TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
INDICE GENERALE
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Pag.
1. PREMESSA
2
2
- Elencazione dei quesiti
2
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
9
3. RISPOSTE AI QUESITI
10
- Risposta al quesito n° 1
-
10
Storia Ipotecaria e formalità pregiudizievoli sugli immobili pignorati
11
Formazione dei lotti
14
Elencazione delle pratiche edilizie relative agli immobili pignorati
15
Identificazione catastale degli immobili pignorati
17
Risposta al quesito n° 2
19
Relazione di Stima Lotto N.1
20
Descrizione Beni Lotto N. 1
20
Relazione di Stima Lotto N.2
23
Descrizione Beni Lotto N. 2
23
Stima Lotto N.1
29
Stima Lotto N.2
31
ELENCO ALLEGATI
Pag.
33
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
1
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
TRIBUNALE DI LUCERA (FG)
PROCEDURA ESECUTIVA N° 240/2012 RUOLO GENERALE ESEC UZIONI
PROMOSSA DA “RENZ ITALIA S.r.l.”
CONTRO
“======= s.n.c. di ==== Michele & C. ”
e
==== Michele nato a Lucera (FG) il =======
G.E. – Dott.ssa G. STANO
C.T.U. – ing. Michele FESTA
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
PREMESSA
Con decreto del G.E., dott.ssa G. STANO, il sottoscritto ing. Michele FESTA
attualmente con sede in Troia, via Penta n° 13/A, v eniva nominato consulente tecnico di
ufficio nella procedura esecutiva n° 240/12 R.G.E. promossa da Renz Italia S.r.l., contro
======= s.n.c. di ==== Michele & C. con sede in Lucera in ==== n. 2 e ==== Michele,
nato a Lucera (FG) il =======, pertanto veniva invitato a prestare giuramento in data
06/06/2013.
Il giorno 06/06/2013, il sottoscritto tecnico, prestava giuramento davanti al giudice
dott.ssa G. STANO e nel contempo, prendeva visione dei quesiti richiesti nel mandato
affidatogli e qui di seguito riportati. L’esperto nominato:
QUESITO N° 1
1. PROVVEDA, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
2
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di
ritorno al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle
operazioni peritali e previo altresì accesso all’immobile:
a) a controllare la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore
esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle
iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i
beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari succedutisi nel ventennio anteriore alla
trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un
suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio
le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;
accerti quindi per ogni lotto formato, se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed
eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari;
b) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, di
uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, previa
autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale;
c) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica della
regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità,
verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che
è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione di ciò
che è stato sanato o dell’eventuale sanabilità in applicazione del combinato disposto degli
artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6/6/2001 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28/02/1985 n. 47,
nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali
competenti;
cbis) alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero
di certificazione energetica e provveda all’allegazione della stessa ex art. 6, comma 3
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
3
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga
certificazione energetica dell’immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti
dal D.M. 26/06/2009 in forza dell’art. 2 ter d.lgs 192/2005 ed indichi le spese necessarie
per l’adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico;
d)
all’identificazione
catastale
dell’immobile,
previo
accertamento
dell’esatta
rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali,
indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di
trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi
costi, le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa
la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n° 1249/39, oltre ad acquisire la relativa
scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed
indicazione dei relativi costi, alla sua correzione o redazione.
e) alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli immobili pignorati e lo
stato dei luoghi; all’indicazione, in caso di difformità, i costi dell’adeguamento delle
planimetrie allo stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a
carico della procedura e i costi a carico dell’aggiudicatario a seguito dell’emanazione del
decreto di trasferimento; all’adeguamento, in caso di difformità, delle planimetrie allo stato
dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G.E.;
QUESITO N° 2
2. REDIGA, quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del
pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna
di tali relazioni:
a) l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero
civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali,
delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
4
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli
accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;
b) la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, un paragrafo per
ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “Descrizione analitica del …” e la lettera che
contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”,
indicando la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna ed
indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente
utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie
commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi
paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni,
solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le
caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature
interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto
idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione
e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi
necessari al loro adeguamento);
c) indichi altresì le eventuali dotazioni condominiale (posti auto comuni, giardino,
ecc..);
d) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore (indicando,
in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo, lavorativo ecc..) o da terzi e, in
tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione,
verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive
su tale punto, sarà predisposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non
sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;
e) i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
5
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece
cancellati o regolarizzati dalla procedura; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso,
pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti
oneri e vincoli:
Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente
1. domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed
altre trascrizioni;
2. atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3. convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al
coniuge;
4. altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni
propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc..);
5. l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della
vendita a cura e spese della procedura
6. iscrizioni;
7. pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
8. eventuali difformità urbanistico – edilizie;
9. eventuali difformità catastali;
Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
10. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie);
11. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
12. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla
data della perizia;
13. eventuali cause in corso;
i) la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
6
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il
valore al mq e il valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e
manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria, spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini
dunque il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi:
- in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da
eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
- ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
In particolare, trattandosi di immobile abusivo, stabilisca se sia condonabile in base
alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della data dell’abuso e del termine
previsto per la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia
DPR 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria,
indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile
stabilisca, quale prezzo base, il valore dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i
costi dell’abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi
motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo
suscettibile di essere abbattuto (vedi artt. 30, 31, 33, 34, 35 e 37 del t.u. edilizia, dpr
380/01);
l) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,
tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il
bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che
potrebbero essere separate in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei
singoli comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli
in denaro;
3. ALLEGHI, il perito a ciascuna relazione di stima, fotografie esterne ed interne
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
7
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della concessione o licenza
edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare,
ove non in atti, copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del
terzo occupante; ALLEGHI ALTRESI’ gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al
punto 2) (avvisi di inizio delle operazioni peritali);
4. DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati;
5. DEPOSITI altresì 3 distinti supporti informatici, contenenti ciascuno i seguenti files:
-file contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione nell’intero testo
delle generalità del debitore (indicazione: perizia);
- file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicazione: planimetria);
- file contenente le fotografie del singolo lotto, ove possibile, (Indicazione: foto);
6. DEPOSITI in Cancelleria la perizia prima dell’udienza fissata con il provvedimento di
nomina;
7. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed
intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a mezzo fax, posta o
(preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale della perizia, una attestazione di aver
proceduto a tali invii;
8. INTERVENGA, eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti
verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali
osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza;
9. ACQUISISCA,
direttamente presso i competenti uffici, l’attuale certificato di
destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari
o utili per l’espletamento dell’incarico anche in copia semplice, con particolare riferimento
all’atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti), con
esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della
relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal
creditore procedente a pena di decadenza.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
8
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
Il sottoscritto, tramite raccomandate A/R, comunicava alle parti (parte debitrice:
======= s.n.c. e ==== Michele, ==== n° 2 Lucera (FG ); creditore procedente: Renz Italia
s.r.l. c/o avv. Di Ruberto Furio), che le operazioni peritali, sarebbero iniziate il giorno
03/07/2013, Mercoledì, alle ore 09:00, con appuntamento davanti all’ingresso principale
del Comando di Polizia Municipale del Comune di Lucera.
