(SSB) SMART SWAP BUILDING Convegno
SISTEMA EDIFICIO / EDIFICI A SISTEMA
La riqualificazione
Bologna 25 Giugno 2014 del patrimonio edilizio
come volano per la ripresa
1 1 IL PATRIMONIO OBSOLETO IL PATRIMONIO INUTILIZZATO LE AREE URBANE INDUSTRIALIZZATE E ABBANDONATE IL PUNTO DI PARTENZA DEL PROGETTO STRATEGICO DI ASTER 2 1 -­‐ IL PATRIMONIO OBSOLETO • Una delle principali sfide odierne nel seJore delle costruzioni è rappresentata dalle necessità di riqualificazione e riconversione di uno stock immobiliare obsoleto ed energivoro, cosUtuito da edifici mulUpiano realizzaU negli anni ‘60-­‐’70 non in grado di soddisfare le aJuali esigenze di comfort, risparmio energeUco e impaJo ambientale. 3 2 -­‐ IL PATRIMONIO INUTILIZZATO •  RecenU monitoraggi sullo scenario immobiliare evidenziano che lo stock degli alloggi (nuovi o in vendita “sulla carta”) non assorbiU dal mercato è in crescita: si è passaU da un tasso di assorbimento dell'80% del 2007 a un tasso del 50% tra il 2008 e il 2012, per arrivare al 35% di oggi. •  L’invenduto riguarda grandi ciAà e periferie urbane, sopraAuAo in complessi dove mancano i servizi. 4 3-­‐ LE AREE URBANE INDUSTRIALIZZATE E ABBANDONATE • Negli ulMmi decenni, a causa dei processi e dei cambiamenM in aAo nel seAore delle aNvità produNve si è verificato un progressivo abbandono delle advità industriali primarie, quali la siderurgia, la chimica, le aNvità estraNve, ecc. Questo processo ha reso disponibili vaste aree, non più uMlizzate per ospitare gli impianM di produzione che sono staM dismessi, spesso localizzaM in aree di valore strategico per lo sviluppo delle ciAà. 5 IL REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO IL PIANO STRATEGICO METROPOLITANO IL PIANO TRIENNALE REGIONALE I PUNTI QUALIFICANTI 6 I COSTI • DaM ricavaM dalla cortese collaborazione con : –  COOPERATIVE DI PRODUZIONE E LAVORO per la impostazione generale e per le tecniche tradizionali di costruzione –  SECI Real Estate per la suddivisione cosM di costruzione e impianM –  WORMA SRL per le tecniche innovaMve di costruzione –  ACER RE per i cosM di ristruAurazione –  SEI ELETTRONICA srl per i cosM del fotovoltaico –  ASSICURAZIONI GENERALI per ipotesi di valorizzazione della anMsismicità –  MulUnazionale arredamento per i cosM di arredo app.M SWAP –  GONDRAND per i cosM di SWAP –  TEKNEHUB della HTN per la impostazione dei risparmi energeMci e l’architeAura del LOGO –  Harley Dikkinson per il confronto sulle simulazioni LE FASI DELLA OPERAZIONE USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI NUOVO EDIFICIO SMART TEMPI IL PROCESSO DI SWAP 8 CRITERI PER OPERARE NEL PROGETTO SMART SWAP BUILDING •  Tipologia appartamenM esistenM: –  Classe A+ –  70 m2 cad .di superficie uMle + 40% superficie accessoria –  16 appartamenM per edificio in complessi di diversi edifici ( nelle simulazioni 8) –  16 posM auto –  PosM bici –  Car sharing (3 posM a edificio anche in corMle ) –  gesMone smart rifiuM , conferimento con canne differenziate e accesso mezzi di raccolta •  Dotazione FER per impianM –  TeAo fotovoltaico –  Accumulo energeMco •  Bonus Volumetrico a prezzi di mercato riparMto a favore dei cosM di ricostruzione –  4 appartamenM ( 20% in più) –  4 Garage auto 9 VECCHI VOLUMI RICOSTRUITI IN CLASSE A E SICUREZZA E TECNOLOGIE PROVATE, DISPONIBILI, OTTIMIZZATE NEI COSTI Riedificazione con materiali e strategie sostenibili AGE CONVERSION -­‐ Abbadmento barriere architeJoniche -­‐Ascensori ad accesso carrozzabile -­‐accessibilità a tud i piani Sicurezza sismica Risparmio energeUco DomoUca Connessioni satellitari e banda larga vecchi volumi PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosUci /amministraUvi ) Superfici verdi aJrezzate Accessibilità /vivibilità 10 IL TETTO /SOTTOTETTO POLIFUNZIONALE Aumento cubatura del 20% senza occupazione suolo + Riedificazione con materiali e strategie sostenibili DomoUca Connessioni satellitari e banda larga 11 Stoccaggio