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...
..
...
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STUDIO TECNICO
GEOM. PIPPO MAGNASCHI
29121 - PIACENZA - Via Borghetto n. 11 tel. 0523/32.33.22 - fax 0523/31.23.19 – cell. 338 / 24.27.996
P.IVA n. 00205220338 – C.F. MGN PPP 40M05 A831J @mail: [email protected]
Iscriz. Albo Geometri Prov. di Piacenza n. 671
Iscriz. Albo C.T.U. del Tribunale di Piacenza n. 120
TRIBUNALE DI PIACENZA
Esecuzione immobiliare n. 100/2008
G.E. Dott. M. BOSELLI ora Dr. GIOVANNI PICCIAU
Esecuzione immobiliare promossa da:
BANCA DI PIACENZA
con l’Avv. Giovanni Montagna
contro
MUTTI
...
PIERO ANTONIO, deceduto a Fiorenzuola d’Arda (PC) il 25/12/2008
...
e per esso gli eredi BONACINA
MADDALENA, MUTTI MATTEO
GIOVANNI,
....
MUTTI MARCO domiciliati in Alseno (PC) Loc. Lusurasco
Strada Molinazzo n. 1876 INT. 1
RELAZIONE PERITALE
PREMESSE:
Il sottoscritto Geom. Pippo Magnaschi nato a Bettola (PC) il 05/08/1940 con studio in
Piacenza Via Borghetto n. 11, libero professionista, veniva nominato C.T.U. nell’esecuzione
immobiliare di cui in epigrafe e prestava giuramento di rito nel corso dell’udienza in data
06/02/2009 dinnanzi all’Ill.mo G.E. Dr. M. Boselli, con l'accettazione dell'incarico
relativamente al quesito conferitogli dal medesimo G.E. nel corso dell’udienza d’incarico, che il
giorno stesso in cui lo scrivente C.T.U. aveva ricevuto tale incarico, veniva chiesto dall’Avv.
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Eufrasia Grazia Longo per conto dell’esecutato, una momentanea sospensione all’espletamento
dell’incarico, precisando che il sopraggiunto decesso dell’esecutato, poneva gli eredi nella
condizione di poter verificare l’opportunità di addivenire ad una soluzione transattiva con la
Banca procedente, sospensione che l’Ill.mo Giudice Esecutore acconsentiva, ciò premesso, lo
scrivente C.T.U. veniva convocato all’udienza del 11/06/2012 innanzi al G.E. Dr. Giovanni
Picciau, ricevendo la conferma dell’incarico e l’invito a procedere al relativo espletamento,
esonerando il C.T.U. dal giuramento in quanto già reso nel corso dell’udienza dell’incarico in
data 06/02/2009 innanzi al Dr. Boselli.
L’accettazione dell’incarico comporta pertanto le risposte al quesito posto dall’Ill.mo Sig.
Giudice, come segue:
“esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile
sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di Catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del
pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere
immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
- ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta
contenente:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indati nell’atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento
riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o
altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di
provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro) verificando, in caso di
provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge
superstite ex art. 540 comma 2 C.C.), con particolare riferimento all’esistenza di contratti
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registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione,
data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio
fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un
compenso regolarmente pagato o non pagato;
4. l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, (ad esempio spese relative all’anno in corso ed
a quello precedente art. 63 disp. atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed
in particolare
•
Domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che
non saranno cancellate col decreto di trasferimento;
•
Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità,
vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
•
Il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di
stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e dell’eventuale trascrizione;
•
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione);
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati
dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del
costo per la loro cancellazione;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o
regolarizzazioni catastali;
7. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai sensi del
D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e libretti di uso;
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8. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita,
anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore
venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché
sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non
contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
9. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
10. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura
o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione
commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le
quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
11. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed
il costo dei lavori;
12. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei
manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy – disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
La relazione unitamente alla richiesta di liquidazione della nota spese, diritti e onorari dovrà
essere depositata e trasmessa alle parti costituite e debitore, salvo tempestiva e motivata istanza
di proroga da presentare al G.E. almeno 45 giorni prima dell’udienza di rinvio che si
CONVOCA
Per 03/12/2012 – ore di rito.
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Il G.E. ha rinviato all’udienza del 03/12/2012 per la determinazione delle modalità di vendita,
da cui consegue come termine per il deposito della presente relazione il 19/10/2012, termine
rispettato dallo scrivente.
IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO:
•
Verificata l’idoneità dei documenti e degli atti;
•
Effettuato, primo sopralluogo il giorno 26/06/2012, il secondo sopralluogo in data
03/07/2012 ed il terzo il giorno 19/09/2012 presso la località ove risiede l’immobile
esecutato, non avendo trovato nessuno il giorno del primo sopralluogo, il C.T.U.
procedeva a formalizzare successivamente la propria richiesta di accesso al bene con i
successivi sopralluoghi resesi necessari per scarsa collaborazione dell’esecutato ed anche
per la mancanza di alcune chiavi atte a consentire l’accesso ai beni;
•
Esperiti gli accertamenti presso l’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale, presso il
Servizio Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l’Ufficio Catastale;
•
Esperiti gli accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Alseno (PC) è in grado
di rassegnare la seguente relazione peritale rispondendo ai rispettivi temi del quesito
come segue:
PUNTO 1.
IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL’ESECUZIONE
IMMOBILIARE.
Immobile oggetto di pignoramento:
Trattasi di n. 3 distinte unità immobiliari, poste in Comune di Alseno (PC) Via Emilia
Ovest e più precisamente:
1) Negozio posto al piano terra composto da un unico locale con annesso bagno e con
annessa cantina posta al piano seminterrato:
Il Negozio al piano terra confina a Nord con portico condominiale (B.C.N.C. subalterno
1), ad Est con negozio (subalterno 7), a Sud con cortile condominiale (B.C.N.C.
subalterno 1), ad Ovest con negozio (subalterno 9), mentre la cantina al piano
seminterrato confina ad Est con cantina (subalterno 7), a Sud con autorimesse censite con
i subalterni 21, 22 e 23, ad Ovest con vano scala condominiale C (B.C.N.C. subalterno 1)
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e con cantina (subalterno 15).
Il tutto è censito all’N.C.E.U. del Comune di Alseno al Foglio 13 mappale 74 subalterno
8, categoria C/1, classe 5, consistenza 76 m2, con rendita catastale pari a € 1.303,12 il
tutto intestato come segue:
- ...
Bonacina Maddalena nata a Lecco il 05/07/1957, proprietaria per 1/3;
-..Mutti Marco nato a Merate il 21/02/1984, proprietario per 1/3;
- ..Mutti Matteo Giovanni nato a Merate il 17/02/1981, proprietario per 1/3.
(eredi dell’esecutato).
2) Appartamento posto al primo piano composto da n. 3 locali oltre a bagno, cucina,
ripostiglio, corridoio e n. 2 balconi con annessa cantina posta al piano seminterrato:
L’appartamento al piano primo confina ad Est con appartamento (subalterno 14) ed ad
Ovest con ufficio (subalterno 31) e vano scala condominiale C (B.C.N.C. subalterno 1),
mentre la cantina al piano seminterrato confina ad Est con cantina (subalterno 8), a Sud
con vano scala condominiale C (B.C.N.C. subalterno 1), ad Ovest e con cantina
(subalterno 10).
Il tutto è censito all’N.C.E.U. del Comune di Alseno al Foglio 13 mappale 74 subalterno
15, categoria A/2, classe 3, consistenza 5,5 vani, con rendita catastale pari a € 340,86 il
tutto intestato come segue:
- Bonacina
Maddalena nata a Lecco il 05/07/1957, proprietaria per 1/3;
..
- ..Mutti Marco nato a Merate il 21/02/1984, proprietario per 1/3;
- Mutti
Matteo Giovanni nato a Merate il 17/02/1981, proprietario per 1/3.
..
(eredi dell’esecutato).
3) Autorimessa posta al piano seminterrato:
Autorimessa al piano seminterrato confina a Nord con cantina (subalterno 8), ad Est con
autorimessa (subalterno 22), a Sud con area di manovra condominale (B.C.N.C.
subalterno 1), ed ad Ovest vano scala condominiale C (B.C.N.C. subalterno 1).
Il tutto è censito all’N.C.E.U. del Comune di Alseno al Foglio 13 mappale 74 subalterno
21, categoria C/6, classe 4, consistenza 21 m2, con rendita catastale pari a € 88,93 il tutto
intestato come segue:
- Bonacina
Maddalena nata a Lecco il 05/07/1957, proprietaria per 1/3;
...