Nel giorno e all’ora stabilita, avveniva l’incontro con la parte esecutata ====
Michele il quale provvedeva ad accompagnarmi presso uno dei due beni pignorati
rappresentato da un opificio industriale rinviando ad altra data, l’accesso all’altro bene
pignorato costituito da un all’appartamento per civile abitazione sito in Lucera, ==== n. 2.
A seguito di concordamento telefonico con il sig. ==== Michele, in data
25/07/2013 il sottoscritto si recava nuovamente in Lucera per accedere all’interno
dell’altro immobile pignorato costituito da un appartamento per civile abitazione in modo
da poter effettuare i rilievi e misurazioni e quanto ritenuto necessario per l’incarico
conferitogli.
Gli immobili pignorati sono quindi rappresentati da:
1) un opificio industriale ubicato in zona A.S.I. del Comune di Lucera (FG)
formato da un capannone prefabbricato e da area circostante completamente recintata
adibita a piazzale e zona di manovra dei mezzi;
2) un appartamento per civile abitazione ubicato in fabbricato condominiale di
maggior consistenza in zona semiperiferica del centro abitato del Comune di Lucera, con
accesso condominiale, sito a piano rialzato in ==== n. 2.
L’opificio industriale ubicato in zona A.S.I. del comune di Lucera, costituito da un
capannone e da un lotto di terreno completamente recintato, è di proprietà della società
======= s.n.c. di ==== Michele & C. con sede in Lucera, ==== n. 2, P.Iva ========.
L’appartamento per civile abitazione ubicato in Lucera, ==== n. 2, è di proprietà
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
9
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
del sig. ==== Michele nato a Lucera il =======.
RISPOSTE AI QUESITI
QUESITO N° 1
Dopo aver esaminato gli atti del procedimento in oggetto e ritirati in Cancelleria il
giorno del giuramento, eseguiti gli opportuni approfondimenti ritenuti necessari, il
sottoscritto CTU, ha provveduto ad inviare le comunicazioni per l’inizio ufficiale delle
operazioni peritali secondo quanto già illustrato nel punto precedente e secondo quanto
riportato nel verbale di giuramento.
a) Controllo della corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore
esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle
iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i
beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari succedutisi nel ventennio anteriore alla
trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un
suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio
le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;
accerti quindi per ogni lotto formato, se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed
eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.
Dopo aver avuto accesso agli immobili pignorati, ed effettuate tutte le verifiche
del caso attraverso rilievi planimetrici e fotografici, il sottoscritto tecnico ha potuto
constatare che vi è corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo ai debitori
esecutati.
Inoltre dall’esame della documentazione fornita dal creditore procedente e
allegata alla procedura esecutiva, e da altra documentazione rintracciata, ha potuto
constatare la completezza dei certificati delle trascrizioni e iscrizioni.
In particolare, grazie alla documentazione allegata dal creditore procedente e a
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
10
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
quella rintracciata dal sottoscritto CTU presso i competenti uffici e inerente gli immobili
oggetto di pignoramento, si è potuto risalire a tutti i proprietari succedutisi nel ventennio
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, con l’indicazione degli estremi dei
relativi atti. Di seguito si elencano i dati e la storia ipotecaria e le formalità pregiudizievoli
riscontrate sull’immobile:
1)
Opificio industriale in zona ASI del Comune di Lucera, nel vigente
Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 22, p.lla 531 sub. 1,
cat. D7 - Rendita Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale,
Zona ASI n. 3, P.T, Lucera (FG);
2)
Appartamento per civile abitazione sito in Lucera (FG), ==== n. 2,
nel vigente Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 82, ex
p.lla 145 sub. 3, cat. A/3, classe 4, consistenza vani 7,5 - Rendita
Catastale € 832,79 ora p.lla 145 sub. 31, cat. A/3, classe 4,
consistenza
vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione
catastale, ==== n. 2 , P.S1-T, int. 3, Lucera (FG).
STORIA IPOTECARIA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI: OPIFICIO INDUSTRIALE
a) Il terreno su cui è stato realizzato il fabbricato di maggior consistenza dove è ubicato
l’immobile pignorato, era di proprietà del sig. Grasso Ludovico nato a Lucera il
11/12/1938 individuato in catasto terreni nella più ampia consistenza di F. 22, p.lla 13
ed è pervenuto in forza di atto di compravendita del 07/08/1970 per notar Marano
Delfino di Foggia contro Sacco Nicola, Giovanni, Antonio e Maria Rosaria, trascritto il
02/09/1970 ai nn. 19528/239247;
b) Con decreto di esproprio del 18/08/97, il terreno su cui è stato realizzato l’opificio,
venne espropriato a favore del Consorzio per lo Sviluppo Industriale e dei Servizi
Reali alle Imprese della Provincia di Foggia con atto rep. 26079 per notar Di Bitonto
Francesco trascritto il 27/09/1997 al n. RP 6008 e RG 7225;
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
11
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
c) A seguito di frazionamento della più ampia particella, il terreno dove è stato realizzato
l’opificio, tramite atto per notar Scrocco Orfina del 25/11/2002 rep. 34749 trascritto il
18/12/2002 al n. RP 8526 e RG 10583 e successivo atto di rettifica del 03/10/2005
rep. 43354 per notar Scrocco Orfina trascritto il 13/10/2005 al RG 8489 e RP 5951
per errata indicazione del numero di p.lla da n. 399 (errata) a n. 339 (esatta) della
estensione di mq 6.000, la stessa p.lla 339 passava dal Consorzio ASI alla società
=======;
d) Con Concessione Edilizia n. 4024 del 26/07/2002, inerente la costruzione di uno
stabilimento industriale, la società ======= s.n.c. subentrava alla società Pubblisud
snc nella C.E. n. 3240 del 01/04/1999 e contestualmente la rinnovava;
e) Con P.d.C. di variante n. 71 del 19/11/2003 si effettuavano modifiche alla precedente
Concessione Edilizia.
