&
I
M
M
Finanza
mercato
O
B
I
L
I
A
R
E
Fondi destinati al pubblico indistinto
BNL Portfolio Immobiliare
Estense - Grande distribuzione
Immobiliare Dinamico
Situazione a Dicembre 2010
BNP Paribas REIM SGR p.A.
Avvertenza
Il presente documento, che non costituisce una offerta o un invito ad acquistare o sottoscrivere quote dei
fondi esaminati, è stato redatto da BNP Paribas REIM SGR p.A. allo scopo di fornire un’informativa aggiornata
circa la situazione al 31.12.2010 di alcuni dei fondi dalla stessa gestiti. Ogni decisione relativa all’investimento.
in quote dei fondi gestiti da BNP Paribas REIM SGR p.A. dovrà essere assunta esclusivamente sulla base
delle analisi e delle informazioni contenute nel prospetto informativo o nella nota integrativa di quotazione
e non sulla base del presente documento. Sono disponibili sul sito internet www.reim.bnpparibas.it anche i
rendiconti annuali e le relazioni semestrali di ciascun fondo.
Si ricorda che l’apprezzamento o il deprezzamento di valore del patrimonio di ciascun Fondo è essenzialmente legato all’andamento e alla volatilità del mercato immobiliare, nonché alla qualità tecnica ed
alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo
gestisce i diritti di godimento. Si possono, in particolare, registrare andamenti altalenanti del valore e
della redditività in relazione, principalmente, a:
- fattori connessi con l’evoluzione del ciclo del settore immobiliare, influenzati dall’andamento della
congiuntura economica nazionale ed internazionale;
- fattori specifici del settore, come ad esempio variazioni di fiscalità immobiliare;
- fattori legati a situazioni locali, come ad esempio modifiche delle politiche di assetto del territorio;
- fattori strettamente connessi alla redditività dell’immobile, determinati ad esempio da sofferenze
nelle locazioni (sfitti, morosità).
In questo contesto, l’attività della SGR è finalizzata a ridurre al minimo gli effetti negativi di tali fattori,
economici e di mercato, massimizzando invece le opportunità che possono essere colte sia nella fase
di costituzione del portafoglio immobiliare (adottando, ad esempio, opportuni criteri di diversificazione
tipologica e geografica degli investimenti), sia durante la gestione del Fondo (per gli effetti positivi della
prevista politica di acquisizioni e cessioni immobiliari).
Si segnala che una serie di termini di carattere finanziario e tecnico, necessari per la comprensione dei
testi che seguono, è riportata nel glossario, a pagina 26.
Indice
Il punto della situazione ............................................................................................................................................. 2
Il parere ........................................................................................................................................................................... 3
BNL Portfolio Immobiliare
Caratteristiche e attività immobiliare .............................................................................................................. 6
Gli immobili ............................................................................................................................................................. 8
Estense - Grande Distribuzione
Caratteristiche e attività immobiliare .............................................................................................................. 12
Gli immobili ............................................................................................................................................................. 14
Fondo Immobiliare Dinamico
Caratteristiche e attività immobiliare .............................................................................................................. 18
Gli immobili ............................................................................................................................................................. 20
Glossario........................................................................................................................................................................... 26
