Corso di Principi Contabili
internazionali
Le Immobilizzazioni materiali
Le Investment properties
I leasing
Corso di Principi Contabili Internazionali
Stefano Santucci
Sommario
1. Analisi dei seguenti principi contabili nazionali ed internazionali
-
OIC 16 – Le immobilizzazioni materiali
IAS 16 – Property plants and equipment
IAS 40 – Investment properties
IAS 17 – Leases
2. Principali analogie e differenze rispetto al contenuto dei principi contabili
nazionali
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Definizione
di immobilizzazioni materiali
beni (materiali ed anticipi) di uso durevole, costituenti parte dell'organizzazione
permanente delle imprese mercantili ed industriali impiegati normalmente come
strumenti di produzione del reddito della gestione tipica o caratteristica
Non destinati né alla vendita, né alla trasformazione per l'ottenimento dei
prodotti dell'impresa.
Caratteristiche:
- Costi anticipati o sospesi comuni a più esercizi da far partecipare alla formazione del
reddito e dalla situazione patrimoniale-finanziaria di più esercizi consecutivi.
- Fattori e condizioni produttive che incorporano una potenzialità di servizi produttivi
(utilità) che saranno resi durante lo svolgimento della loro vita utile.
- Trasferimento dei costi sostenuti per le immobilizzazioni ai processi svolti ed ai
prodotti ottenuti, tramite la rilevazione delle quote di ammortamento.
- Elemento discriminante per la classificazione fra le immobilizzazioni è la loro
destinazione e non la natura intrinseca dei beni stessi acquisiti (implicazione: mutando
la destinazione muta la classificazione in bilancio).
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IAS 16 - Property, Plant and
Equipment
Ambito di applicazione:
Beni materiali (classificati in gruppi omogenei quali terreni, terreni e fabbricati,
navi aerei, autoveicoli, mobili e arredi, impianti fissi, macchine di ufficio)
detenuti durevolmente (cioè per più di un esercizio):
- per l’utilizzo nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi
- per il noleggio a terzi
- per scopi amministrativi
Beni esclusi:
Beni di origine biologica (biological assets, IAS 41 – Agriculture) ad esempio
pecore, alberi da frutto, piantagioni, ecc.)
Beni in leasing ma solo con riferimento ai criteri per l’identificazione del tipo di
contratto e al valore di rilevazione iniziale, non invece ad alcune regole di rilevazione
(es. ammortamento, valutazione)
Immobili detenuti a scopo di investimento (investment properties disciplinate
dallo IAS 40), eccetto quelli in corso di realizzazione (IAS 16.5)
Immobili diversi dai precedenti e destinati alla vendita (IFRS5)
Diritti minerari (IFRS 6)
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Rilevazione in bilancio
secondo i princpi IAS/IFRS
Regola (IAS 16.7) derivata direttamente dalle indicazioni del framework:
1. Probabile afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlato all’utilizzo
2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene
Discrimine fra immobilizzazioni e costi di esercizio:
Fissazione di una soglia quantitativa minima a discrezione dell’impresa (ad es.
effettuazione di raggruppamenti per poste di valore singolo irrisorio)
Costi da includere nella rilevazione iniziale
Costi di acquisizione o di realizzazione interna, inclusi i costi per necessità
ambientali o di sicurezza se connessi alla generazione dei benefici economici futuri (es.
costi per l’adeguamento di un impianto chimico) tali da determinare flussi differenziali
Costi incrementativi o di rimpiazzo successivi alla entrata in funzione:
rispetto della regola generale (modifica apportata dallo IAS 16 revised) eccetto i costi
di manutenzione relativi a personale, materiale consumabile o piccoli pezzi di ricambio
(cd. day to day servicing) comunque considerati costi (conforme a PCN n. 16)
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Rappresentazione
in stato patrimoniale
1) Terreni e fabbricati (Voce B.II.1)
- Terreni (quali pertinenze fondiarie degli stabilimenti, fondi e terreni agricoli,
moli, ormeggi e banchine, terreni e pertinenze riferite ad autostrade in
esercizio, cave, terreni estrattivi e minerari, sorgenti);
- Fabbricati civili (quali immobili destinati ad uso di abitazione civile o ad uso
alberghiero
turistico,
termale,
sportivo,
balneare,
terapeutico;
comprendono, inoltre, i collegi, le colonie, gli asili nido, le scuole materne e
gli edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie);
- Fabbricati industriali (quali fabbricati e stabilimenti con destinazione
industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse,
officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati ad uso
amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini ed altre
opere murarie );
- Costruzioni leggere (quali tettoie, baracche, costruzioni precarie e simili).
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Rappresentazione
in stato patrimoniale
2) Impianti e macchinario (Voce B.II.2)
- Impianti generici;
- Impianti specifici;
- Altri impianti (quali forni e loro pertinenze);
- Macchinario automatico e macchinario non automatico;
3) Attrezzature industriali e commerciali (Voce B.1I.3)
- Attrezzature (quali di officina, attrezzi di laboratorio, equipaggiamenti e
ricambi, attrezzatura commerciale e di mensa);
- Attrezzatura varia, legata al processo produttivo o commerciale
dell'impresa, completante la capacità funzionale di impianti e macchinario,
distinguendosi anche per un più rapido ciclo d'usura; comprende
convenzionalmente gli utensili.
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Rappresentazione
in stato patrimoniale
4) Altri beni (Voce B.4A)
- Mobili, arredi
- Macchine d'ufficio
- Automezzi
- Migliorie a beni di terzi
- beni gratuitamente devolvibili
- imballaggi da riutilizzare
5) Immobilizzazioni in corso e acconti (Voce B.II.5)
-
Immobilizzazioni materiali in corso di realizzazione;
Anticipi a fornitori per l'acquisizione di immobilizzazioni materiali.
Detrazione dei fondi ammortamento e dei fondi svalutazione dal valore
delle corrispondenti voci dell’attivo
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Classificazione voci IAS rispetto
all’art. 2424 del codice civile
 Devono essere scisse in due voci:
Terreni e
fabbricati
Impianti e
macchinari
Attrezzature
industriali e
commerciali
Altri beni
- Separando i terreni in quanto non ammortizzabili;
- Permanendo un’unica voce se la distinta iscrizione del
valore del terreno non e’ possibile o fornisce risultati
inattendibili
 La voce può rimanere immutata;
 Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al
“component approach”
 La voce può rimanere immutata;
 Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al
“component approach”
 Lo IAS 16 non prevede la voce “altri beni” e prevede
che
le
immobilizzazioni
siano
classificate
in
raggruppamenti di beni di SIMILE NATURA E UTILIZZO
nell’attività di impresa quali, a titolo esemplificativo:
Aerei,
navi,
autoveicoli; mobili e attrezzature,
macchine d’ufficio.