f)
Con frazionamento del 27/10/2005, il terreno F.22 p.lla 339 della estensione di mq
6.000, veniva frazionato dando origine alla p.lla 531 della estensione di mq 5.422
dove è ubicato l’opificio oggetto di procedura esecutiva.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI: OPIFICIO
A. ISCRIZIONI
- L’opificio pignorato è gravato da Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia
di mutuo, iscritta il 13/12/2007, R.P. 1915 e R.G. 10979, per atto notar Scrocco Orfina
rep. 47366/20661 del 12/12/2007, a favore di Unicredit Banca S.p.A. contro =======
snc di ==== Michele & C.
A. TRASCRIZIONI
- L’opificio pignorato è gravato da verbale di pignoramento del 12/12/2012 rep.
1439/2012, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera in data
31/12/2012 ai nn. R.G. 9785 e R.P. 7981 a favore del creditore procedente Renz Italia
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
12
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
srl contro la parte esecutata ======= s.n.c. di ==== Michele & C.
STORIA IPOTECARIA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI: APPARTAMENTO
g) L’appartamento oggetto di procedura esecutiva, è pervenuto alla parte esecutata sig.
==== Michele, per la quota 1/1, in forza di atto di donazione e compravendita del
02/09/1980 per notar Di Bitonto Francesco rep. n. 20836, trascritto a Lucera il
26/09/1980 ai nn. R.G. 7805 e R.P. 369734, contro la società Immobiliare “ARIS
Costruzioni S.p.A.”.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI: APPARTAMENTO
A. ISCRIZIONI
- L’appartamento pignorato è gravato da Ipoteca volontaria derivante da concessione a
garanzia di mutuo, iscritta il 18/08/1998, R.P. 701 e R.G. 5310, per notar Scrocco
Orfina rep. 23168 del 07/08/1998, a favore di Banco Ambrosiano Veneto spa contro
==== Michele;
- L’appartamento è gravato da Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo iscritta il 14/03/2003, R.P. 240 e R.G. 2570, per notar Fontana Mikela rep. 8445
del 12/03/2003, a favore di Banca Intesa S.p.A. contro ==== Michele;
- L’appartamento pignorato è gravato da Ipoteca volontaria iscritta il 28/12/2012, R.P. 665
e R.G. 9719, per notar Fontana Mikela rep. 17662/7164 del 27/12/2012;
A. TRASCRIZIONI
- L’appartamento pignorato è gravato da verbale di pignoramento del 12/12/2012 rep.
1439/2012, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera in data
31/12/2012 ai nn. R.G. 9785 e R.P. 7981 a favore del creditore procedente Renz Italia
srl contro la parte esecutata ======= s.n.c. di ==== Michele & C.
b) Esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, di uno
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
13
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, previa
autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale.
l beni pignorati sono rappresentati da:
1) Opificio industriale in zona ASI del Comune di Lucera, costituito da capannone e
piazzale completamente recintato nel vigente Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al
F. 22, p.lla 531 sub. 1, cat. D7 - Rendita Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale,
Zona ASI n. 3, P.T, Lucera (FG);
2) Appartamento per civile abitazione sito in Lucera (FG), ==== n. 2, nel vigente
Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 82, ex p.lla 145 sub. 3, cat. A/3, classe 4,
consistenza vani 7,5 - Rendita Catastale € 832,79 – ora p.lla 145 sub. 31, cat. A/3, classe
4, consistenza vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione catastale, ==== n. 2 ,
P.S1-T, int. 3, Lucera (FG).
Pertanto, considerata la tipologia, la ubicazione e la consistenza dei beni pignorati,
visto lo stato dei luoghi, vista la suddivisione attualmente esistente degli spazi interni, si è
ritenuto opportuno mantenere inalterato, senza frazionamenti, i beni stessi, in modo tale
da avere n. 2 lotti formati appunto da:
LOTTO N. 1: piena proprietà immobiliare di “Opificio industriale in zona ASI
del Comune di Lucera (FG), costituito da capannone e piazzale completamente
recintato nel vigente Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 22, p.lla 531
sub. 1, cat. D7 - Rendita Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale, Zona ASI n. 3,
P.T, Lucera (FG)”;
LOTTO N. 2: piena proprietà immobiliare di “Appartamento per civile
abitazione sito in Lucera (FG), sito in Lucera (FG), ==== n. 2, nel vigente Catasto
Fabbricati del Comune di Lucera al F. 82, ex p.lla 145 sub. 3, cat. A/3, classe 4,
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
14
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
consistenza vani 7,5 - Rendita Catastale € 832,79 – ora p.lla 145 sub. 31, cat. A/3,
classe 4, consistenza vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione catastale,
==== n. 2 , P.S1-T, int. 3, Lucera (FG).
c) Elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica della
regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità,
verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che
è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione di ciò
che è stato sanato o dell’eventuale sanabilità in applicazione del combinato disposto degli
artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6/6/2001 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28/02/1985 n. 47,
nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali
competenti;
Opificio industriale in zona ASI – LOTTO N.1
Da ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera, l’opificio
industriale ubicato in zona ASI per la produzione e commercializzazione di materiale
pubblicitario, è stato realizzato in forza di Concessione Edilizia n. 4024 del 26/07/2002
diretta alla voltura all’attuale società intestataria e al rinnovo del precedente titolo
abilitativo individuato dalla C.E. n. 3240 del 01/04/1999 intestata alla società Pubblisud
snc.