Come contattarci .......................................................................................................................................................... 32
1
Gentile Sottoscrittore,
Le trasmetto il nuovo numero della Rivista Finanza & Mercato Immobiliare, che illustra i dati al
31 dicembre 2010 dei fondi gestiti dalla Società e destinati ai risparmiatori privati, completati da un’ampia
raccolta di immagini degli immobili di proprietà dei fondi stessi.
L’articolo di approfondimento che troverà nelle pagine iniziali è dedicato all’andamento del
mercato e ai risultati dei fondi immobiliari nel 2010, confrontandoli con altre asset class, come le azioni
e le obbligazioni.
In presenza di uno scenario globale macroeconomico e finanziario ancora non ottimale, il
settore dei fondi immobiliari ha recentemente mostrato risultati positivi, nonostante l’incertezza che
sta caratterizzando in particolar modo l’andamento delle compravendite e delle locazioni nel mercato
immobiliare.
Sono convinto che la lettura di Finanza & Mercato Immobiliare Le fornirà informazioni e
indicazioni interessanti. Qualora desiderasse avere ulteriori e più dettagliate informazioni, Le ricordo
che potrà consultare il nostro sito internet www.reim.bnpparibas.it o chiamare il nostro numero verde
800929131.
Ai colleghi che Le risponderanno potrà anche segnalare, se lo ritiene, argomenti e temi da
sviluppare nei prossimi numeri della Rivista.
Ivano Ilardo
Amministratore Delegato
BNP Paribas REIM SGR p.A.
2
I Fondi Immobiliari nel 2010
battono le azioni e le obbligazioni
Ancora oggi, dopo più di due anni dallo scoppio della crisi finanziaria, lo scenario
continua ad essere incerto sia per quanto riguarda le economie reali sia per quanto
riguarda i mercati borsistici.
Nella seconda metà del 2010, la ripresa economica ha infatti perso vigore rispetto
alla prima parte dell’anno, con una crescita del PIL nel quarto trimestre soltanto dello
0,1% rispetto allo 0,5% nei primi due trimestri del 2010. I mercati finanziari hanno
continuato a risentire degli effetti provocati da avvenimenti straordinari: durante
quasi tutto il 2010 i mercati borsistici sono stati influenzati dai problemi finanziari di
alcuni Paesi dell’area Euro (in particolare Grecia, Irlanda e Portogallo) che, in Italia,
hanno causato nel corso dell’anno una forte caduta dell’Indice FTSE MIB (-13%), rappresentativo del mercato azionario Italiano.
Durante i primi mesi del 2011 la Borsa milanese ha fatto registrare una ripresa (+8%
per l’Indice FTSE MIB nel corso del primo trimestre 2011), caratterizzata comunque
da un alto livello di volatilità (il recente terremoto in Giappone, ad esempio, ha causato un’altra forte caduta dei mercati borsistici di tutto il mondo, compreso quello
Italiano che aveva perso più del 5% in pochi giorni).
Nonostante questo scenario, caratterizzato da una perdurante incertezza, il settore
dei fondi immobiliari si è contraddistinto per una maggiore costanza nel recuperare
in Borsa quanto perso nel corso della crisi, rispetto a quanto fatto registrare da altre
asset class, come le azioni e le obbligazioni.
Inoltre, tale ripresa è stata sostenuta anche dai dati pubblicati nei rendiconti dei fondi
immobiliari a fine 2010: la variazione del valore dei Nav (net asset value) dei fondi
immobiliari è stata positiva, seppur piuttosto contenuta in termini assoluti. Il valore
delle quote dei fondi immobiliari retail (cioè destinati al pubblico indistinto) è cresciuto in media nel secondo semestre del 2010 di circa lo 0,6%, considerando anche
eventuali rimborsi di capitale posti in distribuzione nello stesso periodo.
Nonostante si tratti di un incremento limitato, è importante notare come questa sia la
prima variazione positiva dopo che per cinque semestri consecutivi i fondi immobiliari
avevano mostrato una riduzione del Nav. Ancora nel primo semestre del 2010, infatti,
il valore delle quote si era ridotto in media dell’1,6% circa.
3
A causa della contrazione occorsa nella prima parte dell’anno, il valore delle quote
è diminuito nell’arco di tutto il 2010, ma è necessario ricordare che la performance
totale dei fondi immobiliari deve prendere in considerazione anche il rendimento
