INDICE SOMMARIO
Abbreviazioni delle Riviste e delle Enciclopedie ................
Pag. XIX
CAPITOLO I
PRELIMINARE, NEGOZI PREPARATORI
E FORMAZIONE PROGRESSIVA DEL CONTRATTO
di Giovanni Capo
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
La conclusione del contratto e i negozi preparatori ..
Il contratto preliminare: profili introduttivi ...............
Preliminare e definitivo ....................................................
L’ambito di applicazione del contratto preliminare ..
Il contratto preliminare e gli altri negozi preparatori:
profili generali ....................................................................
Preliminare e opzione .......................................................
Preliminare e prelazione ...................................................
Preliminare, puntuazione e “minute” ...........................
Preliminare e contratto normativo ................................
Contratto preliminare e lettere d’intenti ......................
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23
26
31
37
38
39
CAPITOLO II
NOZIONE, FUNZIONE E NATURA
DEL CONTRATTO PRELIMINARE
di Antonio Musio
1.
2.
3.
4.
5.
Cenni storici .......................................................................
La nozione ...........................................................................
La causa ................................................................................
I motivi ................................................................................
Effetti e natura giuridica del preliminare .....................
5.1. La tesi tradizionale ...............................................
VI
INDICE SOMMARIO
5.2.
5.3.
La tesi del preliminare come contratto definitivo obbligatorio ...................................................
La tesi del doppio contratto ...............................
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45
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67
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79
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94
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97
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105
110
112
113
115
116
CAPITOLO III
LA FORMA
di Gelsomina Salito
1. La ratio dell’art. 1351 c.c. ....................................................
2. I soggetti e la forma ..........................................................
3. L’oggetto e la forma ..........................................................
4. Forma del preliminare e finalità della forma del definitivo .................................................................................
5. La forma del preliminare di società ...............................
6. La forma del negozio risolutorio ...................................
7. Forma e pubblicità del preliminare ...............................
8. La forma del preliminare e i suoi riflessi in ambito
di prova del contratto .......................................................
CAPITOLO IV
I SOGGETTI
di Achille Monica
1. Premessa e definizioni ......................................................
2. La persona fisica .................................................................
2.1. Il preliminare concluso dal coniuge in regime
di comunione legale .............................................
3. La persona giuridica ..........................................................
4. Le società .............................................................................
5. Le associazioni non riconosciute ....................................
6. La Pubblica Amministrazione .........................................
7. La persona da nominare ...................................................
CAPITOLO V
L’OGGETTO
di Achille Monica
1. L’oggetto del contratto preliminare ...............................
2. Il preliminare di vendita di cosa altrui .........................
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VII
INDICE SOMMARIO
3. La vendita di immobile occupato da un conduttore .
4. La circolazione di immobili pignorati e la vicenda
del contratto preliminare .................................................
5. Contratto preliminare e immobili sequestrati .............
6. I beni di interesse storico-artistico .................................
7. Terreni ..................................................................................
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135
137
140
143
CAPITOLO VI
IL PREZZO
di Gaetano Racinaro
1. Il prezzo nel preliminare di compravendita. Il requisito di determinatezza o di determinabilità .................
1.1. La determinazione del prezzo a misura ed a
corpo .......................................................................
1.2. I criteri legali di determinazione del prezzo ...
2. La simulazione del prezzo di vendita. Cenni generali
2.1. La prova della simulazione del prezzo .............
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156
160
165
171
CAPITOLO VII
I RISCHI PER L’ACQUIRENTE
di Antonietta Majoli
1. Il contratto preliminare ad effetti anticipati ................
2. Rapporti tra azione ex articolo 2932 c.c. e vizi e difformità della “cosa” ...........................................................
3. L’impossibilità giuridica per mancata legittimazione
a disporre della parte promittente alienante: la parte
soggettivamente complessa; eseguibilità del contratto
preliminare sottoscritto da uno dei comproprietari ..
4. Preliminare di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto e morte dell’usufruttuario nelle
more della stipula del contratto definitivo ..................
5. Ulteriori eventi successivi alla stipula del preliminare: l’alienazione dell’immobile da parte del promittente venditore, il sequestro, il pignoramento del bene oggetto del preliminare, la dichiarazione di fallimento del promittente venditore ....................................
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190
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192
VIII
INDICE SOMMARIO
6. La trascrizione del contratto preliminare; tutela rimediale e limiti intrinseci dell’efficacia prenotativa.
Eccezioni .............................................................................
