TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N° 221/2013
Fallimento: SOLEDUE
S.R.L.
Curatore: Dott. DARIO CERVI
Giudice Delegato:
Dott. FABBRO ANTONELLO
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
STUDIO DESIGN
AUGUSTO ZILIO
VIA EDIFICIO N.11/1 CASELLE di ALTIVOLE tel. 0423/569382
[email protected]
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SOMMARIO
A.0. PREMESSA INTRODUTTIVA ............................................................................................7
B.0. LE OPERAZIONI PERITALI ............................................................................................... 7
B.1. Criteri di stima e metodi di valutazione. .............................................................................. 9
B.2. Fonti d’informazione .......................................................................................................... 17
B.3. Metodo di stesura della relazione e formazione dei lotti. ................................................... 18
1.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO PRIMO ................................................................................. 19
1.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE. ........................................................... 19
1.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. .............................................................................. 19
1.3.0. CONFINI DEL LOTTO................................................................................................... 20
1.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE. .................................................................................. 20
1.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA. .......................................... 21
1.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE. ........................................................... 22
1.6.1. TRASCRIZIONI: ......................................................................................................... 22
1.6.2. ISCRIZIONI: ............................................................................................................... 22
1.6.3. ALTRI VINCOLI: ...................................................................................................... 23
1.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO. .................................................................. 23
1.7.1. DIMENSIONI .............................................................................................................. 24
1.7.2. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE ............................................... 24
1.7.3. IMPIANTI ................................................................................................................... 26
1.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ......................................................................... 27
1.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE ................................................................................. 27
1.7.6. AREA........................................................................................................................... 27
1.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ. .................................................. 28
1.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA ............................................................................. 28
1.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA .............................................................................. 28
1.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE ......................................................................................... 29
1.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO .................. 30
1.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE. .......................................................................... 31
1.10.0. DIVISIBILITA’. ............................................................................................................ 31
1.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE. ..................................................................................... 31
1.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI............................................. 31
1.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE ............................................................................ 32
1.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE .................................................................... 56
1.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA ........................................................... 57
2.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO SECONDO ........................................................................... 59
2.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE. ........................................................... 59
2.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. .............................................................................. 59
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2.3.0. CONFINI DEL LOTTO................................................................................................... 59
2.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE. .................................................................................. 60
2.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA. .......................................... 60
2.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE. ........................................................... 60
2.6.1. TRASCRIZIONI: ......................................................................................................... 61
2.6.2. ISCRIZIONI: ............................................................................................................... 61
2.6.3. ALTRI VINCOLI: ...................................................................................................... 61
2.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO. .................................................................. 62
2.7.1. DIMENSIONI .............................................................................................................. 62
2.7.2. CARATTERISTICHE ................................................................................................. 63
2.7.3. IMPIANTI ................................................................................................................... 63
2.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ......................................................................... 64
2.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE ................................................................................. 64
2.7.6. AREA........................................................................................................................... 64
2.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ. .................................................. 65
2.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA ............................................................................. 65
2.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA .............................................................................. 66
2.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE ......................................................................................... 66
2.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO .................. 67
2.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE. .......................................................................... 67
2.10.0. DIVISIBILITA’. ............................................................................................................ 67
2.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE. ..................................................................................... 67
2.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI............................................. 67
2.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE ............................................................................ 68
2.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE .................................................................... 89
2.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA ........................................................... 90
3.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO TERZO ................................................................................. 91
3.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE. ........................................................... 91
3.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. .............................................................................. 91
3.3.0. CONFINI DEL LOTTO................................................................................................... 92
3.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE. .................................................................................. 93
3.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA. .......................................... 93
3.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE. ........................................................... 94
3.6.1. TRASCRIZIONI: ......................................................................................................... 95
3.6.2. ISCRIZIONI: ............................................................................................................... 95
3.6.3. ALTRI VINCOLI: ...................................................................................................... 96
3.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO. .................................................................. 97
3.7.1. DIMENSIONI .............................................................................................................. 97
3.7.2. CARATTERISTICHE ................................................................................................. 98
3.7.3. IMPIANTI ................................................................................................................. 100
3.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ....................................................................... 101
3.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE ............................................................................... 102
3.7.6. AREA......................................................................................................................... 102
3.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ. ................................................ 103
3.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA ........................................................................... 103
3.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA ............................................................................ 103
3.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE ....................................................................................... 105
5
3.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO ................ 105
3.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE. ........................................................................ 107
3.10.0. DIVISIBILITA’. .......................................................................................................... 107
3.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE. ................................................................................... 107
3.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI........................................... 107
3.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE .......................................................................... 108
3.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE ................................................................. 120
3.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA ......................................................... 121
4.0. VALUTAZIONE - LOTTO QUARTO .............................................................................. 123
4.1.0. UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE. ....................................................... 123
4.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. ............................................................................ 123
4.3.0. CONFINI DEL LOTTO................................................................................................. 124
4.4.0. SERVITU’ ATTIVE e/o PASSIVE e GRAVAMI. ....................................................... 125
4.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA. ........................................ 126
4.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE. ......................................................... 126
4.6.1. TRASCRIZIONI: ....................................................................................................... 127
4.6.2. ISCRIZIONI: ............................................................................................................. 127
4.6.3. ALTRI VINCOLI: .................................................................................................... 128
4.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO. ................................................................ 128
4.7.1. DIMENSIONI ............................................................................................................ 129
4.7.2. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE ............................................. 129
4.7.3. IMPIANTI ................................................................................................................. 131
4.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ....................................................................... 132
4.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE ............................................................................... 132
4.7.6. AREA......................................................................................................................... 132
4.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ. ................................................ 133
4.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA ........................................................................... 133
4.8.2. CONFORMITÀ URBANISTICA ............................................................................. 133
4.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE ....................................................................................... 135
4.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO ................ 135
4.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE. ........................................................................ 138
4.10.0. DIVISIBILITA’. .......................................................................................................... 138
4.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE. ................................................................................... 138
4.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI........................................... 138
4.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE .......................................................................... 139
4.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE ................................................................. 162
4.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA ......................................................... 163
5.0. RIEPILOGO ....................................................................................................................... 165
LOTTO 1°............................................................................................................................ 165
LOTTO 2°............................................................................................................................ 166
LOTTO 3°............................................................................................................................ 166
LOTTO 4°............................................................................................................................ 167
6.0. SCHEDA PER LA PUBBLICITÀ STRAORDINARIA .................................................... 169
6
LOTTO 1° SCHEDA PER PUBBLICITÀ .............................................................................. 169
LOTTO 2° SCHEDA PER PUBBLICITÀ .............................................................................. 171
LOTTO 3° SCHEDA PER PUBBLICITÀ .............................................................................. 172
LOTTO 4° SCHEDA PER PUBBLICITÀ .............................................................................. 175
7.0. ALLEGATI ......................................................................................................................... 177
LOTTO N° 01 .......................................................................................................................... 178
LOTTO N° 02 .......................................................................................................................... 180
LOTTO N° 03 .......................................................................................................................... 182
LOTTO N° 04 .......................................................................................................................... 185
8.0. ALLEGATI SEPARATI. .................................................................................................... 187
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TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Fallimentare
SENTENZA N° 230/13
REG. FALL. N° 221/13
FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L.
Con sede in CASTELLO DI GODEGO (TV) VIA DELL’ARTIGIANATO N° 18
Giudice Delegato dott. ANTONELLO FABBRO
Curatore: dott. DARIO CERVI
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
A.0. PREMESSA INTRODUTTIVA
Il sottoscritto geom. AUGUSTO ZILIO, con studio in Caselle d'Altivole Via Edificio
n.11/1, è stato nominato dal curatore dott. DARIO CERVI in data 02/11/2013 Perito
Stimatore del Fallimento in epigrafe.
Nella circostanza, mi fu conferito l'incarico di accertare e di riferire con relazione
scritta i Beni Immobili compresi nel compendio Fallimentare della ditta SOLEDUE
S.R.L. dichiarata fallita con sentenza n° 230/13 del 21 ottobre 2013.
B.0. LE OPERAZIONI PERITALI
Dopo aver accettato l'incarico conferitomi dal Curatore dott. Dario Cervi, concordavo
con lo stesso un incontro per il giorno 06/11/2013, nel quale si sono definiti i
procedimenti e la consuetudine per l’espletamento dell’incarico.
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Prima dell’incontro ho eseguito le visure catastali per accertare l’entità degli immobili.
In data 04 novembre 2013 ho richiesto a diversi notai copia degli atti da loro stipulati.
Il giorno 05 novembre 2013 ho inviato ai Comuni di Castello di Godego, Maser, Riese
Pio X° e Solesino la richiesta di accesso ai documenti amministrativi, lo stesso giorno
richiedevo ai comuni di Maser e Solesino il rilascio del CDU, poi a Castello di Godego.
Nel corso dell’incontro si è deciso di procedere urgentemente alla trascrizione della
sentenza di fallimento redigendo la relativa nota e depositandola all’Agenzia delle
Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare.
Si è fissata la data dell’inizio delle operazioni di sopralluogo per il giorno venerdì
08/11/2013 alle ore 8.30, a Castelfranco Veneto (TV), Via Degli Olivi, n° 6A, per
accedere agli immobili in oggetto ed eseguire una prima ricognizione e i rilievi
preparatori necessari per l’espletamento dell’incarico.
Il giorno 18/11/2013 ho iniziato il sopralluogo nell’immobile ubicato a Maser in Via
Metti, il giorno 23/11/2013 ho iniziato il sopralluogo nell’immobile ubicato a Riese Pio X°
in Via V. Alfieri, il giorno 18/12/2013 ho iniziato il sopralluogo nell’immobile ubicato a
Solesino in Via Pasini, il giorno 03/01/2014 ho iniziato il sopralluogo nell’immobile
ubicato a Castello di Godego in Via Dell’Artigianato accertando le caratteristiche
estrinseche e intrinseche, e lo stato di manutenzione degli immobili in oggetto.
Successivamente mi sono recato altre volte per eseguire rilievi di verifica, per assumere
informazioni e per ricercare immobili comparabili con i beni oggetto di valutazione.
Le operazioni di sopralluogo sono state precedute e seguite da assunzioni
d’informazioni presso i Comuni di Castello di Godego, Riese Pio X°, Maser e Solesino
sulle destinazioni urbanistiche degli immobili, sulle autorizzazioni edilizie, ricercando
eventuali abusi negli immobili oggetto di stima, con riferimento all'art. 40 della legge n°
47/1985 combinato con il disposto dell'art. 46 del DPR 06 giugno 2001 n° 380.
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In seguito si sono compiuti i necessari approfondimenti, i controlli e gli accessi
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali
(Catasto Terreni e Fabbricati).
Infine sono state eseguite accurate indagini catastali all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati) e
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare, al fine di poter dare una risposta circostanziata al quesito postomi.
Le operazioni da me condotte sono state svolte nel più rigoroso rispetto delle norme
di legge che regolano l’attività del Perito Stimatore.
B.1. Criteri di stima e metodi di valutazione.
Il postulato dello scopo stabilisce che il valore di stima dipende, dallo scopo per il
quale la valutazione è richiesta (ratio aestimationis), avendo ogni valutazione un proprio
fine o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che
intercorrono fra i soggetti, i fatti e il bene oggetto di stima.
Uno stesso bene inteso in senso lato in un certo momento e un dato luogo, può
presentare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono
le ragioni pratiche che promuovono la stima.
Dal postulato dello scopo discendono i criteri di stima o aspetti economici in base ai
quali può essere valutato un immobile.
Il quesito postomi si riferisce al “valore dell’immobile, inteso quale prezzo al quale lo
stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, […]” da intendersi come
valore da porre a base d’asta in senso estimativo richiama fedelmente quello economico
corrispondente del valore di vendita forzata (forced value).
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Nella ricerca del valore di vendita forzata (forced value) è necessario quindi
condividerne la definizione al fine di poter applicare correttamente i procedimenti
valutativi necessari alla soluzione del quesito, la definizione contenuta al punto 2.11 del
4° capitolo nel Codice delle Valutazioni Immobiliari TecnoBorsa IV edizione è la
seguente: “II termine 'Vendita forzata' è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo
di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del
valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione
operata sul venditore e dalle ragioni per le quali un marketing appropriato non può
essere intrapreso. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto
realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano
conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di
misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento “
(IVS 2,6.11) ”.
Il valore commerciale o valore di mercato è un presupposto necessario da valutare
per determinare in seguito il prezzo a base d’asta.
Il valore commerciale o valore di mercato è quindi da intendersi, così come definito al
capitolo 4 del Codice delle Valutazioni Immobiliari TecnoBorsa IV edizione.
Secondo l'International Valuation Standards: “II valore di mercato è l'ammontare
stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della
valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non
condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di marketing
durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e
senza alcuna costrizione." “ (IVS 1,3.1) ”.
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La definizione del valore di mercato assume essenzialmente che:
L'immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto,
ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio
da parte del venditore delle richieste, la durata dipende ovviamente dal tipo
d’immobile e dalla dinamica del mercato.
Il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse (principio edonistico).
Il compratore e il venditore siano bene informati (principio di trasparenza) e
agiscano con prudenza e in modo indipendente.
Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure,
imposte, ecc.) e le spese d’intermediazione.
II valore di mercato esclude specificatamente la stima di un valore sovrastimato o
sottostimato in condizioni o circostanze speciali come un finanziamento atipico, una
vendita con patto di locazione, considerazioni o concessioni speciali garantite da
qualsiasi parte nella vendita (IVS 1,3.2.1).
Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia: "Per
valore di mercato s’intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla
data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente
consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa,
con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e
trasparente". (Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del
14.6.2006, relativa all'accesso all'attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione)
e Circolare n. 263 del 27.12.2006, Titolo II, Capitolo I, sezione IV punto 1, Nota 16 e
successivi aggiornamenti).
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Le definizioni sono state richiamate dall’ABI nel “Linee guida per la valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” emanato nel maggio 2011.
Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di
comprenderne al meglio il significato:
"[…] importo stimato […]"
Si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di
mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e
l’esperienza per compiere la valutazione;
“[…] alla data della valutazione […]”
Richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, perché i mercati e le loro
condizioni possono variare e il valore può essere scorretto o inappropriato in un
momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio
e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna
variazione di prezzo altrimenti possibile;
“[…] in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali
condizioni di mercato […]”
Entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato
non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello
richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo
ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro,
che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra;
“[…] dopo un’adeguata promozione commerciale […]”
Per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia
venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul
mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del mercato, ma deve essere
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sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato
numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della
valutazione;
“[…] nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con
prudenza e senza alcuna costrizione […]”
Presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare
la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che
non sia forzata né indebitamente costretta a portarla compimento.
Il valore di mercato sarà ricercato adottando i seguenti metodi o procedimenti di stima
che appartengono alle famiglie del Market approach (approccio al mercato), del cost
approach (o metodo dei costi).
Il market comparison approach (MCA) e Sistema di stima che formano un
procedimento integrato di stima pluriparametrico del prezzo di mercato degli immobili
attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme d’immobili simili,
contrattati di recente e di prezzo noti. Il MCA è una procedura sistematica di
comparazione applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnicoeconomiche. Il MCA si può applicare a tutti i tipi d’immobili per i quali sia disponibile un
sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il MCA provvede a stimare i prezzi
marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un'indicazione nel
mercato. Il sistema di stima calcola il valore di stima ricercato ed i prezzi marginali delle
caratteristiche, per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la
valutazione è complessa o imprecisa.
Il procedimento si impiega nella stima del valore di mercato di singoli immobili.
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Il cost approach (o metodo dei costi) è un procedimento di stima mirato a determinare il
valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come se fosse edificabile
e del costo di ricostruzione dell'edificio, eventualmente deprezzato. È detto anche
metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato (depreciated replacement
cost). Le condizioni di applicazione del procedimento riguardano le stime del valore
dell'area nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (o riproduzione, o
ricostruzione) dell'opera o della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità
funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di un'aliquota che considera il
deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale
alla data di stima. Il costo di riproduzione deprezzato è considerato un procedimento di
stima accettabile in contabilità per giungere ad un sostituto del valore di mercato per gli
immobili ubicati in mercati specializzati e limitati, per i quali non si dispone di dati di
confronto. Il cost approach trova applicazione in modo autonomo nella stima del costo di
costruzione e dei costi delle opere e degli interventi in edilizia. Il cost approach è
impiegato inoltre per stimare il prezzo marginale delle caratteristiche immobiliari che,
considerate a se stanti, presentino un deprezzamento.
Il prezzo a base d’asta si ottiene detraendo dal valore di mercato, determinato con i
precedenti procedimenti, tutti i maggiori oneri che incontra un acquirente di un immobile
all’asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato, nonché le incombenze della
procedura.
- Difficoltà a visionare l’immobile. Questo punto è uno dei più importanti, e probabilmente
il più evidente. Spesso, infatti (anche se la situazione è migliorata) non è ancora
possibile visionare l’immobile oggetto d’asta. Inoltre, anche nei casi in cui sia possibile
farlo, i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati al sopralluogo fissano gli
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appuntamenti qualche giorno (7-10 gg.) prima della data dell’asta, rendendo pertanto
inutile la visita. Un preavviso così limitato non è sufficiente per una decisione importante
come l’acquisto di un immobile, dove spesso sono necessarie più visite prima di
prendere la decisione finale.
- Imposta per il trasferimento del bene. Le norme fiscali che regolano il passaggio
dell’immobile
dal
proprietario/debitore
all’aggiudicatario
dell’asta/compratore
non
favoriscono certo la partecipazione all’asta. Negli immobili residenziali la base imponibile
sulla quale è calcolata l’imposta è pari al prezzo di aggiudicazione e non al valore
catastale del bene (parametro normalmente più basso e utilizzato nelle compravendite
abituali di mercato). Questa disposizione è stata decisa nella risoluzione dell’Agenzia
delle Entrate n. 102/E del 17 maggio 2007, emanata tenendo conto dell’indirizzo
espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6403 del 22 aprile 2003. La
determinazione della base imponibile è stata confermata con la circolare n° 54/E
dell’11/10/2007. Questo fenomeno porta spesso gli aggiudicatari ad aspettare un’asta in
più per recuperare questa distorsione fiscale.
- La vendita avviene senza la garanzia per i vizi sul bene stabilita dalle leggi vigenti in
dieci anni sul nuovo e vizi occulti per l’usato, incertezza sulla qualità del bene e il cattivo
utilizzo da parte della persona che occupa l’immobile.
- Decreto di trasferimento e possesso del bene. Il tempo nel quale l’aggiudicatario di un
immobile diventa proprietario ed entra in possesso dell’immobile non è quantificabile
prima dell’asta. Ogni Tribunale e ogni procedura ha le sue caratteristiche, ma non si è in
grado di garantire all’aggiudicatario (nuovo proprietario) di avere accesso al suo
immobile in tempi rapidi. In sostanza, chi compra in asta non sa mai quando avrà il diritto
reale di avere l’immobile a disposizione. Non sono rari i casi di aggiudicatari che sono
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potuti entrare nella propria casa dopo più di un anno dall’aggiudicazione, e quindi anche
dal versamento dei soldi per l’acquisto.
-
Nelle
diversità
indotte
sia
dalle
fasi
cicliche
del
segmento
di
mercato
(rivalutazione/svalutazione) sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile
(deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze esterne) che possono
intervenire fra la data di stima e la data di aggiudicazione.
- Una diminuzione del prezzo uguale ad alcuni rilanci minimi in aumento del prezzo base
d’asta, perché, in caso contrario, se il valore a base d’asta è pari a quello di mercato,
anche un solo rilancio porta l’aggiudicatario a pagare l’immobile ad un prezzo superiore
al valore di mercato, a mio avviso è opportuno ipotizzare almeno un rilancio dell’importo
di circa 1% del valore dell’immobile.
- La mancata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacità e senza alcuna costrizione, nella vendita all’asta il bene deve essere
necessariamente venduto a qualsiasi prezzo. La pubblicizzazione degli immobili in
vendita è effettuata solo tramite qualche rivista specialistica o via internet (su siti
specifici). Normalmente non è fatta anche su riviste generiche o giornali, o con avvisi o
locandine o meglio con l’intervento di agenti immobiliari preposti alla vendita.
- Inoltre è opportuno inserire uno sconto per favorire l'acquisto all'asta in alternativa al
libero mercato, per aumentare platea di possibili acquirenti conseguente a un’innata
diffidenza, seppur ingiustificata, del comune cittadino ad un mondo che non conosce,
magari acuita dall’aspetto psicologico che subentra nel sentirsi partecipe di un’attività di
esproprio forzoso di persone cadute in rovina, a volte per cause non loro.
17
B.2. Fonti d’informazione
Per poter applicare tali metodi di stima ho dovuto, perciò, eseguire una serie
d’accertamenti circa compravendite d’immobili e di aree simili a quelli oggetto della
presente valutazione e richiedere i prezzi in zona.
Altre fonti: Operatori del settore immobiliare e edilizio.
Bibliografia di Riferimento:
International Valuation Standards or White book in particolare:
-
I concetti fondamentali dei principi di valutazione generalmente accettati (GAVP)
-
Il codice di condotta
-
IVS 1 Valutazione basate sul valore di mercato
-
IVS 2 Basi diverse dal valore di mercato
-
IVS 3 Rapporto di Valutazione
Codice delle valutazioni Immobiliari 4^ Edizione – TECNOBORSA.
Marco Simonotti - Metodi di stima immobiliare – Dario Flaccovio Editore.
Marco Simonotti - Valutazione Immobiliare Standard – STIMATRIX Editore.
Silvio Rezzonico - I reati edilizi - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A.
Annuario Immobiliare - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A.
Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie,
documento redatto dall’ABI nel maggio 2009.
Igino Michieli - Estimo rurale, civile e catastale - Edizioni Edagricole
Ministero delle Finanze – Agenzia del Territorio – Osservatorio mercato immobiliare
ed il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari.
18
B.3. Metodo di stesura della relazione e formazione dei lotti.
Esaminato i beni oggetto del compendio, acquisita una serie di dati che, sommati ed
interpolati con gli altri elementi acquisiti nel corso dell'indagine, hanno portato alla
stesura definitiva della presente relazione.
Rilevato che i beni oggetto di valutazione sono i seguenti:
Fabbricato residenziale ultimato indipendente composto da alloggio con
annesso garage, pompeiana ed area esclusiva in comune di Riese Pio X° (TV);
Fabbricato residenziale al grezzo indipendente composto da alloggio con
adiacente garage, ripostiglio ed area esclusiva in comune di Maser (TV);
Fabbricato produttivo ultimato con alloggio, zona uffici ed area esclusiva in
comune di Castello di Godego (TV);
Fabbricato residenziale ultimato in condominio composto da minialloggio con
garage e area non esclusiva in comune di Solesino (PD).
Il sottoscritto predispone la presente relazione per la vendita in quattro lotti distinti per
favorire sia l'eventuale esitabilità in fase d'asta sia una migliore comprensione dei beni.
La descrizione di ogni lotto è stata divisa in capitoli per meglio illustrare i beni, gli allegati
sono inseriti alla fine del presente rapporto di valutazione.
Tutto ciò premesso mi accingo allo svolgimento del compito affidatomi.
19
1.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO PRIMO
1.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE.
L’immobile oggetto della presente valutazione è situato in provincia di Treviso nel
comune di Riese Pio X° in Via Vittorio Alfieri, n° 6 a ridosso del centro, dove ci sono tutti
i servizi primari e dei principali trasporti.
Trattasi di un’abitazione che si sviluppa su due piani fuori terra oltre all’interrato con
adiacenti al piano terra un garage e una pompeiana, oltre all’area scoperta ad uso
esclusivo, è situata in zona pianeggiante, allegati NN° 01 e 02.
Il bene é facilmente accessibile con accesso diretto alla strada Via Vittorio Alfieri, che
costeggia l’area a Nord, proseguendo verso Ovest ci si collega con la via Castellana
strada provinciale n° 6 “Pradazzi”, il centro dista circa 700 metri verso nord, la Strada
Statale n° 667 dista due chilometri circa in direzione sud, allegato n° 01.
1.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE.
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegato n° 04, Comune di Riese Pio X°,
Catasto dei Fabbricati, Sezione C, Foglio di Mappa N° 11, Mappale N° 1305:
2
Sub 2, Via Vittorio Alfieri piano: T, B.C.N.C. Area Scoperta di m 461 Comune ai Sub 5 E 6.
2
Sub 5, Via Vittorio Alfieri piano: T, Categoria C/6, Classe 3, m 20,00, R.C. Euro 48,55.
Sub 6, Via Vittorio Alfieri piano: S1-T-1, Categoria A/2, Classe 2, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
20
Si precisa che a seguito della variazione avvenuta con Mod. 3SPC del 29 marzo 2010 prot n.
74391 il Mapp. N° 1305, Ente urbano di mq. 1.120, deriva dal Mappale N° 1250.
Variazioni catastali: Si è rilevato che le planimetrie del fabbricato, allegato n° 06,
richieste e rilasciate dall'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Riese Pio X°, Catasto dei
Fabbricati, contengono delle difformità rispetto allo stato dei luoghi. Esse consistono in
diverse modifiche interne che se mantenute modificano la consistenza catastale.
È necessario per l’aggiudicatario, presentare un aggiornamento degli atti catastali
conforme allo stato dei luoghi, con un costo complessivo che si presume di € 1.000,00.
1.3.0. CONFINI DEL LOTTO.
La proprietà in oggetto, da indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), del
medesimo comune, confina da Nord e poi in senso orario con: Via Vittorio Alfieri (Mn.
384) e i M.N.: 1030-1289-444, allegato n° 3.
1.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE.
Dalla verifica degli atti di provenienza si rileva della servitù di passaggio pedonale e
ciclabile e con ogni mezzo agricolo a favore della particella 1249 (ora 1289), a carico
della particella 1250 (ora 1305). La servitù è stata costituita con atto di compravendita in
data 10 Ottobre 2008 n° 29253 di Repertorio, n. 8820 di Raccolta del notaio dottor
Giuseppe Sicari di Padova (Pd), registrato a Padova 1 il 24.10.2008 al n. 20790 serie
21
1T, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio
di Pubblicità Immobiliare in data 27 Ottobre 2008 ai nn. 41094/25583. Detta servitù
dovrà essere esercitata nella sola porzione della medesima particella 1250, posta in
prossimità del confine Nord-Est della stessa e più precisamente limitatamente a un'area
2
circoscritta pari a complessivi m 27,22 circa, al fine di consentire il passaggio in entrata
e in uscita a piedi, con cicli e con ogni mezzo agricolo, e dunque per un’estensione
lungo il lato Est-Ovest non superiore a metri lineari 8 (otto) e lungo il lato Nord-Sud non
superiore a metri lineari 3 (tre).
L'area interessata dalla servitù coincide con un posto auto esterno, quindi l'esercizio
della servitù di passaggio non può quindi compromettere la destinazione a parcheggio
suddetta e pertanto il titolare del fondo dominante dovrà preavvisare di volta in volta, con
congruo anticipo, anche per le vie brevi, il titolare del fondo servente dell'intenzione di
esercitare la suddetta servitù, comunicando tempi e modalità, allegato n° 18.
1.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA.
Gli immobili ora sono catastalmente intestati a:
- SOLEDUE SRL con sede in Castello di Godego con codice fiscale: 03012480269.
Proprietario per l’intero.
Pervenuti tramite atto di compravendita in data 10 Ottobre 2008 n° 29253 di Repertorio,
n. 8820 di Raccolta del notaio dottor Giuseppe Sicari di Padova (Pd), registrato a
Padova 1 il 24.10.2008 al n. 20790 serie 1T, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 27 Ottobre
2008 ai nn. 41093/25582, allegato n° 18.
22
1.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE.
Il sottoscritto dopo aver ricevuto l’incarico trascriveva la sentenza di fallimento redigendo
la relativa nota e depositandola all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (allegato n° 24).
In seguito esperiva le indagini presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, considerando come periodo il
"ventennio retro". Sull’immobile in oggetto sono gravanti le seguenti formalità
pregiudizievoli che colpiscono la proprietà (allegati dal n° 17 al n° 24).
1.6.1. TRASCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
TITOLO
Gener. Particol.
CREDITORE
DOMANDA GIUDIZIALE
DAL BELLO AMALIA
RISOLUZIONE DI CONTRATTO
23.02.12
5786
4404
Diritto
atto in data 31/01/2012
Foglio 21 MN 1250
CATTAPAN DANILO
c.f. CTT DNL 66S04 C111 N
Castelfranco Veneto
Atto Giudiziario SENTENZA di
22905
DEBITORE
c.f. DLB MLA 70B50 Z401 N
Tribunale di Treviso sez. di
19.11.13 33277
Quota
SOLEDUE S.R.L.
Sez. C Fg. 11 MN 1305 Sub 2-5-6
FALLIMENTO in data 21 ottobre
Massa dei Creditori del
2013, n° 221/2013 di Rep. del
"FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L."
Tribunale di Treviso (TV)
1/1
PROPRIETA’
1/1
PROPRIETA’
SOLEDUE S.R.L.
1.6.2. ISCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
IPOTECA
CAPITALE
Ipoteca volontaria atto
27.10.08 41095
9075
29254 Raccolta
n.8821 del dr. Sicari
Giuseppe, notaio in
Padova
Quota
DEBITORE
Foglio 21 MN 1250
CREDITO
del 10.10.2008 Rep. n.
Diritto
ANNOTAZIONE presentata il 25/03/2011
TREVIGIANO -BANCA
R.P. n. 1446 R.G. n. 10295
DI CREDITO
COOPERATIVO
TREVIGIANO con sede
RESTRIZIONE DI BENI
€840.000,00 €440.000,00
ANNOTAZIONE presentata il 22/11/2011
R.P. n. 5775 R.G. n. 39265
MODIFICA DELLA DURATA DI APERTURA
a VEDELAGO c.f.
00274980267
CREDITO IN CONTO CORRENTE
PROPRIETA’
1/1
SOLEDUE S.R.L.
23
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
IPOTECA
CAPITALE
Diritto
Quota
DEBITORE
Ipoteca Giudiziale da
Decreto Ingiuntivo atto
17.07.12 21992
3153
Sez. C Fg. 11 MN 1305 Sub 5-6
del 09.07.2012 Rep. n.
SUPERBETON S.P.A.
787 del Tribunale di
con sede a SUSEGANA
Treviso Sezione
(TV) c.f. 01848280267
Euro
Euro
150.000,00
111.369,70
PROPRIETA’
Distaccata di
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Conegliano
Ipoteca Legale da
Ruolo atto del
15.05.13 15354
1965
08.05.2013 Rep. n.
334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano
EQUITALIA NORD
Sez. C Fg. 11 MN 1305 Sub 5-6
S.P.A. con sede a
Euro
Euro
MILANO (MI) c.f.
