IL MCA
(Market Comparison Approach)
Metodo del Confronto del Mercato)
Che cosa è?
 È un procedimento di stima del prezzo di mercato o
del reddito degli immobili che si svolge attraverso il
confronto tra l'immobile oggetto di stima (soggetto) e
un insieme di immobili di confronto simili
(comparabili) contrattati di recente e di prezzo o di
reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di
mercato.
 l’MCA si basa sulla rivelazione dei dati reali di
mercato e delle caratteristiche degli immobili quali
termini di paragone del confronto estimativo.
 Il confronto viene effettuato su base multiparametrica.
 I metodi di stima secondo il confronto di mercato
possono considerare solo delle caratteristiche
quantitative con le quali è possibile determinare i
prezzi marginali, o anche le caratteristiche qualitative
dell'immobil. Avremo perciò rispettivamente:
 il metodo del confronto di mercato;
 Il metodo del confronto di mercato con il sistema
di stima.
Metodo del confronto di mercato

L’applicazione dell’MCA consiste in aggiustamenti
sistematici ai prezzi di mercato rilevati in funzione delle
caratteristiche dei fabbricati presi per il confronto e di
quelle dell'immobile oggetto di stima.

La procedura prevede la rivelazione del dato
immobiliare relativo ad ogni immobile comparabile e da
stimare.
 il dato immobiliare comprende tutte le caratteristiche
dell'immobile significative per la formazione del valore.
 Il compito del perito e quindi inizialmente di:
 cercare le contrattazione relative immobili simili;
 Rilevare i dati immobiliari;
 scegliere le caratteristiche Immobiliari da analizzare
(elementi di comparizione).
 Per Immobili simili si intendono fabbricati
appartenenti allo stesso segmento di mercato, definito
in base alle caratteristiche tecniche ed economiche dei
fabbricati (ubicazione, destinazione, tipologia edilizia,
stato di conservazione, dimensione, ecc.).
Le caratteristiche oggetto di analisi possono essere:
 Quantitative, per le quali è possibile individuare un
parametro monetario detto prezzo marginale
direttamente collegato ai prezzi di mercato (es. lo stato
di manutenzione livello del piano);

Qualitative per i quali non è possibile ottenere in
modo diretto riferimento ai prezzi di mercato (es.
l'inquinamento della zona, l'aspetto architettonico di
un fabbricato, ecc.)
 Con la disponibilità dei dati necessari, si potrà procedere con la
stesura del rapporto di valutazione relazione di stima che
comprende:
 I parametri del segmento di mercato
 la tabella dei dati
 i prezzi marginali (aggiustamenti)
 la tabella di valutazione (tabella degli aggiustamenti)
 la sintesi valutativa
Parametri del segmento di mercato
 Sono le caratteristiche che si intendono analizzare per la
stima, funzione del segmento di mercato a cui appartiene
fabbricato.
 Sono diverse per fabbricati ad uso abitazione, ad uso
produttivo, per terreni edificabili, per terreni agricoli, ecc.
Per la stima di qualsiasi tipo di fabbricato il parametro
fondamentale è la superficie commerciale.
 Per i fabbricati ad uso abitazione si considera anche le
caratteristiche specifiche, il livello di piano, lo stato di
manutenzione, la vista , ecc.
 Il parametro di stima può essere:
 una rivelazione effettiva ( metri quadrati, altezza
del piano, ecc.);
 un nomenclatore che descrive, con una scala di
giudizio stabilito dal perito, il parametro in esame (per
esempio 1= scarso 2 = normale ecc.)
Esempio:
Parametri del segmento di mercato di un appartamento
 1) Data della compravendita:

I dati di compravendita sono riferiti ad epoche diverse da quella
della stima e quindi devono essere ragguagliate secondo
l’andamentodel mercato immobiliare: si consideri ad es. un saggio
di crescita del 2%.
2) Tipo di superficie:
In base alle contrattazioni locali di mercato, viene fissato un indice
mercantile del 100% per la superficie principale (abitabile), del 50%
per balconi, cantine, verande ecc.
3) Stato di manutenzione:
Lo stato di conservazione viene giudicato sulla base di 5 livelli:
1=scarso; 2=mediocre; 3 sufficiente; 4=discreto; 5=buono
4) Livello di piano:
Si usa la seguente scala:
0=piano terra; 1=piano 1°; 2=piano 2°; 3=dal 3° in poi; 4 ultimo piano
5) Numero di affacci:
Il parametroè il nomero di affacci, varia da 1 a 4;
6) Panorama:
Si stabiliscono due livelli qualitativi:
0 = assente;
1 = presente.
Si noti che: Per le prime le prime 4 caratteristiche è possibile
determinare un prezzo marginale; mentre le altre due
caratteristiche sono qualitative inestimabili, in quanto non è
possibile determinare un prezzo marginale
Tabella dei dati
La tabella dei dati contiene i prezzi e le caratteristiche
rilevate dei fabbricati simili(comparabili), e del fabbricato
oggetto di stima (subject o soggetto).
Il numero dei comparabili è legato all'attività del mercato.
Gli IVS ritengono che tre o quattro dati veritieri siano
sufficienti per un risultato professionalmente accettabile.
Viceversa se il mercato è poco attivo la stima può essere
svolta anche sulla base di un solo comparabile.
Es. Tabella dei dati
Id.
Descrizione
Comparabile
A
Comparabile
B
Comparabile
C
250.000
270.000
280.000
---
01/05/2015
13/01/2015
01/04/2015
01/08/2015
102,3
112,0
107,6
115,0
SUB Sup. balc.(mq)
18,7
9,5
32,0
9,9
SUC Sup. comm.(mq)
111,7
116,8
123,6
119,95
STM Stato manutenz
1
2
1
2
LIV
4
1
3
2
AFF Numero affacci
2
2
3
3
PAN Panorama
1
0
0
1
PRZ Prezzo totale (€)
DAT Data
S1
Sup. princ. (mq)
Livello piano
Subject
Aggiustamenti
La procedura del MCA consiste nella portare
“aggiustamenti” ai prezzi di mercato rilevati in misura pari
ai “prezzi marginali” delle caratteristiche immobiliari scelte
tra quelle ritenute più importanti da compratori o venditori
in quel segmento di mercato.
Il prezzo marginale Pm è lo strumento principale di analisi
delle caratteristiche dell'immobile nel MCA, in quanto
esprime la variazione del prezzo “P” al variare della
caratteristica o parametro “p” di confronto considerato;
Essi possono essere stimati in percentuale ( sulla base degli
indici mercantili), o in valore (a forfait).
Analisi dei prezzi marginali
Caratteristica: Data (DAT)
Si ottiene ricavando la variazione di prezzo nell’unità di tempo, che può
essere mese o giorno:
p(DAT)=PRZ*r/365
Il prezzo marginale riferito ai comparabili è:
 p(DAT)A=250.000*0.02/365 = 13,70 €/gg;
 p(DAT)B=270.000*0.02/365 = 14,79 €/gg;
 p(DAT)C=280.000*0.02/365 = 15,34 €/gg;
Analisi dei prezzi marginali
Caratteristica: Superficie (S).
La formula che determina il prezzo marginale è la seguente:
p(S)=PMM*i(S)
Ove: PMM = PRZ/SUC ed
i(S)=indice mercantile relativo alla superficie
Il prezzo medi di mercato riferito ai comparabili dunque è:
 PMM(A)=(250.000/111,7) = 2.238,14 €/mq;
 PMM(B)=(270.000/116,8) = 2.311,64 €/mq;
 PMM(C)=(280.000/123,6) = 2.265,37 €/mq.
 Si assume come prezzo marginale il minimo dei prezzi medi dei comparabili
(PMM), che quindi è pari a 2.238,14 €/mq per tutti i comparabili.
 P(S1)=PMM*i(S1) = 2.238,14 x 100% = 2.238,14 €/mq
 P(SUB)=PMM*i(SUB) = 2.238,14 x 30% = 671,44 €/mq
Analisi dei prezzi marginali
Caratteristica: Stato di manutenzione
Il prezzo marginale dello stato di manutenzione viene posto pari al costo di
intervento per passare da un livello ad uno superiore. I costi di intervento si
riferiscono al costo di manutenzione ( deperimento fisico) ed
eventualmente al costo di adeguamento (deperimento funzionale).
Il costo viene calcolato con computo analitico oppure a forfait .
Per il caso in esame il prezzo marginale viene determinato nella misura di
15.000 €.
Caratteristica: Livello di piano
Il prezzo marginale del livello di piano si stima a forfait valutandolo pari ad
5.000 € per il passaggio da un piano al successivo. (aumento di valore
all’aumentare del piano)
Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti)
Comparabile A
Id.
Descrizione
Comparab
A
Subject
Differe
nza
Prezzo
marginale
PRZ Prezzo
totale (€)
DAT Data
S1
Sup. princ.
(mq)
Valorizzazi
one
250.000,00
01/05/2015 01/08/2015
92
13,70
1.260,00
102,3
115,0
12.7
2.238,14
28.424,38
SUB Sup.
balc.(mq)
18,7
9,9
-8.8
671,44
-5.908,67
STM Stato
manutenz
1
2
1
15.000,00
15.000,00
LIV
4
2
-2
5.000,00
-10.000,00
Livello
piano
Prezzo corretto
278.776,11
Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti)
Comparabile B
Id.
Descrizione
PRZ Prezzo
totale (€)
DAT Data
S1
Sup. princ.
(mq)
Comparab
ile B
Subject
Differe
nza
Prezzo
marginale
270.000
Valorizzazi
one
270.000,00
13/01/2015 01/08/2015
201
13,70
2.972,79
112,0
115,0
3
2.238,14
6.714,42
SUB Sup.
balc.(mq)
9,5
9,9
0.4
671,44
268,58
STM Stato
manutenz
2
2
0
15.000,00
0,00
LIV
1
2
1
5.000,00
5.000,00
Livello
piano
Prezzo corretto
284.955,79
Es. Tabella di valutazione (aggiustamenti)
Comparabile B
Id.
Descrizione
PRZ Prezzo
totale (€)
DAT Data
S1
Sup. princ.
(mq)
Comparab
C
Subject
Differe
nza
Prezzo
marginale
280.000
Valorizzazi
one
270.000,00
01/04/2015 01/08/2015
122
13,70
1.871,48
107,6
115,0
7,4
2.238,14
16.562,24
SUB Sup.
balc.(mq)
32,0
9,9
-22,10
671,44
-14.838,82
STM Stato
manutenz
1
2
1
15.000,00
15.000,00
LIV
3
2
-1
5.000,00
-5.000,00
Livello
piano
Prezzo corretto
293.594,90
 Dall’analisi della tabella si evince che:
 il prezzo massimo è 293.594,90 €;
 il prezzo minimo è 278.776,11€;
 La variazione del prezzo è inferiore al 5%, valore limite
per considerare valida la stima. In caso contrario si
dovranno utilizzare altre caratteristiche .
Sintesi valutativa
La sintesi valutativa è la conclusione della procedura di stima con la quale
si comunica il committente l'esito della procedura stessa.
Il valore di stima MCA del subject è rappresentato dalla, secondo il
principio di equiprobabilità , secondo il quale i prezzi corretti hanno
pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva.
Comparabile A
Comparabile B
Comparabile C
278.776,11
284.955,79
293.594,90
Valore Medio
857.326,80/3 = 285.775,60
Il valore stimato dell’immobile risulta quindi, arrotondando:
286.000,00 €.
Metodo del confronto di mercato
con
sistema
di
stima