7. Conclusioni ........................................................................
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» 205
CAPITOLO VIII
CIRCOLAZIONE DELL’IMMOBILE,
LIMITAZIONI AL POTERE DI DISPORRE
E NELL’ESERCIZIO DEL POTERE DI DISPORRE
di Vito Carella
1. I limiti alla circolazione dell’immobile: limiti convenzionali e limiti legali ...................................................
1.1. Edilizia residenziale pubblica sovvenzionata,
convenzionata e agevolata ...................................
1.2. Spazi adibiti a parcheggio ...................................
1.3. Gli usi civici ...........................................................
1.4. I livelli ecclesiastici ...............................................
1.5. I beni culturali appartenenti a soggetto di diritto pubblico o a persona giuridica priva di
scopo di lucro ........................................................
2. Limiti nella circolazione dell’immobile: le prelazioni
2.1. La prelazione convenzionale ..............................
2.2. La prelazione legale ..............................................
2.2.1. La prelazione del coerede ........................
2.2.2. La prelazione del coltivatore diretto affittuario ......................................................
2.2.3. La prelazione del coltivatore confinante ..................................................................
2.3. La prelazione agraria in ipotesi di pluralità di
prelazionari ............................................................
2.4. Le conseguenze della violazione del diritto di
prelazione: nullità e retratto ...............................
2.5. La prelazione agraria e il preliminare ..............
2.6. La prelazione urbana ...........................................
2.6.1. La prelazione degli immobili locati ad
uso diverso dall’abitazione .....................
2.6.2. La prelazione degli immobili locati ad
uso abitativo ..............................................
2.6.3. La prelazione urbana e il preliminare ..
2.7. La prelazione negli alloggi ERP .........................
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250
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257
260
260
IX
INDICE SOMMARIO
2.8. La prelazione artistica ..........................................
2.9. La prelazione nell’impresa familiare ................
2.10. La prelazione degli immobili da costruire ......
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CAPITOLO IX
TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
di Andrea Mosca
1. Struttura e funzioni del sistema di pubblicità immobiliare in generale ..............................................................
2. Funzione della trascrizione del contratto preliminare
................................................................................................
2.1. Tesi della funzione di autonoma opponibilità
...................................................................................
2.2. Tesi della funzione prenotativa .........................
3. Il termine della trascrizione del preliminare ................
4. Figure discusse e ambito di applicazione .....................
4.1. Il preliminare unilaterale e il patto di opzione
...................................................................................
4.2. Il patto di prelazione ...........................................
4.3. La vendita di cosa altrui, la vendita di cosa
generica, la vendita di cosa futura .....................
4.4. La vendita con riserva di proprietà ...................
4.5. Il patto di retrovendita ........................................
4.6. Il mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili ...................................................
5. Il contratto preliminare su edifici da costruire ...........
6. Corrispondenza o meno tra preliminare e definitivo
6.1. Corrispondenza oggettiva ...................................
6.2. Corrispondenza soggettiva .................................
7. Il privilegio speciale immobiliare ...................................
8. Il conflitto tra privilegio immobiliare e ipoteca .........
9. La cancellazione della trascrizione del contratto preliminare ................................................................................
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322
CAPITOLO X
I PROFILI SUCCESSORI
DEL CONTRATTO PRELIMINARE
di Paolo Tesauro Olivieri
1. Premessa di metodo ..........................................................
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X
INDICE SOMMARIO
2. Le fattispecie inter vivos che realizzano un fenomeno
successorio ...........................................................................
2.1. La cessione del contratto preliminare ..............
2.2. Il preliminare di vendita di cosa altrui:
l’ipotesi dei c.d. “preliminari a catena di vendita” .........................................................................
2.3. Il contratto preliminare e l’azione surrogatoria .............................................................................
3. Le fattispecie che realizzano la successione mortis
causa ......................................................................................
3.1. Il legato di posizione contrattuale e il legato
di contratto preliminare ......................................
3.2. Esecuzione del preliminare in forma specifica
e accettazione beneficiata dell’eredità ...............
3.3. Il preliminare di vendita con riserva di usufrutto: il caso della morte del promittente alienante prima della stipula del contratto definitivo ....................................................................
3.4. Il contratto preliminare di vendita di quota
ereditaria da parte di uno dei coeredi. Efficacia paralizzante e prevalente dell’art. 732 c.c.
sull’azione di cui all’art. 2932 c.c. .....................
