CONDOMINIO: Le novità in pillole della nuova legge le principali innovazioni il debutto del super amministratore l nuovo regime delle cose comuni La riforma del condominio diventa legge. La commissione Giustizia del Senato con voto praticamente unanime ha approvato in sede legislativa il progetto di legge così com'era stato modificato alla Camera. Il testo prevede, tra l'altro, il fatto che non si possa più vietare nei condomini la presenza di animali. Ma detta anche nuove regole per la figura dell'amministratore. Queste le principali novità: No ad amministratore condannato ‐ L' amministratore resterà in carica due anni; dovrà avere requisiti di formazione e onorabilità, non dovrà essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione. Dovrà avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall'assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato. L'amministratore potrà essere licenziato prima della fine del mandato qualora abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Dovrà indicare quanto chiede come compenso al momento della nomina. In caso di condomino 'moroso’, l'amministratore potrà procedere con l'ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi così potranno agire in prima battuta sui 'morosi’. Se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni Riscaldamento libero ‐ Chi si vuole 'staccare’ dall'impianto centralizzato potrà farlo senza dover attendere il benestare dell'assemblea, ma a patto di non creare pregiudizi agli altri e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale. Cala il quorum ‐ Quorum più basso (dovrà essere pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi) per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio. Uguale il quorum per deliberare l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una password, per consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea. Basteranno i quattro quinti dei consensi, infine, per il cambio di destinazione d'uso dei locali comuni. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Mediazione obbligatoria in caso di controversie. Condomini aperti ad animali ‐ Non si potrà più vietare a nessuno di tenere animali in casa. Ma questi dovranno essere domestici. No a condomini molesti ‐ Maggior rigore contro chi arreca danni o disturba. Per chi viola il regolamento condominiale la sanzione è stata aggiornata: da 0,052 euro (pari a 100 lire) a 200 euro. In caso di recidiva si arriva a 800 euro. La riforma del condominio è legge. La commissione Giustizia del Senato ha approvato oggi la nuova disciplina del condominio. Il provvedimento, varato in sede deliberante attende la firma del Capo dello Stato. L'entrata in vigore è fissata sei mesi dopo la pubblicazione in "Gazzetta Ufficiale". Vediamo in sintesi le principali innovazioni. La figura dell'amministratore ‐ Molte le novità, a cominciare dalla figura dell'amministratore, che resterà in carica due anni e che dovrà rispondere a secondo precisi requisiti "di formazione e onorabilità". L'amministratore, inoltre, su richiesta dell'assemblea, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta. A sostenerne le spese sarà il condominio. La revoca dell'amministratore ‐ Nel caso in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possono, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. L'amministratore, inoltre, al momento di accettare la nomina o il rinnovo deve obbligatoriamente specificare analiticamente l'importo del suo stipendio, senza avere diritto ad ulteriori compensi, a meno che non vengano deliberati dell'assemblea. L'impianto di riscaldamento ‐ Novità anche per una delle questioni più spinose e dibattute nelle estenuanti riunioni di condominio: il riscaldamento. Secondo le nuove norme, ci si potrà staccare dal riscaldamento centralizzato solo in caso di oggettivi problemi tecnici dell'impianto comune, che non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento. Il distacco non è comunque consentito se puo' causare squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. Quorum più bassi per la videosorveglianza ‐ Sarà più snella, grazie ad un quorum meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la meta' dei millesimi), la procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio.Con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Impianti che potranno essere installati anche per singole unita'immobiliari, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva. L'assemblea, su