- Mutti
Marco nato a Merate il 21/02/1984, proprietario per 1/3;
..
8
...
- Mutti
Matteo Giovanni nato a Merate il 17/02/1981, proprietario per 1/3.
(eredi dell’esecutato).
Dal sopralluogo effettuato tutte e tre le planimetrie catastali rappresentano la
situazione reale degli immobili pignorati.
I dati contenuti nel presente atto di pignoramento corrispondono alle certificazioni
catastali (vedi visure catastali).
E’ stata pignorata l’intera quota di proprietà delle unità immobiliari sopra
menzionate.
ESTREMI DELL’ATTO DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI
PROPRIETA’ NEL VENTENNIO ANTERIORE LA DATA DI TRASCRIZIONE
DEL PIGNORAMENTO:
Provenienza: in data 26/11/1990 il signor Sghiavetta
Franco vende gli immobili
..
oggetto della presente esecuzione immobiliare all’esecutato Mutti
Piero Antonio, con Atto
..
Not. Mario Monti rep. 1095/787 e trascritto a Piacenza il 01/12/1990 ai numeri 8884/11752.
Va precisato inoltre che, a seguito della morte dell’esecutato, gli immobili pignorati sono
intestati ai signori ..Bonacina Maddalena (moglie dell’esecutato), ..Mutti Marco (figlio
dell’esecutato) e ..Mutti Matteo Giovanni (figlio dell’esecutato) in forza di “Accettazione di
eredità con beneficio di inventario” trascritto a Piacenza il 30/06/2009 ai numeri 6460/9993.
PUNTO 2.
DESCRIZIONE
DEI
BENI
OGGETTO
DELLA
PRESENTE
ESECUZIONE.
2/1) DESCRIZIONE DEL NEGOZIO POSTO AL PIANO RIALZATO E
DELLA RELATIVA PERTINENZA (CANTINA) POSTA DIRETTAMENTE
SOTTO AL NEGOZIO, AL PIANO SEMINTERRATO IN VIA EMILIA
OVEST N. 22 (Millesimi 54.89/1.000):
Trattasi di locale al piano terreno di un condominio elevato parte a n. 2 e parte a n. 3 piani
fuori terra, oltre ad un piano seminterrato.
Le murature perimetrali di elevazione del fabbricato, che ospita tale porzione immobiliare,
sono costituite da struttura mista, pilastri, travi e tamponamento in mattoni di cotto
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facciavista, i solai sono formati da struttura in latero cemento, il tetto che copre il fabbricato
è formato da struttura in latero cemento con copertura di tegole in cotto.
Il locale negozio è formato da un’unica stanza con un bagno, con ingresso dal porticato
condominiale prospicente su Via Pubblica, oltre ad una pertinenza rappresentata da un vano
di cantina/magazzino, al piano seminterrato.
Attualmente il locale negozio, si presenta libero, per esigenze dell’ultimo inquilino, presenta
una serie di pareti divisorie, all’interno della stanza, in cartongesso per la creazione di
piccoli locali, (cabine), realizzate per attività di estetista, con latezza di m. 2.40, il tutto
risultato abusivo, in allegato si produce disegno di tali pareti, a seguito del rilievo effettuato
in loco.
Il perito pertanto terrà conto, in sede di valutazione dell’immobile, di dedurre i costi
necessari per riportare il tutto in pristino stato al fine di regolarizzare la situazione dal punto
di vista urbanistico e catastale.
DESCRIZIONE DELLE FINITURE:
- pavimento in ceramica;
- pareti divisorie in carton-gesso per la creazione di locali cabine per attività di estetista con
altezza di 2,40 m. (il tutto è risultato abusivo, allegato disegno del rilievo effettuato);
- porte in legno tamburato a pannello cieco;
- presente condizionatore con motore esterno e split interno per la diffusione di aria fredda e
calda (pompa di calore);
- caldaia murale per la produzione acqua calda e il funzionamento di n° 3 termo-convettori;
- serramenti esterni(vetrina + porta ingresso) con telaio in profilato in metallo e vetri antisfondamento.
DATI METRICI:
La superficie commerciale di tale porzione immobiliare è stata calcolata in complessivi mq.
71.50 come di seguito ottenuti:
-
Negozio con servizio = ……………………………………………….
mq.
