CENNI DI ESTIMO






STIMA
STIMA
STIMA
STIMA
STIMA
STIMA
IN BASE AL VALORE
IN BASE AL COSTO
A SITI E CEMENTI
IN BASE AL VALORE
IN BASE AL VALORE
IN BASE AL VALORE
DI MERCATO
DI CAPITALIZZAZIONE
DI TRASFORMAZIONE
COMPLEMENTARE
1.
2.
3.
PROBABILE VALORE DI MERCATO
PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE
PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE




PROCESSO SINTETICO
COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI
PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI
SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO
SUPERFICIE
NUMERO DEI VANI
VOLUME
CANONE DI LOCAZIONE
x : ∑V = p : ∑p
V = valori ; p = parametri
AGGIUNTE E DETRAZIONI

REDDITI TRANSITORI

MINORI REDDITI TRANSITORI

TEMPORANEA ESENZIONE IMP

SPESE STRAORDINARIE

PARCHI, GIARDINI, ORTI NON
COMPRESI NEL FABBRICATO

SERVITU’ PASSIVE

IPOTECHE,RENDITE
VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZ
IONE

OPERE D’ARTE NON
ASPORTABILI

LAVORI DI MIGLIORIA AD
OPERA COMUNALE
 SOMMA
DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN
IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA
COSTRUZIONE (GIUDIZIO DI STIMA)
 COSTO
REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER
L’IMPRENDITORE CONCRETO
V= REDDITO NETTO/r
RICERCA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
REDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE DI :
MANUTENZIONE
 ASSICURAZIONE
 AMMORTAMENTO
 SERVIZI E AMMINISTRAZIONE
 IMPOSTE E TASSE

Il valore di trasformazione che si attribuisce ad
un bene trasformato è uguale alla differenza:
Valore dei beni ottenuti dalla trasformazione
detratte le spese sostenute per la
trasformazione.
Ricorre quando l’imprenditore vuole
determinare la convenienza economica
 E’
il valore che si attribuisce ad un bene che
faccia parte di un altro bene.
 Differenza fra il valore dell’intero bene e
quello che avrebbe la parte residua come se
concepito staccato e vendibile
autonomamente dal bene principale.
Va = Vm – (K + P)
Va = valore dell’area
Vm= valore dell’edificio
K = costi di costruzione
P= profitto
In realtà il K comprende:
K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte
Kt =costo tecnico di costruzione
S= spese generali del costruttore
U= utile normale d’impresa
O= oneri professionali
Ou= oneri di urbanizzazione
C= oneri comunali c osto di costruzione
I= interessi passivi
Imp.= Imposte e tasse
Si ottiene facendo la differenza tra il
Valore fabbricato edificabile
Ed
il costo di costruzione escluso quello dell’area
QUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN
CONSIDERAZIONE PER LA
DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO
NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE NELLE
PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE
SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA
L’ art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano
dell’edificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove
fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di
proprietà.
La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico
solare.
La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le
condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.
I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica l’aspetto
architettonico o diminuisce notevolmente l’aria o la luce
dei piani sottostanti.
Chi da corso alla sopraelevazione “ deve
corrispondere agli altri condomini una
indennità pari al
Valore attuale dell’area da occuparsi con la
nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi
compreso quello da edificare e detratto
l’importo della quota a lui spettante.
Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di
cui tutti o in parte avevano il diritto di usare
(art.1127 c.c.)
Il diritto di sopraelevare può essere esercitato
quando:
 L’intervento è tecnicamente possibile
 Giuridicamente attuabile (norme
urbanistiche)
 Economicamente conveniente.
Valore del diritto di sopraelevazione
Vds = Vas - Ind
Vas = valore di mercato dell’area di sopraelevazione
Ind = valore dell’indennità di sopraelevazione
(area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere
effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni
derivanti dal PRG e caratteristiche architettoniche e strutturali
dell’edificio stesso.
Ind
=
__V_______ _ a __V_____
n+1
n+1
V = valore dell’area di sedime
n = n. piani prima della sopraelevazione
a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la
sopraelevazione
Vnp = V – Vu
Vu = a ( qⁿ - 1/r qⁿ )
a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati)
Vnp = valore nuda proprietà
Vu = valore usufrutto
n = anni di vita probabile
a = annualità annua media netta
V = valore del bene in regime di ordinarietà
Terreni agricoli
1/12 del valore agricolo medio per la coltura
effettivamente praticata
Aree edificabili
Indennizzo annuo pari al mancato reddito +
imposte pagate nel periodo
O
Valore venale x interessi legali