197.551,64
98.775,82
PROPRIETA’
07244730961
Ipoteca Giudiziale da
Decreto Ingiuntivo atto CALCESTRUZZI S.P.A.
14.11.13 32902
4720
del 23.01.2013 Rep. n.
con sede a BERGAMO
430/2013 del
(BG) c.f. 01038320162
1/1
Sez. C Fg. 11 MN 1305 Sub 5-6
Euro
Euro
33.000,00
22.463,76
PROPRIETA’
Tribunale di Bergamo
1/1
1.6.3. ALTRI VINCOLI:
Non si rilevano sugli immobili oggetto di valutazione altri vincoli.
1.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO.
L’immobile oggetto di valutazione è la porzione est di una casa abbinata, costituita da
un alloggio indipendente con autorimessa di pertinenza e area scoperta a uso esclusivo
che contorna il fabbricato su tre lati. Ha accesso diretto da Via Vittorio Alfieri.
Il fabbricato è distribuito su due piani tutti fuori terra oltre all’interrato con una superficie
2
2
SOLEDUE S.R.L.
2
esterna lorda di circa m 82,85 al piano terra, m 77,90 al piano primo, m 92,23 al piano
interrato, allegato n° 07.
È un’abitazione costruita probabilmente fra il 2009 e il 2010 agibile dal 01/09/2010.
SOLEDUE S.R.L.
24
1.7.1. DIMENSIONI
ABITAZIONE:
Al piano terra vi sono i seguenti vani: cucina con superficie interna netta (SIN), cioè
2
2
2
calpestabile, di m 15,64, soggiorno-pranzo di m 25,13, wc di m 2,65, disimpegno di
2
2
2
2
m 3,15 e garage di m 17,06, ha inoltre un portico di m 12,47, una loggia di m 4,70 e
2
una pompeiana di m 17,50.
2
2
Al piano primo vi sono i seguenti vani: un corridoio di m 6,63, un bagno di m 8,21,
2
2
2
tre camere rispettivamente di m 13,66, m 12,48, quella matrimoniale di m 19,08, una
2
2
terrazza di m 6,24 e l’altra di m 3,40.
2
2
Al piano interrato vi sono i seguenti vani: taverna di m 31,60, un anti di m 4,20, un
2
2
2
wc di m 5,60, un disimpegno di m 1,25, una centrale termica - lavanderia di m 12,00,
2
2
un magazzino di m 7,63 e l’altro di m 10,50.
1.7.2. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE
Strutture verticali: la muratura interrata e le strutture verticali sono eseguite in
calcestruzzo, la muratura perimetrale dei piani fuori terra è in bimattoni dello spessore di
cm. 30 circa, isolata esternamente con cm 8 di polistirolo estruso rasato sul quale è
stato applicato un rivestimento murale plastico frattazzato, i divisori interni sono in
mattoni forati di spessori variabili.
Solai: i solai intermedi sono in laterocemento bausta con sovrastante cappa cementizia.
Tetto: il tetto a due falde è realizzato parte con tramezze e tavelloni, strato isolante in
lana di vetro dello spessore di cm 8, sulle due camere a Est è in legno costituito da travi
e perline con pacchetto completo di coibentazione con ventilazione formato da: una
guaina con caratteristica di freno al vapore, isolante 8 cm, camera di ventilazione 5 cm
25
con tavolato grezzo superiore e impermeabilizzazione con guaina bituminosa, il manto
di copertura è in monocoppo, le grondaie e i pluviali installati sono in lastra di rame.
Scale: le scale interne sono finite con lastra di marmo con parapetto in ringhiera
metallica e corrimano di legno.
Pavimenti: sono in gres porcellanato, nei bagni e nella lavanderia sono in ceramica, nei
marciapiedi e nelle terrazze sono in gres porcellanato.
Davanzali: i davanzali sono realizzati con lastra di marmo.
Rivestimenti: le pareti interne sono intonacate e tinteggiate.
I rivestimenti, ove presenti, sono in ceramica.
Controsoffitti: non presenti, i solai al piano primo in due camere sono lasciati con le
travi e il tavolato a vista.
Serramenti: i serramenti esterni sono composti da finestre di legno verniciato con
vetrocamera con apertura ad anta-ribalta, esternamente sono protetti con oscuri di legno
multistrato di colore rosso. Le porte interne sono tutte in legno tamburate in laminato. Le
porte-finestre e finestre dei locali interrati sono in alluminio laccato bianco. Il portoncino
d’ingresso è del tipo blindato. Il portone basculante di chiusura del garage è in lamiera
zincata verniciata.
Accessibilità handicappati: L'alloggio risponde parzialmente ai criteri di accessibilità.
La zona giorno è accessibile, mentre il bagno al piano primo non è accessibile.
Particolarità: E’ stato ricavato un cavedio per l’invio della biancheria sporca dai vari
piani alla lavanderia posta al piano interrato.
26
1.7.3. IMPIANTI
Impianti:
L'impianto di riscaldamento è autonomo utilizza una caldaia a combustibile di gasmetano a camera stagna della ditta Sile Condensa M 5.32 mod. Maxisol TBA 210 a
doppio circuito per la gestione del riscaldamento con zone a temperatura differenziata
della potenza di 31,80 kW, avviata in data 11/02/2011.
E’ posta nel vano adibito a lavanderia, produce l’acqua calda a uso sanitario e il fluido
per il riscaldamento degli ambienti.
L'impianto di riscaldamento è a pavimento con l'integrazione di radiatori del tipo tubolare
scalda salviette in acciaio nei bagni, verniciati colore bianco.
Nei locali a uso abitativo al piano interrato sono installati ventilconvettori.
Sono installati dei pannelli solari per l’integrazione nella produzione di acqua calda.
L’impianto idrosanitario è funzionante, è fornito di acqua dall’acquedotto consortile.
L’impianto elettrico è dotato d’interruttore magnetotermico.
Gli impianti sono provvisti del certificato di conformità rilasciato al momento della
richiesta dell’agibilità, sono da verificare prima dell’uso.
La fognatura esistente è collegata alla condotta consortile.
Sono esistenti gli impianti telefonico e televisivo.
Sono state fatte le predisposizioni per gli impianti di condizionamento, aspirapolvere.
Bagni:
Il bagno al piano interrato ha i seguenti accessori: doccia, bidet e water.
La lavanderia ha attacco lavatrice e lavatoio.
Il bagno al piano terra ha i seguenti accessori: lavabo, bidet e water.
Il bagno al piano primo ha i seguenti accessori: lavabo, water, bidet, vasca.
27
1.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso è stato
edificato fra il 2009 e il 2010.
Nella documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Riese Pio X° è
stato rinvenuto l'Attestato di Qualificazione Energetica.
Dall'Attestato di Certificazione Energetica, allegato al n° 16, emerge che l’abitazione è
un edificio in classe B con una prestazione energetica globale di 69,60 kWh/mc anno.
1.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE
L'immobile è in buono stato di conservazione, potrà essere abitabile solo dopo
un’accurata manutenzione generale.
1.7.6. AREA
2
L'area scoperta della superficie catastale di m 461 è totalmente recintata, la porzione
Nord a ridosso di Via Vittorio Alfieri è con zoccolo in calcestruzzo di altezza di circa cm
20 circa e sovrastante ringhiera metallica alta cm 90 circa, i cancelli sono in lamiera
zincata, quello carraio è predisposto per la motorizzazione. Lungo il lato Est è costituita
da pali e rete metallica alta circa cm 80 su zoccolo di calcestruzzo alto cm 40 circa, qui
è stato installato un altro cancello carraio. Lungo i lati Ovest e Sud è costituita da pali su
fondazione in cls e rete metallica alta circa cm 120. Vi sono due piante ad alto fusto
oltre a vari arbusti, la porzione a nord del fabbricato è completamente sistemata.
28
1.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ.
1.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista Urbanistico, come risulta dalle indagini esperite sugli strumenti
urbanistici il Piano Regolatore Generale (PRG) vigente del Comune di Riese Pio X° è la
Variante parziale approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n° 50 del
08.11.2011, allegato n° 09.
L’area per circa mq 308 è classificata Zona C1 - “Insediamenti Residenziali” disciplinata
principalmente dall’articolo 5 delle Norme di Attuazione del P.R.G. dove sono indicati gli
interventi ammissibili, l’indice massimo di densità è di 1,5 mc/mq, allegato n° 10.
La porzione residua circa mq 252 è classificata zona agricola E3 disciplinata
principalmente dall’articolo 7 delle Norme di Attuazione del P.R.G..
L’intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=2, soggetto alle
prescrizioni della legge 02/02/1974 n° 64 e s.m.i. .
1.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Il sottoscritto ha richiesto in data 05/11/2013 all'Ufficio Tecnico del comune di Riese Pio
X° l’accesso agli atti e documenti amministrativi del servizio urbanistica – edilizia privata
- (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.), per prendere visione ed ottenere il rilascio di
copia non autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati relativi
all’immobile oggetto di valutazione, allegato n° 11, l’accesso ha avuto luogo il giorno
10/12/2013 e per nuove verifiche il giorno 13/12/2013.
Il sottoscritto nelle innumerevoli e approfondite ricerche ha rilevato quanto segue:
1) Il Responsabile del servizio tecnico del comune di Riese Pio X° in data 23/03/2009
29
rilasciava il Permesso di Costruire n° 20 con oggetto "Abitazione bifamiliare, accesi
carrai e recinzioni”, allegato n° 12.
2) La denuncia delle opere in conglomerato cementizio è stata presentata in data
27/03/2009 al n° 4/09 del comune di Riese Pio X°, i lavori di costruzione sono iniziati in
data 16/04/2009, allegato n° 13.
3) In data 22/03/2010 con prot. N° 3697 era presentata al comune di Riese Pio X° una
Denuncia di Inizio Attività per variante in corso d’opera per modifiche interne, a
sanatoria, allegato n° 14.
4) In data 05/08/2010 con prot. N° 10265 era presentata al comune di Riese Pio X° la
richiesta del certificato di agibilità con allegate le certificazioni previste dalla normativa.
5) Il certificato di agibilità era rilasciato dal responsabile del servizio tecnico del comune
di Riese Pio X° in data 01/09/2010, allegato n° 15.
Le ricerche effettuate non hanno rintracciato altre pratiche edilizie.
1.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE
Al momento del sopralluogo si rileva l’esecuzione di diverse difformità interne rispetto ai
progetti presentati in comune (indicate in giallo e rosso nella tavola comparativa degli
abusi) allegato n° 8, senza richiedere le prescritte autorizzazioni, fra le quali il ricavo di
2
un wc al piano terra, l’ampliamento della pompeiana di m 23,37 oltre alla copertura della
stessa con un telo, il parapetto del poggiolo a nord è alto solo cm 95.
La recinzione è stata realizzata in difformità per tipologia costruttiva inoltre è stato
realizzato un secondo accesso carraio. Il fabbricato pertanto non è perfettamente
legittimo e in regola con i disposti di cui alla Legge 47/85.
30
1.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO
La conformità urbanistica degli immobili comporta secondo i casi spese per le
prestazioni tecniche, sanzioni economiche o lavori di ripristino. L'Amministrazione
Comunale di Riese Pio X°, al momento della redazione della perizia, non ha avviato
procedure amministrative e/o sanzionatorie nei confronti dei proprietari per abusi edilizi.
Non esiste la possibilità di sanatoria delle porzioni abusive da parte dell'eventuale
aggiudicatario ai sensi della legge 28/02/1985 n° 47 art. 40 comma 6, perché le ragioni
di credito per cui si procede sono di data posteriore all'entrata in vigore della legge
13/03/1988 n° 68. L’art. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che
l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del
permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria
entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
Dall’incontro avvenuto in data 13 dicembre 2013 con il geometra Novella Moro
responsabile del servizio del comune di Riese Pio X°, vista la normativa vigente in
questo momento, piano casa e Piano Regolatore che classifica l’area parte zona
residenziale e parte zona agricola, si deducono le seguenti valutazioni:
Le modifiche interne relative al ricavo del bagno non sono sanabili, pertanto dovrà
essere demolito e lo spazio adibito a garage, la pompeiana dovrà essere scoperta e i
pilastri dovranno essere spostati a cm 150 dal confine, il parapetto del poggiolo dovrà
essere elevato a cm 100 minimo.
L'aggiudicatario dovrà presentare richiesta ordinaria di Permesso di Costruire in
sanatoria per le modifiche apportate alla recinzione e le modifiche interne all’abitazione.
La sanzione amministrativa per il Permesso di Costruire in sanatoria è di euro 516,00,
alla quale sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le spese tecniche
31
per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, l’aggiornamento degli atti catastali
già evidenziato in precedenza.
Inoltre sono valutati gli oneri per la rimessa in pristino di quanto non sanabile.
L’importo complessivo presunto per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 13.000,00, oltre all’aggiornamento catastale.
1.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE.
Il sottoscritto non ha esperito l’indagine dello stato locativo perché svolta dal curatore
fallimentare. Al momento della valutazione l’abitazione oggetto della presente perizia
non è occupata.
1.10.0. DIVISIBILITA’.
Vista la tipologia e consistenza dell'immobile lo stesso non si presta a eventuali
suddivisioni per vendite separate.
1.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE.
1.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI.
L’immobile sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base
alle reali caratteristiche e all’effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato delle
compravendite, degli affitti e delle costruzioni di beni analoghi.
32
L’attribuzione del valore medio di mercato, esposto nella presente perizia è il risultato
degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età, dello stato di conservazione e
manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato riferite al Comune di Riese Pio X°
zona in cui essi si trovano. Il Valore è determinato mediante il procedimento del Market
Comparison Approch e Sistema di Stima.
1.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE
Qui di seguito mi appresto a eseguire il calcolo del valore di mercato del bene:
L'immobile oggetto di stima è classificato come mezza bifamiliare e terreno ad uso
esclusivo sito in Riese Pio X° in via Vittorio Alfieri n° 6 con destinazione Residenziale.
Descrizione catastale Sezione C Foglio di Mappa 11 Part. 1305 Sub 2-5-6
Descrizione generale dell'immobile
Consistenza superficiaria
33
Tipo di consistenza - Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari
di TecnoBorsa IV edizione capitolo 19 punto 4.2, s’intende l'area di un edificio delimitato
da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o
entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
La SEL include:
· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature
contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di
sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
La SEL non include:
· le rampe d'accesso esterne non coperte;
· i balconi, terrazzi e simili;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
· gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
· le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.
Metodo di misura
Caratteristica
Superficie principale
Superficie balconi
Rilievo sul campo accurato
Acronimo Sup. Misurata m²
Indice
Sup. Commerciale m²
S1
140,75
1,00
140,75
SUB
9,64
0,30
2,89
34
Superficie cantine
SUC
92,23
0,50
46,12
Superficie terrazze
SUZ
4,70
0,30
1,41
Superficie tettoie
SUT
17,50
0,10
1,75
Superficie portico
SPV
12,47
0,50
6,24
Superficie garage
SUG
20,00
0,50
10,00
Superficie giardino
SPT
320,00
0,05
16,00
Superficie lotto
SUL
122,00
0,015
1,83
m²
739,29
Totale Superficie
226,98
Consistenza per il Piano Terra
Commento
Totale per piano
Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice
Sup. Comm. (m²)
62,85
S1
1,00
62,85
4,70
SUZ
0,30
1,41
12,47
SPV
0,50
6,24
20,00
SUG
0,50
10,00
17,50
SUT
0,10
1,75
320,00
SPT
0,05
16,00
122,00
SUL
0,015
1,83
437,52
100,08
Consistenza per il Piano Primo
Commento
Totale per piano
Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice
Sup. Comm. (m²)
77,90
S1
1,00
77,90
9,64
SUB
0,30
2,89
87,54
Consistenza per il Piano Interrato -1
80,79
35
Commento
Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice
92,23
Totale per piano
SUC
Sup. Comm. (m²)
0,50
46,12
92,23
46,12
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
Metà di Bifamiliare Via VITTORIO ALFIERI, 6 – 31039 - RIESE PIO X (TV)
Locazionali Ubicazione
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Zona urbanizzata
ZUB
1
0=no 1=sì
Morfologia della zona
MFO
3
1=montagna 2=collina
3=pianura 4=mare 5=lago
Pericolosità sismica della zona
PLS
2
1=molto alta 2=alta
3=bassa 4=molto bassa
Rete elettrica
ELE
1
0=assente 1=presente
Rete telefonica
RTL
1
0=assente 1=presente
Rete gas
GAS
1
0=assente 1=presente
Rete fognante
FGN
0
0=assente 1=presente
Rete idrica
IDR
1
0=assente 1=presente
Rete teleriscaldamento
TRI
0
0=assente 1=presente
Rete fibra ottica
FIB
0
0=assente 1=presente
Prossimità a strade di grande
VIA
1
0=assenti 1=presenti
Prossimità ad autostrada
AUT
0
0=assente 1=presente
Verde pubblico
VER
0
0=assente 1=presente
comunicazione
36
Zone verdi di interesse culturale ZVR
0
0=assenti 1=presenti
Parcheggi pubblici
PPU
0
0=assente 1=presente
Parcheggi privati
PPP
1
0=assenti 1=presenti
Asili nido e materne
SNI
1
0=assenti 1=presenti
Scuole elementari
SEL
1
0=assenti 1=presenti
Scuole medie
SME
1
0=assenti 1=presenti
Scuole superiori di 2° grado
SSU
0
0=assente 1=presente
Università
SUN
0
0=assente 1=presente
Strutture amministrative (uffici
AMM
1
0=assenti 1=presenti
Mercati settimanali
MER
1
0=assente 1=presente
Pronto soccorso
SOS
0
0=assente 1=presente
Farmacia
FAR
1
0=assente 1=presente
Servizi di assistenza sociale
SAS
1
0=assenti 1=presenti
Trasporti pubblici linee principali TPP
1
0=assenti 1=presenti
Trasporti pubblici linee secondarie TPS
1
0=assente 1=presente
Attività commerciali
ATC
1
0=assenti 1=presenti
Strutture sportive
SRT
1
0=assenti 1=presenti
Strutture ricreative
STR
1
0=assenti 1=presenti
Stato di manutenz. prevalente
SMP
3
1=min 2=med 3=max
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
pubblici)
Vincoli
Caratteristica
37
Vincolo paesaggistico
VPA
0
0=assente 1=presente
Vincolo idrogeologico
VTI
0
0=assente 1=presente
Fabbricato
Caratteristica
Acronimo
Stato del fabbricato
SDI
Quantità
5
Unità di Misura
Prezzo marg (€)
0=da-demolire
1=in-ristrutturazione
2=da-costruire
3=in-ristrutturazione
4=in-costruzione
5=costruito
Epoca di costruzione
ECT
Classe energetica fabbricato CED
2010
6
anno/i
1=G 2=F 3=E 4=D
5=C 6=B 7=A 8=A+
Fabbricato antisismico
FAS
1
0=no 1=sì
Stato di manutenzione fabbricato SMF
3
1=min 2=med 3=max
Epoca di ristrutturazione EPR
0
anno/i
Pareti in aderenza
PAD
1
n.
Numero di piani fuori terraNPF
2
n.
Numero di piani interrati
1
n.
Numero di unità immobiliariNUI
2
n.
Numero di vani scala
NSC
1
n.
Numero di cortili
COR
1
n.
NPI
38
Numero di magazzini
NUM
Impianto di condizionamento IDC
0
n.
0
0=assente 1=presente
Unità
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Altezza utile interna
HUI
2,70
m
Epoca costruzione
EPU
2010
anno/i
Vani totali
VAT
14
n.
Vani principali
VAN
5
n.
Vani accessori
LOC
9
n.
Ingresso
ING
1
0=assente 1=presente
Soggiorno
SGG
1
0=assente 1=presente
Numero di servizi (bagni)
SER
3
n.
Bagno zona giorno
BZG
1
0=assente 1=presente
Bagno zona notte
BZN
1
0=assente 1=presente
Bagno per disabili
BHD
0
0=assente 1=presente
Cucina abitabile
CUC
1
0=assente 1=presente
Ripostiglio
RIP
1
0=assente 1=presente
Numero di stanze da letto
NLE
3,00
n.
Numero di stanze da letto singole
NLS
2,00
n.
Numero di stanze da letto matrimon. NLM
1,00
n.
Numero posti letto
NPL
4
n.
Stato di manutenzione
STM
4
1=min 2=med 3=suff 4=disc 5= max
39
Qualità della manutenzione dell'unità QTM
3
1=min 2=med 3=max
Panoramicità dell'unità immobiliare
PAN
2
1=min 2=med 3=max
Luminosità dell'unità immobiliare
LUM
2
1=min 2=med 3=max
Numero di affacci
AFF
3
n.
Funzionalità e distribuzione degli
FUI
2
1=min 2=med 3=max
Pavimenti zona giorno
PZG
CERAMICA
Pavimenti zona notte
PZN
CERAMICA
Giardino esclusivo
GRE
1
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Impiantistica dell'unità immobiliare
IMP
2
1=min 2=med 3=max
Impianto elettrico fabbricato
ELT
1
0=assente 1=presente
Impianto elettrico
IME
4
0=assente 1=compl.
spazi interni all'unità immobiliare
0=assente 1=presente
Impianti
2=esterno 3=misto
4=sottotraccia
Impianto di messa a terra
EMT
1
0=assente 1=presente
Impianto di riscaldamento
IMR
2
0=assente
1=centralizzato
2=autonomo
Impianto idraulico fabbricato
IIF
1
0=assente 1=presente
Impianto fognario fabbricato
IFF
1
0=assente 1=presente
40
Impianto telefonico
IMT
1
0=assente 1=presente
Camino
CAM
0
0=assente 1=presente
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Bene culturale
BC
0
0=no 1=sì
Interesse storico, artistico,
SAA
1
1=min 2=med 3=max
Presenza di elementi decorativi
PED
0
0=assenti 1=presenti
Accessibilità
ACS
1
0=no 1=sì
Stato di utilizzo
UTI
0
0=abbandonato
Tipologiche
architettonico, ambientale
1=utilizzato in parte
2=utilizzato
3=visitabile a scopo turistico
Ispezionabile
ISP
2
0=non ispezionabile
1=parzial. ispezionabile
2=ispezionabile
Esposizione dell'immobile
ESU
2
1=min 2=med 3=max
Inquinamento acustico dell'immobile
INA
1
1=min 2=med 3=max
Inquinamento atmosferico
INC
1
1=min 2=med 3=max
dell'immobile
41
Economiche
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Possesso
PSS
PROPRIETA’
Stato locativo
STL
5
0=occ.senza titolo
1=occ.comodato d'uso
2=occ.richiedente
3=occ.proprietario
4=locato
5=libero
Caratteristiche Superficiarie
Caratteristica
Acronimo
Superficie principale
S1
Superficie balconi
Quantità Unità di Misura Indice merc.
140,8
m²
1,00
SUB
9,6
m²
0,30
Superficie cantine
SUC
92,2
m²
0,50
Superficie terrazze
SUZ
4,7
m²
0,30
Superficie portico con vista
SPV
12,5
m²
0,50
Superficie garage
SUG
20,0
m²
0,50
Superficie tettoie
SUT
17,5
m²
0,10
Superficie lotto
SUL
122,0
m²
0,015
Superficie giardino privato
SPT
320,0
m²
0,05
Superficie commerciale
SUP
227,0
m²
-
42
SEGMENTO DI MERCATO
Denominazione
Classificazione Villa per 2 famiglie - 1/2 di Bifamiliare
Destinazione Residenziale
Localizzazione
Comune RIESE PIO X
Provincia TV
Zona RIESE PIO X
Posizione Centrale - semiperiferica
VALUTAZIONE Prezzo totale
Tipologia immobiliare
Tipologia Fabbricato
Tipo categoria Nuovo
Proprietà Esclusiva
Unità Immobiliare Abitazione di tipo civile
Tipologia edile
Edificio
Dimensione unità Media
Casa indipendente
Indice Superficiario
Rapporto
Indice tipologico
%
Sup. commerciale (SUP)
SUP/SUP
227,0/227,0
100,00
Superficie principale
S1/SUP
140,75/227,0
62,00
Superficie balconi
SUB/SUP
9,64/227,0
4,25
Superficie cantine
SUC/SUP
92,23/227,0
40,63
Superficie terrazze
SUZ/SUP
4,70/227,0
2,07
Superficie portico con vista
SPV/SUP
12,47/227,0
5,49
Superficie box / garage
SUG/SUP
20,00/227,0
8,81
Superficie tettoie
SUG/SUT
17,50/227,0
7,71
Superficie esterna giardino
SPT/SUP
320,00/227,0
140,97
Superficie lotto
SUL/SUP
122,00/227,0
53,74
43
Mercato
Lato domanda
Singolo privato
Lato offerta
Amministrazione pubblica Motivazione Vendita forzata
Intermediari
Nessuno
Prezzo
Regime di mercato
Motivazione Abitazione principale
Concorrenza monopolistica ristretta
Livello di prezzo non determinato
Fase di mercato Fase di recessione
Filtering Assente (fasce sociali miste)
Rapporti mercantili
Rapporti mercantili superficiari
Acronimo
Indice merc.
Superficie principale
i(S1)
1,00
Superficie balconi
i(SUB)
0,30
Superficie cantine
i(SUC)
0,40
Superficie terrazze
i(SUZ)
0,30
Superficie portico con vista
i(SPV)
0,50
Superficie box / garage autorimessa
i(SUG)
0,50
Superficie tettoie
i(SUT)
0,50
Superficie lotto
i(SUL)
0,015
Superficie esterna giardino privato e/o piantumata
i(SPT)
0,05
NOTA
La presente scheda di segmento di mercato è redatta secondo il procedimento induttivo per il quale la
classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili. È un procedimento empirico che si applica
quando si dispone di pochi dati immobiliari ed implica la conoscenza a priori del mercato. Partendo
dall'immobile in esame, si costruisce il segmento di mercato con altri immobili simili anche non spazialmente
contigui.
44
VALUTAZIONE
Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Villa per 2 famiglie - Mezza
Bifamiliare sita in RIESE PIO X (TV), Via VITTORIO ALFIERI, 6, avviene mediante la
seguente formula:
Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach e Sistema di stima]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti
estimativi. La data di stima è lunedì 16/12/2013.
COMPARABILI
Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa
dell'immobile oggetto di stima sono:
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - RIESE PIO X (TV) - Comparabile A
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 182,80 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
13/12/2013
Prezzo
230.000,00 €
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - RIESE PIO X (TV) - Comparabile B
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Abitazione
45
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 231,85 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
13/12/2013
Prezzo
270.000,00 €
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - RIESE PIO X (TV) - Comparabile C
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 186,32 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
13/12/2013
Prezzo
290.000,00 €
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - RIESE PIO X (TV) - Comparabile D
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 183,87 m²
Fonte dato
Riservata
Provenienza
Personale
Data
13/12/2013
Prezzo
300.000,00 €
46
MARKET COMPARISON APPROACH
Determinazione della variabile Valore mediante il procedimento MCA.
Caratteristiche immobiliari
Le caratteristiche considerate sono le seguenti:
• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla
superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;
• Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce
alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il
relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie cantine (SUC): La superficie cantine è una superficie secondaria che contribuisce
alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il
relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie terrazze (SUZ): La superficie terrazze è una superficie secondaria che contribuisce
alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il
relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie portico con vista (SPV): La superficie portico con vista è una superficie secondaria
che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie
corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie box / garage autorimessa (SUG): La superficie box / garage autorimessa è una
superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la
propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie tettoie (SUT): La superficie tettoie è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo
indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie esterna giardino privato e/o piantumata (SPT): La superficie esterna giardino privato
47
e/o piantumata una caratteristica che misura nell'area di pertinenza esclusiva all'unità immobiliare
la quantità dedicata a giardino. Unità di misura: m²;
• Superficie lotto (SUL): La superficie del lotto è una caratteristica che descrive la dimensione
dell'area su cui insiste l'edificio eccedente 4 volte la superficie coperta. Unità di misura: m²;
• Classe energetica del fabbricato (CED): La caratteristica Classe energetica dell'edificio misura la
classe energetica determinata dall'Attestato di Certificazione Energetica. Unità di misura: 1=G 2=F
3=E 4=D 5=C 6=B 7=A 8=A+;
Altre caratteristiche (coeteris paribus)
Altre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Villa (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare, come quelle indicate nel profilo immobiliare.
Nel caso in esame queste caratteristiche non vengono considerate perché il campione
estimativo presenta parità di condizioni.
Tabella dati
Caratteristica
Prezzo totale (PRZ) €
Superficie principale (S1) m²
Unità A
230.000,00
145,9
Unità B
Unità C
270.000,00
290.000,00
Subject
-
129,2
120,5
140,8
Superficie balconi (SUB) m²
8,0
4,2
9,6
Superficie cantine (SUC) m²
79,4
60,3
92,2
Superficie terrazze (SUZ) m²
4,7
Superficie portico (SPV) m²
5,7
15,4
10,8
12,5
Superficie garage (SUG) m²
43,1
34,8
36,0
20,0
48
Superficie tettoie (SUT) m²
0
0
0
17,5
250,0
350,0
220,0
320,0
Superficie lotto (SUL) m²
0,0
900,0
0,0
122,0
Classe energetica fabbr. (CED)
5
5
Caratteristica
Unità D
Subject
Prezzo totale (PRZ) €
300.000,00
Superficie giardino (SPT) m²
1=G 2=F 3=E 4=D 5=C 6=B 7=A 8=A+
-
Superficie principale (S1) m²
135,7
140,8
Superficie balconi (SUB) m²
8,6
9,6
Superficie cantine (SUC) m²
43,0
92,2
Superficie terrazze (SUZ) m²
0,0
4,7
Superficie portico (SPV) m²
0,0
12,5
Superficie garage (SUG) m²
27,6
20,0
Superficie tettoie (SUT) m²
0,0
17,5
153,3
320,0
Superficie lotto (SUL) m²
0,0
122,0
Classe energetica fabbr. (CED)
7
Superficie giardino (SPT) m²
1=G 2=F 3=E 4=D 5=C 6=B 7=A 8=A+
6
7
6
49
Analisi prezzi marginali
Analisi e scomposizione del prezzo delle caratteristiche superficiarie
Informazioni mercantili relative al segmento di mercato dell'immobile oggetto di stima:
Prezzo unitario terreni edificabili [pu] =105,00 €/m²
Rapporto area edificata/edificabile [r] = 0,33
Prezzo unitario terreni edificati [p] = [pu]*[r] = 105,00 * 0,33 = 34,65 €/m²
Rapporto complementare dei terreni edificati [c] = VT/VI =0,25
Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] =1,00
Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) [Sigma e] =1,00
Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi
mercantili riferiti alla Superficie principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari
riferiti alle altre superfici.
