DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E
REGOLAMENTARI PER L’EDILIZIA
INTERVENTI EDILIZI
TITOLI ABILITATIVI
NORME PER LA
PROGETTAZIONE
ARCHITETTONICA
ing. Gianfranco Minniti – Milazzo (ME)
Fine
INTERVENTI EDILIZI
Manutenzione ordinaria
Manutenzione straordinaria
Restauro e
risanamento conservativo
Ristrutturazione edilizia
Nuova costruzione
Ristrutturazione urbanistica
Menu Principale
INTERVENTI DI MANUTENZIONE
ORDINARIA
Sono
gli
interventi
edilizi
che
riguardano le opere di:
 riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici
 necessarie ad integrare o mantenere
in efficienza gli impianti tecnologici
esistenti
INTERVENTI DI MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
Sono le opere e le modifiche necessarie:
 Per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici
 Per realizzare ed integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici
Non si possono alterare i volumi e le
superfici delle singole unità immobiliari
né modificare le destinazioni d’uso
INTERVENTI DI RESTAURO E DI
RISANAMENTO CONSERVATIVO
Sono gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità
mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentano
destinazioni d'uso con essi compatibili.
Tali interventi comprendono:
 il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell'edificio
 l'inserimento degli elementi accessori e degli
impianti richiesti dalle esigenze dell'uso
 l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio
INTERVENTI DI
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Sono gli interventi rivolti a trasformare gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo edilizio
in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono:
 il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell'edificio
 l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi
elementi ed impianti
 demolizione e ricostruzione con la stessa
volumetria e sagoma dell’edificio preesistente,
fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa antisismica
INTERVENTI DI NUOVA
COSTRUZIONE
Sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del
territorio non rientranti nelle categorie definite alle
lettere precedenti.
1. la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati,
ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno
della sagoma esistente, fermo restando, per gli
interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera 6;
2. gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal comune;
3. la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche
per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in
via permanente di suolo inedificato;
4. l'installazione di torri e tralicci per impianti radioricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione;
segue
INTERVENTI DI NUOVA
COSTRUZIONE
5.
6.
7.
l'installazione di manufatti leggeri, anche
prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali
roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che
siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro,
oppure come depositi, magazzini e simili, e che non
siano diretti a soddisfare esigenze meramente
temporanee;
gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e
al pregio ambientale e paesaggistico delle aree,
qualifichino come interventi di nuova costruzione,
ovvero che comportino la realizzazione di un volume
superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la
realizzazione di impianti per attività produttive
all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui
consegua la trasformazione permanente del suolo
inedificato.
INTERVENTI DI
RISTRUTTURAZIONE
URBANISTICA
Sono
quelli
rivolti
a
sostituire
l'esistente tessuto urbanistico-edilizio
con altro diverso, mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi, anche
con la modificazione del disegno dei
lotti, degli isolati e della rete stradale.
TITOLI ABILITATIVI





Attività edilizia libera
Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni
Attività edilizia dei privati su aree demaniali
Attività edilizia in assenza di pianificazione
urbanistica
Permesso di costruire
• Nozione e caratteristiche
• Contributo di costruzione
• Procedimento

Denuncia di inizio attività
Menu Principale
TITOLI ABILITATIVI
Attività edilizia libera



Interventi di manutenzione ordinaria
Interventi volti all'eliminazione di barriere
architettoniche che non comportino la
realizzazione di rampe o di ascensori
esterni, ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell'edificio
Opere temporanee per attività di ricerca
nel sottosuolo che abbiano carattere
geognostico o siano eseguite in aree
esterne al centro edificato
TITOLI ABILITATIVI
Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni
Opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione
l'azione integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni
pubbliche allorché l'accordo delle predette amministrazioni,
raggiunto con l'assenso del comune interessato, sia pubblicato ai
sensi dell'articolo 34, comma 4, del decreto legislativo 18 agosto
2000, n. 267.
 Opere
pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o
comunque insistenti su aree del demanio statale e opere pubbliche
di interesse statale, da realizzarsi dagli enti istituzionalmente
competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo
accertamento di conformità con le prescrizioni urbanistiche ed
edilizie ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 18
aprile 1994, n. 383, e successive modificazioni.
 Opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale,
ovvero dalla giunta comunale, assistite dalla validazione del
progetto, ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della
Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554.