3.5. L’electio amici testamentaria e la trasmissione
testamentaria della facultas amicum eligendi ....
4. La trasmissibilità del patto di prelazione quale figura
affine .....................................................................................
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368
CAPITOLO XI
CONTRATTO PRELIMINARE E FALLIMENTO
di Giuseppe Silvestro
1. La disciplina degli effetti della dichiarazione di fallimento sui rapporti giuridici preesistenti: cenni essenziali .................................................................................
2. Gli effetti della dichiarazione di fallimento sui contratti preliminari “pendenti”: profili generali .............
3. Le disposizioni specifiche in materia di preliminare
di vendita immobiliare .....................................................
4. (Segue) ...................................................................................
5. Preliminare ed esenzione dall’azione revocatoria fallimentare ..............................................................................
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387
XI
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO XII
CONTRATTO PRELIMINARE
E PUBBLICA AMMINSTRAZIONE
di Pierpaolo Grasso
1. La forma del contratto preliminare stipulato dalla
pubblica amministrazione ...............................................
2. L’esperibilitá del rimedio ex art. 2932 c.c. nei confronti della pubblica amministrazione .........................
3. Contratto preliminare ed appalto pubblico .................
4. Il contratto preliminare e la compravendita di beni
immobili ..............................................................................
5. Il contratto preliminare e gli accordi integrativi e sostitutivi di provvedimento con particolare riferimento alle convenzioni urbanistiche ed alla cessione volontaria del bene espropriando .......................................
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407
CAPITOLO XIII
OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE
ED ONERI FISCALI
di Stefano Fiorentino
1. Introduzione e definizione del tema d’indagine: precisazioni in tema di qualificazione degli atti ai fini
dell’imposizione di registro .............................................
2. Obbligo di registrazione del preliminare in termine
fisso e registrazione in caso d’uso: a) i contratti preliminari relativi ad operazioni soggette ad Iva; b) i
contratti preliminari redatti per corrispondenza ........
3. L’imposta applicabile al preliminare ed alle sue clausole nella disciplina del tur: la caparra confirmatoria
3.1. (Segue) Gli acconti di prezzo ed i rapporti di
tali clausole (caparra confirmatoria e acconti
di prezzo) con l’imposizione applicata al contratto definitivo .....................................................
3.2. (Segue) La clausola penale; la caparra penitenziale; il deposito cauzionale ................................
4. Contratto preliminare per persona da nominare .......
5. La cessione del contratto preliminare ...........................
6. Cenni sulla risoluzione del preliminare .......................
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445
449
XII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO XIV
I CONTRATTI PRELIMINARI DIVERSI
DALLA COMPRAVENDITA
di Virginia Zambrano
1. Il preliminare e gli “altri” contratti ad efficacia mediata. Il contratto di lavoro e di locazione ...................
1.1. Il contratto preliminare di permuta .................
1.2. Il preliminare di contratto reale ........................
1.3. La promessa di mutuo (art. 1822 c.c.). Discussa natura (reale o consensuale) del contratto
di mutuo e dubbia ammissibilità del relativo
preliminare .............................................................
2. Il contratto preliminare di società: piena legittimità e
contenuto “minimo” ........................................................
2.1. La forma negoziale e l’esecuzione in forma
specifica del preliminare di società: vexatae
quaestiones tra formalismo ed autonomia negoziale delle parti ..................................................
2.2. La (eventuale) trascrizione del preliminare di
società: perplessità circa l’ambito applicativo
dell’art. 2645 bis c.c. .............................................
3. Il contratto preliminare di donazione: una presunta
antitesi (“necessitas-liberalitas”) ........................................
3.1. Una soluzione proposta dalla giurisprudenza
di merito .................................................................
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513
CAPITOLO XV
IL CONTRATTO PRELIMINARE
AD EFFETTI ANTICIPATI
di Filippo Viglione
1.
Posizione del problema: gli effetti anticipati
nell’evoluzione giurisprudenziale ...................................
2. L’orientamento delle Sezioni Unite. Collegamento
negoziale e mero pactum de contrahendo .......................
3. La sent. 7930 del 2008 nella cornice generale del contratto preliminare ..............................................................
