Il Sole 24 Ore Lunedì 29 Giugno 2009 - N. 177
13
Il Dossier del Lunedì
Le misure straordinarie
ILCANTIERENORMATIVO
In stand-by. Per ora bisogna attendere
la conclusione dell’iter consiliare
Standard elevati. Quasi dappertutto
sarà richiesta una riduzione dei consumi
Sul piano casa la parola alle regioni
?
Bloccato il decreto legge, ampliamenti e ricostruzioni sono affidati alle norme locali
A CURA DI
Cristiano Dell’Oste
Fabrizio Patti
Quasi il 70% dei lavori di ristrutturazione vengono avviati
in primaverae in estate. Lestatistiche del Cresme, istituto di ricerche per l’edilizia, non lascianodubbi:lastagione deicantieri
èinpienosvolgimento.Mailpianocasa,annunciatolaprimavoltaamarzo,nonèancoraoperativo. E la possibilità di ampliare
del20% ville, villette e palazzine
è tutta sulla carta. Così come la
facoltàdidemolireivecchiedifici e ricostruirli con un premio di
cubatura del 35%, rispettando
elevati standard energetici.
Il decreto legge di semplificazione edilizia, che avrebbe dovutoessereapprovatoentroil10aprile,sièarenatoallaconferenzasta-
I PUNTI CRITICI
La possibilità di ingrandire
del 20% gli immobili
mono e bifamiliari
sarà garantita in tutta Italia
ma il nodo sono i tempi
to-regioni,doveèiniziatouninterminabile braccio di ferro tra governoe autonomielocali. Mentre
leleggiregionali,cheigovernatori si sono impegnati ad approvare
entroil30giugno,sarannopronte
–nellamaggiorpartedeicasi–nel
giroqualchesettimana.
Leunicheeccezioni,perora,sono quelle della Toscana (che ha
giàvaratolapropria normativa) e
della provincia autonoma di Bolzano (che ha affidato la definizionedeidettagliallagiunta,ilcuiregolamento però non è ancora vigente). Per il resto, dieci Regioni
hannovotatoingiuntaipropridisegnidi legge econtano di approvarli nei prossimi giorni (si veda-
Il caso Toscana
La legge
LaToscanahaapprovato
ilpianocasaregionale
conlalegge24/2009
Gli ampliamenti
Aumentodel20%della
superficie(massimo70metri
quadrati)suedificifinoa350
metriquadrati.L’indicedi
prestazioneenergeticadeve
essereinferioredialmenoil20%
rispettoallimiteprevistoperle
nuovecostruzionidal2010
Demolizioni e ricostruzioni
Incrementidel35%della
superficie,conl’indicedi
prestazioneenergeticainferiore
del50%allimiteperlenuove
costruzionidal2010
Limiti
Gliinterventidiampliamento
sonoconsentitisoloneiComuni
icuiregolamentiprevedono
lapossibilitàdieffettuare
addizionifunzionali.
Nonpuòesseremodificatala
destinazioned’usodegliedifici.
Vannorispettateledistanze
minimedellealtezzemassime
deifabbricati
nolagraficaafiancoelaschedain
basso).Lealtre,invece,stannodefinendolebozzeintandemcongli
ufficitecnici,leautonomielocalie
lecategorieproduttive.
La "voglia di veranda", dunque, è costretta a fare i conti con
unanormativain cuisi intersecano varie competenze (statali, regionaliecomunali).Eche,inevitabilmente,esalteràledifferenzelocali. Rispetto all’intesa stato-regioni del 1˚aprile, ad esempio, le
diverse giunte hanno interpretatoinmanieradiversa irequisitidi
risparmioenergetico.InToscana
per gli ampliamenti l’asticella è
stataalzataalpuntodarichiedere
un livello inferiore del 20% (50%
in caso di ricostruzioni) rispetto
al limite imposto alle nuove costruzioniapartiredal2010.Ildisegno di legge del Veneto, invece,
non prevede requisiti energetici
minimipergliampliamentielericostruzioni.In quest’ultimocaso,
tuttavia,l’usodiediliziasostenibile o di fonti rinnovabili (per ora
non meglio precisati) comporta
una passaggio del bonus dal 30 al
40 per cento. Un criterio simile è
stato adottato in Sicilia. Veneto e
Sicilia, assieme al Friuli Venezia
Giulia (fino ad aumento del 20%
del volume), si distinguono anche per aver previsto gli sconti
maggiorisui contributi dicostruzione, mentre Piemonte, Toscana, Emilia Romagna, Umbria,
CampaniaeBasilicatanonhanno
dispostoriduzioni.