Energie FER AGE CONVERSION -­‐ Abbadmento barriere architeJoniche -­‐Ascensori ad accesso carrozzabile -­‐accessibilità a tud i piani Sicurezza sismica Risparmio energeUco Integrazioni impianUsUche FER / Foto voltaico vecchi volumi PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosUci /amministraUvi ) Superfici verdi aJrezzate Accessibilità /vivibilità 11 IL SOTTOSUOLO POLIFUNZIONALE Aumento cubatura del 20% senza occupazione suolo + Riedificazione con materiali e strategie sostenibili vecchi volumi DomoUca 12 PunU di convergenza servizi domiciliari ( sanitari / diagnosUci /amministraUvi ) Superfici verdi aJrezzate Connessioni satellitari e banda larga Parcheggio aJrezzato per VEICOLI ELETTRICI e CAR SHARING Stoccaggio Energie FER AGE CONVERSION -­‐ Abbadmento barriere architeJoniche -­‐Ascensori ad accesso carrozzabile -­‐accessibilità a tud i piani Sicurezza sismica Risparmio energeUco Integrazioni impianUsUche FER / Foto voltaico Accessibilità /vivibilità + Raccolta rifiuU on demand \ infrastruJura differenziata 12 LE FASI DELLA OPERAZIONE A.  Negoziazione del contraJo con inquilini e proprietari –  Finanziamento e oneri per il contraente –  Servizi garanMM e tariffe di gesMone rifiuM e energia B.  Trasloco verso edifici di SWAP –  Spostamento di tuN gli inquilini verso una collocazione in ciAà in appartamenM di SWAP già arredaM –  Trasloco dei mobili,degli arredi e degli eleArodomesMci in deposiM sicuri C.  Apertura del canUere –  Garage e volumetria rivista –  GesMone eco sostenibile ( materiali,impianM,finiture) D.  Completamento edifici – CerMficazione energeMca ( misura )e CollegamenM E.  Rientro degli inquilini e dei proprietari –  Ricollocamento degli arredi –  Trasloco delle persone –  riprisMno degli appartamenM di SWAP 13 13 MIGRAZIONE VERSO GLI ALLOGGI SWAP • Le Persone occupano gli appartamenM SWAP con un trasloco organizzato e efficiente •  gli effeN e gli accessori personali (libri suppelleNli) vengono portaM agli edifici SWAP • Gli arredi ( mobili e eleArodomesMci vengono collocaM in deposiM Sicuri , SorvegliaM, Accessibili dagli utenM 14 14 I TEMPI LA FASE DI NEGOZIAZIONE È LA PIÙ LUNGA E INCERTA ,SPECIE SE SI TRATTA DI UNA PROPRIETÀ SUDDIVISA 15 15 USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI GLI APPARTAMENTI DI SWAP 16 USO INNOVATIVO DEGLI APPARTAMENTI INVENDUTI •  APPARTAMENTI SWAP: COMPLETAMENTE ARREDATI Edifici di scambio di nuova costruzione pre arredaM da uMlizzare durante i canMeri per la realizzazione di edifici smart COMPLETAMENTE ARREDATI •  COMPARTI DI ACCOGLIENZA COMPLETAMENTE ARREDATI per StudentaM e/o alloggi foresterie per professori o professionisM 17 CRITERI ATTUATIVI DEL PROGETTO SMART SWAP 3 MODELLI DI ATTUAZIONE 3 PROPOSTE /MODELLI DI ATTUAZIONE 18 3 PROPOSTE/ MODELLI DI ATTUAZIONE •  Scenario 1 : densità abitaUva costante o in leggero aumento per uso del Bonus volumetria –  demolizione e ricostruzione in situ con compensazione ai proprietari mediante volumetria aggiunMva ( abitazioni e rimesse ) venduta a prezzi di mercato –  AppartamenM SWAP in rotazione •  Scenario 2 : densità abitaUva costante senza demolizione senza bonus volumetria –  RistruAurazione profonda energeMca e anMsismica in situ adeguando al meglio accessibilità –  AppartamenM SWAP in rotazione •  Scenario 3 : densità abitaUva in diminuzione –  Demolizione del complesso e ricostruzione parziale in situ con riduzione della volumetria esistente al 50% –  Le abitazioni non ricostruite vengono riassegnate in aree urbane in appartamenM invenduM , previa completamento e eventuale adeguamento ai criteri SSB –  AppartamenM SWAP in rotazione per e assegnazione definiMva per la parte demolita e non più riuMlizzata •  Per gli scenari 1 e 3 ai costruAori /immobiliarisM ,oltre alla remunerazione dei lavori , per le operazioni dei 3 scenari potrebbe essere offerta la possibilità di costruire ,con criteri adeguaM ,nuovi volumi in aree dismesse e degradate per precedenM insediamenM abbandonaM 19 Scenario 1 : densità abitaMva costante o in leggero aumento per uso del Bonus volumetria /AppartamenM SWAP in rotazione Scenario 2 : densità abitaMva costante senza demolizione senza bonus volumetria/RistruAurazione profonda energeMca e anMsismica in situ adeguando al meglio accessibilità /AppartamenM SWAP in rotazione LE SIMULAZIONI DEI 2 SCENARI 20 IL SCENARIO P ER 1 I PROPRIETARI CONTO Assunzioni base nelle simulazioni In carico a Sgravi equiparaM alle aAuali detrazioni per • LE fiVscali OCI 50 P%