richiesta dei condomini interessati, provvedera' a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, al svaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio. Sito internet per controllare le spese ‐ Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, per consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea. Tutela delle parti comuni ‐ Novità anche nella definizione e nella protezione delle cosiddette 'parti comuni', che includeranno ad esempio anche i sottotetti destinati appunto all'uso comune. Più severità, inoltre, per chi arreca danni o disturba: nel testo licenziato dalla commissione Giustizia della Camera vengono infatti meglio esplicitati concetti già definiti in giurisprudenza. Come ad esempio eventuali delibere dell'assemblea per la cessazione delle attività che incidono negativamente sulle cose comuni, e quindi anche sulla tranquillitàcomune. Le tutele per gli animali domestici ‐ Per quel che riguarda ancoral a condivisione di spazi privati e comuni nel medesimo immobile abitativo, buone notizie in arrivo per chi ha in casa animali domestici. Le nuove norme, infatti, stabiliscono che i singoli regolamenti non possano in alcun modo precludere il possesso o la presenza di cani e gatti, ne', tantomeno, porre limiti alle destinazioni d'uso di proprieta' esclusiva. Dopo le prime due puntate ‐ sul “super amministratore” (Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore) e le “cose comuni” (Riforma del condominio, il nuovo regime delle cose comuni) ‐ proseguiamo l’analisi del testo con un commento dell’avvocato Salciarini sulle novità in materia di assemblee di condominio. ‐‐‐‐ La disciplina dell’assemblea di Luigi Salciarini* * avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia Il dissenso del singolo (Articoli 1132, 1133 e 1134 del Cc) Praticamente immutate le norme riguardanti la prima il c.d. “dissenso” del singolo partecipante rispetto alle liti deliberate dall’assemblea, la seconda il reclamo all’assemblea contro i provvedimenti assunti dall’amministratore, e l’ultima il rimborso delle spese fatte autonomamente dal condomino, fatta eccezione per l’estensione di tale ultimo caso anche all’ipotesi, ben più ampia, di ogni attività di “gestione” delle parti comuni (effettuata dal predetto singolo senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea) e sempre con riferimento ad un’eventuale richiesta di rimborso. La disciplina sull’assemblea (Articoli 1135 e 1136 del Cc) Quale momento clou della normativa condominiale, la regolamentazione dell’assemblea è stata limitatamente interessata dalla riforma che ha circoscritto il suo intervento ad una sorta di maquillage delle regole ad essa applicabili. Le attribuzioni ed il funzionamento di tale “organo” rimangono sostanzialmente gli stessi, con qualche intervento che si è contenuto nella sola finalità di un marginale miglioramento. Andando per punti, relativamente all’assemblea, si è previsto: ‐ l’obbligato della costituzione di un “fondo” non solo per i lavori di manutenzione straordinaria (come secondo la precedente versione della norma) ma anche per le innovazioni, di importo corrispondente alle opere da eseguire; ‐ la possibilità di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato; ‐ l’abbassamento del quorum costitutivo dell’assemblea di prima convocazione da due terzi dei partecipanti alla maggioranza dei medesimi (nel caso del computo delle c.d. “teste”, e fermo restando il quorum di due terzi dei millesimi per quanto riguarda il valore, sempre limitatamente a detta prima convocazione); ‐ l’introduzione di un quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione, con la ripetizione dello stesso limite numerico (1/3 valore e 1/3 teste) già previsto dalla precedente versione dell’articolo 1136 c.c. per la deliberazione (cioè, per il quorum deliberativo) di tale successiva eventuale riunione. L’intervento legislativo appare piuttosto discutibile se si considera il fatto che detta modifica impedisce tout court all’assemblea di seconda convocazione di aprirsi ed anche solo di procedere ad una semplice discussione, magari in attesa che qualche altro condomino, giungendo in ritardo, si renda comunque presente, consentendo il raggiungimento del numero minimo richiesto per decidere. Meglio sarebbe stato, come da molte parti suggerito, eliminare del tutto l’ipotesi di prima convocazione, nella pratica