Novembre 2013
L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: NOMINA E REVOCA
A cura di: Avv. Anna Nicola - ANAPI
1. Quali sono i requisiti per essere amministratore (art. 71 bis disp. Att. C.c.)?
2. A oggi c’è una scadenza per la formazione periodica dell’amministratore?
3. Chi può non avere i requisiti di professionalità?
4. Quando il condomino può assumere la veste di amministratore del proprio condominio?
5. L’amministratore deve essere necessariamente una persona fisica?
6. Cosa succede se, nel corso del mandato, l’amministratore perde i requisiti di onorabilità?
7. È prevista la verifica della permanenza dei requisiti di onorabilità dell’amministratore?
8. L’amministratore, che svolge l’attività in modo professionale, è obbligato a tenersi sempre
aggiornato?
9. L’amministratore che non ha i requisiti di professionalità decade dall’incarico al momento
dell’entrata in vigore della riforma del condominio?
10. Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.)?
11. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la nomina dell’amministratore?
12. Cosa deve fare l’amministratore appena nominato quando si tratta di figura facoltativa?
13. Quali poteri e doveri ha l’amministratore di un condominio costituito da otto o da un numero
inferiore di condomini?
14. Se un condomino ha due o più appartamenti, come viene conteggiato ai fini della nomina
dell’amministratore?
15. Se un’unità immobiliare è in comproprietà, i comproprietari valgono come un condomino o
sono tanti condomini quanti sono i comproprietari dell’unità immobiliare?
16. Se l'assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore quando il condominio è costituito
da nove o più condomini, cosa succede?
17. In quali casi uno o più condomini possono ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la
nomina dell’amministratore, quando si tratta di nomina obbligatoria?
18. Può l’amministratore dimissionario presentare il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina
del nuovo amministratore?
19. Può l’amministratore revocato presentare il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina del
nuovo amministratore?
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20. Cosa deve fare l’amministratore contestualmente alla sua nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico?
21. Quali sono gli adempimenti che l’amministratore deve porre in essere contestualmente
all’accettazione dell’incarico?
22. Se non c’è l’amministratore, perché non obbligatorio, chi gestisce il condominio?
23. Quanto dura l’incarico dell’amministratore?
24. Come si possono verificare ipotesi di revoca dell’amministratore?
25. Quando può essere deliberata la revoca pura e semplice e quali sono le conseguenze?
26. Quali sono le conseguenze della revoca per giusta causa?
27. Cosa deve fare l’assemblea convocata per la revoca?
28. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la revoca?
29. Quando si può ricorrere alla revoca giudiziaria?
30. Ci sono dei casi in cui prima di presentare il ricorso di revoca dell’amministratore occorre
convocare l’assemblea?
31. Come viene regolamentato in questi ultimi casi il regime delle spese processuali?
32. Le gravi irregolarità previste dal codice civile sono casi tassativi o esemplificativi?
33. Può l’assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore, nominare
l’amministratore revocato dal giudice?
34. Quale è la procedura del giudizio di revoca?
35. Qual è la competenza territoriale?
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1. Quali sono i requisiti per essere amministratore (art. 71 bis disp. Att. C.c.)?
Sono i requisiti di onorabilità e i requisiti di professionalità
Quali sono i requisiti di onorabilità?
a) il godimento dei diritti civili;
b) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il
quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e,
nel massimo, a cinque anni;
c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione;
d) non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati;
e) non risultare annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
Quali sono i requisiti di professionalità?