OSITIVE ristruAurazioni e applicabili sul costo complessivo dell’intervento ,non cumulabili con altri benefici • 
• 
Governo Regione • Aumento recupero totale del valore dell’immobile Sgravi fiscali del o
5 0 % sulle spese per FER •  Governo •  Regione • RidoN cosM di esercizio energeMco /Locazione superfici per Periodo di rimborso sgravi fiscali pari al periodo di esMnzione del mutuo : •  Governo fotovoltaico nelle simulazioni 15 anni •  Regione • Integrazione con sistemi di asl fruAamento di Energie • alternaMve Accensione di mutui senza spese accessorie 3% IsMtuM di credito • Riduzione tasse in generale Finanziamento cosM di SWAP •  Comune • Mobilità intelligente •  Regione GesMone operazione car sharing da parte del comune • AGE dCella ONVERSION •  Comune –  AbbaNmento barriere architeAoniche Permesso di uMlizzo aree dismesse per nuove opere edilizie –  Ascensori ad accesso carrozzabile • 
Regione • 
• 
Comune Regione 21 SCENARIO 1 in rosso le varianU o le deroghe analizzate •  Risparmio energeMco da classe F a classe A+ •  CosM di ricostruzione in tecnica tradizionale •  CosM di costruzione in tecnica innovaMva Valori [€/anno Appartamento) € 814 € 1900 m2SLV € 1700 m2 SLV •  Risparmio sulla manutenzione € 864 •  Risparmio bolleAa con impianto Fotovoltaico per copertura totale di fabbisogno energia eleArica con accumulo € 591 •  Tares con qualche facilitazione € 112 •  Sicurezza sismica ( valutata al costo evitato della assicurazione ) € 600 •  Finanziamento SWAP a carico comune o della regione •  Recupero TOTALE bonus volumetrico a favore degli appartamenU ricostruiU diluito sugli anni di mutuo al prezzo di 3000€/m2SLV •  OPZIONE : 3 VeAure di car sharing per edificio ( 50 % di copertura percorrenza annua di 20.000 km a famiglia Variabili con le ipotesi da simulare € 1.610 22 MUTO,RISPARMIO ENERGETICO,IRPEF recupero IRPEF QUOTE ANNUE IRPEF,MUTO,RISPARMI ,PAY BACK 10000 RISPARMIO 5000 0 IMPORTI € 0 5 10 15 20 25 30 40 45 50 A TERMINE il proprietario riceve un contributo posiUvo per la durata dell’immobile risparmio annuale efficienze -­‐5000 -­‐10000 rimborso IRPEF Saldo : RATA Risparmio+IRPEF-­‐Mutuo -­‐15000 -­‐20000 35 Mutuo ANNI rata annuale mutuo saldo annuo da pagare o da ricevere 23 BEST CASE SENZA INTERVENTI – RIPARTIZIONE BONUS VOLUMI PAY BACK 36ANNI RATA 380 € mese Anni rimborso IRPEF : 15 Rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenM : 200.000 € Prezzo di vendita nuovi appartamenM : 315.000 € Mutuo acceso su ricostruito : 200.000 € Ridistribuzione BONUS : 29.000€ finanziamento comunale swap : 100% ( 16.000€) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 24 EFFETTO NUOVE TECNOLOGIE (ProgeJazione integrata e tempi più veloci ) VOCI DI COSTO CosM immateriali (urbanizzazione, progeAazione ,..) €/m2SLV Tecnologia tradizionale Nuove tecnologie 241 261 Di cui progeAazione CosM totali con IVA senza FER €/m2SLV 100 1.845 Tempi di costruzione tempi di swap 120 1.665 -­‐30% 16 mesi 11 mesi cosM di affiAo €/app 8000 5600 Arredo deposito €/app 7600 6400 Costo totale swap ( contributo comunale) 15600 12000 Risparmio su tariffe 2980 2980 25 CONFRONTO TEMPI TRADIZIONALE –NUOVE TECNOLOGIE 26 26 SCENARIO 1 : EFFETTO NUOVE TECNOLOGIE PAY BACK 28 ANNI RATA 276 € mese Anni rimborso IRPEF : 15 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenM : 181000€ Prezzo di vendita nuovi appartamenM : 315.000 € Mutuo acceso su ricostruito : 181. 