derivante dalla distribuzione dei dividendi effettuata nel periodo di osservazione. Tale
rendimento, seppur in riduzione negli ultimi anni, sembra essersi stabilizzato poco al
di sotto del 3% circa per i fondi immobiliari retail.
Quindi, il rendimento totale, dato dalla somma dell’aumento del valore delle quote
(incremento del valore degli immobili detenuti nei portafogli dei fondi) e dai dividendi
(derivante soprattutto dai canoni di affitto), è stato positivo nel 2010 e pari al 2% circa.
4
In Borsa, considerando l’andamento dell’Indice BNP Paribas REIM (che misura la performance complessiva dei fondi immobiliari quotati)1 nel corso del 2010 si è registrato
un incremento pari a quasi il 10%, con un trend positivo continuato nei primi mesi del
2011, sebbene le quote dei fondi immobiliari continuino a mostrare valori di scambio
in Borsa inferiori ai valori calcolati nei bilanci dei fondi stessi.
Tale sconto, misurato dall’Indice BNP Paribas REIM DTN2 che calcola lo sconto medio
del mercato dei fondi immobiliari quotati in Italia, nel 2010, è stato di circa il 30%.
Tuttavia, confrontando il rendimento dei fondi immobiliari con quello ottenuto da
altri indici rappresentativi dell’andamento di altre asset class, si osserva che l’Indice
FTSE MIB (rappresentativo del mercato azionario Italiano) ha registrato nel 2010 una
perdita di oltre il 13%, mentre l’Indice MTS Italia BTP (ex-Banca d’Italia, rappresentativo del mercato delle obbligazioni statali di medio – lungo periodo) ha registrato
una perdita, seppur molto limitata (pari a -0,34%), rispetto invece ad un andamento
positivo e pari a quasi il 10% per l’Indice BNP Paribas REIM.
Il rendimento mensile dell’Indice BNP Paribas REIM è calcolato, sulla totalità dei fondi immobiliari quotati
e con una media ponderata (ogni sei mesi) rispetto alla capitalizzazione di mercato dei fondi stessi, secondo
la seguente formula del total return: TR = Prezzot - Prezzot-1 + Dividendot-1 + Rimborso capitalet-1
Prezzot-1
2
Lo sconto sul NAV dell’Indice BNP Paribas REIM DTN è calcolato, sulla totalità dei fondi immobiliari quotati
e con una media ponderata (ogni sei mesi) rispetto alla capitalizzazione di mercato dei fondi stessi, secondo
la seguente formula: Scontot = Prezzot - Adjusted NAVt, dove
Adjusted NAVt
meseT
Adjusted NAVmeseT = NAVInizio Semestre - S i=Inizio
Dividendii
Semestre
1
5
BNL Portfolio Immobiliare
Caratteristiche principali
Valore della quota al 31.12.2010
2.237,251 euro (v. nota pg. 7)
Valore iniziale della quota
2.500,00 euro
Totale proventi distribuiti al 31.12.2010
689,00 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali)
Totale rimborsi distribuiti al 31.12.2010
214,76 euro per quota (importo netto)
Performance media annua al 31.12.2010
2,49% (Tasso Interno di Rendimento)
Patrimonio netto al 31.12.2010
272,94 milioni di euro
Attività gestite al 31.12.2010
387,70 milioni di euro
Scadenza
31 dicembre 2010 prorogato fino al 31/12/2013*
Inizio attività
19 maggio 2000
Numero quote collocate
122.000
Politica di investimento
Immobili con varia destinazione,
prevalentemente non residenziale
Quotazione in Borsa
Dal 2 gennaio 2002
Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A.
Codice Titolo (ISIN)
IT0001423257
Attività immobiliare
In data 30 marzo 2011 il Fondo, nell’ambito del piano di dismissione del patrimonio, ha ceduto l’Ipermercato del Centro Commerciale “Via Larga” di Bologna al Gruppo NordiConad scarl, che ha esercitato l’opzione
di riacquisto, ad un prezzo di Euro 31.329.202,85.
Il livello di indebitamento complessivo sul valore di mercato degli immobili in portafoglio alla data del 31
dicembre 2010 è pari a 33,8%.
Nelle prossime settimane continuerà l’attività finalizzata ad una ulteriore diminuizione del debito.
* Il CDA della SGR in data 23/12/2009 ha deliberato la proroga al 31/12/2013 della durata del fondo. Tale
decisione è stata presa nell’interesse dei sottoscrittori, tenendo conto del difficile contesto generale del
mercato immobiliare, con l’obiettivo di poter vendere gli immobili detenuti dal fondo, beneficiando di una
situazione di mercato auspicabilmente più favorevole nei prossimi anni.
6
Andamento del valore della quota (NAV)
804

