Fallimento N. 35/2015
TRIBUNALE DI COMO
FALLIMENTO
contro:
Olmetto SpA
FALL. 35/2015
Giudice: A. Petronzi
ELABORATO PERITALE
del 25/06/2015
Tecnico incaricato: Ingegnere Vincenzo Pangallo
iscritto all'Albo Ingegneri della provincia di Como al N. 1679
iscritto all'Albo del Tribunale di Como al N. 752
CF: PNGVCN65R25H224G
con studio in Como (CO) Via Torriani, 32
telefono: 031523199
fax: 031523199
email: [email protected]
email (pec): [email protected]
relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
PROCEDURA N. FALL. 35/2015 Como
LOTTO 1
BENI IN GIRONICO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Gironico Via Alla Chiesa 3:
A. Piena proprietà per la quota di 1/1 (Olmetto SpA) di opificio, della superficie commerciale di
2.312,00 Mq.
L’Opificio industriale è composto da capannone a piano terra con annessi uffici in corpo
adiacente distribuiti su due piani, due accessori in corpi staccati (alloggio custode e cabina ENEL)
e terreno attrezzata a verde e area pedonale e carraia asfaltata, con accesso diretto da Via alla
Chiesa 3 a Gironico attraverso tre cancellate motorizzate ad uso pedonale e carraio.
In particolare gli spazi produttivi del capannone a piano unico (terra) sono così articolati:
l reparto tessitura (corpo centrale); magazzino dei filati (corpo laterale ampliamento del
1955); reparto specole/finito con disimpegno, zona di deposito con officina (corpo
laterale)
l spogliatoi con bagni distinti tra donne e uomini; locale a disposizione del personale;
piccola officina; deposito filato e centrale termica
l in corpo adiacente vi sono gli spazi degli uffici che sono distribuiti su due livelli: al piano
terra la sala riunioni, un ampio open space ed il CED, un bagno con antibagno; al piano
primo, collegato al piano terra da una scala interna a rampe parallele, vi sono due uffici,
un bagno con antibagno.
L'alloggio custode a piano unico (terra) in corpo staccato è costituito da soggiorno con angolo
cottura, disimpegno, bagno, camera e camera matrimoniale.
La cabina di trasformazione ENEL è in altro corpo staccato all'interno del medesimo mappale
392: essa è disposta su due livelli e la sua superficie in pianta è di circa 8 mq
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo.
Identificazione catastale:
l foglio 4 particella 392 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita
19.785,00 Euro, indirizzo catastale: Via Alla Chiesa, 3, piano: T-1, intestato a Olmetto
SpA, derivante da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 24/04/2004 n. 5619.1/2004
in atti dal 24/04/2004 (protocollo n. CO0089834)
Coerenze: coerenze in linea di contorno del mappale 392 di 3894 mq interamente
compreso nella vendita in parte coperto dall'Opificio, dall'alloggio custode e dalla cabina
elettrica: mappale 3594, 3497, 394, Via Alla Chiesa, mappali 3596,3630. La parte
venditrice ha dichiarato che il muro di recinzione sul lato est del mappale 392 esclude la
particella 3594 o al più insiste sulla linea di confine tra i due terreni.
La scheda di variazione n 194004 del 24.4.2003 ha determinato la soppressione del sub 1
del mapp.392 e la costituzione del nuovo subalterno 701 del mapp 392
l foglio 9 particella 392 (catasto terreni), qualita/classe ente urbano, superficie 3894,
intestato a Olmetto SpA, derivante da Tipo mappale del 10/04/2003 n. 1162.1/2003 in atti
dal 10/04/2003 (protocollo n. 180130) Notifica Partita 1 Annotazioni sr Situazione
dell'Immobile
Coerenze: partendo da nord in senso orario: 3594, 3497, 394, via Alla Chiesa dalla quale
si accede e mappali 3596, 3630.
In forza della denuncia di cambiamento presentata all'UTE di Como in data 3.4.2003 al n
180130, i mappali 392 di 1720 mq e 393 di 1900 mq sono stati fusi nell'unico mappale
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392 di 3894 mq
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1954
ristrutturato nel 2004.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
- Consistenza commerciale complessiva unità principali:
Mq 2.312,00
- Consistenza commerciale complessiva accessori:
Mq 0,00
- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€.
1.151.849,33
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 979.071,93
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,
€.
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della 1.020.571,93
procedura:
- Data della valutazione:
25/06/2015
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
l ipoteca volontaria attiva, registrata il 05/09/2005 a Como ai nn. 31770/6621, a
favore di Banca Intesa Mediocredito Spa, contro Olmetto Spa, derivante da
Concessione di finanziamento.
Importo capitale: 3.500.000,00
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
€. 0,00
- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:
€. 0,00
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. Attuale proprietario:
l Olmetto Spa per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 16/05/2003), con atto
stipulato il 16/05/2003 a firma di notaio Nessi Christian ai nn. 9865/2127 di repertorio,
trascritto il 30/05/2003 a Como ai nn. 17717/9703, in forza di atto di compravendita.
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Olmetto Spa compra da Fondo per l'Ambiente Italiano (FAI). La FAI ha dichiarato che il
muro di recinzione sul lato est della particella 392 esclude la particella 3594 o al più insiste
sulla linea di confine tra i due terreni
Olmetto Spa per la quota di 1/1, in forza di Verbale assemblea (dal 23/07/2003), con atto
stipulato il 23/07/2003 a firma di Notaio Nessi Christian ai nn. 10864 di repertorio, trascritto
il 05/09/2003 a Como ai nn. 28245/15917, in forza di Verbale assemblea.
Deliberato il trasferimento della sede sociale dell'Olmetto Spa da Como a Maslianico
6.2. Precedenti proprietari:
l FAI per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 09/04/2001 fino al
15/05/2003), registrato il 27/09/2001 a Como ai nn. 1675, in forza di denuncia di
successione.