000 € Ridistribuzione BONUS : 33.500€ finanziamento comunale swap : 100% ( 12.000€) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 27 IL CONTO PER I PROPRIETARI TRADIZIONALE Tasso 3 % PAY BACK 36ANNI RATA 380 € mese CON CAR SHARING NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 28 ANNI RATA 276 € mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 23 ANNI RATA 249 € mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 18 ANNI RATA 105 € mese 28 BEST CASE SENZA INTERVENTI REGOLATORI *) – RIPARTIZIONE BONUS VOLUMI •  E’ la operazione che più premia l’amministrazione perche oNene l’impaAo più elevato sulla qualità della vita degli occupanM a livello di abitazione, di edificio,di quarMere MA •  La operazione di SWAP per demolizione e ricostruzione richiede ai privaM di sostenere per lungo periodo l’ammortamento della spesa ingente di ricostruzione •  Richiede la riparMzione dei provenM dal bonus volumi sugli appartamenM ricostruiM •  Per rientrare con una rata bassissima (~100 € ) in meno di 20 anni dell’invesMmento occorre considerare il vantaggio combinato di –  Nuove tecnologie –  Ma anche Car Sharing •  Questa situazione richiede il lancio di un progeAo pilota per le verifiche gesMonali e dei comportamenM *) salvo quanto già previsto 29 3 INTERVENTI REGOLATORI DELLA AMMINISTRAZIONE E DELL’ENEL 1.  Riconoscimento di condizioni incenMvanM nella concessione di mutui per la ricostruzione ( ad es. 1,5 % ) 2.  AbbaNmento oneri di costruzione ad eccezione dei cosM di fabbricazione progeAazione e commercializzazione 3.  IntervenM sulla tariffa eleArica di scambio sul posto 5% invece del 30% DA 552 A CIRCA 800 € app./anno • Nuove tecnologie costruNve 30 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE NUOVE TECNOLOGIE Ipotesi costruzione nuove tecnologie PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE costo terreni Opere di urbanizzazione ( u1) Oneri di urbanizzazione 2 Contributo costo di costruzione AllacciamenU Notarili e catastali ProgeJazione fidejussione Costo costruzione Costo impianU Elisione fotovoltaico Costo demolizione Percentuale imprevisU riduzione cosU per complessi di 8 palazzine % oneri di commercializzazione costo commercalizzazione IVA altre imposte SOMMA COSTI COSTRUZIONE PREZZO DI VENDITA €/m2SLV % euro/m2/SLV 0,2% -­‐1,5% 4% 10% € -­‐ € 45,00 € -­‐ € 50,00 € 25,00 € 4,00 € 120,00 € 17,00 € 950,00 € 300,00 -­‐€ 27,55 € 50 ,0 € 2,4 -­‐€ 24,00 € -­‐ € 50,00 € -­‐ € -­‐ € 1.511 € 1.662 Ipotesi costruzione nuove tecnologie ed intervento regolatorio % euro/m2/SLV € -­‐ € -­‐ € -­‐ € -­‐ € -­‐ € -­‐ € 120,00 € -­‐ € 900,00 € 300,00 -­‐€ 27,55 € 50,0 € 2,45 -­‐1,5% -­‐€ 24,00 € -­‐ € 50,00 € -­‐ € -­‐ € 1.373 € 1.510 31 IMPATTO AZIONI REGOLATORIE 32 SCENARIO 1 : AZIONE REGOLATORIA E NUOVE TECNOLOGIE tasso 1,5% Nuove tecnologie PAY BACK 17 ANNI RATA 69 € mese Anni rimborso IRPEF : 15 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 15 Tasso 1,5% Costo intervento vecchi appartamenM : 165.000 € Prezzo di vendita nuovi appartamenM : 315.000 € Mutuo acceso su ricostruito : 165 000 € Ridistribuzione BONUS 37.5000€ finanziamento comunale swap : 100% ( 12.000€) car sharing: NO sicurezza sismica : SI 33 IL CONTO PER I PROPRIETARI TRADIZIONALE Tasso 3 % PAY BACK 36ANNI RATA 380 € mese CON CAR SHARING NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 28 ANNI RATA 276 € mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 23 ANNI RATA 249 € mese INTERVENTO REGOLATORIO NUOVE TECNOLOGIE tasso 1,5€ PAY BACK 17 ANNI RATA 69 € mese NUOVE TECNOLOGIE Tasso 3% PAY BACK 18 ANNI RATA 105 € mese 34 CONCLUSIONI SCENARIO 1 •  La possibilità di implementare SSB nello scenario 1 dipende da alcuni faAori essenziali su cui è possibile intervenire con diversi intervenM da determinarsi nelle sedi opportune a.  IntervenU tecnici • 
nuove tecnologie per tempi e cosM b.  IntervenU regolatori • 
• 
c. 
