Progetto di un edificio polifunzionale
e computo metrico di una parte dell’opera
Sessione anno 2011
Prima prova scritto-grafica
Un Comune vuole costruire, in una zona non sismica, un edificio polifunzionale.
Il manufatto, di un sol piano, comprende, una sala comune di circa 500 m2, uffici
di direzione con segreteria, angolo bar con un locale ad uso esclusivo del barista, un
locale per la vendita dei giornali con locali accessori e servizi igienici.
Il candidato, esegua il progetto dell’edificio con pianta, prospetti e una sezione in
scala 1:50.
Infine, il candidato in una breve relazione illustri i criteri adottati nella progettazione
e svolga uno dei seguenti argomenti:
—il computo metrico di una parte dell’opera;
—la presumibile parcella del progettista;
—un particolare esecutivo o decorativo.
Durata della prova: 8 ore
nota bene
Essendo una sala polivalente, e destinata presumibilmente a sala conferenze, sala da
concerto, teatro, sala espositiva, si rimanda ai temi assegnati negli anni 1998, 2000,
2004 e 2009 ove si trovano utili indicazioni per la progettazione, nonché la normativa
di riferimento.
***
Elaborazione
Criteri progettuali e descrizione dell’intervento
Il tema, non introducendo particolari vincoli, quali la dimensione del lotto, l’indice di cubatura, distanze minime ecc., lascia ampia libertà di scelta.
Lo schema aggregativo funzionale dell’edificio prevede due blocchi funzionali collocati in successione lungo l’asse generatore sud-nord: un corpo
Progetto di un edificio polifunzionale e computo metrico di una parte dell’opera
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circolare ove trovano luogo tutte le funzioni complementari e la sala comune
dalla forma a conchiglia.
La costruzione è inserita in un lotto trapezioidale delimitato sui lati sud e
est da altrettante strade pubbliche e, compatibilmente con le distanze minime
consentite, risulta leggermente decentrata verso est in modo da avere una
sufficiente area sul lato opposto da utilizzare a parcheggio per un sufficiente
numero di posti auto. La restante superficie del lotto è, invece sistemata a
verde.
Il corpo circolare, avente funzione di hall d’ingresso e dove sono situati,
sul lato est, l’edicola, il bar, i servizi igienici, è caratterizzata da uno spazio
circolare centrale, cuore dell’intera composizione, delimitato da pilastri
circolari che sorreggono un tamburo sormontato un ampio lucernaio che
illumina l’intero ambiente.
Sul lato ovest, sono invece posizionati la reception (posta in prossimità
dell’entrata) e gli uffici di direzione e di segreteria, dotati ciascuno di servizi
igienici dedicati.
Dal punto di vista strutturale, per il corpo circolare si è optato per un
classico telaio in c.a. con solaio di copertura in latero-cemento.
La sala comune, posta ad un livello inferiore rispetto al resto dell’edificio, è
un unico grande ambiente a forma di ventaglio, adattabile, quindi, a diverse
destinazioni d’uso (auditorium, sala conferenze, sala espositiva, museo etc)
e presenta un’altezza interna degradante verso il lato nord. Per evitare la
frammentazione dello spazio con la presenza di pilastri si è optato, infatti,
per una struttura costituita da travi in legno lamellare che coprono l’intera
luce della sala. Esse poggiano infatti, a sud, sul tamburo sopradescritto e, sul
lato opposto, su pilastri, (sempre in legno lamellare) posti lungo il perimetro
nord della sala. Esternamente tali travi assumono un andamento ad arco a mò
di archi rampanti; tra i pilastri e gli archi rampanti si aprono ampie vetrate
che lasciano intravedere il paesaggio a nord dell’edificio.
La copertura è composta da pannelli sandwich, rivestiti esternamente da
una lamiera in rame, poggianti su arcarecci in legno fissati ai travoni.
In ossequio a principi di acustica, nel caso di utilizzo della sala come teatro
o sala concerti, il soffitto presenta pannelli riflettenti, fissati agli arcarecci,
che lasciano comunque a vista i travoni in legno, elementi questi ultimi caratterizzanti l’aspetto architettonico della sala.