53.50
-
Cantina/magazzino mq. 45.00 x 0.40 = superficie ragguagliata a = ….
mq. 18.00
__________
Per un totale complessivo di superficie commerciale pari a = ………..
mq. 71.50
=========
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All’unità sopra descritta competono millesimi (54.89/1.000).
2/2) DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO POSTO AL 1° PIANO DEL
FABBRICATO IN COMUNE DI ALSENO (PC) CON ANNESSO VANO DI
CANTINA AL PIANO SEMINTERRATO IN VIA EMILIA OVEST N. 10
(Millesimi 41.28/1.000):
Trattasi di porzione immobiliare destinata ad abitazione, posta al 1° piano del fabbricato
condominiale, la cui struttura è stata dianzi descritta; la distribuzione interna di tale
appartamento è così rappresentata:
-
Un locale soggiorno, con ingresso diretto dal pianerottolo, un locale cucina, n. 2
camere da letto, un bagno, un atrio notte, n. 2 balconi ed un ripostiglio, oltre ad un
vano di cantina posto al piano seminterrato.
CARATTERISTICHE TECNICHE DI FINITURA:
- Tramezze interne: in laterizio;
- Intonaci: a gesso, ad esclusione della cucina e bagno ove l’intonaco è in malta di calce
bastarda.
- Pavimenti e rivestimenti: per sala e cucina, in ceramica monocottura, per il bagno in
ceramica pasta bianca e rivestimento bagno e cucina in ceramica pasta bianca; corridoio e
camere da letto pavimenti in listelli di legno (parquet) in essenza di larice; terrazzi pavimentati
con gres ceramicato.
- Serramenti esterni: in legno douglas con vetro camera, tapparelle in p.v.c. e cassonetto in
legno.
- Porte interne: in legno tamburato con specchiature superiori all’inglese;
- Portoncino esterno caposcala blindato.
- Impianto di riscaldamento: assicurato da caldaia pensile con produzione di acqua calda e
corpi radianti in ghisa.
- Isolamento termico, rappresentato da coibentazione tra murature perimetrali e pareti interne
in perimetro.
- Impianto elettrico: sottotraccia, con placche tipo LIVING.
- Citofono: presente.
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- Impianto di condizionamento: MANCA;
- Grado di finitura: BUONO.
- Stato di manutenzione: BUONO, è evidente una piccola apertura di traccia sul pavimento
del bagno finalizzata alla riparazione di uno scarico.
- L’erogazione di LUCE e GAS risulta interrotta.
La cantina è formata da un unico piccolo locale al piano seminterrato posto a fronte di arrivo
del vano scala con serramento in metallo stampato; il pavimento di detta cantina è formato in
battuto di cemento lisciato, le pareti sono intonacate e tinteggiate.
Alla porzione immobiliare sopra descritta è attribuita una pertinenza di millesimi (41.28/1.000).
Le parti comuni, vano scala, rampe e pianerottoli sono pavimenti in granito ed i gradini sono
rivestiti in granito.
Il fabbricato che ospita le porzioni immobiliari oggetto di pignoramento è stato costruito
nell’anno 1990.
DATI METRICI:
La superficie commerciale di tale porzione immobiliare è stata calcolata in complessivi mq.
96.94 così distribuiti:
-
Abitazione al 1° piano = ……………………………………………..
mq.
86.00
-
Balconi mq. 16.00 x 0.50 = superficie ragguagliata a = ……………...
mq.
8.00
-
Cantina al piano seminterrato mq. 9.80 x 0.30 = superficie
mq.
2.94
ragguagliata a = ……………………………………………………….
__________
Per un totale complessivo di superficie commerciale pari a = ………..
mq. 96.94
=========
All’unità sopra descritta competono millesimi (41.28/1.000).
2/3) DESCRIZIONE DEL VANO USO AUTORIMESSA POSTO AL PIANO
SEMINTERRATO ALL’INTERNO DELL’IMMOBILE IN ALSENO (PC)
VIA EMILIA OVEST (Millesimi 6.38/1.000):
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Trattasi di porzione immobiliare destinata ad autorimessa, posta al piano seminterrato del
fabbricato sopra descritto, con murature perimetrali di elevazione in calcestruzzo di
cemento, il pavimento è costituito in battuto di cemento lisciato, l’ingresso al locale è difeso
da un portone basculante in lamiera di alluminio.
La superficie commerciale è di mq. 19.20.
