Sussidi didattici per il corso di
PROGETTAZIONE, COSTRUZIONI E IMPIANTI
Prof. Ing. Francesco Zanghì
URBANISTICA - II
AGGIORNAMENTO 09/09/2014
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VINCOLI RICOGNITIVI
I vincoli ricognitivi nascono dal riconoscimento di un valore o di un rischio attraverso un'azione di verifica e sono
riconosciuti a norma di legge e, per questo, non riconoscono l'indennizzo e hanno validità illimitata. Fra i principali
vincoli ricognitivi abbiamo:
•
•
•
VINCOLO IDROGEOLOGICO (R.D.L. n.3267/1923, del 1923)
Con riferimento alle parti del territorio soggetti a fenomeni di erosione, rischio frana, esondazione, ecc.
VINCOLI SULLA TUTELA DEI BENI CULTURALI E PAESAGGISTICI (Leggi 1089/39, 1497/39, 431/85)
Si riferiscono alla tutela delle bellezze naturali e delle cose, immobili e mobili, d'interesse artistico,
storico, archeologico ed etnografico. In particolare la L. 431 del 1985 (Legge Galasso): tutela delle
aree di particolare interesse ambientale. Questa disposizione comprende:
• aree costiere comprese in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di
battigia;
aree lacustri comprese in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di
battigia;
• fiumi, torrenti e corsi d'acqua, e relative sponde per una fascia di 150 metri;
• aree alpine con altitudine superiore ai 1600 metri;
• aree appenniniche con altitudine superiore ai 1200 metri;
• ghiacciai, vulcani,parchi e riserve naturali, aree boschive e forestali;
• aree d'interesse archeologico;
•
•
•
•
VINCOLO AEROPORTUALE (D. Lgs 96/2005)
Si tratta in particolare delle limitazioni relative agli ostacoli ed ai pericoli per la navigazione aerea, ai sensi
dell’art. 707 commi 1,2,3,4 del Codice della Navigazione.
VINCOLO DI PROTEZIONE CAMPI ELETTROMAGNETICI (Legge 36/2001)
VINCOLO DI CLASSIFICAZIONE ACUSTICA E ABBATTIMENTO RUMORE (Legge 447/2000)
La classificazione acustica consiste nella suddivisione del territorio comunale in aree acusticamente
omogenee con l’obiettivo di prevenire il deterioramento di zone acusticamente non inquinate e di fornire un
indispensabile strumento di pianificazione dello sviluppo urbanistico, commerciale, artigianale e industriale.
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ESEMPIO (Comune di Lucca)
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VINCOLI URBANISTICI
Si definiscono così i vincoli imposti dal Piano Regolatore Generale, di stesura comunale. Vengono definiti anche
ablativi perché limitano il godimento di una proprietà e intervengono attraverso l'esproprio e l'indennizzo,
sottintendendo la dichiarazione di pubblica utilità di un'opera. Come previsto dal D.P.R. n.327 del 2001, hanno
durata di 5 anni, reiterabili. Alla decadenza del vincolo, l'area interessata si intende "senza destinazione
urbanistica", generalmente detta area bianca. Fra i principali vincoli urbanistici abbiamo:
•
La ZONIZZAZIONE (Vedi dispensa "Urbanistica I")
•
La DESTINAZIONE D'USO DEGLI IMMOBILI
Lo strumento urbanistico stabilisce l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un'opera. Con la
destinazione d'uso si categorizza l'oggetto in questione per contestualizzarlo in un insieme. le principali
destinazioni d'uso sono:
residenziale: edifici di civile abitazione.
agricola - forestale: aree destinate a coltivazioni, pascoli, con edificabilità estremamente ridotta.
produttiva: capannoni industriali e strutture affini. Comprende anche le attività artigianali.
direzionale - commerciale: supermercati, uffici, magazzini.
turistica: attività ricettive e per il tempo libero.
servizi sociali e attrezzature di interesse locale: scuole, campi da gioco, giardini, chiese ,
parcheggi pubblici, municipi.
servizi sociali e attrezzature di interesse generale: ospedali, scuole superiori all'obbligo,
grandi parchi pubblici
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VINCOLI EDILIZI
I vincoli edilizi intervengono nei confronti della proprietà privata e pubblica. Il loro scopo è quello di evitare che gli
interventi di conservazione, trasformazione e costruzione danneggino anziché migliorare l'ambiente esistente. Sono
così classificabili:
Indici di utilizzazione delle
superfici e dei volumi
Distanze e altezze
dei fabbricati
• rapporto di copertura [R
Rc ]
• indice di edificabilità fondiaria [I
[ f]
• indice di edificabilità territoriale [I
[ t]
• distacco dei confini di proprietà
• distanza fra i fabbricati (confrontanza)
• altezza massima dei fabbricati
Arretramenti stradali
Parcheggio e verde privato
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SUPERFICIE TERRITORIALE (St)
SUPERFICIE FONDIARIA (Sf)
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RAPPORTO DI COPERTURA
=
[%]
È il rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria (lotto) e rappresenta uno dei parametri che
vincolano l’edificazione. Si esprime in una frazione oppure in percentuale. La superficie coperta è la proiezione
orizzontale del fabbricato comprendendo balconi, grondaie ecc se sporgono più di m 1.5.