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Sessione Anno 2011
Progetto di un edificio polifunzionale e computo metrico di una parte dell’opera
609
610
Sessione Anno 2011
Progetto di un edificio polifunzionale e computo metrico di una parte dell’opera
611
Computo metrico fondazioni corpo circolare
Nonostante la costruzione sia in zona non sismica si è optato per un sistema di fondazioni continue in c.a. a t rovescia; la struttura presenta una
maglia chiusa, ovvero un sistema di travature colleganti i pilastri strutturali.
La planimetria delle fondazioni e la sezione tipo (uguale per tutte le travi)
sono riportate nelle seguenti figure.
612
Sessione Anno 2011
Progetto di un edificio polifunzionale e computo metrico di una parte dell’opera
613
La sezione della fondazione presenta una superficie pari a:
(m 0,50 × m 0,50) + (m 0,50 × m 1,10) = 0,80 mq
Il sottostante magrone in cls presenta, invece, una superficie di mq 0,14
(pari a m 0,10 × m 1,40).
Con riferimento alla planimetria di pag. 612 si riporta qui di seguito il
computo metrico delle fondazioni:
1)Calcestruzzo strutturale (unità di misura: mc)
A
B
C
D
E
Denominazione trave
Lunghezza
ml
Superficie
sezione
Volume
mc
(A × C)
Pezzi
n.
Totale trave
mc
(A × C × D)
Trave 1
22,45
0,80
17,96
1
17,96
Trave 2
24,52
0,80
19,62
1
19,62
Trave 3
15,44
0,80
12,35
1
12,35
Trave 4
14,25
0,80
11,40
1
11,40
Trave 5
9,08
0,80
7,26
3
21,78
Trave 6
4,73
0,80
3,78
2
7,56
Trave 7
5,27
0,80
4,21
3
12,63
Trave 8
3,88
0,80
3,10
1
3,10
Totale mc
106,00
2)Calcestruzzo per magrone (unità di misura: mc)
Dalla tabella si evince che la lunghezza complessiva delle fondazioni
(somma valori colonna A) è pari a ml 99,62.
614
Sessione Anno 2011
Pertanto la quantità totale del magrone (mc) sarà pari a:
ml 99,62 × mq 0,14 = mc 13,95
3)Ferro per armature (unità di misura: kg)
Considerando una quantità di ferro pari a 80 kg/mc avremo:
kg/mc 80 × mc 106 = kg 8.480
4)Casseforme (unità di misura: mq)
Avremo 2 mq di casseforme al ml (1 mq per lato).
Pertanto:
ml 2,00 × ml 99,62 = mq 199,24
Moltiplicando le quantità calcolate per i prezzi unitari (prezzo per unità
di misura), estrapolati generalmente dai prezziari regionali di riferimento,
otterremo il costo totale delle fondazioni:
1) Magrone:
mc 13,95
× €/mc 77,45 = € 1.080,43
2) Calcestruzzo:
mc 106
× €/mc 94,62 = € 10.029,72
3) Ferro armature: mc 8480
4) Casserature:
× €/kg 1,03
mq 199,24 × €/mq 24,21 = € 4.823,60
TOTALE
nota bene
= € 8.734,40
€ 24.668,15
Qui di seguito si riportano, a titolo d’esempio, le voci ed i relativi prezzi applicati nel
computo metrico in oggetto, estrapolati dal Prezziario della regione di riferimento:
Calcestruzzi strutturali
Calcestruzzo durevole per impieghi strutturali secondo le norme UNI EN 206-1 e UNI 11104 in
conformità al DM 14/09/2005 e secondo le norme UNI 11040 per i calcestruzzi autocompattanti (SCC). D max inerti 32 mm. Compreso l’uso di pompa, del vibratore e quant’altro necessario
per dare un’opera eseguita a perfetta regola d’arte, esclusi i soli ponteggi, le casseforme, e
ferro di armatura. Caratteristiche dell’ambiente e rischi connessi: corrosione indotta da carbonatazione, con resistenza caratteristica Rck 30 - XC1 - rapporto a/c max<0,6
Progetto di un edificio polifunzionale e computo metrico di una parte dell’opera
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In fondazione
€/mc 94,62
Casserature
Casseforme di qualunque tipo rette o centinate per getti di conglomerati cementizi semplici o
armati compreso armo, disarmante, disarmo, opere di puntellatura e sostegno fino ad un’altezza di 4 metri dal piano di appoggio; eseguite a regola d’arte e misurate secondo la superficie
effettiva delle casseforme a contatto con il calcestruzzo.