A tale porzione immobiliare, alla quale si accede attraverso un corridoio di manovra, è stata
attribuita una pertinenza millesimale sulle parti comuni di (millesimi 6.38/1.000).
PUNTO 3.
STATO DI POSSESSO DEI BENI.
Le porzioni immobiliari sopra descritte risultano attualmente libere di persone e cose, tranne la
presenza di un armadio guardaroba in una delle due camere da letto nell’appartamento posto al
1° piano e di una rete con doghe in legno nella cantina al piano seminterrato.
Da informazioni assunte da uno degli esecutati, nella persona del Sig. Mutti
Matteo, lo stesso ha
...
dichiarato che sia l’armadio che la rete con doghe fanno parte di una dimenticanza dell’ultimo
inquilino che aveva occupato da qualche anno l’immobile lasciandolo libero.
PUNTO 4.
FORMALITA’
VINCOLI
CONDOMINIALE,
ED
CHE
ONERI
ANCHE
RESTERANNO
DI
A
NATURA
CARICO
DELL’ACQUIRENTE.
Dalle verifiche effettuate dal sottoscritto è risultato che gli eredi dell’esecutato devono
ancora pagare le spese Condominali riferite all’anno 2012, per un ammontare complessivo
sino ad oggi di € 464,61 (vedi resoconto spedito dall’Amministratore, allegato n°7), non
risulta invece l’esistenza di altre formalità o vincoli gravanti sul bene, che resteranno a
carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli concessi con il suo carattere storico artistico.
In particolare non esistono domande giudiziali ed altre trascrizioni che non saranno
cancellate con decreto di trasferimento; non esistono atti di asservimento urbanistici,
cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o
diritti di prelazione; non esistono altri pesi o limitazioni d’uso.
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PUNTO 5.
FORMALITA’
VINCOLI
CONDOMINIALE,
COMUNQUE
CHE
ED
ONERI
SARANNO
RISULTERANNO
ANCHE
DI
CANCELLATI
NON
NATURA
E
CHE
OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE.
Sugli immobili pignorati non gravano vincoli ed oneri che resteranno a carico
dell’acquirente, nella fattispecie:
1) Ipoteca volontaria iscritta a Piacenza il 30/05/2003 ai numeri 1556/7785 a favore di
Banca di Piacenza società cooperativa per azioni a responsabilità limita, a garanzia della
restituzione di un mutuo di Euro 152.000,00 e contro l’esecutato ...Mutti Piero Antonio
2) Decreto ingiuntivo trascritto a Piacenza l’11/04/2007 ai numeri 1172/6298 a favore di
...
Banca di Piacenza società cooperativa per azioni e contro l’esecutato Mutti
Piero Antonio
3) Pignoramento immobiliare trascritto a Piacenza il 12/06/2008 ai numeri 6609/10285 a
favore di Banca di Piacenza società cooperativa per azioni e contro l’esecutato Mutti
Piero Antonio.
Il costo per la cancellazione di tale pignoramento è pari a € 262,00.
PUNTO 6.
VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA.
In seguito alle indagini effettuate presso i competenti uffici tecnici il sottoscritto ha rilevato
che nel P.R.G. del Comune di Alseno gli immobili pignorati sono classificati come “PR1 –
piano di Recupero”.
La realizzazione dell’intero Condominio di cui fanno parte anche gli immobili pignorati è
avvenuta tramite Concessione Edilizia n° 12/88 rilasciata il 02/03/1988 e Concessione di
variante in corso d’opera n° 138/89 rilasciata il 30/12/1989, invece il Certificato di
Abitabilità è stato rilasciato in data 15/11/1990 con prot. 4274.
Inoltre dalle indagini svolte non risultano domande di sanatoria edilizia a norma della Legge
47/85, riguardanti l’immobile pignorato.
Per l’immobile pignorato non è stato richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica in
quanto trattasi di unità immobiliare urbana con superficie complessiva inferiore ai 5.000 m2.
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Dal raffronto tra lo stato di fatto e quanto autorizzato dall’Ufficio Urbanistica del Comune di
Alseno (PC), risulta l’abusiva realizzazione di pareti in cartongesso interne al negozio, come
precedentemente citato, per cui al fine di regolarizzare tale porzione immobiliare sotto il
profilo urbanistico, si rende necessario, o inoltrare domanda di sanatoria al Comune con il
conseguente pagamento degli oneri di oblazione, o demolire le pareti in cartongesso,
abusivamente costruite ripristinando le pareti di attacco alle murature con rasatura a caolino
e ritocchi di tinta.