TITOLI ABILITATIVI
Attività edilizia dei privati su aree demaniali
La realizzazione da parte di privati di interventi
edilizi su aree demaniali è disciplinata dalle
norme del testo unico e per essa si applica
quanto indicato per le altre attività edilizie
TITOLI ABILITATIVI
Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica


Nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti:
• gli interventi previsti dalle lettere a), b) e c) del primo comma
dell'articolo 3 che riguardino singole unità immobiliari o parti di
esse;
• fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova
edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri
cubi per metro quadro; in caso di interventi a destinazione
produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un
decimo dell'area di proprietà.
Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici
attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto
per l'edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a),
sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma
dell'articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità
immobiliari o parti di esse. Tali ultimi interventi sono consentiti anche
se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per
cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si
impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese
dell'interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta
ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati
con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione.
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Nozione e caratteristiche
Il permesso di costruire è necessario per:



Interventi di nuova costruzione
Interventi di ristrutturazione urbanistica
Interventi di ristrutturazione edilizia che portino
ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente e che comportino
aumento di unità immobiliari, modifiche del
volume, della sagoma, dei prospetti o delle
superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili
compresi nelle zone omogenee A, comportino
mutamenti della destinazione d'uso
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Nozione e caratteristiche



Viene rilasciato in conformità alle previsioni degli
strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della
disciplina urbanistico-edilizia vigente
È subordinato alla esistenza delle opere di
urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del
comune dell'attuazione delle stesse nel successivo
triennio, ovvero all'impegno degli interessati di
procedere
all'attuazione
delle
medesime
contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento
oggetto del permesso
Viene rilasciato dal dirigente o responsabile del
competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi,
dei regolamenti e degli strumenti urbanistici
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Nozione e caratteristiche


Il permesso di costruire in deroga agli strumenti
urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per
edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico,
previa deliberazione del consiglio comunale
La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie
e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti
di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i
fabbricati di cui alle norme di attuazione degli
strumenti urbanistici generali ed esecutivi fermo
restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di
cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2
aprile 1968, n. 1444
Articolo 7 - Limiti di densità edilizia
Articolo 8 - Limiti di altezza degli edifici
Articolo 9 - Limiti di distanza tra i fabbricati
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Nozione e caratteristiche



Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore
ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione,
entro il quale l’opera deve essere completata non può
superare i tre anni dall’inizio dei lavori. Entrambi i
termini possono essere prorogati, con provvedimento
motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del
titolare del permesso. Decorsi tali termini il permesso
decade di diritto per la parte non eseguita.
La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata
nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo
permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le
stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante
denuncia di inizio attività. Si procede altresì, ove
necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.
Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti
previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già
iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni
dalla data di inizio.
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Contributo di costruzione
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un
contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione
nonché al costo di costruzione:



La quota relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta all'atto del
rilascio del permesso di costruire e può essere rateizzata. Il titolare del
permesso può realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le
modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione
delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune
La quota relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è
corrisposta in corso d'opera e l’ultima rata deve essere versata non oltre
sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione
L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita
con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche
che la regione definisce per classi di comuni in relazione:
• all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni
• alle caratteristiche geografiche dei comuni
• alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti
• ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione della legge
1150/42, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi
regionali
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Contributo di costruzione
• Il contributo si riduce alla sola quota degli oneri di urbanizzazione per l’edilizia abitativa
convenzionata, qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione
con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati
• Per la realizzazione della prima abitazione il contributo è pari a quanto stabilito per la
corrispondente edilizia residenziale pubblica
• Il contributo di costruzione non è dovuto:
– per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in
funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo
– per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al
20%, di edifici unifamiliari
– per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate
dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione,
eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici
– per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a
seguito di pubbliche calamità
– per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili
di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia
• Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato il contributo di
costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Contributo di costruzione



Per le costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o
artigianali dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione di
servizi il contributo è pari alla incidenza delle opere di
urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo
smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle
necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le
caratteristiche.
Per costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche,
commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi il contributo
è pari all'incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché una
quota non superiore al 10 % del costo documentato di costruzione
da stabilirsi, in relazione ai diversi tipi di attività
Qualora la destinazione d'uso delle opere sopra indicate, nonché
di quelle nelle zone agricole, venga comunque modificata nei dieci
anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di
costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla
nuova destinazione, determinata con riferimento al momento
dell’intervenuta variazione
TITOLI ABILITATIVI
Permesso di costruire – Procedimento





