“Dalla demolizione alla
riqualificazione: tutte le
opportunità del
decommissioning ”
Milano, 12 Giugno 2008
Prof. Claudio Cacciamani
Professore di Economia
degli Intermediari Finanziari
Università degli Studi di Parma
Il recupero delle aree dismesse
Prof.Claudio Cacciamani
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Il recupero delle aree dismesse

La trasformazione di Milano in questi ultimi anni è
avvenuta in modo diffuso e omogeneo su tutto il
territorio e in tutte le direzioni: dal centro storico
alle nuove centralità urbane che si sono venute a
creare o che si stanno realizzando sulle vaste aree
industriali, ad oggi, dismesse.

Elementi di pregio del tessuto urbano si
ristrutturano, mentre di nuovi ne vengono creati,
dedicati al lavoro, alla residenza, alla cultura, alla
formazione, al divertimento.
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Il recupero delle aree dismesse

Maciachini è il progetto di sviluppo dell’area ex
Carlo Erba di 100.000 mq. nella zona nord ovest di
Milano, completamente dismessa alla fine degli
anni ottanta.

Il nuovo intervento di Doughty Hanson gestito da
Europa Risorse farà rinascere tutta questa zona a
nord della città, via via degradata, e comprenderà
uffici, negozi, ristoranti, centri per attività sportive
e culturali e tanto verde arricchito da fontane come
oasi di tranquillità.
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Le aree dismesse come risorsa

La questione delle aree dimesse definite come
“superfici e complessi immobiliari disponibili al riuso
anche per attività diverse da quelle originarie” è da
sempre presente nella storia urbana.

La dismissione è un processo fisiologico legato
all’evoluzione degli usi e della forma del
contesto di riferimento.
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Le aree dismesse come risorsa

E’ ormai opinione comune, grazie anche ad una
maggiore coscienza del territorio come risorsa
scarsa (soprattutto nelle aree maggiormente
centrali e pregiate), che le aree dismesse debbano
essere considerate non più come problema
insolubile, ma come
risorsa e occasione di sviluppo
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Le aree dismesse come risorsa

La modalità di approccio al fenomeno della
dismissione, negli ultimi trenta anni, ha subito
una sostanziale trasformazione, su un duplice
versante:
Scientifico-conoscitivo
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Pratico-operativo
Le aree dismesse come risorsa

La trasformazione e il recupero delle aree
dismesse, deve essere affrontata con un duplice
obiettivo
 rispetto
dei principi di sostenibilità delle risorse
ambientali
 accrescere il capitale fisso sociale
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Milano, area Bovisa
Torino, Spina Centrale
Sesto S.Giovanni, area Falck
Roma, area Ostiense
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Le aree dismesse come risorsa
RISORSA
IMMOBILIARE
RISOSA URBANA
da valorizzare attraverso operazioni di
conversione ad usi più remunerativi e
orientate, in alcuni casi, ad innescare
processi più ampi di rinnovo urbano
da valorizzare attraverso la
localizzazione di funzioni di grande
rilievo (quali Università, parchi
scientifici, centri di ricerca, ecc.)
RISORSA
STORICO-CULTURALE
da promuovere attraverso il
riconoscimento dei valori simbolici e
testimoniali del sito
RISORSA
AMBIENTALE
utilizzabile per ricreare equilibrio tra
tessuto urbanizzato e spazi aperti, e
per decongestionare le città più
soffocate dalle costruzioni
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Le aree dismesse come risorsa

Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla dismissione
esistono varie alternative

Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività culturali

Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di spazi verdi e per il
tempo libero

Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, privilegiando i settori
tecnologicamente avanzati

Realizzazione di un mix funzionale tra attività residenziali, produttive e
spazi per servizi pubblici
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Le aree dismesse come risorsa

Riconosciuta la rilevanza del patrimonio di
risorse territoriali ed ambientali
QUALE TIPOLOGIA DI USO A
CUI DESTINARE LE AREE ?
PROBLEMA CENTRALE
QUALE TIPOLOGIA DI
INTERVENTO ADOTTARE ?
CONSERVARE, ADATTARE E TRASFORMARE OPPURE DEMOLIRE E RICOSTRUIRE ??
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Le aree dismesse: tipologia
 Aree di degrado: basso valore insediativo o
ambientale, si riscontra una sostanziale carenza e
inadeguatezza di interventi che hanno prodotto le
condizioni di degrado.
In queste aree le condizioni di degrado
richiedono interventi di miglioramento
consistenti, possibili anche in ragione del loro
scarso valore, in assenza dei quali l’area è
destinata all’ulteriore decadimento
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Le aree dismesse: tipologia
 Aree della comproissione: le condizioni didisagio sono
state determinate da interventi trasformativi eccessivi, che
potrebbero determinare l’ulteriore compromissione in
termini di congestione e di superamento della capacità di
carico.
 Aree della conservazione: caratterizzata da valori insediativi
e/o ambientali elevati, sono possibili solo interventi di
manutenzione, restauro e risanamento.
 Aree della trasformazione: caratterizzata da valori modesti,
sono possibili anche interventi di ristrutturazione e
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ricostruzione
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Le aree dismesse: tipologia
Tra il valore di un ambito urbano e gli interventi
di trasformazione possibili vi è una relazione di
tipo inverso
il valore di un ambito urbano può essere definito
come una misura inversa della trasformabilità
dell’ambito stesso
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Le aree dismesse: tipologia
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Le aree dismesse: tipologia
Il riconoscimento di un certo valore ad un
ambito urbano comporta la formazione di un
giudizio di qualità
Individuazione delle
tipologie di intervento
Il nodo centrale nella definizione del grado di
trasformabilità di un area è la misura del suo
valore che deve determinarsi
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Le aree dismesse: tipologia
 Il nodo centrale nella definizione del grado
di trasformabilità di un area è la misura del
suo valore che deve determinarsi
BENI ECONOMICI
PRESENTI
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BENI NON
NEGOZIABILI
Le aree dismesse: tipologia

