COMUNE DI SERRAVALLE SESIA
Provincia di Vercelli
LINEE GUIDA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI
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ARTICOLO 1
- Finalità 1. Le presenti linee-guida individuano, in esecuzione dell’art. 6 del Regolamento I.C.I.
comunale, le modalità di applicazione dell’imposta I.C.I. alle aree edificabili previste
dal Piano Regolatore Generale determinando i criteri di stima e l’accertamento del
valore delle aree.
ARTICOLO 2
- Definizioni 1. Le aree edificabili sono specificatamente individuate nelle tavole di Piano
Regolatore Generale di seguito elencate, con la determinazione del valore a fianco
indicato.
2. Nell’ambito delle predette aree si applicheranno i parametri moltiplicatori in
relazione alla destinazione d’uso prevista dal vigente Piano regolatore, riducendone
il valore medio dell’area in funzione degli oneri attuativi sostenuti per l’edificazione,
o la realizzazione di appositi strumenti urbanistici esecutivi.
AREE PER USI RESIDENZIALI
Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, si applicheranno i seguenti
moltiplicatori:
• 0,75 per le zone ad uso residenziale, soggette ad intervento attuativo
tramite Piano Esecutivo Convenzionato o Piano Particolareggiato.
Nelle predette aree il valore medio è così determinato:
- Residenziali insediati B1 e residenziali da insediare ad
intervento diretto B2 (concessione singola)
- Residenziali da insediare di nuovo impianto C soggette
a Strumento Urbanistico Esecutivo (P.P.-P.E.C.)
€/mq. 30,99
€/mq. 23,24
AREE PER USI INDUSTRIALI ED ARTIGIANALI
Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, intesa come area ad intervento
edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori:
•
0,70 per un’area da attuare tramite presentazione di strumento
urbanistico preventivo (Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica o
Privata o piano esecutivo) e della relativa convenzione urbanistica.
Nelle predette aree il valore medio è così determinato:
- Produttivi insediati B4 e produttivi da insediare ad
intervento diretto D (concessione singola)
- Produttivi da insediare di nuovo impianto soggette
a Strumento Urbanistico esecutivo (P.P.-P.E.C.)
€/mq. 25,82
€/mq. 18,08
AREE PER USI COMMERCIALI E TERZIARI IN GENERE
- Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, intesa come area ad intervento
edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori:
•
0,75 per un’area da attuare tramite presentazione di strumento
urbanistico preventivo (Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica o
Privata o piano esecutivo) e della relativa convenzione urbanistica.
Nelle predette aree il valore medio è così determinato:
Commerciali e pubblici esercizi insediati ad intervento
diretto B3 (concessione singola)
- Commerciali e pubblici esercizi da insediare soggette
a Strumento Urbanistico Esecutivo (P.P.-P.E.C.)
€/mq. 30,99
€/mq. 23,24
3. I predetti valori vengono aggiornati annualmente con deliberazione della Giunta
Comunale, gli stessi valgono anche per gli anni successivi qualora non si deliberi
diversamente.
ARTICOLO 3
- Aree a ridotta capacita’ edificatoria 1. Per le aree con ridotta capacità edificatoria in quanto di natura marginale, o
discendenti dalla presenza di vincoli che ne limitino la effettiva edificabilità, si
applicano i criteri compensativi di seguito elencati:
A) AREE EDIFICABILI MARGINALI
Trattasi di aree con ridotta capacità edificatoria in relazione alle piccole dimensioni
del lotto con superficie massima 250 mq. adiacenti ad aree edificate gravate da
vincoli pertinenziali quali aree cortilizie interne, servitù di transito, destinati in modo
durevole a servizio di altra unità immobiliare.
B) AREE GRAVATE DA VINCOLI
Trattasi di aree con ridotta capacità edificatoria derivanti dalla presenza di vincoli di
natura urbanistica e/o fisica di ubicazione dell’area, con presenza di servitù che ne
limitino l’ edificabilità di superficie complessiva non superiore a 500 MQ.
2. Nelle aree di cui alle precedenti lettere A) e B) si applicano, su apposita istanza
motivata e documentata della proprietà interessata, i parametri correttivi di cui al
successivo articolo 5.
3. La suddetta domanda dovrà essere presentata, al fine di ottenere le riduzioni
I.C.I. di spettanza, entro il termine di versamento della prima rata annuale I.C.I. di
competenza, a pena di decadenza del beneficio.
ARTICOLO 4
- Criteri di valutazione dell’area 1. In base a quanto previsto dal comma 5, dell’art. 5, del Decreto Legislativo 504/92, il
valore delle aree fabbricabili è pari a quello venale i comune commercio alla data
del 1° gennaio dell’anno di imposizione.