La domanda per il rilascio del permesso di costruire va presentata allo
sportello unico corredata da un’attestazione concernente il titolo di
legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio, e
quando ne ricorrano i presupposti, dai documenti previsti dalle norme
tecniche, nonché da un’autocertificazione circa la conformità del progetto alle
norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardi interventi di edilizia
residenziale
Entro sessanta giorni il responsabile del procedimento cura l’istruttoria,
acquisisce i prescritti pareri dagli uffici comunali, dalla ASL e dai Vigili del
Fuoco, e, valutata la conformità del progetto alle normativa vigente, formula
una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la
qualificazione tecnico giuridica dell’intervento richiesto
Il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio,
entro quindici giorni dalla proposta; dell’avvenuto rilascio è data notizia al
pubblico mediante affissione all’albo pretorio
I predetti termini sono raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti,
nonché per i progetti particolarmente complessi secondo la motivata
risoluzione del responsabile del procedimento
Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, la
domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-rifiuto
TITOLI ABILITATIVI
Denuncia di inizio attività
Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività:



gli interventi non riconducibili alla attività edilizia libera e quelli per i quali non è
obbligatorio il permesso di costruire, che siano conformi alle previsioni degli
strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia
vigente
le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle
volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non
alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel
permesso di costruire
In alternativa al permesso di costruire per:
•
•
•

gli interventi di ristrutturazione che portino ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari,
modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che,
limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti
della destinazione d’uso
gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano
disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali
aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive
gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti
urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche
altri interventi individuati dalle regioni
TITOLI ABILITATIVI
Denuncia di inizio attività





Va presentata almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori allo
sportello unico, accompagnata dagli opportuni elaborati progettuali e da
una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, che asseveri
la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati
e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti,
nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie
Ha efficacia per tre anni
Qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo gli
organi competenti devono preventivamente esprimere parere favorevole
Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove sia
riscontrata l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica
all'interessato l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e,
in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l'autorità
giudiziaria e il consiglio dell'ordine di appartenenza
Ultimato l'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un
certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il
quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato con la
denuncia di inizio attività
TITOLI ABILITATIVI
Opere di urbanizzazione
Primaria
strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete
idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas,
pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, i cavedi
multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di
telecomunicazione
Secondaria
asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e
complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di
quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi,
impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali
e attrezzature culturali e sanitarie (comprese le opere, le
costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio
o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e
liquidi, alla bonifica di aree inquinate)
NORME PER LA PROGETTAZIONE
ARCHITETTONICA
URBANISTICHE
(qualità e quantità di edificazione,
rapporto con il territorio)
STANDARD ABITATIVI E
IGIENICO-SANITARI, SICUREZZA,
TUTELA AMBIENTALE
(norme d’igiene, barriere architetton.,
norme antincendio, tutela ambientale)
TECNICHE PER LE COSTRUZIONI
(strutture in c.a., acciaio, legno,
muratura, zone sismiche,
impianti e risparmio energetico)
QUALITÀ DEI MATERIALI
(requisiti di accettazione,
controlli di qualità, norme UNI)
DISCIPLINA DEGLI APPALTI
(rapporti committente-esecutrice)
Menu Principale
NORME TECNICHE PER LE
COSTRUZIONI