Rispetto ai tempi di attuazione degli interventi, il limite
dell’intesafissatoin18mesièstato allungato da Sicilia, Lombardia, Veneto e Basilicata fino a 24
mesi, mentre il Friuli Venezia
GiuliaelaValled’Aostanonpongono limiti temporali. Anche le
altre regioni a statuto speciale,
non vincolate dall’intesa, hanno
agitoliberamente:laprovinciadi
Trento ha lasciato inalterate le
precedenti leggi che prediligono
incentivifinanziariper leristrutturazioni; quella di Bolzano ha
permesso gli ampliamenti per le
case esistenti ma non ha modificatoilbonusmassimodel10%vigenteperlericostruzioni.
Leregionihannoesclusogliinterventi nei centri storici, come
previsto dall’intesa, anche se in
Veneto dovrebbero essere i comuni a decidere eventuali restrizioni, mentre in Sicilia e Lombardiagliinterventisarannopossibili
con il parere positivo di commissioniregionaliosoprintendenze.
Altrove si è colta poi l’occasione del "piano casa" per incentivareladelocalizzazionedegliimmobili da zone tutelate: così hanno
per esempio previsto la Sicilia,
l’Emilia Romagna e la Campania
(masoloperspostaregliedificiresidenzialipubblicidazonedegradate). Allo stesso modo sembranovoleragireanchePuglia,Lazio,
MarcheeSardegna.PertutteiDdl
sonoinarrivo.Tralealtreregioni,
anche l’Abruzzo è in procinto di
varare il disegno di legge, mentre
lagiuntaligurehainiziatovenerdì
scorsol’esamepreliminarediuna
bozzadidisegnodilegge.Piùlontanesembrano Molisee Calabria,
quest’ultimaperchélegheràlaleggeauntestosuicriteriantisismici.
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I testi di legge regionali
La mappa
I disegni di legge regionale in materia di piano casa
BASILICATA
Bonus fino al 40%
Ricostruzioniconincrementi
disuperficiefinoal40%sesi
usanobioedilizia,fotovoltaico
osiaumentadel60%ilverde
Ampliamenti. Lecasemonofamiliarifinoa
200metriquadratiebifamiliarifinoa400
sipossonoampliaredel20%,sesiriduce
del20%ilfabbisognodienergia.Bonusdel
25%convariinterventispecificidi
risparmioenergetico.
Demolizioni e ricostruzioni. Incrementi
sututtelecasefinoal30%purchéil
fabbisognodienergiasiriducadel30%;
bonusfinoal35%o40%conspecifici
interventidirisparmioenergetico.
Limiti. Esclusiicentristorici.Non
derogabililedistanzefissatedagli
strumentiurbanistici.Nellericostruzionisi
puòsuperaredi3metril’altezzamassima.
Ampliamenti. Lecasedialmeno300metri
cubirealizzateoconcessionateprimadel
12gennaio2005possonoampliarsidi200
metricubi.Varaggiuntoperòlostandard
energeticoCasaClimaC.
Demolizioni e ricostruzioni. Ammesso
l’ampliamentosolosenonvienedemolito
piùdel50%dellacubatura.Perle
demolizionicompletevalgonoleregole
esistenti.
Limiti. Sipuòderogareailimitidicubatura
edialtezza(finoa1metro)degliedifici.La
casaampliatanonpuòsuperarei160metri
quadrati.Gliedificidevonoessere
destinatialmenoal50%ascopoabitativo.
