Royal Garden Hotel di Assago
26 Giugno 2014
Smart Building: Quali opportunità
per il Facility Manager?
Il facility management crea valore
L’innovazione aumenta il valore di un
immobile?
CHI E’ GO MANAGEMENT ?
E’ una start-up Italiana
creata per la gestione
in outsourcing delle
attività no core
aziendali
Dal Facility
Management
Al Facility
Operativo
Di cosa si occupa GO?
Gestione
impianti
Antincendio
Manutenzioni integrate
Property Management
Risparmio Energetico
Servizi di pulizia
Pronto intervento H24
Reception e Portierato
videosorveglianza Manutenzioni Edili
Prevenzione e sicurezza
Manutenzione Ordinaria Servizi Integrati
Impianti di sollevamento Logistica
Manutenzione del verde
COME GENERARE
VALORE ATTRAVERSO
UNA CORRETTA
STRATEGIA AZIENDALE DI
FACILITY
MANAGEMENT?
METTENDO IN ATTO
UNA CORRETTA RIORGANIZZAZIONE
DEI SERVIZI DI MANUTENZIONE E
GOVERNO ATTUANDO UNA GESTIONE
INTEGRATA DEI SERVIZI AGLI IMMOBILI
ED ATTRAVERSO
L’ INNOVAZIONE E L’EFFICENZA
Gestione integrata dei servizi agli immobili:
il Facility Management secondo GO
Il servizio di Facility Management, ha per oggetto la fornitura di servizi agli immobili, ed ha come
principale obiettivo quello di soddisfare in modo completo e personalizzato le diverse esigenze
del Cliente nella logica della gestione integrata dei servizi
Il Committente seleziona e stipula un contratto con un unico fornitore che è
responsabile delle attività di governo e di quelle operative
Servizio 1
Azienda
Committente
Servizio 2
Servizio n....
Perchè scegliere
il modello Facility Management?
VANTAGGI ORGANIZZATIVI
L'introduzione della gestione integrata
consente di coordinare e programmare ogni
servizio ed avere costantemente sotto
controllo i costi
FACILITY
MANAGEMENT
STATO ATTUALE
Dalla gestione riparativa...
Guasto
Chiamata
Intervento
Dalla gestione della fornitura...
Ufficio
Responsabile
- Gara
- Gestione ctr
- .....
La gestione per
chiamata è sostituita
da un approccio per
manutenzione
preventiva
ed annulla i disservizi
Le unità
amministrative non
gestiscono più le
procedure di fornitura
esterna ma si
riqualificano nelle
funzioni di controllo e
di strategia
...alla gestione
programmata
Programm.
interventi
Manutenzione
preventiva
...al controllo e alla strategia
Ufficio
Responsabile
Supervisione
FACILITY MANAGEMENT: la risposta è un unico interlocutore
Nel mercato la domanda di servizi agli immobili si è orientata verso la richiesta di un interlocutore
unico per il coordinamento, la pianificazione degli interventi e la gestione di tutti i servizi.
SERVIZI AGLI IMMOBILI
Manutenzione edile
ed elettrica
Gestione e
manutenzione
Impianti
Servizi di Pulizie
Gestione Rifiuti
Gestione del Verde e
servizio neve
Disinfestazione e
derattizzazione
Servizi di gestione
tecnica del
patrimonio
immobiliare
SERVIZI ALLE PERSONE
Presidio diurno e
notturno
Facchinaggio
Servizi di Pulizie ed
igiene ambientale
Reception e
portierato
Gestione posta e
fattorinaggio
Gestione documentale
Logistica e
movimentazione
Gestione in
outsourcing dei
servizi no-core
Il Facility Mangement è caratterizzato dalla presenza di una serie di servizi di governo, che ne
formano il cuore caratterizzante, destinati a governare i propri servizi di gestione del patrimonio
immobiliare
I servizi di Facility Mangement comprendono i servizi manutentivi, sono compresi i servizi di
consulenza gestionale.