804
754
754
700
615
615
417
302
302
212
212
157
157
95
95

417

700
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Il rimborso è previsto alla scadenza e con le modalità indicate nel regolamento del fondo.
Suddivisione degli immobili per destinazione d’uso
Logistica
12,88%
Commerciale
26,00%
Uffici
61,12%
Suddivisione degli immobili per area geografica








NOTA:
- I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti.
- La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 31.12.2010.
Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura.
- Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di
“market discount” contenuta nel glossario.
7
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili
Ubicazione
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
22.724.104
19.300.000
15.751.935
14.600.000
44.931.750
53.500.000
17.740.294
16.750.000
Rozzano (MI) - Centro Direz. 22.334
Uffici
Garmin Italia
Milanofiori Pal. “L” e “G”
Roma - Via Mario Bianchini, 60
6.799
Uffici
Conduttori vari
Roma - Via Cristoforo Colombo, 416
18.268
Uffici
H3G Italia
Milano - Via Bernina, 12 11.879
Uffici
immobile in fase
di trasformazione
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Rozzano (MI) - Centro Dir. Milanofiori Palazzi “L” e “G”
Roma - Via Mario Bianchini, 60
Roma - Via Colombo, 416
Milano - Via Bernina, 12
8
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili
Ubicazione
Agrate Brianza (MI)
Superficie
lorda (m2)***
17.246
Tipologia
Uffici
Conduttore
principale
Conduttori vari
Prezzo acquisto
(in euro)**
20.942.327
Valore di stima
al 31.12.10*
20.510.000
36.129
Commerciale Conduttori vari 51.413.284
67.030.195
Centro Direz. Colleoni Pal. Liocorno
Bologna - Via Larga
Bologna Via Enrico Mattei, 102
Villanova di Albenga (SV)
18.602
Uffici
non locato
21.432.961
15.510.000
20.238
Logistica
Nordiconad Scarl
11.981.800
15.770.000
Via Martiri della Libertà, 54
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Agrate Brianza (MI) - Pal. Liocorno Centro Dir. Colleoni
Bologna - Via Larga
Bologna - Via Enrico Mattei, 102
Villanova di Albenga (SV) Via Martiri della Libertà, 54
9
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili
Ubicazione
Gallarate (VA) Via Lario, 37
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
4.693
Commerciale
Conduttore
principale
Conduttori vari
Prezzo acquisto
(in euro)**
15.134.743
Valore di stima
al 31.12.10*
16.150.000
Genova - Via Fieschi, 17
20.965
Uffici
Conduttori vari
19.500.000
20.610.000
Agrate Brianza (MI)
4.815
Uffici
Conduttori vari
7.250.000
7.080.000
Uffici
Conduttori vari
34.333.000
23.970.000
Colleoni Pal. Pegaso
Bruxelles - Rue Charles Lemaire 1
13.996
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Gallarate (VA) - Via Lario, 37
Genova - Via Fieschi, 17
Agrate Brianza (MI) - Centro Direz. Colleoni Pal. Pegaso
Bruxelles - Rue Charles Lemaire 1
10
BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili
1
Ubicazione
Parigi - Rue Vivienne, 49 - 51
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
4.144
Uffici
Velizy (Parigi)
10.250
Uffici Conduttore
principale
immobile in fase
Prezzo acquisto
(in euro)**
25.545.000
Valore di stima
al 31.12.10*
27.650.000
30.400.000
15.660.000
di trasformazione
non locato Avenue de l’Europe 47-53 bis
Pagny (Francia) - Zone de Technoport
24.022
Logistica
non locato
14.850.000
9.980.000
La Louvière (Belgio)
6.028
Logistica
Pharma Belgium SA
5.100.000
5.280.000
18.550.000
17.000.000
Località Julie Brichant
Valenciennes
31.405
Logistica
Cogedem SAS
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Velizy (Parigi)
Avenue de l’Europe 47-53 bis
Parigi -Rue Vivienne, 49-51
Pagny (Francia)
Zone de Technoport
La Louvière (Belgio)
Località Julie Brichant
Valenciennes
11
Estense Grande Distribuzione
Caratteristiche principali
Valore della quota al 31.12.2010
2.933,474 euro (v. nota pg. 13)
Valore iniziale della quota
2.500,00 euro
Ultimo provento distribuito (21.03.2011)
119 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali)
Totale proventi distribuiti al 31.12.2010
624,0 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali)
Performance media annua al 31.12.2010
5,23% (Tasso Interno di Rendimento)
Patrimonio netto al 31.12.2010
242,89 milioni di euro
Attività gestite al 31.12.2010
410,12 milioni di euro
Scadenza
31 dicembre 2013
Inizio attività
10 giugno 2003
Numero quote collocate
82.800
Politica di investimento
Immobili con destinazione
prevalentemente commerciale
Quotazione in Borsa
Dal 3 agosto 2004
Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A.
Codice Titolo (ISIN)
IT0003411045
Attività immobiliare
Il fondo è quasi interamento investito in immobili ad uso commerciale a reddito ubicati sul territorio italiano.
Il livello di indebitamento complessivo sul valore di mercato degli immobili è pari al 41,9% alla data del
31/12/2010.
12
Andamento del valore della quota (NAV)
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

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

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




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
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

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


Il rimborso delle quote è previsto alla scadenza e con le modalità indicate nel regolamento del fondo.
Suddivisione degli immobili per destinazione d’uso