Testo Unico - Norme Tecniche per le Costruzioni - D.M.
14/01/2008
Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per
le zone sismiche - Legge 2 febbraio 1974, n.64
Norme per la disciplina delle opere in conglomerato cementizio
armato, normale e precompresso ed a struttura metallica Legge 5 novembre 1971, n.1086
Regolamento di riordino delle disposizioni in materia di attività
di installazione degli impianti all'interno degli edifici – D.M.
22/01/2008 n. 37
Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in
materia di uso nazionale dell'energia, di risparmio energetico e
di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia - Legge 9 gennaio
1991, n.10 e successive modifiche, integrazioni e adeguamento
alle norme europee
Regolamento recante norme per la progettazione,
l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti
termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di
energia - D.P.R. 26 agosto 1993, n.412 e succ. mod. ed integr.
NORME PER LA QUALITÀ DEI
MATERIALI
Tutti i materiali e prodotti per uso strutturale
devono essere:
Identificati
Certificati secondo specifiche norme e prove
sperimentali
Accettati dalla D.L. che verifica le certificazioni e
dispone prove di accettazione
Per gli altri materiali e prodotti esistono normative
specifiche di settore che riguardano i requisiti di
accettazione in funzione della durabilità, della
funzionalità, della resistenza agli agenti atmosferici,
della resistenza al fuoco, della capacità di
isolamento termico ed acustico, etc.
NORME PER LA DISCIPLINA
DEGLI APPALTI
Per appalto pubblico si intende quel complesso di operazioni ed adempimenti,
regolamentati dall’ordinamento giuridico, che consentono alla Amministrazione
di realizzare un’opera o di acquisire un servizio o ottenere una fornitura di
beni.
Le procedure di aggiudicazione, sono le seguenti:
Asta pubblica o pubblico incanto: una procedura aperta in cui ogni
impresa interessata può presentare offerta;
Licitazione privata: una procedura ristretta alla quale possono partecipare
solo le imprese invitate dalla Amministrazione;
Appalto concorso: la procedura ristretta nella quale il candidato redige un
progetto relativo alle prestazioni richieste sulla base delle esigenze della
Amministrazione aggiudicatrice proponendo le condizioni ed i prezzi ai quali è
disposto ad eseguire l’appalto.
Trattativa privata: la procedura negoziata in cui l’Amministrazione consulta
una o più imprese di propria scelta, con cui negozia i termini del contratto.
Le norme in tema di lavori pubblici hanno poi introdotto altre specifiche
procedure di aggiudicazione: Appalto lavori congiunto alla acquisizione di
immobili; concessione di costruzione e gestione; project financing.
NORME URBANISTICHE
Superficie
fondiaria
superficie di un lotto al netto di vie, aree per
servizi sociali ed attrezzature pubbliche
Superficie coperta
estensione
della
proiezione
orizzontale
dell’edificio, compresi tutti gli aggetti con
profondità superiore a quella stabilita dagli
strumenti urbanistici
Volumetria edificio volume del solido a partire dal piano del terreno
sino all’estradosso del solaio di copertura o del
piano di imposta di una copertura a falde con
esclusione dei volumi tecnici (dipende dai
regolamenti locali)
Superficie lorda di
pavimento
sommatoria delle superfici di pavimento di tutti i
locali abitabili al lordo di muri e collegamenti
verticali
NORME URBANISTICHE
Rapporto di
copertura
Superficie coperta / Superficie fondiaria [mq/mq]
Densità fondiaria
(cubatura)
Volumetria edificio / Superficie fondiaria [mc/mq]
Densità fondiaria
(superficie)
Superficie lorda pavimento / Superficie fondiaria
[mq/mq]
Densità
territoriale
Volume edifici (escluso attrezzature pubbliche) /
Superficie zona [mc/mq]
Altezza massima
La maggiore altezza fra le varie fronti
dell’edificio; di norma dal piano del terreno fino
all’estradosso dell’ultimo solaio o al punto medio
di una copertura a falde o curva; nel caso di
terreno
in
pendenza
dal
punto
medio
(Regolamento edilizio)
NORME URBANISTICHE
Strumenti urbanistici e Norme
Zone Territoriali Omogenee
Standard Urbanistici
Limiti per l’edificazione
Distanze dalle strade
Menu Precedente
NORME URBANISTICHE
Piano Regolatore Generale
Il piano regolatore generale deve considerare la totalità del
territorio comunale e deve indicare essenzialmente:
• la rete delle principali vie di comunicazione stradali,
ferroviarie e navigabili e dei relativi impianti
• la divisione in zone del territorio, con precisazione
delle zone destinate all'espansione dell'aggregato
urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri
da osservare in ciascuna zona
• le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o
sottoposte a speciale servitù
• le aree da riservare a edifici pubblici o di uso pubblico
nonché ad opere e impianti di interesse collettivo o
sociale
• i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico,
ambientale, paesistico
• le norme per l'attuazione del piano
NORME URBANISTICHE
Piano Particolareggiato
È lo strumento di attuazione del piano regolatore generale
in cui devono essere indicate le reti stradali e i principali
dati altimetrici di ciascuna zona, il piano finanziario di
attuazione, e debbono inoltre essere determinati:
• le masse e le altezze delle costruzioni lungo le
principali strade e piazze
• gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse
pubblico
• gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione
ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia
• le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo
la tipologia indicata nel piano
• gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o
da vincolare
• la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la
cui occupazione serva ad integrare le finalità delle
opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze
future
NORME URBANISTICHE
Regolamento Edilizio
Di norma regolamenta
 formazione, attribuzioni e funzionamento della commissione
edilizia
 la presentazione delle domande di permesso di costruzione e la
richiesta obbligatoria dei punti fissi di linea e di livello
 la compilazione dei progetti di opere edilizie e la direzione dei
lavori
 l'altezza minima e quella massima dei fabbricati secondo le zone
 gli eventuali distacchi dai fabbricati vicini e dal filo stradale
 l'ampiezza e la formazione dei cortili e spazi interni
 le sporgenze sulle vie e piazze pubbliche
 l'aspetto dei fabbricati e il decoro dei servizi ed impianti che
interessano l'estetica dell'edilizia urbana
 le norme igieniche di particolare interesse edilizio
 le particolari prescrizioni costruttive da osservare in determinati
quartieri cittadini o lungo determinate vie o piazze
NORME URBANISTICHE
Regolamento Edilizio
recinzione o manutenzione di aree scoperte, parchi,
giardini e zone privati tra fabbricati e spazi pubblici e da
questi visibili
 l'apposizione e la conservazione dei numeri civici
 le
cautele per garantire la pubblica incolumità per
l'esecuzione delle opere edilizie, l'occupazione del suolo
pubblico, i lavori nel pubblico sottosuolo, le ribalte che si
aprono nei luoghi pubblici, ecc.
 la vigilanza sull'esecuzione dei lavori
 la lottizzazione delle aree fabbricabili e le caratteristiche
dei vari tipi di costruzione previsti dal piano regolatore
 l'osservanza di determinati caratteri architettonici e la
formazione di complessi edilizi di carattere unitario
 la costruzione e la manutenzione di strade private non
previste nel piano regolatore