sostanzialmente inesistente e foriera di inutili complicazioni; ‐ l’inclusione nelle ipotesi che richiedono la maggioranza qualificata del comma 2 dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio) delle decisioni inerenti alle azioni di tutela delle destinazioni d’uso (articolo 1117 quater c.c.), delle deliberazioni riguardanti sia le fattispecie di innovazioni introdotte dal “nuovo” comma 2 dell’articolo 1120 (opere per la sicurezza e la salubrità, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico e quant’altro), sia l’installazione degli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (articolo 1122 ter c.c.), sia l’autorizzazione all’amministratore a partecipare ai predetti progetti, programmi o iniziative territoriali (di cui al comma 3 dell’articolo 1135 c.c.); ‐ l’estensione della prescrizione della maggioranza qualificata (due terzi del valore e maggioranza dei partecipanti) già prevista per le innovazioni ordinarie, all’ipotesi della deliberazione che prescrive le “adeguate modalità alternative di esecuzione” o le “cautele” ai sensi dell’articolo 1122 bis c.c. con riferimento ai c.d. “impianti non centralizzati”. L’impugnazione delle deliberazioni assembleari (Articolo 1137 Cc) Leggero restyling per l’articolo 1137 c.c. recante la disciplina dell’impugnazione davanti all’Autorità Giudiziaria delle decisioni assembleari da parte del singolo condomino che ne assume l’invalidità. Oltre al dissenziente ed all’assente, la riforma estende tale facoltà di contestazione anche al condomino che, presente alla riunione, si è semplicemente “astenuto” (omettendo di esprimere sia un voto favorevole, sia contrario), precisando che, per quest’ultimo soggetto, il termine decadenziale (sempre di trenta giorni) decorre, ovviamente, dal momento della riunione. In merito a tale aspetto, un’ulteriore integrazione alla normativa già vigente è contenuta nell’ultimo comma del nuovo testo ove viene precisato che “l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione” e che per detta richiesta di “sospensione” si applicano le norme relativi ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I, codice di procedura civile), con implicito riferimento alla giurisprudenza che da tempo ne aveva affermato un’identica natura. Regolamento di condominio (articolo 1138 del Cc) Anche in questo caso, le modifiche introdotte sono minimali e riguardano alcune integrazioni di mero coordinamento con le altre “nuove” norme, e, soprattutto, l’introduzione di un divieto, che pare assoluto, di limitare la detenzione di animali domestici. In particolare, la locuzione adottata (“Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”), a parte l’incongruo riferimento alla “titolarità” (che, ovviamente, in via assoluta, non può certo essere messa in discussione), sembrerebbe riferirsi alla detenzione di animali attuata in qualsiasi luogo o pertinenza dell’edificio, comune o privata che sia. L’innovazione appare apprezzabile soprattutto in riferimento alla giurisprudenza più moderna che considera il rapporto uomo/animale d’affezione come uno degli aspetti nei quali si estrinseca e realizza la “personalità”, secondo modalità e parametri costituzionalmente garantiti (cfr., per esempio, l’articolo 2 Cost.). Diversa regolamentazione, invece, sembra potersi adottare relativamente agli animali “non domestici”, per i quali, fatti salvi i vincoli della normativa di settore, il regolamento condominiale (di necessaria natura contrattuale) potrebbe continuare a poter prescrivere un divieto di detenzione all’interno dell’edificio (qualora sia possibile in base alla vigente normativa di settore). Le altre norme Infine, le nuove regole previste dalla riforma contemplano alcuni interventi su norme latamente collegate al fenomeno condominiale. In particolare: ‐ viene coordinata la maggioranza necessaria per la deliberazione avente ad oggetto la realizzazione di opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche (articolo 2 della legge n. 13/1989) col testo del nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con conseguente innalzamento in seconda convocazione); ‐ si precisa, da una parte, la maggioranza richiesta per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico (articolo 26, comma 2, della legge 10/1991) introducendo l’opportuno chiarimento sulla necessità di un numero minimo sia di millesimi, sia di teste (stante il testo della previgente norma non univoco sul