2. Il valore delle aree fabbricabili sarà determinato sulla base del valore medio
parametrato alle caratteristiche dell’area secondo le modalità e la misura definiti nei
successivi commi e articoli.
3. Il valore medio delle aree fabbricabili, sarà determinato annualmente dall’Ufficio
Urbanistica che assumerà informazioni presso le fonti che saranno ritenute più
attendibili. Per valore medio si intende la media aritmetica dei valori rilevati in ogni
singola Zona Territoriale Omogenea relativi ad un’area fabbricabile ordinaria intesa
come area edificabile a prevalente destinazione residenziale o produttiva e
soggetta ad attuazione tramite intervento edilizio diretto.
ARTICOLO 5
- Parametri di valutazione 1. Il valore medio di cui al precedente art. 4, sarà adattato ad ogni singola zona
tramite l’applicazione dei coefficienti contenuti nei parametri successivamente
elencati, che terranno conto di diversi fattori:
 Superficie fondiaria
 Oneri e vincoli gravanti sul terreno
a. SUPERFICIE FONDIARIA
Per la medesima tipologia d’uso, si applicheranno i seguenti moltiplicatori
correttivi:
• 1,00 per i lotti edificabili senza vincoli;
• 0,50 per le aree di limitata dimensione a ridotta capacità edificatoria per
una superficie complessiva non superiore a 250 mq. per aree marginali
adiacenti ad aree edificate gravate da vincoli di cui all’art. 3 punto A);
b.ULTERIORI ONERI E VINCOLI GRAVANTI SUL TERRENO IMPOSTI
DAL P.R.G.C., DA LEGGI STATALI O REGIONALI ,SERVITU’:
Posto a base 1 il valore medio dell’area edificabile, intesa come area ad
intervento edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori:
0,70 per le aree gravate dalla presenza dei vincoli documentati di cui al
punto B) dell’art.3, per una superficie complessiva non superiore a 500 mq da
motivare adeguatamente caso per caso previa presentazione di apposita istanza
soggetta al vaglio ed approvazione da parte degli uffici comunali preposti.
ARTICOLO 6
- Aree contigue assimilate a pertinenze 1.
Le aree contigue ad immobili residenziali-produttivi-direzionale e
commerciale di ridotta superficie, inserite all’interno della stessa recinzione o
muratura del fabbricato principale, non sono assoggettate ad imposta risultando
assimilate a pertinenze dell’edificio principale.
2.
Ai fini dell’esenzione dell’imposta l’area pertinenziale dovrà essere destinata
in forma durevole a servizio ed ornamento del fabbricato principale (elemento
oggettivo), nonché sussistere la volontà da parte dell’avente diritto di creare la
predetta destinazione durevole (elemento soggettivo).
3.
Nelle aree predette si applica l’esenzione d’imposta a condizione che venga
presentata apposita denuncia di aggiornamento catastale all’Agenzia del Territorio
nonchè denuncia di variazione ICI o dichiarazione sostitutiva debitamente motivata
e documentata della proprietà interessata, entro il termine di versamento della
prima rata annuale di competenza.
4.
Il lotto di terreno asservito al fabbricato di cui al presente articolo non potrà
essere suscettibile di autonoma edificazione, pena la perdita dei benefici, salvo per
la realizzazione di ulteriori costruzioni pertinenziali.
5.
Nel caso in cui lo stesso lotto sia annesso ad altra area oggetto di
edificazione, o venga promosso un intervento unitario di riqualificazione urbanistica,
dalla data del rilascio del permesso a costruire non verrà più applicata l’esenzione,
ma la valutazione dell’area seguirà i normali criteri determinati al precedente
articolo 4.
ARTICOLO 7
- Fabbricati in corso di costruzione o soggetti ad interventi di demolizione con
ricostruzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione –
Ai sensi del comma 6, dell’art. 5 del D.Lgs. n. 504/92, in caso di
utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione del fabbricato, di intervento di
recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata
fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art. 2 dello stesso D.Lgs.
504/92, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o
ristrutturazione ovvero, se antecedente, sino alla data in cui il fabbricato costruito,
ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
ARTICOLO 8
- Indennità di espropriazione 1. In caso di espropriazione per pubblica utilità, se il valore dichiarato ai fini
dell’Imposta Comunale sugli Immobili per l’area fabbricabile risulta inferiore
all’indennità di espropriazione, l’indennità corrisposta all’espropriato è pari al valore
indicato nell’ultima dichiarazione presentata.