f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado presso un qualsiasi
istituto;
g) aver frequentato un corso di formazione iniziale in materia di amministrazione condominiale
h) in corso di mandato, partecipare a attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
2. A oggi c’è una scadenza per la formazione periodica dell’amministratore?
No, a oggi la legge si esprime solo in termini di formazione periodica, senza alcuna indicazione
temporale. [N.d.R Il decreto “Destinazione Italia” convertito con la l. 9/2014 prevede che il
Ministero della Giustizia adotti un Regolamento in cui siano determinati i requisiti necessari per
esercitare l'attività' di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le
modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'articolo 71-bis,
primo comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile]
3. Chi può non avere i requisiti di professionalità?
I requisiti di professionalità (lettere f) e g) dell’art. 71bis disp. Att. C.c.) non sono necessari qualora
l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
4. Quando il condomino può assumere la veste di amministratore del proprio condominio?
In tutte le fattispecie, sia di nomina obbligatoria, sia di nomina facoltativa (cioè nel caso di
condominio costituito da otto o meno di otto condomini), non essendo sancito un limite numerico di
condomini per cui scatta il divieto di essere condomino – amministratore dell’edificio in cui abita.
5. L’amministratore deve essere necessariamente una persona fisica?
No, possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche le società, sia quelle di
persone (società semplice, società in accomandita semplice, società in nome collettivo) sia le società
di capitali (società per azioni, società in accomandita per azioni e società a responsabilità limitata).
Se l’incarico viene assunto da una società occorre che i soci illimitatamente responsabili (per le
società di persone), gli amministratori (per le società di capitali) e i dipendenti (per tutte le tipologie
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di società) incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii – a favore dei quali la
società presta i servizi – posseggano i requisiti di onorabilità e professionalità.
6. Cosa succede se, nel corso del mandato, l’amministratore perde i requisiti di onorabilità?
Cessa immediatamente dall'incarico. Ciascun condomino può convocare senza formalità
l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
7. È prevista la verifica della permanenza dei requisiti di onorabilità dell’amministratore?
A oggi la legge non individua un Ente deputato a eseguire questo accertamento, che pertanto è
rimesso al condominio.
8. L’amministratore, che svolge l’attività in modo professionale, è obbligato a tenersi sempre
aggiornato?
Si, deve partecipare a corsi di formazione periodica.
9. L’amministratore che non ha i requisiti di professionalità decade dall’incarico al momento
dell’entrata in vigore della riforma del condominio?
No, la norma prevede una disposizione transitoria per i mandati amministrativi in corso.
L’amministratore rimane in carica se ha svolto attività di amministrazione di condominio per
almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma (18
giugno 2012). È comunque tenuto all'obbligo di formazione periodica.
10. Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.)?
Quando i condomini sono più di otto, quindi è obbligatoria quando i condomini sono nove o più.
11. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la nomina dell’amministratore?
Occorre il rispetto della maggioranza costitutiva e di quella deliberativa sulla base dell’art. 1136
c.c. L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio. La maggioranza deliberativa sia in prima, sia in seconda convocazione è data da un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). La costituzione dell’assemblea in seconda
convocazione deve essere necessariamente nel rispetto di quest’ultima maggioranza, non potendo
altrimenti deliberare validamente per mancanza della maggioranza deliberativa prescritta. Queste
maggioranze valgono sia nel caso di nomina obbligatoria che di nomina facoltativa.
12. Cosa deve fare l’amministratore appena nominato quando si tratta di figura facoltativa?
Deve presentare l'accettazione della nomina all’assemblea, al pari dell’amministratore obbligatorio.
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13. Quali poteri e doveri ha l’amministratore di un condominio costituito da otto o da un numero
inferiore di condomini?
L’amministratore, pur essendo figura facoltativa, ha gli stessi doveri sanciti in tema di
amministratore obbligatorio (ex artt. 1129 e 1130 c.c.), quindi gli si applicano tutte le norma del
codice civile, a partire dall’accettazione dell’incarico.
14. Se un condomino ha due o più appartamenti, come viene conteggiato ai fini della nomina
dell’amministratore?
Come un solo condomino.
15. Se un’unità immobiliare è in comproprietà, i comproprietari valgono come un condomino o
sono tanti condomini quanti sono i comproprietari dell’unità immobiliare?
I comproprietari valgono come un condomino.