PROVINCIA DI BOLZANO
Ricostruzioni con premi ridotti
Ilbonusnonvaleperle
demolizioniericostruzioni,per
lequaliunaregolavigente
concedeaumentidel10%o5%
CAMPANIA
Libretto del fabbricato
Ogniedificiooggettodi
incrementoavràilfascicolodel
fabbricato,coninformazionisu
sicurezzaeimpianti
Ampliamenti. Previstiaumentimassimidel
20%suedificifinoa1.000metricubi.I
requisitienergeticisonodemandatialla
giunta.
Demolizioni e ricostruzioni. Gliaumentidi
volumesonoalmassimodel35percento.
Ancheinquestocasospettaallagiunta
fissareirequisitienergetici.
Limiti. Escluselezoneterritorialiomogenee
A(centristorici)ealtreareesottopostea
vincolipermotiviambientaliodisicurezza.
Ladestinazioned’usodegliedificinonpuò
mutareper5anni.Inareedegradate
possibilelaricostruzioneconbonusdel
50%peredificiresidenzialipubblici.
Ampliamenti Percasefinoa350metri
quadrati,èpossibilel’aumentodel20%,
finoa70metriquadrati.Bonusdel35%,
finoa130metriquadrati,seirequisiti
energetici(deliberaass.156/2008)si
applicanononsoloallaparteampliatama
atuttol’edificio.
Demolizioni e ricostruzioni. Incentivo
del35%sevengonoapplicatiirequisiti
energeticiminimiincrementatidel25%.
Bonusdel50%sesidelocalizzadaedifici
incongruiodazonetutelate.
Limiti. Esclusoilcambiodi destinazione
d’uso.Bonusperricostruzionesuedifici
conquotanonresidenzialefinoal30%.
Interventi permanenti
Gliinterventidiampliamento
ericostruzionenonsaranno
limitatineltempoesaranno
possibili"unatantum"
Ampliamenti. Previstipergliedifici
residenzialiampliamentialmassimodi200
metricubi,purchécisiailmiglioramento
dellaqualitàarchitettonica(definitadagli
strumenticomunali)edenergetica(definita
dalleleggidisettoreounregolamento).
Demolizioni e ricostruzioni. Bonusdel
35%incasodiristrutturazioniedilizie.Non
sonorichiestedemolizioniericostruzioni.
Perilbonusilfabbisognodienergiadovrà
essereinferioredialmenoil20%rispettoai
valoridell’allegatoC,numero1,tabella1,al
Dlgs192/2005.
Limiti.Ilbonusperleristrutturazionivale
solofuoridaicentristorici.
Impulso al riutilizzo
Possibilitàdirecuperare
all’usoresidenzialeedifici
agricolioproduttivinon
utilizzati
Ampliamenti.Interessatigliedificifino
a1.000metricubi.Possibiliincrementi
del20%sesiriducedel10%ilfabbisogno
dienergiaprimariaperilriscaldamento.
Scontodel30%sulcontributo.
Demolizioni e ricostruzioni. Bonus
volumetricodel30%(35%con
equipaggiamentoarboreo)perchi
ricostruisceedificiresidenzialiriducendo
ilfabbisognodienergiaprimariadioltre
il30%rispettoairequisitidellalegge
regionale24/2006.
Limiti.Neicentristoricipossibilesostituire
edificiresidenzialinoncoerenti,masolo
conpareredellecommissioniregionali.
Semplificazione normativa
Ampliatol’elencodelle
attivitàchesipossonoavviare
conDia,compresele
ristrutturazioniedilizie
Ampliamenti. Incrementodel20%
delvolume(massimo200metricubi)
suedificimonoebifamiliari,ocomunque
nonsuperioria1.000metricubi.
Necessarioridurredel40%ilfabbisogno
annuodienergiaprimariaditutto
l’edificio.
Demolizioni e ricostruzioni. Bonus
volumetricodel25%eobbligo
diraggiungereilvaloreenergetico1,5
secondoilprotocolloItaca.Ilbonus
diventadel35%sesiraggiungeilvalore3.