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Rilevazione iniziale (1)
Elementi inclusi nel costo (IAS 16.16-16.22)
Costo di acquisto
- Prezzo pagato al netto di sconti e ribassi
- imposte e tasse non deducibili (IVA indetraibile)
Costi
direttamente
imputabili alla
messa in uso
-
dipendenti impiegati nella produzione/acquisto
costi di preparazione del sito produttivo
costi di consegna ed imballaggio
costi di installazione e assemblaggio iniziale
costi di collaudo al netto dei ricavi di vendita dei campioni
costi diretti e indiretti specifici di realizzazione interna
Stima ex ante
dei costi di
eliminazione
- Costi di smantellamento e rimozione del bene
- Costi di ripristino del sito produttivo
n.b. deve trattarsi di costi a fronte di obbligazioni attuali
(IAS 37) dell’impresa per l’utilizzo dei beni per scopi diversi
dalla produzione di scorte (inclusi in tal caso nel valore delle
scorte secondo il contenuto dello IAS 2 – Inventories)
Conclusione dei costi di rilevazione iniziale per beni materiali (IAS 16.20)
Data di ultimazione del bene (momento in cui il bene è pronto per l’utilizzo
operativo nel modo auspicato dal soggetto operativo aziendale)
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Esempi di calcolo dei costi delle
immoblizzazioni
Un operatore turistico adatta una porzione di terreno per ampliare la propria
attività commerciale e per fare ciò sostiene costi per rendere l’area
edificabile (es. disboscamento e movimento terra)
Domanda: I costi sostenuti devono essere calcolati come incremento del
valore del terreno o di quello del fabbricato che sarà successivamente
costruito?
Risposta: Poiché tali costi sono relativi alla necessità di portare il terreno
nelle condizioni di utilizzo volute dal management, essi incrementano il
valore del terreno e non quello del fabbricato
Di conseguenza si incrementa il valore del terreno (che è un cespite non
ammortizzabile) e non quello del fabbricato (ammortizzabile)
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Valutazione successiva
all’iscrizione iniziale
Benchmark treatment (IAS 16.30):
Valutazione al costo (cost model) al netto di ammortamenti e perdite di
valore accumulate (idem PCN n.16)
Allowed alterantive treatment:
costo rideterminato (revaluation model)
Rideterminazione del valore di iscrizione in base al fair value del bene
attraverso una stima basata sui valori di mercato alla data di esecuzione
della rivalutazione a intervalli regolari se il FV diverge significativamente dal
costo (determinata normalmente ricorrendo a perizie di stima o a modelli di
valutazione basati su flussi di reddito o costi di sostituzione/ricostruzione)
Definizione di Fair Value (IFRS 13 - FV Measurements):
Il Prezzo che si potrebbe ricevere per vendere una attività o pagare per
trasferire una passività in una transazione ordinaria tra partecipanti al
mercato alla data di valutazione
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Valutazione successiva
all’iscrizione iniziale
Caratteri della Definizione di Fair Value (IFRS 13):
– exit price: valore di cessione
– valore market based
Il Fair Value è quindi una valutazione di mercato e non una valutazione
specifica della entità. L’intenzione della entità di mantenere la attività o di
estinguere/adempiere alla obbligazione in altro modo non sono rilevanti in
sede di valutazione al fair value.
Caratteristiche della transazione e del Mercato
– L’attività o passività sia scambiata in una orderly transaction tra market
participants per vendere l’attività o trasferire la passività alla d ata della
misurazione.
– Una orderly transaction è una transazione che assume l’esposizione al
mercato per un periodo prima della data di misurazione per consentire le
attività di marketing che sono usuali per la transazione riguardante l’attività
o la passività; non è una vendita forzata (ie liquidazione forzata o distress
sale).
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Valutazione successiva
all’iscrizione iniziale
Per la valutazione del fair Value di una attività non finanziaria si assume che il
partecipante al mercato sia in grado di ricavare dalla attività its highest and best use.
– Il massimo e migliore utilizzo:
– deve essere fisicamente possibile, legalmente perme sso, finanziariamente
sostenibile
– determinato dal punto di vista del partecipante al mercato anche se la entità utilizza
il bene in un modo differente. Anche se per motivi di protezione della propria posizione
competitiva una entità non utilizza il be ne (i.e. un marchio) per la sua valutazione si
deve assumere il suo massimo e migliore utilizzo
– tuttavia un’entità non deve svolgere una esaustiva ricerca per altri usi usi potenziali
potenziali se non vi è un’evidenza che suggerisca che l’uso corrente de ll’attivià non sia
il suo massimo e migliore utilizzo
– Il massimo e migliore utilizzo di una attività si d eve determinare con riferimento al
suo uso insieme ad altre attività o gruppi di attività qualora:
– Esso si ottenga in combinazione con altri asset.
– Le passività associate con la attività e le attività complementari sono quelle
strettamente legate al funzionamento del gruppo di attività, non quelle destinate a
finanziare altri gruppi di attività
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Valutazione (2)
Tecniche alternative di effettuazione contabile della rivalutazione:
Rivalutazione del fondo ammortamento proporzionale a quella subita dal
costo del bene (consigliata in caso di rivalutazione effettuata attraverso
coefficienti)
Eliminazione in contropartita del valore contabile del bene ammortizzato
(consigliato dallo IAS 16 per la rivalutazione degli immobili)
Trattamento contabile post-rivalutazione
Deduzione dal valore rivalutato degli ammortamenti e delle perdite di valore
successive all’effettuazione della rivalutazione
Effettuazione di nuove rivalutazioni a intervalli regolari per
rappresentare la variazione del FV (ogni anno o ogni 3-5 anni a seconda
della variabilità del FV)
Confronto con il PCN n. 16:
rivalutazione ammessa in base a legge o in casi eccezionali
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Sviluppo del revaluation model
Condizione per procedere alla rivalutazione:
Rivalutazione simultanea di tutti beni classificati nella medesima classe omogenea
al fine di esprimere valori fra loro comparabili
Ratio (IAS 16.38):
Evitare rivalutazioni selettive di beni relative a politiche di bilancio
Trattamento contabile delle variazioni di valore (conforme a PCN n. 16):
- Incrementi successivi a rivalutazioni: imputazione a conto economico
complessivo e creazione di una riserva di patrimonio netto negli anni successivi
- Decrementi successivi a rivalutazioni:
1) In mancanza di precedenti rivalutazioni:
imputazione al conto economico nella sezione 1 come costo in mancanza di
preesistenti correlate riserve di rivalutazione,
2) In presenza di precedenti rivalutazioni:
Imputazione della perdita di valore nel prospetto di conto economico complessivo fino
a concorrenza della riserva precedentemente creata e imputazione dell’eccedenza del
decremento rispetto alla riserva nel conto economico
Conseguenze della cessione (conforme a PCN n. 16):
Trasferimento della riserva da rivalutazione a riserva da utili
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Esempi di scritture contabili
1. Rivalutazione netta di 500 (600 impianto e 100 fondo amm.to)
D
A
Impianti
a
rivalutazione impianti (O.C.I)
| 600 | 600
O.C.I.
a
f.do amm.to. Impianti
| 100 | 100
2. Svalutazione eccedente la rivalutazione precedente (es. 700)
D
A
Diversi
a
F.do svalutazione
|
| 700
O.C.I.
impianti
| 500 |
Svalutazione impianti
| 200 |
3. Ripristino di valore successivo alla svalutazione (es. 500)
D
A
impianti
a
diversi
| 500 |
a
ripristini di valore
|
| 200
a
Riv.ne Impianti O.C.I.