Il valore di un ambito urbano fa riferimento NON
solo ai beni dell’ambito che sono monetizzabili ma
anche quei beni che il mercato non è in grado di
valutare
valore legato non solo all’uso ma anche ad aspetti
indipendenti da questo (bisogni pregressi, alle
aspirazioni della collettività, al modello socioculturale, ecc)
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Le aree dismesse: tipologia
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Le aree industriali dismesse

Il recupero delle aree industriali dismesse
comporta azioni complesse e la risoluzione di una
vasta gamma di problemi di diverso ordine:

patrimoniale

procedurale

ambientale

funzionale

urbanistici

architettonici

opportunità sociale
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Le aree industriali dismesse

Le aree dismesse industriali presentano
caratteristiche peculiari:




La dimensione (spesso consistente)
La posizione (quasi sempre in prossimità delle principali
arterie stradali e ferroviarie)
Il livello di infrastrutturazione (in genere, elevato)
Il ruolo che tali aree spesso assumono nelle politiche di
trasformazione urbana (rappresentando elementi strategici da
cui partire per avviare processi più ampi di riqualificazione
delle città e del territorio)
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Aree dismesse e sviluppo sostenibile

Le aree dismesse costituiscono elementi di:
Degrado
 Rischio ambientale

INTERVENTI DI RECUPERO:
 riqualificazione dell’ambiente
Ricostruzione della vivibilità delle città contemporanee
Conservazione di spazio per le generazioni future
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RIEQUILIBRIO
AMBIENTALE
Aree dismesse e sviluppo sostenibile

Fondamentale e imprescindibile l’adozione di soluzioni
progettuali finalizzate all’integrazione delle nuove
attività con quelle insediate:






Recupero degli edifici presenti
Realizzazione di nuove polarità urbane
Sistema dei trasporti pubblici
Rete viaria
Riduzione e razionalizzazione dei consumi elettrici
Incremento delle aree verdi
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Aree dismesse e sviluppo sostenibile

Il ruolo assunto da queste aree riveste sempre maggiore
importanza in ragione di un quadro territoriale
caratterizzato da risorse sempre più rare

Le politiche di espansione hanno lasciato spazio alle
pratiche di recupero della città consolidata, riportando
l’attenzione:
QUALITA’ URBANA
SALVAGURDIA
AMBIENTALE
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Le aree dismesse industriali

Gli interventi di demolizione e di bonifica in
particolari di aree collocate all’interno o nelle
vicinanze delle città richiedono procedure:
COMPLESSE
 RIGOROSE

MATERIALI CONTENETI AMIANTO
MATERIALI CONTENENTI FIBRA MINERALE
DISPERSIONE DI POLVERI
EVAQUAZIONE DEI RIFIUTI
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Le aree dismesse industriali

Individuare, gestire e smaltire di questa
particolare e complessa tipologia di rifiuti
VALORIZZAZIONE
ECONOMICA
VALORIZZAZIONE
AMBIENTALE
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Recupero delle aree dismesse:
valutazione economica e finanziaria





Stima del valore del manufatto (spesso un costo
accantonato)
Stima del costo della demolizione
Stima del costo del ri-utilizzo
Stima dei ricavi- o benefici- del riutilizzo
Calcolo degli indicatori consueti di rendimento
finanziario ed economico
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Differenziazione tra analisi
finanziaria ed economica



Molto importante nei programmi e progetti di
riutilizzo di aree dismesse
Analisi finanziaria a prezzi di mercato dal punto
di vista dei soggetti coinvolti - stakeholders
Analisi economica “a prezzi ombra”. Principale
innovazione degli anni ’90: “valutazioni
contingenti” per derivazione prezzi ombra
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Interdisciplinarità dell’Analisi



Analisi finanziaria ed economica come tecnica in
cui “incastrare” altri aspetti dell’analisi- tecnicoingegneristica, urbanistica, legale, giuridica
Separazione tra i vari aspetti dell’analisi
Impiego degli indicatori di convenienza
finanziaria ed economica come strumento di
comunicazione
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Analisi finanziaria ed economica

Sviluppi recenti dell’economia pubblica,
dell’economia aziendale, dell’analisi finanziaria e
dell’economia dell’informazione stanno
portando a nuovi approdi
convergenza tra le discipline, particolarmente
rilevante per l’analisi finanziaria ed economica
delle aree dismesse
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Analisi finanziaria ed economica

Una metodologia applicabile in via generale
(ossia l’analisi costi benefici sociali- ACBS a
prezzi internazionali e con pesi variabili)

Convinzione generale che ACBS avrebbe
migliorato disegno progettuale e governance
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Analisi finanziaria ed economica

Le informazioni richieste per l’ACBS e le
scorciatoie operative conseguenti (dilemma tra
“credibilità” e “fattibilità”)

Accentramento decisionale mentre ACBS richiede
decentramento (specialmente per decisioni su aree
dismesse)

Confusione tra incertezza e rischio

Derivazione aggregata degli obiettivi per la
collettività (la “funzione di benessere sociale”)
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