Dichiarazione di successione testamentaria del Sig. Pirovano Francesco (n.1.3.1727.3.2001) devolutasi in forza di testamento olografo del 12.3.2000, pubblicato con verbale
in data p.4.2001 n 55896/8465 rep a rogito notaio Carlo Pedraglio di Como, ivi registrato il
12.4.2001 al n 2449 accettata con beneficio di inventario dalla FAI con atto del 25.9.2001 n
117818/12739
l FAI per la quota di 1/1, in forza di accettazione di testamento (dal 25/09/2001 fino al
15/05/2003), con atto stipulato il 25/09/2001 a firma di notaio Barenghi Sergio di Milano ai
nn. 117818/12739 di repertorio, trascritto il 08/10/2001 a Como ai nn. 21646/15214 e
21998/15437, in forza di accettazione di testamento
l Pirovano Francesco e Giuseppe per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di
compravendita (dal 15/11/1952 fino al 05/07/1982), con atto stipulato il 15/11/1952 a firma
di notaio Fazzini Luigi ai nn. 11762/5377 di repertorio, trascritto il 03/12/1952 a Como ai nn.
6325/5757, in forza di atto di compravendita.
Il titolo è riferito solamente a mappale 392
l Pirovano Francesco e Giuseppe per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di
compravendita (dal 09/06/1953 fino al 05/07/1982), con atto stipulato il 09/06/1953 a firma
di notaio Fazzini Luigi ai nn. 12503/5663 di repertorio, trascritto il 01/07/1953 a Como ai nn.
3607/3376, in forza di atto di compravendita.
Il titolo è riferito solamente a mappale 393
l Pirovano Francesco e Maria per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di testamento olografo
(dal 05/07/1982 fino al 12/08/1994), con atto stipulato il 23/09/1982 a firma di notaio
Pedraglio Carlo ai nn. 5503 di repertorio, registrato il 29/09/1982 a Como ai nn. 4135,
trascritto il 19/01/1983 a Como ai nn. 910/811, in forza di testamento olografo
l Pirovano Francesco per la quota di 1/1, in forza di accettazione di eredità (dal 12/08/1994
fino al 27/03/2001), con atto stipulato il 31/05/1995 a firma di notaio Pedraglio Carlo ai nn.
49320 di repertorio, trascritto il 22/06/1995 a Como ai nn. 11257/8431, in forza di
accettazione di eredità.
La Sig.ra Pirovano Maria muore il 12.8.94: aveva fatto testamento olografo il 7.11.82 a
favore di Pirovano Francesco, pubblicato il 26.10.94 ai nn 48484/5585
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. Pratiche edilizie:
l Nulla Osta N. Nulla osta 12/53, intestata a Pirovano Franco e Giuseppe, per lavori di
Costruzione di un opificio industriale, rilasciata il 27/07/1953 con il n. 12/53 di protocollo,
agibilità del 31/05/1955 con il n. 15/53 e 8/54 di protocollo
l Nulla osta N. Nulla osta 8/54, intestata a Pirovano Franco e Giuseppe, per lavori di una
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tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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palazzina ad uso uffici ed abitazione custode, presentata il 05/06/1954 con il n. 8/54 di
protocollo, rilasciata il 07/06/1954 con il n. 8/54 di protocollo, agibilità del 31/05/1955 con il
n. 15/53 e 8/54 di protocollo
DIA N. DIA 5/59, intestata a Pirovano Franco e Giuseppe, per lavori di un secondo
ampliamento dell'opificio esistente, presentata il 16/07/1959 con il n. 5/59 di protocollo,
rilasciata il 21/07/1959 con il n. 5/59 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata.
La prefettura richiede il certificato di collaudo delle opere in cemento armato precompresso
al fine di ottenere il rilascio della licenza d'uso della costruzione
Nulla osta N. Nulla osta 8/59, intestata a Pirovano Giuseppe e Franco, per lavori di una
cabina elettrica di trasformazione, presentata il 16/12/1959 con il n. 8/59 di protocollo,
rilasciata il 25/01/1960 con il n. 8/59 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata
CE N. CE 11/96, intestata a Tessitura Pirovano S.R.L., per lavori di adeguamento impianti
e formazione locale contatori, presentata il 19/02/1996 con il n. 11/96 di protocollo,
rilasciata il 11/04/1996 con il n. 11/96 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata
DIA N. DIA 335/04, intestata a Olmetto S.P.A., per lavori di rifacimento della copertura
del corpo capannone (mantenendo inalterate altezze,pendenze e dimensioni) , presentata il
22/01/2004 con il n. 335/04 di protocollo, rilasciata il 22/10/2004 con il n. 335/04 di
protocollo, agibilità non ancora rilasciata
DIA e sua integrazione N. DIA 834GIR/2004E e successive varianti, intestata a
OLMETTO S.P.A., per lavori di lavori di trasformazione del fabbricato accessorio in
alloggio custode, modifica accesso carraio, manutenzione straordinaria e opere interne alla
palazzina uffici., presentata il 04/10/2004 con il n. 21716 di protocollo, agibilità non ancora
rilasciata
DIA N. DIA 2004 e successive varianti, intestata a Olmetto SPA, per lavori di Opere
interne di adeguamento igienico sanitario (in fase di esecuzione, presentata il 17/06/2004,
agibilità non ancora rilasciata
Allacciamento fognatura N. Allacciamenti e successive varianti, intestata a Tessitura
Pirovano Srl, per lavori di Allacciamento alla pubblica fognatura, rilasciata il 08/02/1996
Allacciamento acquedotto N. Allacciamenti e successive varianti, intestata a Tessitura
Pirovano Srl, per lavori di Allaccimento acqua potabile e rete antincendio, rilasciata il
12/03/1996
7.2. Situazione urbanistica:
l PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera D.C.C. N. 35 DEL
20/04/2009, l'immobile ricade in zona T.P.C. - Tessuto produttivo consolidato. Norme
tecniche di attuazione ed indici: cfr N.T.A. art. 17.4 Piano delle Regole
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
8.1. Conformità edilizia:
l Sono state rilevate le seguenti difformità: La valutazione di impatto acustico allegata alla
DIA del 17.6.2004 ha evidenziato particolari emissioni sonore emesse dalle macchine del
reparto tessitura che possono essere attenuate.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Fornitura e posa di pannelli fonoassorbenti di
tipo baffles lungo il perimetro della zona adibita alle lavorazioni tessile in modo da ridurre il
riverbero delle emissioni sonore prodotte dalle macchine come da valutazione impatto
acustico allegata alla medesima pratica edilizia.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Fornitura e posa pannelli fonoassorbenti: 12.000,00 Euro
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tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Criticità: media
Questa situazione è riferita solamente a reparto tessitura.