La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo
della superficie principale avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile.
p1 = PRZ*Sigma/SUP
pA(S1) = 230.000,00*1,00/182,80 = 1.258,21 €/m²
pB(S1) = 270.000,00*1,00/231,85 = 1.164,55 €/m²
pC(S1) = 290.000,00*1,00/186,32 = 1.556,46 €/m²
pD (S1) = 300.000,00*1,00/183,87 = 1.631,59 €/m²
Prezzo medio minimo Superficie principale = 1.164,55 €/m²
Prezzo medio massimo Superficie principale = 1.631,59 €/m²
50
Prezzo marginale della caratteristica Superficie principale (S1)
Il prezzo marginale della superficie principale è dato dal prodotto del Prezzo Medio
Minimo [PMM] dei comparabili per il rapporto mercantile della caratteristica i(S1).
[i(S1)]=1,00 rapporto mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (S1) = 1.164,55*1,00 = 1.164,55 €/m²
pB (S1) = 1.164,55*1,00 = 1.164,55 €/m²
pC (S1) = 1.164,55*1,00 = 1.164,55 €/m²
pD (S1) = 1.164,55*1,00 = 1.164,55 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie balconi (SUB)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUB)]
[i(SUB)]=0,30 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUB) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pB (SUB) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pC (SUB) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pD (SUB) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
51
Prezzo marginale della caratteristica Superficie cantine (SUC)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUC)]
[i(SUC)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUC) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pB (SUC) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pC (SUC) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pD (SUC) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie terrazze (SUZ)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUZ)]
[i(SUZ)]=0,30 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUZ) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pB (SUZ) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pC (SUZ) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
pD (SUZ) = 1.164,55*0,30 = 349,37 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie portico con vista (SPV)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPV)]
[i(SPV)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
52
pA (SPV) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pB (SPV) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pC (SPV) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pD (SPV) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie garage autorimessa (SUG)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUG)]
[i(SUG)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUG) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pB (SUG) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pC (SUG) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
pD (SUG) = 1.164,55*0,50 = 582,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie tettoie (SUT)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUT)]
[i(SUT)]=0,10 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUT) = 1.164,55*0,10 = 116,46 €/m²
pB (SUT) = 1.164,55*0,10 = 116,46 €/m²
pC (SUT) = 1.164,55*0,10 = 116,46 €/m²
pD (SUT) = 1.164,55*0,10 = 116,46 €/m²
53
Prezzo marginale della caratteristica Superficie lotto (SUL)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUL)]
[i(SUG)]=0,015 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUL) = 1.164,55*0,015 = 17,47 €/m²
pB (SUL) = 1.164,55*0,015 = 17,47 €/m²
pC (SUL) = 1.164,55*0,015 = 17,47 €/m²
pD (SUL) = 1.164,55*0,015 = 17,47 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie esterna giardino privato e/o
piantumata (SPT)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPT)]
[i(SPT)]=0,05 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPT) = 1.164,55*0,05 = 58,23 €/m²
pB (SPT) = 1.164,55*0,05 = 58,23 €/m²
pC (SPT) = 1.164,55*0,05 = 58,23 €/m²
pD (SPT) = 1.164,55*0,05 = 58,23 €/m²
54
TABELLA DI VALUTAZIONE
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo
totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il
prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle caratteristiche
avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B,
C...).
Caratteristica
Comparabile A
Differenza
Aggiustamento
Prezzo totale (PRZ)
Comparabile B
Differenza
230.000,00
Aggiustamento
Comparabile C
Differenza Aggiustamento
270.000,00
290.000,00
Superficie principale (S1)
(140,8-145,9)
-5.997,43
(140,8-129,2)
13.473,84
(140,8-120,5)
23.535,55
Superficie balconi (SUB)
(9,6-0,0)
3.367,88
(9,6-8,0)
572,96
(9,6-4,2)
1.900,55
Superficie cantine (SUC)
(92,2-0,0)
53.703,22
(92,2-79,4)
7.482,23
(92,2-60,3)
18.609,51
Superficie terrazze (SUZ)
(4,7-0,0)
1.642,02
(4,7-0,0)
1.642,02
(4,7-0,0)
1.642,02
Superficie portico (SPV)
(12,5-5,7)
3.959,47
(12,5-15,4)
-1.700,24
(12,5-10,8)
995,69
Superficie garage (SUG)
(20,0-43,1)
-13.462,20
(20,0-34,8)
-8.600,20
(20,0-36,0)
-9.316,40
Superficie tettoie (SUT)
(17,5-0,0)
2.037,96
(17,5-0,0)
2.037,96
(17,5-0,0)
2.037,96
(122,0-0,0)
2.131,13
(122,0-900,0)
-13.590,30
(122,0-0,0)
2.131,13
(320,0-250,0)
4.075,93
(320,0-350,0)
-1.746,83
(320,0-220,0
5.822,75
Superficie lotto (SUL)
Superficie giardino (SPT)
Prezzo corretto
Caratteristica
281.457,97
Comparabile D
Differenza
Aggiustamento
Prezzo totale (PRZ)
300.000,00
Superficie principale (S1)
(140,8-135,7)
5.927,56
Superficie balconi (SUB)
(9,6-8,6)
373,82
269.571,45
337.358,75
55
Superficie cantine (SUC)
(92,2-43,0)
28.665,40
Superficie terrazze (SUZ)
(4,7-0,0)
1.642,02
Superficie portico (SPV)
(12,5-0,0)
7.260,97
Superficie garage (SUG)
(20,0-27,6)
-4.425,29
Superficie tettoie (SUT)
(17,5-26,7)
-1.071,39
Superficie lotto (SUL)
(122,0-0,0)
2.131,13
(320,0-153,3)
9.706,52
Superficie giardino (SPT)
Prezzo corretto
350.210,74
In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto dovrebbero coincidere, tuttavia
nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una
sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi
della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo
(Pmin) minimo ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti. Nel caso in esame è pari a:
d%=[(Pmax-Pmin)*100]/Pmin = [(350.210,74-269.571,45)*100]/269.571,45 = 29,91%.
I prezzi corretti del MCA esprimono il prezzo che il Subject avrebbe avuto se le caratteristiche
qualitative fossero state nella parità di condizioni. In assenza di parità di condizioni, i prezzi corretti
differiscono per effetto delle differenze residue indotte dalle caratteristiche qualitative.
Il compito del sistema di stima è ripartire la differenza fra i prezzi corretti del MCA tra le
caratteristiche non considerate nella tabella di valutazione del MCA.
Soluzione del sistema di stima
La soluzione del sistema di stima conduce al valore del Subject e al prezzo marginale delle
caratteristiche qualitative poste a sistema: Classe energetica del fabbricato.
Gli importi calcolati sono posti pari alla soluzione del sistema di equazioni lineari fra la matrice dei
coefficienti, espressa dalle caratteristiche e il vettore dei prezzi corretti del MCA.
56
Valore Subject e Prezzo marginale caratteristiche
Importo calcolato (€)
Valore di stima del Subject
€ 309.649,73
Classe energetica del fabbricato (CED)
€ 34.135,02
Valore di stima uguale a 309.649,73 €.
Sintesi di stima
In conclusione il valore di mercato alla data di stima del 16/12/2013 dell'intero immobile
oggetto di valutazione a seguito dell’applicazione dei procedimenti Stima a Market
Comparison Approach e Sistema di stima del Subject al lordo dei costi per le sanatorie è
pari a € 309.649,73, che si arrotonda a € 309.000,00 (euro trecentonovemila/00).
1.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
Dal valore di mercato dell’intero immobile sono detratte le spese necessarie per la
sanatoria urbanistica e catastale.
€
309.000,00
SANATORIA URBANISTICA
-€
13.000,00
VARIAZIONE CATASTALE
-€
1.000,00
€
295.000,00
VALORE DI MERCATO DELL'IMMOBILE
VALORE DI MERCATO AL NETTO DELLE DIFFORMITA'
57
CONCLUSIONI
Si ritiene che l'immobile oggetto di valutazione alla data del 16 Dicembre 2013, in
base ai calcoli effettuati singolarmente per ogni caratteristica, dopo le detrazioni
necessarie per ottenere la conformità dello stesso, abbia un valore di mercato
arrotondato di € 295.000,00 (in lettere Euro duecentonovantacinquemila/00).
1.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA
Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra l’acquirente
di un immobile all’asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato:
- Maggior imposta per il trasferimento del bene.
- Vendita senza la garanzia per i vizi sul bene.
- Difficoltà a visionare l’immobile.
- Mancata attività di marketing.
- Tempo intercorrente fra la data della valutazione ed il giorno dell’asta.
- Tempi per ottenere il decreto di trasferimento e possesso del bene.
- Diminuzione del prezzo pari ad almeno un rilancio del prezzo base d’asta.
58
DETERMINAZIONE DEI MAGGIORI ONERI IN UN ACQUISTO ALL'ASTA
Valore di Mercato definito in perizia =
Prezzo di Mercato
€
€
€
€
Rendita catastale
Valore catastale
Reddito presunto mensile
Tempo presunto fra Stima ed
Aggiudicazione (anni)
€
Rilancio d'asta minimo
Deprezzamento annuo per mancata
gestione % del Valore
295.000,00
980,75
123.574,50
600,00
0,5
3.000,00
6%
Acquisto al Libero Mercato
Acquisto all'Asta
Incidenza fiscale nel trasferimento:
Incidenza fiscale nel trasferimento:
10% su rendita rivalutata + 168€
€ 12.693,45 10% sul prezzo di aggiudicazione +
catastale + 168€ ipotecaria.
168€ catastale + 168€ ipotecaria
Atto di compravendita Notaio 1,0% del
Atto di compravendita Notaio 1,0% del
€ 2.950,00
prezzo.
prezzo.
Agenzia Immobiliare 2,0% del prezzo.
Nessun costo di intermediazione.
€ 5.900,00
Nessun costo per mancata disponibilità
dall'acquisto al possesso.
€
Mancati redditi per 3 mesi da
aggiudicazione a trasferimento.
Differenze
€ 29.836,00
€
€
€
€
2.950,00
-
17.142,55
-
Incidenza
5,81%
0,00%
-€
5.900,00
-2,00%
€
1.800,00
€
1.800,00
0,61%
€
8.850,00
€
8.850,00
3,00%
€
7.375,00
€
7.375,00
2,50%
€
3.000,00
€
3.000,00
1,02%
€ 29.500,00
€
29.500,00
10,00%
€
€
5.900,00
2,00%
Maggiori costi per acquisto all'asta
€
67.667,55
23%
Prezzo base d'asta
Arrotondato
pari al
€ 227.332,45
€ 227.000,00
23% di sconto
Nessuna carenza di manutenzione
dalla data di visita e valutazione
preliminare all'acquisto.
Nessun rivalutazione o svalutazione
per andamento del mercato fra
valutazione ed acquisto.
Nessun rilancio d'asta
Garanzia sul bene 10 anni sul nuovo vizi occulti per usato
Sconto del 2% per favorire l'acquisto
all'asta in alternativa al libero mercato.
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Si prevede un deterioramento del bene
per scarsa manutenzione e mancato
utilizzo, mediamente pari al 6% del
valore per il primo anno.
Visto l'andamento economico si
ipotizza che la svalutazione prevista sia
del 5% annuo dal momento della
valutazione alla data
dell'aggiudicazione.
Si prevede almeno 1 rilancio d'asta
Nessuna garanzia sul nuovo ne
sull'usato - Incertezza sulla qualità del
bene pari al 10% del valore
5.900,00
Pertanto propongo che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli
effettuati singolarmente per ogni prerogativa, abbia un valore arrotondato da
porre quale prezzo a base d’asta:
uguale a € 227.000,00.
(in lettere Euro duecentoventisettemila/00).
59
2.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO SECONDO
2.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE.
L’immobile oggetto della presente valutazione è situato in provincia di Treviso nel
comune di Maser in Via Ermenegildo Metti, a ridosso del centro della frazione di Coste
dove ci sono tutti i servizi primari e dei principali trasporti.
Trattasi di un’abitazione che si sviluppa su due piani fuori terra con annessi al piano
terra un garage e un deposito, oltre all’area scoperta a uso esclusivo, è situata in zona
pianeggiante situata a ridosso dei rilievi collinari, allegati NN° 25 e 26. Il bene é
facilmente accessibile con accesso diretto alla strada Via Ermenegildo Metti, che
costeggia l’area a Nord, proseguendo verso Ovest ci si collega con la via Bassanese
strada provinciale n° 84 “Di Villa Barbaro”, il centro comunale dista circa 1500 metri
verso Est, la Strada Statale n° 248 dista 700 metri circa in direzione sud, allegato n° 25.
2.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE.
L’immobile è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegati n° 28 e 29, Comune di Maser,
Catasto dei Fabbricati, Sezione B, Foglio di Mappa N° 5, Mappale N° 788:
UNITA' IN CORSO DI COSTRUZIONE CON CORTE ESCLUSIVA DI MQ .344
2.3.0. CONFINI DEL LOTTO.
La proprietà in oggetto, da indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), del
60
medesimo comune, confina da Nord e poi in senso orario con: Strada Via Ermenegildo
Metti, e i Mn 339-352-200, allegato n° 27.
2.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE.
Dalla verifica degli atti di provenienza non si rilevano servitù esplicite.
2.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA.
Gli immobili ora sono catastalmente intestati a:
- SOLEDUE SRL con sede in Castello di Godego con codice fiscale: 03012480269.
Proprietario per l’intero.
Pervenuti tramite atto di compravendita in data 23 Febbraio 2012 n° 4108 di Repertorio
n° 2803 di Raccolta del notaio dottor Giuseppe Sicari di Castelfranco Veneto (Tv),
registrato a Castelfranco Veneto il 24.02.2012 al n. 417 Serie 1T, trascritto all’Agenzia
delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare
in data 28 Febbraio 2012 ai nn. 6178/4684 (allegato n° 40).
2.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE.
Il sottoscritto dopo aver ricevuto l’incarico trascriveva la sentenza di fallimento redigendo
la relativa nota e depositandola all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (allegato n° 44).
In seguito esperiva le indagini presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, considerando come periodo il
61
"ventennio retro". Sull’immobile in oggetto sono gravanti le seguenti formalità
pregiudizievoli che colpiscono la proprietà (allegati dal n° 39 al n° 44).
2.6.1. TRASCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
TITOLO
Gener. Particol.
CREDITORE
Diritto
Atto Giudiziario SENTENZA di
19.11.13 33277
22905
Quota
DEBITORE
Sez. B Fg. 5 MN 788
FALLIMENTO in data 21 ottobre
Massa dei Creditori del
2013, n° 221/2013 di Rep. del
"FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L."
Tribunale di Treviso (TV)
1/1
PROPRIETA’
SOLEDUE S.R.L.
2.6.2. ISCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
IPOTECA
CAPITALE
Diritto
Quota
DEBITORE
Ipoteca Giudiziale da
Decreto Ingiuntivo atto
17.07.12 21992
3153
Sez. B Fg. 5 MN 788
del 09.07.2012 Rep. n.
SUPERBETON S.P.A.
787 del Tribunale di
con sede a SUSEGANA
Treviso Sezione
(TV) c.f. 01848280267
Euro
Euro
150.000,00
111.369,70
PROPRIETA’
Distaccata di
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Conegliano
Ipoteca Legale da
Ruolo atto del
15.05.13 15354
1965
08.05.2013 Rep. n.
334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano
EQUITALIA NORD
Sez. B Fg. 5 MN 788
S.P.A. con sede a
Euro
Euro
MILANO (MI) c.f.
197.551,64
98.775,82
PROPRIETA’
07244730961
Ipoteca Giudiziale da
Decreto Ingiuntivo atto CALCESTRUZZI S.P.A.
14.11.13 32902
4720
del 23.01.2013 Rep. n.
con sede a BERGAMO
430/2013 del
(BG) c.f. 01038320162
Tribunale di Bergamo
2.6.3. ALTRI VINCOLI:
Non si rilevano altri vincoli trascritti.
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Sez. B Fg. 5 MN 788
Euro
Euro
33.000,00
22.463,76
PROPRIETA’
1/1
SOLEDUE S.R.L.
62
2.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO.
L’immobile oggetto di valutazione è una casa abbinata con autorimessa e magazzino di
pertinenza dell'abitazione e area scoperta a uso esclusivo che contorna il fabbricato su
tre lati. Ha accesso diretto da Via Ermenegildo Metti.
Il fabbricato principale è distribuito su due piani tutti fuori terra la superficie esterna lorda
2
2
2
di circa m 77,74 al piano terra oltre ad un portico di m 7,83, m 85,57 al piano primo, le
pertinenze sono posizionate al piano terra hanno una superficie esterna lorda di circa
2
m 32,86 allegato n° 30.
È un’abitazione costruita in aderenza lungo il lato est ad un fabbricato di terzi, previa
demolizione del fabbricato esistente, lo stesso per l’annesso il cui lato sud è a contatto
con il fabbricato del confinante, la costruzione risale probabilmente fra il 2009 ed il 2010
in questo momento è allo stato grezzo.
2.7.1. DIMENSIONI
Al piano terra vi sono i seguenti vani: ingresso-soggiorno-cucina con superficie
2
2
interna netta, cioè calpestabile, di m 41,90, ripostiglio di m 6,61, centrale termica lavanderia di m
2
2
7,70, disimpegno di m 1,95, ha inoltre un portico di m
2
7,00,
2
esternamente su corpo di fabbrica separato c’è un ripostiglio di m 8,20 e un garage
2
(posto auto coperto) di m 21,56.
2
2
Al piano primo vi sono i seguenti vani: un corridoio di m 3,95, un bagno di m 8,97,
2
2
un ripostiglio di m 2,80, tre camere, due sono di m 12,54, quella matrimoniale è di m
2
2
14,14 con annessi bagno di m 3,85 e guardaroba di m 4,58.
2
63
2.7.2. CARATTERISTICHE
Strutture verticali: le strutture verticali sono eseguite in calcestruzzo, la muratura
perimetrale dei piani fuori terra è in bimattoni dello spessore di cm. 25 circa, i divisori
interni sono in mattoni forati dello spessore di cm. 10.
Solai: i solai intermedi sono in laterocemento bausta con sovrastante cappa cementizia.
Tetto: il tetto a due falde è realizzato in legno costituito da travi e perline in legno, con
pacchetto completo di coibentazione con ventilazione formato da: una guaina, isolante,
camera di ventilazione con tavolato grezzo superiore ed impermeabilizzazione con
guaina bituminosa, il manto di copertura è in coppi, le grondaie installate sono in lastra
di rame.
Scale: le scale interne sono realizzate in cemento armato.
Pavimenti: mancano.
Davanzali: mancano.
Rivestimenti: mancano.
Controsoffitti: non presenti, il solaio al piano primo è lasciato con le travi ed il tavolato a
vista.
Serramenti: mancano.
Accessibilità handicappati: Al momento attuale manca.
2.7.3. IMPIANTI
Dall’ispezione visiva dei luoghi, compiuta nel corso dell’accesso all’immobile in oggetto,
non risultano installati impianti.
64
2.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
L'immobile non è assoggettato ad avere l'Attestato di Prestazione Energetica.
2.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE
L'immobile al momento del sopralluogo avvenuto il giorno 18 novembre 2013 è in stato
di abbandono.
2.7.6. AREA
2
L'area complessiva ha una superficie catastale di m 465, è recintata con zoccolo in
calcestruzzo e sovrastante rete metallica, attualmente è incolta.
65
2.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ.
2.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista Urbanistico, come risulta da indagini esperite sul Piano Regolatore
Generale (PRG) vigente del Comune di Maser approvato con Delibera della Giunta
Regionale n 754 del 19 marzo 2004 pubblicata sul BUR Veneto in data 13.04.2004 n 40
e successive modifiche. L’area è così classificata nello strumento urbanistico: ZONE
RESIDENZIALI DI ESPANSIONE CON EDIFICAZIONE PREESISTENTE di tipo
C1.2/18 in zona soggetta a Vincolo Paesaggistico con D.M. 14.11.1968 ora D.Lgs 42
del 22.01.2004 art. 136 (n.10), in ambito per la definizione di piano di settore inerente gli
aspetti paesaggistici ed ambientali B1 colli asolani (8) (allegati n° 31-32).
La normativa per la zona residenziale C1.2 è indicata all'art. 27 delle NTA del PRG.
La normativa per le fasce di rispetto o vincolo è indicata all'art. 49 delle NTA.
Per le zone tutelate, si richiamano le Leggi n. 431/85 e 1497/39 così come modificate
dal D.Lgs. n. 42/2004 “Codice dei beni culturali e paesaggistici”. In tali zone gli interventi
edilizi sono subordinati al parere favorevole della competente Soprintendenza ai Beni
Architettonici secondo le modalità previste dalla L.R. 31.10.94 n.63. Gli interventi
ammessi sono quelli delle Z.T.O. di competenza, sono comunque vietati movimenti di
terra ed abbattimento di alberature che costituiscano degrado ambientale, fatti salvi gli
interventi per la sicurezza del territorio, di salvaguardia e tutela idrogeologica ed
idraulica da parte delle competenti autorità.
L’intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=2, soggetto alle
prescrizioni della legge 02/02/1974 n° 64 e s.m.i. .
66
2.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Il sottoscritto ha richiesto in data 05/11/2013 all'Ufficio Tecnico del comune di Maser
l’accesso agli atti e documenti amministrativi del servizio urbanistica – edilizia privata (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.), per prendere visione ed ottenere il rilascio di
copia non autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati relativi
all’immobile in oggetto, allegato n° 33, l’accesso ha avuto luogo il giorno 18/11/2013.
Il sottoscritto nelle innumerevoli e approfondite ricerche ha rilevato quanto segue:
1) L’autorizzazione ambientale N° 58 era rilasciata dal responsabile del servizio tecnico
del comune di Maser in data 18/07/2007, allegato n° 34.
2) Il nulla osta per la recinzione lungo via Metti era rilasciato dall’ufficio tecnico LL.PP. in
data 23/07/2007 P.d.C. 07/117, allegato n° 35.
3) La Giunta Comunale con delibera n° 57 del 28/04/2008 approvava la richiesta di
monetizzare i parcheggi in luogo della cessione delle aree, allegato n° 36.
4) Il Responsabile del servizio tecnico del comune di Maser in data 10/07/2008 rilasciava
il Permesso di Costruire n° 52 con oggetto "Ristrutturazione ed Ampliamento Abitazione
Unifamiliare, allegato n° 37.
5) La denuncia delle opere in conglomerato cementizio è stata presentata in data
31/07/2008 al n° 21/2008 del comune di Maser, i lavori di costruzione sono iniziati in
data 15/06/2009, allegato n° 38.
Le ricerche effettuate non hanno rintracciato altre pratiche edilizie.
2.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE
Non si rilevano opere abusive, pertanto l’immobile è perfettamente legittimo e in regola
con i disposti di cui alla Legge 47/85.
67
2.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO
Non rilevando abusi edilizi non si determina la sanzione amministrativa.
2.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE.
Il sottoscritto non ha esperito l’indagine dello stato locativo perché svolta dal curatore
fallimentare. Al momento del sopralluogo il fabbricato è abbandonato.
2.10.0. DIVISIBILITA’.
Vista la tipologia e consistenza dell'immobile, lo stesso non si presta a eventuali
suddivisioni per vendite separate.
2.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE.
2.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI.
L’immobile sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base
alle reali caratteristiche e all’effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato delle
compravendite e degli affitti di beni analoghi.
L’attribuzione del valore medio di mercato, esposto nella presente perizia è il risultato
degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età, dello stato di conservazione e
manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato riferite al Comune di Maser zona in
cui essi si trovano. Il Valore è determinato mediante il procedimento del Market
Comparison Approch.
68
2.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE
Qui di seguito mi appresto a eseguire il calcolo del valore di mercato del bene:
L'immobile oggetto di stima è classificato come mezza bifamiliare e terreno ad uso
esclusivo sito in Maser in via Ermenegildo Metti con destinazione Residenziale.
Descrizione catastale Sezione B Foglio di Mappa 5 Part. 788
Descrizione generale dell'immobile
Consistenza superficiaria
Tipo di consistenza - Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari
di TecnoBorsa IV edizione capitolo 19 punto 4.2, s’intende l'area di un edificio delimitato
da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o
entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
69
La SEL include:
· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature
contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di
sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
La SEL non include:
· le rampe d'accesso esterne non coperte;
· i balconi, terrazzi e simili;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
· gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
· le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.
Metodo di misura
Caratteristica
Rilievo sul campo accurato
Acronimo Sup. Misurata m²
Superficie principale
Indice
Sup. Commerciale m²
S1
163,31
1,00
163,31
Superficie portico
SPV
7,83
0,50
3,92
Superficie posto auto
SPA
22,00
0,35
7,70
Superficie giardino
SPT
346,57
0,05
17,33
Superficie magazzini
SMA
10,86
0,40
4,34
m²
550,57
Totale Superficie
196,60
70
Consistenza per il Piano Terra
Commento
Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice
Totale per piano
Sup. Comm. (m²)
77,74
S1
1,00
77,74
7,83
SPV
0,50
3,92
22,00
SPA
0,35
7,70
346,57
SPT
0,05
17,33
10,86
SMA
0,40
4,34
465,00
111,03
Consistenza per il Piano Primo
Commento
Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice
85,57
Totale per piano
S1
Sup. Comm. (m²)
1,00
85,57
85,57
85,57
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
Metà di Bifamiliare Via ERMENEGILDO METTI - 31010 - MASER (TV)
Locazionali Ubicazione
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Zona urbanizzata
ZUB
1
0=no 1=sì
Morfologia della zona
MFO
3
1=montagna 2=collina
3=pianura 4=mare 5=lago
Pericolosità sismica della zona
PLS
2
1=molto alta 2=alta
3=bassa 4=molto bassa
71
Rete elettrica
ELE
1
0=assente 1=presente
Rete telefonica
RTL
1
0=assente 1=presente
Rete gas
GAS
1
0=assente 1=presente
Rete fognante
FGN
1
0=assente 1=presente
Rete idrica
IDR
1
0=assente 1=presente
Rete teleriscaldamento
TRI
0
0=assente 1=presente
Rete fibra ottica
FIB
0
0=assente 1=presente
Prossimità a strade di grande
VIA
0
0=assenti 1=presenti
Prossimità ad autostrada
AUT
0
0=assente 1=presente
Verde pubblico
VER
0
0=assente 1=presente
Zone verdi di interesse culturale ZVR
0
0=assenti 1=presenti
Parcheggi pubblici
PPU
0
0=assente 1=presente
Parcheggi privati
PPP
0
0=assenti 1=presenti
Asili nido e materne
SNI
1
0=assenti 1=presenti
Scuole elementari
SEL
1
0=assenti 1=presenti
Scuole medie
SME
1
0=assenti 1=presenti
Scuole superiori di 2° grado
SSU
0
0=assente 1=presente
Università
SUN
0
0=assente 1=presente
Strutture amministrative (uffici
AMM
1
0=assenti 1=presenti
Mercati settimanali
MER
1
0=assente 1=presente
Pronto soccorso
SOS
0
0=assente 1=presente
comunicazione
pubblici)
72
Farmacia
FAR
1
0=assente 1=presente
Servizi di assistenza sociale
SAS
1
0=assenti 1=presenti
Trasporti pubblici linee principali TPP
0
0=assenti 1=presenti
Trasporti pubblici linee secondarie TPS
1
0=assente 1=presente
Attività commerciali
ATC
1
0=assenti 1=presenti
Strutture sportive
SRT
1
0=assenti 1=presenti
Strutture ricreative
STR
1
0=assenti 1=presenti
Stato di manutenz. prevalente
SMP
1
1=min 2=med 3=max
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Vincolo paesaggistico
VPA
1
0=assente 1=presente
Vincolo idrogeologico
VTI
0
0=assente 1=presente
Vincoli
Fabbricato
Caratteristica
Stato del fabbricato
Acronimo
SDI
Quantità
4
Unità di Misura
Prezzo marg (€)
0=da-demolire
1=in-ristrutturazione
2=da-costruire
3=in-ristrutturazione
4=in-costruzione
5=costruito
Epoca di costruzione
ECT
Classe energetica fabbricato CED
2009
0
anno/i
1=G 2=F 3=E 4=D
73
5=C 6=B 7=A 8=A+
Fabbricato antisismico
FAS
Stato di manutenzione fabbricato SMF
1
0=no 1=sì
1
1=scarso 2=mediocre
da 1 a 2 = 15.000,00
3=sufficiente 4=discreto
da 1 a 4 = 75.000,00
5=buono
Epoca di ristrutturazione EPR
0
anno/i
Pareti in aderenza
PAD
1
n.
Numero di piani fuori terraNPF
2
n.
Numero di piani interrati
0
n.
Numero di unità immobiliariNUI
2
n.
Numero di vani scala
NSC
1
n.
Numero di cortili
COR
1
n.
Numero di magazzini
NUM
1
n.
0
0=assente 1=presente
NPI
Impianto di condizionamento IDC
Unità
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Altezza utile interna
HUI
2,70
m
Epoca costruzione
EPU
2009
anno/i
Vani totali
VAT
14
n.
Vani principali
VAN
4
n.
Vani accessori
LOC
10
n.
Ingresso
ING
1
0=assente 1=presente
74
Soggiorno
SGG
1
0=assente 1=presente
Numero di servizi (bagni)
SER
3
n.
Bagno zona giorno
BZG
1
0=assente 1=presente
Bagno zona notte
BZN
1
0=assente 1=presente
Bagno per disabili
BHD
0
0=assente 1=presente
Cucina abitabile
CUC
1
0=assente 1=presente
Ripostiglio
RIP
1
0=assente 1=presente
Numero di stanze da letto
NLE
3,00
n.
Numero di stanze da letto singole
NLS
2,00
n.
Numero di stanze da letto matrimon. NLM
1,00
n.
Numero posti letto
NPL
4
n.
Stato di manutenzione
STM
4
1=min 2=med 3=suff 4=disc 5= max
Qualità della manutenzione dell'unità QTM
1
1=min 2=med 3=max
Panoramicità dell'unità immobiliare
PAN
2
1=min 2=med 3=max
Luminosità dell'unità immobiliare
LUM
2
1=min 2=med 3=max
Numero di affacci
AFF
3
n.