punto), e, dall’altra parte si coordina quella necessaria per l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore (articolo 26, comma 5, della legge n. 10/1991) col testo nel nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con riferimento al “nuovo” comma 2 dell’articolo 1136 c.c., e conseguente chiarimento in ordine alla necessità che tale maggioranza riguardi anche le “teste”, e non solo i millesimi); ‐ viene, ancora una volta, effettuato un coordinamento del testo della legge 66/2001, relativa all’installazione di nuovi impianti per le tecnologie di radiodiffusione e satellitari, con il nuovo articolo 1120 c.c. (innalzando la maggioranza richiesta per la relativa deliberazione da quella del comma 3 a quella prevista dal comma 2 dell’articolo 1136 c.c.); ‐ si esplicita la “prededucibilità” nelle procedure concorsuali degli oneri di manutenzione ordinaria/straordinaria e per le innovazioni (con riferimento non solo all’articolo 111 del R.D. n. 267/1942 e succ. mod., ma anche al nuovo articolo 63 disp. att. c.c.); ‐ viene, da ultimo, precisato l’esatto ambito di applicazione del c.d. foro del condominio (articolo 23 c.p.c.), che comprende sia le cause tra condomini, sia quelle tra condomini e condominio (in accordo a pacifica giurisprudenza). In conclusione può dirsi che, la riforma del condominio, attualmente in discussione in Parlamento, nonostante si sia limitata ad interventi sostanzialmente “chirurgici” sulla disciplina già esistente, non potrà non determinare il generarsi di una rilevante messe di “nuove” problematiche, le quali ultime, stante la loro evidente complessità di applicazione, non è infondato stimare saranno foriere di accese discussioni tra gli interpreti, e anche dell’inevitabile aumento del contenzioso. LA NUOVA FIGURA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO di Luigi Salciarini* * avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia. Dopo una lunga trafila che parte dalla scorsa legislatura per giungere fino all’attuale, la “riforma” della disciplina giuridica regolante la fattispecie del condominio negli edifici, col recentissimo “terzo” passaggio del testo al Senato, sembra essere quasi giunta al traguardo della sua definitiva approvazione. Il testo attuale si basa, quanto meno inizialmente, sulla versione già dibattuta nel precedente Parlamento, anch’essa gratificata dell’approvazione di un solo “ramo”, e nell’attuale congiuntura ripresentata dai senatori, primi firmatari, Pastore e Legnini. A questi originari progetti, si sono affiancate poi, via via lungo la discussione davanti alle Camere, sia le proposte di altri parlamentari (spesso riguardanti aspetti più specifici della fattispecie), sia i numerosi e variegati emendamenti al testo emersi in sede di discussione, il tutto ora confluito nell’elaborato che, col numero AS 71‐B, è passato all’esame ed all’approvazione del Senato, in tempi che dovranno essere necessariamente celeri se si vorrà evitare la ghigliottina dell’imminente fine legislatura. Articoli 1129, 1130 e 1130 bis c.c. Le vere novità della riforma riguardano la figura dell’amministratore di condominio che è stata sottoposta ad un vero e proprio tsunami normativo, di tale portata che non è esagerato affermare che si tratta di un vero e proprio stravolgimento dell’intero sistema di regole applicabili a tale figura. Le modifiche sono talmente ampie che richiederanno certamente un’analisi più meditata di quella qui possibile, e, soprattutto, il vaglio della futura giurisprudenza che inevitabilmente sarà chiamata ad un’opera di profonda interpretazione delle plurime implicazioni della fattispecie. Per fornire uno sguardo di massima sulle innovazioni introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 c.c., nonché l’introduzione del nuovo art. 1130 bis c.c. riguardante il “rendiconto”), va osservato che, relativamente all’amministratore di condominio, le modifiche alla normativa previgente prevedono: ‐ l’innalzamento del numero “minimo” di condomini oltre il quale è obbligatoria la nomina (da quattro a otto); ‐ la facoltà – va detto estremamente opportuna – per l’amministratore “dimissionario” di adire l’Autorità Giudiziaria per la nomina del “nuovo” incaricato, evidentemente a fronte dell’inerzia decisionale dell’assemblea; ‐ l’obbligo di comunicare ai condomini una serie di “dati” anagrafici e di gestione, il tutto all’evidente scopo di ottenere una sufficiente “trasparenza” amministrativa. In particolare, l’amministratore è tenuto, con implicito richiamo alla normativa fiscale, a rendere noto il “luogo di conservazione delle scritture”; nel concreto “dove” sono conservati l’anagrafe condominiale e il registro dei verbali, il tutto unitamente all’obbligo di una sorta di “reperibilità”, finalizzata a permettere ai condomini l’esame della documentazione di gestione; ‐ la possibilità che l’assemblea, per procedere alla nomina, pretenda la presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile, con massimali adeguati qualora vi siano attività di gestione di rilevante importo (per esempio, lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio); ‐ l’obbligo dell’affissione sul fabbricato amministrato (in posizione visibile) della c.d. “targa” dell’amministratore che garantisca la sua individuazione “pubblica”, con l’implicita finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di necessità. Detto obbligo è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di un formale amministratore; ‐ la previsione dell’obbligatoria attivazione di un conto corrente nel quale far transitare, necessariamente, tutti i movimenti di denaro riferibili al condominio (sia le somme corrisposte dai condomini per gli oneri dovuti, sia quelle erogate ai fornitori); ‐ l’obbligo di eseguire prontamente il c.d. “passaggio di consegne” nel caso di cessazione dall’incarico (a qualsiasi titolo), e, sempre in tal caso, l’ulteriore obbligo di porre in essere le attività “urgenti”, il tutto senza pretendere compensi aggiuntivi; ‐ il dovere di procedere alla riscossione (peraltro, già previsto nella precedente versione dell’art. 1130 c.c.) con l’ulteriore specificazione di provvedere entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio; ‐ la previsione della possibilità che il regolamento preveda particolari “modalità” per la revoca dall’incarico deliberata dall’assemblea, senza, tuttavia, chiarire se tali modalità possano riguardare anche i quorum minimi di maggioranza necessari per la decisione (che, per espressa previsione contenuta nella nuova norma, sono gli stessi di quelli prescritti per la nomina); il tutto confermando che può comunque avvenire “in ogni tempo”; ‐ un’ampia regolamentazione della facoltà di revoca nel caso delle c.d. “gravi irregolarità” che vengono ampiamente precisate in numerosi casi “tipici” (per la conoscenza dei quali si rimanda alla lettura del “corposo” comma 12 del nuovo art. 1130 c.c.).Tuttavia, a tale proposito, può qui evidenziarsi che la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, e ad iniziativa del singolo condomino, viene subordinata ad un preventivo “passaggio” assembleare, con previsione di legge che spiega i suoi effetti anche sul piano processuale; ‐ l’assai opportuna integrazione consistente nel divieto per l’assemblea di procedere alla reiterazione della nomina di un amministratore già revocato dall’Autorità Giudiziaria; ‐ a pena di nullità della nomina, la necessità che all’atto dell’accettazione dell’incarico, l’amministratore indichi con precisione ed univocità l’importo del compenso; ‐ un’ulteriore, ed altrettanto opportuna, chiarificazione della disciplina applicabile al rapporto amministratore/condominio, effettuata operando un testuale richiamo alla normativa relativa al contratto di mandato (sezione I, capo IX, titolo III, libro IV del c.c.), da sempre stimata applicabile de residuo alla nostra fattispecie; ‐ l’estensione della disciplina (nuovo art. 1129 c.c.) anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica; ‐ l’espresso obbligo di convocazione annuale dell’assemblea per la presentazione del rendiconto; ‐ il dovere per l’amministratore di “eseguire gli adempimenti fiscali”; ‐ l’obbligo di curare il registro dell’anagrafe dei condomini, con specificazione del relativo contenuto e previsione di obblighi a carico dei condomini finalizzati ad un continuo aggiornamento dei dati trattati; ‐ una puntuale specificazione della tenuta del registro dei verbali, comprendente anche la redazione del c.d. verbale di diserzione (riguardante l’assemblea non costituita causa assenze), e la “registrazione” delle dichiarazioni dei singoli; ‐ la previsione della tenuta di alcuni registri, indicati in quello della “nomina e revoca dell’amministratore”, ed in quello di “contabilità” (relativo, quest’ultimo, ai “movimenti” giornalieri, con possibilità dell’adozione di modalità