Lo scrivente C.T.U. calcolerà la seconda ipotesi quantificandone il conseguente costo, che
porrà in deduzione alla stima del bene.
PUNTO 7.
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI.
L’impianto elettrico delle tre unità immobiliari pignorate è stato realizzato antecedentemente
all’entrata in vigore della Legge n° 46/90 e quindi possiede i requisisti minimi di sicurezza
previsti dalla suddetta Legge, pertanto l’impianto elettrico è a norma.
L’impianto di riscaldamento dell’appartamento e del negozio è a norma, le due caldaie
murali presenti nelle rispettive unità immobiliari possiedono il libretto d’uso e
manutenzione, pertanto all’inizio della stagione invernale dovrà soltanto essere eseguita la
normale pulizia della canna fumaria e controllo fumi.
PUNTO 8.
VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEI BENI.
Si richiama a quanto emerge nella descrizione dei beni di cui al punto 2/1) – 2/2) e 2/3) della
presente relazione.
In merito alla valutazione dei beni, il C.T.U. ha considerato i seguenti aspetti:
1) Ubicazione: Comune di Alseno (PC), centro paese, a poca distanza sia dalla cittadina
di Fiorenzuola d’Arda (PC), dalla città di Fidenza e da Piacenza;
2) Tipologia del fabbricato, costituito da un immobile di recente costruzione, elevato
parte a n. 2 e parte a n. 3 piani fuori terra, con solida struttura dal punto di vista
statico, formato da materiali, sia in merito alla composizione strutturale dell’edificio,
sia in ordine alle finiture interne, di buona qualità; in attuale stato di buona
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manutenzione e conservazione.
Il perito ha inoltre tenuto conto dei servizi presenti nella zona, ove risiede il fabbricato che
ospita le porzioni immobiliari in esame e dell’immediata vicinanza dei negozi nonché di un
parcheggio pubblico posto a fianco del fabbricato medesimo, ciò premesso, il perito procede
alla valutazione dei beni, il cui procedimento di alienazione viene individuato in n. 2 distinti
lotti e precisamente il primo lotto riferito alla valutazione del negozio con sottostante
cantina ed il secondo lotto riferito alla valutazione dell’appartamento con pertinenza di
cantina e con aggregazione dell’autorimessa, elemento quest’ultimo indispensabile per una
favorevole commerciabilità dell’appartamento.
Il negozio destinato ad esercizio di un’attività commerciale, solitamente diurna, può
usufruire del parcheggio pubblico esistente a fianco del fabbricato.
La valutazione dei beni viene effettuata con la ricerca del più probabile valore di mercato, in
base alle indagini svolte, tenuto conto delle recenti contrattazioni avvenute nella zona per
immobili di analoghe caratteristiche e tenuto altresì conto della particolare situazione di crisi
in cui versa il mercato immobiliare, crisi caratterizzata anche da una forte stasi che investe le
operazioni di compravendita, pertanto si procede come di seguito:
VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE DESTINATO A NEGOZIO AL PIANO TERRA
CON
PERTINENZA
DI
CANTINA
AL
PIANO
SEMINTERRATO
CONTRASSEGNATO NELLA PRESENTE DESCRIZIONE CON IL N. 2/1):
Il bene di cui sopra viene valutato al netto del costo delle opere elencate richiamate al punto
2/1 della presente relazione al fine di regolarizzare l’aspetto urbanistico del bene.
Per l’immobile e relativa pertinenza viene pertanto espressa una valutazione di €/mq.
1.220,00 di superficie commerciale, tenuto conto che la cantina, trovandosi immediatamente
al di sotto del negozio, potrebbe essere collegata allo stesso, con un vano scala interno e
rappresentare un utile magazzino, previo ottenimento di permesso di cambio di destinazione,
e pertanto considerando la superficie commerciale calcolata in mq. 71.50 x €/mq. 1.220,00
= € 87.230,00.
INTERVENTI NECESSARI DA ESEGUIRE SULL’IMMOBILE AL FINE DI
REGOLARIZZARE L’ASPETTO URBANISTICO TRA QUANTO AUTORIZZATO
E QUANTO ESEGUITO:
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- Demolizione delle pareti in cartongesso realizzate abusivamente, previa
istanza al Comune per autorizzazione e ritocchi d’intonaco con rasatura a
caolino delle parti abbattute in corrispondenza della muratura con finale
ritocco di tinta, il tutto comprensivo di materiali, manod’opera, trasporti e
spese tecniche:
A STIMA = ………………………….
