Parametri urbanistici
e
business plan
St [mq] – Superficie territoriale
Per superficie territoriale si intende la superficie dell’area compresa all’interno del
perimetro di un piano esecutivo destinata all’edificazione, la quale comprende, oltre alla
superficie fondiaria, la superficie delle eventuali strade interne di distribuzione dei lotti
e la quota di aree destinate a standard urbanistici prevista dal PGT all’interno della zona
stessa.
It [mc/mq] – Indice di fabbricabilità territoriale
Definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie territoriale,
escluso il volume relativo alle opere di urbanizzazione.
Ut [mq/mq] – Indice di utilizzazione territoriale
Definisce la massima Superficie Lorda di Pavimento (SLP) realizzabile per ciascuna unità
di superficie territoriale.
Dt [abitanti/ha] – Indice di densità territoriale
Definisce il numero massimo di abitanti insediabili per ciascuna unità di superficie
territoriale espressa in ettari. (1 ha = 10.000 mq)
Sf [mq] – Superficie fondiaria
Per superficie fondiaria si intende la superficie del lotto edificabile al netto delle
superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Nell’area fondiaria si
individuano le superfici da destinare all’edificazione, ai percorsi pedonali ed
eventualmente ai parcheggi privati.
If [mc/mq] – Indice di fabbricabilità fondiaria
Definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie fondiaria.
Uf [mq/mq] – Indice di utilizzazione fondiaria
Definisce la massima Superficie Lorda di Pavimento (SLP) realizzabile perciascuna unità
di superficie fondiaria.
Df [abitanti/ha] – Indice di densità fondiaria
Definisce il numero massimo di abitanti insediabili per ciascuna unità di superficie
territoriale espressa in ettari.
Dc [ml] – Distanza minima dei fabbricati dal confine di proprietà
Si determina misurando la distanza fra la proiezione delle superfici esterne delle
murature perimetrali dell’edificio, al netto dei corpi aggettanti aperti, ed il confine di
proprietà nel punto più prossimo dell’edificio stesso.
Dal Codice Civile (Libro Terzo, Sezione V) art. 873 – Distanze nelle costruzioni.
Le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza
non minore di tre metri.
Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Dff [ml] – Distanza minima tra i fabbricati
Si determina misurando la distanza minima tra le pareti al netto dei corpi aggettanti
aperti.
Ds [ml] – Distanza minima dei fabbricati dalla strada
Si determina misurando la distanza dell’edificio dal ciglio della strada, al netto dei corpi
aggettanti aperti. Si intende per ciglio delle strade la linea di limite della sede stradale
comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali e le aree di pertinenza
stradale (fossi, scoli, ecc.).
H [ml] – Altezza massima degli edifici
Definisce l’altezza massima reale consentita. Si misura dalla quota media del
marciapiede lungo il fronte principale dell’edificio, alla quota massima dell’intradosso
(salvo diverse prescrizioni dei regolamenti edilizi indicanti l’estradosso) del solaio di
copertura dell’ultimo piano abitabile.
Altezza di un edificio: è l’altezza massima fra quelle dei vari fronti dell’edificio stesso,
misurata:
-dal piano di utilizzo antistante il fronte sino all’intradosso dell’ultimo solaio, per edifici
con copertura piana o con pendenza fino al 35%;
-dal piano di utilizzo sino al punto medio della struttura di copertura se questa ha
pendenze superiori al 35%;
-nel caso di edifici situati lungo terreni in pendenza, l’altezza del fronte si misura in
corrispondenza del punto mediano del fronte.
-Altezza virtuale [ml]
E’ il valore convenzionale assunto per calcolare il volume di un edificio
indipendentemente dalla sua altezza effettiva.
Sc [mq] – Superficie coperta
Per superficie coperta si intende la proiezione orizzontale delle parti edificate fuori
terra, con esclusione di:
-corpi aggettanti (balconi, gronde, cornicioni, ecc. con aggetto non superiore ad 1.20
m);
-pensiline a copertura degli ingressi (se inferiori a 8-10 mq di superficie);
-parti dell’edificio completamente interrate e delle autorimesse interrate per almeno
3⁄4 della loro altezza lorda, purché interamente coperta da uno strato di terra coltivabile
a prato di almeno 30 cm;
-piscine e vasche all’aperto, le aie, le concimaie e le serre di coltura.
Per le costruzioni caratterizzate da diversa conformazione planimetrica dei piani, si
assume come superficie coperta quella di maggiore estensione calcolata tra le seguenti:
-superficie del piano direttamente insistente sul terreno;
-superficie corrispondente alla media delle superfici dei singoli piani;
-superficie dell’eventuale piano la cui estensione superi per più del 20% la superficie
corrispondente alla media delle superfici.
Superficie filtrante [mq]
Per superficie filtrante si intende quella sistemata a verde, non costruita, sia fuori terra
che nel sottosuolo.