Per opere di fondazione
€/mq 24,21
Armature
Acciaio ad alta duttilità in classe tecnica B450C, conforme alle Norme Tecniche per le Costruzioni del 23/09/2005 fornito in barre di tutti i diametri; tagliato a misura, sagomato e posto in
opera a regola d’arte, compreso ogni sfrido, legature ed ogni altro onere, nonché‚ tutti gli oneri
relativi ai controlli di legge
Acciaio in barre per armature €/kg 1,03
Calcestruzzo per magrone
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Calcestruzzo per magroni di sottofondazione, massetti a terra o su vespaio, platee, rinfianco e
rivestimento di tubazioni, preconfezionato.01 con kg/mc 200 di cemento R 32,5, fornito in opera
con autobetoniera econ l’eventuale impiego di pompe o gru. Compresa la posa in opera e lastesura a pefetto piano secondo le indicazioni progettuali, le carpenterienecessarie ed ogni altro
onere per avere l’opera eseguita a perfettaregola d’arte, escluse solo le eventuali armature
metalliche:
€/mc 77,45
Sessione Anno 2011
Stima del valore di acquisto di cubatura edificabile,
dell’indennità di sopraelevazione e di occupazione
temporanea di un terreno.
Rideterminazione millesimi di proprietà,
procedura di accatastamento di nuove u.i.
e calcolo rendita catastale presunta
Sessione anno 2011
Seconda prova scritto-grafica
Un fabbricato residenziale di tre piani fuori terra comprende:
• al primo piano f.t.: 2 unità da 90 m2 e 110 m2
• al secondo piano f.t.: 2 unità da 100 m2
• al terzo piano f.t.: un’unica unità da 200 m2
Il proprietario dell’ultimo piano ha ottenuto dal condominio il consenso di sopraelevare di un piano il fabbricato, acquistando dal proprietario del terreno confinante la
cubatura edificabile.
La sopraelevazione avverrebbe nel rispetto di tutti i parametri urbanistici previsti per
l’area e consentirebbe la realizzazione di due nuove abitazioni di 100 m2 ciascuno.
Il proprietario incarica una professionista di:
1.valutare il prezzo di acquisto della cubatura edificabile tenendo conto che il proprietario del terreno confinante, cedendo la cubatura, non potrà più costruire e si
ritroverà con un terreno agricolo;
2.valutare l’indennità che il sopraelevante dovrà corrispondere a ciascuno dei proprietari dei piani sottostanti a norma dell’art. 1127 c.c.
3.rideterminare i millesimi per la proprietà generale del condominio;
4.stimare l’indennità per l’occupazione temporanea della durata di 12 mesi di una
superficie di 300 m2 di terreno agricolo adiacente, da destinare ad area di cantiere; al momento dell’occupazione è in corso una coltivazione di mais a metà del
suo ciclo, a cui seguirebbe una coltura di frumento.
Il candidato, assumendo opportunamente tutti i dati mancanti, compresi i criteri con
i quali sono stati determinati in origine i millesimi di proprietà generale del condominio, dia risposta ai quesiti estimativi assegnati al professionista.
Infine, indichi la procedura da seguire per la denuncia al Catasto dei fabbricati delle
due nuove unità e ne calcoli la rendita presunta
Durata della prova: 8 ore
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
617
***
Elaborazione
Il testo del tema lascia molta libertà, quindi il professionista prescelto
dal proprietario, prima di intraprendere lo sviluppo dell’incarico affidatogli
reputa opportuno e necessario procedere ad un attento sopralluogo nella
zona dove è ubicato il fabbricato, per acquisire il maggior numero di elementi
che potranno essere utili a soddisfare le numerose richieste del proprietario.
Il fabbricato residenziale trovasi — attualmente — in una zona semiperiferica del Comune di … ed è inserita in un piano di lottizzazione a carattere
semintensivo di edificabilità. Il P.R.G. riguardante detta zona è stato approvato
dal Presidente della Regione. La palazzina trovasi in una buona posizione
in quanto quasi tutti i servizi essenziali (scuole, farmacia e mercati) distano
mediamente nel raggio di m 200,00.