Limiti. Esclusiicentristorici.Sostituzione
diedificinonresidenzialisoloconla
"regia"comunale.
Aumenti senza risparmio
Ampliamentiprevistianche
senzaridurreilfabbisogno
energetico.Lefontirinnovabili
dannounbonusextradel5%
Ampliamenti. Peredificifinoa500metri
cubièammessounincrementofinoal25%.
Perlecaseda500a1.000metricubi
èconsentitounulterioreaumentodel15%
sulvaloreeccedentei500metricubi.
Incasodiusodifontirinnovabili
c’èun’ulterioremaggiorazionedel5%.
Demolizioni e ricostruzioni. Bonus
massimodel35%.Devonoesserepreviste
tecnichedibioedilizia,fontirinnovabilio
risparmiodellerisorseidriche.Favoritala
delocalizzazionedazonevincolate.
Limiti. Peredificinonresidenzialiilbonus
èdel20%dellasuperficieincasodi
ampliamentiedel35%perlericostruzioni.
Piani di riqualificazione
Interventisuedificinon
residenziali(conbonusdel
20%)possibilisolonell’ambito
dipianidiriqualidificazione
Ampliamenti. Lavorilimitatiagliedifici
residenzialifinoa350metriquadrati.
Bonusdel20%dellasuperficielegato
all’usodelletecnichediefficienza
energeticachesarannodefinitedalla
giunta.Autorizzazioneconpermesso
dicostruireabbreviato.
Demolizioni e ricostruzioni. Possibili
lavorisuimmobiliresidenzialicon
aumentodel20%dellasuperficie
(35%sevieneapprovatounpiano
attuativocomplessivo)raggiungendo
lacertificazioneambientaleclasseB.
Limiti. Esclusalapossibilitàdioperare
neicentristorici.
EMILIA ROMAGNA
Nuove case solo se si affittano
Dopogliinterventileunità
immobiliaripossonoaumentare
seinuovialloggisonoaffittati
per10anniaprezzicalmierati
FRIULI VENEZIA GIULIA
LOMBARDIA
PIEMONTE
SICILIA
UMBRIA
VALLE D’AOSTA
Rispamio energetico
Demolizioniericostruzioni
sonovincolateall’usodi
ediliziasostenibile,fonti
rinnovabiliorisparmioidrico
Ampliamenti. Consentitol’incremento
susingoleunitàimmobiliari,neilimiti
del20%degliindiciurbanisticidizona.
Demolizioni e ricostruzioni. Gliedifici
costruitiprimadel31dicembre1989
possonoessereabbattutie ricostruiti
conunpremiodicubaturadel35%,
chepuòarrivareal45%incaso
diinteseeprogrammiintegrati
conregioneecomuni.Previstisconti
sulcontributodicostruzione.
Limiti. Icomunientro30giorni
dalricevimentodellaDia(odiverso
titoloabilitativo)possonoimporre
specifichemodalitàcostruttive.
Lavori sui capannoni
Possibileingrandiredel20%
disuperficiecopertaanchegli
edificinonresidenziali,di
qualsiasidimensione
Ampliamenti. Consentitol’incremento
del20%di volumesututtigliedifici,
anchenonresidenziali.Contributodi
costruzioneridottoal40%sullaprima
casa(80%neglialtricasi).Nessun
requisitoenergetico.
Demolizioni e ricostruzioni. Possibili
interventianchesuedificinonabitativi
anteriorial1989,conbonusvolumetrico
del30%;sesiricorreaediliziasostenibile
ofontirinnovabili,ilbonusdiventadel
40%.Previstiscontisulcontributodi
costruzione.
Limiti. IComunipossonoescludere
l’applicabilitàdellenormeinalcunearee.