Il sistema di stima è inteso come il completamento del metodo di
confronto di mercato, analizzando anche le caratteristiche qualitative.
Pertanto alla tabella di valutazione seguirà una Tabella delle
caratteristiche qualitative (sistema di stima).
L’incidenza delle caratteristiche qualitative, non essendo trasformabili
in termini di prezzi marginali, viene tenuta in conto sulla base di
punteggi assegnati dal Tecnico estimatore.
Si modificheranno così i prezzi corretti ottenuti con la tabella di
valutazione, in base alle caratteristiche qualitative.
Il sistema di stima e formato da un prodotto matriciale tra una
matrice, costituita dai punteggi attribuiti a tali caratteristiche
qualitative e un vettore con i dati incogniti delle ulteriori correzione da
apportare . Il prodotto verrà eguagliato da un vettore costituito dai
prezzi corretti ricavati dalla tabella di valutazione.
La risoluzione di tale sistema ci consentirà di ricavare il valore di
stima.
Tabella caratteristiche qualitative
Immobile
Affaccio
Panorama
Comparabile A
2
1
Comparabile B
2
0
Comparabile C
3
0
Subject
3
1
Immobile
Matrice di valutazione
Vettore prezzi
corretti noti
Prezzo
(x)
Affaccio
(y)
Panorama
(y)
Comparabile A
1
-1
0
278.776,11
Comparabile B
1
-1
-1
284.955,79
Comparabile C
1
0
-1
293.594,90
In forma matriciale
1
-1
0
1
-1
-1
1
0
-1
x
*
y
z
235.633,80
=
284.955,97
293.594,90
La matrice viene risolta con il sistema di equazioni:
x-y+0 =278.776,11
x-y+z =284.955,79
x+0-z =293.594,90
Si ricava che:
x=287.415,22
Y= 8.639,11
Z= -6.179,68
(il valore di stima);
( il valore dell’affaccio);
(il valore del panorama).