INDICE DI EDIFICABILITÀ FONDIARIA
=
[mc/mq]
È il rapporto tra il volume edificato o edificabile e la superficie fondiaria del lotto. Per volume si intende il
fabbricato emergente dal lotto (dal piano del terreno sistemato) fino all’intradosso del solaio di copertura, non
vengono inclusi nel calcolo del volume: pilotis o porticati aperti, sottotetti non abitabili, logge aperte, torrino
ascensore, torrino scala, camini esalatori .
INDICE DI EDIFICABILITÀ TERRITORIALE
=
[mc/mq]
È il rapporto tra il volume edificato o edificabile e la superficie territoriale del lotto. Tale indice è solitamente
applicato in sede di strumento urbanistico attuativo. Sono esclusi gli edifici pubblici.
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ESEMPIO N°1
É assegnato un ambito con superficie territoriale pari a 4,05 ha (40.500 mq), di forma rettangolare (180x225 m)
confinante, lungo il lato corto, con una strada comunale. L'indice di fabbricabilità territoriale It è pari a 0.67 mc/mq.
soluzione 1
Poichè It=V/St segue:
V=St x It = 40500 x 0.67 ≅ 27000 mc
Dividiamo la superficie in 20 lotti quadrati 35x35 m su ciascuno dei
quali realizziamo un edificio con ingombro a terra di 15x15 m:
- Altezza edificabile = 27000/(20x15x15)= 6.00 m
pertanto ogni edificio dovrà avere 2 piani.
- Superficie fondiaria: Sf=20
lotti
x (35 m x 35 m) = 24.500 mq
- Indice di fabbricabilità fondiaria : If =V/Sf=27000/24.500 = 1.10
mc/mq
- Superficie coperta : Sc = 20
ville
x (15 m x 15 m) = 4500 mq
- Rapporto di copertura: Rc = Sc/Sf = 4500/24500 = 18.37%
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soluzione 2
Realizziamo un unico edificio di 4 piani (h=12.00 m) e dimensioni in pianta di
15x150m su un unico lotto rettangolare di 35x170 m.
Ovviamente la volumetria totale edificata è sempre la stessa:
V=15x150x12=27000 mc
In questo caso:
- Superficie fondiaria: Sf= (35 m x 170 m) = 5950 mq
- Indice di fabbricabilità fondiaria : If =V/Sf=27000/5950= 4.54 mc/mq
- Superficie coperta : Sc = (15 m x 150 m) = 2250 mq
- Rapporto di copertura: Rc = Sc/Sf = 2250/5950 = 37.81 %
Questo esempio evidenzia le differenze tra It ed If e ci fa capire che l'indice di edificabilità fondiario determina la
compattezza e la densità dell’edificato a parità di quantità edificatorie, cioè a parità di indice di edificabilità
territoriale. Pertanto per “controllare” l’assetto morfologico di un nuovo insediamento non è sufficiente la sola
parametrizzazione territoriale.
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DISTANZA FRA I FABBRICATI (CONFRONTANZA)
È la distanza minima tra due fabbricati. Per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di
10.00 m tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
ECCEZIONI:
Nelle Zone C (parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi) è prescritta:
tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto.
Le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli, inoltre,
devono essere pari alla larghezza della strada aumentata, per ciascun lato, di:
5,00 m , per strade di larghezza inferiore a 7 m
7,50 m per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 m
10,00 m per lato, per strade di larghezza > 15 m
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Sempre in zona C, se due edifici si confrontano per i rispettivi spigoli, si può andare in deroga al rispetto
dell'altezza del fabbricato più alto assumendo comunque una distanza minima di 10.00 m
Nelle Zone A (centri storici) per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le
distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati
senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
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DISTACCO DEI CONFINI DI PROPRIETÀ
Si intende per distacco la distanza minima che deve essere osservata nel
posizionare un fabbricato sul lotto rispetto ai confini del lotto stesso. Il
distacco minimo dal confine è legato ai valori minimi di confrontanza visti
nel paragrafo precedente.
• La
regola
generale
stabilisce un distacco minimo
di 5 metri o non inferiore
alla metà dell’altezza della
facciata del fabbricato per
le zone C (di espansione).
• E' possibile ridurre la
distanza minima purché venga
rispettata la confrontanza (es:
3.00 + 7.00 = 10.00 m).
• Quando sul confine di proprietà esiste già una
parete "cieca", il proprietario del fondo limitrofo
può costruire in aderenza, cioè sul confine
limitandosi, in assenza di accordo scritto fra le
parti, alla sagoma della parete preesistente.
