Le valutazioni immobiliari nel
nuovo quadro giuridico europeo
Angelo Peppetti
Ufficio Crediti
Direzione Strategie e Mercati Finanziari
9 luglio 2014
 Le linee guida ABI per la valutazione immobiliare
 Il Protocollo d’Intesa del 2010
 Le linee guida: contenuti e finalità
 Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale?
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Il regolamento 575/2013
L’asset quality review, le valutazioni immobiliari e il parere
congiunto del Tavolo Tecnico
 Le valutazioni immobiliari nel mercato unico dei crediti
ipotecari?
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Le principali novità della direttiva 17/2014/UE - CARRP
L’art. 19 sulle valutazioni immobiliari
Il position paper del Tavolo Tecnico
 Conclusioni
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 Le linee guida ABI per la valutazione immobiliare
 Il Protocollo d’Intesa del 2010
 Le linee guida: contenuti e finalità
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Linee Guida per le valutazioni immobiliari: parti firmatarie del Protocollo d’Intesa
novembre 2010 – Il Tavolo tecnico di attuazione
Collegio Nazionale dei Periti Agrari
e dei Periti Agrari Laureati
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Le Linee Guida: contenuti e finalità
Le Linee Guida sono state redatte tenendo conto degli standard internazionali ed europei (IVS e EVS) per
 Dotarsi di uno standard nazionale
 Essere compliant con le Istruzioni di Vigilanza
 Aumentare la trasparenza delle valutazioni immobiliari
Valore di mercato

Mira a considerare alcuni principi etici (saper essere) e a fornire riferimenti
comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere l’attività di valutazione
nell’ambito di applicazione dei requisiti per le esposizioni garantite da immobili

Codice di condotta
dei periti

Procedure e metodi
di valutazione
Rapporto di
valutazione
Definizione del valore di mercato riportata nella circolare 263/2006 della Banca
d’Italia

