Il Facility Management partner della Finanza per
rendimenti finanziari più affidabili
18 maggio 2011 - Palazzo Giureconsulti, Milano
ISS Facility Services
Antonio Ive - CEO
Il “Viaggio” inizia: Premessa
Senza una visione il popolo perisce
- La Bibbia, Proverbi, 29-18
VISIONE
Immaginare
Concepire
Progettare
Costruire
Immobili
Di valore
Nel tempo
Il “doping” delle economie
Effetti del “doping: “Tsunami” passati e prossimi…
“L’Onda lunga” del mercato immobiliare USA
E in Italia….?
L’Approdo: dal “Fare” al “Gestire”
Fonte: prof O.Tronconi (“Prospettive evolutive del Facility e del Property Management”)
Tempo e Valore
IMPROVE
Valore
MAINTAIN
DETERIORATE
Tempo
Come “Gestire”… scientificamente?
MAINTENANCE MANAGEMENT STRATEGY
MMS è usata per migliorare continuamente la
manutenzione e l’operatività delle facility.
MMS assicura che decisioni di business consapevoli ed
informate influiscano favorevolmente sull’economia,
sull’ambiente e sulla salute attraverso una manutenzione
efficace ed in linea con gli obiettivi di business
Attività
Concentrare le risorse manutentive laddove il beneficio è maggiore
Effettuare una manutenzione tecnicamente efficiente ed
economicamente efficace alla giusta apparecchiatura ed al
momento giusto
Eliminare i lavori di manutenzione inutili ed inefficaci
Sviluppare una base documentale per i programmi di manutenzione
Risultati attesi
Affidabilità e disponibilità delle apparecchiature
Riduzione dei tempi di indisponibilità
Riduzione dei costi di manutenzione
Miglioramento della qualità
Aumento del tempo di utilizzabilità
Miglioramento della profittabilità
Processo
RACCOLTA DATI
OBIETTIVI
STRATEGICAMENTE
IMPORTANTI
ANALISI DELLE
CRITICITA'
STORIA DELLE
APPARECCHIATURE
ALLINEAMENTO TRA
SUGGERIMENTI E
PROGRAMMI DI
MANUTENZIONE
DOCUMENTAZIONE E
IMPLEMENTAZIONE
DELLA STRATEGIA
MISURAZIONE
DATI FINANZIARI
E PERFORMANCE
disponibilità
uptime
downtime
affidabilità
up
up
dwn
up
dwn
manutenibilità
up
dwn
up
dwn
tempo
MTBF
MTTR
Più in pratica….?

Manutenzione preventiva
Manutenzione effettuata ad intervalli di tempo predefiniti in base alla
tipologia di apparecchiatura.
Previene e diminuisce le attività di manutenzione correttiva a guasto

Manutenzione reattiva (o “manutenzione a guasto”)
Manutenzione svolta solo quando l’apparecchiatura si è deteriorata e non
è più funzionante.

Manutenzione predittiva
Manutenzione svolta quando una apparecchiatura è in grado di dare segnali
che anticipano la probabilità di rottura. Tale manutenzione sostituisce “in
toto” la manutenzione preventiva con un costo inferiore in quanto svolta solo
quando il dispositivo sta per rompersi.

Business focused maintenance
La prevenzione può essere in conflitto con le necessità del business.
Le attività di manutenzione devono dare priorità a quelle apparecchiature il
cui deterioramento è più probabile e produce maggiori danni.
La “Bussola della Gestione”
10
Rischio inaccettabile
Conseguenza / danno
9
8
7
Rischio
6
economicamente
5
accettabile
4
3
Rischio tollerabile
2
1
1
2
3
4
Probabilità
5
6
7
8
9
10
Obiettivo Redditività Stabile
La strategia di manutenzione è in grado di contribuire significativamente ai
risultati di profitto attraverso:
•
Il risparmio di spese di manutenzione;
•
la maggiore produttività delle apparecchiature;
•
l’aumento della disponibilità e della vita degli asset
•
manutenzione e aumento del valore
Inoltre, si mantiene alto il valore degli immobili che le apparecchiature
corredano.
La prossima méta….
Dalla “Relazione Pericolosa” tra:
• mobilità della liquidità Finaziaria e
• l’immobilità del Real Estate…
…approdare a una stabile e proficua convivenza nel lungo periodo
tra Finanza e Real Estate…
…grazie al Facility
Management nel ruolo di…
Il ruolo del Facility (e Property) Management