Con successivo Permesso di Costruire n. 71 del 19/07/2005, in ditta =======, si
assentiva variante alla C.E. prima indicata. Il PdC di variante, prevedeva la realizzazione
di un capannone avente estensione pari ad oltre il doppio di quanto effettivamente
realizzato. Infatti la superficie lorda realizzata è pari a circa mq 1.143 rispetto ad una
superficie assentita dal titolo abilitativo comunale di circa mq 2.518.
Inoltre, come confermato anche dal sig. ==== Michele in sede di sopralluogo e
da quanto constatato anche presso gli uffici comunali, non risulta agli atti il rilascio del
certificato di agibilità e/o abitabilità della struttura.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
15
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
Dall’analisi di quanto esistente in fase di sopralluogo, non sono emerse apparenti
difformità edilizie consistenti e/o opere abusivamente realizzate rispetto a quanto previsto
dai grafici progettuali in atti al Comune di Lucera se non la diminuzione della superficie
realizzata rispetto a quella assentita con titolo abilitativo, dovuta ad una diminuzione della
lunghezza dell’immobile lasciando inalterata la dimensione del lato minore.
Appartamento per civile abitazione – LOTTO N.2
Da ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera, il fabbricato
condominiale di maggior consistenza in cui è ubicato l’immobile pignorato, è stato
realizzato in forza alla Concessione Edilizia n. 317 del 26/05/1979 rilasciata dal Comune
di Lucera in ditta “ARIS Costruzioni S.p.A.” e successiva Concessione Edilizia di variante
in corso d’opera n. 781 del 11/04/1981 con la quale si assentiva la costruzione di un
fabbricato multipiano per civili abitazioni e boxes costituito da piano seminterrato, piano
rialzato, piano primo, secondo e terzo.
Inoltre non risulta agli atti il rilascio del certificato di agibilità e/o abitabilità
dell’immobile anche se esiste un certificato di idoneità sanitaria rilasciato dall’Ufficiale
Sanitario in data 29/04/1981.
Per quanto riguarda l’appartamento pignorato invece, esiste la Concessione
Edilizia N. 1941 del 21/07/1994 rilasciata dal Commissario Straordinario del Comune di
Lucera, per l’ampliamento dell’immobile attraverso la realizzazione di un locale
seminterrato e sovrastante vano a piano rialzato in ampliamento di quello già esistente ed
adibito a cucina – pranzo.
Dall’analisi di quanto esistente in fase di sopralluogo, non sono emerse apparenti
difformità edilizie consistenti e/o opere abusivamente realizzate rispetto a quanto previsto
dai grafici progettuali in atti al Comune di Lucera. Inoltre non sono stati rinvenuti agli atti, il
deposito dei calcoli strutturali presso l’Ufficio del Genio Civile di Foggia.
cbis) alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
16
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
di certificazione energetica e provveda all’allegazione della stessa ex art. 6, comma 3
d.lgs. n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga
certificazione energetica dell’immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti
dal D.M. 26/06/2009 in forza dell’art. 2 ter d.lgs 192/2005 ed indichi le spese necessarie
per l’adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico;
Per quanto riguarda la Certificazione Energetica degli immobili oggetto di
pignoramento (solo appartamento), come da allegata documentazione, è caratterizzato
da classe energetica globale “G”.
Da quanto potuto constatare dal sopralluogo effettuato, si stima un costo per
adeguamento dei beni alla disciplina sul risparmio energetico pari a circa € 10.000.
d) Identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza
dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli
ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n° 1249/39, oltre ad acquisire la
relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.
LOTTO N. 1
Catastalmente l’immobile pignorato incluso nel lotto n. 1, è censito al Catasto
Fabbricati del Comune di Lucera (FG) in ditta ======= s.n.c. di ==== Michele & C.
proprietà per 1/1, con i seguenti dati:
“Catasto fabbricati del Comune di Lucera, F. 22, p.lla 531 sub. 1, cat. D7 Rendita Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale, Zona ASI n. 3, P.T, Lucera
(FG)”;
La situazione reale dell’immobile oggetto di pignoramento e incluso nel lotto n. 1 , è
risultata sostanzialmente conforme alla situazione riportata nelle planimetrie catastali.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
17
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
Vi sono delle piccole difformità tra la situazione catastale e quella reale esistente,
non ritenute tali da giustificare una pratica di aggiornamento.
LOTTO N. 2
Catastalmente l’immobile pignorato incluso nel lotto n. 2, è censito al Catasto
Fabbricati del Comune di Lucera (FG) in ditta ==== Michele nato a Lucera il =======,
proprietà per 1/1, con i seguenti dati:
“Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 82, ex p.lla 145 sub. 3, cat.
A/3, classe 4, consistenza 7,5 vani - Rendita Catastale € 832,79 ora p.lla 145 sub. 31,
cat. A/3, classe 4, consistenza vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione
catastale, ==== n. 2 , P.S1-T, int. 3, Lucera (FG)”.
La situazione reale dell’immobile oggetto di pignoramento e incluso nel lotto n. 2 ,
non è risultata conforme alla situazione riportata nelle planimetrie catastali originarie e
indicate dall’identificativo catastale dell’atto di pignoramento (F.82, p.lla 145 sub. 3),
pertanto si è provveduto, previa autorizzazione da parte del G.E. depositata in cancelleria
in data 01/08/2013, all’aggiornamento catastale dell’immobile in quanto mancante
dell’ampliamento a piano rialzato e del nuovo vano adibito a tavernetta a piano
seminterrato entrambi realizzati a seguito di rilascio di C.E. n. 1941 del 21/07/1994 da
parte del Comune di Lucera.