Mira a presentare il modo in cui si conduce un’operazione estimativa per
giungere alla soluzione del problema valutativo o a un risultato
Si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto da un perito che possiede
le necessarie qualifiche, la capacità e l’esperienza per compiere una valutazione
Hanno dichiarato di aderire alle Linee Guida:
 32 SOCIETA’ DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
 7 ORDINI PROFESSIONALI
 173 TRA SINGOLE BANCHE E GRUPPI BANCARI
73% CIRCA DEL TOTALE DEGLI SPORTELLI
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 Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale
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Il regolamento 575/2013 (CRR)
L’asset quality review (AQR) e le valutazioni immobiliari: il parere
congiunto del Tavolo Tecnico
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Il Regolamento sui requisiti di capitale 575/2013 (CRR)
 Il Regolamento recante la disciplina relativa ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi (Reg.to
575/2013 – Capital Requirement Regulation – CRR ) non ha modificato i contenuti delle precedenti
disposizioni della direttiva 2006/48 (recepita nella circolare della Banca d’Italia 263/2006 – Titolo II,
Capitolo I, Sezione IV) in tema di valutazioni immobiliari relative alle esposizioni garantite da immobili
residenziali
 Sono riprese identicamente le definizioni di valore del credito ipotecario e valore di mercato nonché
le disposizioni relative alle regole di valutazione degli immobili residenziali, in particolare:
Argomento
CRR 575/2013
Circ 263/2006
Valore di mercato
Art. 4. par. 1 lett. 76)
Sezione IV, par.1 nota 3
Valore del credito ipotecario
Art. 4. par. 1 lett. 74)
Sezione IV, par. 1 nota 4
Regole di valutazione
art. 208 e 229, comma 1
Sezione IV par. 1
Indipendenza, qualifiche e
professionalità del perito
Art. 208
Sezione IV par. 1, nota 2
Valore di mercato o cauzionale Art. 229, par. 1
nel processo di stima da perito (sono eliminati elementi
indipendente
speculativi)
Sezione IV, par. 2, nota 4 (fa
riferimento al monitoring ed
eventuali iscrizioni ipotecarie per il
calcolo dell’LTV).
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L’AQR, le valutazioni immobiliari e il parere congiunto del Tavolo tecnico
 Il processo di revisione di qualità degli attivi (Asset Quality Review – AQR) è stato avviato dalla BCE
per la creazione dell’Unione Bancaria (1 novembre 2014) mediante ispezioni ai gruppi bancari c.d.
più significativi (soggetti direttamente vigilati da BCE) per verificarne la solidità ai fini di detenzione
del patrimonio di vigilanza
 Il manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza «AQR – Phase 2 Manual» al Capitolo 5 “Collateral
and real estate valuation” richiede esplicitamente che le valutazioni degli immobili a garanzia delle
esposizioni creditizie siano effettuate in linea con gli standard europei di valutazione pubblicati nel
2012 (EVS 2012 – Blue Book) o dallo standard nazionale se questo assume valori estimativi
maggiormente prudenziali, richiamandosi ai principi delle disposizioni della CRR su «valore di
mercato», valutazioni effettuate da soggetti indipendenti etc.
 L’esistenza delle Linee Guida in Italia quale standard di riferimento che richiama gli EVS ha avuto, in
generale, un riscontro positivo, ma è stato eccepito, in taluni casi, che le stesse Linee guida non sono
aggiornate agli EVS 2012
 Sul tema, il Tavolo tecnico di attuazione ha espresso un parere congiunto al mercato e a tutti i
soggetti interessati, affermando:
 la compatibilità delle Linee Guida 2011 all’aggiornamento 2012 degli EVS anche con il supporto
di una tabella comparativa dettagliata, a dimostrazione delle modifiche soprattutto formali
intervenute negli EVS
 l’impegno ad un continuo aggiornamento delle Linee guida (sia delle fonti sia dei contenuti)
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L’AQR, le valutazioni immobiliari ed i rilievi della Federazione Ipotecaria
Europea
 UN ULTERIORE ELEMENTO DI PERPLESSITA’ DERIVA DALLE DIVERSE DEFINIZIONI TRA CIRC. 575/2013
E MANUALE BCE PER AQR.
 SEMBRA FORTE L’ORIENTAMENTO/SUPPORTO DELL’AUTORITA’ VERSO VALUTATORI ESTERNI ALLA
BANCA (NON E’ MINIMAMENTE CONSIDERATA LA DEFINZIONE DI INDIPENDENZA DELLA CIRC.
575/2013)
 PERCHE’ VENGONO CONSIDERATI GLI EVS (RICS MA IN SECONDO PIANO RISPETTO AGLI EVS) E
NON IVS?
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NORMATIVA DI VIGILANZA: EFFETTI SUL PATRIMONIO DELLE BANCHE
 LA MANCATA APPLICAZIONE DELLE REGOLE DELLA NORMATIVA DI VIGILANZA SUGLI IMMOBILI
DETERMINA:
 L’IMPOSSIBILITA’ DI RICONOSCERE GLI IMMOBILI COME IDONEE GARANZIE
 MAGGIOR ASSORBIMENTO DI CAPITALE DI VIGILANZA (E QUINDI MAGGIORI COSTI E RESTRIZIONE
DELLA CAPACITA’ DI CREDITO)
EFFETTI SUL
CLIENTE
INCREMENTO DEI COSTI
DIFFICOLTA’ DI ACCESSO AL CREDITO
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 Le valutazioni immobiliari nel mercato unico dei crediti ipotecari
 Le principali novità della direttiva 17/2014/UE - CARRP
 L’art. 19 sulle valutazioni immobiliari
 Il position paper del Tavolo Tecnico
 Conclusioni
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La Direttiva europea sul credito ipotecario – 17/2014/UE - CARRP
 Creazione di un mercato unico europeo del credito ipotecario
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Ambito di applicazione: mutui ipotecari destinati all’acquisto di immobili
residenziali da parte di consumatori
Disposizioni di trasparenza uniformi, semplificate e personalizzate (ESIS)
Introduzione del reflection period e/o diritto di recesso (almeno 7 gg per il
cliente per comparare offerte) ed offerta obbligatoria
Principio del responsible borrowing del cliente
Disciplina dell’intermediazione
Diritto all’early repayment del cliente accompagnato dalla facoltà dello Stato
membro di prevedere un’indennità per il lender (solo in Italia non esiste)
Obbligo di valutazione del merito di credito del cliente (principio del responsible
lending )
Obbligo di valutazione dell’immobile - articolo 19
 Recepimento nell’ordinamento nazionale entro marzo 2016
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La CARRP e la valutazione immobiliare: presupposti di intervento
Considerando 26 I parte – Valutazione del merito di credito
È importante garantire la corretta valutazione del bene immobile residenziale prima della conclusione
del contratto di credito e, in particolare, qualora la valutazione incida sugli obblighi residui del
consumatore, in caso di insolvenza.
1) Effetti civilistici della valutazione - Relazione tra corretta valutazione
dell’immobile ed insolvenza del cliente
Gli Stati membri dovrebbero pertanto assicurare standard di valutazione affidabili. Per essere
considerati affidabili gli standard di valutazione dovrebbero tenere conto degli standard di valutazione
riconosciuti a livello internazionale, in particolare quelli sviluppati dall'International Valuation
Standards Committee, dall'European Group of Valuers' Associations o dal Royal Institution of
Chartered Surveyors.
 Standard di valutazione nazionale – Standard affidabili che richiamano quelli
internazionali (IVS, EVS, RICS)
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La CARRP e la valutazione immobiliare: presupposti di intervento
Considerando 26. II parte – rispetto disposizioni di vigilanza prudenziale
Tali standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale contengono principi di alto livello che,
tra l’altro, impongono ai creditori di adottare e seguire adeguate procedure interne di gestione del
rischio e delle garanzie - comprendenti processi rigorosi di valutazione – di adottare standard e
metodi di valutazione che consentano stime realistiche e circostanziate dei beni immobili, al fine di
assicurare che tutte le relazioni di valutazione siano redatte con la competenza e la diligenza
professionali dovute, che i valutatori rispondano a determinati requisiti in materia di qualifiche e che
sia conservata un'adeguata documentazione sulla valutazione delle garanzie esauriente e plausibile.
 Gestione del rischio e delle garanzie - Processi rigorosi di valutazione finalizzati a
stime realistiche effettuate da periti competenti e professionali
Al riguardo è altresì auspicabile un monitoraggio adeguato dei mercati dei beni immobili residenziali,
con meccanismi le cui disposizioni siano in linea con la direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo
e del Consiglio, del 26 giugno 2013, sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza
prudenziale sugli enti creditizi e sulle imprese di investimento.
 Obbligo di monitoraggio degli asset immobiliari
È possibile adempiere alle disposizioni della presente direttiva relative alle norme di valutazione dei
beni, ad esempio, attraverso normativa o autoregolamentazione.
 Recepimento – legge o autoregolamentazione?
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La CARRP e la valutazione immobiliare: l’articolo 19
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio
standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della
concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di
assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un
immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali
standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono
responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei
beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa
nazionale vigente.
2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e
sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da
poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata
su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal
creditore.
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La CARRP e la valutazione immobiliare: effetti nei rapporti banche
clienti
LA MANCATA APPLICAZIONE DI TALI DISPOSIZIONI SULLA VALUTAZIONE
IMMOBILIARE PUO’ DETERMINARE RISCHI DI NATURA CONTRATTUALE
BANCA/CONSUMATORE AD ES.:
-
-
INEFFICACIA DELLA
DELL’IMMOBILE ETC.
GARANZIA,
DIFFICOLTA’/VINCOLI
ALL’ESCUSSIONE
INCREMENTO DELLE PERDITE NEI PORTAFOGLI BANCARI
Si passa da una dimensione nella quale la valutazione ha effetti sul
patrimonio di vigilanza
ad una dimensione nella quale si impatta sul rapporto banca cliente
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La CARRP e la valutazione immobiliare: l’articolo 19.1
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard
per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei
crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali
standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure
ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è
condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti
indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché
tali periti rispettino la normativa nazionale vigente.
“standard affidabili..“
“I creditori rispettano tali standard..“
“.. O prendere misure ragionevoli
per il rispetto degli standard
quando la valutazione
è condotta da terzi..“
Linee guida per le esposizioni creditizie a
garanzia degli immobili residenziali
Soggetti alla vigilanza di Banca d’Italia che
deve verificare
il rispetto degli standard
Quali misure ragionevoli?
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La CARRP e la valutazione immobiliare: l’articolo 19.2
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e
sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da
poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata
su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal
creditore.
R.2.1.5
Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è
necessario possedere un’istruzione, una formazione e
un’esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini
professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui
Ordinamento consenta di svolgere l’attività di valutazione
immobiliare (…)
R.2.2.3
R.2.2.7
“..e sufficientemente indipendenti “
R.2.3.3
“siano competenti sotto
il profilo professionale..”
Un perito non deve agire in conflitto di interesse; (…)
Un perito deve svolgere il proprio incarico nella più
rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e
senza accomodamenti per interessi personali.
Un perito indipendente non può prendere parte al
processo di decisione del credito né può essere
coinvolto nel monitoraggio del medesimo.
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Il position paper del Tavolo tecnico per il recepimento delle Linee Guida
Le parti del Tavolo tecnico di attuazione delle Linee Guida hanno condiviso
recentemente i contenuti di un documento che sarà inviato alle competenti
Amministrazioni nazionali - incaricate di istruire il recepimento della Direttiva
nell’ordinamento interno - con le seguenti proposte:
 Riconoscere le linee guida come standard nazionale mediante le norme di
recepimento
 Chiarire i concetti di :