Funzionalità e distribuzione degli
FUI
2
1=min 2=med 3=max
Pavimenti zona giorno
PZG
0
0=assente 1=presente
Pavimenti zona notte
PZN
0
0=assente 1=presente
Giardino esclusivo
GRE
1
0=assente 1=presente
spazi interni all'unità immobiliare
75
Impianti
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Impiantistica dell'unità immobiliare
IMP
0
0=assente 1=presente
Impianto elettrico fabbricato
ELT
0
0=assente 1=presente
Impianto elettrico
IME
0
0=assente 1=compl.
2=esterno 3=misto
4=sottotraccia
Impianto di messa a terra
EMT
0
0=assente 1=presente
Impianto di riscaldamento
IMR
0
0=assente
1=centralizzato
2=autonomo
Impianto idraulico fabbricato
IIF
0
0=assente 1=presente
Impianto fognario fabbricato
IFF
0
0=assente 1=presente
Impianto telefonico
IMT
0
0=assente 1=presente
Camino
CAM
0
0=assente 1=presente
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Bene culturale
BC
0
0=no 1=sì
Interesse storico, artistico,
SAA
1
1=min 2=med 3=max
PED
0
0=assenti 1=presenti
Tipologiche
architettonico, ambientale
Presenza di elementi decorativi
76
Accessibilità
ACS
0
0=no 1=sì
Stato di utilizzo
UTI
0
0=abbandonato
1=utilizzato in parte
2=utilizzato
3=visitabile a scopo turistico
Ispezionabile
ISP
1
0=non ispezionabile
1=parzial. ispezionabile
2=ispezionabile
Esposizione dell'immobile
ESU
2
1=min 2=med 3=max
Inquinamento acustico dell'immobile
INA
1
1=min 2=med 3=max
Inquinamento atmosferico
INC
1
1=min 2=med 3=max
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Possesso
PSS
PROPRIETA’
Stato locativo
STL
5
dell'immobile
Economiche
0=occ.senza titolo
1=occ.comodato d'uso
2=occ.richiedente
3=occ.proprietario
4=locato
5=libero
77
Caratteristiche Superficiarie
Caratteristica
Acronimo
Superficie principale
S1
Superficie balconi
Quantità Unità di Misura Indice merc.
163,3
m²
1,00
SUB
0,0
m²
0,30
Superficie cantine
SUC
0,0
m²
0,50
Superficie portico con vista
SPV
7,8
m²
0,50
Superficie garage
SUG
0,0
m²
0,50
Superficie posto auto coperto
SPA
22,0
m²
0,35
Sup. esterna condominiale
S
0,0
m²
0,02
Superficie giardino privato
SPT
346,6
m²
0,05
Superficie magazzini
SMA
10,9
m²
0,40
Superficie commerciale
SUP
196,6
m²
-
SEGMENTO DI MERCATO
Denominazione
Classificazione Villa per 2 famiglie - 1/2 di Bifamiliare
Destinazione Residenziale
Localizzazione
Comune MASER
Provincia TV
Zona COSTE
Posizione Centrale - semiperiferica
VALUTAZIONE Prezzo totale
Tipologia immobiliare
Tipologia Fabbricato
Tipo categoria Nuovo
Proprietà Esclusiva
Unità Immobiliare Abitazione di tipo civile
Dimensione unità Media
78
Tipologia edile
Edificio
Casa indipendente
Mercato
Lato domanda
Singolo privato
Lato offerta
Amministrazione pubblica Motivazione Vendita forzata
Intermediari
Nessuno
Prezzo
Regime di mercato
Motivazione Abitazione principale
Concorrenza monopolistica ristretta
Livello di prezzo non determinato
Fase di mercato Fase di recessione
Filtering Assente (fasce sociali miste)
Rapporti mercantili
Rapporti mercantili superficiari
Acronimo
Indice merc.
Superficie principale
i(S1)
1,00
Superficie balconi
i(SUB)
0,30
Superficie cantine
i(SUC)
0,40
Superficie portico con vista
i(SPV)
0,50
Superficie box / garage autorimessa
i(SUG)
0,50
Superficie posto auto coperto
i(SPA)
0,35
Superficie esterna condominiale
i(S)
0,02
Superficie esterna giardino privato e/o piantumata
i(SPT)
0,05
Superficie magazzini
i(SMA)
0,40
NOTA
La presente scheda di segmento di mercato è redatta secondo il procedimento induttivo per il quale la
classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili. È un procedimento empirico che si applica
quando si dispone di pochi dati immobiliari ed implica la conoscenza a priori del mercato. Partendo
dall'immobile in esame, si costruisce il segmento di mercato con altri immobili simili anche non spazialmente
contigui.
79
VALUTAZIONE
Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Villa per 2 famiglie - Mezza
Bifamiliare sita in MASER (TV) - COSTE, Via ERMENEGILDO METTI, avviene mediante
la seguente formula:
Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti
estimativi. La data di stima è lunedì 23/12/2013.
COMPARABILI
Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa
dell'immobile oggetto di stima sono:
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - MASER (TV) - Comparabile A
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 218,56 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
16/12/2013
Prezzo
155.000,00 €
80
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - MASER (TV) - Comparabile B
Tipo di dato
Compravendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 245,90 m²
Superficie condominiale (S)
222,00 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
09/07/2013
Prezzo
195.000,00 €
Villa - (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare - MASER (TV) - Comparabile C
Tipo di dato
Compravendita
Descrizione
Abitazione
Destinazione
Residenziale Privata
Superficie commerciale (SUP) 241,51 m²
Superficie condominiale (S)
63,00 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Agenzia
Data
16/12/2013
Prezzo
250.000,00 €
81
MARKET COMPARISON APPROACH
Determinazione della variabile Valore mediante il procedimento MCA.
Caratteristiche immobiliari
Le caratteristiche considerate sono le seguenti:
• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla
superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;
• Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce
alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il
relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie cantine (SUC): La superficie cantine è una superficie secondaria che contribuisce
alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il
relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie portico con vista (SPV): La superficie portico con vista è una superficie secondaria
che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie
corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie box / garage autorimessa (SUG): La superficie box / garage autorimessa è una
superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la
propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie posto auto coperto (SPA): La superficie posto auto coperto è una superficie
secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale
superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie esterna condominiale (S): La superficie esterna condominiale è una caratteristica che
misura la quantità di area comune a disposizione dell'unità immobiliare, il prezzo dell'unità
immobiliare ne è funzione in ragione della propria quota condominiale Q. Unità di misura: m²;
• Superficie esterna giardino privato e/o piantumata (SPT): La superficie esterna giardino privato
82
e/o piantumata una caratteristica che misura nell'area di pertinenza esclusiva all'unità immobiliare
la quantità dedicata a giardino. Unità di misura: m²;
• Superficie magazzini (SMA): La caratteristica superficie magazzini misura la dimensione delle
aree destinate a magazzini dell'immobile classificato. Unità di misura: m²;
• Stato manutenzione del fabbricato (SMF): La caratteristica stato di manutenzione del fabbricato
rappresenta il grado di conservazione delle strutture portanti, delle finiture esterne ed interne non
esclusive nonché degli impianti comuni del fabbricato.
Unità di misura: 1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono;
Altre caratteristiche (coeteris paribus)
Altre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Villa (per 2 famiglie) - 1/2 di Bifamiliare, come quelle indicate nel profilo immobiliare.
Nel caso in esame queste caratteristiche non sono considerate perché il campione
estimativo presenta parità di condizioni.
Tabella dati
Caratteristica
Prezzo totale (PRZ) €
Unità A
155.000,00
Unità B
Unità C
195.000,00
250.000,00
Subject
-
Superficie principale (S1) m²
151,3
160,2
145,9
163,3
Superficie balconi (SUB) m²
13,1
17,6
14,5
0,0
Superficie cantine (SUC) m²
64,9
60,5
71,8
0,0
Superficie portico (SPV) m²
19,9
28,8
47,1
7,8
Superficie garage (SUG) m²
21,0
48,4
35,9
0,0
0,0
0,0
22,0
Superficie posto auto coperto (SPA) m² 0,0
83
Superficie esterna condominiale (S) m² 0,0
222,0
63,0
0,0
Superficie giardino (SPT) m²
210,0
144,0
252,4
346,6
0,0
0,0
0,0
10,9
2
4
Superficie magazzini (SMA) m²
Stato manutenzione fabbricato (SMF) 1
1
1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono
Analisi prezzi marginali
Analisi e scomposizione del prezzo delle caratteristiche superficiarie
Informazioni mercantili relative al segmento di mercato dell'immobile oggetto di stima:
Prezzo unitario terreni edificabili [pu] =100,00 €/m²
Rapporto area edificata/edificabile [r] = 0,33
Prezzo unitario terreni edificati [p] = [pu]*[r] = 100,00 * 0,33 = 33,33 €/m²
Rapporto complementare dei terreni edificati [c] = VT/VI =0,25
Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] =1,00
Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) [Sigma e] =1,00
Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi
mercantili riferiti alla Superficie principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari
riferiti alle altre superfici.
La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo
della superficie principale avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile.
p1 = PRZ*Sigma/SUP
84
pA(S1) = 155.000,00*1,00/218,56 = 709,19 €/m²
pB(S1) = 195.000,00*1,00/245,90 = 793,01 €/m²
pC(S1) = 250.000,00*1,00/241,51 = 1.035,15 €/m²
Prezzo medio minimo Superficie principale = 709,19 €/m²
Prezzo medio massimo Superficie principale = 1.035,15 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie principale (S1)
Il prezzo marginale della superficie principale è dato dal prodotto del Prezzo Medio
Minimo [ PMM] dei comparabili per il rapporto mercantile della caratteristica i(S1).
[i(S1)]=1,00 rapporto mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (S1) = 709,19*1,00 = 709,19 €/m²
pB (S1) = 709,19*1,00 = 709,19 €/m²
pC (S1) = 709,19*1,00 = 709,19 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie balconi (SUB)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUB)]
[i(SUB)]=0,30 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUB) = 709,19*0,30 = 212,76 €/m²
pB (SUB) = 709,19*0,30 = 212,76 €/m²
pC (SUB) = 709,19*0,30 = 212,76 €/m²
85
Prezzo marginale della caratteristica Superficie cantine (SUC)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUC)]
[i(SUC)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUC) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
pB (SUC) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
pC (SUC) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie portico con vista (SPV)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPV)]
[i(SPV)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPV) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
pB (SPV) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
pC (SPV) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie garage autorimessa (SUG)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUG)]
[i(SUG)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUG) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
pB (SUG) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
86
pC (SUG) = 709,19*0,50 = 354,60 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie posto auto coperto (SPA)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPA)]
[i(SPA)]=0,35 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPA) = 709,19*0,35 = 248,22 €/m²
pB (SPA) = 709,19*0,35 = 248,22 €/m²
pC (SPA) = 709,19*0,35 = 248,22 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie esterna condominiale (S)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(S)]
[i(S)]=0,02 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (S) = 709,19*0,02 = 14,18 €/m²
pB (S) = 709,19*0,02 = 14,18 €/m²
pC (S) = 709,19*0,02 = 14,18 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie esterna giardino privato e/o
piantumata (SPT)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPT)]
[i(SPT)]=0,05 indice mercantile
87
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPT) = 709,19*0,05 = 35,46 €/m²
pB (SPT) = 709,19*0,05 = 35,46 €/m²
pC (SPT) = 709,19*0,05 = 35,46 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Stato manutenzione del fabbricato (SMF)
Nomenclatore da punto
Nomenclatore a punto
Importo (€) [i(SMF)]
1 (Minimo o Scarso)
2 (Mediocre)
15.000,00
1 (Minimo o Scarso)
4 (Discreto)
75.000,00
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SMF) = 0,00 € da punto a punto
pB (SMF) = 15.000,00 € da punto a punto
pC (SMF) = 75.000,00 € da punto a punto
Stima
88
TABELLA DI VALUTAZIONE
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo
totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il
prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle caratteristiche
avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B,
C...).
Caratteristica
Comparabile A
Differenza
Comparabile B
Aggiustamento
Prezzo totale (PRZ)
Differenza
155.000,00
Aggiustamento
Comparabile C
Differenza Aggiustamento
195.000,00
250.000,00
Superficie principale (S1)
(163,3-151,3)
8.552,83
(163,3-160,2)
2.205,58
(163,3-145,9)
12.347,00
Superficie balconi (SUB)
(0,0-13,1)
-2.787,12
(0,0-17,6)
-3.744,52
(0,0-14,5)
-3.087,10
Superficie cantine (SUC)
(0,0-64,9)
-22.995,49
(0,0-60,5)
-21.435,27
(0,0-71,8)
-25.459,92
Superficie portico (SPV)
(7,8-19,9)
-4.283,51
(7,8-28,8)
-7.421,67
(7,8-47,1)
-13.917,85
Superficie garage (SUG)
(0,0-21,0)
-7.446,50
(0,0-48,4)
-17.144,67
(0,0-35,9)
-12.722,87
Superficie posto auto (SPA)
(22,0-0,0)
5.460,76
(22,0-0,0)
5.460,76
(22,0-0,0)
5.460,76
Superficie condominiale (S)
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-222,0)
-3.148,80
(0,0-63,0)
-893,58
(346,6-210,0)
4.842,70
(346,6-144,0)
7.183,03
(346,6-252,4)
3.338,16
3.092,07
(10,9-0,0)
3.092,07
(10,9-0,0)
3.092,07
0,00
(1-2)
-15.000,00
(1-4)
-75.000,00
Superficie giardino (SPT)
Superficie magazzini (SMA)
(10,9-0,0)
Superficie manutenzione (SMF)
Prezzo corretto
(1-1)
139.435,76
145.046,51
In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia
nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta
una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta
143.156,66
89
mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta di che si calcola tra prezzo
massimo (Max) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi
corretti. Nel caso in esame è pari a:
d%=[(Pmax-Pmin)*100]/Pmin = [(145.046,51-139.435,76)*100]/139.435,76 = 4,02% < 5%.
Sintesi di stima
In conclusione il valore di mercato alla data di stima del 23/12/2013 dell'intero immobile
oggetto di valutazione a seguito dell’applicazione del procedimento Stima a Market
Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi corretti
secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità,
peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva. Tale valore è uguale a
(139.435,76+145.046,51+143.156,66)/3= 142.546,31 €.
2.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
CONCLUSIONI
Si ritiene che l'immobile oggetto di valutazione alla data del 23
Dicembre 2013, in base ai calcoli effettuati singolarmente per ogni
caratteristica, abbia un valore di mercato arrotondato a Euro
142.500,00 (in lettere Euro centoquarantaduemilacinquecento/00).
90
2.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA
Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra l’acquirente
di un immobile all’asta rispetto a un acquisto nel libero mercato:
- Vendita senza la garanzia per i vizi sul bene.
- Difficoltà a visionare l’immobile.
- Mancata attività di marketing.
- Tempo intercorrente fra la data della valutazione e il giorno dell’asta.
- Tempi per ottenere il decreto di trasferimento e possesso del bene.
- Diminuzione del prezzo pari ad almeno un rilancio del prezzo base d’asta.
Pertanto propongo che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli
effettuati singolarmente per ogni prerogativa, abbia un valore arrotondato da
porre quale prezzo a base d’asta:
uguale a € 120.000,00
(in lettere Euro centoventimila/00).
91
3.0.0. VALUTAZIONE - LOTTO TERZO
3.1.0. UBICAZIONE e ACCESSIBILITÀ DEL BENE.
L’immobile oggetto della presente valutazione è situato in provincia di Treviso nel
comune di Castello di Godego, in Via dell'Artigianato, n. 18 e 18/A.
Trattasi di un fabbricato produttivo con alloggio e area scoperta, situato in zona
pianeggiante, in area industriale - artigianale di completamento a Ovest del centro del
comune di Castello di Godego, a breve distanza dallo stesso, allegati NN° 45 e 46.
Il bene é facilmente accessibile con accesso diretto dalla strada Via dell'Artigianato che
raggiunge il fabbricato a Est, questa strada termina sulla Strada Statale n° 245
"Marosticana” Via Trento, allegato n° 46.
3.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE.
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegati n° 48 e n° 49, Comune di
Castello di Godego, Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 4, Mappale N° 1354:
2
Sub 1, Via dell'Artigianato piano: T, B.C.N.C., Area Scoperta di m 619 Comune ai sub 3 e 4.
2
Sub 2, Via dell'Artigianato piano: T, B.C.N.C., Ingresso-Scala di m 22 Comune ai sub 3 e 4.
Sub 3, Via dell'Artigianato piano: S1-1, Categoria A/7, Classe 1, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
Sub 4, Via dell'Artigianato piano: T, Categoria D/8, R.C. Euro 2.964,46.
Si precisa che a seguito della variazione avvenuta con Mod. 3SPC del 22 settembre 2000 prot
2
n. 114118 il Mapp. N° 1354, Ente urbano di m 1.238, deriva dall’unificazione dei Mappali N°
2
2
1002 di m 858 e n° 1006 di m 380.
92
Dall’esame dell’atto di provenienza si riscontra la proprietà per la quota di 100/1000 dei
seguenti beni Comune di Castello di Godego, Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 4,
2
Mappale N° 472 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 150 RD € 1,78, RA € 1,01.
2
Mappale N° 1221 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 2224 RD € 26,42, RA € 14,93.
Variazioni catastali: Si è rilevato che la planimetria del fabbricato, allegato n° 50,
richiesta e rilasciata dall'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Castello di Godego, Catasto
dei Fabbricati, contiene delle difformità rispetto allo stato dei luoghi. Esse consistono in
diverse modifiche interne che se mantenute modificano la consistenza catastale. Mentre
l’intestazione del terreno è difforme dalla proprietà che si rileva dagli atti notarili. È
necessario per l’aggiudicatario, presentare un aggiornamento degli atti catastali conforme
allo stato dei luoghi e procedere all’allineamento della banca dati catastale con la reale
proprietà immobiliare il tutto con un costo complessivo che si presume di € 1.500,00.
3.3.0. CONFINI DEL LOTTO.
Il fabbricato in oggetto, da indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), del
medesimo comune, confina da Est e poi in senso orario con: Via Dell’Artigianato e
parcheggi (Mn 1221), i Mn 1242-1425-1218-1252. Il terreno confina da Nord e poi in
senso orario con i Mn 476-474-74-canale Garzona-1178-1321-1178-1242-1354-12521177-1357-1258-1267, allegato n° 47.
93
3.4.0. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE.
La proprietà in oggetto, da quanto si rileva dall’atto di acquisto, non presenta servitù
attive o passive espresse.
3.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA.
Gli immobili ora sono catastalmente intestati a:
- SOLEDUE SRL con sede in Castello di Godego con codice fiscale: 03012480269.
Proprietario per l’intero.
Pervenuti tramite atto di compravendita in data 27 Maggio 1996 n° 124227 di
Repertorio, n. 11508 di Raccolta del notaio dottor Antonio Gagliardi di Castelfranco
Veneto (Tv), registrato a Castelfranco Veneto il 13.06.1996 al n. 510 serie 1V, trascritto
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare in data 19 Giugno 1996 ai nn. 16355/11983, allegato n° 67.
Dall’esame dell’atto di provenienza si rileva la proprietà per la quota di 100/1000 dei
seguenti beni Comune di Castello di Godego, Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 4,
2
Mappale N° 472 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 150 RD € 1,78, RA € 1,01.
2
Mappale N° 1221 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 2224 RD € 26,42, RA € 14,93.
L’intestazione catastale di questi due beni non è coerente con quanto contenuto nell’atto
di trasferimento della proprietà menzionato a causa della mancata evasione della
domanda di voltura presentata in data 14/01/1997 n° 881 e di eventuali altre pervenute.
Nella banca dati catastale il mappale 472 è ancora intestato a:
- BONAMIGO GIUSEPPE nato a CASTELLO DI GODEGO (TV) il 16/12/1953 proprietà
155/1000;
94
- MAGLIFICIO SIR LUIS S.N.C. DI LUISON GIOVANNI & C. con sede in CASTELLO DI
GODEGO (TV) proprietà 183/1000;
- MARIN FLORA nata a LORIA (TV) il 16/03/1942 proprietà 183/1000;
- PITTURE ZICS DI CRISTOFARI S. E ZORDAN I. SNC con sede in CASTELLO DI
GODEGO (TV) proprietà 300/1000;
- STELLA & SONIA CONFEZIONI DI CRISTOFARI SONIA & C. con sede in
CASTELLO DI GODEGO (TV) proprietà 100/1000;
- SUAN IMMOBILI DI SOLDERA UGO & C. S.A.S. con sede in CASTELLO DI
GODEGO (TV) proprietà 162/1000;
- TOFFOLON EMANUELE nato a LOREO (RO) il 10/05/1939 proprietà 300/1000.
Nella banca dati catastale il mappale 1221 è ancora intestato a:
- PAVITRE SRL con sede in SAN BIAGIO DI CALLALTA (TV) proprietà 1/1.
3.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE.
Il sottoscritto dopo aver ricevuto l’incarico trascriveva la sentenza di fallimento redigendo
la relativa nota e depositandola all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (allegato n° 73).
In seguito esperiva le indagini presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, considerando come periodo il
"ventennio retro". Sull’immobile in oggetto sono gravanti le seguenti formalità
pregiudizievoli che colpiscono l’intera proprietà (allegati dal n° 66 al n° 73).
95
3.6.1. TRASCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
TITOLO
Gener. Particol.
CREDITORE
Diritto
Atto Giudiziario SENTENZA di
19.11.13 33277
22905
Quota
DEBITORE
Fg. 4 MN 1354 Sub 1-2-3-4
FALLIMENTO in data 21 ottobre
Massa dei Creditori del
2013, n° 221/2013 di Rep. del
"FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L."
1/1
PROPRIETA’
SOLEDUE S.R.L.
Tribunale di Treviso (TV)
3.6.2. ISCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
IPOTECA
CAPITALE
Ipoteca volontaria atto
03.08.96 21352
3017
125914 del dr. Antonio
Gagliardi, notaio in
Castelfranco Veneto
PROPRIETA’
CASTELFRANCO
VENETO con sede a
Lire
CASTELFRANCO
Quota
DEBITORE
Foglio 4 MN 1002-1006-472-1221
BANCA POPOLARE DI
del 01.08.1996 Rep. n.
Diritto
Lire
300.000.000 150.000.000
VENETO c.f.
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Foglio 4 MN 472-1221
PROPRIETA’
100/1000 SOLEDUE S.R.L.
ANNOTAZIONE presentata il 31/01/2008
0017640269
R.G. n. 3859 R.P. n. 509
CANCELLAZIONE TOTALE
Foglio 4 MN 1354 SUB 1-2-3-4
Foglio 4 MN 1354
CREDITO
Ipoteca volontaria atto
del 21.12.2007 Rep. n.
27.12.07 61355
16923
27521 Raccolta
n.7533 del dr. Sicari
Giuseppe, notaio in
Padova
PROPRIETA’
TREVIGIANO -BANCA
SOLEDUE S.R.L.
Foglio 4 MN 472-1221
DI CREDITO
COOPERATIVO
1/1
PROPRIETA’
€1.045.000,00 €550.000,00
100/1000 SOLEDUE S.R.L.
ANNOTAZIONE presentata il 24/02/2010
TREVIGIANO con sede
R.P. n. 997 R.G. n. 6517
a VEDELAGO c.f.
MODIFICA DELLA DURATA DI APERTURA
CREDITO IN CONTO CORRENTE
00274980267
ANNOTAZIONE presentata il 13/07/2011
R.P. n. 3773 R.G. n. 24618
MODIFICA DELLA DURATA DI APERTURA
CREDITO IN CONTO CORRENTE
Ipoteca Giudiziale da
Decreto Ingiuntivo atto
17.07.12 21992
3153
Foglio 4 MN 1354 SUB 3-4
del 09.07.2012 Rep. n.
SUPERBETON S.P.A.
787 del Tribunale di
con sede a SUSEGANA
Treviso Sezione
(TV) c.f. 01848280267
Distaccata di
Conegliano
Euro
Euro
150.000,00
111.369,70
PROPRIETA’
1/1
SOLEDUE S.R.L.
96
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
Ipoteca Legale da
EQUITALIA NORD
Ruolo atto del
15.05.13 15354
1965
08.05.2013 Rep. n.
334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano
IPOTECA
CAPITALE
Euro
Euro
MILANO (MI) c.f.
197.551,64
98.775,82
PROPRIETA’
07244730961
Ipoteca Giudiziale da
4720
Quota
DEBITORE
Foglio 4 MN 1354 SUB 3-4
S.P.A. con sede a
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Foglio 4 MN 1354 SUB 3-4
Decreto Ingiuntivo atto CALCESTRUZZI S.P.A.
14.11.13 32902
Diritto
del 23.01.2013 Rep. n.
con sede a BERGAMO
430/2013 del
(BG) c.f. 01038320162
Tribunale di Bergamo
Euro
Euro
33.000,00
22.463,76
PROPRIETA’
1/1
3.6.3. ALTRI VINCOLI:
Si rileva trascritta la convenzione per piano di lottizzazione del 21/11/1987 al rep. n.
88777 del Notaio Silvano Girardi di Castelfranco Veneto, ivi registrata il 07/12/1987 al n.
793 mod. II bis serie 2 e trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso
– Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, il 16/12/1987 ai nn. 30865/23535, i cui
obblighi non sono stati ancora assolti.
SOLEDUE S.R.L.
97
3.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO.
L’immobile oggetto di valutazione è un fabbricato produttivo, magazzino di un’impresa
edile con aderente palazzina di uffici e abitazione, disposto su due piani fuori terra oltre
all’interrato e area scoperta di pertinenza.
La forma dell’area si può indicare in un rettangolo con circa le seguenti dimensioni
larghezza m 22,00 e lunghezza m 56,50.
Il fabbricato realizzato, rappresentato nell’allegato n° 51, ha pianta regolare, altezza di
circa m 5,00 nella zona produttiva e m 2,70 negli uffici, m 2,68 nell’abitazione al piano
primo e m 2,83 in una parte dell’interrato e m 2,60 in una porzione residua. Ha una
superficie coperta d’inviluppo di circa m 38,20 x 16,80, occupa ampiamente l’area
disponibile.
3.7.1. DIMENSIONI
2
L’area scoperta di pertinenza ha una superficie catastale di m 619.
2
Il piano terra di questo edificio ha una superficie esterna lorda (SEL) di m 619,08 circa,
è composto da un grande locale adibito a magazzino con superficie interna netta (SIN)
2
2
(superficie calpestabile) di m 436,74, due uffici rispettivamente di m 17,78 e di m
2
2
13,07, un ripostiglio di m 12,88 con finestratura nel magazzino, un corridoio di
2
2
2
distribuzione di m 9,75, antibagno di m 2,69 e servizio per i dipendenti di m 3,48. Con
2
accesso direttamente dal magazzino c’è un vano adibito a spogliatoio di m 10,42 e due
2
2
servizi igienici con relativi anti di complessivi m 6,60. Vi è inoltre un garage di m 46,05.
Nel corridoio di distribuzione sopradescritto è collocato il vano scale dal quale si accede
2
al piano primo che ha una superficie esterna lorda (SEL) di m 164,52 circa dove è
ubicato uno spazioso alloggio con disimpegno della superficie interna netta (SIN) di m
2
98
2
2
2
2,79, pranzo di m 27,59, salotto di m 23,98, una camera di m 16,88 con annesso
2
2
bagno di m 4,80, una camera di m 14,93 con finestratura nel magazzino, antibagno di
2
2
m 4,16 e bagno di m 6,60 con finestratura nel magazzino, inoltre vi è uno studio, ora
2
2
2
utilizzato come camera, di m 16,82 con antibagno di m 2,81 e bagno di m 6,48, inoltre
2
vi sono due poggioli di complessivi m 8.75 e un poggiolo interno al magazzino di m
2
2
9,63. Il piano interrato ha una superficie esterna lorda (SEL) di m 168,00 circa, ci sono
due centrali termiche con superficie interna netta (SIN) di m
2
2
3,78 ciascuna, un
2
2
disimpegno di m 8,61 e quattro magazzini rispettivamente di m 32,95, m 45,16, m
2
2
23,28 e m 17,40.
3.7.2. CARATTERISTICHE
Strutture verticali:
-
Nel
capannone
le
fondazioni
sono
in
plinti
a
bicchiere
con
travi
di
collegamento, struttura in elevazione a un’unica campata, realizzata con pilastri
prefabbricati di sezione cm 40x40 con testa a U e con travi prefabbricate a T.
I pannelli di tamponamento sono in calcestruzzo e interposto isolante di alleggerimento.
- Nella palazzina uffici e abitazione al piano interrato le fondazioni sono di tipo continuo
a trave rovescia in getto di calcestruzzo armato costituenti un reticolo, sulle quali poggia
la struttura portante costituita da setti in conglomerato cementizio armato.
Struttura in elevazione formata da telai in c.a. con ritti e traversi a diversa sezione.
Le murature perimetrali sono in laterizio dello spessore di cm 35 intonacate.
I divisori interni sono in mattoni forati intonacati dello spessore di cm 10.
Solai:
- Nel capannone sono realizzati con travi ad Y in cemento armato precompresso e
sovrastanti cupolini in fibrocemento.
99
- Nella palazzina uffici e abitazione la struttura portante orizzontale consta di travi in
calcestruzzo armato costituenti dei telai spaziali con i setti, solai piani di calpestio e di
copertura a travetti con traliccio e volterrane con sovrastante cappa in calcestruzzo.
Tetto: la copertura della palazzina uffici e abitazione è costruita in pendenza con
tramezze e tavelloni con sovrastante manto di tegole, nel magazzino è già stata
descritta.
Lattoneria: le grondaie e i pluviali installati sono in lastra di rame.
Scale: le scale interne, pianerottoli e gradini, sono rivestite in marmo botticino.
Pavimenti: negli uffici, nell’abitazione zona giorno e interrato sono in gres porcellanato,
nei bagni sono in ceramica commerciale, nelle camere sono in parquet, nel magazzino
sono in battuto di cemento lisciato meccanicamente con finitura superficiale al quarzo,
negli esterni sono in porfido.
Davanzali: i davanzali sono realizzati con lastra di marmo.
Rivestimenti: Le pareti esterne e interne nella palazzina uffici e abitazione sono
intonacate e tinteggiate. Nei bagni le pareti sono state rivestite con piastrelle di
ceramica. Nel capannone i pannelli di tamponamento sono in calcestruzzo a vista
esternamente, tinteggiato internamente.