SLP [mq] – Superficie Lorda di Pavimento
Si intende la somma della superficie lorda di ogni piano dell’edificio misurata entro il
profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori
terra che in sottosuolo. Sono escluse dal computo le superfici adibite al ricovero delle
autovetture, con i relativi spazi di manovra ed accesso, le cantine, gli aggetti aperti
(terrazze, balconi, logge), i portici, i sottotetti non abitabili ed i volumi tecnici
dell’edificio. Nel caso di piani interrati vanno computate le superfici adibite a laboratori,
uffici, magazzini e sale riunione.
Superficie occupata [mq]
Si intende la risultante dell’accorpamento alla superficie coperta della superficie in
sottosuolo eccedente la superficie coperta stessa. Concorrono a formare la superficie
occupata le aree destinate a rampe carrabili, parcheggi in superficie e percorsi pedonali
consolidati.
Su [mq] - Superficie utile dell’alloggio
Si intende quella delimitata dal perimetro esterno dell’alloggio, diminuita delle superfici
occupate dalle pareti perimetrali, dalle pareti esterne, dai pilastri, dai vani delle porte e
delle portefinestre, dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedi
delle scale interne non comuni e dalle logge.
Rc [%] – Rapporto di copertura
Definisce la quantità massima di superficie copribile (Sc) in rapporto alla superficie
fondiaria del lotto (SF).
Rf [%] – Rapporto di permeabilità
Definisce la quantità minima di superficie filtrante, ovvero la quantità minima della
superficie del lotto da mantenere o sistemare a verde con esclusione di qualsiasi
edificazione, anche sotterranea, o di pavimentazione, espressa in percentuale sulla Sf.
Ve [mc] – Volume edificabile
E’ il prodotto tra la SLP dei singoli piani della costruzione per l’altezza virtuale,
convenzionalmente pari a 3 m, indipendentemente dalla sua altezza effettiva.
Il volume massimo che può essere costruito in un comparto edificatorio viene dedotto
altresì in base agli indici di densità edilizia ammessi dal PGT per quell’area,
moltiplicando cioè la St o la Sf rispettivamente per It o per If.
Il volume costruibile comprende:
-la parte fuori terra delle costruzioni esistenti e/o da realizzare sul lotto;
-la parte interrata delle stesse costruzioni, se destinata a residenza, uffici o attività
produttive;
-i fabbricati accessori, per la loro parte fuori terra.
Si escludono dal calcolo del volume costruibile i volumi tecnici.
Il volume costruibile si calcola dal piano di spiccato del terreno all’intradosso del solaio
di copertura del vano abitabile più alto, comprese le mansarde, gli eventuali porticati di
uso privato, i balconi e i corpi aggettanti chiusi. Per edifici su pilotis, porticati con
almeno 2/3 dell’area coperta, il volume può essere convenzionalmente calcolato a
partire da un metro sotto il piano di calpestio.
IL BUSINESS PLAN
Il business plan, o piano operativo, è un documento, strutturato secondo uno schema
preciso e rigido, che sintetizza i contenuti e le caratteristiche del progetto
imprenditoriale (business idea).
Esso è uno strumento utile per valutare in modo consapevole i punti di forza e le
capacità del progetto imprenditoriale.
Non deve però essere considerato uno strumento assoluto, ma uno strumento dinamico,
adattabile ai cambiamenti che avvengono all'interno o all'esterno dell'impresa.
I business plan possono anche diventare rapidamente obsoleti, ma hanno un altissimo
valore se fatti e se usati correttamente.
In pratica, ogni business plan è una sorta di vademecum dell'azienda o della business
idea e deve essere verificato costantemente da ogni imprenditore, deve essere
modificato perché è una previsione basata su dati statistici e questi dati sono talvolta
difficili da reperire.
Il Valore agricolo medio - VAM
Nel caso di esproprio di un'area non edificabile, l'indennità è determinata in base al
criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate
sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in
relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o l'effettiva
utilizzazione diversa da quella agricola.
Se l'area non è effettivamente coltivata, l'indennità è commisurata al valore agricolo
medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona fondo e del valore
dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.
I VAM sono regolamentati dalla seguente normativa:
D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 art. 40-42 "Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (Testo A)”
L. 22-10-1971 n. 865 art.16 "Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale
pubblica, norme sulla espropriazione per pubblica utilità".
II Valore agricolo medio è determinato ogni anno, entro il 31 gennaio, dalla
Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie, con
riferimento ai valori dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti agrari,
secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno solare
precedente.
I Valori sono espressi in Euro per ettaro.
Lo studio della fattibilità economico finanziaria indica la
capacità dell’iniziativa di produrre reddito in modo
adeguato.