Perito "sufficientemente indipendente dal processo di sottoscrizione del
credito” (interno o esterno al soggetto finanziatore)

quali sono le “misure ragionevoli” che i “creditori” devono adottare “per
assicurare l’applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da
terzi”.
 Lasciare alle competenti Autorità di vigilanza i poteri di controllo per verificare la
conformità delle valutazioni immobiliari agli standard adottati
19
Conclusioni
 ABI insieme a Tecnoborsa, gli Ordini e i Collegi professionali e Assovib già dal 2010 ha promosso
un’iniziativa di autoregolamentazione volta a garantire uno standard nazionale per le valutazioni
immobiliari, richiamandosi ai principi e standard internazionali (IVS) ed europei (EVS) di valutazione
 Le disposizioni di vigilanza prudenziale del 2013 e il successivo esercizio AQR sottolineano la
lungimiranza del nostro lavoro
 La corretta realizzazione di valutazioni immobiliari non rappresenta più solo un elemento di vigilanza
prudenziale ma, con la direttiva europea sui crediti ipotecari, diventa un elemento essenziale della
disciplina civilistica
 Lo strumento di autoregolamentazione (Linee Guida) diventa una disciplina cogente
 Il tavolo tecnico sulle valutazioni immobiliari assumerà nel corso del tempo un ruolo strategico
assolutamente rilevante anche per iniziative di attuazione delle Linee guida stesse.
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Grazie per l’attenzione
[email protected]
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