L'area perimetrale da bonificare con i baffles è stata stimata in circa 200/250 mq, a meno di
altra relazione di valutazione del rumore, come recita dichiarazione a firma dell'arch. Di
Giglio
Sono state rilevate le seguenti difformità: In centrale termica non si è in possesso della
certificazione REI 120 del controsoffitto ad orditura nascosta. Altresì non è garantita la
corretta compartimentazione degli attraversamenti impiantistici lungo le strutture di
separazione del locale centrale termica dai locali adiacenti attraversamenti elettrici con
canaline prive di sacchetti REI 120 infilati nei passaggi dei muri tagliafuco
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Fornitura e posa di controsoffitto REI 120 in
centrale termica. nonchè collari di protezione antincendio sulle tubazioni che attraversano le
pareti/soffitto del locale centrale termica installare sacchetti REI nelle canaline elettriche che
attraversano le pareti di separazione
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Lavori di compartimentazione centrale termica: 3.000,00 Euro
l Fornitura e posa sacchetti REI: 800,00 Euro
Criticità: media
Sono state rilevate le seguenti difformità: Manca certificazione di resistenza al fuoco delle
strutture portanti e di separazione del capannone da allegarsi alla SCIA VVF secondo il
DPR 151/2011
Le difformità sono regolarizzabili mediante: valutazione analitica e tabellare REI delle
strutture portanti e di separazione del capannone
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Redazione certificazione strutture: 3.500,00 Euro
Criticità: media
Sono state rilevate le seguenti difformità: Manca parere conformità antincendio in variante a
quanto già presentato nel 2004
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Istruzione pratica di prevenzione incendi per
ottenimento parere di conformità antincendio, nonchè presentazione di SCIA VVF ai sensi
del DPR 151/11
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Presentazione SCIA VVF: 2.500,00 Euro
l Presentare Valutazione Progetto ai VVF in variante: 3.000,00 Euro
Criticità: media
8.2. Conformità catastale:
l Sono state rilevate le seguenti difformità: La scheda catastale non è aggiornata alle
distribuzione planimetrica interna dei luoghi di lavoro che ha subito nel corso dei lavori di
adeguameto delle modifiche nella destinazione d’uso dei locali La sede della società non è
aggiornata. Non risulta evasa la voltura dell'atto 23.7.2003 n 10864 di rep. a rogito notaio
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Nessi di Mozzate. Occorre aggiornare la banca dati catastali con apposita voltura dell'atto
notarile o istanza catastale nel caso in cui la voltura fosse già stata presentata ma non
introdotta in banca dati.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Istruzione pratica DOCFA Voltura atto notarile
o istanza catastale
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Istruzione pratica DOCFA: 800,00 Euro
l Richiesta di voltura o istanza: 200,00 Euro
Criticità: bassa
8.3. Conformità urbanistica:
l Sono state rilevate le seguenti difformità: Manca agibilità delle opere eseguite con le DIA nel
2004
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Certificato di collaudo delle opere eseguite e da
completarsi a cura del progettista e del direttore lavori incaricato
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Certificazione di collaudo e fine lavori: 2.000,00 Euro
l
l
l
Criticità: media
Sono state rilevate le seguenti difformità: La distribuzione planimetrica interna dei luoghi di
lavoro ha subito nel corso dei lavori di adeguameto delle modifiche nella destinazione
d’uso dei locali
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Istruzione pratica edilizia comunale di
concessione in sanatoria
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Istruzione pratica edilizia: 1.500,00 Euro
Criticità: media
Sono state rilevate le seguenti difformità: Non risulta allegato alla pratica edilizia il certificato
di collaudo relativamente al solo ampliamento dell'opificio (magazzino filati) realizzato con
nulla osta n 5/59
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Redazione certificato di idoneità statica del solo
ampliamento che è strettamente legato alla certificazione della resistenza al fuoco delle
strutture portanti
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Redazione certificato di idoneità statica: 4.500,00 Euro
Criticità: media
Sono state rilevate le seguenti difformità: Le Relazioni tecniche L.10/91 sull'isolamento
termico degli spogliatoi/deposito filati e dell'alloggio custode non coincidono con quanto
realizzato nel 2004
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Redazione variante L.10/91 sull'isolamento
termico
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
giudice: A. Petronzi
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Costi di regolarizzazione:
l Redazione Relazioni tecniche l.10/91 in variante: 1.700,00 Euro
Criticità: bassa
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
8.5. Altre conformità:
l Conformità tecnica impiantistica:
Sono state rilevate le seguenti difformità: L'esistente rete antincendio dovrà essere integrata
con altri due/tre idranti
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Fornitura e posa di due/tre idranti da collegarsi
alla rete esistente ad anello esterno
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Installazione rete idranti: 6.000,00 Euro
Criticità: media
BENI IN GIRONICO VIA ALLA CHIESA 3
OPIFICIO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1/1 (Olmetto SpA) di opificio, della superficie commerciale di 2.312,00
Mq.
L’Opificio industriale è composto da capannone a piano terra con annessi uffici in corpo adiacente
distribuiti su due piani, due accessori in corpi staccati (alloggio custode e cabina ENEL) e terreno attrezzata
a verde e area pedonale e carraia asfaltata, con accesso diretto da Via alla Chiesa 3 a Gironico attraverso tre
cancellate motorizzate ad uso pedonale e carraio.
In particolare gli spazi produttivi del capannone a piano unico (terra) sono così articolati:
l reparto tessitura (corpo centrale); magazzino dei filati (corpo laterale ampliamento del 1955);
reparto specole/finito con disimpegno, zona di deposito con officina (corpo laterale)
l spogliatoi con bagni distinti tra donne e uomini; locale a disposizione del personale; piccola
officina; deposito filato e centrale termica
l in corpo adiacente vi sono gli spazi degli uffici che sono distribuiti su due livelli: al piano terra la
sala riunioni, un ampio open space ed il CED, un bagno con antibagno; al piano primo, collegato al
piano terra da una scala interna a rampe parallele, vi sono due uffici, un bagno con antibagno.
