Sintesi per la stampa ATENEI REAL ESTATE DIMENSIONI E POTENZIALITÀ DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DELLE UNIVERSITÀ ITALIANE Milano, 13 aprile 2011 Si tratta di un rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all’interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI®. LA “CITTÀ” DELL’UNIVERSITÀ ITALIANA
Se fosse una città sarebbe Bologna, dove vivono quasi 400mila persone. Invece ospita
circa un milione 800mila studenti, più di 60mila professori e circa 57mila unità ripartite
tra personale tecnico e amministrativo.
Il patrimonio immobiliare delle università italiane è grande come quello del capoluogo
emiliano, con una dimensione di quasi 14,5 milioni di metri quadrati. Il valore di questo
patrimonio, a prezzi di mercato, è stimato in 34,4 miliardi di euro.
Una cifra importante, come emerge dal confronto con altri grandi patrimoni. Al di là del
patrimonio immobiliare delle amministrazioni centrali dello Stato, che con 70 miliardi
di euro è in assoluto il più grande, il valore che più vi si avvicina è quello del
patrimonio gestito dai Fondi d’investimento immobiliare, pari a 30,5 miliardi di euro. I
patrimoni delle compagnie di assicurazione e degli enti previdenziali pubblici sono più
piccoli (complessivamente 23,2 e 14,8 miliardi di euro), e ancora minore è quello delle
regioni, che supera gli undici miliardi di euro.
La prima mappa in assoluto di questa particolare “città” è stata realizzata da Scenari
Immobiliari con la collaborazione di Fabrica Immobiliare Sgr. La ricerca ha preso in
esame 95 atenei italiani pubblici, privati e telematici ed è stata realizzata sia utilizzando
i dati forniti dalle università stesse, sia ricorrendo a rilievi "sul campo". Sono
state censite con schede analitiche oltre millequattrocento sedi universitarie, dislocate in
226 località su tutto il territorio nazionale. Nei prossimi mesi sarà pubblicato il rapporto
completo con le schede analitiche suddivise per università e per sede.
La ricerca ha censito solo gli immobili utilizzati dalle università per uso strumentale:
aule, uffici, laboratori, biblioteche e servizi vari. Sono al momento escluse le altre
destinazioni, come le residenze universitarie, per le quali è intenzione dei promotori
della ricerca procedere ad un successivo focus di approfondimento.
La ricerca, oltre a rilevare le superfici e le destinazioni di ogni singolo immobile, ha
riguardato anche la stima del valore di mercato di ogni cespite strumentale. Utilizzando
la banca dati nazionale di Scenari Immobiliari (Real value), sono stati indicati i valori
medi di mercato per le diverse destinazioni arrivando così alla determinazione del
valore di stima di ogni bene. Ovviamente nella stima si è tenuto conto anche dello stato
di manutenzione. Si tratta di una stima indicativa, che non entra nel dettaglio delle
possibilità di valorizzazione che tanti immobili, soprattutto quelli ubicati in zone
centrali, hanno.
ATENEI REAL ESTATE
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SINTESI PER LA STAMPA
CONFRONTO CON ALTRI GRANDI PATRIMONI (in miliardi di €)
Università
Enti previdenziali
privati
Assicurazioni
Fondi Immobiliari
Regioni
34,4
14,8
23,2
30,5
11,6
Fonte: Scenari Immobiliari
IL QUADRO NORMATIVO
Il sistema universitario italiano sta vivendo una fase importante di trasformazione non
solo della didattica, ma anche dell’organizzazione amministrativo-finanziaria.
La recente "riforma Gelmini” (legge n. 240/10 del 30 dicembre 2010, in vigore da
gennaio 2011) afferma il principio che l’autonomia delle università debba essere
coniugata con una forte responsabilità anche in campo finanziario e i finanziamenti
debbano essere elargiti sulla base della qualità della didattica e della ricerca, nonché
della corretta gestione delle risorse. La riforma rafforza il ruolo del CdA e sostituisce la
figura del direttore amministrativo con quella del direttore generale, vero e proprio
manager di ateneo. Prevede la possibilità, per gli atenei vicini, di unirsi o di federarsi tra
loro per tagliare i costi ed evitare duplicazioni. Introduce il principio della contabilità
economico-patrimoniale uniforme per tutte le università, secondo criteri nazionali
concordati tra Miur e Tesoro. In sintesi, una maggiore chiarezza e trasparenza nei
bilanci, anche relativamente al calcolo della base patrimoniale.