€
3.500,00
==========
VALUTAZIONE IMMOBILE AL NETTO DELL’INTERVENTO DI CUI SOPRA:
€ (87.230,00 - € 3.500,00) = € 83.730,00
=========
Valutazione dell’immobile al netto dell’abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto
al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo
pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, viene così espresso:
€ 83.730,00 x – 20% = € 66.984,00 arrotondato ad € 66.900,00.
VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE DESTINATO AD ABITAZIONE AL 1° PIANO
CON
PERTINENZA
DI
CANTINA
AL
PIANO
SEMINTERRATO
CONTRASSEGNATO NELL’ALLEGATA RELAZIONE CON IL N. 2/2) E
VALUTAZIONE
DEL
ALL’APPARTAMENTO,
VANO
USO
AUTORIMESSA,
POSTO
AL
PIANO
DA
AGGREGARE
SEMINTERRATO
CONTRASSEGNATO NELL’ALLEGATA RELAZIONE CON IL N. 2/3):
I beni di cui sopra vengono valutati come segue:
- Quanto all’appartamento con pertinenza di cantina (P.1-S.), viene attribuita una
valutazione di €/mq. 900,00.
- Quanto all’autorimessa al piano seminterrato viene attribuita una valutazione di €/mq.
630,00.
Considerata la superficie commerciale dell’appartamento con pertinenze di mq. 96.94 x
€/mq. 900,00 = € 87.246,00.
Considerata la superficie commerciale dell’autorimessa di mq. 19.20 x €/mq. 630,00= €
12.096,00.
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Per una valutazione complessiva di € 99.342,00.
Valutazione dell’immobile al netto dell’abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto
al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo
pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, viene così espresso:
€ 99.342,00 x – 20% = € 79.473,60 arrotondato ad € 79.000,00.
PUNTO 9.
REGIME IVA.
Il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, non comporta il pagamento dell’IVA da
parte dell’aggiudicatario, in quanto non trattasi di beni strumentali dell’esercizio dell’attività
compiuta dall’esecutato.
PUNTO 10.
PIGNORAMENTO DI QUOTA.
Il pignoramento riguarda l’intera porzione dell’immobile e non la quota.
PUNTO 11.
EVENTUALI OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA.
Come risulta precedentemente citato ai punti 2/1) – 6) e 8) la porzione immobiliare presenta
all’interno del negozio, previsto in progetto ed in Catasto, come unico locale con un bagno
di servizio, una serie di pareti in cartongesso atte a formare dei piccoli vani destinati
all’esercizio di attività di estetista, ed ove lo scrivente C.T.U. ne ha calcolato, con un
preventivo di massima, i costi per rimuovere tali pareti e quindi adeguare la porzione
immobiliare all’attuale conformità urbanistica e catastale, imputando tali costi in detrazione
alla valutazione dell’immobile.
PUNTO 12.
ELENCO DEGLI ALLEGATI:
A) Documentazione fotografica composta da n. 26 fotografie.
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1) Documentazione catastale composta da visura catastale dell’immobile in data
12/06/2012 e da planimetria catastale dell’immobile in scala ridotta;
2) Stralcio di planimetria catastale della zona ove ricade l’immobile;
3) Rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare destinata a negozio al piano terra e
pertinenza di cantina al piano seminterrato;
4) Rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare al 1° piano destinata ad abitazione
con pertinenza di cantina al piano seminterrato ed autorimessa al piano seminterrato;
5) Documenti urbanistici del Comune di Alseno;
6) Ispezione ipotecaria del 12/06/2012;
7) Resoconto delle pendenze condominiali redatto dall’Amministratore Roberto Faroldi;
8) Copia dell’atto di provenienza.
PUNTO 13.
CD ROM:
Come prescritto è stato predisposto CD ROM che contempla:
•
Copia relazione peritale;
•
Copia allegati;
•
Documentazione fotografica (JPG).
Piacenza, lì 01/10/2012
Il C.T.U.
(Geom. Pippo Magnaschi)
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LETTERE A/R INVIATA AD ESECUTATO PER FISSARE IL SOPRALLUOGO.
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