|
| 300
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Ammortamento
-
Trattamento contabile dell’ammortamento (depreciation):
Imputazione a conto economico
Capitalizzazione nel valore di un altro bene (caso delle costruzioni in
economia)
Metodologia di effettuazione dell’ammortamento:
ripartizione del valore ammortizzabile del bene su base sistematica
lungo la vita utile (intervallo fra l’approntamento per l’uso e la cessione
o stralcio del bene diverso dalla vita economica)
Inizio ammortamento: dalla data di completamento o di predisposizione
per l’utilizzo (possibilità di sospensione dell’ammortamento per inattività)
Termine ammortamento: dalla data dello stralcio del bene o di
classificazione dello stesso come disponibile per la vendita secondo il
principio IFRS 5
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Piano di ammortamento (1)
Determinazione del valore da ammortizzare (IAS 16.53)
Valore del bene (determinato in base al metodo seguito) al netto del valore
residuo (spesso non significativo e quindi non contato)
Determinazione del Valore residuo (residual value):
valore stimato di realizzo del bene alla data di riferimento del bilancio come se lo
stesso fosse in quel momento alla fine del periodo della sua vita utile per l’impresa (in
IAS 16 revised)
N.B. diversità fra il fair value del bene alla data di riferimento del bilancio e il suo
residual value
Se fair value > carrying value > residual value:
Se residual value > carrying value:
si ammortamento
no ammortamento ma impairment
Separazione del valore dei terreni da quello dei fabbricati, ammortamento
separato dei secondi rispetto ai primi (idem per eventuali rivalutazioni) con eccezione
dell’Ammortamento del solo valore dei terreni relativo ai costi di bonifica iscritti in
sede di rilevazione iniziale del costo o successivamente per present obligations
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Piano di ammortamento (2)
Fattori influenti sulla durata della vita utile del bene:
- Utilizzo atteso per l’impresa espresso in termini di capacità produttiva;
- Logorio tecnico (legato ai cicli di utilizzo dell’impianto, ai programmi di
manutenzione e via dicendo)
- Obsolescenza tecnica o economica
- Vincoli giuridici o similari all’utilizzazione del bene
Ripartizione del valore da ammortizzare nel tempo:
Adozione di una metodologia di ripartizione del valore del bene coerente con la
modalità di esaurimento dell’utilità del bene attese dall’impresa
Tipologie di metodi di ripartizione:
- a quote costanti (straight-line method)
- a quote decrescenti (diminishing balance method)
- in base alle unità prodotte (units of production method)
Obbligo di revisione sistematica del valore residuo, della durata della vita utile e
delle modalità di ripartizione del valore in ogni esercizio, con applicazione dello IAS 8
(modifica di accounting estimates) in caso di modifiche significative di uno dei tre
elementi sopra indicati
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Ammortamento
Component Approach:
Ammortamento separato di
ogni componente (singolo o derivato da
raggruppamento di parti elementari) avente un costo significativo rispetto al costo
totale del bene e vita utile diversa rispetto a quella delle restanti componenti
Vantaggi:
- differenziazione delle vite utili delle componenti separate
- minori problemi in merito all’individuazione della natura dei costi di rimpiazzo dei
componenti di durata inferiore a quella totale del bene di afferenza
Esempio: La compagnia Aerea Gamma acquista in data 5.01.20XX un aeromobile del
valore complessivo di € 10 mln. in base alle stime degli amministratori il valore dello
stesso può essere in elementi aventi vite utili distinte ed ammontare significativo:
Vita Utile
Costo Storico Ammortamento Valore netto
Motore
10 anni
2,5 mln €
0,25 mln €
2,25 mln €
Interni
5 anni
1,5 mln €
0,30 mln €
1,20 mln €
Carlinga
30 anni
6,0 mln €
0,20 mln €
5,80 mln €
Totale
10,0 mln €
0,75 mln €
9,25 mln €
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Svalutazione delle immobilizzazioni
1) Valutazione ordinaria: al costo ammortizzato
Eccezioni: in caso di non recuperabilità del costo ammortizzato tramite l'uso
o la vendita dei beni o servizi in cui sono incorporati. In caso di presenza di
sintomi di difficoltà del recupero del valore netto contabile tramite l'uso,
obbligo di verifica della eventuale manifestazione di un perdita durevole di
valore da rilevarsi tramite una svalutazione.
Il valore d'iscrizione (al costo) delle immobilizzazioni materiali non può
eccedere il valore recuperabile, definito come il maggiore tra il presumibile
valore realizzabile tramite alienazione ed il suo valore in uso, per effetto di
perdite durevoli, vale a dire non legati a situazioni transitorie (differenza
rispetto agli IAS/IFRS).
- Il valore realizzabile dall'alienazione è definito come il FAIR VALUE al
netto degli oneri diretti da sostenere per la cessione stessa.
- Il valore in uso è definito come il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel
futuro
derivanti
o
attribuibili
alla
continuazione
dell'utilizzo
dell'immobilizzazione, compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa
al termine della sua vita utile.
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Eliminazione dal Bilancio
Fattispecie rilevanti per l’eliminazione:
1) Cessione del bene (nel rispetto del principio della prevalenza della
sostanza sulla forma, cioè previa verifica del trasferimento dei rischi e
dei benefici della proprietà)
2) Assenza di benefici economici futuri dall’utilizzo del bene o dalla sua
cessione
I proventi della cessione non si possono considerare ricavi ma proventi
Eccezione: beni utilizzati per il noleggio dismessi e classificati come
disponibili per la vendita, da inserire fra le rimanenze al valore netto
contabile alla data di cambio di destinazione
Beni composti da parti componenti di valore identificabile:
Eliminazione parziale della quota di costo riferita ad una componente del
bene che viene sostituita e imputazione a conto economico della differenza
positiva o negativa fra il prezzo di cessione al netto degli oneri diretti e VNC
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Disclosures
Informazioni specifiche sul metodo della rivalutazione:
-
Data di effettuazione della rivalutazione
Intervento di un valutatore indipendente
Metodi ed ipotesi alla base della valutazione
Riferibilità o meno della stima a prezzi di mercato
Il valore al costo della classe omogenea di beni rivalutati
La plusvalenza latente sulla rivalutazione e i vincoli alla sua distribuzione
Valore contabile dei beni inattivi
Valore contabile lordo dei beni completamente ammortizzati ed
ancora in uso
Valore contabile lordo dei beni non utilizzati ma non ancora inclusi fra quelli
disponibili per la vendita
In caso di applicazione della valutazione al costo i casi in cui il fair
value dei beni sia significativamente diverso
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IAS 40 – Investment property
Ambito di applicazione:
Beni immobili detenuti a scopo di investimento cioè terreni e fabbricati detenuti
dal proprietario o dall’utilizzatore (in caso di contratto di leasing finanziario o di
leasing operativo a lungo termine su terreni) per ricavarne proventi o dall’affitto o
dall’incremento di valore o da entrambi
Beni esclusi: attività biologiche, diritti minerari e beni in leasing (ad eccezione dei
criteri di valutazione dei leasing finanziari da parte del locatario e di quelli operativi per
il locatore)
Ratio della disciplina separata rispetto agli altri immobili (IAS 40.7):
Autonomia dei flussi di cassa prodotti da questi beni rispetto a quelli delle altre
immobilizzazioni materiali dell’impresa
Esempi di investment property (IAS 40.8):
- Terreni detenuti con la prospettiva di un guadagno di lungo periodo
- Terreni senza una destinazione specifica (presunzione di investment prop.)