ridurre i cosM accessori immateriali IntervenM sulle tariffe eleAriche e sul regime di rimborso IRPEF IncenUvi • 
• 
Finanziare lo swap Mantenere le facilitazioni fiscali d.  IntervenU finanziari •  Mutui agevolaM al 1.5-­‐2% •  Le simulazioni mostrano che un intervento regolatorio e una visione di ampio respiro, che includa intervenM sulla mobilità razionalizzata , possono trasformare un quadro di difficile aAuazione in un quadro di possibile aAuazione. 35 Scenario 2 : densità abitaMva costante senza demolizione senza bonus volumetria RistruAurazione profonda energeMca e anMsismica in situ adeguando al meglio accessibilità AppartamenM SWAP in rotazione SCENARIO 2 36 SCENARIO 2 Assunzioni simulazioni IL CONTO bPase ER nIelle PROPRIETARI In carico a Sgravi fiscali 50 % equiparaM alle aAuali detrazioni B
per ristruAurazioni •  voci Governo • 
IL ILANCIO (
s
olo l
e • e applicabili LE VOCI sPul OSITIVE costo complessivo dell’intervento ,non cumulabili con •  Regione contabilizzate ) altri benefici •  Aumento o recupero totale del Sgravi fiscali del 50 % sulle spese per FER •  Governo valore dell’immobile ⁺  Riduzione bolleAa energeMca •  Regione •  RidoN cosM di esercizio Riduzione bolleAa leArica energeMco /Superfici per Periodo di rimborso sgravi fiscali pari al periodo di ⁺ esMnzione del mutuo : nelle e• 
Governo fotovoltaico simulazioni 10 anni ⁺  Sicurezza sismica •  Regione •  Integrazione con sistemi di Accensione di mutui sdenza spese accessorie al 3% ⁺  Detrazioni IRPEF • 
IsMtuM di sfruAamento i Energie credito alternaMve ⁺  Detrazioni TARES • Finanziamento Mobilità icntelligente osM di SWAP •  Comune ⁺ 
OPZIONE :
C
ar s
haring •  AGE CONVERSION •  Regione –  Parziale abbaNmento ⁺  edilizie ContribuM comunali •  allo swap Permesso di uMlizzo aree dismesse per nuove opere Comune barriere architeAoniche •  Regione ₋  Finanziamento –  Ascensori ad accesso carrozzabile ( a seconda dello stato di partenza) 37 SCENARIO 2 RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP L’INTERVENTO –  NON prevede la costruzione di Garage se non esistenM prima dell’intervento –  NON prevede il Car Sharing, anche se la predisposizione di colonnine di ricarica può essere previsto ( ma non è conteggiato) –  NON si è previsto un BONUS volumi . –  Lo SWAP è cosMtuito da rapida rotazione negli appartamenM di circa 4 mesi 38 IL CONTO PER I PROPRIETARI SCENARIO 2 Valore [€/anno Appartamento) •  LE VOCI POSITIVE •  IL BILANCIO •  Ricostruzione edilizio da classe G a classe B/C € 814 •  Mutuo per ristruAurazione al tasso 3 % in 10 anni • •  RAumento o recupero totale ⁺  Riduzione bolleAa energeMca imborso IRPEF 50% solo su volumetria esistente Recupero IRPEF del alore dell’immobile ⁺  Riduzione bolleAa eleArica su 10 avnni • •  Risparmio RidoN sculla osM di esercizio manutenzione (inferiore a scenario 1 ) ⁺  Sicurezza sismica € 576 energeMco /Locazione IRPEF •  Risparmio bolleAa con impianto Fotovoltaico p⁺ er cDetrazioni opertura totale di € 603 superfici per fotovoltaico fabbisogno energia eleArica con accumulo ⁺  ContribuM comunali allo swap •  Integrazione con sistemi di ₋  Finanziamento € 0 •  Tares sfruAamento di Energie alternaMve •  Sicurezza sismica ,valutata al costo evitato della assicurazione € 600 •  PARZIALE AGE CONVERSION •  Finanziamento SWAP a carico comune o della regione –  AbbaNmento barriere € 5.500€ architeAoniche 39 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE NUOVE TECNOLOGIE PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE costo terreni Opere di urbanizzazione ( u1) Oneri di urbanizzazione 2 Contributo costo di costruzione AllacciamenU Notarili e catastali ProgeJazione fidejussione Costo costruzione Costo impianU Elisione fotovoltaico Costo demolizione Percentuale imprevisU riduzione cosU per complessi di 8 palazzine % oneri di commercializzazione Ipotesi costruzione nuove tecnologie % -­‐1% 4% Riqualificazione ACER % euro/m2/SLV € 306,10 € 30,12 costo commercializzazione IVA altre imposte SOMMA COSTI COSTRUZIONE PREZZO DI VENDITA €/m2SLV 10% 10% € 304 € 360.00 4