La zona è sufficientemente servita dai mezzi pubblici che consentono un
facile collegamento col centro della città e con i servizi ospedalieri.
Di recente, si è anche constatato che, nonostante la non brillante situazione
attuale, il mercato immobiliare locale si può considerare ancora in positivo.
La struttua portante è in c.a., con muratura di tamponamento in forati;
la finitura esterna è in intonaco civile tinteggiato.
L’ingresso è in granito, le pareti rivestite in legno e i gradini sono anch’essi
in granito.
Attualmente la palazzina non è fornita di ascensore, ma con la sopraelevazione si potrà eseguire tale impianto perché esiste la reale possibilità di
inserirlo tra le rampe di scale.
Gli appartamenti esistenti sono forniti di impianto citofonico con relativo
apriportone elettrico.
Infine, non si è avuta la possibilità di visionare gli interni degli appartamenti esistenti, ma si presume che poiché, per essi, il Catasto ha assegnato
la cat. A/2, possono essere definiti Abitazioni di tipo civile.
618
Sessione Anno 2011
Svolgimento
Determinazione del valore di acquisto di cubatura edificabile
Il valore richiesto dovrà essere determinato come differenza tra il valore
del terreno come edificabile e il valore dello stesso come agricolo
Appare chiaro che per determinare la superficie del terreno asservito,
bisogna individuare i principali indici urbanistici previsti nel P.R.G. ed in
modo particolare l’indice di edificabilità (mc/mq). Dal momento che l’attuale
fabbricato si compone di n. 3 piani fuori terra, si ritiene che la zona in esame
ricada fra quella residenziale e quella di media intensità abitativa e quindi
con un indice presumibile di 1,2 mc/mq. Dal momento che la sopraelevazione
prevede una superficie (ipotizzata a lordo) di 200 mq, ai quali va aggiunta
la superficie del vano scala, supposta pari a mq 15, per una cubatura complessiva pari a mq 215 × 3 (considerando un’altezza al lordo del solaio di
copertura di mt. 3) = 645 mc, ne deriva che l’area edificatoria da asservire,
che una volta ceduto il diritto diventerà agricola, risulta pari a mc 645:1,2
m/mq = mq 537,5 arrotondabili a 538 mq.
Con la cessione di cubatura, il diritto di costruire forza dal cedente all’acquirente ed è stimabile con il criterio del Valore di Trasformazione (in modo
analogo al calcolo della sopraelevazione di un fabbricato) quale differenza
tra il valore dell’edificio realizzabile e i costi che sarà necessario sostenere
per la sua costruzione.
Da analisi di mercato appositamente condotte, si è appurato che nella
zona sono stati recentemente venduti alcuni appartamenti molto simili con
un valore medio pari a 2400 @ /mq.
Pertanto il valore del fabbricato che si potrà costruire è pari a:
mq 200 × @ 2400 = @ 480.000
A tale valore andrà detratto il costo di costruzione coposto da:
a) Costo tecnico di costruzione
Il costo di edifici di nuova costruzione di una volumetria similare a quella
in esame rilevati da contabilità di lavori di fabbricati recentemente costruiti in
zona e, anche attraverso specifici preventivi reperibili presso ditte costruttrici
locali, mediamente, può essere assunto in 950,00 @/mq
Pertanto il costo dei lavori di costruzione ammonta a a 215 × 950 = @
204.250
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
619
b)Spese di urbanizzazione primaria e secondaria stabilite per il Comune in
esame
• Oneri di urbanizzazione: @ 6,50/mc
• Volume immobile pari a 645 mc
Per cui le spese per oneri di urbanizzazione ammontano a 645 × 6,50 mc
= @ 4.192,50
c) Spese tecniche generali
Progettazione e direzione lavori, calcoli del cemento armato, pratiche
collaudo, accatastamento e abitabilità pari all’ 8% del costo dei lavori, IVA
compresa:
@ 204.250 x 0,08 = @ 16.350,00.
Complessivamente ricapitolando:
Costo totale di [email protected],00
Oneri di urbanizzazione @ 4.192,50
Spese tecniche generali
@ 16.350,00
Tassa di concessione
@ 14.000,00
_____________________________________
Totale
@224.806,00
Arrotondati ad @ 225.000
Il valore di trasformazione è pertanto pari a:
@ 480.000 – @ 225.000 = @ 255.000
La ripetuta area, di cui viene ceduta solamente la cubatura edificabile,
in seguito non potrà più essere edificata e quindi avrà solamente un valore
agricolo.