Serramenti: Negli uffici quelli esterni sono in metallo elettrocolorato con vetrocamera,
nel portoncino d’ingresso è con vetro antisfondamento. I portoni e le porte esterne del
magazzino sono costruiti con pannelli sandwich con pelli in alluminio.
Il magazzino è illuminato naturalmente da finestre a nastro sui lati Ovest e Nord.
Le porte interne sono in metallo.
Nell’abitazione i serramenti esterni sono composti da finestre di legno verniciato con
vetrocamera. Esternamente, porte e finestre sono protette con oscuri in legno.
Il portoncino d'ingresso, dal vano scale è in legno con lavorazione a specchiature.
100
Le porte interne sono tutte in legno multi strato impiallacciato, senza finiture di pregio.
Controsoffitti: non vi sono controsoffitti.
Accessibilità handicappati: L'immobile al momento non risponde ai criteri di
accessibilità essendo disposto su più piani con vano scala privo di ascensore.
Attualmente è accessibile solo il magazzino attraverso il garage.
3.7.3. IMPIANTI
Gli impianti probabilmente sono a norma, vista la recente epoca costruttiva dell'edificio e
sono stati certificati secondo la normativa vigente al rilascio del permesso di agibilità,
quando una nuova attività s’insedierà, dovranno essere verificati, controllati ed
eventualmente adeguati alle normative vigenti.
Il riscaldamento nell’abitazione e nei servizi avviene tramite normali termosifoni collegati
a due caldaie autonome prodotte dalla ditta SILE modello SUPERAPIDA 24N della
potenza 24,76 kW, entrambe sono poste in locale apposito al piano interrato, con canne
fumarie in PPE. Gli uffici sono riscaldati con ventilconvettori alimentati da una caldaia
autonoma prodotta dalla ditta SILE modello SUPERAPIDA 31 R della potenza 31,70
kW, tutte allacciate alla rete di distribuzione del gas metano gestita dall’Ascotrade.
Il magazzino non è riscaldato.
L’appartamento è dotato dell’impianto di condizionamento.
L’impianto idrosanitario è funzionante e fornito di acqua dall’acquedotto consortile.
L’acqua calda nei servizi è prodotta dalle caldaie menzionate.
L’impianto elettrico negli uffici e nell’abitazione termina con frutti inseriti in placche di
resina,
è
provvisto
dell'interruttore
magnetotermico,
sono
installate
lampade
d'emergenza, nel magazzino c’è un impianto industriale con relativa messa a terra.
101
Lo smaltimento delle acque nere avviene tramite raccolta e probabile immissione alla
fognatura consortile.
Sono installati anche gli impianti telefonico e citofonico.
Bagni: Il bagno negli uffici dispone dei seguenti accessori lavabo e water.
Quelli con accesso dal magazzino lavatoio a canale, uno vaso alla turca e l’altro water,
sono tutti dotati di finestra.
I bagni nell’alloggio dispongono dei seguenti accessori: uno lavabo, water, bidet e
vasca, quello annesso alla camera matrimoniale lavabo, water, bidet e doccia, sono
dotati di finestra, l’ultimo lavabo, water, bidet e vasca con finestratura nel magazzino.
3.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso è stato
edificato in data anteriore al 08/10/2005.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di
Castello di Godego, non sono inoltre stati rinvenuti né l'Attestato di Qualificazione
Energetica, né l'Attestato di Certificazione Energetica. Considerato quindi, la necessità
di fornire questa documentazione, come nel libero mercato, si è proceduto a far redigere
a un tecnico abilitato l'Attestato di Prestazione Energetica.
Dagli Attestati di Prestazione Energetica, allegati al n° 65, emerge che il capannone è
un edificio in classe E con una prestazione energetica globale e di riscaldamento di
22,05 kWh/mc anno Attestato di Prestazione Energetica n° 6198/2014; gli uffici sono in
classe C con una prestazione energetica globale di 11,29 kWh/mc e di riscaldamento di
10,37 kWh/mc anno Attestato di Prestazione Energetica n° 6094/2014, l’appartamento è
in classe D con una prestazione energetica globale di 106,36 kWh/mc e di
riscaldamento di 84,08 kWh/mc anno Attestato di Prestazione Energetica n° 6121/2014.
102
3.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE
L'immobile è in buono stato di conservazione, potrà essere agibile solo dopo
un’accurata manutenzione generale.
3.7.6. AREA
2
L'immobile ha un’area esterna di m 619 in proprietà a uso esclusivo, quella ad ovest e
parte di quella nord del fabbricato è pavimentata con cemento lisciato, mentre il resto è
in grigliato erboso. Nella parte davanti agli uffici le corsie di accesso sono state
pavimentate con masselli di porfido, sono state ricavate anche due ampie aiuole con
alcuni alberi ed arbusti. L'area verso strada è stata recintata con muretto in calcestruzzo
e sovrastante ringhiera metallica, gli altri lati sono con muretto in calcestruzzo e
sovrastante rete metallica.
103
3.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ.
3.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Il Piano Regolatore Generale (PRG) vigente del Comune di Castello di Godego dal
06/09/2000 è la Variante generale adottata con deliberazione del Consiglio Comunale
n° 39 del 06.07.1998, contro dedotta con deliberazione del Consiglio Comunale n° 23
del 23.04.1999 e approvata dalla Giunta Regionale del Veneto con deliberazione n°
2482 del 28.07.2000, pubblicata nel B.U.R. n° 75 del 22.08.2000 e successive varianti.
Dal punto di vista Urbanistico, come risulta dalle indagini esperite, allegati n° 52-53,
l’area è così classificata nello strumento urbanistico: “Zone Insediamenti Produttivi”
disciplinata principalmente dall’articolo 8 delle Norme di Attuazione del P.R.G.
In particolare l'area in riferimento è Zona D senza lettera, dove sono confermate le
destinazioni previste dai piani attuativi e/o dagli atti d'obbligo approvati; le relative
superfici per servizi (attrezzature e standards ex D.M. 1444/68) possono essere ridotte
per la sola quota corrispondente all’eventuale sottoutilizzazione degli indici di densità.
L’intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=3, soggetto alle
prescrizioni della legge 02/02/1974 n° 64 e s.m.i..
3.8.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Il sottoscritto ha richiesto in data 05/11/2013 l'Ufficio Tecnico del comune di Castello di
Godego l’accesso agli atti e documenti amministrativi del servizio urbanistica – edilizia
privata - (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.), per prendere visione ed ottenere il
rilascio di copia non autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati
relativi all’immobile oggetto di valutazione, allegato n° 54, l’accesso ha avuto luogo il
104
giorno 03/01/2014 e per nuove verifiche il giorno 13/01/2014.
Il sottoscritto nelle innumerevoli e approfondite ricerche ha rilevato quanto segue:
1) In data 04/05/1989 è stata presentata al comune di Castello di Godego una
richiesta per la costruzione di fabbricato artigianale con annesso alloggio e
recinzione.
2) In data 17/11/1989 era rilasciata dalla Provincia di Treviso l’autorizzazione ad
eseguire i lavori in zona di vincolo ai sensi della legge 1497/1939, allegato n° 55.
3) La Concessione edilizia n° 1694 Prot. n. 2437 Pratica 2000/1989 era rilasciata
dal sindaco del comune di Castello di Godego in data 21 gennaio 1992, con
oggetto "costruzione di fabbricato artigianale con annesso alloggio e recinzione”,
allegato n° 56.
4) I lavori di costruzione erano iniziati in data 08/06/1992, allegato n° 57.
5) In data 11/03/1996 era rilasciata la voltura della concessione edilizia n° 1694,
allegato n° 58.
6) In data 06/10/1997 con prot. N° 7742 era presentata al comune di Castello di
Godego una richiesta per rinnovo alla C.E. n° 1694/92, la concessione edilizia n°
2401 era rilasciata dal responsabile del servizio tecnico del comune di Castello
di Godego in data 19/01/1998 con oggetto "Rinnovo C.E. 1694/92 per lavori di
finitura su fabbricato ad uso artigianale con annesso alloggio” (allegata al n° 59)
7) In data 16/09/2000 con prot. N° 7392 era presentata al comune di Castello di
Godego una richiesta per variante in corso d’opera alla C.E. n° 2401/98, la
concessione edilizia n° 2748 era rilasciata dal responsabile dell’Area Urbanistica
del comune di Castello di Godego in data 07/12/2000 con oggetto "Variante in
corso d’opera alla C.E. n° 2401 del 19.1.1998 per lavori di finitura su fabbricato
ad uso artigianale con annesso alloggio” (allegata al n° 60)
105
8) Era redatto il certificato di collaudo in data 20/11/2000 e depositato al Genio
Civile di Treviso il 07/12/2000, allegato n° 61.
9) La ditta Idrotermica F.lli SOLDERA in data 28/11/2000 stilava il certificato di
conformità dell’impianto termico, idrico-sanitario e gas, allegato n° 62.
10) La ditta ELCON in data 11/12/2000 stendeva il certificato di conformità
dell’impianto elettrico, allegato n° 63.
11) Al termine dei lavori il responsabile dell’Area Urbanistica del comune di Castello
di Godego in data 26/01/2001 rilasciava la licenza d’uso (abitabilità e agibilità) in
ordine alle concessioni edilizie n° 1694/92 - 2401/98 – 2748/00, allegato n° 64.
3.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE
Al momento del sopralluogo si rileva l’esecuzione di due alloggi in contrasto con le
prescrizioni concessione edilizia n° 2748 perché non è stata eseguita la porta interna,
che serviva ad unificare le due unità residenziali, lievi modifiche nella posizione delle
pareti interne, oltre ad una minor altezza interna dell’alloggio e negli uffici. Il fabbricato
pertanto non è perfettamente legittimo e in regola con i disposti di cui alla Legge 47/85.
3.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO
La conformità urbanistica degli immobili comporta secondo i casi spese per le
prestazioni tecniche, sanzioni economiche o lavori di ripristino.
L'Amministrazione Comunale di Castello di Godego, al momento della redazione della
perizia, non ha avviato procedure amministrative e/o sanzionatorie nei confronti dei
proprietari per abusi edilizi.
Non esiste la possibilità di sanatoria delle porzioni abusive da parte dell'eventuale
aggiudicatario ai sensi della legge 28/02/1985 n° 47 art. 40 comma 6, perché le ragioni
106
di credito per cui si procede sono di data posteriore all'entrata in vigore della legge
13/03/1988 n° 68. L’art. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che
l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del
permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria
entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
Dall’incontro avvenuto in data 13 gennaio 2014 con il geom. Nicola Piva, responsabile
del servizio del comune di Castello di Godego, vista la normativa vigente in questo
momento, piano casa e zona produttiva, si deducono le seguenti valutazioni:
L'aggiudicatario dovrà unire i due alloggi in un unico appartamento come prescritto nella
concessione edilizia n° 2748 e presentare richiesta ordinaria in sanatoria per le lievi
modifiche apportate ai sensi dell’articolo 36 comma 1 e all’articolo 37 comma 5 del
Testo unico edilizia – DPR n.380/2001.
L'aggiudicatario dopo aver provveduto alla sanatoria delle difformità sopradescritte,
dovrà richiedere un nuovo certificato di agibilità.
La sanzione amministrativa per il Permesso di Costruire in sanatoria è di euro 516,00,
alla quale sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le spese tecniche
per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, la richiesta dei pareri ULSS e VVFF,
l’aggiornamento degli atti catastali già evidenziato in precedenza e la richiesta di
agibilità. L’importo presunto complessivamente, fra opere, sanzioni, spese tecniche,
diritti e marche da bollo e quant’altro, per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 5.000,00.
107
3.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE.
Il sottoscritto non ha esperito l’indagine dello stato locativo perché svolta dal curatore
fallimentare. L’immobile oggetto della presente perizia al momento della valutazione è
occupato dalla persona fallita con la sua famiglia e con i mezzi della ditta.
3.10.0. DIVISIBILITA’.
Vista la tipologia e consistenza dell'immobile lo stesso si presta a eventuali suddivisioni
per vendite separate, che però a mio giudizio sono economicamente svantaggiose,
perché si devono creare molteplici servitù.
3.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE.
3.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI.
L’immobile sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base
alle reali caratteristiche e all’effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato delle
compravendite, degli affitti e delle costruzioni di beni analoghi.
L’attribuzione del valore medio di mercato, esposto nella presente perizia è il risultato
degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età, dello stato di conservazione e
manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato riferite al Comune di Castello di
Godego zona in cui essi si trovano.
108
3.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE
Qui di seguito mi appresto a eseguire il calcolo del valore di mercato del bene:
L'immobile oggetto di stima è classificato come Immobile produttivo sito in Castello di
Godego in via dell’Artigianato n° 18 – 18a con destinazione artigianale e residenziale.
Descrizione catastale Foglio di Mappa 4 Part. 1354
Descrizione generale dell'immobile
Consistenza superficiaria
Tipo di consistenza - Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari
di TecnoBorsa IV edizione capitolo 19 punto 4.2, s’intende l'area di un edificio delimitato
da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o
entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
La SEL include:
· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature
contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
109
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di
sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
La SEL non include:
· le rampe d'accesso esterne non coperte;
· i balconi, terrazzi e simili;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
· gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
· le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.
Metodo di misura
Caratteristica
Rilievo sul campo accurato
Acronimo Sup. Misurata m²
Indice
Sup. Commerciale m²
Superficie principale
S1
619,08
1
619,08
Superficie abitazione
SAB
164,52
1
164,52
Superficie interrato
SIN
168,00
0,50
84,00
Superficie lotto
SUL
1238,00
0,05
61,90
Totale Superficie Produttiva
m²
929,50
110
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
Laboratorio artigianale con alloggio
Via dell’Artigianato n° 18-18a - 31030 - CASTELLO DI GODEGO (TV)
Caratteristiche Superficiarie
Caratteristica
Acronimo
Superficie principale
Quantità
Unità di Misura Indice mercant
S1
619,08
m²
1
Superficie abitazione
SAB
164,52
m²
1
Superficie interrato
SIN
168,00
m²
0,50
Superficie lotto
SUL
1238,00
m²
0,05
Lotto edificabile - edificato
Caratteristica
Acronimo
Destinazione urbanistica
DUR
Altitudine sul livello del mare
ALT
Vincolo idrogeologico
VTI
Quantità Unità di Misura
D
Descrittive
51,00 m s.l.m.
0
Qualità
Descrittive
0=assente Qualitative
1=presente
Indice di fabbricabilità
Distanza dai confini di proprietà
Distanza dalle strade
Classe acustica della zona
0,5
DCP
mq/mq
Quantitative
5,00 m³
Descrittive
DS
10,00 m
Descrittive
CLU
3
Qualitative
1=area-protetta
2=area-residenziale
3=area-mista
4=area-intensa-attività
5=aree-prevalentemente-industriali
6=aree-esclusivamente-industriali
111
Caratteristiche Locazionali
Caratteristica
Morfologia della zona
Quantità Unità di Misura
3
1=montagna 2=collina
3=pianura
Zona urbanizzata
1
0=no 1=sì
Rete elettrica
1
0=assente 1=presente
Rete telefonica
1
0=assente 1=presente
Rete gas
1
0=assente 1=presente
Rete fognante
1
0=assente 1=presente
Prossimità a strade di grande comunicazione
1
0=assenti 1=presenti
Parcheggi pubblici
1
0=assente 1=presente
Parcheggi privati
1
0=assenti 1=presenti
Asili nido e materne
1
0=assenti 1=presenti
Scuole elementari
1
0=assenti 1=presenti
Scuole medie
1
0=assenti 1=presenti
Scuole superiori di secondo grado
0
0=assente 1=presente
Strutture amministrative (uffici pubblici)
1
0=assenti 1=presenti
Farmacia
1
0=assente 1=presente
Trasporti pubblici linee principali
0
0=assenti 1=presenti
Attività commerciali
0
0=assenti 1=presenti
Strutture sportive
0
0=assenti 1=presenti
Strutture ricreative
0
0=assenti 1=presenti
Destinazione prevalente piano terra
Attività Artigianale
112
Caratteristiche Posizionali Edificio
Caratteristica
Stato del fabbricato
Quantità
5
Unità di Misura
0=da-demolire
1=in-ristrutturazione
2=da-costruire
3=in-ristrutturazione
4=in-costruzione
5=costruito
Stato manutenzione del fabbricato
Epoca di costruzione
2
2000
1=min 2=med 3=max
anno/i
Numero di piani fuori terra
2
n.
Numero di piani interrati
1
n.
Numero di vani scala
1
n.
Numero di ascensori e/o montacarichi
0
n.
Numero di cortili
1
n.
Numero di unità immobiliari
2
n.
Numero di laboratori
0
n.
Numero di appartamenti
1
n.
Numero di box o garage
1
n.
Numero di uffici
1
n.
Numero di magazzini o depositi
1
n.
Androne
1
0=assente 1=presente
Fabbricato antisismico
0
0=no 1=sì
Accessibilità del fabbricato
2
0=nullo 1=min 2=med 3=max
113
Caratteristiche Posizionali Unità
Caratteristica
Quantità Unità di Misura
Quota condominiale
1000,00
Altezza interna prevalente
millesimi
5,00
m
32
n.
8
n.
24
n.
Numero di servizi
6
n.
Stato di manutenzione dell'unità immobiliare
2
1=min 2=med 3=max
Vani totali
Vani utili
Vani accessori
Livello Piano
S1-T-1
n.
Panoramicità dell'unità immobiliare
2
1=min 2=med 3=max
Luminosità
2
1=min 2=med 3=max
Numero di affacci
3
n.
Impiantistica dell'unità immobiliare
2
0=assente 1=min 2=med 3=max
Caratteristiche Economiche
Caratteristica
Quantità Unità di Misura
Stato locativo
3
0=occ. senza titolo 1=occ. comodato d'uso 2=occ. richiedente 3= occ. proprietario
4=locato 5=libero
SEGMENTO DI MERCATO
Denominazione
Classificazione
Magazzino artigianale
Destinazione
Artigianale
114
Localizzazione/Ubicazione
Comune
Castello di Godego
Zona Posizione
Semiperiferica
Provincia TV
Tipologia immobiliare
Tipologia
Fabbricato urbano
Categoria Usato
Proprietà
Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)
Dimensione unità Media
Indice Superficiario
Rapporto
Indice tipologico (%)
Sup. commerciale (SUP)
SUP/SUP
929,50/929,50
100,00
Superficie principale
S1/SUP
619,08/929,50
66,60
Superficie abitazione
SAB/SUP
248,52/929,50
26,74
Superficie lotto
SUL/SUP
1238,00/929,50
133,19
Mercato
Lato domanda Imprenditore
Lato offerta
Motivazione
Investimento
Amministrazione pubblica Motivazione
Liquidazione
Prezzo
Regime di mercato
Concorrenza monopolistica
Fase di mercato
Fase stagnante
Filtering
Down
Rapporti mercantili
Rapporti superficiari
Acronimo
Indice merc.
Superficie principale
i(S1)
1,00
Superficie abitazione
i(SAB)
1,00
Superficie interrato
i(SIN)
0,50
Superficie lotto
i(SUL)
0,05
Prezzo unitario terreni edificabili [pu]
80,00 €/m²
115
Rapporto area edificata/edificabile [r]
1/2
Prezzo unitario terreni edificati [pu] / [r]
40,00 €/m²
Saggio di rivalutazione annuo
-4,00 %
Rapporto compl. del terreno edificato [c]
0,25
NOTA
La presente scheda di segmento di mercato è redatta secondo il procedimento induttivo
per il quale la classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili. È un
procedimento empirico che si applica quando si dispone di pochi dati immobiliari ed
implica la conoscenza a priori del mercato. Partendo dall'immobile in esame, si
costruisce il segmento di mercato con altri immobili simili anche non spazialmente
contigui.
DUE DILIGENCE
MAGAZZINO ARTIGIANALE
Via dell’Artigianato n° 18 – 18a - 31030 - CASTELLO DI GODEGO (TV)
Data
Due Diligence / Analisi di conformità Conformità
12/11/2013 Verifica stato di possesso del bene
Costo ripristino (€)
Conforme
0,00
Conforme
0,00
03/01/2014 Rilievo metrico delle consistenze
superficiarie
03/01/2014 Verifica dell'esistenza dichiarazione agibilità Conforme
04/01/2014 Verifica della conformità catastale
Non Conforme
07/01/2014 Verifica della conformità manutentiva
Conforme
08/01/2014 Analisi della commerciabilità del bene
Non Conforme
08/01/2014 Analisi della redditività del bene
Conforme
Totale costi ripristino Non conformità
0,00
1500,00
0,00
5000,00
0,00
6500,00
116
VALUTAZIONE
Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Laboratorio artigianale sito in via
dell’Artigianato n° 18 -18a a Castello di Godego (TV), avviene mediante la seguente
formula:
Valore di mercato della piena proprietà = [Stima a Costo]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti
estimativi. La data di stima è lunedì 13/01/2014.
Procedimento
Stima a Costo
Descrizione
Valore determinato mediante il procedimento del Cost Approach.
Cost Approach
Il cost approach (o metodo dei costi) è un procedimento di stima
mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma
del valore del suolo come se fosse edificabile e del costo di
ricostruzione dell'edificio, eventualmente deprezzato. È detto
anche metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione)
deprezzato (depreciated replacement cost). Le condizioni di
applicazione del procedimento riguardano le stime del valore
dell'area nel suo uso corrente e del costo lordo di sostituzione (o
riproduzione, o ricostruzione) dell'opera o della costruzione
sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di
uso di quella esistente, diminuito di un'aliquota che considera il
deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di
funzionalità ottimale alla data di stima. Il costo di riproduzione
deprezzato è considerato un procedimento di stima accettabile in
117
contabilità per giungere ad un sostituto del valore di mercato per
gli immobili ubicati in mercati specializzati e limitati, per i quali non
si dispone di dati di confronto. Il cost approach trova applicazione
in modo autonomo nella stima del costo di costruzione e dei costi
delle opere e degli interventi in edilizia. Il cost approach è
impiegato
inoltre
per
stimare
il
prezzo
marginale
delle
caratteristiche immobiliari che, considerate a se stanti, presentano
un deprezzamento.
ASSUNZIONI PER LA VALUTAZIONE
a) Metodo dei costi (cost approach):
-
Per il calcolo della percentuale di deprezzamento fisico di cui sopra si fissa la vita
probabile dell’immobile in anni 60.
-
Il periodo di ammortamento preso in considerazione per il capannone è fissato in
anni 13, cioè dal 2001, momento dell’agibilità, ad oggi.
-
Il deprezzamento fisico (Dfi), è determinato con la formula fissata dall’UEEC
2
(Unione Europea Esperti Contabili). D1= (A+20) :140 – 2,86 Dove:
A = percentuale di vita dell’edificio rispetto alla sua vita probabile A = 100 x t1 : t2;
t2 = vita probabile dell’edificio, assunta in anni 60;
t1 = anni di vita immobile assunta in anni 13, dal 2001, anno dell’agibilità, ad oggi;
-
Il deperimento (Dfu) imputabile alla obsolescenza funzionale è dovuto ai seguenti
adeguamenti dall’eseguito allo standard attuale:
messa in opera del cappotto esterno per il contenimento dei consumi energetici;
impermeabilizzazione e coibentazione travi;
118
asportazione copertura esistente e suo smaltimento;
fornitura e posa in opera di nuova copertura con pannelli termoisolanti.
Il deperimento è determinato imputando i costi che si riferiscono alla realizzazione
delle opere di adeguamento sopra elencate.
-
Il deprezzamento dovuto all’obsolescenza economica-esterna (DE), determinato
in base ai fattori ambientali esterni e alle condizioni economiche che influiscono
sull’offerta e sulla domanda, è stato assunto pari alla differenza fra i canoni di
locazione ordinari ipotizzati e quelli che si possono ragionevolmente ottenere da un
mercato in fase recessiva per un periodo di locazione avente durata di anni 6+6.
-
Indicazioni date da imprese dedite alla costruzione di capannoni industriali nell'area
trevigiana (BASSO Antonio S.P.A., BetonPiave s.r.l. e Costruzioni Generali Basso
Cav. Angelo S.p.A), per superfici coperte di circa mq. 1.500,00, fondazioni, strutture
in c.a.p.p., pilastrature a maglie 6x18.50, altezza sotto trave ml. 5.00, tamponamenti
esterni sp. cm 30, coperture in c.a.p. a shed coibentate con cm. 16 di isolamento,
pavimento in c.a. cm. 20 armato con doppia rete, predisposizione all’impianto
fotovoltaico in copertura, serramenti a taglio termico, impianto elettrico (esclusa
F.M.) si attestano tra €/mq. 270,00 ed €/mq. 330,00.
-
Pertanto, tenuto conto delle tecniche costruttive adottate, delle finiture e degli
impianti tecnologici fissi esistenti, si ritiene di assumere quale costo di costruzione
per fabbricati a nuovo i seguenti valori:
per Area produttiva
€ 300,00 al mq;
per Area direzionale
€ 700,00 al mq;
per Area residenziale
€ 900,00 al mq;
per Area interrato
€ 450,00 al mq;
119
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
celle in cui operare
Tasso o Valore
aliquota% €/mq
80
Costi diretti e indiretti dell'area (CA)
Costi Costo acquisto area CAA
Unità di misura
Quantità
Costo €
mq
1.238,00
99.040,00
1.980,80
Costi Costo Mediazione acquisto area CMA con IVA
2%
€
99.040,00
Oneri Oneri acquisto area OAA con IVA (solo onorari notarili)
1%
€
99.040,00
990,40
Costo area (CA)
102.011,20
Tasso o
aliquota%
Prezzo
Unitario
Unità di misura
Quantità
Costo €
Costi di costruzione capannone CCC
300,00
mq
451,30
135.390,00
Costo di costruzione uffici CCU
700,00
mq
167,94
117.558,00
Costo di costruzione abitazione CCA
900,00
mq
164,52
148.068,00
Costo di costruzione interrato CCI
450,00
mq
168,00
75.600,00
Costo di sistemazione superfici esterne CSE – parcheggio marciapiedi e vialetti
30,00
mq
619,00
18.570,00
Costo di costruzione recinzione con ringhiera CCR
200,00
ml
22,00
4.400,00
Costo di costruzione recinzione in rete CCR
100,00
ml
39,25
3.925,00
Costi diretti e indiretti di costruzione del fabbricato (CC)
Costi di bonifica (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc.) COB
Costi
0,00
Altri costi a misura CAM
0,00
Altri costi a corpo (..........) CAC
0
15.000,00
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria OUPS
0,00
15.000,00
10,37
mq
573,03
Oneri di urbanizzazione sul costo di costruzione OUCC
5.942,32
10.069,60
7%
€
518.511,00
36.295,77
Spese generali e amminist. SG = 2% x (COB+CCC+CCU+CCM+CCI+CSE+CCR+CIF+CAM+CAC+OU)2%
€
534.522,92
10.690,46
Oneri Onorari professionali OP = op% x (COB+CCC+CCU+CCM+CCI+CSE+CCR+CIF+CAM+CAC)
Spese di commercializzazione SC =2% x VM (Valore di mercato)
2%
0,00
Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti (CC)
Costi €
Tasso r %
Tempi (mesi)
OFA = d* CA* [(1+r)n – 1]
102.011
3,50%
12
50,00%
1.785,20
OFC = d CC [(1+r)n – 1]
581.509
3,50%
6
50,00%
5.044,45
Oneri finanziari (OF)
Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti dell'area
Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti della costruzione
0,00
581.509,15
Quota di debito
d%
Oneri finanziari (OF)
Utile del promotore (UP)
Oneri finanziari
6.829,64
Costi €
Oneri
finanziari
Costi tot. €
Aliquota p%
Utile €
Utile sui costi diretti e indiretti dell'area e oneri finanziari
UPA = p (CA + OFA)
102.011
1.785
103.796,40
5,50%
5.708,80
Utile sui costi diretti e indiretti della costruzione e oneri finanziari
UPC = p (CC + OFC)
581.509
5.044
586.553,60
5,50%
32.260,45
Utile del promotore (UP)
Valore di riproduzione a nuovo (VRN) = (CA)+(CC)+(OF)+(UP)
37.969,25
728.319,24
Deprezzamenti
Deprezzamento Fisico (Dfi)
Quota deprezzamento strutture
Quota deprezzamento finiture
((100*t1/t2)+20)*(100*t1/t2)+20))/140 – 2,86)*IN
Quota deprezzamento impianti
Quota deprezz. Fisico totale
QDF
Costi totali dell'area
VA = (CA + OFA + UPA)
Età apparente t1
(anni)
Vita Utile
t2 (anni)
A = t1/t2
(%)
Incidenza in
(%)
Quota (%)
13
60
0,22%
80%
7,63%
13
30
0,43%
10%
2,58%
13
20
0,65%
10%
Valori €
4,87%
15,09%
109.505,20
Costi totali di costruzione a nuovo VNC = (CC + OFC + UPC)
618.814,04
Deprezzamento fisico complessivoDfi = QDF*VNC
-93.356,94
Deprezzamento Funzionale (Dfu)
Spese necessarie per adeguamenti funzionali
1
CAPPOTTO ESTERNO
306,56
45,00
13.795,20
2
IMPERMEABILIZZAZIONE E COIBENTAZIONE TRAVI
192,00
25,00
4.800,00
3
LIEVO COPERTURA MAGAZZINO E SMALTIMENTO
451,20
10,00
4.512,00
4
NUOVA COPERTURA IN PANNELLI CON ISOLAMENTO TERMICO
451,20
33,75
15.228,00
4
ISOLAMENTO TERMICO TETTO PALAZZINA
169,34
50,00
8.467,13
Deprezzamento Funzionale complessivo (Dfu)
-46.802,33
Deprezzamento Economico (DE)
Il deprezzamento dovuto all'obsolescenza economica-esterna viene determinato in base alla perdita di reddito capitalizzata così come definito al
punto N.3.3.2.4 del codice ABI legata a fattori ambientali esterni e alle condizioni economiche, che influiscono sull'offerta e sulla domanda.
Superficie mq.