0 SCENARIO 2 RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP lo scenario è sempre in aNvo si genera un risparmio superiore al costo del mutuo Anni rimborso IRPEF : 10 rimborso 50% Anni rimborso mutuo: 10 tasso 3% Costo intervento vecchi appartamenM : 39.000 € Mutuo acceso su ricostruito : 39.000 € finanziamento comunale swap : 100% ( 5.500€) car sharing: NO ( colonnine) sicurezza sismica : SI EEQUIVALENTE 41 SCENARIO 2 RISPARMIO PER RIQUALIFICAZIONE PROFONDA CON SWAP 42 CONCLUSIONI SCENARIO 2 PRO • La possibilità di implementare SSB nello scenario 2 è veramente consistente per i bassi cosM della operazione • Si mantengono i conceN di recupero energeMco e sismico • In presenza anche di tassi di mutuo leggermente più elevaM e di cosM anche più alM dei daM disponibili si può configurare una larga applicabilità CONTRO • Il favorevole impaAo urbanisMco è limitato caso per caso dalla situazione di partenza • La parziale o totale aderenza al modello SSB è da verificarsi caso per caso 43 I BILANCI DEI COSTRUTTORI E DELLE AMMINISTRAZIONI 44 IL CONTO PER I COSTRUTTORI : PER OGNI SCENARIO • IL BILANCIO : • Ricavo per il lavoro SSB e prospeNva di operare indefinitamente sulla edilizia obsoleta • Ricavo affiN • Possibilità( non contabilizzata ) per l’uMlizzo di aree non uMlizzate 45 IL CONTO PER I COSTRUTTORI : SCENARIO 1 / 2 VOCI PER EDIFICIO ATTIVITA’
RICAVI COSTRUZIONE
EDIFICIO
RICAVI AFFITTO SWAP €/
anno
SCENARIO 1 20 app.U/edif SCENARIO 2 16 app/edif Demolizione e
ricostruzione
Riqualificazione
termica e sismica
DA € 3.997.020 A € 3.293.736 € 88.000 1 ciclo edificio € 575.000 € 52.000 2 cicli /edificio 46 IL CONTO PER LE AMMINISTRAZIONI IL BILANCIO +  Valore della partecipazione del ciJadino alla gesUone +  Valorizzazione quota FER in ambito residenziale e del CO2 burden share evitato +  Valore contrad da bandi europei e nazionali +  Valore riduzione inquinamento chimico e acusUco +  Valore razionalizzazione cosU raccolta porta a porta e differenziata - 
Costo per supporto alla operazione 47 IL COSTO SUPPORTO PER l’amministrazione : SCENARIO 1 / 2 VOCI PER EDIFICIO SCENARIO 1 20 app.U/edif SCENARIO 2 16 app/edif SCENARIO 3 Media 16+16 app.U COSTO SWAP
TRASLOCO E
DEPOSITO
€ 102.000 € 62.896 €77.200 COSTO SWAP
AFFITTO €/anno
€ 90.000 € 51.000 € 60.000 MANCATO INTROITO
ONERI DI
URBANIZZAZIONE
€ 296.100 € 0 €148.000 TOTALE PER EDIFICIO
€ 488.000 € 114.000 € 285.000 VALORE GENERATO
€ 6.300.000 € 3.136.000 €6.300000 @ 3000€/m2
@2000€/m2 @ 3000€/m2
48 ALTRI ONERI AMMINISTRAZIONI: VOCE SCENARIO 1 20 app.U/edif SCENARIO 2 16 app/edif Contributo TARES Concessione tariffa “” agevolata CAR SHARING se presente ContraAo quadro e “” gesMone comunale Contributo Bici eleAriche ContraAo comunale SCENARIO 3 16+16 app.U “” 49 SINTESI 50 SINTESI DELLA PROPOSTA
•  Definizione di un modello operativo per la demolizione di blocchi o
singoli edifici residenziali obsoleti e ricostruzione in classe A
•  Riqualificazione
NON E’ SUFFICIENTE UNA BUONA IDEA , MA OCCORRE –  con gestione
energetica migliorata
INNOVAZIONE NELLA GESTIONE INTEGRATA Emerge che il parametro più criMco è –  rivalutazione