Il giusto prezzo da corrispondere al proprietario cedente il diritto sarà
pari, pertanto, al valore come sopra determinato detratto il valore residuo
del terreno inteso come agricolo.
Da indagini espletate nella zona risulta un valore agricolo medio di circa
@ 100.000/ha per cui l’area in esame dovrebbe avere un valore di @ 100.000 x
mq 538/10.000 = @ 5.380; pur tuttavia risulta anche detta area a confine con
terreni a destinazione edificatoria, in futuro potrebbe essere acquistata da
uno dei proprietari contermini e quindi acquisire un valore complementare
in quanto potrebbe essere destinato a giardino, parco od altre e comunque
620
Sessione Anno 2011
arrecando notevole vantaggio al fabbricato di cui andrebbe a costituire parte
integrante. Da tutto quanto sopra evidenziato, pertanto, si attribuisce alla
ripetuta area un valore definitivo pari al doppio di quanto precedentemente
determinato e pari, quindi, ad @ 5380 x 2 = @ 10.760 arrotondabili ad @ 10.800.
Il valore del prezzo di acquisto della cubatura edificabile sarà pertanto
pari ad @ 255.000 – @ 10.800 = @ 244.200.
Determinazione del valore del diritto di sopraelevazione
nota bene
In tema di condominio, l’indennità prevista dall’ultimo comma dell’art. 1127 c.c. trae
fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario
dell’ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio che, ai sensi dell’art. 1118 primo comma c.c., è proporzionato al
valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l’unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma.
Relativamente al valore del’area da occupare costituisce principio consolidato della
giurisprudenza è che l’indennità vada determinata in base al valore dell’area utilizzata con la sopraelevazione, cioè alla proiezione, in senso verticale, della sopraelevazione sul suolo su cui è costruito l’edificio (C. 1055/1967; C. 959/1961; C. 1635/1960; C.
9032/1987) considerato come se fosse inedificato (C. 1635/1960; C. 959/1961; C.
725/1965; C. 630/1972) e con riferimento al tempo in cui la sopraelevazione viene
realizzata (C. 3453/1962; C. 1300/1977) e senza alcun riferimento alla maggiore o
minore vetustà della copertura dell’edificio condominiale (C. 9032/1987, in quanto
tali dati e parametri esulano totalmente dal criterio postulato dal legislatore per la
quantificazione dell’indennità in riferimento al solo valore del suolo su cui sorge l’edificio condominiale).
L’articolo 1127 del codice civile stabilisce che chi fa la sopraelevazione
deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al valore attuale
dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi
compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Il valore dell’area ex art. 1127 c.c., coincide nel nostro caso, proprio con
il valore di acquisto della cubatura edificabile come sopra determinato, (al
netto però del valore agricolo), essendo la stessa la cubatura realizzabile, pari,
pertanto, ad @ 255.000.
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
621
Calcolo dell’indennità spettante ai condomini
Secondo il citato articolo 1127 C.C., questa è pari al valore V diviso il numero di piani dell’edificio, compreso quello oggetto di sopraelevazione, quindi:
Ind =
V
V
1
–
×
n +1 n +1 3
dove
V = valore attuale dell’area
n = numero attuale dei piani prima della sopraelevazione
da cui:
Ind =
255.000 255.000 1
–
×
3 +1
3 +1
3
Ind =
255.000 255.000 1
–
×
4
4
3
Ind. = 63.750 – 21.250 = @ 42.500
Siccome i piani restanti (escluso il proprietario dell’ultimo piano) sono due,
ai proprietari di ogni piano spetterà complessivamente @ 42.500/2 = @ 21.250.
Al piano f.t. vi sono due abitazioni, rispettivamente di mq 90 e mq 110, e
ad ognuno di esse spetterà:
—prima abitazione di mq 90):
mq (90 + 110) : 58.350 = mq 90 : x → x =
—seconda abitazione di mq 110):
21.250 × 90
=  9.562,5
200
58.350 ×110
x=
=  11.687,5
200
Mentre al piano secondo f.t. vi sono due abitazioni di identica superficie
(mq 100 ognuna) per cui a ciascuna spetterà un’indennità pari a:
mq (90+110) : 4167 = mq 110 : x →
@ 21.250 : 2 = @ 10.625.