L'alloggio custode a piano unico (terra) in corpo staccato è costituito da soggiorno con angolo cottura,
disimpegno, bagno, camera e camera matrimoniale.
La cabina di trasformazione ENEL è in altro corpo staccato all'interno del medesimo mappale 392: essa è
disposta su due livelli e la sua superficie in pianta è di circa 8 mq
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo.
Identificazione catastale:
l foglio 4 particella 392 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita 19.785,00
Euro, indirizzo catastale: Via Alla Chiesa, 3, piano: T-1, intestato a Olmetto SpA, derivante da
VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 24/04/2004 n. 5619.1/2004 in atti dal 24/04/2004
(protocollo n. CO0089834)
Coerenze: coerenze in linea di contorno del mappale 392 di 3894 mq interamente compreso nella
vendita in parte coperto dall'Opificio, dall'alloggio custode e dalla cabina elettrica: mappale 3594,
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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3497, 394, Via Alla Chiesa, mappali 3596,3630. La parte venditrice ha dichiarato che il muro di
recinzione sul lato est del mappale 392 esclude la particella 3594 o al più insiste sulla linea di
confine tra i due terreni.
La scheda di variazione n 194004 del 24.4.2003 ha determinato la soppressione del sub 1 del
mapp.392 e la costituzione del nuovo subalterno 701 del mapp 392
l foglio 9 particella 392 (catasto terreni), qualita/classe ente urbano, superficie 3894, intestato a
Olmetto SpA, derivante da Tipo mappale del 10/04/2003 n. 1162.1/2003 in atti dal 10/04/2003
(protocollo n. 180130) Notifica Partita 1 Annotazioni sr Situazione dell'Immobile
Coerenze: partendo da nord in senso orario: 3594, 3497, 394, via Alla Chiesa dalla quale si accede
e mappali 3596, 3630.
In forza della denuncia di cambiamento presentata all'UTE di Como in data 3.4.2003 al n 180130, i
mappali 392 di 1720 mq e 393 di 1900 mq sono stati fusi nell'unico mappale 392 di 3894 mq
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1954
ristrutturato nel 2004.
Descrizione della zona:
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista artigianale/industriale, le zone limitrofe si trovano in
un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Como). Il traffico nella zona è
locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le
seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Villa Raimondi.
nella media
Servizi
- farmacie
nella media
- municipio
al di sopra della
- negozi al dettaglio
media
- parco giochi
- scuola elementare
- scuola per l'infanzia
- spazi verde
nella media
nella media
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al di sopra della
media
Collegamenti
- supermercato
- verde attrezzato
- autobus distante 500 m
- autostrada distante 7 km
- ferrovia distante 7 km
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al di sotto della
media
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano:
al di sopra della
media
- esposizione:
al di sopra della
media
- luminosità:
- panoramicità:
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al di sotto della
media
- impianti tecnici:
- stato di manutenzione generale:
- servizi:
nella media
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Descrizione dettagliata:
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
L'opificio industriale di cui trattasi si trova in via Chiesa 3 a Gironico. Esso è stato realizzato sul mappale
392 (3894 mq) in virtù del nulla osta provvisorio n° 12/53 del 1953 con cui si è costruito il reparto tessitura
(corpo centrale), il reparto specole/finito con disimpegno e la zona di deposito con officina (corpo laterale),
i servizi con officina e centrale termica.
Nel 1954 con nulla osta n 8 /54 è stato realizzato il corpo adiacente ad uso uffici: esso è una palazzina
disposta su due livelli.
Nel 1959 con nulla osta n 5/59 è stato realizzato un ampliamento del capannone (magazzino e deposito filati
e centrale termica) con le medesime caratteristiche tecniche e strutturali del capannone esistente.
Nel 1960 con nulla osta n 8/1959 è stata realizzata la cabina di trasformazione ENEL a pianta rettangolare
distribuita su due livelli.
Nel 1996 con C.E. n 11/96 sono state realizzate uscite di sicurezza antincendio dal capannone ed installate
porte scorrevoli REI per comportimentare il reparto tessitura rispetto agli altri locali dell'opificio. Inoltre è
stato realizzato un nuovo locale contatori in aderenza alla cabina di trasformazione ENEL: in quest'ultima è
stata chiuso un accesso ed ingrandito l'altro.
Nel 2004 con DIA del 22.1.2004 è stata rifatta la copertura del corpo capannone, senza modifica di di
altezze, pendenze e dimensioni, con rimozione del manto di copertura esistente in tegole marsigliesi e posa
di pannelli sandwich con interposto isolante temico in poliuretano. Sono stati sostituiti anche i lucernari con
lastre in policarbonato alveolare.
Nel 2004 con DIA 654GIR/2004E del giugno 2004 sono stati eseguiti lavori di adeguamento del capannone
per la diiversa distribuzione degli spazi interni emodifica dei prospetti con: nuovi servizi igienici suddivisi
per sesso e un servizio igienico accessibile ai disabili; creazione di nuovi spogliatoi suddivisi per sesso;
ampliamento del locale officina, creazione di un nuovo deposito filati.
Nel 2004 con DIA 834GIR/2004E ddell'ottobre 2004 sono stati eseguiti:
lavori di trasformazione del fabbricato accessorio in abitazione custode con modesto ampliamento,
modifica dell'accesso carraio, manutenzione straordinaria delle facciate di tutto il fabbricato produttivo con
finitura facciate con rasatura a due mani con rete e intonaco spatolato a base dei silicati color rosa,
sostituzione manto di copertura in tegole cotto della palazzina uffici,
diversa distribuzione degli spazi interni nella palazzina uffici con demolizione tavolati e adeguamento dei
servizi igienici sanitari al piano terra e primo con modifica del prospetto ovest
La struttura portante del capannone è in c.a. con pilastri su plinti e travi. La sua copertura a shed è in c.a.
precompresso su cui sono inseriti lastre alveori trasparenti in policarbonato che fungono da lucernari e da
elementi di evacuazione fumi in caso di incendio. Le pareti esterne di tamponamento sono in mattoni pieni
intonacati a civile e ricoperti da intonaco civile rifinito ai silicati. Le pareti interne di separazione dei locali
sono in blocchi di cls vibrato. La pavimentazione del capannone è in mattonelle di gres: essa è appoggiata
su massetto in calcestruzzo che è appoggiato direttamente su terreno. Gli infissi del capannone sono in
aluminio anodizzato con taglio termico e vetro camera. I portoni di ingresso al capannone sono opachi in
alluminio isolati. Le porte metallichedi uscita di emergenza sono dotati di maniglione a spinta. Il reparto
tessitura è compartimento con portoni scorrevoli antincendio che sono periodicamente manutenuti e su cui
è apposta la targa di omologazione. La copertura inclinata è in latero cemento appoggiate su travi in c.a. e
isolata termicamente da pannelli sandwitch con interposto isolante in poliuretano. Nella parete in laterizio
che delimita le falde inclinate a shed v'è inserito da un lato un oblo con telaio in metallo e vetro singolo.