NORME URBANISTICHE
Zone Territoriali Omogenee
Zone A: le parti del territorio interessate da agglomerati
urbani che rivestono carattere storico, artistico o di
particolare pregio ambientale o da porzioni di essi,
comprese le aree circostanti, che possono considerarsi
parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati
stessi
 Zone B: le parti del territorio totalmente o parzialmente
edificate, diverse dalle zone A; si considerano parzialmente
edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici
esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della
superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità
territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq
 Zone C: le parti del territorio destinate a nuovi complessi
insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la
edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie
e densità di cui alle Zone B

NORME URBANISTICHE
Zone Territoriali Omogenee
Zone D: le parti del territorio destinate a nuovi
insediamenti per impianti industriali o ad essi
assimilati
 Zone E: le parti del territorio destinate ad usi agricoli,
escluse quelle in cui - fermo restando il carattere
agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà
richieda insediamenti da considerare come zone C)
 Zone F: le parti del territorio destinate ad attrezzature
ed impianti di interesse generale

NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli
spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico, a
parcheggi
• Devono essere assicurati per ogni abitante la dotazione minima, inderogabile, di 18
mq. per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a
parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.
• Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato:
 mq. 4,50 di aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo
 mq. 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali,
sanitarie, assistenziali, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., prot.
civile, ecc.) ed altre
 mq. 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, e
effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le
strade
 mq. 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste
in funzione dei volumi residenziali)
• Si assume che ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente
25 mq. di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc. vuoto per pieno),
eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. (pari a circa 20 mc.
vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali (negozi di prima
necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)
NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive,
a verde pubblico, o a parcheggi da osservare in rapporto agli
insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
• Zone A): l'amministrazione comunale, qualora dimostri l'impossibilità - per
mancata disponibilità di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale
e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione e delle funzioni della
zona stessa - di raggiungere le quantità minime di cui al precedente art. 3,
deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi
ed attrezzature.
• Zone B): quando sia dimostrata l'impossibilità - detratti i fabbisogni comunque
già soddisfatti - di raggiungere la predetta quantità minima di spazi su aree
idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilità esistenti
nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi
di influenza delle singole attrezzature e della organizzazione dei trasporti
pubblici.
• Le aree che verranno destinate agli spazi pubblici etc. nell'ambito delle zone A)
e B) saranno computate, ai fini della determinazione delle quantità minime
prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva.
NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive,
a verde pubblico, o a parcheggi da osservare in rapporto agli
insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
• Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantità minima di
spazi.
• Nei comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti
urbanistici non superi i 10.000 abitanti, la predetta quantità minima di
spazio è fissata in mq. 12 dei quali mq. 4 riservati alle attrezzature
scolastiche dell’obbligo (nido, materna, elementare, media). La stessa
disposizione si applica agli insediamenti residenziali in comuni con
popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di
nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non superi 1
mc/mq.
• Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con
particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi,
lagune, corsi d'acqua importanti; nonché singolarità orografiche di
rilievo) ovvero con preesistenze storico-artistiche ed archeologiche, la
quantità minima di spazio per parchi e attrezzature sportive di
quartiere resta fissata in mq. 15: tale disposizione non si applica
quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse
nazionale.
NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle
attività collettive, a verde pubblico, o a parcheggi da
osservare in rapporto agli insediamenti residenziali
nelle singole zone territoriali omogenee
• Zone E): la quantità minima è stabilita in mq. 6, da riservare
complessivamente per le attrezzature ed i servizi connessi
all’istruzione e agli interessi comuni.
• Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale quando risulti la esigenza di prevedere le attrezzature stesse debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso
indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito:
 1,5 mq/abitante per le attrezzature per la istruzione superiore
all'obbligo (istituti universitari esclusi);
 1 mq/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere;
 15 mq/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.
NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli
insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle
attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
• nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi
assimilabili compresi nelle zone D la superficie da destinare a
spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere
inferiore al 10% dell'intera superficie destinata a tali
insediamenti
• nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e
direzionale, a 100 mq. di superficie lorda di pavimento di
edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80
mq. di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà
destinata a parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio
previste in funzione del volume edificato); tale quantità, per
le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste
adeguate attrezzature integrative
NORME URBANISTICHE
Standard urbanistici
Zone Territoriali Omogenee
Fabbisogno
per
abitante
AeB
Istruzione
2,25 mq
4,50 mq
Attività varie
1,00 mq
2,00 mq
#,## %
#,## %
Aree a verde
4,50 mq
9,00 mq
#,## %
#,## %
--
15,00 mq
(parchi)
Parcheggi
1,25 mq
2,50 mq
#,## %
50,00 %
--
2,50 mq
TOTALE
9,00 mq
18,00 mq
10,00 %
della
superficie
80 mq ogni
100 mq di
sup.lorda
C
D
Industr.
D
Commerc.
--
--
E
F
#,## mq
1,50 mq
(sc.super.)
#,## mq
1,00 mq
(ospedali)
6,00 mq
18,00 mq
Per il calcolo del numero di abitanti insediabili si computano 80 mc di costruzione
vuoto per pieno ad abitante + 20 mc se sono presenti destinazioni non residenziali
connesse alla residenza (negozi di prima necessità, servizi collettivi, studi professionali) .
NORME URBANISTICHE
Limiti di densità edilizia
Zone A
per il risanamento ed altre trasformazioni
conservative, le densità edilizie di zona e
fondiarie non debbono superare quelle
preesistenti, calcolate senza tener conto delle
superfetazioni;
 per le eventuali nuove costruzioni ammesse,
la densità fondiaria non deve superare il 50%
della densità fondiaria media della zona e, in
nessun caso, i 5 mc/mq;

NORME URBANISTICHE
Limiti di densità edilizia
Zone B
Le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di
formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle
esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle
quantità minime di spazi pubblici. Qualora le previsioni di
piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante
demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità
fondiarie superiori ai seguenti limiti:
•7 mc/mq per comuni superiori ai 200 mila abitanti;
•6 mc/mq per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti;
•5 mc/mq per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti.
Gli abitanti sono riferiti alla situazione del comune alla data
di adozione del piano. Sono ammesse densità superiori ai
predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle
densità preesistenti.
NORME URBANISTICHE
Limiti di densità edilizia
Zone C
I limiti di densità edilizia di zona risulteranno
determinati dalla combinata applicazione delle norme
per la determinazione degli spazi pubblici o riservati
alle attività collettive e di quelle per i limiti di altezza e
distanza fra edifici, nonché dagli indici di densità
fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di
formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non
sono posti specifici limiti.
Zone E
È prescritta per le abitazioni la massima densità
fondiaria di 0,03 mc/mq.
NORME URBANISTICHE
Limiti di altezza
Zone A
 per
le operazioni di risanamento conservativo non è
consentito superare le altezze degli edifici preesistenti,
computate senza tener conto di soprastrutture o di
sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture;
 per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che
risultino ammissibili, l'altezza massima di ogni edificio non
può superare l'altezza degli edifici circostanti di carattere
storico-artistico.
Zone B
 l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare
l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la
eccezione di edifici che formino oggetto di piani
particolareggiati
o
lottizzazioni
convenzionate
con
previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti
di densità fondiaria di zona.
NORME URBANISTICHE
Limiti di altezza