SERVIZI DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA
Impianto Elettrico;
● Impianto di Raffrescamento;
● Impianto di Riscaldamento;
● Impianti idrico-Sanitari;
● Impianti Elevatori;
● Impianti Antincendio;
● Impianti di Sicurezza e controllo
accessi;
● Reti I.T.
●
SERVIZI DI
CONSULENZA
GESTIONALE
SERVIZI DI PULIZIA ED IGIENE AMBIENTALE
SERVIZI DI CONSULENZA GESTIONALE
●
Gestione del sistema di governo dei servizi;
●
Costituzione e gestione anagrafica tecnica;
●
Gestione del Call Center dedicato;
Preventivazione attività e gestione ordine di
intervento;
●
●
Gestione e coordinamento dei servizi.
Pulizia;
● Disinfestazione e derattizzazione;
● Raccolta e smaltimento rifiuti;
● Giardinaggio.
●
ALTRI SERVIZI
Reception, portierato e presidio
● Fattorinaggio
● Facchinaggio
● Gestione documentale
●
Nel servizio di Facility Management sono state adottate soluzioni volte al superamento delle criticità
emerse nei servizi di Global Service, con le seguenti ridefinizioni:
GLOBAL SERVICE
Nel contratto Global Service non erano espressamente previste le
specifiche tecniche per l'attività di presidio fisso, nonché le indicazioni
precise sulla determinazione del corrispettivo, determinando spesso
un'eccessiva onerosità del servizio.
GLOBAL SERVICE
Non era stato definito un corretto processo operativo per gli interventi
extra-canone e sull'uso dei relativi listini.
Nel contratto Global Service sono emerse alcune criticità:
- necessità di semplificare e snellire il processo di gestione ed ultilizzo
dello stesso sia da parte del cliente che del fornitore.
- Sistema informativo gestito direttamente dal Fornitore con accesso
limitato per il Cliente
Nella fase di gestione del contratto di Global Service, veniva
evidenziata la necessità di disporre di un più efficace modello di
controllo del livello qualitativo e delle modalità di erogazione dei servizi
FACILITY MANAGEMENT
Il Capitolato di Facility Management stabilisce le regole per
formalizzare tra le parti le modalità e condizioni di esecuzione delle
attività del presidio fisso e le modalità di calcolo del corrispettivo
(€/ore/uomo)
E' stato definito un processo operativo per gli interventi extra canone
con vincolo nell'utilizzo dell'Ordine di Intervento e di copertura
finanziaria con importo “a consumo”, nonché una chiara
regolamentazione nell'utilizzo dei listini.
Nel contratto di Facility Mangement si è provveduto alla:
- Informatizzazione dei processi ed alla riduzione dei documenti
cartacei
grazie all'utilizzo del sistema informativo che è aggiornato dal fornitore
ed è costantemente accessibile anche dal cliente.
- Razionalizzazione del capitolato tecnico per consentire una migliore
comprensione e renderlo uno strumento di lavoro più snello e
completo.
- Il sistema informatico diventa per il Cliente uno strumento per la
costante verifica delle attività svolte;
- Viene introdotto l'utilizzo di metodi statistici per rilevare
oggettivamente
il livello del servizio erogato.
Le attività comprese nel canone di un contratto di
FACILITY MANAGEMENT
I servizi previsti all'interno del contratto di Facility Mangement è remunerato “a canone” e comprende le
attività di manutenzione e pulizia brevemente descritte di seguito:
CATEGORIA
SERVIZI
SERVIZI
DI MANUTENZIONE
TIPOLOGIA SERVIZI
ATTIVITA' COMPRESE NEL
CANONE
CONDUZIONE
Consiste nel sovrintendere al normale funzionamento
degli impianti tecnologici provvedendo a tutte le
regolazioni necessarie al fine di garantire il servizio
MANUTENZIONE
PREVENTIVA
E PROGRAMMATA
Manutenzione eseguita ad intervalli predeterminati o in
accordo a criteri prescrittivi, per ridurre la probabilità
di guasto o la degradazione di un'entità.