622
Sessione Anno 2011
Determinazione dei nuovi millesimi di proprietà
Per determinare i nuovi millesimi di proprietà, bisognerà innanzitutto
determinare la superficie virtuale che si otterrà moltiplicando la superficie
reale (lorda) di ogni abitazione per una serie di coefficienti che terranno conto
della destinazione, del livello di piano, dell’orientamento e dell’esposizione.
Pertanto, facendo pieno riferimento al regolamento condominiale in vigore
ed applicando il valore dei vari coefficienti già utilizzati nelle tabelle in atto
si procederà alla determinazione delle nuove tabelle millesimali che terranno
conto delle due nuove abitazione ricavate nel piano sopraelevato.
Prima di procedere alla determinazione di detti millesimi, si riassume
schematicamente la composizione che l’edificio assumerà a sopraelevazione
ultimata.
Primo piano f.t.
—n.1 appartamento di mq 90 orientato a Sud, esposto
sulla strada comunale;
—n.1 appartamento di mq 110 orientato a Nord, esposto
sul cortile ristorante.
Secondo piano f.t. —n.1 appartamento di mq 100 orientato a Sud, esposto
sulla strada comunale;
—n.1 appartamento di mq 100 orientato a Nord, esposto
sul cortile ristorante.
Terzo piano f.t.
—n.1 appartamento di mq 200 orientato a Nord-Sud,
esposto sulla strada Comunale e cortile ristorante.
Quarto piano f.t. —n.1 appartamento di mq 100 orientato a Sud, esposto
sulla strada comunale;
—n.1 appartamento di mq 100 orientato a Nord, esposto
sul cortile ristorante.
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
623
624
Sessione Anno 2011
2° f.t.
2° f.t.
3° f.t.
4° f.t.
4° f.t.
3
4
5
6
7
alloggio
alloggio
alloggio
alloggio
alloggio
alloggio
alloggio
destinazione
800 mq
100mq
100 mq
200 mq
100 mq
100 mq
110 mq
90 mq
reale
superficie
0,9
1
(1+0,9)/2
0,9
1
0,9
1
0,8
1
(1+0,8)/2
0.08
1
0,8
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,9
0,9
0,85
0,85
orientamento esposizione destinazione piano
Millesimi da attribuire al n. interno 1 =
1° f.t.
2
1° f.t.
1
interno piano
coefficienti
superficie
0,72
1
0,855
0,648
0,9
0,612
0,85
641,62
72
100
171
64,8
90
67,32
76,5
coefficiente virtuale
prodotto
1000
112
156
267
101
140
105
119
millesimi
di
proprietà
Sup. virtuale tot. : 1000 = sup. virtuale interno 1 : millesimi interno 1 →
Millesimi interno 1=
1000
× 76,50 =1,558 × 76,50 =119
641,62
Analogamente per gli altri interni avremo:
Millesimi interno 2 = 2 =
1000
× 67,32 =1,558 × 67,32 =105
641,62
Millesimi interno 3 = 1,558 × 90 = 140
Millesimi interno 4 = 1,558 × 64,80 = 101
Millesimi interno 5 = 1,558 × 171 = 267
Millesimi interno 6 = 1,558 × 100 = 156
Millesimi interno 7 = 1,558 × 72 = 112
Stima dell’indennità di occupazione temporanea
In base all’art. 50 del D.P.R. 327/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”
nel caso di occupazione temporanea di un’area, è dovuta al proprietario una
indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel
caso di esproprio dell’area e, per ogni mese o frazione di mese, una indennità
pari ad un dodicesimo di quella annua.
In particolare si precisa che, nel caso l’area da occupare abbia destinazione
agricola, come nella situazione in esame, l’indennità di occupazione annua
sarà uguale a:
Ind. = VAM ×
1
12
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
625
Il VAM (valore agricolo medio delle colture effettivamente praticate sul
fondo) viene determinato entro il 31 Gennaio di ogni anno dalla Commissione
provinciale per gli espropri.