Zone C
contigue o in diretto rapporto visuale con zone del
tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non
possono superare altezze compatibili con quelle degli
edifici delle zone A) predette.
Edifici ricadenti in altre zone
le altezze massime sono stabilite dagli strumenti
urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i
fabbricati.
NORME URBANISTICHE
Limiti di distanza
Zone A
 per le operazioni di risanamento conservativo e per le
eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non
possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i
volumi edificati preesistenti, computati senza tener
conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e
prive di valore storico, artistico o ambientale.
Nuovi edifici ricadenti in altre zone
 è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta
di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici
antistanti.
NORME URBANISTICHE
Limiti di distanza
Zone C
Tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima deve essere
pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando
una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno
sviluppo superiore a ml. 12.
Le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano interposte strade
destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo
cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) debbono
corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
• ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
• ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml.
15;
• ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Tali distanze tra fabbricati, come sopra computate, devono comunque
essere pari alla misura del fabbricato più alto. Sono ammesse distanze
inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani
particolareggiati
o
lottizzazioni
convenzionate
con
previsioni
planovolumetriche.
NORME URBANISTICHE
Distanza dalle strade
Classificazione delle strade
A
C
E
Autostrade (urbane o extraurbane)
Strade extraurbane secondarie
Strade urbane di quartiere
B Strade extraurbane principali
D Strade urbane di scorrimento
F Strade locali (urbane o extraurb.)
Fuori dai centri abitati
Nei centri abitati
Zone
edificabili
Edifici
Muri di
cinta
In
assenza
di PRG
30
3
30
D
20
2
20
E
Non
stabilita
Non
stabilita
20
Non
stabilita
Non
stabilita
10
Tipo di
strada
Edifici
Muri di
cinta
A
60
5
30
B
40
5
20
C
30
3
10
F
20
(vicinali
10)
3
Non
stabilita
STANDARD ABITATIVI E
IGIENICO-SANITARI, SICUREZZA,
TUTELA AMBIENTALE
Standard Abitativi e Igienico-Sanitari
Barriere Architettoniche
Sicurezza
Tutela Ambientale
Menu Principale
Standard Abitativi e Igienico-Sanitari
Altezze Minime



L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad
abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i
corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i
ripostigli.
Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del
mare può essere consentita, tenuto conto delle
condizioni climatiche locali e della locale tipologia
edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali
abitabili a m 2,55.
L'altezza minima interna utile dei locali pubblici è fissata
in genere dai regolamenti locali o da leggi e regolamenti
speciali in materia o da disposizioni specifiche dell’ente
pubblico gestore quando trattasi di uffici pubblici. In
genere può considerarsi un valore standard m 3,00.
Standard Abitativi e Igienico-Sanitari






Superfici Minime
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie
abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed
a mq 10, per ciascuno dei successivi.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima
di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due
persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di
soggiorno di almeno mq 14.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono
essere provvisti di finestra apribile.
L’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una
superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore
a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.
Per i locali pubblici ci si riferisce a norme e regolamenti
locali o a leggi specifiche del settore.
Standard Abitativi e Igienico-Sanitari




Illuminazione ed Arieggiamento dei Vani
Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi
igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono
fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla
destinazione d'uso.
Per ciascun locale d'abitazione, l'ampiezza della finestra deve
essere proporzionata in modo da assicurare un valore di
fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la
superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8
della superficie del pavimento.
Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a
condizioni che non consentano di fruire di ventilazione
naturale, si dovrà ricorrere alla ventilazione meccanica
centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con
requisiti igienici confacenti.
Per i locali pubblici ci si riferisce a norme e regolamenti locali o
leggi specifiche del settore.
Standard Abitativi e Igienico-Sanitari
Cabine Cottura e Servizi Igienici