VENETO
La procedura. Le prescrizioni da osservare prima di redigere il progetto
Attenzione a distanze e diritti di terzi
Guido A. Inzaghi
Con l’eccezione del Friuli
VeneziaGiuliaedellaValled’Aosta, dove la deroga ai regolamenti locali dovrebbe essere permanente, la finestra per sfruttare gli
ampliamenti volumetricidel piano casa si chiuderà in 18-24 mesi
dall’approvazione delle diverse
leggi regionali. La Toscana vi ha
giàprovvedutoenellealtreregionièquestionediqualchesettimana, o al massimo di qualche mese
(si veda l’articolo in alto).
Ecco allora come prepararsi
per cogliere l’occasione. La primaverificada compiere consiste
ovviamente nello studio delle diverse leggi regionali: molte limi-
tano i bonus agli immobili residenziali(diversamentedalVeneto e, in parte, dalla Lombardia),
alcune confermano gli ampliamenti previsti dall’intesa (20%
per edifici fino a mille metri cubi
o 35% in caso di fabbricati da sostituireintegralmente), altreli incrementano (eliminando il limite di volumetria, o premiando
maggiormente il risparmioenergetico) e addirittura introducono nuove ipotesi di bonus e agevolazioni. In un quadro così variegato conviene concentrarsi
sulla regione in cui ricade il fabbricato che interessa.
Occorrerà poi verificare come
i diversi Comuni recepiranno i
piani casa regionali. Ai municipi
spetta,infatti,il compitodi determinare in quali zone e anche in
quali edifici limitare, in tutto o in
parte, la deroga alla disciplina urbanistica ed edilizia.
Il terzo punto della check-list
attieneallaverificachel’immobile non ricada nel centro storico,
non sia vincolato, né abusivo. Solo i fabbricati che superano anchequestoesameaccedonoall’ultima verifica: la valutazione della
tipologiaedilizia(monoobifamiliare, palazzina) e la correlata misurazione della volumetria complessiva. Elementi che, ancora
una volta, devono corrispondere
alle previsioni della legge regio-
nale in ragione dell’intervento
previsto (semplice ampliamento
o sostituzione edilizia).
Aquestopunto,setuttiiriscontrisonopositivi,èfinalmentepossibile presentare al Comune la
Dia o la domanda di permesso di
costruire (a seconda della legge
regionale) per godere dell’ampliamento in deroga.
Ma in deroga a cosa? Anzitutto
all’indice di edificabilità fissato
dal piano regolatore (quasi sempre già completamente sfruttato
dagli edifici esistenti) e agli altri
parametri edilizi stabiliti dai regolamentilocali(altezze,rapporti di copertura e permeabilità dei
suoli, dotazione di aree per servi-
La check-list
1
3
La legge regionale
Perpoterdareilviaailavori
occorreinnanzituttoattendere
l’entratainvigoredellalegge
regionale.Perora,leuniche
sonoquelledellaToscana
edellaProvinciadiBolzano
Gli altri limiti
Ipotizzandochelalegge
regionalerecepiscafedelmente
l’intesaStato-Regioni,anchedopo
l’approvazionedellaleggeeil
recepimentocomunalebisognerà:
verificarechel’edificiononsia
incentrostorico,névincolato,
néabusivo,nénelleareeprecluse
dalrecepimentocomunale;
verificarechel’edificiosiamono
obifamiliareocomunquecon
volumetriainferiorea1.000metri
cubi(330metriquadrati);
presentareattraversoun
progettistaabilitatolaDiaola
domandadipermessodicostruire
2
Il recepimento comunale
Ilsecondopassaggioèil
recepimentocomunale,previsto
daquasituttiiprogettidilegge.
Inpratica,ilComuneèchiamato
astabilireseedovesaràpossibile
intervenireescluse.
zi pubblici e così via).
Non sono invece derogabili la
distanza di 3 metri tra gli edifici
fissata dal Codice civile e quella
di 10 metri stabilita dal Dm
1444/68traparetifinestrate,ledisposizioni igienico sanitarie e di
sicurezza tra cui sicuramente le
prescrizioni antisismiche.
Restano ferme anche le regole
del condominio (di Codice civile
o regolamentari), così come gli
accordi tra i privati e le servitù
checomunquedecadonoalmutare della disciplina urbanistica o
igienico sanitaria di cui siano diretta attuazione.