Il VAM è stabilito in funzione di due parametri :
—la qualità di coltura
—la Regione agraria
Per quanto concerne la qualità di coltura, si ha modo di ritenere che trattasi di un seminativo irriguo in quanto oltre al frumento viene coltivato in
rotazione anche il mais (coltura irrigua).
In merito alla Regione agraria si considera che ricava in una zona di buon
pregio.
In considerazione di quanto sopra esposto si ipotizza un VAM per ettaro
di @ 55.000 e quindi un VAM, riferito ad una superficie di mq 300, (quella
da occupare) pari a :
@ 55.000 × mq 300/10.000 = @ 1.650
Pertanto l’indennità di occupazione temporanea del terreno in esame e
per la durata di un anno sarà:
1
1
Ind. = VAM × =  1650 × =  137,50
12
12
Procedura da seguire per la denuncia al catasto delle due nuove u.i.
Nel caso in esame, l’operazione di conservazione nel catasto edilizio consiste nell’eseguire — al più presto — la dichiarazione delle n. 2 nuove unità
immobiliari urbane.
La richiesta di accastamento, presentata e sottoscritta dal richiedente
il certificato di agibilità, va presentato allo sportello unico entro 15 giorni
dall’ultimazione dei lavori di completamento (art. 25 T.U.E.); lo sportello unico
provvederà a trasmettere la richiesta al Catasto; tale richiesta va effettuata
su un apposito modello (modello D1).
Il modello si compone di tre quadri (quadri A, I e U):
—quadro A, con i numeri identificativi della dichiarazione (numero, tipo
mappale, numero delle unità immobiliari etc.);
—quadro I, con i dati relativi ai soggetti che saranno registrati nei documenti
catastali come possessori delle unità immobiliari dichiarate (cognome e
nome delle persone fisiche, denominazione e ragione sociale per le persone
giuridiche, codice fiscale, etc.);
626
Sessione Anno 2011
—quadro U, con i dati riepilogativi delle u.i.u. dichiarate (riferimenti di
mappa, classamento rendita proposta, esatta ubicazione etc.).
Con il nuovo regolamento per l’automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali sia il mod. D1 che i nuovi modelli 1NB e 2NB
parte I e parte II, vengono redatti con procedure informatica utilizzando il
programma DOCFA.
I modelli, contenenti tutti i dati del fabbricato (con la superficie in mq di
superficie catastale e la rendita proposta), vengono resi all’Ufficio su supporto
magnetico e acquisiti in tal modo negli archivi catastali.
In questo modo gli archivi catastali sono tenuti aggiornati «in tempo reale».
Documentazione da presentare
Al mod. D1 si allegano i seguenti documenti e gli elaborati grafici.
Mod. 1NB o 2NB.
Il mod. 1NB serve per la dichiarazione di un fabbricato urbano o a destinazione ordinaria, il mod. 2NB per i fabbricati a destinazione speciale.
Ogni modello si compone di due parti: nella prima parte sono dichiarate
le caratteristiche dell’intero fabbricato: nella seconda parte le caratteristiche di ciascuna u.i. che compone il fabbricato o per ogni porzione censibile
comune a più unità immobiliari. Per il fabbricato indicato nel testo si dovrà
presentare un mod. 1N — parte prima — relativo all’intero fabbricato e un
mod. 1N — parte seconda — per ciascuna unità immobiliare che compone
il condominio.
Nel mod. 1NB — parte prima — vi sono 11 quadri contrassegnati dalle
lettere da A ad M; nella parte seconda vi sono 8 quadri con le lettere da A ad H.
Alla presentazione della dichiarazione, l’Agenzia del Territorio rilascia
regolare ricevuta.
Elaborati grafici
—Planimetria di ciascuna unità immobiliare (mod. E P/1);
—Elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni (E P/2).
La planimetria di ciascuna unità immobiliare deve essere sviluppata come segue:
—disegnata in scala 1:200 per le unità immobiliari a destinazione ordinaria
e in scala 1:500 per quelle a destinazione speciale; per entrambi modelli,
in casi particolari, vengono tollerate le scale 1:100 e 1:50;
—nella planimetria devono essere rappresentati i muri perimetrali e interni
nonché le porte d’accesso, tutte le porte interne, le finestre ed eventuali
altri vani luce;
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
627
—i confini con le proprietà private e le aree pubbliche devono essere ben
individuati;
—esternamente al disegno a mezzo freccia e/o in basso verso destra deve
essere indicata la direzione Nord.