Pertanto i dati catastali dell’immobile pignorato sono variati in consistenza e rendita
catastale oltre ovviamente del numero di identificativo, avendo attualmente i dati sopra
riportati (p.lla 145 sub. 31 invece di sub. 3).
e) alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli immobili pignorati e lo
stato dei luoghi; all’indicazione, in caso di difformità, i costi dell’adeguamento delle
planimetrie allo stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
18
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
carico della procedura e i costi a carico dell’aggiudicatario a seguito dell’emanazione del
decreto di trasferimento; all’adeguamento, in caso di difformità, delle planimetrie allo stato
dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G.E.;
Come già detto in precedenza, la situazione riscontrata in sito per l’immobile
inserito nel lotto n. 1 (opificio industriale), è sostanzialmente conforme alla situazione
catastale allegata e pertanto non necessita di adeguamento delle planimetrie allo stato
dei luoghi.
La situazione reale dell’immobile oggetto di pignoramento incluso nel lotto n. 2 , non
è risultata conforme alla situazione riportata nelle planimetrie catastali originarie e
pertanto si è provveduto, previa autorizzazione da parte del G.E. depositata in cancelleria
in data 01/08/2013, all’aggiornamento catastale dell’immobile stesso.
Pertanto i dati catastali dell’immobile pignorato inserito nel lotto n. 2 (appartamento)
sono variati in consistenza, rendita catastale e numero di identificativo nonché è variata
anche la planimetria catastale la quale è stata aggiornata con il prolungamento del vano
destinato a cucina pranzo a piano rialzato e con l’immissione della tavernetta a piano
seminterrato.
QUESITO N° 2 – RELAZIONE DI STIMA
Dopo aver esaminato gli atti del procedimento in oggetto e ritirati in Cancelleria,
eseguiti gli approfondimenti ritenuti necessari, effettuato gli opportuni sopralluoghi,
misurazioni e rilievi fotografici, il sottoscritto CTU, provvede alla elaborazione della
relazione di stima dei due lotti individuati nei paragrafi precedenti oggetto di procedura
esecutiva.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
19
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
RELAZIONE DI STIMA LOTTO N. 1
L’immobile incluso nel lotto n.1, è costituito da: piena proprietà immobiliare di
“Opificio industriale in zona ASI del Comune di Lucera (FG), costituito da
capannone prefabbricato e da piazzale completamente recintato nel vigente
Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 22, p.lla 531 sub. 1, cat. D7 - Rendita
Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale, Zona ASI n. 3, P.T, Lucera (FG)”;
I confini dell’opificio sono a nord - ovest con proprietà Grasso Ludovico, a sud – con
proprietà Consorzio ASI, a sud – est con strada di piano, a nord est con proprietà Gea
Books srl, salvo altri.
DESCRIZIONE ANALITICA DELL’OPIFICIO
L’opificio è costituito da un grosso capannone prefabbricato avente superficie
netta di circa mq 1116 e lorda di circa mq 1140, a piano terra, realizzato con soli n. 2
pilastri centrali, con altezza interna netta di circa mt 6,00.
Le pareti perimetrali sono realizzate in pannelli prefabbricati a graniglia chiara
dello spessore di circa cm 20.
Lungo l’intero perimetro, nella parte alta, il capannone è dotato di finestre per
l’illuminazione naturale dell’interno. La pavimentazione è realizzata in calcestruzzo
levigato del tipo industriale con spolvero di quarzo e si presenta in buone condizioni
generali.
Il capannone è dotato di n. 2 grandi porte di accesso carrabili ubicate sui due lati
corti oltre ad altre porte laterali per accesso pedonale.
All’interno dell’immobile lungo il lato sud, sono stati ricavati dei vani utilizzati
come uffici, spogliatoi e mensa per gli operai e locali Wc.
Gli impianti sono funzionanti e sono dotati di certificazione alla normativa vigente
come dichiarato in sede di sopralluogo dal sig. ==== Michele anche se la
documentazione cartacea non è stata resa disponibile e visionata.
L’area circostante al capannone, è adibita a parcheggio, piazzali di manovra e
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
20
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
viabilità interna, ed è completamente recintata con recinzione in c.a. avente altezza media
circa cm 140 anche se priva di ringhiera a giorno sovrastante.
I piazzali sono sistemati con sottofondo in pietrame e strato superficiale in
stabilizzato che permette un regolare transito di autoveicoli e autocarri.
Nella parte antistante il lotto, verso la zona ingresso dalla strada di piano, è
ubicata una vasca interrata di riserva per antincendio in c.a. della superficie lorda in
pianta di circa mq 53 con relativo pozzo per l’approvvigionamento idrico.
Di seguito si riportano le superfici interne nette (al netto delle tramezzature
interne e dei muri esterni) di ogni vano, espresse in metri quadrati ed indicate con il
simbolo Su, la superficie lorda, espressa in metri quadrati, di ogni vano indicata con il
simbolo S.L., la superficie commerciale di ogni vano, espresse in metri quadrati ed
indicata con il simbolo S.C., con l’indicazione del coefficiente utilizzato per il calcolo della
superficie commerciale stessa.
Opificio industriale F. 22, p.lla 531 sub. 1
DESTINAZIONE
VANI
capannone
____________
Totale
SUP. NETTA
Su (mq)
SUP. LORDA
S.L. (mq)
Coeff.
SUP. COMMERCIALE
S.C. (mq)
1116
1143
1,00
1143
__________
mq 1116,00
____________
mq 1143,00
_____________
mq 1143,00
Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono buone e le rifiniture possono
essere considerati sufficienti in base alla destinazione d’uso dell’immobile stesso.
L’opificio inserito nel lotto n. 1, non ha dotazioni condominiali particolari se non
quelle derivanti dalla convenzione allegata all’atto di vendita per notar Orfina Scrocco
rep. 34.749, racc. 14.603 registrato a Lucera il 16/12/2002 al n. 1268.
L’immobile attualmente è occupato dalla parte esecutata ======= snc di ====
Michele & C. e viene utilizzato per la produzione e stampa grafica di materiale
pubblicitario.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
21
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
Dall’esame della documentazione allegata dal creditore procedente e da quella
rintracciata dal sottoscritto CTU, non sono emersi dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sui
beni se non quelli già indicati in precedenza e riportati di seguito:
A. ISCRIZIONI
- L’opificio pignorato è gravato da Ipoteca volontaria iscritta il 13/12/2007, R.P. 1915 e
R.G. 10979, per atto notar Scrocco Orfina rep. 47366/20661 del 12/11/2007, a favore
di Unicredit Banca S.p.A. contro ======= snc di ==== Michele & C.