16. Se l'assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore quando il condominio è costituito
da nove o più condomini, cosa succede?
Uno o più condomini possono ricorrere all'autorità giudiziaria affinché si proceda alla sua nomina.
17. In quali casi uno o più condomini possono ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la
nomina dell’amministratore, quando si tratta di nomina obbligatoria?
Quando l’assemblea non ha raggiunto né in prima né in seconda convocazione la maggioranza
costitutiva o quando, pur avendola raggiunta, non riesce a deliberare la nomina per mancanza del
quorum deliberativo. Si ricorda che la maggioranza deliberativa per la nomina dell’amministratore
in seconda convocazione è uguale a quella necessaria in prima convocazione: maggioranza degli
intervenuti all’assemblea che rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136,
secondo e quarto comma, c.c.)
18. Può l’amministratore dimissionario presentare il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina
del nuovo amministratore?
Si.
19. Può l’amministratore revocato presentare il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina del
nuovo amministratore?
No, lo può fare solo l’amministratore dimissionario.
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20. Cosa deve fare l’amministratore contestualmente alla sua nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico?
Contestualmente alla nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico deve presentare l'accettazione della
nomina all’assemblea. L’amministratore può presentare l’accettazione anche dopo il verbale di
nomina, ma frattempo rimane in carica l’amministratore precedente.
21. Quali sono gli adempimenti che l’amministratore deve porre in essere contestualmente
all’accettazione dell’incarico?
L’amministratore, in sede di accettazione dell’incarico, deve:
 specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di
compenso per l'attività svolta
 comunicare i propri dati anagrafici, professionali e il codice fiscale. Se si tratta di società,
oltre a questi dati deve comunicare anche la sede legale, la denominazione, il locale ove si
trovano i registri del condominio (art. 1130 c.c., nn. 6 e 7) nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e
ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata
 affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, l'indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici
 se richiesto dall’assemblea che ha proceduto alla sua nomina, presentare ai condomini una
polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti concernenti
l'esercizio del mandato.
22. Se non c’è l’amministratore, perché non obbligatorio, chi gestisce il condominio?
Nel caso di mancanza dell’amministratore in quanto figura facoltativa, (il condominio è costituito da
otto o meno di otto condomini e non ha nominato l’amministratore) i condomini gestiscono insieme
il condominio, salvo diversa deliberazione assembleare.
23. Quanto dura l’incarico dell’amministratore?
L'incarico di amministratore ha per legge durata di un anno e si intende rinnovato per eguale
durata.
24. Come si possono verificare ipotesi di revoca dell’amministratore?
C’è la revoca pura e semplice, decisa discrezionalmente dall’assemblea di condominio (ad es.
deliberazione di sostituzione dell’amministratore in carica con altro soggetto) e la revoca per giusta
causa in ragione del mancato adempimento di uno o più doveri da parte dell’amministratore sanciti
dal codice civile, dal regolamento di condominio o decisi dall’assemblea in termini di attribuzioni
specifiche.
25. Quando può essere deliberata la revoca pura e semplice e quali sono le conseguenze?
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea.
La revoca pura e semplice non espone l’amministratore a alcuna azione di responsabilità né a
richieste di risarcimento danni, non avendo commesso alcuna negligenza. Il medesimo rimane in
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carica in ragione della c.d. prorogatio imperii sino alla nomina del nuovo amministratore e
all’accettazione dell’incarico da parte di quest’ultimo. La revoca pura e semplice può essere decisa
solo dall’assemblea e non si può ricorrere in sede di autorità giudiziaria.