MANUTENZIONE
A GUASTO
(sotto franchigia)
Manutenzione eseguita a seguito di un'avaria entro una
franchigia determinata, volta a riportare un'entità nel lo
stato in cui essa possa eseguire la funziona richiesta.
PULIZIA
GIORNALIERA
Pulizia degli ambienti da effettuarsi una o più volte al
giorno in relazione al tipo di operazioni e di Ambienti,
secondo le indicazioni riportate nel Capitolato tecnico
PULIZIA
PERIODICA
Pulizia degli ambienti da effettuarsi con cadenza
settimanale, quindicinale, mensile, ecc....
in relazione al tipo di operazioni e di Ambienti,
secondo le indicazioni riportate nel Capitolato tecnico
SERVIZI
DI PULIZIA
L’ INNOVAZIONE NEL FACILITY
MANAGEMENT COMPORTA
EFFICIENZA E SEMPLICITA’
USCIRE DALLA CRISI GRAZIE
ALL’INNOVAZIONE *
* Citazione Dott. Giorgio Squinzi, Presidente Confindustria, 2014
Semplificazione delle
procedure
Controllo e Governo in
tempo reale
Ottimizzazione delle
prestazioni
Innovazione nel
Facility
Management
Abbattimento dei costi
indiretti
Efficienza degli impianti
e risparmio energetico
Qualità del servizio
Programmazione nel
tempo
Rispetto dei budget
Efficienza degli impianti
e risparmio energetico
Cos’ è l’efficienza
energetica?
L'efficienza energetica esprime il rapporto tra
quanto ottenuto in termini di prodotti e servizi
e l'energia impiegata allo scopo. Minore è
l'energia impiegata, maggiore è l'efficienza del
processo che porta a un determinato
servizio/prodotto.
Una miglior efficienza energetica, e il
conseguente risparmio energetico, possono
essere conseguiti sia mediante tecnologie,
componenti e sistemi più o meno complessi,
sia mediante il comportamento maggiormente
consapevole e responsabile degli utenti finali
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO? SI’ GRAZIE
Anthony Malkin, presidente della Malkin Holdings, ha dichiarato: «Quando rilevammo
lo stabile nel 2006 l’Empire necessitava di essere sistemato perché era distrutto. Il
fatto che lo stiamo facendo diventare “più verde” non è perché è la cosa giusta da fare
di questi tempi, ma perché è un affare per tutti. Se, infatti, non riduciamo il consumo
di energia, perderemo soldi e diventeremo così meno competitivi di Cina, India,
Brasile e di altri paesi in via di sviluppo».
Alla fine del 2010 il grattacielo, per molti anni
simbolo di New York ha iniziato un programma di
riqualificazione che lo ha portato nel 2013 ad una
riduzione del consumo di energia pari al 40%!
Il risparmio complessivo nei costi si attesterà a
4,4 milioni di dollari all'anno, con una riduzione
del 38% dei consumi energetici che taglierà le
emissioni di gas serra di 105.000 tonnellate nei
prossimi quindici anni.
Informazioni tratte da: www.esbtour.com/it
Principali interventi nel piano di
riqualificazione energetica effettuati
sull’ EMPIRE STATE BUILDING
Fase 1: Trasformare l'Empire State Building
Apportare modifiche integrate che coinvolgono vari elementi dell'edificio.
Pianificando e intraprendendo le giuste iniziative nel giusto ordine, con
l'obiettivo di ottenere aggiornamenti singoli che interagiscono tra loro,
creiamo un risultato complessivo molto più grande.