A. TRASCRIZIONI
- Gli immobili pignorati (opificio) sono gravati da verbale di pignoramento del 12/12/2012
rep. 1439/2012, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera in
data 31/12/2012 ai nn. R.G. 9785 e R.P. 7981 a favore del creditore procedente Renz
Italia srl contro la parte esecutata ======= s.n.c. di ==== Michele & C.
Tali vincoli ed oneri giuridici gravanti sui beni pignorati, saranno ovviamente
cancellati al momento dalla procedura stessa con la vendita degli immobili.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
22
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
RELAZIONE DI STIMA LOTTO N. 2
L’immobile incluso nel lotto n.2, è costituito da: piena proprietà immobiliare di
“Appartamento per civile abitazione sito in Lucera (FG), ==== n. 2, nel vigente
Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 82, ex p.lla 145 sub. 3, cat. A/3,
classe 4, consistenza vani 7,5 – Rendita Catastale € 832,79 – ora p.lla 145 sub. 31,
cat. A/3, classe 4, consistenza vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione
catastale, ==== n. 2 , P.S1-T, int. 3, Lucera (FG).
I confini dell’appartamento a piano rialzato sono a Nord con scala condominiale, a
Sud con giardino privato, ad Est con via Pasubio e con proprietà ==== Gianfranco, a
Ovest con giardino privato, salvo altri.
DESCRIZIONE ANALITICA DELL’APPARTAMENTO
L’appartamento è ubicato a piano rialzato di un fabbricato condominiale
realizzato nei primi anni 80 in zona semiperiferica del Comune di Lucera con struttura
portante in c.a., occupato dalla parte esecutata sig. ==== Michele e dal suo nucleo
familiare come dichiarato dallo stesso in sede di sopralluogo.
Inoltre il bene pignorato comprende anche una tavernetta ubicata a piano
seminterrato con accesso dal giardino privato, realizzata nel 1994 a seguito di
prolungamento del vano destinato a cucina – pranzo.
La facciata condominiale dello stabile, è in parte realizzata con intonaco e in
parte con piastrelle di colore marrone, ed è in mediocri condizioni generali di
manutenzione.
L’appartamento si trova a piano rialzato ed è formato da un soggiorno, da una
cucina pranzo, da disimpegno per l’accesso alla zona notte, da una camere da letto
matrimoniale e da una cameretta oltre a n. 2 Wc e da n. 2 verande di cui una prospicente
via Pasubio e l’altra prospicente il giardino privato a servizio dell’appartamento oltre che
da n. 2 ripostigli.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
23
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
I pavimenti sono in monocottura, le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati
al civile, mentre i rivestimenti dei servizi igienici sono anch’essi in monocottura o similari.
Gli infissi interni sono in legno tamburato mentre quelli esterni sono in alluminio
anodizzato. L’appartamento è dotato di porta blindata con accesso dal pianerottolo del
vano scala condominiale.
L’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo a gas metano
ed elementi radianti formati da radiatori.
Per quanto riguarda gli impianti in genere, anche se funzionanti, non sono dotati
di certificazione di conformità alla normativa vigente.
L’altezza interna netta media di interpiano misurata dell’appartamento, è stata di
circa mt 3,00 mentre quella della tavernetta è stata di circa mt 2,87.
La tavernetta risulta pavimentata e intonacata al civile, con impianto elettrico a
tubazioni esterne e impianto citofonico. Essa è dotata di n. 2 finestre rettangolari su due
lati che garantiscono il ricambio naturale di aria.
L’appartamento è dotato di giardino di pertinenza parzialmente pavimentato,
recintato lungo il confine con altre proprietà in buone condizioni generali.
Di seguito si riportano le superfici interne nette (al netto delle tramezzature
interne e dei muri esterni) di ogni vano, espresse in metri quadrati ed indicate con il
simbolo Su, la superficie lorda, espressa in metri quadrati, di ogni vano indicata con il
simbolo S.L., la superficie commerciale di ogni vano, espresse in metri quadrati ed
indicata con il simbolo S.C., con l’indicazione del coefficiente utilizzato per il calcolo della
superficie commerciale stessa.
Appartamento F. 82, ex p.lla 145 sub. 3 ora p.lla 145 sub. 31
DESTINAZIONE
VANI
SUP. NETTA
Su (mq)
SUP. LORDA
S.L. (mq)
Coeff.
SUP. COMMERCIALE
S.C. (mq)
Soggiorno
38,75
42,77
1,00
42,77
Wc1
5,96
6,48
1,00
6,48
K-pranzo
40,56
47,79
1,00
47,79
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
24
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
Wc2
4,18
4,92
1,00
4,92
Letto
10,42
11,36
1,00
11,36
Letto M.
18,29
20,25
1,00
20,25
Disimpegno
10,66
11,70
1,00
11,70
Ripostigli
3,96
4,73
1,00
4,73
Veranda1
28,09
0,30
8,43
Veranda 2
10,81
0,40
4,32
Veranda 3 + scala cantina
9,96
0,30
2,99
Giardino privato
284
0,10
28,40
24,42
30,72
0,60
18,43
__________
mq 157,20
____________
mq 513,58
Tavernetta
____________
Totale
_____________
mq 212,57
Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono sufficienti e le rifiniture devono
essere considerate economiche e popolari.
L’appartamento inserito nel lotto n. 2, non ha dotazioni condominiali particolari se
non quelle derivanti dalla scala comune e dai diritti sulla copertura e sulle parti
condominiali.
L’appartamento è occupato dalla parte esecutata e dal suo nucleo familiare
come dichiarato in sede di sopralluogo.