- Immobili in corso di realizzazione detenuti a scopo futuro d’investimento (prima in
IAS 16)
-Immobili vuoti detenuti allo scopo di essere affittati a terzi
- Immobili di proprietà o in leasing finanziario e sub-locati in leasing operativo
-Investment properties di cui sopra detenute in base a un contratto di leasing
operativo a L.T.
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Rilevazione in bilancio
Regola derivata direttamente dal framework (IAS 40.16) :
1. Probabilità dell’afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlati
all’investment property
2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene (normalmente garantita
dalla presenza di un’operazione di scambio)
Elementi inclusi nel costo di acquisto (IAS 40.17)
Costo di acquisto
- Prezzo pagato
Costi direttamente
imputabili
all’immobile
- Parcelle professionali per servizi giuridici (notaio e spese legali)
- Tasse ed imposte sul trasferimento della proprietà dell’immobile
- altri costi di passaggio (es. mediazioni immobiliari)
Elementi esclusi dal costo di acquisto (IAS 40.18-19)
- Costi di start-up se non necessari a portare l’immobile alle sue potenzialità operative
- Perdite operative iniziali derivanti dal graduale raggiungimento del livello normale
di occupazione dell’immobile
- Ammontari anomali di sprechi di materiali, di ore di lavoro di dipendenti e di altre
risorse interne necessarie a completare l’immobile
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Valutazione (1)
Opzione fra due metodi: Fair value model vs. Cost model
Caratteristiche del Fair value model (IAS 40.33-55):
- Rilevazione di tutte le investment property al costo iniziale
- valutazione successiva di tutti gli immobili suddetti (salvo eccezioni)
in base al fair value di ognuno alla data di riferimento del bilancio
- FV come valore dell’immobile (solitamente rappresentato dal valore di
mercato o da algoritmi correlati al valore ai flussi di reddito derivanti
dall’investimento ) in una transazione fra parti autonome, consapevoli
e disponibili alla data di riferimento del bilancio senza considerare
fattispecie particolari di influenza sulle parti né di costi legati alla vendita
- imputazione a conto economico delle rettifiche nel fair value dei singoli
immobili
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Valutazione (2)
Approfondimento di alcuni aspetti della definizione di Fair Value
-
Consapevolezza delle parti: riferita alla natura, alle caratteristiche ed
agli utilizzi attuali e potenziali dei beni, nonché alla situazione del mercato
del bene stesso alla data di riferimento del bilancio
-
Volontà del compratore (venditore) a porre in essere la
transazione:deve trattarsi di compratore (venditore) motivato, ma non
costretto, a comprare (vendere), e l’acquisto (vendite) non deve poter
avvenire a qualsiasi prezzo ma a un prezzo che rifletta le condizioni di
mercato alla data di riferimento del bilancio
-
possibilità (non obbligo) di affidamento della stima
stimatore
-
Presunzione semplice di determinazione attendibile del Fair value (IAS
40.53)
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a un esperto
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Particolarità del Fair value model
Gerarchia di fonti per la determinazione del fair value
1. prezzo corrente di mercato per beni con caratteristiche analoghe (per
localizzazione e stato d’uso) a quello da valutare
2. prezzo corrente di beni diversi da quello da valutare previa rettifica degli
stessi per tenere conto delle differenze riscontrate
3. prezzi fatti in transazioni su mercati meno attivi per beni di tipo analgo o
simile ma in ipotesi di invarianza delle condizioni di derivazione dei prezzi fatti
4. tecniche di valutazione basate sull’attualizzazione di flussi di cassa futuri
In presenza di differenti stime di fair value (IAS 40.47):
Se attendibili, selezione della stima maggiormente ragionevole
In caso di FV inattendibile o indeterminato
per mancanza di riferimenti diretti o indiretti (IAS 40.53):
Adozione del Cost model descritto in IAS 16 relativamente al singolo immobile
In presenza di mercati
Mantenimento FV model
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progressivamente
meno
attivi
(IAS
40.55):
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Esempi di scritture contabili
1. Iscrizione in bilancio
Immobili detenuti a scopo
di investimento
a
Banca c/c
|
D
A
900 | 900
|
D
A
700 | 700
2. Rivalutazione per incremento del fair value
Immobili detenuti a scopo
di investimento
a
Proventi da variazione
del fair value
3. Creazione riserva non distribuibile per i proventi non realizzati
Utile di esercizio
a
a
a
a
diversi
|
riserva legale |
riserva proventi non real. |
azionisti c/dividendi
|
3. Svalutazione per decremento del fair value
Perdite da variazione fair value a
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immobili detenuti a
scopo di investimento
|
D
A
900 |
| 45
| 700
| 155
D
A
500 | 500
30
Passaggi di categoria per cambi
di destinazione degli immobili
Effetti contabili (in caso di adozione del fair value model per i beni
d’investimento) :
- Passaggio da immobili d’investimento a immobili occupati dall’impresa o da
immobili d’investimento a beni merce (IAS 40.57, 40.60): Adozione cost
model (IAS 2 o 16) in base al FV alla data cambio di destinazione
- Passaggio da immobili occupati dall’impresa a investimenti (IAS 40.57,
40.61-62): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di
destinazione con evidenziazione delle differenze rispetto al costo in una voce del
netto patrimoniale e ammortamento dei valori precedenti al cambio di destinazione
fino a tale data
- Passaggio da beni merce a immobili d’investimento (IAS 40.57, 40.63)
Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con
imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico
- Passaggio da immobilizzazioni in corso a immobili d’investimento (IAS
40.57, 40.65): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di
destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico
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31
Cost model e derecognition
Caratteristiche del Cost model:
Definite dallo IAS 16, valutazione al costo di acquisto o di produzione al netto di quote
di ammortamento e di eventuali perdite durevoli di valore, senza possibilità di utilizzo
del revaluation model previsto dallo IAS 16
Storno dal bilancio delle investment property (IAS 40.66):
- cessione del bene
- fine dell’utilizzo del bene e correlata perdita dei benefici economici futuri
da esso attesi
Trattamento contabile delle differenze fra il valore di cessione o stralcio ed il
valore contabile: imputazione a conto economico (IAS 40.69) salvo il caso della
stipula di contratti di leasing finanziario (nessuna rilevazione) e di sale and lease back
(ripartizione plus-minusvalenza lungo la durata del contratto)
Scorporo interessi attivi in caso di cessione con pagamento differito oltre i
normali tempi di incasso
Applicazione IAS 37 per le passività relative all’immobile mantenute pur in
presenza della cessione (IAS 40.71)
Risarcimenti per perdite durevoli di valore (IAS 40.72): imputazione a CE alla
data di probabile ricevimento degli stessi
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32
Informativa di bilancio (disclosure)