2. Qualora l’imposta pagata dall’espropriato negli ultimi cinque anni sia superiore a
quella determinata dalla indennità di espropriazione, oltre alla indennità è dovuta
dall’espropriante una maggiorazione, comprensiva degli interessi legali, pari alla
maggior somma corrisposta.
ARTICOLO 9
- Valore di stima La stima del valore di mercato sarà applicata con le seguenti modalità:
a. Il valore di stima calcolato sulla base del metodo di cui ai precedenti articoli
rappresenta un valore medio da confrontare col valore dichiarato;
b. Nel caso in cui la proprietà, per la sussistenza di limitazioni all’edificabilità o vincoli
pendenti, accerti un valore inferiore, dovrà inoltrare entro il termine annuale di
dichiarazione I.C.I. apposita perizia asseverata a firma di tecnico abilitato ai sensi
della C.M. 120 del 27/05/1999, che sarà oggetto di verifica di congruità da parte
dell’Ufficio Urbanistica.
ARTICOLO 10
- Competenze 1. L’Ufficio Tributi e l’Ufficio Urbanistica collaborano all’accertamento del valore delle
aree fabbricabili.
2. In particolare spettano all’Ufficio Tributi il calcolo del valore, l’accertamento e la
liquidazione dell’imposta e più in generale la responsabilità del buon andamento del
servizio e dei rapporti con il pubblico.
3. Spettano all’Ufficio Urbanistica l’indicazione delle caratteristiche di cui ai parametri
dell’art. 4 e l’aggiornamento del valore medio di cui all’art. 3.
4. Spetta all’ufficio Urbanistica la notificazione dell’inserimento negli strumenti
urbanistici delle aree edificabili ai sensi della legge 289/2002, entro 60 giorni dalla
loro approvazione da parte degli organi regionali, provinciali e/o comunali preposti.
ARTICOLO 11
- Presupposto dell’imposta 1. Per le aree che saranno destinate come edificabili da eventuali varianti al P.R.G.
vigente, l’imposta si applica dalla data di approvazione da parte
dell’Amministrazione competente del nuovo strumento urbanistico.
2. In caso di fabbricato in corso di costruzione, del quale una parte sia stata ultimata e
per la stessa sia stato richiesto l’accatastamento, le unità immobiliari appartenenti a
tale parte sono assoggettate all’imposta quali fabbricati a decorrere dalla domanda
di accatastamento o di effettiva occupazione dell’immobile.
3. Conseguentemente, la superficie dell’area sulla quale è in corso la restante
costruzione, ai fini impositivi, è ridotta in base allo stesso rapporto esistente tra la
superficie utile risultante dal progetto approvato e la superficie utile della parte già
costruita ed autonomamente assoggettata ad imposizione come fabbricato.
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ARTICOLO 12
Rimborso per dichiarata inedificabilità dell’area -
1. Qualora un’area sia resa inedificabile dagli strumenti urbanistici, il contribuente può
richiedere il rimborso dell’imposta pagata dalla data in cui è stato approvato il
provvedimento e, comunque, entro i termini stabiliti dall’art. 13 del D.Lgs. 504/1992. La
disposizione di cui al presente articolo si applica anche in caso di inedificabilità
susseguente a disposizioni legislative.
ARTICOLO 13
- Aggiornamenti Il valore medio di cui al precedente art. 4, sarà di norma rivalutato annualmente.
1. La rivalutazione sarà eseguita su base annua calcolando l’aumento intercorso fra il
mese di gennaio ed il mese di dicembre dell’anno immediatamente precedente.
2. La rivalutazione potrà essere calcolata sulla base degli indici del costo di
costruzione di un fabbricato residenziale, mensilmente pubblicati dall’Istituto
Nazionale di Statistica.
3. Il nuovo valore medio sarà individuato, previa valutazione dell’Ufficio Urbanistica,
entro il 31 dicembre di ogni anno, a valere per l’anno successivo.
4. Il relativo provvedimento di Giunta, sarà pubblicato all’Albo Pretorio del Comune
per 15 giorni consecutivi.
5. L’aggiornamento dei coefficienti o moltiplicatori contenuti nella disciplina dell’art. 5
del presente regolamento, dovrà avvenire nel momento in cui l’Ente adotta varianti
ai vigenti strumenti urbanistici generali ed attuativi.
6. I nuovi valori dei coefficienti saranno oggetto di apposita Deliberazione della Giunta
Comunale su proposta dell’Ufficio Tributi, da pubblicarsi all’Albo Pretorio del
Comune per 15 giorni consecutivi.