU dovrà definire le categorie d'intervento che non
potranno superare la ristrutturazione edilizia; per gli stessi dovrà essere garantita la
tutela anche con idonea fascia di rispetto e riqualificazione dell’area di pertinenza
circostante.
Per gli edifici privi di valore storico tipologico è consentita anche la
sostituzione edilizia e la addizione volumetrica; la ristrutturazione urbanistica potrà
avvenire nell'ambito delle destinazioni prevalenti della zona.
I1 Regolamento urbanistico deve dettagliare le dimensioni e 1’ambito
dell’area produttiva tenendo conto dei seguenti obiettivi, indirizzi e prescrizioni.
-L’area è di circa 710.000 metri quadri, dei quali 105.000 sono occupati da
insediamenti produttivi esistenti, 30.000 sono occupati da residenze sparse e
190.000 sono destinati per le fasce verdi lungo i canali e per parcheggi e spazi
pubblici. Almeno i1 20% del totale é riservato ad imprese già presenti sul
territorio che hanno necessità di rilocalizzare i propri impianti. Il Regolamento
urbanistico e il successivo piano attuativo potranno introdurre suddivisioni per
distinti ambiti di intervento e misure per regolamentare destinazioni miste che
favoriscano 1’attuazione degli interventi. Dovranno essere reperiti standard
adeguati per le diverse funzioni da insediare nell'area.
I nuovi interventi devono tenere conto degli elementi dello Statuto del territorio,
individuati anche in cartografia, in particolare proteggendo la struttura idraulica,
come specificato anche nel comma successivo, valorizzandola con interventi di
rinaturalizzazione delle sponde, con piantumazione di fasce alberate di specie idonee
e tipiche che sottolineino le permanenze degli elementi strutturali della bonifica
otto/novecentesca e tutelino la qualità della vita delle famiglie residenti con aree verdi
e piste ciclabili.
L’area produttiva é parzialmente ricompresa, per la sua porzione occidentale,
al1’interno del1’ambito denominato B “comprendente le aree potenzialmente
inondabili in prossimità del Canale Emissario del Bientina” e per una minima parte,
tra la S.P. Bientina-Altopascio e 1’allineamento dei Poderi di S. Achille, S.Maria e
Pratogrande, all’interno dell’ambito denominato A2 “di tutela del corso d’acqua e di
possibile inondazione” come graficizzato nella “Carta della pericolosita" in scala
125.000 dello studio geologico tecnico di supporto al Piano Strutturale.
La trasformabilità di queste Zone é subordinata all’esecuzione delle verifiche
idrologico-idrauliche previste dalle disposizioni regionali vigenti e dal Piano di
Assetto Idrogeologico del Bacino dell'Arno vigente.
In presenza di rischio
idraulico, qualora 1’area oggetto di previsione risultasse interessata da allagamenti o
ristagni, dovranno essere previsti e attuati interventi di messa in sicurezza idraulica
che non aggravino le condizioni di rischio del1’ambito territoriale adiacente.
Essendo la Zona destinata alla nuova area produttiva inserita in un contesto
idraulico caratterizzato da un reticolo di fossi a scolo meccanico appartenenti al
sistema di bonifica, la trasformazione prevista non dovrà apportare alcuna modifica o
condizionamento al1’assetto idraulico del1’area, salvaguardando il reticolo
secondario dei fossi di scolo che non dovranno essere intercettati dalle nuove opere di
urbanizzazione.
Condizione generale alla trasformabilità è la realizzazione a carico dei privati
delle opere di urbanizzazione primaria e delle sistemazioni ambientali ,attraverso la
pianificazione attuativa convenzionata e la cessione gratuita alla pubblica
amministrazione delle aree pubbliche secondo criteri di perequazione urbanistica ai
sensi dell'art. 60 della L.R.1/2005.
La sostenibilità delle trasformazioni è determinata dagli indirizzi e dalle
prescrizioni contenuti nel documento di Valutazione Ambientale VAS di supporto
alla Variante al Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico e ai successivi piani
attuativi ai sensi della L.N. 152/2006 e della L.R. 10/2010, che costituiscono parte
integrante delle presenti norme.
In linea di massima le prescrizioni alle trasformazioni devono precisare:
-1’inserimento di una fascia di rispetto di almeno 100 metri parallela alla
viabilità provinciale, con idonei arredi vegetazionali per mitigare e compensare
gli effetti negativi sul paesaggio. Tale fascia può essere ridotta a ml 50 quando si
sia in presenza di aree pertinenziali già edificate ad uso produttivo che
necessitano di riqualificazione urbanistica e ambientale. Ovvero nei casi in cui
sia necessario provvedere ad opere di regimazione idraulica.
-la descrizione dell’ambiente interessato nello stato precedente l’attuazione del
progetto;
-gli schemi planimetrici del1’intervento in scala almeno 1/2.000, con la rete
viaria suddivisa in percorsi pedonali e carrabili, schemi tipologici degli edifici e
principali caratteristiche attuative dei progetti, schema dei servizi per la raccolta
dei rifiuti con individuazione della piazzola per la raccolta differenziata;
-i parametri urbanistici ed edilizi che comunque mantengano:
-un rapporto di copertura, fra superficie coperta e superficie fondiaria,
massimo del 50% e che comunque sia minimizzata
l’impermeabilizzazione dei suoli nel rispetto delle vigenti disposizioni
di legge;
-un’altezza massima non superiore a 9,00 ml. salvo particolari
esigenze per volumi tecnici e impianti speciali;
-la descrizione delle modifiche qualitative e quantitative indotte sull’ambiente
fisico, in particolare relativamente a suolo, acqua, patrimonio culturale, fattori
socio-economici;
-la descrizione e la quantificazione delle misure previste per ridurre, compensare
o eliminare gli eventuali effetti negativi sull’ambiente, durante la realizzazione o
la gestione delle opere;
-lo schema della rete idrica con l'individuazione di un sistema autonomo di
approvigionamento idrico e sistemi di riutilizzo delle acque; schema della rete
fognante, con recapito finale dei reflui in idoneo impianto di depurazione
industriale consortile autonomo o pubblico, al quale i nuovi interventi devono
obbligatoriamente allacciarsi;
-lo schema di massima delle convenzioni per l’attuazione coordinata di ogni
intervento e per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.
E’ escluso l’insediamento di attività insalubri di cui all’articolo 216 del T.U.
della L 1265/1934 e dei D.M. 23.12.1976 e 29.3.1977.