LE FASI GIUSTE NELL’ORDINE GIUSTO
Risolvere i problemi di inefficienza delle finestre e delle pareti, che lasciano
defluire caldo e freddo verso l'esterno dell'edificio
Migliorare significativamente
l'efficienza esterna
dell'edificio rinnovando le
finestre sul posto e
dotandole di isolante
Ammodernamento dei
sistemi di riscaldamento e
condizionamento
Come risultato dei miglioramenti apportati alle finestre e
alle pareti, le richieste complessive dell'edificio in termini di
riscaldamento e condizionamento si sono drasticamente
ridotte: riqualificare i gruppi refrigeratori esistenti invece
di sostituirli, ha portato un risparmio di oltre 17 milioni di
dollari
RINNOVAMENTO DELLE FINESTRE
LE FINESTRE
L'intercapedine tra i due
pannelli di vetro è stata
riempita con una miscela di
gas isolanti: l'esatto rapporto
tra kripton e argon varia in
base alla posizione delle
finestre nell'edificio e al loro
grado di esposizione al sole.
Tra i pannelli di vetro delle finestre è stato
inserito un distanziatore ed installato uno
strato di pellicola termoriflettente.
Una volta rinnovate, le finestre
diventano fino a 4 volte più
efficienti, con prestazioni quasi
equivalenti a quelli delle
finestre a triplo vetro e un
prezzo inferiore (aumento da 2
a 8 del fattore r), senza
dimenticare che dureranno 25
anni in più.
Sono state disassemblate e pulite attraverso
un processo a 3 fasi, per garantire che non
resti polvere e sporco nell'intercapedine del
doppio vetro.
BARRIERE DI ISOLAMENTO RADIANTI
Sotto ogni finestra c'era un termosifone, quindi 6.514 termosifoni. Come
succede in quasi tutti gli edifici con riscaldamento/condizionamento
perimetrale, non vi era isolamento tra i termosifoni e le pareti alle loro
spalle. Pertanto, il calore riscaldava l'esterno dell'edificio.
E’ stata installata un barriera isolante
(dal costo irrisorio) che riflette
all'interno dell'edificio il 24% di calore in
più. Analogamente, in estate l'aria fresca
non passa attraverso le mura in pietra
esterne,
limitando
l'utilizzo
dei
condizionatori.
Inoltre, ciascun termosifone è collegato
a un sistema di controllo digitale per
garantire che il consumo di vapore si
limiti al necessario: in questo modo
possiamo monitorare le prestazioni e la
funzionalità
di
ogni
elemento
dell'impianto.
Fase 2: Un edificio più intelligente, un edificio più efficiente
Migliorando l'efficienza dell'esterno dell'edificio (Fase 1) si sono ridotte le esigenze in fatto
di impianti di riscaldamento, ventilazione e aria condizionata. La seconda fase prevedeva
l’analisi dell'interno dell'Empire State Building per individuare altre opportunità di
maggiore efficienza. Un enorme sistema circolatorio di tubi, valvole, condotti e cavi
lavora dietro le quinte per fornire calore, luce, aria e aria condizionata agli inquilini e ai
visitatori. In molti edifici, questi sistemi hanno un difetto: possono essere solo accesi o
spenti, senza stadi di regolazione intermedi. Questo significa sprecare energia e creare
punti in cui il caldo e il freddo sono più intensi.
Impianto dei gruppi refrigeratori
La riqualificazione dei gruppi refrigeratori ha comportato l'installazione di nuovi
convertitori a velocità variabile e di controlli migliorati (i nostri "pedali del gas" e
"tachimetri"): in questo modo è possibile controllare costantemente i gruppi
refrigeratori, garantendo che non producano più di quanto necessario
all'edificio. Il risultato è una riduzione del 5% nel consumo energetico
complessivo dell'Empire State Building.
Unità di trattamento aria
Le unità di trattamento aria presenti ad ogni piano mettono in ricircolo l'aria
fresca dentro e fuori, raffreddando e ventilando gli ambienti. Parti diverse
dell'edificio hanno esigenze diverse in fatto di riscaldamento e
condizionamento: alcuni lati sono più esposti al sole di altri, mentre i piani
superiori sono esposti ad aria più fredda e maggiore vento. Come i vecchi
gruppi refrigeratori, anche le vecchie unità potevano solo essere accese o
spente, con conseguente dispendio di energia. Le nuove unità usano una
tecnologia a portata variabile (VAV) che regola in modo continuo l'aria emessa,
in modo da adeguarla alle richieste di condizionamento e ventilazione dei
diversi spazi rilevate dalla rete centrale di controllo.