Rinvio alle informazioni richieste dallo IAS 17 in relazione a leasing operativi o finanziari
relativi ad investment property (IAS 40.74)
Illustrazione del Criterio seguito per la valutazione delle investment property dalle altre
(IAS 40.75)
Criteri di suddivisione degli immobili fra beni di investimento e altri beni
Esplicitazione del criterio di valutazione seguito per determinare il fair value con particolare
riferimento ai casi in cui esso non coincide con il market value
La presenza o meno di una valutazione da parte di un perito indipendente avente una
riconosciuta e rilevante esperienza tanto in generale quanto con specifico riferimento a valutazioni
del tipo e in luoghi analoghi a quella oggetto di valutazione
Gli ammontari inclusi in Ce per: canoni di affitto, costi operativi correlati agli immobili che
hanno generato redditi e ad immobili che non hanno generato redditi
Informazioni in merito all’esistenza e all’ammontare di vincoli alla realizzabilità dei beni
immobili
Informazioni in merito a significative obbligazioni ad acquistare, costruire o ristrutturare
immobili di investimento
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33
Ulteriori disclosures
Informazioni specifiche per il Fair value model (IAS 40.76-77):
1. Indicazione delle motivazioni alla base della eventuale rappresentazione di leasing
operativi su terreni e fabbricati come investment property (IAS 40.75, lett. B)
2. Variazioni del valore della voce immobili d’investimento per effetto (IAS 40.76):
-
degli incrementi di valore suddivisi fra acquisizioni e costi incrementativi successivi
degli incrementi derivanti da operazioni di concentrazione aziendale
delle cessioni del periodo
dell’effetto netto delle rettifiche da adeguamento del Fair value
delle differenze di cambio nette derivanti da rettifiche di traduzione dell’investment property
da una functional currency diversa dalla reporting currency
- dei passaggi di immobili d’investimento da e a scorte e da e a immobili occupati
dall’impresa
- di altre movimentazioni
3. Rettifiche per evitare doppie contabilizzazioni di componenti di investment property (IAS
40.77) con particolare rifierimento ai casi di applicazione del cost model per impossibilità di
determinazione affidabile del Fair value
4. IAS 40.78: Informazioni in merito alla impossibilità di determinare in modo attendibile
il fair value, le cause di ciò e la stima dell’intervallo di valori dove lo stesso può collocarsi,
nonchè informazioni in merito alla cessione di tale categorie di investment property (effettuazione
della cessione, valore di libro e plus-minusvalenze realizzate)
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34
Ulteriori disclosures
In caso di applicazione del Cost model (IAS 40.79)
Piano di ammortamento (vita utile e metodologie di ripartizione)
Prospetto dei movimenti delle immobilizzazioni indicante:
- Valore contabile lordo e fondo ammortamento accumulato
- Variazioni derivanti da acquisti, cessioni e operazioni di combinazione
aziendale, da rivalutazioni o perdite durevoli di valore imputate a
patrimonio netto o a conto economico
- Variazione derivanti da ammortamenti o per differenze di cambio
originate dalla conversione della moneta operativa nella moneta di
presentazione,
- passaggi da e ad altre categorie immobiliari
- altri movimenti
Indicazione del fair value delle investment property valutate in base al cost
model
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35
IAS 17 Leases: Definizione e
ambito di applicazione
Definizione di contratto di leasing (IAS 17.4):
Accordo contrattuale nel quale una parte (Lessor o locatore) conferisce
alla controparte (Lessee o locatario) il diritto di utilizzare un determinato
bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una
serie di canoni periodici
Rinvio ad altri principi per la valutazione successiva alla prima
iscrizione nel bilancio di locatore e locatario dei seguenti contratti
(IAS 17.2):
- Immobilizzazioni materiali (IAS 16)
- Investimenti immobiliari detenuti in leasing dal locatario (IAS 40)
- Leasing di Attività connesse all’agricoltura o all’allevamento (IAS 41)
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36
Classificazione dei
contratti di leasing
Leasing finanziario:
contratto con cui tutti i rischi ed i benefici connessi alla proprietà del bene
oggetto del leasing sono sostanzialmente trasferiti al locatario (IAS 17.8)
Leasing operativo:
Tutti i contratti diversi da quelli di leasing finanziario
Tipologie di rischi (IAS 17.7):
perdite conseguenti all’inutilizzo del bene (ad es. per guasti o
malfunzionamenti), alla sua obsolescenza tecnologica (produttività ridotta
rispetto a beni più evoluti) o economica e a fluttuazioni del ciclo
economico.
Tipologie di benefici (IAS 17.7):
prospettive di un conveniente utilizzo del bene durante la sua vita economica
in termini di flusso di ricavi da esso ottenibili attraverso la vendita degli
output realizzati o con la cessione del bene o la rivalutazione del suo valore
residuo
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37
Identificazione dei
leasing finanziari (1)
Analisi della sostanza dell’operazione all’inizio del leasing (IAS 17.10), con
particolare riguardo ai seguenti aspetti (lista non esaustiva):
1. trasferimento della proprietà del bene al termine del contratto
2. presenza di patto di riscatto del bene al termine del contratto e ragionevole
certezza circa il suo esercizio da parte del locatario fin dalla data di inizio
(inception) del contratto, per la convenienza economica dell’opzione (prezzo di
riscatto inferiore al fair value attribuibile al bene alla data di esercizio)
3. durata coincidente con maggior parte della vita economica del bene oggetto
del contratto anche in mancanza di patto di riscatto;
4. corrispondenza in sede stipula del contratto fra il valore attuale dei
pagamenti dovuti per il contratto e il valore del bene locato;
5. impossibilità di utilizzo del bene locato in modo diverso da quello posto in
essere dal locatario in assenza di importanti modifiche del bene medesimo
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38
Identificazione dei
leasing finanziari (2)
Ulteriori elementi considerabili ai fini della classificazione (IAS 17.11):
- perdite conseguenti alla rescissione sopportate dal locatario
- variazioni di fair value del valore residuo a favore/carico del locatario
- facoltà di continuazione del leasing per un periodo successivo a un canone
sostanzialmente più basso rispetto alle condizioni di mercato
Inizio del leasing (IAS 17.4):
data anteriore fra quella di firma del contratto e quella dell’impegno delle parti sulle
principali clausole del contratto stesso (n.b. nei leasing finanziari costituisce la data
rilevante per la determinazione degli importi da rilevare all’attivo e al passivo)
Decorrenza del leasing (IAS 17.4):
data dalla quale il locatario è autorizzato a utilizzare il bene oggetto di locazione (n.b.
data rilevante per la rilevazione del leasing in bilancio)
Durata del leasing:
periodo minimo di durata del contratto ivi compreso ogni periodo futuro successivo di
continuazione del leasing da parte del locatario, in caso di ragionevole certezza alla
data di stipula del contratto della estensione del contratto a tale periodo successivo.