informatizzate); ‐ l’obbligo di conservazione di tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio, comprensiva di quella attestante le condizioni tecnico/amministrative dell’edificio; ‐ il dovere di fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta le opportune “attestazioni” in ordine allo stato dei pagamenti e delle pendenze giudiziali; ‐ la previsione del termine di 180 giorni per la prestazione del rendiconto annuale. Il rendiconto annuale Un discorso a parte merita il “nuovo” art. 1130 bis c.c., riguardante la redazione del rendiconto annuale, la cui presentazione, come visto, configura uno dei “doveri” più importanti per l’amministratore, il quale, in tale ottica, va considerato come qualunque gestore di patrimoni altrui. L’innovazione prevista dal legislatore della riforma riguarda vari aspetti del rendiconto, e, in particolare, si concretizza nelle previsioni per cui: ‐ è necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne un’immediata verifica; ‐ v’è obbligo di tenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti pendenti; ‐ è attribuita all’assemblea la facoltà, “in qualsiasi momento”, di nominare un revisore dei conti, anche con riferimento a più annualità precedenti; ‐ i documenti contabili sono sempre visionabili da parte dei condomini, e ne deve essere assicurata la conservazione almeno decennale (dalla data di registrazione). Inoltre, con discutibile collocazione all’interno di tale articolo (e non, più opportunamente, nelle norme riguardanti l’assemblea), la riforma contempla anche la possibilità di nomina di un “consiglio di condominio” con funzioni consultive e di controllo (come, peraltro, già pacificamente possibile per la giurisprudenza). Sotto altro aspetto, va evidenziato che l’art. 1131 c.c. è lasciato sostanzialmente invariato (fatta eccezione per una piccola correzione con funzioni di coordinamento testuale), con ciò sostanzialmente mancando alle necessità di chiarimento sul funzionamento della c.d. legittimazione processuale (attiva e/o passiva) attribuita all’amministratore, non fugate nemmeno dal recente autorevole intervento in materia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. Un. n. 18331/2010). I requisiti soggettivi A tutto ciò, e sempre con riferimento all’amministratore di condominio, si aggiungono le previsioni contenute nel testo del “nuovo” ’art. 71 bis disp. att. c.c. che introduce una serie, estremamente analitica, di “requisiti” necessari per poter assumere l’incarico (quali, ad esempio, il godimento dei diritti civili; l’assenza di condanna per delitti contro la P.A., contro il patrimonio ed ogni altro delitto non colposo con pena non inferiore a cinque anni; l’assenza di sottoposizione a misure di prevenzione; la piena capacità d’agire personale, la mancanza di annotazione del nome nell'elenco dei protesti cambiari; il diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado; la frequenza ad un corso di formazione iniziale e poi di periodico aggiornamento), il tutto esentando, in parte, il condomino “interno” che assuma l’incarico. Oltre a ciò, in detta ultima norma, è confermata la possibilità della nomina di una società (qualunque sia la sua tipologia) ad amministratore condominiale, precisando che i predetti requisiti vanno riferiti ad una specifica “persona” inserita nell’organizzazione societaria (socio illimitatamente responsabile, amministratore, dipendente incaricato, ecc.). La disciplina del patrimonio condominiale Dopo le novità sulla figura dell’amministratore (Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore) facciamo il punto sulla nuova disciplina delle parti comuni con un approfondimento dell’avvocato Luigi Salciarini. di Luigi Salciarini* * avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia. Affrontando l’analisi del testo del progetto di legge ‐ nella versione (Atto Senato n. 71‐B) che, proveniente dalla Camera, è transitata da pochi giorni al Senato ‐ secondo l’ordine che il medesimo ha adottato, e che è poi lo stesso che il Codice civile riporta, sarà affrontato, qui di seguito, un primo esame delle novità di più immediata evidenza, non mancando di collegarle con le certezze ormai acquisite dalla giurisprudenza condominiale. Il tentativo è quello di evidenziare la portata e le possibili conseguenze applicative delle prime, senza dimenticare che nessuna analisi teorica può mai arrivare alla profondità ed all’analiticità che l’attuazione