La riforma universitaria introduce la "tolleranza zero" per gli atenei in dissesto
finanziario. In attesa che venga fatta maggiore chiarezza sui contenuti della riforma,
molte università hanno già avviato un processo di razionalizzazione imposto dalla
situazione di bilancio e dai tagli ai finanziamenti ordinari. Questo processo sta
coinvolgendo anche i patrimoni immobiliari, portando a nuove politiche e strategie di
gestione. La necessità di risparmiare sta spingendo innanzitutto le università a ridurre
gli spazi in locazione. Allo stesso tempo, alcuni atenei, per sanare i bilanci, scelgono di
dismettere, o piuttosto di valorizzare, sul mercato privato, direttamente o attraverso
fondi comuni d’investimento immobiliare, parte di questo patrimonio, consistente
spesso in beni storici e di pregio e quindi molto ricercati dal mercato. Un effetto
positivo di questo processo, che potrebbe assumere dimensioni importanti, è
l’emersione di questi patrimoni, fino a poco tempo fa impossibili da quantificare e
ancora poco conosciuti agli stessi atenei.
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SINTESI PER LA STAMPA
La spinta all’efficienza imporrà alle università di valutare con maggiore attenzione la
possibilità di separare l’uso dalla proprietà degli immobili magari ricercando partner
(ad esempio i fondi immobiliari) in grado di acquisire parte del patrimonio per
riconcederlo in uso alle università a canoni “sostenibili”. Sarà l’occasione per le
fondazioni bancarie, gli enti previdenziali e le assicurazioni, da sempre attenti a
coniugare ritorni positivi e ricadute sociali degli investimenti, per giocare un nuovo
ruolo in un mondo universitario sempre più teso ad un uso attento ed efficiente delle
risorse disponibili.
L’EVOLUZIONE DEGLI ISCRITTI ALLE UNIVERSITÀ
La strategia immobiliare delle università è stata finora caratterizzata da un costante
incremento della domanda di spazi. Molte università hanno sedi nuove e recenti
(Bocconi e Politecnico di Milano, Tor Vergata a Roma), mentre altre hanno ristrutturato
immobili storici che utilizzano come sedi ( è questo il caso di Torino e Venezia).
Questa domanda di spazi sia per la didattica che per i servizi, è stata una risposta
alla crescita degli iscritti. Tra il 1990 e il 2010 gli iscritti sono cresciuti di oltre il 30 per
cento. In questo periodo molte sedi sono nate sull'onda del municipalismo o come
espressione di una volontà politica, piuttosto che come reale esigenza del territorio. Non
mancano comunque casi in cui la presenza dell’università ha invece assunto un ruolo
importante per lo sviluppo competitivo del territorio, soprattutto se alla base vi era un
reale riscontro con le esigenze locali.
Il numero degli iscritti alle università italiane si è stabilizzato solo negli ultimi anni,
leggermente al di sotto del milione e 800mila unità. Anche la domanda di formazione
universitaria ha registrato, parallelamente, un lieve ma progressivo calo degli
immatricolati. Il grafico mostra un andamento negativo delle nuove immatricolazioni
che dura dal 2004-05 e che ha portato ad un calo del 10,6 per cento in cinque anni, pari
a circa 37mila nuovi iscritti in meno.
Secondo la stima elaborata da Scenari Immobiliari sulla base delle interviste raccolte
presso i responsabili delle principali università nazionali, la curva degli immatricolati
dovrebbe continuare a scendere anche nei prossimi anni.
Questo trend negativo, unitamente alla situazione finanziaria in cui si trovano molti
atenei, fa prevedere che, almeno per quanto riguarda la didattica, le superfici
complessive occupate non solo non cresceranno da qui al 2015, ma tenderanno a ridursi.
Faranno eccezione le università pubbliche con progetti già avviati, le università private
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SINTESI PER LA STAMPA
che stanno registrando trend positivi (come la Luiss) e le telematiche, più giovani e in
crescita, ma con numeri ancora piccoli.
Andamento degli iscritti alle università italiane pubbliche e private
360.000
2.000.000
1.800.000
350.000
Numero degli iscritti all'università
347.700
1.600.000
340.000
1.400.000
330.000
1.200.000
320.000
1.000.000
800.000
310.602
Immatricolati
310.000
600.000
300.000
400.000
295.518
290.000
200.000
282.000
0
2000-01
2004-05
2009-10
280.000
2014-15°
Anni accademici
Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati Miur
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SINTESI PER LA STAMPA
IL VALORE, LA COMPOSIZIONE DEI BENI E LA DISTRIBUZIONE SUL TERRITORIO
In quasi tutti i capoluoghi di provincia italiani ha sede una facoltà universitaria. Il
rapporto tra città, patrimonio edilizio e università esiste da sempre ma l’impronta
dell’università sulle città non ha mai una matrice omogenea e di uguale formazione.