E’ comunque da assicurare, in ogni caso, l'aspirazione di
fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione (cucine,
gabinetti, ecc.) prima che si diffondano.
Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di
soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo
e deve essere adeguatamente munito di impianto di
aspirazione forzata sui fornelli.
La stanza da bagno deve essere fornita di apertura
all'esterno per il ricambio dell'aria o dotata di impianto di
aspirazione meccanica.
Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all'esterno è
proibita l'installazione di apparecchi a fiamma libera.
Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve
essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet,
vasca da bagno o doccia, lavabo.
Barriere architettoniche



Normativa di riferimento
Legge 09/01/89 n. 13 (edifici privati)
DM 14/06/89 n. 236 (edifici privati)
DPR 24/07/96 n. 503 (luoghi pubblici)
Fruibilità



Accessibilità
Visitabilità
Adattabilità
Barriere architettoniche









Percorsi pedonali
Larghezza minima: 1,50 m (90 cm se previsti spazi di
manovra ogni 10 m)
Larghezza rampe: 90 cm (1 persona), 150 cm (2 persone)
Dislivello con il piano del terreno o stradale: 2,5 cm (max 15
cm)
Raccordi con il piano del terreno o stradale: larghezza quanto
il percorso, pendenza max 15%
Pendenza longitudinale: max 5% con piattaforme lunghe 1,50
m ogni 15 m; fino a 8% con piattaforme ogni 10 m
Pendenza trasversale: max 1%
Cordoli: alti 10 cm ai due lati
Corrimano: alto 80 cm su un lato e prolungato per 50 cm sulle
zone in piano
Nessun ostacolo fino ad una altezza di 2,10 m dal piano di
calpestio
Barriere architettoniche
Parcheggi

Min 1 stallo ogni 50 posti auto o frazione di essi

Larghezza (stallo perpendicolare al marciapiede):
min 3,20 m (1,90 auto+1,30 area libera)

Lunghezza (stallo parallelo al marciapiede):
min 6 m (5,00 auto+1,00 passaggio)
Barriere architettoniche
Ascensore






Dimensioni cabina: min L=1,10 m, P=1,40 m (edifici
non residenziali); min L=0,95 m, P=1,30 m (edifici
residenziali); min L=0,80 m, P=1,20 m (per
adeguamento)
Porta: min 80 cm luce netta sul lato corto; min 75 cm
(per adeguamento)
Piattaforma di accesso: min 1,50x1,50 m; min
1,40x1,50 m (per adeguamento)
Arresto con autolivellamento +/- 2 cm
Pulsantiera di comando (Braille) 1,10÷1,40 m dal
suolo, a distanza max 35 cm da porta
Citofono e luce emergenza per minimo 3 ore
Barriere architettoniche
Scale




Larghezza: min 1,20 m (parte comune o uso
pubblico), min 0,80 cm (uso privato)
Pedata: min 30 cm (parte comune o uso
pubblico), min 25 cm (uso privato)
Parapetto: min h=1m, non attraversabile da sfera
di Ø=10 cm
Se presente secondo corrimano h=75 cm
Barriere architettoniche
Porte




Luce netta: min 80 cm (accesso al fabbricato e
unità), min 75 cm (altre porte)
H maniglie: 90 cm Ante: max 120 cm
Distanza utile alla manovra tra due porte: min
1,50 m
Distanza laterale necessaria alla manovra di
apertura: min 50 cm
Barriere architettoniche
Cucine
Spazio libero sotto al lavello e all’apparecchio di cottura di 70
cm dal calpestio




Bagni
Tazza o bidet: spazio accostamento laterale a min 1 m
dall’asse dell’apparecchio; asse apparecchio a distanza dalla
parete min 40 cm; maniglione o corrimano per
trasferimento a distanza 40 cm dall’asse; h=45÷50 cm dal
calpestio; tipo sospeso
Lavabo:spazio accostamento frontale min 80 cm dal bordo;
h=80 cm dal calpestio; senza colonna
Doccia: a pavimento, con sedile ribaltabile e doccia a
telefono
Se in edifici pubblici presso la tazza deve essere presente
un corrimano a 80 cm dal calpestio