4. Conseguenze pratiche della qualificazione del contratto preliminare complesso: effetti anticipati e tutela del promissario acquirente; possesso o detenzione
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527
XIII
INDICE SOMMARIO
del promissario acquirente; contrasto coi divieti di
alienazione ..........................................................................
5. Casi di preliminare complesso con sola consegna del
bene o solo pagamento del prezzo .................................
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542
CAPITOLO XVI
LA CIRCOLAZIONE DEL PRELIMINARE
di Francesco Ragonese e Stefano Savarese
1. Il contratto preliminare per persona da nominare .....
2. Il contratto preliminare a favore di terzo .....................
3. La cessione del contratto preliminare ...........................
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CAPITOLO XVII
IL PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA ALTRUI
di Angela Mendola
1. Nozione, natura giuridica e disciplina ..........................
2. Modalità di adempimento dell’obbligazione del
promittente venditore .......................................................
3. I rimedi esperibili dal promissario acquirente in
buona fede ...........................................................................
4. La garanzia per evizione ...................................................
5. Preliminare di vendita di cosa altrui e patto successorio dispositivo .....................................................................
6. La promessa del fatto del terzo .......................................
7. Il preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui
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620
622
627
CAPITOLO XVIII
IL PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA COMUNE
di Vito Carella
1. Introduzione: preliminare di vendita di quota di cosa
comune e preliminare di vendita di cosa comune ......
2. Inscindibilità dell’oggetto e conseguenze sull’atto in
ipotesi di preliminare di vendita dell’intero bene non
sottoscritto da tutti i comproprietari ............................
3. Obblighi del promittente venditore, inadempimento
e risoluzione del contratto ...............................................
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647
XIV
INDICE SOMMARIO
4. La riduzione del prezzo quale strumento alternativo
alla risoluzione: applicabilità/inapplicabilità dell’art.
1480 c.c. ...............................................................................
5. L’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. .........
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CAPITOLO XIX
PRELIMINARE DI BENE IN MULTIPROPRIETÀ
di Gianluca Cascella
1. Introduzione .......................................................................
2. Referenti normativi ...........................................................
3. Il preliminare di multiproprietà nella visione della
giurisprudenza ....................................................................
4. Contratto preliminare e riforma della multiproprietà: cosa è cambiato? ...........................................................
5. Profili applicativi ...............................................................
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681
688
CAPITOLO XX
PRELIMINARE E REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI
di Andrea Mosca
1. I regimi patrimoniali tra coniugi e le convenzioni
matrimoniali .......................................................................
1.1. Convenzioni matrimoniali e contratto preliminare .....................................................................
2. Il fondo patrimoniale .......................................................
3. La comunione convenzionale .........................................
4. La separazione dei beni ....................................................
5. La comunione legale .........................................................
5.1. L’acquisto di diritti derivante da compravendita esecutiva di contratto preliminare ............
5.2. Il credito derivante da contratto preliminare e
la comunione legale .............................................
5.3. L’alienazione di diritti derivanti da compravendita esecutiva di contratto preliminare ......
5.4. Responsabilità in caso di stipula del preliminare senza il consenso dell’altro coniuge ........
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727
XV
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO XXI
IL CONTRATTO PRELIMINARE
DI VENDITA IMMOBILIARE
di Antonio Vecchione
1. Premessa ...............................................................................
2. La prassi nella compravendita immobiliare: proposta
e contratto preliminare .....................................................
3. (Segue) Il contratto preliminare di vendita immobiliare a effetti anticipati .....................................................
4. Cenni in tema di preliminare di vendita di immobile
da costruire .........................................................................
5. Il preliminare di vendita di immobile con riserva di
usufrutto ..............................................................................
6. Il preliminare di vendita di terreni ................................
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749
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CAPITOLO XXII
PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
di Vitulia Ivone
1. Il Decreto delegato n. 122 del 2005 e l’ambito negoziale di applicazione ..........................................................
2. I presupposti soggettivi: il costruttore e l’acquirente
“debole” ...............................................................................
3. I presupposti oggettivi: l’immobile da costruire .........
4. Il contenuto del preliminare avente ad oggetto un
immobile da costruire .......................................................
4.1. Le sanzioni per l’inosservanza degli obblighi
redazionali ..............................................................
5. La garanzia fideiussoria per il caso di crisi del costruttore ...............................................................................
5.1. Le sanzioni per il mancato rilascio della fideiussione ...................................................................
5.2. L’eventuale cumulo con il privilegio speciale
ex art. 2775 bis c.c. ................................................