Quello universitario è un patrimonio consistente e generalmente collocato per buona
parte nei centri delle città, dove i valori fondiari e delle superfici sono, a volte,
elevatissimi.
Gli Atenei (numero)
30
27
7%
24
25
22%
20
20
27%
15
12
10
6
13%
5
0
1
31%
Nord Ovest
Nord Est
Centro
Sud
Isole
Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati Miur
Gli atenei statali sono complessivamente 67, di cui tre politecnici e sei istituti superiori
a ordinamento speciale. A questi bisogna aggiungere quattro atenei pubblici non statali,
13 atenei privati e 11 telematici. Il valore complessivo dei beni in uso alle università
italiane è di circa 34,4 miliardi di euro, ma la proprietà degli immobili è da suddividere
tra le università stesse, il Demanio (che concede i beni in uso gratuito e perpetuo), gli
enti locali e territoriali e i privati.
L’università italiana è distribuita su tutto il territorio nazionale. Non esiste regione, nel
nostro Paese, che non sia sede di uno o più atenei, mentre la loro nascita e il loro
sviluppo sono da sempre strettamente legati alle dinamiche economiche e sociali dei
luoghi in cui sono sorte. Esistono quindi sedi storiche, che sono frutto di una tradizione
culturale ed altre nate, invece, per motivi pragmatici o per esigenze dettate dalle
caratteristiche del tessuto economico locale, mentre le sedi di più recente realizzazione
sono l’espressione della volontà di affermazione e riconoscibilità delle città. Il
patrimonio edilizio contribuisce con il capitale umano, le risorse finanziarie e i servizi
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SINTESI PER LA STAMPA
alla produzione culturale dell’ateneo, che si sostanzia in didattica, ricerca, economie di
scala con il territorio e internazionalizzazione.
Il patrimonio immobiliare strumentale allo svolgimento dell’attività universitaria
comprende gli edifici delle università e delle altre istituzioni per la formazione superiore
cui sono riconducibili: le università statali, le università non statali promosse da enti
pubblici (regioni, province, comuni), le scuole superiori universitarie e gli istituti di alta
formazione dottorale che, per statuto, non tengono corsi di laurea ma solo di dottorato
e/o di master, le università non statali ma riconosciute dal Ministero dell'istruzione,
dell'università e della ricerca.
I 95 atenei italiani ospitano 617 facoltà e sono diffusi su oltre 220 comuni
amministrativi. I risultati delle rilevazioni tengono conto dei patrimoni complessivi in
uso alle singole università, attribuiti in base alla localizzazione della sede centrale. Su
questa ricadono quindi le superfici e i valori relativi alle sedi periferiche, anche qualora
queste siano localizzate in altre regioni.
Iscritti A.A.
2010/2009
Num. atenei
Num. facoltà
Superficie patrimonio
(mq)
Valore patrimonio
(€)
Abruzzo
59.400
3
31
435.000
662.000.000
Basilicata
8.715
1
8
75.000
81.000.000
Calabria
57.195
4
14
386.500
461.000.000
Campania
200.754
7
53
1.155.900
2.369.000.000
Emilia Romagna
149.959
4
55
1.205.000
3.046.000.000
Friuli Venezia Giulia
34.544
3
23
323.500
521.000.000
Lazio
259.985
11
53
1.505.300
5.371.000.000
REGIONE
Liguria
34.769
1
11
500.000
950.000.000
Lombardia
240.237
14
85
2.569.100
7.236.000.000
Marche
50.223
4
27
505.000
958.000.000
Molise
7.485
1
9
65.000
81.000.000
Piemonte
95.426
4
26
1.006.000
1.997.000.000
Puglia
100.825
5
39
744.500
1.210.000.000
Sardegna
49.216
2
22
387.000
705.000.000
Sicilia
149.884
4
41
1.288.000
2.095.000.000
Toscana
123.604
8
40
968.800
3.152.000.000
Trentino - Alto Adige
17.800
2
12
181.500
387.000.000
Umbria
31.402
2
12
292.000
679.000.000
Valle d'Aosta
1.194
1
5
11.000
15.000.000
Veneto
108.036
4
28
771.000
2.231.000.000
Università telematiche
24.684
11
61.700
261.237.050
1.805.337
96
14.436.800
34.468.237.050
Totale Italia
594
Fonte: Scenari Immobiliari
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SINTESI PER LA STAMPA
Composizione degli spazi negli immobili universitari
21%
28%
18%
5%
6%
22%
Uffici
Aule
Laboratori
Biblioteche
depositi / magazzini
servizi, spazi comuni, altro
Fonte: Scenari Immobiliari
Composizione patrimonio per stato di manutenzione
20%
30%
50%
Buono / ottimo stato
discreto stato
da ristrutturare
Fonte: Scenari Immobiliari
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SINTESI PER LA STAMPA
LE STRATEGIE IMMOBILIARI DELLE UNIVERSITÀ
L’università è da sempre un protagonista della città. Utilizza patrimoni di grandi
dimensioni, pezzi unici, non sempre fungibili, localizzati in aree strategiche che
“scoprono” oggi di avere elevatissimo valore. Nell’ultimo triennio alcune università
italiane hanno avviato, per prime, seppur con tempi e modalità differenti, la costruzione
di piani di gestione del loro patrimonio immobiliare legati ad obiettivi di medio e lungo
termine. Questi obiettivi, pur differenziandosi in base alle caratteristiche dei beni e dei
contesti in cui questi beni sono inseriti, sono generalmente orientati verso
l’ottimizzazione e la razionalizzazione degli spazi in uso alle diverse facoltà.