Dall’esame della documentazione allegata dal creditore procedente e da quella
rintracciata dal sottoscritto CTU, non sono emersi dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sui
beni se non quelli già indicati in precedenza e riportati di seguito:
A. ISCRIZIONI
- L’appartamento pignorato è gravato da Ipoteca volontaria derivante da concessione a
garanzia di mutuo, iscritta il 18/08/1998, R.P. 701 e R.G. 5310, per notar Scrocco
Orfina rep. 23168 del 07/08/1998, a favore di Banco Ambrosiano Veneto spa contro
==== Michele;
- L’appartamento è gravato da Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo iscritta il 14/03/2003, R.P. 240 e R.G. 2570, per notar Fontana Mikela rep. 8445
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
25
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
del 12/03/2003, a favore di Banca Intesa S.p.A. contro ==== Michele;
- L’appartamento pignorato è gravato da Ipoteca volontaria iscritta il 28/12/2012, R.P. 665
e R.G. 9719, per notar Fontana Mikela rep. 17662/7164 del 27/12/2012;
A. TRASCRIZIONI
- L’appartamento pignorato è gravato da verbale di pignoramento del 12/12/2012 rep.
1439/2012, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lucera in data
31/12/2012 ai nn. R.G. 9785 e R.P. 7981 a favore del creditore procedente Renz Italia
srl contro la parte esecutata ======= s.n.c. di ==== Michele & C.
Tali vincoli ed oneri giuridici gravanti sui beni pignorati, saranno cancellati al
momento dalla procedura stessa con la vendita dell’immobile.
In particolare, rispondendo alla specifica richiesta del Giudice di esprimersi in
ogni caso, in maniera esplicita, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei
seguenti oneri e vincoli, si riporta per ogni punto, la risposta:
Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre
trascrizioni;
Non vi sono allo stato attuale, per quanto a conoscenza, altre domande giudiziali
ed altre trascrizioni se non quelle sopra elencate.
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
Da quanto rintracciato, non esistono atti di asservimento e cessioni di cubatura.
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al
coniuge;
Da quanto a conoscenza, non vi sono convenzioni matrimoniali e provvedimenti
di assegnazione della casa coniugale al coniuge.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
26
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
- Altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni
propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc..);
Da quanto a conoscenza del sottoscritto CTU, non vi sono altri pesi o limitazioni d’uso
anche di natura condominiale che gravano sui beni.
- Esistenza di un usufrutto;
Da quanto rilevato dalla documentazione rintracciata e da quella allegata dal creditore
procedente, i beni pignorati, non sono gravati da usufrutto.
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento
della vendita a cura e spese della procedura
- iscrizioni;
non vi sono altre iscrizioni a carico delle parti debitrici aventi ad oggetto gli immobili
pignorati;
- pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
non vi sono pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli se non quelle sopra
elencate;
- eventuali difformità urbanistico – edilizie;
non vi sono difformità urbanistico – edilizie sostanziali sugli immobili pignorati.
- difformità catastali;
non vi sono sostanziali difformità catastali in quanto quelle esistenti sono state
sistemate con apposita pratica di aggiornamento, previa richiesta al G.E..
Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
- l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie);
Da quanto riferito in sede di sopralluogo, le spese fisse ordinarie condominiali
per l’appartamento inserito nel lotto n. 2, ammontano a circa € 50,00 mensili. Per quanto
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
27
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
riguarda l’immobile inserito nel lotto n. 1 costituito dall’opificio industriale, non esistono
spese condominiali.
- eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
Da quanto a conoscenza, non esistono spese straordinarie già deliberate ma
non ancora scadute che interessano parti comuni.
- eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data
della perizia;
Da quanto a conoscenza del sottoscritto, non esistono delle spese condominiali
scadute e non pagate negli ultimi due anni.
- eventuali cause in corso;
Da quanto a conoscenza del sottoscritto, non esistono cause in corso.
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
28
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
STIMA DEL BENE LOTTO N. 1 (OPIFICIO INDUSTRIALE)
Per poter effettuare una giusta valutazione degli immobili inseriti nel lotto N. 1, occorre
tenere in considerazione diversi elementi che influiscono sulla determinazione del prezzo
unitario. In particolare bisogna considerare la destinazione d’uso attuale del bene
pignorato, il suo posizionamento nel contesto della zona ASI del Comune di Lucera, oltre
ovviamente allo stato di conservazione dei beni sia per quanto riguarda le strutture
portanti che per quanto attiene le rifiniture interne ed esterne e dalla attuale richiesta di
mercato di immobili simili.
In particolare, come detto già in precedenza, i beni pignorati inseriti nel lotto n. 1, sono
rappresentati da:
LOTTO n. 1: piena proprietà immobiliare di “Opificio industriale in zona ASI
del Comune di Lucera (FG), costituito da capannone e da piazzale completamente
recintato nel vigente Catasto Fabbricati del Comune di Lucera al F. 22, p.lla 531
sub. 1, cat. D7 - Rendita Catastale € 6.990,00 – ubicazione catastale, Zona ASI n. 3,
P.T, Lucera (FG)”;
La superficie lorda del capannone pignorato composto da solo piano terra, è di circa
mq 1140 con altezza netta interna di circa mt 6,00 oltre a circa mq 54 per vasca interrata
di riserva idrica per antincendio e relativo pozzo, mq 4228 adibiti a piazzali di manovra e
viabilità interna al lotto completamente sistemati con sottofondo in pietrame/misto e
stabilizzato superficiale, oltre a recinzione perimetrale in c.a. avente altezza media di circa
mt 1,40.
Si precisa che la presente valutazione e stima, non comprende i beni mobili o
ritenuti tali presenti all’interno dell’opificio e in particolare i macchinari visibili e invisibili
presenti all’interno e all’esterno del capannone. Infatti tali beni sono stati considerati come
parti movibili e oggetto eventualmente di altre valutazioni.