26. Quali sono le conseguenze della revoca per giusta causa?
La revoca per giusta causa espone l’amministratore all’azione di responsabilità per negligenza
nell’esecuzione del mandato, se viene instaurato nei suoi confronti un giudizio ordinario, in ragione
del contratto di mandato di amministrazione del condominio, e all’eventuale richiesta di
risarcimento danni. Il medesimo rimane in carica in ragione della c.d. prorogatio imperii sino alla
nomina del nuovo amministratore e all’accettazione dell’incarico da parte di quest’ultimo. La revoca
per giusta causa può essere decisa dall’assemblea e/o può essere oggetto di ricorso in sede
giudiziaria da parte di uno o più condomini.
27. Cosa deve fare l’assemblea convocata per la revoca?
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni deve deliberare la nomina del nuovo
amministratore.
28. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la revoca?
La deliberazione di revoca dell’amministratore richiede la stessa maggioranza prevista per la sua
nomina. Nel silenzio del regolamento, la revoca deve essere decisa dall’assemblea sia di prima, sia
di seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
29. Quando si può ricorrere alla revoca giudiziaria?
Quando l’amministratore non ha reso noto al condominio di aver ricevuto un atto o provvedimento
processuale che esorbita dalle sue attribuzioni; quando non rende il conto della gestione; in uno dei
casi di gravi irregolarità sanciti dall’art. 1129 c.c.
Quando ricorre un caso di grave irregolarità?
La grave irregolarità può essere data da uno dei seguenti casi:
 quando siano emerse gravi irregolarità fiscali
 quando l’amministratore non ha provveduto a aprire o a utilizzare il conto corrente del
singolo condominio
 quando omette di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale
 quando ripetutamente rifiuta di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del
nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
 per la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di
deliberazioni dell'assemblea;
 per la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il
patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
 per aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite
nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
 quando omette di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio,
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 quando non ottempera agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale e agli adempimenti relativi alle condizioni di sicurezza dell’edificio e delle unità
immobiliari che lo compongono, come sancito dall’art. 1130 n. 6 c.c.
 quando non ottempera agli obblighi di curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità,
come sancito dall’art. 1130, n. 7 c.c.
 quando non fornisce al condomino che ne fa richiesta attestazione relativa allo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
 quando non comunica o comunica in modo incompleto o inesatto i propri dati anagrafici,
professionali e il codice fiscale. Quando, se si tratta di società, non comunica o comunica in
modo incompleto o inesatto la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di anagrafe condominiale, dei verbali assemblea, di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità . In tutti i casi, quando non comunica o
comunica in modo incompleto o inesatto i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa
richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia da lui firmata.
30. Ci sono dei casi in cui prima di presentare il ricorso di revoca dell’amministratore occorre
convocare l’assemblea?
Si. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non ha provveduto a
aprire o a utilizzare il conto corrente del singolo condominio, i condomini, anche singolarmente,
possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun
condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
31. Come viene regolamentato in questi ultimi casi il regime delle spese processuali?
In caso di accoglimento della domanda, il condomino/i condomini ricorrente/i ha titolo di
richiedere al condominio il rimborso delle spese processuali sopportate. Il condominio a sua volta
può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
32. Le gravi irregolarità previste dal codice civile sono casi tassativi o esemplificativi?
Sono casi esemplificativi in quanto il legislatore indica che queste ipotesi sono “costituiscono, tra le
altre, gravi irregolarità”, lasciando quindi spazio a altre giuste cause di revoca, da verificare caso
per caso.
33. Può l’assemblea convocata per
l’amministratore revocato dal giudice?
la
nomina
del
nuovo
amministratore,
nominare
No, l’assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato da parte dell'autorità
giudiziaria.
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34. Quale è la procedura del giudizio di revoca?
È un giudizio che viene introdotto con ricorso presentato da uno o più condomini. Il procedimento è
di volontaria giurisdizione, si svolge in camera di consiglio, dopo aver sentito in contraddittorio
l’amministratore e la parte ricorrente (art. 64 Disp. Att. .c.c.).
35. Qual è la competenza territoriale?
La competenza territoriale di qualsiasi giudizio che riguarda il condominio è data dal luogo in cui è
ubicato l’edificio.
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