Parte della parete perimetrale in mattoni pieni lato ingresso del capannone è comune a quella della palazzina
uffici a cui si accede direttamente dal capannone attraverso porte tagliafuoco. Il capannone è dotato di rete
idranti con attacco motopompa esterno, tre idranti soprasuolo ed uno a parete. Occorre integrare questa
rete con altri due/tre idranti per la copertura totale del capannone. Lo stato di manutenzione è buono:
l'attività è dotata di libretto di impianto e di registro antincendio.
Il locali spogliatoi, servizi, officina e nuovo deposito filati hanno caratteristiche tecniche e costruttive
differenti da quelle del capannone ove sono inseriti e ivi separati da una parete in mattoni pieni. Essi
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
comunicano direttamente con il capannone mediante porte antincendio. La struttura portante di questi locali
è in mattoni pieni intonacata a civile. La sua copertura piana è in latero cemento protetta da manto
impermeabile in guaina bituminosa: essa non è isolata termicamente come indicato nella relazione tecnica di
L.10/91 come da indicazioni assunte dall'Arch. Di Giglio. La pavimentazione in piastrelle appoggia su
massetto sostenuto da igloo in pvc, che realizzano un vespaio aerato: essa non è isolata termicamente come
indicato nella relazione tecnica di L.10/91 come da indicazioni assunte dall'Arch. Di Giglio. Le pareti di
tamponamento sono in mattoni pieni ricoperti da intonaco con rifinitura ai silicati: essa non è isolata
termicamente come indicato nella relazione tecnica di L.10/91 come da indicazioni assunte dall'Arch. Di
Giglio. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato con telaio dotato di taglio termico e superficie
trasparente in vetro camera. I bagni rivestiti da piastrelle in ceramica sono completi di accessori. Il soffitto è
ribassato da controsoffitto ad orditura a vista realizzato con pannelli in fibra minerale. Negli spogliatoi delle
donne c'è una piccola infiltrazione d'acqua dalla copertura piana che sarà sistemata con i lavori di
adeguamento dell'isolamento termico della copertura che non sono stati ancora realizzati in conformità alla
Relazione Tecnica di L.10/91 ddel 2004.
La palazzina ad uso uffici è distribuiti su due piani: piano terra a cui si accede direttamente dall'ingresso
esterno dopo aver superato il vano scala interno comune ai due piani della palazzina. Gli uffici del piano
terra comunicano direttamente con il capannone attraverso porte antincendio; piano primo accessibile dal
vano scala comune interno. Il vano scala è illuminato da parete trasparente in vetro mattone. Le sue rampe
con struttura in c.a. sono parallele e ricoperte da gradini in marmo. Il portone di ingresso è in vetro metallo.
La struttura portante della palazzina è in mattoni pieni. Le solette sono in tavelloni con cappa in
calcestruzzo su cui è appoggiata la pavimentazione in graniglia ricoperta da linoleum. La pavimentazione del
piano terra è appoggiata su muricci che realizzano un vespaio. La soletta di copertura in laterizio è attestata
su solaio non praticabile protetto da copertura con struttura in legno a falde inclinate che sostiene il manto
di copertura in tegole marsigliesi. Le pareti di tamponamento sono in mattoni pieni ricoperti da intonaco con
rifinitura ai silicati. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato con telaio dotato di taglio termico e
superficie trasparente in vetro camera. Gli infissi del piano primo sono schermati da tapparelle in plastica.
Le vetrate del piano terra sono schermate da veneziane interne. I bagni rivestiti da piastrelle in ceramica
sono completi di accessori.
L'impianto di climatizzazione (invernale ed estivo) è costituito da
l centrale termica ad uso riscaldamento degli ambienti mediante caldaia a basamento marca UNICAL
mod PREXAL mod P360, installato da almeno 15 anni, dalla potenza al focolare pari a 393
kW che alimenta un collettore da cui partono quatto linee di riscaldamento:
una pompa singola di circolazione alimenta i radiatori degli spogliatoi coi servizi, del deposito filato,
dell'officina, il fancoil della mensa (locale a disposizione) ed i 7 fancoil con 1 radiatore della palazzina uffici;
una pompa ausiliaria installata nel sottotetto degli uffici alimenta i 7 fancoil.
una pompa gemellare che alimenta i tre aerotermi del magazzino filato;
una pompa gemellare che alimenta i 4 aerotermi del reparto specole ed il fancoil dell'officina grande;
una pompa gemellare che alimenta la batteria calda della UTA installata sul tetto che fornisce il calore al solo
reparto tessitura.
Un'ultima pompa gemellare serve solo a compensare la circolazione tra il collettore di mandata e quello di
ritorno.
l centrale
frigorifera ad uso climatizzazione estiva del reparto tessitura e della palazzina
uffici costituito da gruppo frigo d'acqua a condensazione ad aria marca Aermec mod NRA700
dalla potenza frigorifera di 150 kW e dalla potenza elettrica pari a 69,7 kW che alimenta mediante
elettropompa gemellare la batteria fredda della UTA installata in copertura. L'elttropompa alimenta
in estate anche 4 unità di trattamento d'aria interne al reparto tessitura, i 7 fancoil negli uffici ed il
fancoil nella mensa.
l Dall'esame cartaceo di una tavola di progetto a cura della CITI si evince che la UTA esterna che si
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
trova sul tettoè composta da: sezione di miscela aria esterna e ripresa ambiente completa di
serrande motorizzate; sezione filtrante; batteria riscaldante, batteria raffreddante sezione di
umidificazione e ventilatore di mandata.
l Altresì le UTA interne al reparto tessitura sono costituite ciascuna da: ventilatore di mandata;
batteria fredda; sezione filtri
l La produzione di acqua calda sanitaria è affidata a 4 boyler elettrici ad accumulo: uno da 50 litri per
gli spogliatoio uomini; uno da 50 litri per gli spogliatoi donne, uno da 10 litri per il bagno uffici
piano terra; uno da 10 litri per il bagno uffici piano primo.
l Il rinnovo dellìaria del reparto tessitura è integrato da due estrattori d'aria elicolidali.
l Uno split nel CED garantisce il controllo della temperature nel periodo estivo.