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39
Particolarità connesse alla
classificazione dei contratti
Separata classificazione della componente terreni e della
componente fabbricati in caso di stipula di un contratto di leasing
relativo contemporaneamente terreni e fabbricati, per i seguenti motivi:
1. Differente natura del contratto di leasing sul terreno (operativo) rispetto
a quello sui fabbricati (finanziario) in caso di mancato passaggio della
proprietà al termine del contratto
2. Differenziazione del trattamento contabile del terreno (a vita
indefinita e non ammortizzabile) da quello del fabbricato (a vita definita e
quindi ammortizzabile) anche in caso di identificazione di leasing
finanziario per entrambe le parti del contratto ad essi relative
Separazione delle due componenti del contratto in proporzione al fair
value dei terreni e dei fabbricati
Eccezioni:
in caso di irrilevanza della componente di valore relativa al terreno
in caso di leasing relativi a beni detenuti a scopo di investimento valutati
secondo il criterio del fair value (IAS 40)
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40
Rilevazione iniziale dei
Finance leases – Locatario (1)
Prevalenza della sostanza sulla forma (IAS 17.20-21):
Rilevazioni alla data di inizio del periodo di decorrenza del leasing
(commencement of the lease):
Attivo di S.P.:
bene in leasing
Passivo di S.P.
|
|
|
|
debito vs. locatore per
il finanziamento ricevuto
Valore di iscrizione dell’attività e della correlata passività:
Minore fra fair value del bene alla data di stipula del contratto
maggiorato degli eventuali costi diretti iniziali sostenuti dal locatario
(costi di negoziazione e conclusione del contratto, quali ad es. imposte di
registro, spese notarili, ecc.) e valore attuale dei pagamenti minimi
dovuti per il contratto
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41
Rilevazione iniziale dei
Finance leases – Locatario (2)
-
-
-
Nozione di Pagamenti minimi dovuti per il contratto:
Pagamenti periodici previsti dal contratto, ivi inclusi:
Qualsiasi importo garantito al locatore dal locatario o da un terzo a lui
collegato
il prezzo di riscatto, in presenza, alla data di stipula, di una ragionevole
certezza dell’esercizio del patto di riscatto da parte del locatario
Elementi esclusi dai pagamenti minimi (IAS 17.4):
Canone potenziale di locazione (contingent rents):
parte del canone variabile perché dipendente da fattori diversi dal
valore finanziario del tempo (es. per indicizzazione a parametri quali
tassi di interesse di mercato)
costi per servizi (assicurazioni, manutenzioni) o imposte (es. ICI)
rimborsabili al locatore durante il contratto
Nozione di valore residuo non garantito
parte del valore residuo del bene in leasing il cui realizzo non è certo o è
coperto da garanzia di rimborso prestata da un terzo collegato al locatore
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42
Rilevazione iniziale dei
Finance leases – Locatario (3)
Tassi utilizzati per il calcolo del valore attuale pagamenti minimi:
1.Tasso di interesse implicito del contratto di leasing, cioè:
TASSO per cui
la somma fra il valore
attuale
dei
pagamenti
minimi
contrattuali
e
il
valore
residuo
non
garantito
E’ UGUALE
alla somma fra fair value
del bene in leasing e costi
accessori iniziali
Dato ritraibile dai piani finanziari della società di leasing
2. Tasso incrementale di indebitamento (se indisponibile 1):
a. Tasso di interesse su un contratto di leasing analogo
b. Tasso di mercato applicabile al locatario per prendere a prestito
risorse finanziarie pari a quelle del contratto di leasing per ammontare e
durata
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43
Valutazione dei Finance leases
successiva all’iscrizione - Locatario
Suddivisione dei canoni di leasing pagati in due quote:
- Quota capitale
: riduzione del debito iscritto al passivo
- Quota interessi
: imputazione a conto economico in modo da
produrre per ogni esercizio un tasso di interesse
costante sulla passività residua in c/capitale
(ammesse forme di approssimazione, IAS 17.26)
Contingent rents/costi per servizi:
imputazione a CE al momento della manifestazione monetaria
Ammortamento del bene in leasing:
in funzione del metodo di ammortamento utilizzato per la categoria di beni
materiali (IAS 16) o immateriali (IAS 38) di appartenenza,
Nel caso di assenza di opzione di riscatto, il periodo di ammortamento è
pari al minore fra la vita utile del bene e la durata del contratto di leasing
Verifica di perdite di valore: attraverso gli impairment test (IAS 36)
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44
Finance Leases – Locatario Disclosures
Valore netto contabile di ogni categoria di beni in leasing
Riconciliazione fra il valore complessivo dei pagamenti minimi contrattuali e il loro
valore attuale alla data di riferimento del bilancio
Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali:
1. importi da corrispondere entro l’esercizio successivo
2. importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi
3. importi da corrispondere oltre i 5 anni
Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data
di riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili
Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con riferimento:
- al criterio di determinazione dei contingent rent;
- all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi
- ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing
Informazioni richieste dai principi correlati alla categoria di appartenenza dei beni
in leasing (IAS 16, IAS 38, IAS 40) e all’esecuzione degli impairment tests (IAS 36)
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45
Esempio di rilevazione di un leasing
finanziario nel bilancio del locatario
Ipotesi di partenza: acquisto di un macchinario del valore iniziale di € 1.000.000
con un contratto di leasing a 5 anni avente il seguente piano finanziario:
1. pagamento di rate annuali posticipate
2. Vita utile: 10 anni
Tasso di N.
R.E.
Rata
Importo rata
Quota capitale
Quota
interessi
Debito residuo
-€ 1.000.000,00
4,85%
Totali
1
€ 230.000,00
€ 181.528,09
€ 48.471,91
-€ 818.471,91
2
€ 230.000,00
€ 190.327,10
€ 39.672,90
-€ 628.144,81
3
€ 230.000,00
€ 199.552,62
€ 30.447,38
-€ 428.592,19
4
€ 230.000,00
€ 209.225,32
€ 20.774,68
-€ 219.366,87
5
€ 230.000,00
€ 219.366,87
€ 10.633,13
€ 0,00
€ 1.150.000,00 € 1.000.000,00 € 150.000,00
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46
Confronto con la normativa italiana:
bilancio del locatario (1)
D. Lgs. 6/2003: rappresentazione in bilancio di tutti i contratti di
leasing (finanziario ed operativo) secondo il metodo patrimoniale e resa
di informazioni integrative in nota integrativa per i leasing finanziari in
accezione IAS 17 (ma solo in presenza di patto di riscatto per OIC 1)
Informazioni Ex art. 2427 c.c., c. 1, p.to 22:
Prospetto relativi ai contratti di leasing classificabili come finanziari (cioè
con trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici)
recante le seguenti informazioni:
- valore attuale delle rate di canone non scadute determinato utilizzando
tassi di interesse pari all'onere finanziario effettivo inerente i singoli contratti
- onere finanziario effettivo attribuibile ai contratti e riferibile all'esercizio
-ammontare complessivo al quale i beni oggetto di locazione sarebbero
stati iscritti alla data di chiusura dell'esercizio qualora fossero stati
considerati immobilizzazioni
-ammortamenti, rettifiche e riprese di valore
di competenza
dell'esercizio
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47
Confronto con la normativa italiana:
bilancio del locatario (2)
Ulteriori informazioni richieste dal Documento OIC 1
-
debito implicito verso il locatore (che sarebbe stato iscritto tra le
passività), originariamente pari al valore del bene e progressivamente
ridotto in base al piano di rimborso delle quote di capitale incluse nei
canoni contrattuali
-
effetto sul risultato dell'esercizio e sul PN in caso di applicazione del
metodo finanziario ivi incluso l’effetto fiscale
Contabilizzazione dei contratti di sale and lease back
