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IMMOBILI & CONDOMINIO
Lunedì 15 Aprile 2013
Pubblicata l’ultima versione della norma tecnica Uni 10200/2013 sulla climatizzazione
Riscaldamento, spese più eque
Tra le novità la stima del consumo dovuto a dispersione
Pagina a cura
DI GIUSEPPE BORDOLLI
E GIANFRANCO DI RAGO
aggiore trasparenza nella contabilizzazione del
consumo di calore
in condominio. È stata, infatti, pubblicata la nuova
versione della norma tecnica
Uni 10200/2013, elaborata
dall’Ente nazionale italiano
di unificazione e disponibile
a pagamento sul sito internet www.uni.com, che fornisce i criteri per una corretta
ed equa ripartizione della
spesa per la climatizzazione
invernale e per l’acqua calda sanitaria nei condomini
serviti da impianto termico
centralizzato o da impianto
di teleriscaldamento. L’aggiornamento messo a punto dall’Ente nazionale italiano di unifi cazione offre,
quindi, maggiori garanzie
ai condomini, permettendo
di calcolare in maniera più
evidente la ripartizione pro
quota della spesa totale per
il riscaldamento.
M
Il sistema della contabi-
La definizione
Secondo la disciplina europea per norma si intende una specifica tecnica,
adottata da un organismo di normazione riconosciuto, per applicazione ripetuta
o continua, alla quale non è obbligatorio conformarsi. Le norme, quindi, sono
documenti che definiscono le caratteristiche (dimensionali, prestazionali, ambientali, di qualità, di sicurezza, di organizzazione ecc.) di un prodotto, processo
o servizio, secondo lo stato dell’arte e sono il risultato del lavoro di decine di
migliaia di esperti in Italia e nel mondo. Come detto le norme tecniche sono del
tutto volontarie, perché costituiscono un riferimento che le parti interessate si
impongono spontaneamente.
lizzazione del calore.
calore La
contabilizzazione del calore
è un sistema che consente di
calcolare il consumo di ogni
appartamento in modo da
operare il riparto delle spese comuni tra i singoli condomini in base al consumo
che ciascuno di questi abbia
effettivamente registrato.
In questi casi il problema
principale da affrontare è
quello del criterio da utilizzare per procedere a detta
rendicontazione. Solitamente negli edifici con impianto
centralizzato c.d. a distribuzione orizzontale si ricorre
alla c.d. contabilizzazione
diretta.
diretta In questo caso i
contatori vengono collocati
in corrispondenza del punto
di ingresso in ciascuna unità immobiliare della derivazione dell’impianto di distribuzione centralizzato, in
modo da poter conteggiare
la quantità di calore prelevata da ciascun condomino.
Viceversa, negli edifi ci con
impianto c.d. a distribuzione
verticale, che rappresentano
la tipologia oggi più diffusa,
si procede all’installazione
di specifi ci ripartitori, che
sono programmati in virtù
delle caratteristiche e della potenza termica dei cor-
pi scaldanti sui quali sono
installati e che consentono
in tal modo di determinare
i consumi.
La nuova norma Uni
10200/2013. La nuova Uni
introduce quindi una maggiore trasparenza nella gestione della contabilizzazione del calore perché prevede
che nella prima stagione di
attività dell’impianto il responsabile debba fornire
agli utenti un prospetto previsionale della spesa totale
per climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria.
Dal punto di vista tecnico,
invece, la novità principale
è rappresentata dalla stima
del consumo involontario
dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione e che
influiscono comunque sulla
spesa totale da ripartire tra
i condomini.
Attualmente le specifiche
tecniche della norma Uni/Ts
11300 consentono di utilizzare i ripartitori per effettuare anche detta stima.
Tuttavia la nuova norma Uni 10200 consente in
alternativa di effettuare
un calcolo semplificato con
l’utilizzo di coefficienti che
attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario.
Un’altra novità riguarda
poi i c.d. millesimi di riscaldamento, poiché la nuova
norma Uni 10200 prevede
che gli stessi possano essere
ricondotti non solo ai millesimi di potenza termica installata, come previsto sino
a ora, ma anche ai millesimi
di fabbisogno di energia utile, calcolati secondo le specifiche della predetta norma
Uni/Ts 11300.
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Come gestire la ripartizione dei costi in condominio
Le spese di riscaldamento rappresentano da sempre una delle
voci più rilevanti del bilancio
familiare, a maggior ragione in
tempi, come questi, di grave difficoltà economica per le famiglie.
Risparmiare, dunque, è necessario, ma può essere difficile se si
abita in un condominio dotato
di impianto di riscaldamento
centralizzato e non è possibile o
conveniente pensare al distacco
dall’impianto comune. La soluzione però esiste, ed è quella di
adottare sistemi per la contabilizzazione e la termoregolazione
del calore (già obbligatoria in
alcune regioni), che permettono
di gestire in modo autonomo il
riscaldamento della propria abitazione, pur vivendo in un condominio.