Suddivisione degli immobili per area geografica








NOTA:
- I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti.
- La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 31.12.2010.
Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura.
- Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di
“market discount” contenuta nel glossario.
13
Estense Grande Distribuzione: gli immobili
Ubicazione
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Modena - C.C.Grandemilia 27.109
Ipermercato
Coop Estense
32.174.289
35.839.163
Ferrara - C.C.Il Castello
34.172
Ipermercato
Coop Estense
29.755.688
33.145.067
Ferrara - C.C.Le Mura
13.034
Ipermercato
Coop Estense
17.410.889
19.394.110
Ferrara - C.C.Le Mura
15.087
Galleria
Commerciale
Conduttori vari
29.166.667
36.100.000
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Modena - C.C. Grandemilia
Ferrara - C.C. Il Castello
Ferrara - C.C. Le Mura
Ferrara - C.C. Le Mura
14
Estense Grande Distribuzione: gli immobili
Ubicazione
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Mirandola - C.C.Mirandola
12.380
Ipermercato
Coop Estense
16.313.281
21.135.261
Vignola - C.C. I Ciliegi
4.089
Supermercato
Coop Estense
6.569.787
7.318.132
Bondeno - C.C. I Salici 3.176
Supermercato
Coop Estense
2.909.192
3.240.569
Sassuolo (MO) - Coop
5.931
Supermercato
Coop Estense
5.836.935
6.501.802
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Mirandola (MO) - C.C. Mirandola
Vignola (MO) - C.C. I Ciliegi
Bondeno (FE) - C.C. I Salici
Sassuolo (MO) - Coop
15
Estense Grande Distribuzione: gli immobili
Ubicazione
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
Modena - Specialcoop 3.156
Andria (BA) - “La Mongolfiera”
19.100
Formigine (MO) - “I Giardini”
3.772
Ortona (ch)
5.666
C.C. Ortona Center
Ortona (ch) - Parco Commerciale
4.484
Ortona (ch) - Ipermercato
11.759
Bari - C.C. “La Mongolfiera”
8.951
S. Caterina
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Supermercato
Coop Estense
3.090.470
Supermercato
Coop Estense
12.911.111
Supermercato
Coop Estense
5.978.000
Galleria
Finiper S.p.A.
12.200.000
Commerciale
Parco
Conduttori vari
6.900.000
Commerciale
Ipermercato
Finiper S.p.A.
17.200.000
Galleria Conduttori vari 41.815.000
Commerciale
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Modena
Specialcoop
Formigine (MO)
C.C. I Giardini
16
Andria (BA)
La Mongolfiera
Ortona (CH)
C.C. Ortona Center
Bari - C.C. “LA Mongolfiera”
località Santa Caterina
3.442.496
14.381.776
6.548.914
14.600.000
6.200.000
17.649.952
46.000.000
Estense Grande Distribuzione: gli immobili
Ubicazione
Rivoli (TO)
Bari - C.C. “La Mongolfiera”
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
14.780
Supermercato
8.651
Galleria Conduttore
principale
Billa AG (Standa)
Prezzo acquisto
(in euro)**
14.000.000
Valore di stima
al 31.12.10*
14.300.000
Conduttori vari
41.590.000
37.700.000
6.600.000
7.800.000
località Japigia
Commerciale
Ravenna
11.859
Cash&Carry
METRO
La Spezia
10.119
Cash&Carry
METRO
8.100.000
9.300.000
Pozzuoli
10.000
Cash&Carry
METRO
23.300.000
24.300.000
27.272.727
28.660.176
Camposanpiero (PD)
20.900
Parco
Lombardini Group
Commerciale
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Rivoli (TO)
Bari - C.C. “La Mongolfiera”
località Japigia
Ravenna
La Spezia
Pozzuoli
Camposanpiero (PD)
17
Immobiliare Dinamico
Caratteristiche principali
Valore della quota al 31.12.2010
263,885 euro (v. nota pg. 19)
Valore iniziale della quota
250 euro
Ultimo provento distribuito (21.03.2011)
2,46 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali)
Rimborso parziale distribuito (21.03.2011)
4 euro per quota (importo netto)
Totale proventi distribuiti al 31.12.2010
7,74 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali)
Patrimonio netto al 31.12.2010
388,90 milioni di euro
Performance media annua al 31.12.2010
1,49% (tasso interno di rendimento)
Attività gestite al 31.12.2010
515,30 milioni di euro
Scadenza
31 dicembre 2020
Inizio attività
20 aprile 2005
Numero quote al 31.12.2010
1.473.777
Politica di investimento
immobili con varia destinazione
Quotazione in Borsa
In data 16 marzo 2011 è stata presentata
a Borsa Italiana apposita istanza.
Codice Titolo (ISIN)
IT0003752745
Attività immobiliare
L’attività di ricerca di nuove opportunità di investimento ha portato, nel mese di dicembre del 2010, alla
conclusione di due importanti acquisizioni nel settore logistico e commerciale:
• a Milano, in Viale Certosa 29, è stato acquisito un immobile ad uso commerciale interamente locato a
Saturn (Mediaworld – gruppo Metro), primario operatore della grande distribuzione;
• a Trezzo sull’Adda (MI), viale Lombardia 80, è stato acquistato un immobile ad uso logistico-industriale,
interamente locato ad un primario gruppo italiano (Lombardini).
Il livello di indebitamento complessivo è pari a 32,5% del valore di mercato degli immobili in portafoglio
alla data del 31/12/2010.
18
Andamento del valore della quota (NAV)


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





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






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
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
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
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