6. La polizza assicurativa indennitaria ...............................
6.1. Rinunciabilità alla polizza ..................................
7. Altre forme di tutela: l’obbligo di cancellazione o
frazionamento dell’ipoteca … ..........................................
8. … e il diritto di prelazione a favore dell’acquirente ....
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800
807
XVI
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO XXIII
RESPONSABILITÀ PRENEGOZIALE:
ROTTURA DELLE TRATTATIVE
di Ivana Musio
1. Premessa: accordi prenegoziali e contratto preliminare ............................................................................................
2. Minuta o puntuazione .....................................................
3. Preliminare del preliminare .............................................
4. La responsabilità precontrattuale nel preliminare:
l’obbligo di comportarsi secondo buona fede .............
5. Trattative e formazione del contratto ............................
6. La natura giuridica della responsabilità precontrattuale, l’onere della prova e la prescrizione ...................
7. Il risarcimento del danno ................................................
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845
849
CAPITOLO XXIV
ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DEL PRELIMINARE
di Carla Trezza
1. Il rimedio di cui all’art. 2932 c.c.: profili introduttivi
ed ambito di applicazione ...............................................
2. Presupposti di applicabilità dell’art. 2932 c.c. .............
2.1. Esecuzione in forma specifica del preliminare
concluso da un solo contitolare del bene ........
2.2. Esecuzione in forma specifica del preliminare
nei rapporti coniugali e familiari ......................
2.3. Ammissibilità della sentenza di cui all’art.
2932 c.c. in caso di preliminare di vendita di
nuda proprietà con riserva di usufrutto e successiva morte del promittente venditore ..........
2.4. Esecuzione in forma specifica ed immobile
abusivo ....................................................................
3. Natura giuridica, effetti e contenuto della sentenza di
cui all’art. 2932 c.c. ............................................................
4. Disciplina applicabile al rapporto derivante dalla
sentenza ex art. 2932 c.c. ...................................................
5. Difformità del bene e sentenza costitutiva ...................
6. Esecuzione in forma specifica e Pubblica Amministrazione ...............................................................................
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896
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902
XVII
INDICE SOMMARIO
7. La domanda di esecuzione in forma specifica e le
procedure concorsuali .......................................................
8. L’esecuzione in forma specifica e l’arbitrato ................
9. L’esecuzione specifica, tutela d’urgenza e procedimenti cautelari ....................................................................
10. Esecuzione in forma specifica ed interferenze con la
disciplina processuale .......................................................
11. La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica .........................................................................
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918
CAPITOLO XXV
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
di Gianluca Cascella
1. Premessa: i caratteri generali della risoluzione ............
2. La posizione della dottrina sull’ammissibilità del rimedio risolutorio in relazione al contratto preliminare .......................................................................................
3. La soluzione preferibile ....................................................
4. Fattispecie particolari ........................................................
5. Osservazioni conclusive ...................................................
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933
935
940
951
CAPITOLO XXVI
Il RISARCIMENTO DEI DANNI
DA CONTRATTO PRELIMINARE
di Gianluca Cascella
1. Il risarcimento del danno da contratto (preliminare)
in genere ..............................................................................
2. Una previsione normativa specifica ...............................
3. Il risarcimento del danno da contratto preliminare
nella visione della giurisprudenza ..................................
4. Ipotesi particolari ..............................................................
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979
996
CAPITOLO XXVII
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO
di Vitulia Ivone
1. Responsabilità civile del notaio: note introduttive ....
1.1. La natura giuridica ...............................................
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XVIII
INDICE SOMMARIO
1.2.
1.3.
L’obbligazione di mezzi verso le parti-clienti ..
La responsabilità per ricevimento di atti invalidi: l’art. 28 l. not. ...............................................
2. La responsabilità notarile, i contratti preparatori, il
contratto preliminare e le variabili del mercato ..........
2.1. Gli obblighi di informazione .............................
2.2. Oneri di visura e indagini prodromiche .........
2.3. La trascrizione tardiva .........................................
3. Il risarcimento del danno ................................................
3.1. Condizioni e profili applicativi .........................
3.2. Gli strumenti risarcitori del Notariato italiano: la polizza assicurativa obbligatoria e il
Fondo di garanzia .................................................
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Dottrina - Giurisprudenza - Prassi ...........................................
Indice analitico ...........................................................................
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