Per unità immobiliari a più piani deve essere estesa a tutti i piani;
—sulla planimetria deve essere indicata l’altezza media dei vani in metri
e frazioni fino a cm 5 e infine nell’interno del disegno dovranno essere
indicate le destinazioni dei vani.
La planimetria deve essere firmata da ingegnere o architetto o geometra
iscritti nei rispettivi albi professionali.
Elaborato planimetrico
Per la dimostrazione della suddivisione in subalterni l’elaborato deve
essere disegnato in scala ridotta (scala 1:500) e deve riportare graficamente:
—la rappresentazione dell’intero lotto con l’indicazione delle particelle confinanti e degli accessi dalla strada;
—la suddivisione delle aree scoperte;
—la rappresentazione del perimetro di ciascun piano dell’edificio;
—nell’interno del perimetro, per ciascun piano, le indicazioni delle porzioni
comuni e gli accessi alle singole unità immobiliari;
—il subalterno assegnato a ciascuna unità immobiliare, scritto in corrispondenza del segno grafico indicante il rispettivo accesso;
—i subalterni che individuano le parti comuni scritte entro il perimetro di
tali porzioni;
—l’orientamento;
—il riferimento al tipo mappale della particella interessata;
—la dimostrazione descrittiva dei subalterni, che devono trovare perfetta
rispondenza con quelli indicati sulle planimetrie delle unità immobiliari
e sulle dichiarazioni — mod. 1 o 2NB.
A corredo di questo elaborato si deve compilare la distinta in forma tabellare di tutti i subalterni specificando la via, il numero civico, il piano, la
scala, l’interno e una breve descrizione (es. abitazione, box, opificio, beni
comuni non censibili) sul mod. EP/3.
Concludendo:
Le nuove u.i.u. vengono censite come unità afferenti a quelle esistenti
con la costituzione di due nuovi subalterni autonomi in testa ciascuno ai
rispettivi proprietari.
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Sessione Anno 2011
Calcolo rendita presunta delle unità immobiliari oggetto di nuova
costruzione
Le unità immobiliari già realizzate sono tutte censite in categoria A/2,
classe 3, con tariffa di 220,00 @/vano, cosi come non potranno che essere
censite le nuove unità.
Queste ultime si ipotizza essere pari a 5,5 vani catastali ciascuna. Pertanto
la rendita presunta di ciascuna unità è pari a:
220,00 × 5,5 = @ 1210,00
nota bene
Come si determina la rendita catastale dei fabbricati
La rendita catastale rappresenta il reddito annuo medio, ordinariamente ricavabile
dalla unità immobiliare urbana ed è utilizzata per determinare il valore dei fabbricati.
Elementi necessari
— Comune: individua il comune censuario dove è ubicato l’immobile, che coincide
generalmente con il Comune amministrativo. Nell’allegato A sono riportati i comuni di provincia;
— Zona censuaria: individua una porzione di comune con caratteristiche ambientali
uniformi per tipo di costruzione e per prevalente destinazione socio-economica.
Nella maggior parte dei casi è unica e coincidente con l’intero comune. Nella maggior parte dei casi è unica e coincidente con l’intero comune. Nell’allegato A per
ogni Comune sono riportate le relative zone censuarie;
— Categoria: individua, nell’ambito di ogni zona censuaria, gli immobili con la stessa destinazione d’uso. Si riporta di seguito il quadro generale delle categorie:
— Classe: individua un diverso livello di capacità di reddito nell’ambito di una categoria e rappresenta il grado di pregio e di qualità dell’immobile;
— Consistenza: individua la grandezza dell’unità immobiliare, espressa in «vani»
per le abitazioni e gli uffici (gruppo A); in «metri cubi» per gli uffici pubblici e
alloggi collettivi (gruppo B); o, «metri quadri» per i negozi e box (gruppo C).
Fanno eccezione le unità appartenenti al gruppo D (frabbricati a destinazione speciale) per la quale la rendita è determinata dall’Ufficio Tecnico Erariale mediante stima
diretta e non sulla base di una tariffa.
Stima valore acquisto cubatura edificabile, indennità di sopraelevazione etc.
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