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

Suddivisione degli immobili per destinazione d’uso










Suddivisione degli immobili per area geografica







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NOTA:
- I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti.
- La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al 31.12.2010.
Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura.
- Prima della sottoscrizione leggere il prospetto informativo nonché la documentazione contabile
disponibili anche sul sito internet della Società.
19
Immobiliare Dinamico: gli immobili
Ubicazione
Superficie
Tipologia
lorda (m2)***
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Milano - Via Tortona, 33
42.482
Uffici
UniCredit Real Estate S.p.A.
62.330.514
Pal. Ares e Athena
70.200.000
Livorno - Via Crispi, 50
1.007
Residenziale
vendita frazionata
2.206.018
2.700.000
Milano - Via Grosio 10/8
7.569
Uffici
Conduttori vari
10.012.716
12.400.000
Venezia Lido - Via della Droma, 49
3.653
Residenziale
vendita frazionata
12.676.729
10.400.000
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Milano
Via Tortona, 33 - Pal. Ares
Milano - Via Grosio 10/8
20
Milano
Via Tortona, 33 - Pal. Athena
Livorno
Via Crispi, 50
Venezia Lido - Via della Droma, 49
Immobiliare Dinamico: gli immobili
Superficie
lorda (m2)***
Tipologia
Conduttore
principale
immobile in fase di
trasformazione
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
San Giuliano Milanese - Via Po 13/15
17.814
Logistica
14.754.963
12.200.000
Milano - Via Patecchio 2
14.527
Uffici
non locato
12.049.800
12.300.000
Milano - Via Ramusio 1
15.321
Uffici
Istituto Europeo
di Oncologia
10.536.375
11.900.000
Roma - Via Berio 91/97
15.982
Uffici
Conduttori vari
12.509.442
12.000.000
Milano - Via Gallarate 184
8.927
Uffici
non locato
17.615.188
16.700.000
Ubicazione
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
San Giuliano M.se
Roma - Via Berio 91/97
Milano - Via Patecchio 2
Milano - Via Ramusio 1
Milano Via Gallarate 184
21
Immobiliare Dinamico: gli immobili
Superficie
lorda (m2)***
Tipologia
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Milano - Via Stephenson 94
19.995
Uffici
Conduttori vari
15.832.515
17.300.000
Milano - Via Castellanza 1
13.047
Uffici
Reply Group
19.108.712
18.700.000
Milano - Via Pitteri 84
4.341
Media Superficie
Mediamarket Spa
13.503.148
12.700.000
Cinisello Balsamo V.le Fulvio Testi, 210
7.032
Media Superficie
Mediamarket Spa
22.836.402
20.700.000
Erbusco - C.C. “Le Porte Franche”
4.270
Media Superficie
Mediamarket Spa
8.090.658
7.400.000
Ubicazione
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Milano - Via Stephenson 94
Milano - Via Pitteri 84
22
Milano - Via Castellanza 1
Cinisello Balsamo - Viale Fulvio Testi 210
Erbusco (BS) - C.C. “Le Porte Franche”
Immobiliare Dinamico: gli immobili
Superficie
lorda (m2)***
Tipologia
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Brescia - Via Dalmazia/Via Orzinuovi
3.839
Media Superficie
Mediamarket Spa
7.593.415
7.000.000
Parma - Piazza Arturo Balestrieri
4.301
Media Superficie
Mediamarket Spa
10.769.846
10.000.000
Marcon (VE) - Via Mattei n.5
4.380
Media Superficie
Mondo Convenienza
8.271.321
7.900.000
Marcon (VE) - Via Mattei n. 9
4.725
Media Superficie
Conduttori vari
9.607.196
8.900.000
Ubicazione
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Brescia - Via Dalmazia / Via Orzinuovi
Parma - Piazza Arturo Balestrieri c/o C.C. Eurotorri
Marcon (VE) Via Mattei 5
Marcon (VE) Via Mattei 9
23
Immobiliare Dinamico: gli immobili
Superficie
lorda (m2)***
Tipologia
Conduttore
principale
Prezzo acquisto
(in euro)**
Valore di stima
al 31.12.10*
Milano - Via Inverigo n. 4/6
4.201
Uffici
Cattolica Services SpA
7.632.491
7.000.000
Milano - Via Nuvolari n. 1
8.443
Uffci
Cattolica Services SpA
45.731.654
40.800.000
Ferrara Via Roffi, 6
4.538
Commerciale
Mediamarket Spa
8.799.856
9.100.000
Milano - Viale Certosa, 6
11.342
Commerciale
Mediamarket Spa
26.926.900
26.400.000
Trezzo sull’Adda (MI) - Viale Lombardia, 80
25.667
Logistica
Comprabene Spa
14.246.494
14.600.000
Ubicazione
* Si rinvia alla definizione di “valore di stima” contenuta nel glossario.
** Comprende eventuali oneri capitalizzati.
*** Senza aree esterne.
Milano Via Inverigo 4/6
Ferrara Via Roffi 6
24
Milano Via Nuvolari 1
Milano - Viale Certosa, 6
Trezzo sull’Adda (MI) - Viale Lombardia, 80
Immobiliare Dinamico: gli altri immobili*
Lisbona
Immobile di proprietà di “Rockspring Portuguese
Property Partnersip”
Centro commerciale
(Remseck, Stoccarda – Germania)
Immobile di proprietà di
“German Retail Box Fund”
Budapest – Ungheria
Immobile di proprietà del Fondo
“Aviva Central European Property Fund”
Varsavia – Polonia
Immobile di proprietà del Fondo
“Aviva Central European Property Fund”
Bucarest – Romania
Immobile di proprietà del Fondo
“Aviva Central European Property Fund”
*
Budapest – Ungheria
Immobile di proprietà del Fondo
“Aviva Central European Property Fund”
Immobili di proprietà di veicoli immobiliari di cui il Fondo ha sottoscritto quote.
25
Glossario
Si riporta di seguito un glossario dei termini maggiormente utilizzati, con l’augurio che questo faciliti una migliore comprensione delle nostre comunicazioni.
Apporto
L’apporto è una modalità di costituzione del patrimonio del fondo immobiliare, attraverso la
quale un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari
o partecipazioni in società immobiliari in cambio dell’attribuzione di quote del fondo.
Collocamento
Il collocamento è l’attività attraverso la quale vengono offerti al pubblico, anche attraverso la
Borsa, strumenti finanziari. L’esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente
agli intermediari previsti dal D. Lgs. 24.02.98, n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza).
Fondo Immobiliare
Il Fondo Immobiliare è una tipologia di fondo comune di investimento di tipo chiuso. Il fondo