Nel reparto tessitura è presente un compressore che va spostato in luogo più idoneo.
Gli impianti elettrici sono corredati da Verbale di visita periodica biennale di messa a terra da parte dell'Ente
incaricato a tali controlli e da dichiarazioni di conformità.
L'impianto termico è corredato da dichiarazione di conformità.
L'alloggio custode in corpo staccato è una casa indipendente distribuita su unico piano a piano terra con
doppio accesso. La sua struttura portante è in muratura La sua copertura piana è in cls protetta da manto
impermeabile in guaina bituminosa: essa è isolata termicamente con un pannello in lana di roccia da 3 cm
come indicato nella relazione tecnica di L.10/91 come da indicazioni assunte dall'Arch. Di Giglio. La
pavimentazione in piastrelle appoggia su massetto sostenuto da igloo in pvc, che realizzano un vespaio
aerato: essa non è isolata termicamente come indicato nella relazione tecnica di L.10/91 come da indicazioni
assunte dall'Arch. Di Giglio. Le pareti di tamponamento sono di tre tipi: in mattoni forati rivestiti da
cappotto in poliestirene da 4 cm con finitura esterna ai silicati; in doppio tavolato con interposto panello in
polistirene da 4 cm con rifiniitura esterna ai silicati; in laterizio da 12 cm rivestido da cappotto in polistirene
da 4 cm con finitura esterna ai silicati. Nella L.10/91 relativa al progetto dell'isolamento termico tutte le
pareti esterne sono state indicate con cappotto termico. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato con
telaio dotato di taglio termico e superficie trasparente in vetro camera. I bagni rivestiti da piastrelle in
ceramica sono completi di accessori. L'impianto termico è costituito da caldaia murale a tiraggio forzato
installata in cucina per il riscaldamento degli ambienti e per la produzione istantanea di acqua calda
sanitaria. I corpi scaldanti sono in acciaio a colonne. Lo stato di manutenzione è ottimo. L'impianto elettrico
è dotato linee protetti da interruttori differenziali.
- delle componenti edilizie:
nella media
cancello: scorrevole realizzato in metallo con
apertura elettrica. tre ingressi pedonali e carrai da
Via Alla Chiesa e un ingresso carraio/pedonale dalla
parte opposta
al di sopra della
infissi esterni: a battente realizzati in metallo con
media
doppio vetro. alloggio custode
nella media
infissi interni: a battente realizzati in legno
tamburato . alloggio custode
nella media
manto di copertura: realizzato in guaina bituminosa
a protezione copertura in cls isolata con
coibentazione in lana di roccia. abitazione
al di sopra della
pareti esterne: costruite in blocchi di laterizio isolati
media
con coibentazione in blocchi di polistirene , il
rivestimento è realizzato in intonaco ai silicati.
abitazione
nella media
pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle per
esterni (marciapiede). alloggio custode
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di
monocottura. alloggio custode
plafoni: realizzati in stabilitura. alloggio custode
portone di ingresso: anta singola a battente
realizzato in blindato. alloggio custode
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in
plastica. alloggio custode e uffici palazzina piano
primo
rivestimento esterno: realizzato in intonaco con
rifinitura ai silicati. alloggio custode, palazzina uffici
e capannone
rivestimento interno: posto in bagni realizzato in
piastrelle di ceramica. alloggio custode, spogliatoi,
uffici
infissi esterni: a doppia anta a battente realizzati in
metallo con vetro camera. capannone
infissi interni: porte REI con anta a battente e
portone scorrevole REI realizzati in metallo
coibentato. capannone
manto di copertura: realizzato in guana bituminosa
a protezione soletta in laterizio piana non isolata con
coibentazione in assente. spogliatoi, deposito filati,
officina, centrale termica
pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni
con sottofinestra in laterizio con coibentazione in
assente , il rivestimento è realizzato in intonaco con
finitura ai silicati. capannone
pavimentazione esterna: realizzata in marciapiede in
piastrelle, spiazzo e percorsi in asfalto, terreno
attrezzato a prato. capannone
pavimentazione interna: realizzata in battuto di
cemento ampliamento, piastrelle in gres reparti,
piastrelle nei servizi, linoleum negli uffici. capannone
plafoni: realizzati in stabilitura per gli uffici e per la
copertura a shed, soffitto ribassato con pannello in
fibra minerale negli spogliatoi. capannone
portone di ingresso: ante scorrevoli e a battente
realizzato in metallo coibentato , gli accessori
presenti sono: con maniglione antipanico.
capannone
rivestimento esterno: realizzato in intonaco di
cemento rifinito ai silicati. capannone
scale: interna alla palazzina con rivestimento in
marmi. palazzina uffici
manto di copertura: realizzato in pannelli sandwich
su shed con interposto isolante con coibentazione in
poliuretano. capannone
al di sopra della
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media
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giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
manto di copertura: realizzato in tegole in cotto a
protezione struttura lignea a falde inclinate con
coibentazione in assente. palazzina uffici
infissi esterni: fissi realizzati in policarbonato. shed
del capannone
- degli impianti:
citofonico: audio conformità: conforme. palazzina
uffici
elettrico: cavi sottotraccia , la tensione è di 220 V
conformità: conforme. alloggio custode
fognatura: mista la reti di smaltimento è realizzata in
tubi in gres-pvc con recapito in rete comunale
conformità: conforme. alloggio custode, palazzina
uffici e capannone
gas: con tubazioni a vista con alimentazione a piano
cottura e caldaia conformità: conforme. alloggio
custode
idrico: con alimentazione in diretta da rete
comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi
in ferro zincato conformità: conforme. alloggio
custode, palazzina uffici e servizi spogliatoi
telefonico: cavi sottotraccia ; il centralino è assente
conformità: conforme. palazzina uffici
termico: autonomo con alimentazione in metano che
alimenta caldaia a parete i diffusori sono in radiatori
in acciaio conformità: conforme. alloggio custode
antifurto: a radars ; il combinatore telefonico è
assente conformità: conforme. capannone
antincendio: anello esterno ed estintori ;
l'accessibilità da parte dei Vigili del fuoco è buona
conformità: non conforme. capannone
aria compressa: con tubazioni a vista conformità:
non conforme. capannone
elettrico: conformità: conforme. capannone
gas: con tubazioni a vista ed interrate con
alimentazione a tubi di ferro a vista ed in
polietilene/ferro interrati conformità: conforme.