In un ampio e coordinato piano di interventi dunque, il contenimento delle spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria, ottenibile attraverso l’avvio di programmi di
manutenzione preventivi, la progettazione e l’utilizzo di sistemi di monitoraggio
tecnico, economico e finanziario, l’alienazione di immobili costosi, non strategici e
inutilizzati, si aggiunge ad una generale strategia di ridimensionamento degli oneri
derivanti dai fitti passivi.
Queste azioni passive e attive possono tradursi, ad esempio, in interventi di
concentrazione delle facoltà e dei dipartimenti di ricerca in poli universitari, in
particolare per i settori scientifico-tecnologici e medici. Questi sviluppi, realizzati
attraverso progetti di riqualificazione o nuove edificazioni, potrebbero essere
compensati a livello di investimenti dalla valorizzazione delle sedi storiche, spesso
obsolete e costose, e da tagli su locazioni passive e poco strategiche.
I nuovi spazi sapranno essere più funzionali, perché caratterizzati da una maggiore
qualità degli immobili e dei servizi, comprese le residenze, e sempre più simili a
campus, sul modello di Tor Vergata. Si tratterà comunque di processi di concentrazione
delle sedi e non, come in passato, di delocalizzazioni e moltiplicazione di spazi sul
territorio.
E' possibile stimare un movimento immobiliare tra 2 e 3 miliardi di euro l'anno, per i
prossimi tre anni, sia con la vendita che con le nuove realizzazioni, soprattutto se nella
predisposizione di questi progetti gli atenei agiranno in un’ottica sinergica con le
autorità locali. Successivamente il mercato potrebbe essere ancora più consistente.
ATENEI REAL ESTATE
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SINTESI PER LA STAMPA
IL COINVOLGIMENTO DEGLI OPERATORI PRIVATI
Come dimostra la ricerca, spesso gli atenei dispongono di patrimoni consistenti ma non
sempre adeguati alle effettive esigenze didattiche mentre, in un’ottica di
razionalizzazione delle spese ed efficientamento dell’offerta, ogni ateneo dovrebbe
innanzi tutto definire, alla luce dell’evoluzione attesa degli studenti, gli spazi di cui
necessita oggi e in un arco temporale di 3-5 anni, distinguendo in questa maniera gli
immobili strumentali da quelli non strumentali, procedendo successivamente alla
definizione di un piano di valorizzazione nel medio-lungo periodo.
Sia che si tratti di valorizzare il patrimonio non strumentale, sia che si intenda
riqualificare o ampliare la dotazione di patrimonio strumentale, il partner ideale per
operazioni del genere è senz’altro un fondo immobiliare, in quanto strumento
trasparente gestito da una Sgr che, oltre a disporre delle competenze professionali nel
comparto immobiliare (di cui spesso un’università non è dotata), è in grado di creare un
valido trait d’union tra mondo accademico e mondo della finanza.
Proprio il ricorso al fondo immobiliare permette il coinvolgimento di investitori
istituzionali - ad esempio fondazioni bancarie ed enti previdenziali - che, oltre a
condividere l’ottica d’investimento di lungo termine necessaria all’attuazione di progetti
di così vasta portata, sono per vocazione i soggetti maggiormente interessati alle
ricadute che gli investimenti a supporto del mondo universitario possono avere, sia sul
territorio, sia con riguardo al tessuto sociale.
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SINTESI PER LA STAMPA