Circoscrivere la valutazione di un investimento ai soli
indici di bilancio e flussi di cassa in entrata e uscita è
limitativo. E’ opportuno valutare l’investimento
globalmente considerando anche le modalità con cui
i flussi di cassa si manifestano sotto il profilo
temporale.
Infatti il valore dei flussi di cassa dipende sensibilmente
da tale dinamica e correlativamente dal rischio
connesso all’investimento.
Valore Attuale Netto - VAN
• Il valore attuale netto è una metodologia tramite cui si definisce il valore
attuale (VAN o NPV=Net Present Value) di una serie attesa di flussi di
cassa non solo sommandoli contabilmente ma attualizzandoli sulla base
del tasso di rendimento
• Il VAN tiene conto dei costi opportunità (cioè le mancate entrate derivanti
dall'uso alternativo delle risorse).
• Presuppone l'esistenza del mercato perfetto nel quale gli azionisti abbiano
libero accesso a un mercato finanziario efficiente in modo da poter
calcolare il costo opportunità del capitale.
• € 100 disponibili tra un anno equivalgono a disporre oggi di € 95 se il tasso
al quale si realizza l’attualizzazione è pari a 5,2%.
• Investire oggi € 95 ad un tasso di rendimento del 5,2% consente di
ottenere tra un anno € 100.
• VAE = valore attuale flussi di cassa in entrata
• VAU = valore attuale flussi di cassa in uscita
VAN = VAE – VAU =∑ (E – U)*(1 + i) –t
• VAN > 0 ➔ VAE > VAU tasso di redditività > i (tasso di sconto)
• VAN = 0 ➔ VAE = VAU tasso di redditività = i
• VAN < 0 ➔ VAE < VAU tasso di redditività < i
• La convenienza ad investire in un progetto dipende dal valore
positivo del VAN e correlativamente da quanto più elevato
risulta il tasso di redditività rispetto al tasso di sconto, nel
confronto con alternative di investimento.
• Se l'investimento è conveniente, la ricchezza
finale nel caso in cui si intraprenda
l'investimento deve essere superiore alla
ricchezza finale rispetto al caso in cui non si
intraprenda l'investimento.
• Ogni qual volta un investimento è associato ad
un VAN positivo risulta non solo conveniente
dal punto di vista economico e finanziario ma
è più conveniente anche degli altri
investimenti con caratteristiche simili.
• Confrontando il VAN di due o più investimenti
alternativi si riesce a valutare l'opzione più
vantaggiosa
attraverso
il
meccanismo
dell'attualizzazione dei costi e dei ricavi, che
prevede il ricondurre ad un medesimo orizzonte
temporale i flussi di cassa che si manifesterebbero
in momenti diversi e che quindi di norma non
sarebbero direttamente confrontabili.
• Un VAN negativo non vuol dire che non c'è un
rendimento netto, bensì vuol dire che il
rendimento dell'investimento è minore di quello
alternativo (cioè di quelli con lo stesso rischio).
• Infatti, se consideriamo un investimento di €
1000 al tempo 0 con un ricavo dopo 1 anno
pari ad € 1100 ed utilizziamo un tasso di
rendimento del 20%, il VAN è negativo (=
−83,33) cioè rende € 83,33 (attualizzati) in
meno rispetto all'investimento alternativo.
• Importante è quindi la scelta del tasso da
applicare: serve appunto ad identificare
investimenti con caratteristiche simili.
Tasso di sconto
• Il tasso di sconto al quale vengono attualizzati i flussi
di cassa positivi e negativi originati dall’investimento
è il rendimento atteso da coloro i quali a vario titolo
hanno impegnato risorse per la sua implementazione
• Nel caso di capitale di prestito i tassi ai quali si fa
riferimento sono quelli del mercato creditizio:
Euribor, prime rate ABI, spread, BTP ecc.
Tasso di sconto
• In alternativa al tasso di sconto si può applicare il TASSO DI
REMUNERAZIONE DEL CAPITALE DI RISCHIO:
Re = Rf + (Rm – Rf)*β
Re = rendimento del capitale di rischio
Rf = rendimento dei titoli privi di rischio (free-risk)
Rm = rendimento medio del mercato azionario (investimenti
rischiosi)
Β = indice di rischio sistematico del settore di appartenenza
dell’attività
Tasso Interno di Rendimento - TIR
• Esprime la redditività offerta dall’investimento nell’arco di tempo che
copre le previsioni (di solito 3/5 anni).
• Il TIR è il tasso di sconto che uguagliando il valore dei flussi di cassa in
entrata e in uscita annulla il VAN dell’investimento.
VAN =∑ E (1 + TIR) -t - ∑ U (1 + TIR) –t
• Investire oggi € 95 per realizzare € 100 tra un anno implica un rendimento
pari al 5,2%
• Un VAN positivo si registra tutte le volte che il tasso di sconto è inferiore al
TIR