capannone
termico: autonomo con alimentazione in metano che
alimenta caldaia i diffusori sono in radiatori negli
spogliatoi, fancoil negli uffici, aerotermi nel
capannone, canali d'aria nel reparto tessitura
conformità: conforme. capannone, palazzina uffici
- delle strutture:
fondazioni: a travi rovesce costruite in c.a. .
alloggio custode
copertura: piana costruita in calcestruzzo. alloggio
custode
al di sotto della
media
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al di sopra della
media
al di sopra della
media
nella media
al di sopra della
media
nella media
nella media
nella media
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nella media
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giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
strutture verticali: costruite in muratura portante.
alloggio custode
travi: costruite in cordolo in c.a.. alloggio custode
copertura: a shed in latero cemento, piana in latero
cemento costruita in cls. capannone
fondazioni: plinti isolati costruite in c.a. . capannone
scale interne: a rampe parallele realizzate in c.a. .
palazzina uffici
strutture verticali: costruite in pilastri in c.a..
capannone
travi: costruite in c.a. precompresso per copertura a
shed. capannone
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
nella media
Classe Energetica:
[49,46 KWh/Mq/anno]
Certificazione APE N. 13109-000015-15 registrata in data 25/06/2015
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione:
Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
- di calcolo:
UNI 10750:2005
descrizione
consistenza
coefficiente
commerciale
Camera - Alloggio custode
18,25
x
100 %
=
18,25
Camera - Alloggio custode
10,80
x
100 %
=
10,80
Disimpegno - Alloggio custode
6,98
x
100 %
=
6,98
Disimpegno - Alloggio custode
3,55
x
100 %
=
3,55
Bagno - Alloggio custode
5,03
x
100 %
=
5,03
Soggiorno - Alloggio custode
19,65
x
100 %
=
19,65
Tessitura - Opificio
672,05
x
100 %
=
672,05
Magazzino filato - Opificio
331,03
x
100 %
=
331,03
Disimpegno - Opificio
101,60
x
100 %
=
101,60
Reparto specole/finito - Opificio
178,50
x
100 %
=
178,50
Deposito - Opificio
216,16
x
100 %
=
216,16
Locale muletto - Opificio
13,54
x
100 %
=
13,54
Officina deposito materiale incombustibile
45,28
x
100 %
=
45,28
Centrale termica - Opificio
26,31
x
100 %
=
26,31
Locale compressori - Opificio
6,13
x
100 %
=
6,13
Deposito filato - Opificio
88,39
x
100 %
=
88,39
Officina - Opificio
30,52
x
100 %
=
30,52
Spogliatoio uomini - Opificio
12,11
x
100 %
=
12,11
Disimpegno - Opificio
5,73
x
100 %
=
5,73
Docce - Opificio
2,74
x
100 %
=
2,74
Wc 1 - Opificio
3,80
x
100 %
=
3,80
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
Locale a disposizione personale - Opificio
24,12
x
100 %
=
24,12
Spogliatoio donne - Opificio
17,60
x
100 %
=
17,60
Docce - Opificio
3,49
x
100 %
=
3,49
Disimpegno - Opificio
3,16
x
100 %
=
3,16
Bagno - Opificio
5,96
x
100 %
=
5,96
Wc - Opificio
4,20
x
100 %
=
4,20
Wc 2 - Opificio
3,62
x
100 %
=
3,62
Wc 3 - Opificio
3,45
x
100 %
=
3,45
Ufficio PT - Opificio
87,04
x
100 %
=
87,04
Ced PT - Opificio
8,26
x
100 %
=
8,26
Ufficio PT - Opificio
21,71
x
100 %
=
21,71
Disimpegno PT - Opificio
2,72
x
100 %
=
2,72
Anti wc PT - Opificio
3,80
x
100 %
=
3,80
Wc PT - Opificio
4,23
x
100 %
=
4,23
Vano scala - Opificio
17,50
x
100 %
=
17,50
Ufficio P1 - Opificio
53,69
x
100 %
=
53,69
Ufficio CAD P1 - Opificio
67,37
x
100 %
=
67,37
Anti wc P1 - Opificio
3,33
x
100 %
=
3,33
Bagno P1 - Opificio
7,05
x
100 %
=
7,05
1.025,60
x
5%
=
51,28
Marciapiede e area asfaltata
855,46
x
10 %
=
85,55
Locale contatori e cabina ENEL
15,01
x
100 %
=
15,01
Sottotetto non agibile
131,44
x
15 %
=
19,72
Area a verde
Totale:
4.167,96
2.312,00
Valore di mercato:
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima altro (vedi paragrafo
sviluppo valutazione).