€/mq mese
Mesi
Affitto
lordo
Affitto con standard ordinari
867,76
3,00
12,00
31.239,36 23.429,52
Affitto al momento attuale
867,76
2,00
12,00
20.826,24 15.619,68
Differenza canone (a)
Tasso legale(r)
Anni di locazione
(n)
2,50%
12
75%
Valori €
7.809,84
Capitaliz. = a*(1+r)n-1
r*(1+r)n
Deprezzamento economico complessivo (DE)
Deprezzamento Totale
-80.111,50
-220.270,76
DT = (Dfi +Dfu + DE)
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
VM = VA + VNC – DT
EURO
508.048,48
120
3.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
QUADRO RIASSUNTIVO
VALORE DI MERCATO DETERMINATO CON IL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
COSTI PER CONFORMITA' URBANISTICA
COSTI CONFORMITA' CATASTALE
VALORE DELLE AREE CON OBBLIGO DI CESSIONE AL COMUNE
ARROTONDAMENTO
VALORE DI MERCATO
€
€
€
€
€
€
508.048,48
5.000,00
1.500,00
1.548,48
500.000,00
CONCLUSIONI
In conclusione il valore di stima dell'immobile oggetto di valutazione è pari a:
€_501.548,48 Diconsi Euro cinquecentounomilacinquecentoquarantotto/48.
Si ritiene che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli effettuati
singolarmente per ogni caratteristica, abbia un valore di mercato arrotondato di
€ 500.000,00 (in lettere Euro cinquecentomila/00).
121
3.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA
Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra l’acquirente
di un immobile all’asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato:
- Vendita senza la garanzia per i vizi sul bene.
- Difficoltà a visionare l’immobile.
- Tempi per ottenere il decreto di trasferimento e possesso del bene.
- Mancata attività di marketing.
- Diminuzione del prezzo pari ad almeno un rilancio del prezzo base d’asta.
- Uno sconto per favorire l'acquisto all'asta in alternativa al libero mercato.
122
DETERMINAZIONE DEI MAGGIORI ONERI IN UN ACQUISTO ALL'ASTA
Valore di Mercato definito in perizia =
Prezzo di Mercato
€
€
€
€
Rendita catastale
Valore catastale
Reddito presunto mensile
Tempo presunto fra Stima ed
Aggiudicazione (anni)
€
Rilancio d'asta minimo
Deprezzamento annuo per mancata
gestione % del Valore
500.000,00
3.896,66
322.894,28
2.000,00
0,5
5.000,00
6%
Acquisto al Libero Mercato
Acquisto all'Asta
Incidenza fiscale nel trasferimento:
Incidenza fiscale nel trasferimento:
10% su rendita rivalutata + 168€
€ 50.336,00 10% sul prezzo di aggiudicazione +
catastale + 168€ ipotecaria.
168€ catastale + 168€ ipotecaria
Atto di compravendita Notaio 2,0% del
Atto di compravendita Notaio 1,0% del
€ 10.000,00
prezzo.
prezzo.
Agenzia Immobiliare 2,0% del prezzo.
Nessun costo di intermediazione.
€ 10.000,00
Nessun costo per mancata disponibilità
dall'acquisto al possesso.
€
Nessuna carenza di manutenzione
dalla data di visita e valutazione
preliminare all'acquisto.
Nessun rivalutazione o svalutazione
per andamento del mercato fra
valutazione ed acquisto.
Nessun rilancio d'asta
Garanzia sul bene 10 anni sul nuovo vizi occulti per usato
Sconto del 2% per favorire l'acquisto
all'asta in alternativa al libero mercato.
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Mancati redditi per 3 mesi da
aggiudicazione a trasferimento.
Si prevede un deterioramento del bene
per scarsa manutenzione e mancato
utilizzo, mediamente pari al 6% del
valore per il primo anno.
Visto l'andamento economico si
ipotizza che la svalutazione prevista sia
del 5% annuo dal momento della
valutazione alla data
dell'aggiudicazione.
Si prevede almeno 1 rilancio d'asta
Nessuna garanzia sul nuovo ne
sull'usato - Incertezza sulla qualità del
bene pari al 10% del valore
Differenze
Incidenza
€ 50.336,00 €
-
0,00%
€ 10.000,00 €
-
0,00%
€
-
-€ 10.000,00
€ 6.000,00 €
-2,00%
6.000,00
1,20%
€ 15.000,00 € 15.000,00
3,00%
€ 12.500,00 € 12.500,00
2,50%
€ 5.000,00 €
5.000,00
1,00%
€ 50.000,00 € 50.000,00
10,00%
€ 10.000,00 € 10.000,00
2,00%
Maggiori costi per acquisto all'asta
€ 88.500,00
Prezzo base d'asta
Arrotondato
€ 411.500,00
€ 411.000,00
18%
Pertanto propongo che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli
effettuati singolarmente per ogni prerogativa, abbia un valore arrotondato da
porre quale prezzo a base d’asta:
uguale a € 411.000,00 (in lettere Euro quattrocentoundicimila/00).
123
4.0. VALUTAZIONE - LOTTO QUARTO
4.1.0. UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE.
L’immobile oggetto della presente valutazione è un appartamento posto al piano
secondo e garage al piano interrato su un condominio situato in provincia di Padova nel
comune di Solesino in Via Pasini, n° 277 interno 9, in zona pianeggiante, a ridosso del
centro dove ci sono tutti i servizi primari e dei principali trasporti, allegato N° 74 e 75.
Il bene é accessibile tramite ingresso diretto dalla comunale Via Pasini che attraverso
varie strade comunali si collega alla Strada Provinciale n° 84 e da qui ad Est alla strada
statale n° 16 Via Nazionale che collega Padova con Rovigo, allegato N° 74.
2
E’ compresa la quota di 1/20 dell’area di m 307 adibita a parcheggi e verde pubblico.
4.2.0. IDENTIFICAZIONE CATASTALE.
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Solesino:
- Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 6, Mappale N° 2533 per l’intero:
Sub. 29 - Viale della Libertà piano 2 Cat. A/2 - Cl. 2 - Vani 3 - R.C. Euro 232,41;
2
Sub. 43 - Viale della Libertà piano S1 Cat. C/6 - Cl. 2 – m 18 - R.C. Euro 39,97;
- Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 6 per la quota di 1/20:
2
Mappale N° 2398 Qualità Seminativo Classe 2^ m 56 RD € 0,41, RA € 0,29.
2
Mappale N° 2400 Qualità Seminativo Classe 2^ m 3 RD € 0,02, RA € 0,02.
2
Mappale N° 2404 Qualità Seminativo Classe 2^ m 39 RD € 0,92, RA € 0,20.
2
Mappale N° 2426 Qualità Seminativo Classe 2^ m 209 RD € 1,53, RA € 1,08.
124
Come si può ricavare dalle planimetrie e dalle visure catastali allegati NN° 76-77-78-79.
2
Il mappale N. 2533 E. U. di m 1372, costituente l'area coperta e scoperta di pertinenza
2
2
del condominio, deriva dalla riunione dei mapp. N. 2423 di m 722 e N. 2425 di m 650
trasferiti all'Urbano giusto Mod. 3SPC presentato all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Padova in data 22 dicembre 2005 Prot. N. PD0310793.
In relazione al DLgs 78/2010 le planimetrie catastali depositate presso l’Agenzia delle
Entrate Sezione Territorio non sono conformi all’odierno stato di fatto dell’unità
immobiliare perché è stato realizzato un sottotetto con collegamento interno tramite una
scala. Queste difformità se non sanate comportano la nullità degli atti tra vivi, sia in
forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o
scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici o loro parti.
È necessario per l’aggiudicatario, presentare un aggiornamento degli atti catastali
conforme allo stato dei luoghi, con un costo complessivo che si presume di € 1.000,00.
4.3.0. CONFINI DEL LOTTO.
Il fabbricato in oggetto, da indagini esperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Padova – Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati) del
medesimo comune, risulta che l'intero lotto confina da Nord-Ovest e poi in senso orario
con: strada comunale Via Pasini (Mn. 2549), mappali nn. 2523-2524-2523-2424, Piazza
Aldo Moro (Mn. 2426) e Viale della Libertà (Mn. 1662). Il terreno confina Nord-Ovest e
poi in senso orario con: condominio “Le Betulle (Mn. 2533), Piazza Aldo Moro (mappali
nn. 2424-2402-2405-2399-2401) e Viale della Libertà (Mn. 1664-1662) allegato N° 76.
125
4.4.0. SERVITU’ ATTIVE e/o PASSIVE e GRAVAMI.
La proprietà in oggetto, da quanto si rileva dall’atto di acquisto, presenta la seguente
servitù passiva: Vincolo di destinazione ad uso pubblico gravante l’area di pertinenza,
costituito con atto autenticato dal Notaio Giuseppe Ponzi di Monselice rep. n. 122535 in
data 11/11/2005, registrato ad Este il 24/11/2005 al n. 1330 serie 2 e trascritto presso
l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare – Sezione distaccata di Este in data 01/12/2005 ai nn. 7955/45817956/4582-7957/4583-7958/4584.
In data 20/12/2013 ho cercato al telefono l’amministratore del condominio sig. Nicola
Bruno da Monselice, ma l’ufficio era già chiuso per le festività.
Dopo varie ricerche in internet ho trovato il suo indirizzo di posta elettronica ed in data
28/12/2013 con una mail gli ho richiesto le informazioni necessarie.
L’amministratore, dopo numerosi solleciti telefonici, ha inviato una mail in data
17/01/2014 indicando in € 904,51 l’ammontare delle spese ordinarie dell’esercizio in
corso 2013/2014, mentre il totale del debito dei due subalterni, per spese non pagate
alla data odierna, ammonta a euro 2.452,47. Attualmente non vi sono delibere approvate
per lavori straordinari. L’entità delle spese condominiali arretrate da porre a carico
dell’aggiudicatario non sono indicate, non sono detratte sia dal valore di mercato sia dal
prezzo a base d’asta. In conclusione chi parteciperà all’asta dovrà considerare la spesa
sopraindicata per un biennio, contattando eventualmente l’amministratore per eventuali
variazioni di bilancio o per lavori straordinari deliberati nel frattempo.
La quota di comproprietà di queste unità quale risulta dalla tabella millesimale allegata al
regolamento di condominio, è per il subalterno 29 di 48,170 millesimi, per il subalterno
43 di 4,020 millesimi.
126
4.5.0. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA.
Gli immobili ora sono catastalmente intestati a:
- SOLEDUE SRL con sede in Castello di Godego con codice fiscale: 03012480269.
Proprietario per l’intero.
Pervenuti tramite atto di compravendita in data 13 Febbraio 2012 n° 4048 di Repertorio,
n. 2766 di Raccolta del notaio dottor Giuseppe Sicari di Castelfranco Veneto (Tv),
registrato a Castelfranco Veneto il 15.02.2012 al n. 336 Serie 1T, trascritto all’Agenzia
delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare
di Este in data 23 Febbraio 2012 ai nn. 1110/793, allegato n° 93.
4.6.0. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE.
Il sottoscritto dopo aver ricevuto l’incarico trascriveva la sentenza di fallimento redigendo
la relativa nota e depositandola all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare - Sezione distaccata di Este (allegato n° 98).
In seguito esperiva le indagini presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Padova – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare- Sezione distaccata di Este,
considerando come periodo il "ventennio retro".
Sull’immobile in oggetto sono gravanti le seguenti formalità pregiudizievoli che
colpiscono la proprietà (allegati dal n° 92 al n° 98).
127
4.6.1. TRASCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
TITOLO
Gener. Particol.
CREDITORE
VERBALE DI PIGNORAMENTO
03.06.13
2938
1947
IMMOBILI atto in data
Diritto
Quota
DEBITORE
Fg. 6 MN 2533 Sub 29
CONDOMINIO BETULLE - EDIFICI 1
E 2 con sede a SOLESINO (PD) c.f.
15/05/2013, n° 760 di Rep.
91018980283
dell’UNEP di ESTE
PROPRIETA’
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Fg. 6 MN 2533 Sub 29-43
Atto Giudiziario SENTENZA di
21.11.13
5483
3826
PROPRIETA’
FALLIMENTO in data 21 ottobre
Massa dei Creditori del
2013, n° 221/2013 di Rep. del
"FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L."
Tribunale di Treviso (TV)
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Fg. 6 MN 2398-2400-2404-2426
PROPRIETA’
1/20
SOLEDUE S.R.L.
4.6.2. ISCRIZIONI:
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
IPOTECA
CAPITALE
Diritto
Quota
DEBITORE
Fg. 6 MN 2533 Sub 29-43
Ipoteca Giudiziale da
GUIDOLIN GIUSEPPE
Decreto Ingiuntivo atto
ECO. G. S.R.L. con
del 02.02.2009 Rep. n.
22.11.12
5996
829
999 del Tribunale di
Treviso Sezione
PROPRIETA’
sede a
Euro
Euro
CASTELFRANCO
45.000,00
24.264,87
Distaccata di
VENETO (TV) c.f.
Castelfranco Veneto
01133260263
1/1
SOLEDUE S.R.L.
Fg. 6 MN 2398-2400-2404-2426
PROPRIETA’
1/20
SOLEDUE S.R.L.
Ipoteca Giudiziale da
04.03.13
1279
153
Decreto Ingiuntivo atto
ZORZO A.G. S.N.C. DI
del 05.09.2012 Rep. n.
ZORZO GIUSEPPE &
3641 del Tribunale di
C. con sede a
Treviso Sezione
TOMBOLO (PD) c.f.
Distaccata di
02708940289
Castelfranco Veneto
Fg. 6 MN 2533 Sub 29-43
Euro
Euro
60.000,00
39.194,96
PROPRIETA’
1/1
SOLEDUE S.R.L.
128
Data
Reg.
Reg.
Gener. Particol.
TITOLO
CREDITORE
Ipoteca Legale da
EQUITALIA NORD
Ruolo atto del
03.06.13
2940
404
08.05.2013 Rep. n.
334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano
IPOTECA
CAPITALE
Diritto
Quota
DEBITORE
Fg. 6 MN 2533 Sub 29-43
S.P.A. con sede a
Euro
Euro
MILANO (MI) c.f.
197.551,64
98.775,82
07244730961
PROPRIETA’
1/1
4.6.3. ALTRI VINCOLI:
Si rileva la Convenzione Edilizia stipulata con atto a rogito del Segretario Generale del
Comune di Solesino in data 30 maggio 2002 rep. n. 3181, registrato a Este il 18 giugno
2002 al n. 940 serie 1 e trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este in data 28 giugno 2002 ai nn.
3443/2425 il cui iter non è ancora concluso.
4.7.0. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO.
L’immobile oggetto di valutazione è un appartamento posto al secondo piano nella
palazzina a Nord del condominio “Le Betulle”. Questo fabbricato è di tre piani fuori terra
e un interrato, ci sono tre appartamenti per piano con garage all’interrato.
Ha pianta regolare, composta un trapezio, con una superficie coperta d’inviluppo di circa
ml 20,39 x 12,50. L'area condominiale sub 1 è stata pavimentata con masselli
autobloccanti di calcestruzzo, mentre nel sub 8 l’accesso pedonale è in piastrelle non
antisdrucciolo, l’area residua è giardino condominiale.
SOLEDUE S.R.L.
129
La rampa di accesso ai garage è in calcestruzzo lavorato a spinapesce mentre l’area di
manovra è in calcestruzzo lisciato.
L'area non è accessibile alle persone disabili a causa della cordonata del marciapiede.
L'unità abitativa oggetto di valutazione è un appartamento al piano secondo con garage
all’interrato sull'ala sud, lato nord del complesso come indicato nelle allegate planimetrie
catastali e nel rilievo (allegati n° 79 e n° 80).
L'accesso all'alloggio avviene tramite le scale o l’ascensore condominiali.
4.7.1. DIMENSIONI
L'appartamento, sistemato in un unico piano abitabile, ha una superficie esterna lorda di
2
2
2
m 54,03 circa, due poggioli di complessivi m 10,61 e un sottotetto di m 78,19.
L'alloggio in oggetto è costituito dai seguenti vani: ingresso-soggiorno-cucina con una
2
2
superficie interna netta (calpestabile) di m 22,61, una camera di m 13,90 e un bagno
2
2
2
di m 4,80 con relativo anti di m 2,56 e il sottotetto di m 61,52 con altezza minima m
1,09 e massima m 3,38, l’altezza media è di m 2,235.
2
2
Al piano interrato c’è il garage con SEL di m 21,32 e SIN di m 18,21.
4.7.2. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE
Strutture verticali: le strutture portanti sono costituite da murature in conglomerato
cementizio armato, pilastri e travi formanti telai spaziali in c.a. controventati da muratura
intonacata e tinteggiata, collegati tra loro sia al piede sia alla sommità ed incastrati al
piano interrato in strutture di fondazione continue del tipo a trave rovescia, in
conglomerato cementizio armato, poste su magrone, sulle quali poggia la struttura
portante interrata che è costituita da pilastri, setti e muri contro terra in c.a.
I divisori interni sono in mattoni forati e intonacati dello spessore di cm 10.
130
Solai: il solaio del piano interrato è stato realizzato con solai a lastre tipo Predalles,
mentre i solai fuori terra sono del tipo in laterocemento tipo Bausta, poggianti su travi in
c.a. o murature e sono provvisti di adeguata armatura di ripartizione.
Controsoffitti: non vi sono controsoffitti.
Tetto: il tetto è in laterocemento che poggia sulle murature perimetrali, formando una
copertura a falde inclinate, con manto di copertura in coppi e lattoneria in lastra di rame.
Scale: le scale interne in c.a. sono rifinite con intonaco, i pianerottoli e gli scalini sono
rivestiti con lastre di granito, il corrimano è collegato alla tromba dell’ascensore. La scala
che porta al sottotetto è in legno ed è priva di parapetto di protezione al piano superiore.
Pavimenti: L'appartamento in oggetto è rifinito con pavimenti in grès porcellanato, nel
bagno il pavimento ed il rivestimento è in ceramica, mentre nei poggioli il pavimento è in
gres delle dimensioni di cm 10 x 10 circa, nella camera è in parquet 6 x 50. Nel garage è
in calcestruzzo lisciato, il sottotetto ne è privo.
Davanzali: i davanzali sono realizzati con pietra locale di spessore commerciale.
Parapetti: i parapetti sono realizzati parte con lastra di calcestruzzo alta cm 80 e
sovrastante corrimano metallico, parte con lamiera microforata su supporti metallici.
Rivestimenti: le pareti interne ed esterne sono intonacate e tinteggiate, internamente
con tempera ed esternamente con materiale resino-plastico.
Nel bagno le pareti sono state rivestite con piastrelle di ceramica.
Serramenti: i serramenti esterni dell'appartamento sono composti da finestre di legno
verniciato con vetrocamera.
Esternamente porte e finestre sono protette con avvolgibili in pvc.
Il portoncino d'ingresso, dal vano scale è antintrusione con blindatura di classe 2.
Le porte interne sono tutte in legno multi strato impiallacciato, senza finiture di pregio.
Il portone d'ingresso al vano scale comune è in metallo con vetrate.
131
Accessibilità handicappati: L'appartamento non risponde ai criteri di accessibilità, pur
essendo al secondo piano su vano scala con ascensore, perché l’altezza della
cordonata del marciapiede impedisce ad una persona in carrozzina di raggiungere
l’ingresso, inoltre è da adeguare il bagno modificando la porta e sostituendo i sanitari.
4.7.3. IMPIANTI
Impianti: gli impianti sono a norma, vista la recente epoca costruttiva dell'edificio e sono
stati certificati secondo la normativa vigente alla richiesta del permesso di abitabilità.
Il riscaldamento avviene tramite normali termosifoni collegati a una caldaia autonoma
posta esternamente allacciata alla rete di distribuzione del gas metano.
L’impianto idrosanitario è funzionante e fornito di acqua dall’acquedotto consortile
gestito dalla società “Centro Veneto Servizi S.p.A.” Sede legale: Via C. Colombo, 29/A,
35043 Monselice (PD).
L’impianto elettrico è provvisto dell'interruttore magnetotermico, non sono installate
lampade d'emergenza, termina con frutti inseriti in placche di resina della VIMAR.
Lo smaltimento delle acque nere avviene tramite raccolta e immissione alla fognatura
consorziale gestita dalla società “Centro Veneto Servizi S.p.A.” Sede legale: Via C.
Colombo, 29/A, 35043 Monselice (PD).
Sono installati anche gli impianti tv, telefonico e videocitofonico della Elvox, è installata
anche la predisposizione per l’impianto di condizionamento.
Nel sottotetto arrivano le tubazioni dei vari impianti.
Bagni: Il bagno ha i seguenti accessori lavabo, bidè, water, vasca da bagno è dotato di
finestra, l’attacco per la lavatrice è posto nell’antibagno.
132
4.7.4. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso è stato
edificato fra il 2003 e il 2006. Nella verifica della documentazione fornitami è stato
rinvenuto l'Attestato di Certificazione Energetica.
Dall'Attestato di Certificazione Energetica, allegato al n° 91, emerge che l’abitazione è
un edificio in classe E con una prestazione energetica globale di 138,40 kWh/mc anno.
4.7.5. STATO DI CONSERVAZIONE
L'immobile è in buono stato di conservazione, ma considerato il periodo trascorso dalla
fine lavori, potrà essere abitabile solo dopo un’accurata manutenzione generale.
4.7.6. AREA
L'immobile è privo di terreno a uso esclusivo, l’area esterna è totalmente a uso
condominiale. L'area condominiale sub 1 è stata pavimentata con masselli autobloccanti
di calcestruzzo, mentre nel sub 8 l’accesso pedonale è in piastrelle, l’area residua è
giardino condominiale. La rampa di accesso ai garage è in calcestruzzo lavorato a
spinapesce mentre l’area di manovra è in calcestruzzo lisciato. L'area non è accessibile
alle persone disabili per l’altezza della cordonata del marciapiede.
L’area condominiale, in comproprietà per la quota di 1/20, composta da quattro mappali
2
descritti al catasto terreni della superficie complessiva di m 307 è adibita a parcheggi e
verde pubblico, con la presenza di sottoservizi. Una parte è stata pavimentata con
masselli autobloccanti di calcestruzzo di colore rosso, parte è in asfalto e la porzione
residua è adibita a verde.
133
4.8.0. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ.
4.8.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista Urbanistico, come risulta da indagini esperite sugli strumenti
urbanistici vigenti del Comune di Solesino, ai sensi dell'art. 15, della L.R. n. 11/2004, in
data 09 Agosto 2011 con deliberazione n° 19 del Consiglio Comunale è stato approvato
il Piano di Assetto del Territorio.
Secondo il Piano Regolatore Generale (PRG) strumento urbanistico vigente, il
Regolamento Edilizio Comunale e le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. gli
immobili sono integralmente classificati in zona produttiva di tipo “D.4” di espansione di
insediamenti commerciali, direzionali e residenziali, gli interventi possibili sono
individuati dagli articoli n° 12 e 16 delle N.T.A. del PRG, allegati NN° 82 e 83.
I mappali ricadono all'interno del Piano di Lottizzazione di iniziativa privata denominato
"LE BETULLE" approvato con D.C.C. n. 9 del 15/03/2002 e n. 28 del 20/06/05 e, ad
eccezione del mappale n. 2533, sono adibiti a verde pubblico e parcheggio.
L’intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=4, soggetto alle
prescrizioni della legge 02/02/1974 n° 64 e s.m.i..
4.8.2. CONFORMITÀ URBANISTICA
Il sottoscritto ha richiesto in data 05/11/2013 all'Ufficio Tecnico del Comune di Solesino
l’accesso agli atti e documenti amministrativi del servizio urbanistica – edilizia privata (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.), per prendere visione e ottenere il rilascio di copia
non autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati relativi all’immobile
oggetto di valutazione, allegato n° 84, l’accesso ha avuto luogo il giorno 18/12/2013.
134
Il sottoscritto nelle innumerevoli e approfondite ricerche ha rilevato quanto segue:
1) Il Responsabile del Servizio Tecnico Settore IV Uso ed Assetto Territorio del comune
di Solesino in data 23/12/2003 rilasciava il Permesso di Costruire n° 75/38 con oggetto
"Nuova Costruzione di Palazzina ad Uso Residenziale e Commerciale”, la D.I.A. del
09/11/2005 citata nell’atto di compravendita non è attinente a questa unità immobiliare,
allegato n° 85.
2) Era redatto il certificato di collaudo in data 18/01/2006 dall’ingegner Giovanni Crosato
di Treviso, allegato n° 86.
3) Il sig. Carozzi Luca della ditta BLU IMPIANTI TECNOLOGICI in data 14/11/2005
attestava la conformità degli impianti gas, termico e sanitario, il sig. Ruffato Ugo della
ditta ERREPI S.N.C. in data 23/11/2005 attestava la conformità dell’impianto elettrico, il
sig. Medici Fabio della ditta ABM ASCENSORI in data 04/02/2006 attestava la
conformità dell’impianto ascensore, allegato n° 87.
4) In data 15/02/2006 al protocollo n° 2339 era presentata la richiesta di agibilità con
allegati i certificati di conformità degli impianti.
5) In data 27/06/2006 con protocollo n° 11771/06 era rilasciata dal “Centro Veneto
Servizi S.p.A.” l’autorizzazione allo scarico (allegati al n° 88).
6) In data 29/12/2006 con protocollo n° 8287/06 era rilasciata dal Comando Provinciale
dei Vigili del Fuoco di Padova il certificato di Prevenzione Incendi con validità fino al
28/12/2012, (allegato al n° 89), l’amministratore del condominio sig. Bruno Nicola, con la
mail del 17/01/2014, mi ha comunicato che il Certificato prevenzione incendi del
Condominio Betulle Edifici 1-2 n. 42587 scade il 19/12/2017.
7) Il permesso di agibilità era rilasciato dal Responsabile del Servizio Tecnico Settore IV
Uso ed Assetto Territorio del comune di Solesino in data 10/03/2012 prot. N° 2646,
pratica N° 2003-03711-0 (allegato n° 90).
135
4.8.3. DIFFORMITÀ RILEVATE
Il sottoscritto perito stimatore congiuntamente al tecnico comunale, ha preso visione di
tutte le pratiche edilizie suesposte al fine del confronto fra quanto eseguito e quanto
autorizzato. Dall’esame della documentazione confrontata con quanto realizzato, al
momento del sopralluogo si sono rilevati i seguenti abusi edilizi:
- Tutto il solaio di copertura del condominio è stato sopraelevato di circa cm 95 dalla
posizione prevista nel progetto. Il sottotetto presenta un’altezza di m 0,95 (misurati sul
prolungamento della muratura portante perimetrale) ed altezza media di cm 223,5,
dimensioni superiori di quanto previsto dal regolamento edilizio per considerarlo un
locale praticabile, con la sopraelevazione l’edificio raggiunge l’altezza di circa m 10,10,
quindi il fabbricato supera l’altezza massima prevista dall’articolo 16 delle N.T.A. fissata
in m. 9,50. Nel sottotetto, attualmente privo di pavimentazione e di pareti divisorie, sono
stati predisposti tutti gli impianti presenti nell’appartamento, anche se non ancora
ultimati. Inoltre sono stati realizzati due lucernari non previsti in progetto, trasformando
così il volume tecnico in un locale predisposto per l’utilizzo.
- Non è stata realizzata una porzione del soffitto ed installata una scala in legno
all’interno dell’appartamento per collegare lo stesso con il sottotetto, allegato n° 81.
Questi interventi erano espressamente vietati nel permesso di costruire n° 75/38, che
nelle prescrizioni speciali da osservare obbligatoriamente recitava:
- L’aerazione e l’illuminazione dall’alto sia ammessa limitatamente ai vani scala ai sensi
dell’art. 48, comma 3^ del Regolamento Edilizio;
- Il volume tecnico sottotetto non sia “praticabile” o “abitabile”.
4.8.4. DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO
La conformità urbanistica degli immobili comporta secondo i casi spese per le
136
prestazioni tecniche, sanzioni economiche o lavori di ripristino. L'Amministrazione
Comunale di Solesino, al momento della redazione della perizia, non ha avviato
procedure amministrative e/o sanzionatorie nei confronti dei proprietari per abusi edilizi.
Non esiste la possibilità di sanatoria delle porzioni abusive da parte dell'eventuale
aggiudicatario ai sensi della legge 28/02/1985 n° 47 art. 40 comma 6, perché le ragioni
di credito per cui si procede sono di data posteriore all'entrata in vigore della legge
13/03/1988 n° 68. L’art. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che
l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del
permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria
entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
Dal colloquio avvenuto in data 14 gennaio 2014 con il geometra Piergiorgio Paiola,
responsabile del servizio del comune di Solesino, vista la normativa vigente in questo
momento, piano casa e Piano Regolatore che classifica l’area zona D.4 di espansione:
commerciale-residenziale-direzionale", si deducono le seguenti valutazioni:
Si ritiene che il sottotetto abusivo, in questo momento allo stato grezzo, non sia sanabile
sotto l’aspetto urbanistico perché non è possibile la rimessa in pristino solo
dell’appartamento eliminando la scala e chiudendo il foro di collegamento al piano, in
quanto è stato ingiustificatamente sopraelevato il solaio di copertura.
La demolizione della parziale difformità non può avvenire senza pregiudizio della parte
eseguita in conformità perciò si applica una sanzione ai sensi dell'art. 34 comma 2 del
DPR 06 giugno 2001 n° 380 pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla
legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera residenziale realizzata in difformità
dal permesso di costruire.
Sanzione = 2 x costo base attuale x superficie x coefficienti correttivi
Superficie da sanzionare: mq. 58,28 x 25% = mq 14,57
137
costo base (art. 14 L. 392/78 aggiornato con D.M. del 18.02.1999 e indice ISTAT):
costo base attuale = costo base fissato con D.M. del 18.02.1999 addizionato con la
percentuale dell’indice di aggiornamento
costo base fissato con D.M. del 18.02.1999 = 1.450.000 £/mq corrispondenti a 748,86
€/mq
indice attuale = 106,0
calcolo del costo base attuale (formula): ( a/b x 748,86 €/mq ) in cui:
a = indice del costo di costruzione dell’anno in corso (aggiornato all’ultimo trimestre)
b = media dell’indice ISTAT del 1999 = 72,3
costo base attuale €/mq 1097,914
coefficienti correttivi:
tipologia catastale (art. 16) 1,25
classe demografica (art. 17) 0,80
ubicazione (art. 18) 1,00
livello di piano (art. 19) 1,00
vetustà (art. 20) 0,97
stato di conservazione (art. 21) 1,00
costo unitario di produzione €/mq 1064,98
sanzione = superficie (mq) x costo base (€/mq) x coefficienti x 2
TOTALE SANZIONE: € 31.033,52
Oneri di Urbanizzazione = Mc 84,86 x €/mq 8,18 = € 694,13
Contributo sul Costo Costruzione = €/mq 245,55 x 1,25 x 63,85 x 0,60 x 5% = € 587,94
L'aggiudicatario dopo aver provveduto alla sanatoria delle difformità sopradescritte,
dovrà richiedere un nuovo certificato di agibilità.