Art. 2425-bis, comma 4:
Obbligo di ripartizione della plusvalenza derivante da operazioni di
compravendita con locazione finanziaria al venditore lungo la durata del
contratto di locazione
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48
Tabelle esemplificative da OIC 1 per
il bilancio del locatario (1)
Attività:
a) Contratti in corso:
Beni in leasing finanziario alla fine dell'esercizio
precedente, al netto degli ammortamenti complessivi
pari a € 22.500,00 alla fine dell’esercizio precedente
Beni acquisiti in leasing finanziario nel corso dell'esercizio
Beni in leasing finanziario riscattati nel corso dell'esercizio
Quote di ammortamento di competenza dell'esercizio
Rettifiche/riprese di valore su beni in leasing finanziario
Beni in leasing finanziario al termine dell’esercizio,
al netto ammortamenti complessivi pari a € 27.950
b) Beni riscattati
Maggior valore complessivo dei beni riscattati, determinato
secondo la metodologia finanziaria, rispetto al loro valore
netto contabile alla fine dell’esercizio
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50.000
35.500
-12.450
- 4.275
68.775
27.540
49
Tabelle esemplificative da OIC 1 per
il bilancio del locatario (2)
c) Passività
Scadenza
entro esercizio
successivo
Debiti impliciti per Leasing Finanziari
(L.F.) alla fine dell'esercizio precedente
fra 1 e 5
esercizi
19475
oltre 5
esercizi
17500
8750
Debiti impliciti per L.F. sorti nell'esercizio
45725
35500
Riduzioni per rimborso quote capitale e
riscatti durante esercizio
Debiti impliciti per L.F. a fine esercizio
Totale
-12450
16725
31700
20350
68775
Effetto complessivo lordo sul patrimonio aziendale alla fine dell’esercizio
Beni in leasing finanziario al termine dell’esercizio (da tabella sub-a)
68775
Maggior valore complessivo dei beni riscattati (da tabella sub-b)
27540
Debiti impliciti per L.F. a fine esercizio (da tabella sub c)
Totale effetto lordo
-68775
27540
Effetto fiscale (tax rate 31,4% = 27,5% IRES + 3,9% IRAP)
-8647,56
Effetto netto sul patrimonio aziendale alla fine esercizio
18892,44
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50
Tabelle esemplificative da OIC 1 per
il bilancio del locatario (3)
Effetto sul conto economico
Storno di canoni su operazioni di leasing finanziario
8.900,00
Rilevazione degli oneri finanziari su operazioni di leasing finanziario
-
2.750,00
quote di ammortamento:
contratti in essere (aliquota media 5%)
su beni riscattati (aliquota media 5% su maggior valore)
-
4.275,00
1.377,00
rettifiche/riprese di valore su beni in leasing finanziario
-
Effetto sul risultato prima delle imposte
498,00
Rilevazione dell’effetto fiscale (tax rate 31,4% =27,5% IRES + 3,9% IRAP) -
156,37
Effetto sul risultato d'esercizio delle rilevazioni delle operazioni di leasing
secondo il metodo finanziario
341,63
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51
Finance leases – Locatore (1)
Rilevazione iniziale (prevalenza della sostanza sulla forma) :
Iscrizione del bene concesso in leasing come credito verso il locatario per
un ammontare pari al valore dell’investimento netto nel Leasing
maggiorato di eventuali costi accessori iniziali sostenuti dal locatore
Nozione di investimento netto nel leasing (IAS 17.4):
Valore attuale dell’investimento lordo nel leasing scontato in base al tasso
di interesse implicito del leasing
Investimento Lordo nel leasing: Somma dei seguenti valori
- Pagamenti minimi contrattuali (pagamenti periodici + valore residuo
garantito dal locatario o da un terzo a lui collegato + valore di riscatto se
ragionevolmente certo l’esercizio del patto di riscatto alla data di stipula del
contratto)
- Valore residuo non garantito (con obbligo di revisione annuale
dell’importo ad esso relativo per riflettere variazioni nella ripartizione dei
proventi finanziari lungo il contratto, Cfr. IAS 17.41)
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52
Finance leases – Locatore (2)
Costi diretti iniziali capitalizzabili (IAS 17.38):
- Commissioni
- Spese legali
- Costi sostenuti internamente e direttamente imputabili a negoziazione e
conclusione del contratto
N.B. Costi capitalizzabili solo se sostenuti da locatore intermediario
finanziario
Scomposizione canoni ricevuti in tre quote:
1. Rimborso della quota capitale del credito
2. Proventi per ribaltamento di costi per servizi sostenuti dal locatore
3. Proventi finanziari calcolati così da riflettere un tasso di interesse
periodico costante sull’investimento netto residuo del locatore
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53
Finance leases – Locatore –
particolarità
Rappresentazione leasing per Locatori-produttori (IAS 17.42-46):
Separata evidenziazione del provento finanziario realizzato con il leasing e
dell’utile o della perdita sulla cessione del bene effettuata attraverso la
locazione finanziaria, cioè
- Rilevazione del margine positivo o negativo sulla cessione del bene locato,
pari alla differenza fra
• ricavo di vendita del bene dato in leasing (espresso dal minore fra Fair
value del bene concesso in leasing e valore attuale dei pagamenti minimi di
competenza del locatore in base ad un tasso di tasso di mercato e non a
quello del contratto se tenuto artificiosamente basso allo scopo di attirare la
clientela, con conseguente limitazione del ricavo di vendita)
• il costo del bene venduto (costo bene ceduto in leasing al netto del valore
attuale del valore residuo non garantito ad inizio decorrenza leasing, se diverso)
- determinazione dei proventi finanziari del leasing in base al tasso di
mercato
-impossibilità di capitalizzazione dei costi accessori iniziali (in quanto
correlati alla realizzazione delle vendite più che accessori al finanziamento)
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54
Finance leases – Locatore –
Disclosure
Riconciliazione fra il valore complessivo degli investimenti lordi in leasing e il valore attuale
dei pagamenti minimi alla data di riferimento del bilancio
Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali:
1. importi da riscuotere entro l’esercizio successivo
2. importi da riscuotere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi
3. importi da riscuotere oltre i 5 anni
Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data di
riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili
Ammontare dei proventi finanziari non realizzati (pari alla differenza fra l’investimento lordo e
l’investimento netto nei leasing)
Ammontare complessivo del valore residuo non garantito di spettanza del locatore
Ammontare totale degli accantonamenti relativi ai pagamenti periodici minimi non riscossi
Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio
Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso
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55
Operating Leases – Locatario
(1)
Modalità di rappresentazione (IAS 17.36):
Rilevazione dei canoni a conto economico come costo ripartito per
quote costanti durante la vigenza del contratto o con altro metodo
maggiormente rappresentativo della modalità di godimento dei benefici da
parte dell’utilizzatore
Realizzazione del criterio di contabilizzazione tramite iscrizione di ratei o
risconti (in caso di diversità fra i canoni pagati nell’esercizio e quelli di
competenza ed a seconda della anticipata o posticipata manifestazione
rispetto al periodo di maturazione)
Disclosure:
Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di
leasing non disdettabili nei seguenti importi:
1. importi da corrispondere entro l’esercizio successivo
2. importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi
3. importi da corrispondere oltre i 5 anni
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56
Operating Leases – Locatario
(2)
Disclosure (segue):
Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del
locatario alla data di riferimento del bilancio in relazione a contratti di
sublocazione non disdettabili
Ammontare dei canoni di locazione e di sublocazione imputati a costo
nell’esercizio, con evidenziazione separata di pagamenti minimi, quote
variabili e canoni di sublocazione
Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con