Infine, è necessario rispettare
gli standard di efficienza energetica imposti da ogni Regione per
poterdareilviaailavori:anche in
questo caso, i parametri variano
molto a livello locale.
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DOMANDE
&
RISPOSTE
7
A che punto è l’attuazione
del piano casa annunciato
a marzo dal presidente
del Consiglio?
Ildecretoleggedi
semplificazionedelle
procedureediliziesiè fermato
allaConferenzaStato-Regioni.
LeRegioni,però,sistanno
muovendosullabase
dell’intesaconilgoverno
siglatail1˚aprileper
disciplinareampliamenti,
demolizionie ricostruzioni.Ad
oggi,sololaToscanae la
provinciaautonomadiBolzano
hannovaratoleproprieleggi
(nelsecondocaso rimettendo
tuttiidettagliaiprovvedimenti
dellagiunta),mentrealtre
Regionihannoapprovatoin
giuntaidisegnidileggeeli
stannoesaminandoin
consiglioregionale.
7
Quando si potrà dare il via
ai lavori di ampliamento,
demolizione o ricostruzione?
Bisognaattenderel’entratain
vigoredelleleggi regionali.
Dopodiché,cisaràunafinestra
di12,18o24mesi(aseconda
delleRegioni edeltipodi
interventi)entrocuii
proprietaridovranno
presentarelaDia ochiedere il
permessodicostruire.In
Lombardiailterminedovrebbe
decorreredal 16settembre
(almenostandoalla
formulazioneattualedella
norma).FriuliVeneziaGiuliae
Vald’Aosta,invece,sono
orientatearendere
permanentelapossibilitàdi
effettuareampliamenti,
demolizionie ricostruzioni:
ancheinquestocaso,però, la
possibilitàsaràeffettiva solo
conl’entratainvigoredelle
norme.
7
Cosa accade se le Regioni non
approvano le leggi entro il
termine fissato dall’intesa
(30 giugno) o se si discostano
dall’accordo?
L’intesaèungentlemen
agreementesilimitaafissare
uncontenuto«preferibile»per
leleggiregionali, chedunque
possonodiscostarsi.Incasodi
mancataemanazionedella
legge,invece,l’intesastabilisce
chesianoilgovernoeil
presidentedella Regionea
individuarelemodalità
proceduraliperattuare
l’accordo.TutteleRegioni,
comunque,hannomanifestato
l’intenzionediintervenirecon
laproprianormativa:il
problema,semai,sonoitempi
delprocesso legislativo,che
nellamaggiorpartedeicasi
nonconsentirannodirispettare
lascadenzadel30giugno.
7
Cosa si intende per
ampliamento? Quali tipi
di lavori potranno essere
eseguiti in concreto?
Tecnicamente,costituiscono
ampliamentodiverse tipologie
diintervento:a)inuovivolumi
alivello,ilavoridi
allargamentolocali,lenuove
stanze(cosiddetto
ampliamentoorizzontale);b)i
sopralzi,inuovipiani ole
porzionidipiano (cosiddetto
ampliamentoverticale);c)
l’utilizzodivolumiesistenti ma
noncomputati;l’utilizzo
residenzialedilocalitecnici,
pertinenze;larealizzazionedi
soppalchiointerpiani
(cosiddettoampliamento
giuridico).
7
Le norme parlano di aumento
di cubatura o di incremento
di volume.
Cosa vuol dire in pratica?
Ilvolumeè definitodai
regolamenticomunali(Prgo
regolamentiedilizi)edè
solitamentepariallasuperficie
abitabilelorda(comprensiva
dellemuratureanche
perimetrali)moltiplicataper
l’altezzarealeoteorica
(solitamente3metri,cosìchea
1.000metricubicorrisponde
unasuperficiedi333metri
quadrati).Sonogeneralmente
esclusiilocaliinterrati,tecnici
eaccessori.LaToscanaha
previstounaspecifica
definizioneperilcomputodelle
superficiampliabili.