Da indagini effettuate sul mercato locale, caratterizzato da una medio bassa richiesta
di immobili di tali caratteristiche, si è potuto accertare che il valore unitario commerciale di
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
29
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
beni analoghi, calcolato appunto sulla superficie commerciale, è il seguente:
-
Capannone
€/mq 500,00;
-
Aree di manovra e piazzali
€/mq 29,50;
-
Recinzione media considerata
€/ml 250,00;
Pertanto tenuto conto dei prezzi unitari stabiliti, i valori venali dei beni che
costituiscono l’opificio industriale, risultano i seguenti:
- valore venale “Capannone”: mq 1.140 x €/mq 500,00 =
€ 570.000,00
- valore venale “Aree di manovra e piazzali + terreno”: mq 4.228 x €/mq 29,50 =
€ 124.726,00
- valore venale “Recinzione perimetrale”: ml 346 x €/ml 250,00 =
€ 86.500,00
- valore venale “Opere accessorie”:
Vasche di riserva + pozzo
mq 54 x €/mq 500,00 =
VALORE VENALE TOTALE LOTTO N.1
€ 27.000,00
============
€ 808.226,00
Il più probabile valore venale dell’immobile pignorato incluso nel lotto N. 1, risulta quindi:
€ 808.226,00 (euro ottocentoottomiladuecentoventisei/00).
- PREZZO PROPOSTO A BASE D’ASTA LOTTO N.1:
€ 808.000,00
(Euro ottocentoottomila/00)
Data, ________
IL PERITO
______________________________
(Dott. Ing. Michele FESTA)
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
30
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
STIMA DEL BENE LOTTO N. 2 (APPARTAMENTO)
Per poter effettuare una giusta valutazione degli immobili rientranti nel lotto n. 2,
occorre tenere in considerazione diversi elementi che influiscono sulla determinazione del
prezzo unitario a metro quadrato. In particolare bisogna considerare la destinazione d’uso
attuale del bene pignorato, il posizionamento del fabbricato condominiale di maggiore
consistenza nel contesto del Comune di Lucera, oltre ovviamente allo stato di
conservazione del bene sia per quanto riguarda le strutture portanti che per quanto
attiene le rifiniture interne ed esterne e dalla attuale richiesta di mercato di immobili simili.
In particolare, come detto già in precedenza, il bene pignorato inserito nel lotto n. 2, è
rappresentato da:
LOTTO N. 2: piena proprietà immobiliare di “Appartamento per civile
abitazione sito in Lucera (FG), ==== n. 2, nel vigente Catasto Fabbricati del Comune
di Lucera al F. 82, ex p.lla 145 sub. 3, cat. A/3, classe 4, consistenza vani 7,5 Rendita Catastale € 832,79 – ora p.lla 145 sub. 31, cat. A/3, classe 4, consistenza
vani 8, Rendita Catastale € 888,31 – ubicazione catastale, ==== n. 2 , P.S1-T, int. 3,
Lucera (FG).
La superficie lorda dell’appartamento pignorato a piano rialzato, è di circa mq 150
oltre a circa mq 48 di verande e circa mq 280 di giardino privato. Inoltre l’appartamento è
dotato di una tavernetta a piano seminterrato con accesso dal giardino, della superficie
netta di circa mq 24. La superficie commerciale totale considerata del bene è di circa mq
212.
La superficie commerciale indicata sopra, deve intendersi ottenuta dalla superficie
lorda moltiplicata per un coefficiente <= 1 determinato in base alla destinazione d’uso
degli ambienti e al loro stato di manutenzione. La stima del bene oggetto di
pignoramento, è stata effettuata con il metodo sintetico – comparativo attraverso indagini
di mercato effettuate direttamente nell’area di ubicazione dell’immobile e tenendo in
considerazione tutti i punti elencati sopra.
Da indagini effettuate sul mercato locale,
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
31
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
caratterizzato da una media richiesta di immobili di tali caratteristiche, si è potuto
accertare che il valore unitario commerciale di beni analoghi, calcolato appunto sulla
superficie commerciale, varia in base alla ubicazione del bene, al livello di rifinitura delle
parti interne e condominiali e dalla attuale richiesta di mercato, da un minimo di 1.100
€/mq, a un massimo di 1.300 €/mq. Pertanto tenuto conto della ubicazione effettiva dei
beni oggetto di stima, nonché della situazione generale di manutenzione sia privata che
condominiale, si può considerare un valore medio applicabile sulla superficie commerciale
di €/mq 1.150,00 (Euro millecentocinquanta/00).
Il valore venale del bene pignorato incluso nel lotto N.2, risulta quindi:
mq 212,57 x €/mq 1.150,00 = € 244.455,50
VALORE VENALE DEL LOTTO N.2: € 244.455,50
(euro duecentoquarantaquattromilaquattrocentocinquantacinque/50)
PREZZO PROPOSTO A BASE D’ASTA LOTTO N.2:
€ 244.500,00
(Euro Duecentoquarantaquattromilacinquecento/00)
Data, ________
IL PERITO
______________________________
(Dott. Ing. Michele FESTA)
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
32
TRIBUNALE DI LUCERA (FG). Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Procedura Esecutiva n. 240/2012 R.G.E.
ELENCO ALLEGATI
Allegato n° 1 – Lettere di convocazione alle parti per inizio operazioni peritali;
Allegato n° 2 – Verbali di sopralluogo.
Allegato n° 3 – Visura catastale aggiornata degli i mmobili pignorati Lotto N.1;
Allegato n° 4 – Visura catastale aggiornata storica degli immobili pignorati Lotto N.2;
Allegato n° 5 – Documentazione accatastamento per a mpliamento beni Lotto n. 2.
Allegato n° 6 – Copia piantina catastale immobile p ignorato Lotto N.1;
Allegato n° 7 – Copia piantina catastale aggiornata immobile pignorato Lotto N.2;
Allegato n° 8 – Copia documentazione rintracciata a l Comune di Lucera (FG);
Allegato n° 9 – Documentazione fotografica Lotto N. 1;
Allegato n° 10 – Documentazione fotografica Lotto N .2;
Allegato n° 11 – Copia atto di provenienza degli im mobili pignorati;
Allegato n° 12 – Documentazione Conservatoria RR.II . di Lucera;
Allegato n° 13 – Attestato di Prestazione Energetic a bene Lotto N.2 ;
Allegato n° 14 – Attestazione di avvenuta trasmissi one di copia della perizia alle parti.
Data, ____________
IL PERITO
______________________________
(Dott. Ing. Michele FESTA)
___________________________________________________________________________________
Studio Tecnico Ing. Michele FESTA, via Penta n. 13/A – 71029 TROIA (FG). Tel. 0881-970848, cell. 340-6874604.
33