comune di investimento chiuso è un patrimonio autonomo gestito da una SGR, suddiviso in quote
di pertinenza di una pluralità di partecipanti (sottoscrittori) il cui diritto al rimborso delle quote
viene riconosciuto alla scadenza della durata del Fondo.
La politica di investimento del fondo è orientata, in misura prevalente, all’acquisizione di immobili direttamente ovvero in via indiretta attraverso l’assunzione di partecipazioni in società immobiliari e diritti reali di godimento in società e partecipazioni. Detti impieghi, per loro natura ed in
ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di lungo termine.
Market Discount
Il market discount è la differenza negativa tra il prezzo di mercato (Borsa Italiana - MIV) e il valore patrimoniale della quota (Net Asset Value). L’esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha
mostrato - a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente market
discount. Pertanto, qualora l’investitore decidesse di vendere le quote sul mercato, potrebbe
realizzare un valore inferiore rispetto a quello calcolato in relazione al valore del Net Asset Value.
Obiettivo di rendimento
L’obiettivo di rendimento rappresenta il risultato al superamento del quale viene riconosciuta
alla SGR l’eventuale commissione di overperformance (commissione di extra rendimento). La
possibilità di rimborso solo a scadenze predeterminate, nonché l’eventuale negoziazione su
un mercato regolamentato, rendono del tutto peculiare la rappresentazione delle performance
conseguite dai fondi chiusi. Occorre, infatti, tener presente come le plusvalenze non realizzate
evidenziate nei report periodici dei fondi siano stimate (e quindi potenziali o latenti), derivando
esclusivamente dall’apprezzamento di beni e valori detenuti in portafoglio, effettuato da esperti
valutatori a cadenze periodiche e in base a criteri predeterminati. Il singolo sottoscrittore potrà
beneficiare delle utilità generate dalla gestione, con la realizzazione delle plusvalenze, solo
attraverso il rimborso direttamente a valere sul patrimonio del fondo e, quindi, solo alla scadenza del termine di durata del fondo, ovvero alle altre scadenze eventualmente stabilite dal
regolamento di gestione del fondo, in occasione del riconoscimento ai sottoscrittori del diritto al
rimborso anticipato delle quote a fronte di disinvestimenti, o in sede di distribuzione dei proventi.
Conseguentemente, ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata
tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di
ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo
alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo. Non
va dimenticato, inoltre, che l’esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato – a
fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente scarto tra il prezzo
di mercato e il valore patrimoniale della quota (c.d. market discount). Nella comunicazione dei
risultati si fa riferimento a quello che nella prassi comune è definito “obiettivo di risultato mini-
26
Glossario
mo” esclusivamente con riferimento al calcolo del carried interest, ovvero della “commissione
di overperformance” spettante alla SGR in sede di riparto del risultato netto di gestione ottenuto
alla scadenza del fondo.
Ogni fondo chiuso costituisce una entità autonoma dotata di una propria specifica politica d’investimento e di specifici assets. Conseguentemente, la performance realizzata da un fondo chiuso
non può essere rappresentativa dell’andamento futuro dello stesso o di altri fondi, della stessa o
di altra natura, istituiti e gestiti dalla medesima società.
Oneri
Gli oneri a carico del sottoscrittore in relazione alla partecipazione al fondo sono previsti dal
regolamento di gestione e consistono in:
• commissioni di sottoscrizione, che sono prelevate sull’ammontare delle somme investite.
Possono essere espresse in cifra fissa o in percentuale della somma investita;
• diritti fissi, la cui misura va indicata nel regolamento del fondo;
• rimborsi delle spese vive sostenute dalla SGR (es. imposte di bollo, emissione dei certificati).
Le principali tipologie di oneri a carico del Fondo, previsti dal regolamento di gestione, sono i
seguenti:
• Compenso annuo di gestione spettante alla SGR;
• Compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di custodia del patrimonio;
• Compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione periodica del
patrimonio immobiliare;
• Oneri inerenti all’acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni per
consulenze e intermediazioni, commissioni di intermediazione immobiliare e relative imposte,
spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali anche in fase di acquisto, etc.);
• Oneri connessi alla quotazione in un mercato regolamentato delle quote del Fondo;
• Spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo;
• Altre Spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi
ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza);
• Commissione di overperformance (carried interest) spettante alla SGR.
Performance
La performance è il risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance è calcolata con il
metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti. Ogni
valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i
rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti
per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle
condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo.
Plusvalenze
La plusvalenza è l’utile derivante dalla vendita di una propria attività ad un prezzo superiore al
valore di carico iscritto in bilancio. Le plusvalenze non sono realizzate allorché sono frutto di una
stima fatta dagli esperti indipendenti sulla base dei valori attuali del mercato e non della vendita
del bene oggetto di valutazione.
Prospetto Informativo