concreta delle regole giuridiche è in grado di fornire. Sarà pertanto, e in ogni caso, l’applicazione pratica delle “nuove” norme (se riusciranno ad essere approvate in questo attuale “terzo passaggio” al Senato) che davvero ci consentirà di apprezzarne le caratteristiche e le eventuali qualità, nella consapevolezza che la relativa conoscenza, negli anni che verranno, sarà indispensabile per riuscire a comprendere appieno quale sarà davvero la veste del “nuovo” condominio. Parti comuni dell’edifico ‐ L’articolo 1117 del codice civile Nel sistema condominiale, l’art. 1117 c.c. è quello che pone le regole per l’individuazione del “patrimonio” comune. La sua presenza all’interno della relativa disciplina è fondamentale in ragione del fatto che il condominio non si identifica, sic et simpliciter, con l’edificio, ma è costituito, più limitatamente, da una parte di esso. Di conseguenza, le norme applicabili alla fattispecie, rivolgendosi solo a questa (“minore”) parte del fabbricato, presuppongono, e devono presupporre, l’esatta identificazione del relativo contenuto, in modo che possa essere certo ciò che è incluso e ciò che è escluso dalla relativa applicazione. In termini assai sintetici, l’art. 1117 c.c. contiene un elenco, non tassativo ma meramente esemplificativo, di “cose” che si presumono (iuris tantum) condominiali, con la conseguenza che un bene/impianto, pur non indicato in esso, può esser ugualmente qualificato come comune. Tale presunzione di condominialità può essere superata sia da un titolo contrario (contratto) che attribuisca diversamente la relativa titolarità, sia dalla destinazione oggettiva della “cosa”, che ben può essere non comune (perché destinata, appunto, ad uno solo dei partecipanti, o ad un loro “gruppo” ristretto). È applicando tali regole che viene individuato il “patrimonio” condominiale, che di conseguenza va gestito e conservato, con attribuzione della potestà decisionale e dei relativi oneri ai (soli) soggetti interessati. Relativamente a tale ambito, il testo di riforma appare comportare le seguenti novità: ‐ con riferimento ai “proprietari delle singole unità immobiliari” introduce la specificazione “anche se aventi diritto a godimento periodico”, con apparente implicito riferimento alle ipotesi della c.d. multiproprietà immobiliare (cfr. art. 69 e ss. del d.lgs. n. 206/2005, c.d. “Codice del consumo”, e succ. mod.). Di tale precisazione non si ravvisa la necessità in considerazione del fatto che, per pacifica giurisprudenza, certamente valida anche per il nuovo testo, le modalità di utilizzazione concreta del bene/impianto (attuate dal titolare in maniera periodica, o meno) sono irrilevanti per l’attribuzione della proprietà (per la quale conta solo la destinazione oggettiva); ‐ nel predetto elenco viene inserita la locuzione “i pilastri e le travi portanti”, indicazione che si rivela sostanzialmente superflua, stante la pacifica giurisprudenza sul punto (riguardante l’assodata condominialità della struttura dei c.d. “ritti e architravi”, analoga a quella, citata nel “vecchio” art. 1117 c.c., dei “muri maestri”). Va detto che, nella medesima prospettiva di precisazione, sarebbe stato apprezzabile un qualche riferimento testuale ai “balconi”, nel senso di escluderli, come ampia giurisprudenza impone, dal concetto di “facciata” (in tale norma pur ricompreso) e, quindi, dal novero delle parti comuni; ‐ al n. 2) viene ricompresa nell’elenco dei beni comuni l’ipotesi dei “sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. Anche in questo caso, si tratta di una riproduzione, praticamente pedissequa, di precisazioni ampiamente presenti nella giurisprudenza. Va rivelato che il riferimento alla destinazione oggettiva del bene, senz’altra specificazione, rimanda ogni soluzione delle controversie sulla titolarità del sottotetto all’accordo delle parti o, più spesso, all’intervento del Giudice (unico competente per il relativo accertamento di fatto), con inevitabile sostanziale immutazione (rilevante) quantità del contenzioso in materia. ‐ al n. 3) ‐ paragrafo dedicato da sempre alle opere, installazioni e manufatti che nell’edificio forniscono utilità generale ‐ vengono aggiunte alcune specificazioni (in primis, ricomprendendo nell’elenco delle cose che si presumono condominiali, gli impianti per il condizionamento dell’aria, quelli per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro flusso informativo, anche