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ALTEZZA MASSIMA DEI FABBRICATI
É la differenza della quota della linea di spiccato dell’edificio con la più alta
ta delle seguenti quote:
• intradosso del solaio sovrastante l’ultimo piano che determina superficie utile ;
•
•
•
•
intersezione tra il muro perimetrale e l’intradosso del solaio di copertura, anche se inclinata fino a 45°;
linea di colmo, per gli edifici con copertura inclinata maggiore di 45°;
sommità del parapetto in muratura piena, di altezza superiore a m 1,20, per gli edifici con copertura piana;
media delle altezze dei punti più alti sull’intradosso della copertura, per le coperture a padiglione.
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IN ZONA SISMICA:
Poiché le nuove norme tecniche (NTC2008) non danno indicazioni sull’altezza degli edifici in zona
sismica, rimandando la questione ai regolamenti e alle norme tecniche di attuazione degli strumenti
urbanistici locali, a titolo orientativo è utile richiamare le indicazioni del precedente DM 1996:
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ARRETRAMENTI STRADALI (Art.25.17 bis RUE - Comune di Modena)
La distanza dal confine stradale è la lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio, compresi i suoi
punti di affaccio, con il confine stradale. Le strade sono classificate, ai sensi del codice della strada (D.L. 285/92)
come segue:
A - Autostrade
B - Strade
extraurbane
principali
C - Strade
extraurbane
secondarie
D - Strade
urbane di
scorrimento
E - Strade
urbane di
quartiere
F - Strade locali
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Per quanto riguarda le distanze dal confine stradale, da rispettare per le nuove costruzioni, vale quanto segue:
•
Fuori dai centri abitati
STRADA TIPO
A
B
C
F
FASCIA DI RISPETTO EDIFICIO
[m]
60.00
40.00
30.00
20.00
FASCIA DI RISPETTO RECINZIONE
[m]
5.00
5.00
3.00
-
• All'interno dei centri abitati
STRADA TIPO
D
E
F
FASCIA DI RISPETTO EDIFICIO
[m]
20.00
0 - 10.00 (come da prg)
5.00
FASCIA DI RISPETTO RECINZIONE
[m]
2.00
-
Non sono tenuti in considerazione al fine della misurazione della distanza dal confine i balconi, purché non
siano aggettanti per più di m 1,50.
Nella valutazione delle fasce di rispetto vale quanto già detto in precedenza con riferimento alla
CONFRONTANZA.
Le distanze dalle ferrovie, da misurarsi in proiezione orizzontale a partire dal piede della scarpata
ferroviaria, sono così stabilite:ferrovie di tipo G: m. 30,00; ferrovie di tipo H: m. 20,00.
In mancanza di indicazioni specifiche, deve sempre essere osservata la distanza minima di m. 5.00,
quando vengono realizzate nuove costruzioni, sostituzioni edilizie ed ampliamenti prospicienti l’asse della via
di comunicazione.
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PARCHEGGIO PRIVATO
Per ogni nuovo fabbricato si deve prevedere una superficie di parcheggio minima pari a:
1 mq per ogni 10 mc di cubatura edificata (Spar = Vtot/10)
I parcheggi per autovetture devono avere posti auto di lunghezza non inferiore a (vedi figura):
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VERDE DI VICINATO (Art.26 RUE - Comune di Modena)
Tutti gli strumenti urbanisti di dettaglio (es. i Piani particolareggiati) relativi a nuovi insediamenti residenziali
devono prevedere superfici destinate a verde di vicinato in misura minima valutata in funzione del numero di
abitazioni presenti nell'edificio,, escludendo le unità immobiliari già dotate di verde di pertinenza.
Superficie min. verde di vicinato
[mq x abitazione
itazione]
20.00
18.00
16.00
14.00
12.00
Edificio
fino a 10 abitazioni
da 11 a 20 abitazioni
da 21 a 30 abitazioni
da 31 a 40 abitazioni
> 40 abitazioni
Il verde di vicinato deve essere collocato sull'area di
pertinenza dell'immobile servito, come parte
comune indivisa ed inseparabile, coordinata al
sistema di servizi e verde pubblico di quartiere.
Lo strumento urbanistico di attuazione individua le
parti, con particolare riferimento ai percorsi pedonali
e per cicli, sulle quali deve essere iscritta servitù di
pubblico passaggio, da indicarsi con segnaletica
inamovibile.
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Fonti
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Amerio, Brusasco, Ognibene,Alasia, Pugno - Progettazione Costruzioni Impianti - SEI
http://it.wikipedia.org
http://urbanistica.comune.modena.it/
http://www.comune.lucca.it/
http://www.inftub.com
C.de Biase: Materiale didattico
http://www.bonarrigo.altervista.org
F.Fratini: Materiale didattico
M. Carminati: Materiale fotografico
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