Sviluppo valutazione:
Il valore del capannone con uffici e spogliatoi è stato elaborato sulla base della tecnologia costruttiva , della
luce e altezza del capannone, del grado dii finitura interna del capannone, del grado di finitura interna degli
uffici, dell'esistenza di impianti di riscaldamento e condizionamento, dalla dotazione dei servizi igienici,
dall'epoca della costruzione. Dalle indagini svolte, si evince che per capannoni industriali nella zona in
oggetto il valore medio di mercato a nuovo per metro quadrato di superficie risulta pari a: 650 €/mq
Gli adeguamenti e le correzioni di stima sul valore medio unitario di mercato tengono conto dei seguenti
coefficienti correttivi:
l per il capannone:
0,75 per vetustà oltre 40 anni e per stato d'uso e manutenzione che è stato caratterizzato da interventi edilizi
ed impiantistici nel 2004
l per gli spogliatoi, servizi, officina e deposito filati:
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
0,90 per vetustà di 11 anni e per stato d'uso e manutenzione
l per gli uffici piani terra:
0,80 per vetustà oltre 40 anni e per stato d'uso e manutenzione che è stato caratterizzato da interventi edilizi
ed impiantistici nel 2004
l per gli uffici piani primo:
0,85 per vetustà oltre 40 anni e per stato d'uso e manutenzione (le facciate esterne sono state rintonacate e
gli infissi sono stati sostituiti nel 2004)
l per il sottotetto uffici non agibile:
0,15 per vetustà oltre 40 anni con sostituzione manto di copertura tetto nel 2004
l Per la cabina ENEL in c.a.:
0,70 per vetustà oltre 40 anni e per stato d'uso e manutenzione
In particolare, all’area scoperta di pertinenza del capannone è stato attribuito un valore pari al 10% della
superficie coperta dal capannone con uffici e spogliatoi per l'area asfaltata e un valore pari al 5% per l'area
giardino.
Il valore dell'allogio custode è stato elaborato sulla base del grado di finitura interna, della dotazione
impiantistica, della dotazione dei servizi igienici, dell'epoca della costruzione. Dalle indagini svolte, si evince
che per le abitazioni civili nella zona in oggetto il valore medio di mercato a nuovo per metro quadrato di
superficie risulta pari a: 1550,00 €/mq
Gli adeguamenti e le correzioni di stima sul valore medio unitario di mercato a nuovo dell'alloggio custode
tengono conto dei seguenti coefficienti correttivi per l'alloggio custode:
- 1,01 Casa indipendente
- 1,00 Signorile condizioni normali
- 0,97 Tapparelle in plastica
- 1,00 Finestratura con vetro doppio
- 0,90 Vetustà 10 anni
- 1,01 Riscaldamento autonomo con caldaia murale e radiatorito
- 0,99 Acqua calda autonoma
- 0,99 Privo di aria condizionata
- 0,95 Senza ascensore piano rialzato
- 1,00 Citofono apriportone
- 1,01 Posto auto senza difficoltà di parrcamento
Moltiplicando tra di loro i coefficienti si ottiene il coefficiente globale di differenziazione
edilizia e di destinazione dell'unità immobiliare: 0,845935
VALORE DI STIMA DEL LOTTO
Capannone:
1548,11mq * 650,00 €/mq * 0,75 = € 754.703,60
Spogliatoi e deposito filati: 251,38 mq * 650,00 €/mq * 0,90 = €147.057,30
valore questo che si decurta del 25% (€ 36.764,32) per difformità sull'isolamento termico delle struttura in
difformità alla Relazione Tecnica di L.10/91
Cabina Enel
15,01 mq * 650,00 €/mq * 0,70 = € 6.829,55
Uffici piano terra
145,26 mq * 650,00 €/mq * 0,80 = € 75.535,20
Uffici piano primo
131,44 mq * 650,00 €/mq * 0,85 = € 72.620,60
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
Sottotetto uffici
131,44 mq * 650,00 €/mq * 0,15 = 12.815,40
Alloggio custode
64,26 mq * 1550,00 €/mq * 0,845935 = € 84.257,66
valore questo che si decurta del 15% (€ 12.638,65) per difformità sull'isolamento termico delle struttura in
difformità alla Relazione Tecnica di L.10/91
Area scoperta a verde
51,28 mq * 650,00 €/mq = € 33.332,00
Area scoperta asfaltata
85,54 mq * 650,00 €/mq = € 55.601,00
Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:
Valore a corpo:
1.242.752,30
Decurtazioni ed adeguamenti del valore:
descrizione
importo
Difformità sull'isolamento termico dei nuovi spogliatoi e deposito filati rispetto a quanto
-36764,32
riportato sulla Relazione Tecnica L.10/91
Difformità sull'isolamento termico dell'alloggio custode rispetto a quanto riportato sulla
-12638,65
Relazione Tecnica L.10/91
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):
€. 1.193.349,33
€. 1.193.349,33
9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La determinazione del valore degli immobili acquisiti all’attivo del fallimento è stata effettuata con il
metodo di stima sintetico che consiste nel valutare il valore di mercato degli immobili oggetto della
stima attraverso la comparazione con immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche,
ubicati nella medesima zona ovvero nelle zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato e per i
quali sono disponibili i prezzi di compravendite recenti riferiti ad uno stesso parametro unitario, il metro
quadrato di superficie commerciale.
Al fine di determinare il valore di mercato degli immobili acquisiti all’attivo del fallimento, si sono esperite
apposite indagini di mercato volte a reperire i prezzi unitari al metro quadro di superficie commerciale,
parametro utilizzato nelle compravendite.
Si ritiene utile precisare che, nel determinare il valore del lotto, si sono considerati gli immobili (alloggio
custode, capannone con uffici e spogliatoi, cabina enel, area scoperta) non commerciabili separatamente
in quanto, per la composizione e la configurazione degli spazi e dei volumi, sono strettamente connessi
tra loro tanto da costituire un unico stabilimento industriale e un unico lotto indivisibile.
Sulla base della configurazione dei beni, delle misure rilevate in loco e delle relative planimetrie, per ogni
immobile è stata calcolata la superficie commerciale complessiva determinata secondo i criteri riportati
nella norma UNI 10750 che correntemente si utilizzano nella pratica estimativa.
Le fonti di informazione consultate sono: , osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI, ed
inoltre: Borsino immobiliare città di Como e Provincia (ed 2015)
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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Fallimento N. 35/2015
Valore di Mercato (OMV):
- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
ID descrizione
A opificio
consistenza
2.312,00
cons.
accessori
0,00
valore intero valore diritto
1.193.349,33 1.193.349,33
- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria:
- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:
- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 25/06/2015
€.
€. 1.151.849,33
€.
€.
€.
172.777,40
0,00
0,00
€.
979.071,93
il tecnico incaricato
Vincenzo Pangallo
giudice: A. Petronzi
tecnico incaricato: Vincenzo Pangallo
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41.500,00