riferimento:
-al criterio di determinazione della quota variabile dei canoni da
corrispondere;
-all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi
-ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing
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57
Operating Leases - Locatore
Modalità di rappresentazione (IAS 17.49)
Rilevazione all’attivo del valore del bene concesso in leasing classificato
secondo la natura del bene e con maggiorazione per i costi diretti iniziali
Imputazione a conto economico:
– del provento relativo al leasing operativo durante la vigenza del
contratto per quote costanti o con altro metodo più
rappresentativo della modalità di realizzazione del provento
- del costo relativo all’ammortamento del bene iscritto all’attivo,
maggiorato dei costi accessori iniziali (in ossequio alle metodologie di
ammortamenti di cui agli IASs 16 e 38) per il periodo di durata del
contratto
- della svalutazione del costo per perdite di valore (IAS 36)
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Operating Leases – Locatore
(2)
Disclosure:
Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di
leasing non disdettabili nei seguenti importi:
1. importi da incassare entro l’esercizio successivo
2. importi da incassare nel periodo fra due e cinque esercizi successivi
3. importi da incassare oltre i 5 anni
Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio
Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso
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Sale and lease back
transactions (1)
Schema dell’operazione:
Cessione di un bene ad un terzo e contemporanea stipula di un
contratto di leasing a fronte dell’utilizzo dello stesso bene
Correlazione fra prezzo di cessione del bene e importo dei canoni
Identificazione della natura del contratto di leasing (finanziario o operativo
secondo i i criteri indicati dal Principio)
Rappresentazione della cessione in bilancio (IAS 17.59, 61 e 63):
1. Leasing finanziari:
mantenimento del bene nel bilancio del cedente-locatario con rettifica del
valore di iscrizione per allinearlo al valore di cessione indicato nel contratto di
lease-back
differimento della plusvalenza (ricavo di vendita – valore di libro) con
imputazione a CE durante gli esercizi di durata del contratto (o sulla
durata residua economicamente utile del bene se significativamente diversa)
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Esempi
Caso n. 1 – rilevazione plusvalenza su sale and lease back finanziario
Valore di libro fabbricato (costo 1500 – f.a. 500)
Valore di cessione nel contratto di lease-back (pari a fair value)
Plusvalenza
Scritture contabili: 1. all’inizio del contratto
Diversi
a
Diversi
Crediti finanz. vs. soc. di leasing
1.200
Fabbricati
200
a
debiti finanziari
a
risconti passivi
di un fabbricato
1.000
1.200
200
|
|
| 1.200
| 200
2. Effetto della differenza fra ammortamento della rivalutazione cespite su
vita utile (anni 25) e ripartizione plusvalenza su durata contratto (anni 10)
Ammortamento fabbricati a fondo ammortamento fabbricati
Risconti passivi
a plusvalenze sale & lease-back
8 |
20 |
8
20
3. Ammortamento bene e ripartizione plusvalenza su vita utile (es. anni 25)
Ammortamento fabbricati a fondo ammortamento fabbricati
Risconti passivi
a plusvalenze sale & lease-back
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8 |
8 |
8
8
61
Esempi
Caso n. 2 – rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario
immobile
Valore di libro immobile
1.000
Valore di cessione immobile (pari a fair value)
800
Minusvalenza
200
Scritture contabili
Diversi
Crediti finanziari
Minusvalenze
a
a
a
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Diversi
debiti finanziari
Fabbricati
800 |
200 |
|
|
800
200
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Esempi
Caso n. 3
rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario di immobile nel caso di
1. Prezzo di cessione (700) inferiore al valore di mercato (800) ed al valore di libro
(1.000) dell’immobile
2. Futuri canoni di locazione inferiori a quelli di mercato
Minusvalenza da rilevare immediatamente
Minusvalenza da differire per la durata del contratto
oppure lungo il periodo di ammortamento del cespite
1.000 – 800 = 200
800 – 700 = 100
Scritture contabili
Diversi
Crediti finanziari
Minusvalenze
Risconti attivi
a
Diversi
a
a
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Debiti finanziari
Fabbricati
700 |
200 |
100 |
| 700
| 300
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Sale and lease back
transactions (2)
2. Leasing operativi: 5 casi (implementation guidance IAS 17)
a) Se Px vendita è maggiore del valore di libro e pari o inferiore al Fair
value: rilevazione immediata a CE della plusvalenza sul valore di libro
b) Se Px vendita è minore del valore di libro e pari o inferiore al Fair
value: rilevazione immediata a CE della minusvalenza sul valore di libro
c) Se Px vendita è inferiore al valore di libro ed inferiore al Fair value (ma
la differenza è compensata da canoni inferiori a quelli di mkt): differimento e
ripartizione della minusvalenza sul valore di libro lungo la durata contratto
d) Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta superiore al valore
di libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e FV
su durata contratto (excess profit) e rilevazione immediata a conto economico
della pluvalenza fra FV e valore di libro
e) Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta pari al valore di
libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e
FV/valore di libro su durata contratto
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Esempi di contabilizzazione
Caso a (prezzo vendita e fair value pari 1.200, valore di libro 1.000)
Crediti diversi
a
diversi
1.200 |
a
immobili
| 1.000
a
plusvalenze
| 200
Caso b (prezzo vendita 900, fair value pari 1.000, valore di libro 1.000)
Diversi
a
immobili
| 1.000
Crediti diversi
900 |
minusvalenze
100 |
Caso c (prezzo vendita 900, valore di libro e FV 1.000 ma canoni inferiori a mercato)
diversi
a
Immobili
| 1.000
Crediti diversi
900 |
Risconti attivi
100 |
Caso d (prezzo vendita 1.300, fair value pari 1.200, valore di libro 1.000)
Crediti diversi
a
diversi
1.300 |
a
immobili
| 1.000
a
plusvalenze
| 200
a
risconti passivi
| 100
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Prima Applicazione
Obbligo di applicazione retroattiva del principio IAS 17
Implicazioni
1. Identificazione della natura del leasing
2. In
–
–
–
caso di leasing finanziario
iscrizione all’attivo del bene al netto degli ammortamenti maturati
iscrizione al passivo del valore del debito residuo in linea capitale
stanziamento delle imposte differite sulla differenza fra il valore
iscritto all’attivo e quello iscritto al passivo
– Imputazione della differenza (al netto delle imposte differite) ad una
riserva di patrimonio netto
3. In caso di sale and lease-back di natura finanziaria
verifica delle modalità di contabilizzazione della eventuale plusvalenza da
cessione all’intermediario finanziario
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Esempio di prima applicazione
Si ipotizzi che il contratto di cui all’esempio di slide 44, all’1.01.2004 (data di inizio
applicazione dei principi IAS IFRS) sia giunto alla fine del 4° anno e sia stato
contabilizzato secondo il metodo patrimoniale (imputazione a conto economico dei
canoni).
Rettifiche da operare:
1. Iscrizione all’attivo del valore del bene (1.000.000) e del fondo ammortamento
accumulato (400.000)
2. Iscrizione al passivo del debito residuo in conto capitale (€ 219.366,87)
3. Stanziamento imposte differite ad aliquota 31,4% (€ 119.518,80)
4. Iscrizione della differenza fra il valore netto contabile, il debito residuo e le imposte
in una riserva da prima applicazione IFRS (€ 261.114,63)
Scritture contabili
Fabbricati in leasing
a
a
a
a
a
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diversi
1.000.000 |
f.a. fabbricati in leasing
| 400.000,00
debiti su leasing in corso
| 219.366,87
Fondo Imp. Differite
| 119.518,80
Riserva da prima appl.ne IFRS
| 261.114,63
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