della proprietà
tuAavia,il costo di fabbricazione o di •  Utilizzo del parco immobiliare
invenduto
•  PROGETTAZIONE ristruJurazione , che , sia con tecniche –  Per
la logistica dello SWAP
•  MATERIALI –  Per aumento di attrattività
della città degli studi
•  LOGISTICA innovaMve che tradizionali ,permeAa di •  Urbanizzazione
a valore
accresciuto
•  CANTIERI –  spazi per la logistica della mobilità alternativa
COMPRIMERE i COSTI e i TEMPI di –  spazi per la logistica della
gestione dei rifiuti
•  FINANZA •  Sviluppo dell’attività ediliziaritorno associata alla riqualificazione secondo 3
modelli possibili
– 
– 
– 
•  AMMINISTRAZIONE A cubatura leggermente incrementata ( 20 %)
A cubatura costante e espansione in concessioni di aree urbane degradate
A cubatura decrescente e compensazione in aree degradate ovvero
utilizzando invenduto anche come destinazione definitiva
51 RiferimenM: [email protected] [email protected] GRAZIE DELLA ATTENZIONE 52 APPENDICE 53 PARAMETRI EDILIZI/URBANISTICI : SCENARIO 1 PARAMETRI EDILIZI Parametro unità complesso garage Edificio immob. re edilizio apparta mento Edifici su cui intervenire AppartamenU da ricostruire AppartamenU da costruire da nuovi AppartamenU totali Coefficiente di trasformazione SU/SA 40% abitazioni Coefficiente di calcolo SLV garages SU abitabile 70 SU garage SA appartamento 28 SLV 98 SLV garages SLV totale per unità immobiliare 16 4 20 50% 14 1400 280 7 105 560 1960 140 2100 8 128 32 160 11200 2240 4480 15680 1120 16800 DATI DI BASE : SCENARIO 1 RIEPILOGO PARAMETRI USATI PE R TUTTI GLI SCENARI IE Classe F ante riqualificazione kWh/m2*anno 180,0 IE Classe Gold post riqualificazione costo unitario metano potere calorifico metano kWh/m2*anno €/m3 kWh/m3 20,0 0,8 10,6 consumo eleArico edificio spazi comuni kWh annui 5500,0 consumo eleArico annuo appartamento kWh 3100,0 Resa fotovoltaico Nord Italia per picco di potenza kWh annui / kWp 1200,0 costo unitario energia eleArica con IVA TBC Consumo in ore solari €/ kWh % 0,25 64% 55 L’IMPIANTO FOTOVOLTAICO E DI ACCUMULO ELETTRICO Potenza istallata con accumulo costo impianto fotovoltaico ( iva inclusa) costo baJerie accumulo per kwh iva inclusa vita uUle baJerie accumulo in anni costo impianto €/kWp €/kwh numero euro 1.870,00 kWp 30,94 610,00 kWh 10,00 57.853 euro % €(m2SLV € € 50% 100% rata annua ( 10 anni ) €/anno 2.893 6.105 quota per appartamento €/anno*app 145 305 CALCOLO AMMORTAMENTO IMPIANTO PV costo finale impianto euro -­‐ 57.853 122.109 risparmio annuale per edificio detrazioni IRPEF su costo impianto ( solo per 10 anni ) €/anno 0 € 8.058 € 16.875 -­‐ € 2.893 € 6.105 totale uUle per 10 anni anni vita uUle richiesU per ammorUzzare cosU installazione euro anni costo accumulo su 20 anno ( si immagina di spendere tuQo su primo acquisto ma la metà viene riTrata dopo 10 anni) totale impiato e accumulo costo finale "chiavi in mano" a m2 SLV valore detraibile per risparmio energeTco Detraibilità irpef potenza istallata senza accumulo COSTO IMPIANTO FOTOVOLTAICO 56,25 13,87 105.188 -­‐ 16.921 57.853 27,5 28.927 28.927 122.109 58,1 61.054 61.054 € 10.950 € 22.980 € 5 € 5 I COSTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE TRADIZIONALE costo terreni Opere di urbanizzazione ( u1) Oneri di urbanizzazione 2 Contributo costo di costruzione AllacciamenM Notarili e catastali % euro/m2/SLV € -­‐ € 45,00 € 45,00 € 50,00 € 25,00 € 4,00 % ipotesi ASTER varianM in giallo euro/m2/SLV € -­‐ € 45,00 € -­‐ € 50,00 € 25,00 € 4,00 ProgeAazione € 100,00 € 100,00 fidejussione € 17,00 € 17,00 Costo costruzione € 900,00 € 900,00 Costo impianM € 450,00 € 450,00 Elisione fotovoltaico Costo demolizione Percentuale imprevisM riduzione cosM per complessi di 8 palazzine % oneri di commercializzazione costo commercializzazione IVA materiali SOMMA COSTI COSTRUZIONE -­‐€ 41,14 € 50,00 € 94,50 € -­‐ € 54,00 € 2.134 -­‐€ 41,14 € 50,00 7% € 94,50 -­‐10% -­‐€ 135,00 4% € 54,00 € 1.914 PARAMETRI COSTO COSTRUTTORE 7% 0% 4% 10% COSTI SWAP TRADIZIONALE superficie valore al alloggi SWAP mese €/mese Calcolo SWAP ( elab. ASTER base offerte ) N° mesi swap 16
Spese per affitti
Spese di arredo iva
inclusa per numero
riutilizzi mobilio
TOTALE SWAP (con IVA) Di cui affiJo Di cui arredo ,trasloco e deposito 3 70
500 € 8.000 Costo swap per edificio Spese di trasloco e
deposito mobilia con iva
Costo swap per appartamento Costo virtuale €/m2 SLV edificio € 128.000 54 € € 3.172 3.172 122 €/
€ 1.952 mese € 81.984 34 € 7572 € 2.524 € 40.384 19 € 15.648 € 250.368 € 8.000 119 € 7.648 COSTI SWAP NUOVE TECNOLOGIE superficie alloggi SWAP valore al mese €/mese Costo swap per appartamento Calcolo SWAP ( elab. ASTER base offerte ) N° mesi swap 11 Spese per affid 70 500 € 5.500 Spese di trasloco e deposito mobilia con iva € € 3.172 3.172 € € 1.342 122,00 Costo swap Costo virtuale per €/m2 SLV edificio edificio € 88.000 42 € 72.224 34 Spese di arredo iva
inclusa per numero
riutilizzi mobilio
4 7572 € 1.893 € 30.288 14 TOTALE SWAP (con IVA) € 11.907 € 190.512 91 affiJo € 5.500 € 88.000 arredo ,trasloco e deposito € 6.407 € 102.512 RISPARMIO TARES & MANUTENZIONE CALCOLO COSTI RACCOLTA RIFIUTI
parametri
QF per mq2 di superficie QV per appartamento
maggiorazione al mq2
TARES comprensiva della maggiorazione
riduzione TARES da compostaggio domestico
riduzione TARES da mancata e missione Co2 i n %
riduzione TARES da raccolta differenziata e e fficiente
Tares da pagare e ffettivamente
Riduzioni su TARES
€/app*anno
€/m2
€/m3
€/app*anno
1,00 €/app*anno
1,00 €/app*anno
30,0% €/app*anno
∆ TARES
RISPARMIO SU COSTI MANUTENZIONE IMMOBILE
costo medio mensile manutenzione ordinaria RIDOTTO AL
costo medio mensile manutenzione straord. RIDOTTO AL
totale costi medi di manutenzione mensili
totale costi medi di manutenzione annuali
Risparmio manutenzione per appartamento
costi unitari
UTILIZZO CAR SHARING N°di vetture i n car sharing per e dificio )
parametri
unità misura
1
0,32276 €/km
costo solo carburante ( gasolio 1,6 €/l ; 12 km/l
0,13333 €/km
3,0
km anno per vettura di car sharing
Costo fisso vettura car sharing
€/app*anno
Gold + accumulo
146
1,17
0,3
€ 248,90
€ 24,89
€ 12,45
€ 74,67
€ 136,90
€ 112,01
UNITA DI MISURACASO BASE
SSB
50% €/mese*app
36
18
18
10% €/mese*app
60
6
6
€/app*anno
€ 96,00 € 24,00 € 24,00
€/app*anno
€ 1.152,00 € 288,00 € 288,00
∆ MANUTEN
€/app*anno
€ -­‐
€ 864,00 € 864,00
costo totale vettura di prprietà ( Lancia Musa 1,3 l ) (fonte ACI ) Numero vetture CS
unità misura
0,18943 €/km
Base
Classe gold
Gold + accumulo
RISPARMIO CAR SHARING UTILIZZO CAR SHARING N°di vetture i n car sharing per e dificio )
parametri
unità misura
Gold + accumulo
1
costo totale vettura di prprietà ( Lancia Musa 1,3 l ) (fonte ACI ) 0,32276 €/km
costo solo carburante ( gasolio 1,6 €/l ; 12 km/l
0,13333 €/km
Numero vetture CS
3,0
km anno per vettura di car sharing
Costo fisso vettura car sharing
0,18943 €/km
Costo totale vettura di car sharing ( costi fissi / 20 )
0,16175 €/km
km Totali
% km con auto propria
Costo per appartamento Risparmio utilizzo car sharing
TOTALE RIDUZIONI SPESE PROPRIETARIO
20.000 km
∆ CAR SH
∆ SPESE TOT
€/app*anno
€/app*anno
50%
€ 4.845
€ 1.610
€ 4.243