satellitare) , e nel far ciò si ribadisce la prevalenza delle “normative di settore in materia di reti pubbliche”; in grado, queste ultime, di costituire unilateralmente vincoli sull’edificio aventi effetti analoghi alle servitù. Ambito di applicabilità ‐ L’articolo 1117 bis del codice civile La norma è completamente nuova, pur tuttavia, rispetto alle prime stesure, esce molto ridimensionata dall’ultima approvazione da parte della Camera dei deputati. Vengono, infatti, completamente eliminate le prescrizioni relative alla disapplicazione della normativa sulle distanze legali al condominio (fattispecie oggetto di un’accesa disputa in giurisprudenza) (cfr., sul punto e tra le tante conformi, Cass. n. 12520/2010, per la quale "in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato… trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari") e sull’estensione delle regole dell’art. 1144 c.c. (tolleranza del possesso esclusivo sulla cosa comune). Soprattutto nel caso delle “distanze”, un intervento legislativo sarebbe stato utile per fare chiarezza su una problematica assai spigolosa (peraltro, potenzialmente in conflitto con le facoltà di ampliamento delle proprietà esclusive concesse da recenti provvedimenti urbanistici), che mal si accorda con le particolarità del fenomeno condominiale, e perciò genera un frequente contenzioso. Il testo dell’art. 1117 bis c.c., che residua dopo l’ultima approvazione, si limita a rendere applicabile l’art. 1117 c.c. al fenomeno del c.d. “supercondominio” (cfr., da ultima e per una pacifica interpretazione, Cass. n. 17332/2011 per la quale detta ipotesi si verifica quando “singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, «pro quota», ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati”), non aggiungendo nulla di sostanziale rispetto ai risultati già acquisiti dalla giurisprudenza. Modificazioni della destinazione d’uso ‐ L’articolo 1117 ter del codice civile Altra completa novità è costituita dal ter del 1117 che consente a maggioranza la modificazione della destinazione d’uso delle “cose” condominiali. Va subito rilevato che, a priva vista, la norma sembra riprodurre i risultati che la giurisprudenza ha acquisito in ordine al fenomeno delle “innovazioni” (già disciplinato dagli artt. 1120 e 1121 c.c.) e per la quale è innovazione non solo l’ “opera nuova” ma anche il “mutamento della destinazione originaria” del bene (cfr. Cass. n. 11936/1999). Il tutto, a meno che non si sia voluto andare oltre a tali già acquisite interpretazioni, ed ammettere che è lecito stabilire che un bene/impianto comune possa essere “trasformato” fino a consentirne un uso completamente estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale. La maggioranza prevista (quattro quinti del valore dell’edificio, cioè, 800/1000, oltre ad identica quantità di “teste”), tanto elevata da apparire probabilmente “proibitiva” (quanto meno rispetto alle “presenze” ottenibili solitamente in assemblea), sembra deporre per quest’ultima ipotesi. Nel concreto, la rilevanza di tale maggioranza rispetto a quella prevista per le innovazioni (666,6/1000), appare rivelare la volontà del legislatore di prevedere un’ipotesi di ben maggiore portata. La norma contiene ulteriori prescrizioni in ordine alla convocazione ed alla deliberazione dell’assemblea interessata da siffatta decisione “innovativa”, nonché la previsione del divieto di “modificazioni” che pregiudichino la sicurezza, la stabilità e/o il decoro del fabbricato. Il tutto già ampiamente presente nella giurisprudenza in argomento. Tutela delle destinazioni d’uso ‐ L’articolo 1117 quater del codice civile La norma, anch’essa di nuova introduzione, è collegata con il precedente ter, e, stimando illegittime le attività dannose e/o pregiudizievoli sulla destinazione d’uso delle parti comuni, ne consente una tutela, azionabile dal singolo o dall’amministratore, tramite la convocazione dell’assemblea condominiale, al fine dell’adozione di una deliberazione inerente alla proposizione di un’eventuale azione giudiziaria a difesa degli interessi condominiali. Nulla viene detto in ordine a particolari destinazioni d’uso eventualmente previste vincolativamente nel regolamento di condominio, per la tutela delle quali, l’amministratore non dovrebbe aver bisogno di apposita autorizzazione, stante le facoltà attribuitegli dalla legge (artt. 1130 e 1131 c.c.; nella precedente e nella nuova versione).