138
Agli importi sopraindicati sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le
spese tecniche per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, la richiesta dei pareri
ULSS e VVFF, l’aggiornamento degli atti catastali già evidenziato in precedenza e la
richiesta di agibilità. L’importo presunto complessivamente, fra sanzioni, spese tecniche,
diritti e marche da bollo e quant’altro, per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 36.000,00.
4.9.0. DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE.
Il sottoscritto non ha esperito l’indagine dello stato locativo perché svolta dal curatore
fallimentare. Al momento della valutazione l’abitazione oggetto della presente perizia
non è occupata.
4.10.0. DIVISIBILITA’.
Vista la tipologia e consistenza dell'immobile, lo stesso non si presta a eventuali altre
suddivisioni.
4.11.0. VALUTAZIONE IMMOBILE.
4.11.1. METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI.
L’immobile sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base
alle reali caratteristiche e all’effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato delle
compravendite di beni analoghi. L’attribuzione del valore di mercato, esposto nella
139
presente perizia è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età,
dello stato di conservazione e manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato riferite
al Comune di Solesino zona in cui essi si trovano.
4.11.2. STIMA DEL VALORE VENALE
Qui di seguito mi appresto a eseguire il calcolo del valore di mercato del bene:
L'immobile oggetto di stima è classificato come Appartamento con 2 vani (bilocale o
bivano) sito in SOLESINO, zona CENTRALE Via PASINI N° 277 interno 9 con
destinazione Residenziale. Appartamento al piano Secondo con accesso in condominio
con altre unità. Nuovo, mai utilizzato.
Descrizione catastale Foglio di Mappa 6 Part. 2533 sub 29-43
Descrizione generale dell'immobile
Consistenza superficiaria
140
Tipo di consistenza Cdvi - Superficie Esterna Lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari
di TecnoBorsa IV edizione capitolo 19 punto 4.2, s’intende l'area di un edificio delimitato
da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o
entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
La SEL include:
· lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature
contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
· i pilastri/colonne interne;
· lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di
sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
· la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
· i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
La SEL non include:
· le rampe d'accesso esterne non coperte;
· i balconi, terrazzi e simili;
· il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
· gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
· le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.
141
Riassunto consistenza
Metodo di misura
Rilievo sul campo accurato
Caratteristica
Acronimo Sup. Misurata m²
Superficie principale
S1
54,03
10,61
Indice
Sup. Commerciale m²
1,00
54,03
0,25
2,65
Superficie balconi
SUB
Superficie soffitta
SOF
50,13
0,25
12,53
Superficie box / garage
SUG
21,32
0,50
10,66
Totale Superficie (m²)
136,09
79,88
Consistenza per il Piano Secondo
Commento
Sup. Misurata (m²)
Acronimo
Indice
Sup. Comm. (m²)
54,03
S1
1,00
54,03
10,61
SUB
0,25
2,65
Totale per piano
64,64
56,68
Consistenza per il Piano Terzo
Commento
Sup. Misurata (m²)
Acronimo
Indice
Sup. Comm. (m²)
50,13
SOF
0,25
12,53
Totale per piano
50,13
12,53
Consistenza per il Piano Interrato -1
Commento
Sup. Misurata (m²)
Acronimo
Indice
Sup. Comm. (m²)
21,32
SUG
0,50
10,66
Totale per piano
21,32
10,66
142
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI
Caratteristiche Locazionali Ubicazione
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Zona urbanizzata
ZUB
1
0=no 1=sì
Morfologia della zona
MFO
3
1=montagna 2=collina
3=pianura 4=mare 5=lago
Pericolosità sismica della zona
PLS
4
1= molto alta 2=alta
3= bassa 4=molto bassa
Rete elettrica
ELE
1
0=assente 1=presente
Rete telefonica
RTL
1
0=assente 1=presente
Rete gas
GAS
1
0=assente 1=presente
Rete fognante
FGN
1
0=assente 1=presente
Rete idrica
IDR
1
0=assente 1=presente
Rete teleriscaldamento
TRI
0
0=assente 1=presente
Rete fibra ottica
FIB
0
0=assente 1=presente
Prossimità a strade di grande
VIA
1
0=assenti 1=presenti
Prossimità ad autostrada
AUT
1
0=assente 1=presente
Verde pubblico
VER
1
0=assente 1=presente
Zone verdi di interesse culturale ZVR
0
0=assenti 1=presenti
Parcheggi privati
PPP
1
0=assenti 1=presenti
Mercati settimanali
MER
1
0=assente 1=presente
comunicazione
143
Distanze di riferimento
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Distanza dal centro
DIS
300,00
m
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
Vincolo paesaggistico
VPA
0
0=assente 1=presente
Vincolo idrogeologico
VTI
0
0=assente 1=presente
Acronimo
Quantità
Unità di Misura Prezzo
Fronte su strada principale
FSP
1
0=assente 1=presente
Destinazione urbanistica
DUR
D.4
Indice di fabbricabilità fondiaria
If
1,80
m³/m²
Distanza dai confini di proprietà DCP
5,00
m
Distanza dalle strade
7,50
m
Vincoli
Lotto edificabile - edificato
Caratteristica
marg (€)
DS
Fabbricato
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura
(€)
Stato del fabbricato
SDI
5
0=da-demolire
Prezzo marg
144
1=in-ristrutturazione
2=da-costruire
3=in-ristrutturazione
4=in-costruzione
5=costruito
Fabbricato antisismico
FAS
Stato di manutenzione generale SMF
0
0=no 1=sì
4
1=scarso 2=mediocre
del fabbricato
da 3 a 4 = 20.000,00
3=sufficiente 4=discreto 5=buono
Epoca di costruzione
ECT
2004
anno/i
Epoca di ristrutturazione
EPR
//
anno/i
Classe energetica
CED
3
1=G 2=F 3=E 4=D
del fabbricato
5=C 6=B 7=A 8=A+
Pareti in aderenza
PAD
2
n.
Numero di piani fuori terra
NPF
3
n.
Numero di piani interrati
NPI
1
n.
Numero di vani scala
NSC
1
n.
Numero di appartamenti
NUA
9
n.
Numero di uffici
NUF
0
n.
Numero di negozi o botteghe NUG
0
n.
Androne
AND
1
0=assente 1=presente
Numero di cortili
COR
1
n.
Prospicienza del fabbricato
PRO
2
1=min 2=med 3=max
145
Accesso da strada principale ASP
1
0=assente 1=presente
Accessibilità motoria al fabbricatoAMF
1
0=nullo (inadattabilità)
1=min (adattabilità)
2=med (visitabilità)
3=max (accessibilità)
Fabbricato Impianti
Caratteristica
Acronimo
Quantità
Unità di Misura Prezzo marg
(€)
Impianto elettrico fabbricato
ELT
1
0=assente 1=presente
Unità
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Altezza utile interna
HUI
2,70
m
Epoca ristrutturazione
EPU
//
anno/i
Vani totali
VAT
5
n.
Vani principali
VAN
2
n.
Vani accessori
LOC
3
n.
Ingresso
ING
0
0=assente 1=presente
Soggiorno
SGG
1
0=assente 1=presente
Numero di servizi (bagni)
SER
1
n.
Bagno zona giorno
BZG
0
0=assente 1=presente
Bagno zona notte
BZN
1
0=assente 1=presente
146
Bagno per disabili
BHD
0
0=assente 1=presente
Cucina abitabile
CUC
0
0=assente 1=presente
Ripostiglio
RIP
0
0=assente 1=presente
Numero di stanze da letto
NLE
1,00
n.
Numero di stanze da letto singole
NLS
1,00
n.
Numero di stanze da letto
NLM
0,00
n.
Numero posti letto
NPL
1
n.
Numero di balconi
NBL
2
n
Numero di cantine
CAN
0
n.
Cantina
CNT
0
0=assente 1=presente
Stato di manutenzione
STM
2
1=min 2=med 3=max
Livello di piano
LIV
3
n.
Panoramicità dell'unità immobiliare
PAN
3
1=min 2=med 3=max
Luminosità dell'unità immobiliare
LUM
3
1=min 2=med 3=max
Visibilità dell'unità immobiliare
VIU
2
1=min 2=med 3=max
Numero di affacci
AFF
2
n.
Funzionalità e distribuzione degli
FUI
2
1=min 2=med 3=max
Pavimenti zona giorno
PZG
CERAMICA
Pavimenti zona notte
PZN
PARQUET
Giardino esclusivo
GRE
0
matrimoniali
spazi interni all'unità immobiliare
0=assente 1=presente
147
Impianti
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Impiantistica dell'unità immobiliare
IMP
2
1=min 2=med 3=max
Impianto idraulico
IMI
1
0=assente 1=presente
Impianto elettrico
IME
4
0=assente 1=compl.
2=esterno 3=misto
4=sottotraccia
Impianto di messa a terra
EMT
1
0=assente 1=presente
Impianto telefonico
IMT
1
0=assente 1=presente
Impianto video citofonico
VID
1
0=assente 1=presente
Impianto di riscaldamento
IMR
2
0=assente
1=centralizzato
2=autonomo
Impianto di condizionamento predisp. IDC
1
0=assente 1=presente
Impianto idraulico fabbricato
IIF
1
0=assente 1=presente
Impianto fognario fabbricato
IFF
1
0=assente 1=presente
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Bene culturale
BC
0
0=no 1=sì
Presenza di elementi decorativi
PED
0
0=assenti 1=presenti
Tipologiche
148
Accessibilità
ACS
1
0=no 1=sì
Stato di utilizzo
UTI
0
0=abbandonato
1=utilizzato in parte
2=utilizzato
3=visitabile per turismo
Ispezionabile
ISP
1
0=non ispezionabile
1=parzial. Ispezionab.
2=ispezionabile
Esposizione dell'immobile
ESU
2
1=min 2=med 3=max
Inquinamento acustico dell'immobile
INA
1
1=min 2=med 3=max
Inquinamento atmosferico
INC
1
1=min 2=med 3=max
Caratteristiche Superficiarie
Caratteristica
Superficie principale
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Indice mercant.
S1
54,00 m²
1,00
Superficie balconi
SUB
10,60 m²
0,25
Superficie soffitta
SOF
50,13 m²
0,25
Superficie garage
SUG
21,30 m²
0,50
Superficie commerciale
SUP
67,30 m²
-
Auto
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
149
Numero di box o garage
BOX
1
N
Parcheggio pubblico
PCP
1
0=assenti 1=presente
Caratteristica
Acronimo
Quantità Unità di Misura
Possesso
PSS
PROPRIETA’
Stato locativo
STL
5
Economiche
0=occ.senza titolo
1=occ.comodato d'uso
2=occ.richiedente
3=occ.proprietario
4=locato
5=libero
SEGMENTO DI MERCATO
Denominazione
Classificazione Appartamento
Destinazione Residenziale privata
Localizzazione
Comune SOLESINO
Zona SOLESINO
VALUTAZIONE Prezzo totale
Tipologia immobiliare
Provincia PD
Posizione
Centrale
150
Tipologia
Fabbricato
Tipo categoria
Nuovo
Proprietà
Esclusiva, in condominio con altre unità
Unità Immobiliare Abitazione di tipo economico
Tipologia edile
Edificio
Dimensione unità Piccola
Multipiano
Mercato
Lato domanda
Imprenditore
Motivazione Investimento
Lato offerta
Tribunale
Motivazione Vendita forzata
Intermediari
Nessuno
Prezzo
Regime di mercato Concorrenza monopolistica ristretta
Livello di prezzo non determinato
Fase di mercato Fase di recessione
Filtering Down (fasce sociali deboli)
Rapporti mercantili
Rapporti mercantili superficiari
Acronimo
Indice merc.
Superficie principale
i(S1)
1,00
Superficie balconi
i(SUB)
0,25
Superficie soffitta
i(SOF)
0,25
Superficie cantine
i(SUC)
0,50
Superficie portico con vista
i(SPV)
0,50
Superficie box / garage autorimessa
i(SUG)
0,50
Superficie posto auto scoperto
i(SPS)
0,25
Superficie esterna esclusiva
i(Se)
0,10
151
NOTA
La presente scheda di segmento di mercato è redatta secondo il procedimento induttivo per il
quale la classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili. È un procedimento
empirico che si applica quando si dispone di pochi dati immobiliari ed implica la conoscenza a
priori del mercato. Partendo dall'immobile in esame, si costruisce il segmento di mercato con altri
immobili simili anche non spazialmente contigui.
VALUTAZIONE
La stima dell'immobile classificato come Appartamento - 2 vani (bilocale o bivano) sito in
SOLESINO (PD), Via PASINI, 277 interno 9 avviene mediante l'applicazione del criterio
Valore di mercato dell'intera proprietà la cui formula risolutiva è:
Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach]
La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti
estimativi. La data di stima è giovedì 16/01/2014.
COMPARABILI
Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa
dell'immobile oggetto di stima sono:
Appartamento - 3 vani (trilocale o trivano) - Via PASINI - SOLESINO (PD) Comparabile A
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Appartamento 3 vani con giardino
Destinazione
Residenziale privata
Superficie commerciale (SUP)
105,99 m²
152
Superficie condominiale (S)
non definita
Superficie esterna esclusiva (Se)
107,10 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
18/12/2013
Prezzo richiesto
115.000,00 €
Appartamento - 3 vani (trilocale o trivano) - SOLESINO (PD) - Comparabile B
Tipo di dato
Compravendita
Descrizione
Appartamento 3 vani in condominio al piano 1°
Destinazione
Residenziale privata
Superficie commerciale (SUP)
141,99 m²
Superficie condominiale (S)
non definita
Superficie esterna esclusiva (Se)
107,10 m²
Fonte dato
Personale
Provenienza
Riservata
Data
10/12/2013
Prezzo
120.000,00 €
Appartamento - 3 vani (trilocale o trivano) - SOLESINO (PD) - Comparabile C
Tipo di dato
Offerta in vendita
Descrizione
Appartamento 3 vani con giardino
Destinazione
Residenziale privata
Superficie commerciale (SUP)
111,42 m²
153
Superficie condominiale (S)
non definita
Superficie esterna esclusiva (Se)
208,40 m²
Fonte dato
Diretta
Provenienza
Personale
Data
18/12/2013
Prezzo richiesto
125.000,00 €
MARKET COMPARISON APPROACH
Determinazione del valore mediante il procedimento MCA.
Caratteristiche immobiliari
Le caratteristiche considerate sono le seguenti:
• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla
superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;
• Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo
indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie soffitta (SOF): La superficie soffitta è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo
indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie cantine (SUC): La superficie cantine è una superficie secondaria che contribuisce alla
determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo
indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie portico con vista (SPV): La superficie portico con vista è una superficie secondaria che
154
contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie
corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie garage autorimessa (SUG): La superficie garage autorimessa è una superficie
secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale
superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie posto auto scoperto (SPS): La superficie posto auto scoperto è una superficie
secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale
superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²;
• Superficie esterna esclusiva (Se): La superficie esterna esclusiva è una caratteristica che misura
l'area di pertinenza esclusiva all'unità immobiliare o all'intero edificio. Unità di misura: m²;
• Stato di manutenzione generale del fabbricato (SMF): La caratteristica stato di manutenzione
generale del fabbricato rappresenta il grado di conservazione delle strutture portanti, delle finiture
esterne ed interne non esclusive nonché degli impianti comuni del fabbricato. Unità di misura:
1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono;
Classe
Nomenclatore
Massimo
Le condizioni di conservazione del fabbricato sono nello stato originario e
Punto
5
tali da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria né
straordinaria, in quanto rispondono pienamente allo scopo.
Discreto
Le condizioni di conservazione del fabbricato sono generalmente buone con
4
esclusione di alcune parti che richiedono interventi di manutenzione
ordinaria.
Medio
Le condizioni di conservazione del fabbricato sono accettabili e tali da dover
3
richiedere Opere di manutenzione ordinaria.
Mediocre
Il fabbricato manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur
2
155
presenti contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di
manutenzione specifici e limitati riconducibili alla normale manutenzione
ordinaria necessaria al corretto mantenimento in buono stato del fabbricato
e delle sue parti più esposte.
Minimo
Il fabbricato presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione
1
di un organico intervento di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione
per il ripristino delle originarie funzionalità.
Altre caratteristiche (coeteris paribus)
Altre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Appartamento,
come quelle indicate nel profilo immobiliare. Nel caso in esame queste caratteristiche non
vengono considerate perché il campione estimativo presenta parità di condizioni.
Tabella dati
Caratteristica
Prezzo totale (PRZ) €
Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject
115.000,00
120.000,00
125.000,00
-
Superficie principale (S1) m²
66,6
116,1
87,0
54,0
Superficie balconi (SUB) m²
0,0
20,9
0,0
10,6
Superficie cantine (SUC) m²
37,2
0,0
0,0
0,0
Superficie soffitta (SOF) m²
50,1
Superficie portico con vista (SPV) m²
13,8
0,0
0,0
0,0
Superficie garage (SUG) m²
17,1
39,3
18,0
21,3
Superficie posto auto scoperto (SPS) m² 0,0
0,0
25,0
0,0
Superficie esterna esclusiva (Se) m²
0,0
208,4
0,0
107,1
156
Stato di manutenzione generale del
4
3
4
4
fabbricato (SMF)
1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono
Analisi prezzi marginali
Analisi e scomposizione del prezzo delle caratteristiche superficiarie
Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi
mercantili riferiti alla Superficie principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari
riferiti alle altre superfici. La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del
[PMX] Prezzo medio massimo della superficie principale (S1) avviene mediante
l'applicazione del primo teorema mercantile, la cui formula è:
p1 = PRZ*Sigma/SUP
pA(S1) = 115.000,00*1,00/105,99 = 1.085,01 €/m²
pB(S1) = 120.000,00*1,00/141,99 = 845,13 €/m²
pC(S1) = 125.000,00*1,00/111,42 = 1.121,88 €/m²
Prezzo medio minimo Superficie principale = 845,13 €/m²
Prezzo medio massimo Superficie principale = 1.121,88 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie principale (S1)
Il prezzo marginale della superficie principale è dato dal prodotto del Prezzo Medio
Minimo [PMM] dei comparabili per il rapporto mercantile della caratteristica i(S1).
[i(S1)]=1,00 rapporto mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (S1) = 845,13*1,00 = 845,13 €/m²
pB (S1) = 845,13*1,00 = 845,13 €/m²
157
pC (S1) = 845,13*1,00 = 845,13 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie balconi (SUB)
Il prezzo marginale della superficie balconi è determinato dal prodotto fra il prezzo
marginale della superficie principale (S1) e il rapporto mercantile della caratteristica
secondaria i(SUB).
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUB)]
[i(SUB)]=0,25 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUB) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pB (SUB) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pC (SUB) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie cantine (SUC)
Il prezzo marginale della superficie cantine è determinato dal prodotto fra il prezzo
marginale della superficie principale (S1) e il rapporto mercantile della caratteristica
secondaria i(SUC).
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUC)]
[i(SUB)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUC) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
pB (SUC) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
pC (SUC) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie soffitta (SOF)
158
Il prezzo marginale della superficie balconi è determinato dal prodotto fra il prezzo
marginale della superficie principale (S1) e il rapporto mercantile della caratteristica
secondaria i(SOF).
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SOF)]
[i(SOF)]=0,25 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SOF) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pB (SOF) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pC (SOF) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie portico con vista (SPV)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPV)]
[i(SPV)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPV) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
pB (SPV) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
pC (SPV) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie garage autorimessa (SUG)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SUG)]
[i(SUG)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SUG) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
pB (SUG) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
159
pC (SUG) = 845,13*0,50 = 422,57 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie posto auto scoperto (SPS)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(SPS)]
[i(SPS)]=0,50 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SPS) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pB (SPS) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
pC (SPS) = 845,13*0,25 = 211,28 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Superficie esterna esclusiva (Se)
La formula che determina il prezzo marginale è: [PMM]*[i(Se)]
[i(Se)]=0,10 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (Se) = 845,13*0,10 = 84,51 €/m²
pB (Se) = 845,13*0,10 = 84,51 €/m²
pC (Se) = 845,13*0,10 = 84,51 €/m²
Prezzo marginale della caratteristica Stato di manutenzione generale del fabbricato (SMF)
Nomenclatore da punto
Nomenclatore a punto
Importo (€) [i(SMF)] Modalità di stima
3 (Medio o Sufficiente)
4 (Discreto)
20.000,00
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
pA (SMF) = 0,00 € da punto a punto
pB (SMF) = 20.000,00 € da punto a punto
pC (SMF) = 0,00 € da punto a punto
a forfait
160
Tabella dei prezzi marginali
Caratteristiche
Comparabile A
Comparabile B Comparabile C
Superficie principale (S1) €/m²
845,13
845,13
845,13
Superficie balconi (SUB) €/m²
211,28
211,28
211,28
Superficie cantine (SUC) €/m²
422,57
422,57
422,57
Superficie soffitta (SOF)
211,28
211,28
211,28
Superficie portico con vista (SPV) €/m²
422,57
422,57
422,57
Superficie box / garage autorimessa (SUG) €/m²
422,57
422,57
422,57
Superficie posto auto scoperto (SPS) €/m²
211,28
211,28
211,28
84,51
84,51
84,51
0,00
20.000,00
0,00
Superficie esterna esclusiva (Se) €/m²
Stato manutenzione del fabbricato (SMF) €
da punto a punto
Tabella di valutazione
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo
totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il
prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle caratteristiche
avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B,
C...).
161
Caratteristica
Comparabile A
Differenza
Comparabile B
Aggiustamento
Prezzo totale (PRZ)
Differenza
115.000,00
Aggiustamento
Comparabile C
Differenza Aggiustamento
120.000,00
125.000,00
Superficie principale (S1)
(54,0-66,6)
-10.606,38
(54,0-116,1)
-52.423,41
(54,0-87,0)
-27.863,94
Superficie balconi (SUB)
(10,6-0,0)
2.239,59
(10,6-20,9)
-2.176,21
(10,6-0,0)
2.239,59
Superficie cantine (SUC)
(0,0-37,2)
-15.719,42
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-0,0)
0,00
Superficie soffitta (SOF)
(50,1-0,0)
10.585,25
(50,1-0,0)
10.585,25
(50,1-0,0)
10.585,25
Superficie portico (SPV)
(0,0-13,8)
-5.831,40
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-0,0)
0,00
Superficie garage (SUG)
(21,3-17,1)
1.774,77
(21,3-39,3)
-7.606,17
(21,3-18,0)
1.394,46
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-25,0)
-5.282,06
Superficie esterna esclusiva (Se)(0,0-107,1) -9.051,34
(0,0-0,0)
0,00
(0,0-208,4)
-17.612,51
(4-3)
20.000,00
(4-4)
0,00
Superficie posto auto (SPS)
Stato di manutenzione del
(4-4)
0,00
fabbricato (SMF)
Prezzo corretto
88.401,64
88.390,02
In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia
nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta
una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta
mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo
massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmax) ed esprime la divergenza massima dei
prezzi corretti. Nel caso in esame è pari al
d%=[(Pmax-Pmin)*100]/Pmin = [(88.471,37-88.390,02)*100]/88.390,02 = 0,09% < 5%
Sintesi di stima
Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla
88.471,37
162
media dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi
corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva.
Tale valore è uguale a (88.401,64+88.390,02+88.471,37)/3=88.421,01 Euro.
4.11.3. RISULTATI DELLA VALUTAZIONE
+ € 88.421,01
VALORE DI STIMA APPARTAMENTO
+ € 0,00
VALORE DI STIMA TERRENO
+ € 88. 421,01
TOTALE
COSTI PER CONFORMITA’ IMMOBILE
- € 36.000,00
- € 21,01
ARROTONDAMENTO
= € 52.400,00
VALORE IMMOBILE
CONCLUSIONI
Si ritiene che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli effettuati
singolarmente per ogni caratteristica, abbia alla data di stima del 16/01/2014 un
valore
di
mercato
arrotondato
cinquantaduemilaquattrocento/00).
di
€
52.400,00
(in
lettere
Euro
163
4.12.0. STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA
Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra un
acquirente di un immobile all’asta rispetto a un acquisto nel libero mercato:
- Vendita senza la garanzia per i vizi sul bene.
- Difficoltà a visionare l’immobile.
- Maggior imposta per il trasferimento del bene.
- Tempi per ottenere il decreto di trasferimento e possesso del bene.
- Mancata attività di marketing.
- Diminuzione dell’importo pari ad alcuni rilanci del prezzo base d’asta.
164
DETERMINAZIONE DEI MAGGIORI ONERI IN UN ACQUISTO ALL'ASTA
Valore di Mercato definito in perizia =
Prezzo di Mercato
Rendita catastale
Valore catastale
Reddito presunto mensile
Tempo presunto fra Stima ed
Aggiudicazione (anni)
€
€
€
€ 52.400,00
272,38
34.319,88
400,00
Rilancio d'asta minimo
Deprezzamento annuo per mancata
gestione % del Valore
€
0,5
500,00
6%
Acquisto al Libero Mercato
Incidenza fiscale nel trasferimento:
10% su rendita rivalutata + 168€
€
catastale + 168€ ipotecaria.
Atto di compravendita Notaio 2,0% del
€
prezzo.
Agenzia Immobiliare 2,0% del prezzo.
€
Nessun costo per mancata disponibilità
dall'acquisto al possesso.
€
Acquisto all'Asta
Incidenza fiscale nel trasferimento:
3.767,99 10% sul prezzo di aggiudicazione +
168€ catastale + 168€ ipotecaria
Atto di compravendita Notaio 1,0% del
1.048,00
prezzo.
Nessun costo di intermediazione.
1.048,00
Mancati redditi per 3 mesi da
aggiudicazione a trasferimento.
Differenze
€
5.576,00
€
€
1.048,00
€
€
-
1.808,01
-
Incidenza
3,45%
0,00%
-€
1.048,00
-2,00%
€
1.200,00
€
1.200,00
2,29%
€
1.572,00
€
1.572,00
3,00%
€
1.310,00
€
1.310,00
2,50%
€
500,00
€
500,00
0,95%
€
5.240,00
€
5.240,00
10,00%
€
524,00
€
524,00
1,00%
Maggiori costi per acquisto all'asta
€
11.106,01
Prezzo base d'asta
Arrotondato
pari al
€
€
41.293,99
41.000,00
22% di sconto
Nessuna carenza di manutenzione
dalla data di visita e valutazione
preliminare all'acquisto.
Nessun rivalutazione o svalutazione
per andamento del mercato fra
valutazione ed acquisto.
Nessun rilancio d'asta
Garanzia sul bene 10 anni sul nuovo vizi occulti per usato
Sconto del 1% per favorire l'acquisto
all'asta in alternativa al libero mercato.
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Si prevede un deterioramento del bene
per scarsa manutenzione e mancato
utilizzo, mediamente pari al 6% del
valore per il primo anno.
Visto l'andamento economico si
ipotizza che la svalutazione prevista sia
del 5% annuo dal momento della
valutazione alla data
dell'aggiudicazione.
Si prevede almeno 1 rilancio d'asta
Nessuna garanzia sul nuovo ne
sull'usato - Incertezza sulla qualità del
bene pari al 10% del valore
Pertanto propongo che l'immobile oggetto di valutazione, in base ai calcoli
effettuati singolarmente per ogni peculiarità, abbia un valore arrotondato da porre
quale prezzo a base d’asta di € 41.000,00 (in lettere Euro quarantaunomila/00).
21%
165
5.0. RIEPILOGO
In merito all’incarico conferitomi, eseguite le necessarie operazioni di rilevazione
e sulla base delle considerazioni svolte e dei valori unitari stimati nel corso della
presente relazione, il sottoscritto ritiene di aver operato con criteri e obiettività nella
scelta dei dati tecnico-economici per rispondere al quesito, dichiara quindi che:
LOTTO 1°
Il più plausibile prezzo da porre a base d’asta, al netto delle detrazioni
sopraindicate, dell’immobile composto da un’abitazione che si sviluppa su due
piani fuori terra oltre all’interrato con adiacenti al piano terra un garage e una
pompeiana, oltre all’area scoperta di pertinenza a uso esclusivo:
Censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi
Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Riese Pio X°:
- Catasto dei Fabbricati, Sezione C, Foglio di Mappa N° 11, Mappale N° 1305:
2
Sub 2, Via Vittorio Alfieri piano: T, B.C.N.C. Area Scoperta di m 461 Comune ai Sub 5 e 6.
2
Sub 5, Via Vittorio Alfieri piano: T, Categoria C/6, Classe 3, m 20,00, R.C. Euro 48,55.
Sub 6, Via Vittorio Alfieri piano: S1-T-1, Categoria A/2, Classe 2, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
È’ uguale a € 227.000,00 (in lettere Euro duecentoventisettemila/00).
166
LOTTO 2°
Il più plausibile prezzo da porre a base d’asta, al netto delle detrazioni
sopraindicate, dell’immobile composto da un’abitazione che si sviluppa su due
piani fuori terra con annessi al piano terra un garage e un deposito, oltre all’area
scoperta di pertinenza a uso esclusivo:
Censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi
Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Maser,
Catasto dei Fabbricati, Sezione B, Foglio di Mappa N° 5, Mappale N° 788:
UNITA' IN CORSO DI COSTRUZIONE CON CORTE ESCLUSIVA DI MQ .344.
È’ uguale a € 120.000,00 (in lettere Euro centoventimila/00).
LOTTO 3°
Il più plausibile prezzo da porre a base d’asta, al netto delle detrazioni
sopraindicate, dell’immobile composto da un fabbricato produttivo con alloggio
ed area scoperta a uso esclusivo:
Censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizi
Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Castello di Godego:
- Per l’intero Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 4, Mappale N° 1354:
2
Sub 1, Via dell'Artigianato p.: T, B.C.N.C., Area Scoperta m 619 Comune ai sub 3 e 4.
2
Sub 2, Via dell'Artigianato p.: T, B.C.N.C. , Ingresso-Scala m 22 Comune ai sub 3 e 4.
Sub 3, Via dell'Artigianato piano: S1-1, Categoria A/7, Classe 1, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
Sub 4, Via dell'Artigianato piano: T, Categoria D/8, R.C. Euro 2.964,46.
167
- Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 4 per la quota di 100/1000:
2
Mappale N° 472 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 150 RD € 1,78, RA € 1,01.
2
Mappale N° 1221 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 2224 RD € 26,42, RA € 14,93.
È’ uguale a € 411.000,00 (in lettere Euro quattrocentoundicimila/00).