Rete di controllo wireless
Nell'ambito della riqualificazione, è stata investita nella più ampia rete wireless
mai installata in un edificio. Unità di trattamento aria, gruppi refrigeratori,
termosifoni, valvole e feritoie di ventilazione: tutti sono stati dotati di sensori
che consentono di monitorare e controllare ogni elemento in tempo reale. Se
l'angolo di un ufficio è troppo freddo, questo non vuol dire che è necessario
regolare tutti i termosifoni dell'ufficio, né che si debba raffreddare meno l'intera
area.
Fase 3: Moltiplicare la forza del cambiamento
E’ stato ridotto il fabbisogno energetico rendendo più efficiente l'esterno
dell'edificio (Fase 1). Sono stati migliorati i sistemi dell'edificio, facendo in
modo che utilizzino e distribuiscano l'energia in modo più intelligente (Fase
2). La fase finale della trasformazione dell'Empire State Building in un punto
di riferimento quanto a efficienza energetica consiste nel coinvolgere le
persone al suo interno – oltre 20.000 lavoratori al giorno e oltre 3,5 milioni
di visitatori all'anno.
Illuminazione & prese di corrente efficienti
Le lampadine compatte a fluorescenza consumano solo il 25% dell'energia
consumata dalle tradizionali lampadine a incandescenza, e durano fino a 15 volte più
a lungo. L'Empire State Building esorta tutti i suoi inquilini a utilizzare lampadine più
efficienti.
Illuminazione diurna Luci
specifiche per le singole
esigenze invece di lampadari:
le luci "specifiche per le singole
esigenze" possono essere
accese e spente a seconda del
bisogno: questo significa che
non serve illuminare sempre
l'intero ufficio con la luce
elettrica.
Spegnere le luci: molti di noi
dimenticano di spegnere le luci,
anche quando non servono.
Noi esortiamo i nostri inquilini
a installare sensori di luce,
capaci di rilevare i livelli di
luminosità ambientale e di
abbassare o spegnere le luci
quando non servono.
Progettazione degli uffici: in
molti uffici, per dividere lo
spazio
vengono
installate
pareti che spesso ostacolano la
luce solare. In questo modo, è
necessario ricorrere alla luce
elettrica. Eliminando queste
pareti divisorie è possibile
sfruttare meglio la luce del
sole.
Gestione energetica da parte degli inquilini
In genere gli inquilini hanno un controllo molto ridotto sul modo in cui l'energia
viene utilizzata nei loro uffici. L'Empire State Building ha voluto dar loro più potere.
Agli inquilini è stato fornito un sistema di controllo digitale via web, che consente
loro di monitorare il modo in cui l'energia viene utilizzata nei loro spazi. Un
cruscotto online offre piena trasparenza sui consumi energetici e li aiuta ad
analizzare i dati per individuare strategie di maggiore efficienza.
Infine, per ogni nuovo ufficio che supera i 232
metri quadri le misurazioni sono individuali,
in modo che gli inquilini possano risparmiare
in base al proprio comportamento. Ciascuno
di essi può avere un ruolo più attivo nella
gestione del proprio consumo energetico.
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
AMBIENTE GREEN
ABBATTIMENTO DEI
COSTI DI GESTIONE
QUALITA’
DELL’AMBIENTE DI
LAVORO E MIGLIORI
PERFOMANCE
MAGGIOR VALORE
DELL’IMMOBILE
GRAZIE PER L’ATTENZIONE
Simone Pazzaglia
AD e Direttore Commerciale
GO Management Srl
[email protected]
www.gomanagement.it