• Il passaggio alla contabilizzazione e termoregolazione.
Per utilizzare il sistema della
contabilizzazione e termoregolazione (che indubbiamente richiede preventivamente uno studio
particolareggiato sulla fattibilità
e sulla funzionalità dell’impianto) occorre installare su tutti i
caloriferi una valvola termostatica che permette la regolazione
della temperatura ambiente (c.d.
termoregolazione). La valvola
raffredda il termosifone qualora l’ambiente abbia raggiunto
la temperatura programmata
e lo riscalda di nuovo quando
necessario. Nel complesso del
condominio questo meccanismo
diminuisce la quantità di acqua
in circolazione nell’impianto, diminuendo l’attività della calda-
ia e determinando il risparmio
energetico. La termoregolazione
quindi ha la funzione di regolare il prelievo di calore nei corpi
scaldanti.
Tale accorgimento di per sé
non favorisce il risparmio negli
impianti di riscaldamento centralizzato, in quanto il risparmio verrebbe spalmato tra tutti
i condomini. Sopperisce a questa
mancanza l’adozione dei sistemi
di contabilizzazione. I corpi scaldanti, i caloriferi, emanano calore che i contabilizzatori devono
conteggiare (calcolare, tenere
il conto) al fi ne di effettuare il
riparto degli oneri. Da notare
che per la determinazione dei
consumi individuali è possibile
utilizzare una strumentazione
piuttosto che un’altra: ciò che rileva è il calcolo del calore prelevato da ogni condomino per poter
procedere alla ripartizione della
spesa.
• Le spese. Bisogna sottolineare che sono a carico dei singoli
condomini i costi per l’installazione per i ripartitori dei costi o
contatori di calore e per le valvole di termoregolazione. A carico
di tutti i condomini per millesimi
è anche il costo per eventuali modifiche dell’impianto centralizzato (per esempio l’installazione di
una pompa a pressione variabile
o di una valvola di sovrapressione).
Quando poi si sia passati alla
contabilizzazione e termoregolazione, la spesa totale per la
climatizzazione invernale (ed
eventualmente per l’acqua calda
105116097108105097111103103105095109097110
sanitaria centralizzata) è data da
una quota variabile e da una fissa.
La prima deriva dalla spesa per il
consumo di energia termica utile
delle unità immobiliari e dei locali condominiali. La quota fissa è
invece rappresentata dalla spesa
totale per potenza termica installata e si compone di tre voci: spesa relativa alle dispersioni della
rete di distribuzione; spese per
conduzione e manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato;
spese per la gestione del servizio
di contabilizzazione dell’energia
termica utile.
Il problema maggiore riguarda
proprio l’individuazione della
giusta percentuale da attribuire
ai costi fissi. A tale proposito la
norma Uni 10200 prevede alcune
novità nella stima del consumo
involontario dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione
(dispersioni che, come detto, influiscono sulla spesa della quota
fissa). In ogni caso deve ricordarsi che la definizione di tale quota
fissa percentuale è, ai sensi della
normativa vigente, una prerogativa dell’assemblea dei condomini, la quale conserva in ogni
momento la facoltà di effettuare
variazioni o aggiustamenti.
• La nuova maggioranza introdotta dalla legge n. 220/2012 di
riforma della disciplina del condominio negli edifi ci: una scelta inspiegabile. La legislazione
speciale aveva previsto un quorum ridotto per il passaggio alla
contabilizzazione e termoregolazione (l’assemblea poteva infatti
decidere a maggioranza dei con-
domini presenti), con l’evidente
obiettivo di consentire un più
facile e rapido raggiungimento
di una maggioranza favorevole
all’esecuzione di interventi finalizzati a un concreto e significativo risparmio energetico. Il
legislatore quindi ha mostrato di
voler favorire l’adozione di tale
sistema, che può portare a un risparmio energetico (attraverso
l’uso intelligente delle valvole
termostatiche, che consentono
di ottenere significativi risparmi
energetici ed economici) e a una
maggiore equità (ogni condomino
deve pagare solo il calore effettivamente consumato, a parte la
quota fissa stabilita in assemblea
condominiale e ripartita in funzione di parametri fi ssi, come i
millesimi).
Tuttavia la legge di riforma n.
220/2012 ha inspiegabilmente
elevato la maggioranza sopra
detta, stabilendo che per le innovazioni relative all’adozione
di sistemi di termoregolazione e
di contabilizzazione del calore e
per il conseguente riparto degli
oneri di riscaldamento in base
al consumo effettivamente registrato l’assemblea di condominio
debba deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Si tratta di una
scelta in netta controtendenza rispetto alla predetta legislazione
speciale. Occorrerà quindi capire
se essa sia stata soltanto il frutto
di un errore di coordinamento da
parte del legislatore o se invece
si tratti di una scelta volontaria
da parte del medesimo.