LOTTO 4°
il più plausibile prezzo da porre a base d’asta, al netto delle detrazioni
sopraindicate, dell’immobile composto da un appartamento con garage e terreno
non esclusivo:
Censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio Servizi
Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Solesino:
- Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 6, Mappale N° 2533:
Sub. 29 - Viale della Libertà piano 2 Cat. A/2 - Cl. 2 - Vani 3 - R.C. Euro 232,41;
2
Sub. 43 - Viale della Libertà piano S1 Cat. C/6 - Cl. 2 – m 18 - R.C. Euro 39,97;
- Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 6 per la quota di 1/20:
2
Mappale N° 2398 Qualità Seminativo Classe 2^ m 56 RD € 0,41, RA € 0,29.
2
Mappale N° 2400 Qualità Seminativo Classe 2^ m 3 RD € 0,02, RA € 0,02.
2
Mappale N° 2404 Qualità Seminativo Classe 2^ m 39 RD € 0,92, RA € 0,20.
2
Mappale N° 2426 Qualità Seminativo Classe 2^ m 209 RD € 1,53, RA € 1,08.
È’ uguale a € 41.000,00 (in lettere Euro quarantaunomila/00).
168
Allo scopo della presente valutazione il valore calcolato si ritiene valido e
conforme agli standard valutativi.
La valutazione è stata eseguita in conformità al Codice delle Valutazioni
Immobiliari.
Il sottoscritto valutatore dichiara che:
-la versione dei fatti presentata nel Rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
-le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
riportate;
-il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;
-il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
-il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
-il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è
ubicato e collocato l'immobile;
-il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà;
-nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza
professionale nella stesura del rapporto.
Il presente rapporto è redatto secondo gli International Valuation Standards, il
Codice delle Valutazioni IV Edizione edito da TecnoBorsa.
169
6.0. SCHEDA PER LA PUBBLICITÀ STRAORDINARIA
TRIBUNALE DI TREVISO
FALLIMENTO SOLEDUE S.R.L. N° 221/2013
LOTTO 1° SCHEDA PER PUBBLICITÀ
DIRITTO VENDUTO: PROPRIETÀ per l’intero.
UBICAZIONE: Riese Pio X° (Tv) Via Vittorio Alfieri, n° 6.
TIPOLOGIA: abitazione su due piani fuori terra oltre all’interrato con adiacenti al piano
2
terra un garage e una pompeiana, oltre all’area scoperta su un lotto di m 560,00.
COMPOSIZIONE: L’immobile in oggetto è la porzione est di un’abbinata, costituita da
un alloggio indipendente con autorimessa di pertinenza e area scoperta a uso esclusivo
che contorna il fabbricato su tre lati. Il fabbricato è distribuito su due piani fuori terra oltre
2
all’interrato con una superficie esterna lorda (SEL) di circa m 82,85 al piano terra, m
2
2
77,90 al piano primo, m 92,23 al piano interrato.
Al piano terra vi sono i seguenti vani: cucina con superficie interna netta (SIN), cioè
2
2
2
calpestabile, di m 15,64, soggiorno-pranzo di m 25,13, wc di m 2,65, disimpegno di
2
2
2
2
m 3,15 e garage di m 17,06, ha inoltre un portico di m 12,47, una loggia di m 4,70 e
2
una pompeiana di m 17,50.
2
2
Al piano primo vi sono i seguenti vani: un corridoio di m 6,63, un bagno di m 8,21,
2
2
2
tre camere rispettivamente di m 13,66, m 12,48, quella matrimoniale di m 19,08, una
2
2
terrazza di m 6,24 e l’altra di m 3,40.
2
2
Al piano interrato vi sono i seguenti vani: taverna di m 31,60, un anti di m 4,20, un
2
2
2
wc di m 5,60, un disimpegno di m 1,25, una centrale termica - lavanderia di m 12,00,
2
2
un magazzino di m 7,63 e l’altro di m 10,50.
170
ACCESSI DA: diretto dalla strada Via Vittorio Alfieri.
DESCRIZIONE CATASTALE:
Il fabbricato è fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso
– Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegato n° 04, Comune di
Riese Pio X°, Catasto dei Fabbricati, Sezione C, Foglio di Mappa N° 11, Mappale N°
1305:
2
Sub 2, Via Vittorio Alfieri piano: T, B.C.N.C. Area Scoperta di m 461 Comune ai Sub 5 e 6.
2
Sub 5, Via Vittorio Alfieri piano: T, Categoria C/6, Classe 3, m 20,00, R.C. Euro 48,55.
Sub 6, Via Vittorio Alfieri piano: S1-T-1, Categoria A/2, Classe 2, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
CONFINI: Confina da Nord e poi in senso orario con: Via Vittorio Alfieri (Mn. 384) e i
M.N.: 1030-1289-444.
VALORE DI STIMA: € 295.000,00 (in lettere Euro duecentonovantacinquemila/00).
PREZZO A BASE ASTA: € 227.000,00 (in lettere Euro duecentoventisettemila/00).
ABUSI: Dall’esame della documentazione si sono rilevate difformità.
Le modifiche interne relative al ricavo del bagno non sono sanabili, pertanto dovrà
essere demolito e lo spazio adibito a garage, la pompeiana dovrà essere scoperta e i
pilastri dovranno essere spostati a cm 150 dal confine, il parapetto del poggiolo dovrà
essere elevato a cm 100 minimo.
L'aggiudicatario dovrà presentare richiesta ordinaria di Permesso di Costruire in
sanatoria per le modifiche apportate alla recinzione e quelle interne all’abitazione.
La sanzione amministrativa per il Permesso di Costruire in sanatoria è di euro 516,00,
alla quale sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le spese tecniche
per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, l’aggiornamento degli atti catastali.
Inoltre sono valutati gli oneri per la rimessa in pristino di quanto non sanabile.
171
L’importo complessivo presunto per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 13.000,00, oltre all’aggiornamento catastale.
VARIAZIONE CATASTALE:
Necessita
di
variazione catastale con
un
costo
complessivo che si presume di € 1.000,00.
LOTTO 2° SCHEDA PER PUBBLICITÀ
DIRITTO VENDUTO: PROPRIETÀ per l’intero.
UBICAZIONE: Maser (TV), Via Ermenegildo Metti.
TIPOLOGIA: abitazione su due piani fuori terra con annessi al piano terra un garage ed
2
un deposito, oltre all’area scoperta su un lotto di m 465,00.
COMPOSIZIONE: L’immobile in oggetto è una casa abbinata, costituita da un alloggio
indipendente con autorimessa e magazzino e area scoperta a uso esclusivo che
contorna il fabbricato su tre lati. Il fabbricato è distribuito su due piani fuori terra con una
2
superficie esterna lorda (SEL) di circa m 77,74 al piano terra oltre ad un portico di m
2
2
7,83, m 85,57 al piano primo, le pertinenze sono posizionate al piano terra hanno una
2
superficie esterna lorda di circa m 32,86.
Al piano terra vi sono i seguenti vani: ingresso-soggiorno-cucina con superficie interna
2
2
netta, cioè calpestabile, di m 41,90, ripostiglio di m 6,61, centrale termica -lavanderia
2
2
2
di m 7,70, disimpegno di m 1,95, ha inoltre un portico di m 7,00, esternamente su
2
corpo di fabbrica separato c’è un ripostiglio di m 8,20 e un garage (posto auto coperto)
2
di m 21,56.
2
2
Al piano primo vi sono i seguenti vani: un corridoio di m 3,95, un bagno di m 8,97,
2
2
un ripostiglio di m 2,80, tre camere, due sono di m 12,54, quella matrimoniale è di m
2
2
14,14 con annessi bagno di m 3,85 e guardaroba di m 4,58.
2
172
ACCESSI DA: diretto dalla strada Via Ermenegildo Metti.
DESCRIZIONE CATASTALE:
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Maser, Catasto dei
Fabbricati, Sezione B, Foglio di Mappa N° 5, Mappale N° 788:
UNITA' IN CORSO DI COSTRUZIONE CON CORTE ESCLUSIVA DI MQ .344
CONFINI: Confina da Nord e poi in senso orario con: Strada Via Ermenegildo Metti, ed i
Mn 339-352-200.
VALORE DI STIMA: € 142.500,00 (in lettere Euro centoquarantaduemilacinquecento/0).
PREZZO A BASE ASTA: € 120.000,00 (in lettere Euro centoventimila/00).
ABUSI: Dall’esame della documentazione non si sono rilevate difformità.
VARIAZIONE CATASTALE: Non necessita di variazione catastale.
LOTTO 3° SCHEDA PER PUBBLICITÀ
DIRITTO VENDUTO: PROPRIETÀ per l’intero e la quota di 100/1000 del terreno..
UBICAZIONE: Castello di Godego (TV), Via dell'Artigianato, n° 18.
TIPOLOGIA: fabbricato produttivo con alloggio del custode e area scoperta su un lotto di
2
2
m 1238,00, oltre a m 2374 di terreno per la quota di 100/1000 da cedere al comune.
COMPOSIZIONE: magazzino di un’impresa edile con aderente palazzina di uffici e
abitazione, disposta su due piani fuori terra oltre all’interrato, e area scoperta di
pertinenza su lotto di mq 1238.
Ha una superficie coperta d’inviluppo di circa m 38,20 x 16,80.
2
Il piano terra di questo edificio ha una superficie esterna lorda (SEL) di m 619,08 circa,
è composto da un grande locale adibito a magazzino con superficie interna netta (SIN)
173
2
2
(superficie calpestabile) di m 436,74, due uffici rispettivamente di m 17,78 e di m
2
2
13,07, un ripostiglio di m 12,88 con finestratura nel magazzino, un corridoio di
2
2
2
distribuzione di m 9,75, antibagno di m 2,69 e servizio per i dipendenti di m 3,48. Con
2
accesso direttamente dal magazzino c’è un vano adibito a spogliatoio di m 10,42 e due
2
2
servizi igienici con relativi anti di complessivi m 6,60. Vi è inoltre un garage di m 46,05.
Nel corridoio di distribuzione sopradescritto è collocato il vano scale dal quale si accede
2
al piano primo che ha una superficie esterna lorda (SEL) di m 164,52 circa dove è
ubicato uno spazioso alloggio con disimpegno della superficie interna netta (SIN) di m
2
2
2
2
2,79, pranzo di m 27,59, salotto di m 23,98, una camera di m 16,88 con annesso
2
2
bagno di m 4,80, una camera di m 14,93 con finestratura nel magazzino, antibagno di
2
2
m 4,16 e bagno di m 6,60 con finestratura nel magazzino, inoltre vi è uno studio di m
2
2
2
16,82 con antibagno di m 2,81 e bagno di m 6.48, inoltre vi sono due poggioli di
2
2
complessivi m 8.75 e un poggiolo interno al magazzino di m 9,63. Il piano interrato ha
2
una superficie esterna lorda (SEL) di m 168,00 circa, ci sono due centrali termiche con
2
2
superficie interna netta (SIN) di m 3,78 ciascuna, un disimpegno di m 8,61 e quattro
2
2
2
2
magazzini rispettivamente di m 32,95, m 45,16, m 23,28 e m 17,40.
ACCESSI DA: da Via dell'Artigianato.
DESCRIZIONE CATASTALE:
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Comune di Castello di
Godego, Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 4, Mappale N° 1354:
2
Sub 1, Via dell'Artigianato piano: T, B.C.N.C., Area Scoperta di m 619 Comune ai sub 3 e 4.
2
Sub 2, Via dell'Artigianato piano: T, B.C.N.C., Ingresso-Scala di m 22 Comune ai sub 3 e 4.
Sub 3, Via dell'Artigianato piano: S1-1, Categoria A/7, Classe 1, Vani 9,50, R.C. Euro 932,20.
Sub 4, Via dell'Artigianato piano: T, Categoria D/8, R.C. Euro 2.964,46.
174
Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 4 per la quota di 100/1000:
2
Mappale N° 472 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 150 RD € 1,78, RA € 1,01.
2
Mappale N° 1221 Qualità Sem. Arb. Irr. Classe 2^ m 2224 RD € 26,42, RA € 14,93.
CONFINI: Il fabbricato confina da Est e poi in senso orario con: Via Dell’Artigianato e
parcheggi (Mn 1221), i Mn 1242-1425-1218-1252.
Il terreno confina da Nord e poi in senso orario con i Mn 476-474-74-canale Garzona1178-1321-1178-1242-1354-1252-1177-1357-1258-1267.
VALORE DI STIMA: € 500.000,00 (in lettere Euro cinquecentomila/00).
PREZZO A BASE ASTA: € 411.000,00 (in lettere Euro quattrocentoundicimila/00)
ABUSI: Dall’esame della documentazione si rileva l’esecuzione di due alloggi in
contrasto con le prescrizioni concessione edilizia n° 2748 perché non è stata eseguita la
porta interna, che serviva ad unificare le due unità residenziali, lievi modifiche nella
posizione delle pareti interne e ad una minor altezza interna dell’alloggio e negli uffici.
L'aggiudicatario dovrà unire i due alloggi in un unico appartamento come prescritto nella
concessione edilizia n° 2748 e presentare richiesta ordinaria in sanatoria per le lievi
modifiche apportate ai sensi dell’articolo 36 comma 1 e all’articolo 37 comma 5 del Testo
unico edilizia – DPR n.380/2001.
La sanzione amministrativa per il Permesso di Costruire in sanatoria è di euro 516,00,
alla quale sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le spese tecniche
per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, la richiesta dei pareri ULSS e VVFF,
l’aggiornamento degli atti catastali già evidenziato in precedenza e la richiesta di
agibilità. L’importo presunto complessivamente, fra opere, sanzioni, spese tecniche,
diritti e marche da bollo e quant’altro, per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 5.000,00.
175
VARIAZIONE CATASTALE: Necessita di variazione catastale ed all’allineamento della
banca dati catastale, con un costo complessivo che si presume di € 1.500,00.
LOTTO 4° SCHEDA PER PUBBLICITÀ
DIRITTO VENDUTO: PROPRIETÀ per l’intero dell’appartamento e la quota di 1/20 del
terreno.
UBICAZIONE: Solesino (Pd) in Via Pasini, n° 277 interno 9.
TIPOLOGIA: appartamento posto al piano secondo e garage all’interrato su un
condominio e la quota di 1/20 delle aree a parcheggi e verde pubblico.
COMPOSIZIONE: appartamento posto al secondo piano nella palazzina a Nord del
condominio “Le Betulle”.
L'appartamento, sistemato in un unico piano abitabile, ha una superficie esterna lorda
2
2
2
(SEL) di m 54,03 circa, due poggioli di complessivi m 10,61 e un sottotetto di m 78,19.
L'alloggio in oggetto è costituito dai seguenti vani: ingresso-soggiorno-cucina con una
2
2
superficie interna netta (calpestabile) di m 22,61, una camera di m 13,90 e un bagno
2
2
2
di m 4,80 con relativo anti di m 2,56 e il sottotetto di m 61,52 con altezza minima m
1,09 e massima m 3,38, l’altezza media è di m 2,235.
2
2
Al piano interrato c’è il garage con SEL di m 21,32 e SIN di m 18,21.
ACCESSI DA: da Via Pasini.
DESCRIZIONE CATASTALE:
Il fabbricato è censito all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio
Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Solesino:
- Catasto dei Fabbricati, Foglio di Mappa N° 6, Mappale N° 2533 per l’intero:
176
Sub. 29 - Viale della Libertà piano 2 Cat. A/2 - Cl. 2 - Vani 3 - R.C. Euro 232,41;
2
Sub. 43 - Viale della Libertà piano S1 Cat. C/6 - Cl. 2 – m 18 - R.C. Euro 39,97;
- Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N° 6 per la quota di 1/20:
2
Mappale N° 2398 Qualità Seminativo Classe 2^ m 56 RD € 0,41, RA € 0,29.
2
Mappale N° 2400 Qualità Seminativo Classe 2^ m 3 RD € 0,02, RA € 0,02.
2
Mappale N° 2404 Qualità Seminativo Classe 2^ m 39 RD € 0,92, RA € 0,20.
2
Mappale N° 2426 Qualità Seminativo Classe 2^ m 209 RD € 1,53, RA € 1,08.
CONFINI: Il fabbricato confina Nord-Ovest e poi in senso orario con: strada comunale
Via Pasini (Mn. 2549), mappali nn. 2523-2524-2523-2424, Piazza Aldo Moro (Mn. 2426)
e Viale della Libertà (Mn. 1662). Il terreno confina Nord-Ovest e poi in senso orario con:
condominio “Le Betulle (Mn. 2533), Piazza Aldo Moro (mappali nn. 2424-240224052399-2401) e Viale della Libertà (Mn. 1664-1662).
ONERI CONDOMINIALI: Sono a carico dell’aggiudicatario gli oneri condominiali
dell’ultimo biennio, che non sono detratti sia dal valore di mercato sia dal prezzo a base
d’asta.
VALORE DI STIMA: € 52.400,00 (in lettere Euro cinquantaduemilaquattrocento /00).
PREZZO A BASE ASTA: € 41.000,00 (in lettere Euro quarantaunomila/00).
ABUSI: Dall’esame della documentazione si sono rilevate difformità edilizie.
Tutto il solaio di copertura del condominio è stato sopraelevato di circa cm 95 dalla
posizione prevista nel progetto. Il sottotetto presenta un’altezza di m 0,95 (misurati sul
prolungamento della muratura portante perimetrale) ed altezza media di cm 223,5,
dimensioni superiori di quanto previsto dal regolamento edilizio per considerarlo un
locale praticabile, con la sopraelevazione l’edificio raggiunge l’altezza di circa m 10,10,
quindi il fabbricato supera l’altezza massima prevista dall’articolo 16 delle N.T.A. fissata
in m. 9,50. Nel sottotetto, attualmente privo di pavimentazione e di pareti divisorie, sono
177
stati predisposti tutti gli impianti presenti nell’appartamento, anche se non ancora
ultimati. Inoltre sono stati realizzati due lucernari non previsti in progetto, trasformando
così il volume tecnico in un locale predisposto per l’utilizzo.
- Non è stata realizzata una porzione del soffitto ed installata una scala in legno
all’interno dell’appartamento per collegare lo stesso con il sottotetto.
L'aggiudicatario dopo aver provveduto al pagamento della sanzione per le difformità
sopradescritte, dovrà richiedere un nuovo certificato di agibilità.
Agli importi sopraindicati sono da aggiungere i diritti di segreteria, le marche da bollo, le
spese tecniche per la richiesta in sanatoria con gli elaborati grafici, la richiesta dei pareri
ULSS e VVFF, l’aggiornamento degli atti catastali già evidenziato in precedenza e la
richiesta di agibilità. L’importo presunto complessivamente, fra sanzioni, spese tecniche,
diritti e marche da bollo e quant’altro, per rendere legittimo urbanisticamente l’immobile
ammonta approssimativamente a euro 36.000,00.
VARIAZIONE CATASTALE:
Necessita
di
variazione catastale con
un
costo
complessivo che si presume di € 1.000,00.
7.0. ALLEGATI
Sono inseriti in formato cartaceo gli allegati dal n° 01 al n° 08, dal n° 25 al n° 30 del lotto
secondo, dal n° 45 al n° 51 del lotto terzo e dal n° 74 al n° 81del lotto quarto, il n° 65 del
lotto terzo è un allegato separato.
Copia della relazione e tutti gli allegati, compresi quelli già forniti in carta sono
consegnati in formato elettronico su CD-ROM.
178
LOTTO N° 01
7.1.1. LOCATION MAP
1. Vista Satellitare con Stradario.
7.1.2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
2. Documentazione Fotografica N° 08 Foto, planimetria dei coni visuali e N° 76
Foto su CD.
7.1.3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
3. Estratto di Mappa in scala 1/2000.
4. Visura Catastale.
5. Elaborato planimetrico ed Elenco subalterni.
6. Planimetrie catastali
7.1.4. ELABORATI GRAFICI
7. Rilievo dell’immobile.
8. Tavola comparativa degli abusi.
7.1.5. DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
9. Estratti dal P.R.G. in scala 1/5000 – 1/2000.
10. Estratto delle N.T.A.
11. Richiesta di accesso agli atti comunali.
12. Permesso di Costruire n° 20.
13. Denuncia delle opere in conglomerato cementizio ed inizio lavori.
179
14. Denuncia di Inizio Attività.
15. Certificato di agibilità con allegate certificazioni.
16. Attestato di Certificazione energetica.
7.1.6. DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA
17. Visura per nominativo.
18. Atto di acquisto della proprietà e relativa nota (atto di compravendita in data 10
Ottobre 2008 n° 29253 di Repertorio, n. 8820 di Raccolta del notaio dr. Giuseppe Sicari
di Padova (Pd), registrato a Padova 1 il 24.10.2008 al n. 20790 serie 1T, trascritto
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di
Pubblicità Immobiliare in data 27 Ottobre 2008 ai nn. 41093/25582).
19. Nota Atto di Mutuo (con atto del 10.10.2008 Rep. n. 29254 Raccolta n.8821 del dr.
Sicari Giuseppe, notaio in Padova, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 27 Ottobre
2008 ai nn. 41095/9075).
20. Nota Domanda Giudiziale Risoluzione di Contratto atto in data 31/01/2012
Tribunale di Treviso sez. di Castelfranco Veneto
(trascritta all’Agenzia delle
Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in
data 23/02/12 ai nn. 5786/4404).
21. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 09.07.2012 Rep. n. 787
del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Conegliano (trascritta all’Agenzia
delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare
in data 17/07/12 ai nn. 21992/3153).
22. Nota Ipoteca Legale da Ruolo atto del 08.05.2013 Rep. n. 334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso
180
– Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 15/05/2013 ai nn. 15354/1965).
23. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 23.01.2013 Rep. n.
430/2013 del Tribunale di Bergamo (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 14/11/13 ai
nn. 32902/4720).
24. Trascrizione e Nota Sentenza dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Treviso
del 21/10/2013 n° 211/2013 (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 19/11/2013 ai nn.
33277/22905).
LOTTO N° 02
7.2.1. LOCATION MAP
25. Vista Satellitare con Stradario.
7.2.2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
26. Documentazione Fotografica N° 4 Foto, planimetria dei coni visuali e N° 21 su
CD.
7.2.3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
27. Estratto di Mappa in scala 1/2000.
28. Visura Catastale.
29. Elaborato planimetrico ed Elenco subalterni.
7.2.4. ELABORATI GRAFICI
181
30. Rilievo dell’immobile.
7.2.5. DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
31. Estratto dal P.R.G. in scala 1/2000.
32. Estratto delle N.T.A.
33. Richiesta di accesso agli atti comunali.
34. Autorizzazione ambientale N° 58.
35. Nulla osta per la recinzione.
36. Monetizzazione dei parcheggi.
37. Permesso di Costruire n° 52 ed elaborati grafici.
38. Denuncia delle opere in conglomerato cementizio ed inizio lavori.
7.2.6. DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA
39. Visura per nominativo.
40. Atto di acquisto della proprietà e relativa nota (atto di compravendita in data 23
Febbraio 2012 n° 4108 di Repertorio n° 2803 di Raccolta del notaio dr. Giuseppe Sicari
di Castelfranco Veneto (Tv), registrato a Castelfranco Veneto il 24.02.2012 al n. 417
Serie 1T, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio
Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 28 Febbraio 2012 ai nn. 6178/4684).
41. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 09.07.2012 Rep. n. 787
del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Conegliano (trascritta all’Agenzia
delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare
in data 17/07/12 ai nn. 21992/3153).
42. Nota Ipoteca Legale da Ruolo atto del 08.05.2013 Rep. n. 334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso
182
– Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 15/05/2013 ai nn. 15354/1965).
43. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 23.01.2013 Rep. n.
430/2013 del Tribunale di Bergamo (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 14/11/13 ai
nn. 32902/4720).
44. Trascrizione e Nota Sentenza dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Treviso
del 21/10/2013 n° 211/2013 (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 19/11/2013 ai nn.
33277/22905).
LOTTO N° 03
7.3.1. LOCATION MAP
45. Vista Satellitare con Stradario.
7.3.2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
46. Documentazione Fotografica N° 10 Foto, planimetria dei coni visuali e N° 85 su
CD.
7.3.3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
47. Estratto di Mappa in scala 1/2000.
48. Visure Catastali n° 03.
49. Elaborato planimetrico ed Elenco subalterni.
50. Planimetrie catastali
183
7.3.4. ELABORATI GRAFICI
51. Piante dell’immobile.
7.3.5. DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
52. Estratto dal P.R.G. in scala 1/5000 – 1/2000.
53. Estratto delle N.T.A.
54. Richiesta di accesso agli atti comunali.
55. Autorizzazione della Provincia di Treviso.
56. Concessione edilizia n° 1694.
57. Comunicazione di inizio lavori.
58. Voltura concessione edilizia.
59. Concessione edilizia n° 2401.
60. Concessione edilizia n° 2748 ed elaborati grafici.
61. Collaudo statico.
62. Conformità impianto idraulico.
63. Conformità impianto elettrico.
64. Licenza d’uso.
65. Tre Attestazioni di Prestazione Energetica:
- a) Uffici.
- b) Magazzino.
- c) Abitazione.
7.3.6. DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA
66. Visura per nominativo.
67. Atto di acquisto della proprietà e relativa nota (atto di compravendita in data 27
184
Maggio 1996 n° 124227 di Repertorio, n. 11508 di Raccolta del notaio dr. Antonio
Gagliardi di Castelfranco Veneto (Tv), registrato a Castelfranco Veneto il 13.06.1996 al
n. 510 serie 1V, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –
Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 19 Giugno 1996 ai nn.
16355/11983).
68. Nota Atto di Mutuo (con atto del 01.08.1996 Rep. n. 125914 del dr. Antonio Gagliardi,
notaio in Castelfranco Veneto, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 03 Agosto 1996 ai nn.
21352/3017).
69. Nota Atto di Mutuo (con atto del 21.12.2007 Rep. n. 27521 Raccolta n.7533 della dr.
Sicari Giuseppe, notaio in Padova, trascritto all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 27
dicembre 2007 ai nn. 61355/16923).
70. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 09.07.2012 Rep. n. 787
del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Conegliano (trascritta all’Agenzia
delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare
in data 17/07/12 ai nn. 21992/3153).
71. Nota Ipoteca Legale da Ruolo atto del 08.05.2013 Rep. n. 334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso
– Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 15/05/2013 ai nn. 15354/1965).
72. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 23.01.2013 Rep. n.
430/2013 del Tribunale di Bergamo (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio
Provinciale di Treviso – Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 14/11/13 ai
nn. 32902/4720).
73. Trascrizione e Nota Sentenza dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Treviso
185
del 21/10/2013 n° 211/2013 (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Treviso –Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare in data 19/11/2013 ai nn.
33277/22905).
LOTTO N° 04
7.4.1. LOCATION MAP
74. Vista Satellitare con Stradario.
7.4.2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
75. Documentazione Fotografica N° 6 Foto, planimetria dei coni visuali e N° 66 su
CD.
7.4.3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
76. Estratto di Mappa in scala 1/2000.
77. Visura Catastale.
78. Elaborato planimetrico ed Elenco subalterni
79. Planimetrie catastali
7.4.4. ELABORATI GRAFICI
80. Rilievo dell’immobile.
81. Tavola comparativa degli abusi.
7.4.5. DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
82. Estratti dal P.R.G. in scala 1/5000 – 1/2000.
186
83. Estratto delle N.T.A.
84. Richiesta di accesso agli atti comunali.
85. Permesso di Costruire n° 75/38 ed Elaborati grafici allegati.
86. Collaudo Statico.
87. Dichiarazione di conformità degli impianti gas, termico e sanitario, elettrico ed
ascensore.
88. Autorizzazione allo scarico.
89. Certificato di Prevenzione Incendi.
90. Permesso di agibilità.
91. Attestato di Certificazione energetica.
7.4.6. DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA
92. Visura per nominativo.
93. Atto di acquisto della proprietà (con atto di compravendita in data 13 Febbraio 2012
n° 4048 di Repertorio, n. 2766 di Raccolta del notaio dr. Giuseppe Sicari di Castelfranco
Veneto (Tv), registrato a Castelfranco Veneto il 15.02.2012 al n. 336 Serie 1T, trascritto
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Este in data 23 Febbraio 2012 ai nn. 1110/793).
94. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 02.02.2009 Rep. n. 999
del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Castelfranco Veneto (trascritta
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova – Territorio Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Este in data 22/11/12 ai nn. 5996/829).
95. Nota Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del 05.09.2012 Rep. n. 3641
del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Castelfranco Veneto (trascritta
all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Provinciale di Padova – Territorio
187
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este in data 04/03/13 ai nn. 1279/153).
96. Nota Verbale Pignoramento Immobili atto del 15.05.2013 Rep. n. 760 del UNEP
di Este (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Provinciale di Padova
– Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este in data 03/06/13 ai nn.
2938/1947).
97. Nota Ipoteca Legale da Ruolo atto del 08.05.2013 Rep. n. 334/11313 Equitalia
Nord S.P.A. Milano (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova
– Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este in data 03/06/2013 ai nn.
2940/404).
98. Trascrizione e Nota Sentenza dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Treviso
del 21/10/2013 n° 211/2013 (trascritta all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di
Padova – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este in data 21/11/2013 ai nn.
5483/3826).
99. Richiesta informazioni all’Amministratore del Condominio.
100. Comunicazione Amministratore Condominio.
8.0. ALLEGATI SEPARATI.
a) CD-ROM contenente:
- in formato Word: la perizia;
- in formato PDF: la perizia completa degli allegati, la perizia firmata e le singole
sezioni degli allegati.
b) Certificato di destinazione urbanistica degli immobili in comune di Maser.
c) Certificato di destinazione urbanistica degli immobili in comune di Castello di
188
Godego.
d) Certificato di destinazione urbanistica dell’immobile in comune di Solesino.
e) Tre Attestazioni di Prestazione Energetica in doppia copia dell’immobile di Castello
di Godego, relative agli uffici, al magazzino ed all’appartamento.
Il sottoscritto ritiene, con la soprariportata relazione, composta di n° 188 pagine, di
n° 100 allegati e da n° 05 allegati separati di aver fedelmente assolto l'incarico ricevuto.
Nel rassegnare la presente relazione, ringrazio per la fiducia accordatami e ricordo che
sono a disposizione per qualunque supplemento d'indagine o per qualsiasi ulteriore
chiarimento.
Questa relazione sarà depositata presso il curatore fallimentare dottor Dario Cervi in
data 20/01/2014, insieme agli allegati in duplice copia, in formato elettronico e in formato
cartaceo, il curatore provvederà a trasmetterla alla cancelleria fallimentare.
ALTIVOLE, lì 20 Gennaio 2014
Il Perito Stimatore
Geom. AUGUSTO ZILIO