Il prospetto informativo è un documento d’offerta delle quote di un Fondo, redatto, secondo le
regole stabilite dalla Consob, dai soggetti che intendono effettuare una sollecitazione all’investimento.
Tale documento deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché gli investitori possano
27
Glossario
formarsi un fondato giudizio sulle caratteristiche del fondo che viene offerto. Il prospetto informativo è un documento destinato alla pubblicazione e deve essere approvato dalla Consob.
Provento
Il provento è costituito dagli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze non
realizzate, indicati nel rendiconto e nella relazione semestrale del fondo.
Esso può essere distribuito periodicamente ai titolari delle quote o accumulato e distribuito con
la liquidazione del fondo.
Raccolta
La raccolta è costituita dall’ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del
fondo.
Regolamento del Fondo
Il regolamento è l’insieme delle norme che definiscono il rapporto di partecipazione al fondo. Il
regolamento, ed ogni sua eventuale modificazione, è approvato dalla Banca d’Italia che ne valuta
la completezza e la conformità rispetto ai criteri previsti dalla normativa vigente. Il regolamento
indica la denominazione del fondo, ne definisce le caratteristiche, e ne disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore (se diverso dalla società promotrice) e la banca
depositaria.
Riapertura del Fondo
Per riapertura si intende il periodo durante il quale è possibile sottoscrivere quote del fondo
oppure chiedere il rimborso delle quote possedute in base al valore patrimoniale. Le riaperture
hanno luogo esclusivamente dal 1° maggio al 30 giugno nonché dal 1° ottobre al 31 dicembre
di ogni anno fino all’undicesimo anno di vita del Fondo. L’ammontare dei rimborsi per ogni riapertura non potrà essere superiore all’ammontare delle nuove sottoscrizioni. Nell’ipotesi in cui
per il predetto vincolo non fosse possibile l’integrale soddisfacimento delle richieste di rimborso
presentate la SGR procederà al rimborso parziale secondo le modalità indicate nel Regolamento
del Fondo. E’ prevista una commissione di “uscita” a favore del Fondo in misura pari all’1% del
controvalore delle quote da rimborsare (Tale definizione trova riscontro esclusivamente per il
Fondo denominato “Immobiliare Dinamico”).
Richiamo degli impegni
Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede a
riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell’impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote. Tali importi possono essere incassati in una o più soluzioni, ed eventualmente
in momenti diversi, a seconda delle esigenze operative e gestionali delle società.
Incremento/ decremento E’ l’incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale
valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti.
Valore di borsa
della quota
28
Il valore di borsa della quota è il valore che assume la quota sul mercato. Pertanto, il meccanismo di formazione del prezzo risente delle dinamiche legate all’interazione fra la domanda e
l’offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai documenti
contabili.
Infatti, in caso di acquisto/vendita in borsa, gli acquirenti ed i venditori delle quote hanno come
interlocutore il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. (v. anche definizione di “Market discount”)
Glossario
Valore patrimoniale
Il valore patrimoniale del fondo è la risultante delle poste attive del fondo detratte quelle passive.
Dividendo il valore patrimoniale del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il
valore patrimoniale unitario della quota.. Per la valutazione delle singole componenti del Fondo
si applicano i criteri stabiliti dall’Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico della Finanza D. Lgs.
24 febbraio 1998, n. 58. Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l’anno sui quotidiani
indicati nel Prospetto informativo del Fondo.
Valore di stima
degli immobili
Il valore di stima degli immobili è la valutazione ad una certa data effettuata da esperti indipendenti in base a metodologie predeterminate nel rispetto dei criteri indicati dalla Banca d’Italia.
Si tratta di un valore potenziale che potrebbe non corrispondere al corrispettivo derivante dalla
vendita.
29
www.reim.bnpparibas.it
[email protected]
30
BNP Paribas REIM SGR p.A.
sarà presente a
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BNP Paribas REIM SGR p.A. è una società di gestione del risparmio per azioni di diritto italiano, costituita
in data 14 ottobre 1998, con sede legale ed operativa in Milano, Corso Italia n. 15/A e uffici in Roma, Via
Piemonte n. 39/A. BNP Paribas REIM SGR p.A. ha per oggetto sociale la prestazione del servizio di gestione collettiva del
risparmio che si realizza attraverso la promozione, l’istituzione e l’organizzazione di fondi comuni
d’investimento immobiliare chiusi e l’amministrazione dei rapporti con i partecipanti, nonché la gestione
del patrimonio di fondi comuni d’investimento immobiliari chiusi di propria o altrui istituzione.
Con provvedimento della Banca d’Italia dell’8 settembre 1999, la Società è stata autorizzata all’esercizio
del servizio di gestione collettiva del risparmio di cui all’art. 33 del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (il “D.Lgs.
58/98”) ed iscritta al n. 85 dell’Albo delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla stessa Banca
d’Italia ai sensi dell’art. 35 del D.Lgs. 58/98.
Il capitale sociale della Società è pari ad Euro 10 milioni, interamente versato e sottoscritto. La Società
è soggetta ad attività di direzione e coordinamento del socio unico BNP Paribas S.A., con sede a Parigi,
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&
I
M
M
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mercato
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B
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