Numero 7
aprile 2014
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione
in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo
IMPOSTE
CATASTO
LOCAZIONI
IMPIANTI
CASSAZIONE
Quanto pesa
la nuova
tassazione
sulla casa
Le associazioni
monitorano
il valore
degli immobili
Illegittime
le sanzioni
sui contratti
non registrati
I requisiti
del “libretto”
obbligatorio
da giugno
Quanti voti
per modificare
le tabelle
millesimali
Gli svizzeri
trascinano
la domanda
degli stranieri
Pag. 4
Pag. 5
Pag. 6
Pag. 7
Pag. 26
Pag. 37
MUTUI
Casa: il Piano che scontenta tutti
Efficienza energetica
Il bonus è su internet
D
I
Proprietà e inquilini soddisfatti a metà delle misure contro l’emergenza abitativa
i solito, quando un provvedimento
scontenta - almeno in parte - tutti
gli interessati, vuol dire che c’è del
buono. Ora, quale sarà effettivamente il
ritorno, sociale ed economico, del miliardo e 700 milioni di euro previsti dal
Piano Casa varato dal Consiglio dei
Ministri, dipenderà certamente anche
dalle sue applicazioni pratiche. Di certo,
però, bisogna dare atto alla misura di
aver iniziato a mettere mano ad un’emergenza abitativa che di mese in mese,
negli ultimi anni, stava assumendo contorni sempre più inquietanti.
In che modo? Dando un colpo al cerchio e uno alla botte. Il che, naturalmente, ha generato soddisfazione (o, se
vogliamo, insoddisfazione) a metà sia
tra i rappresentanti della proprietà edilizia, sia tra quelli degli inquilini. Entram-
bi, in fondo, ritengono il provvedimento insufficiente. Da un lato perché l’abbassamento dell’imposizione fiscale sui
contratti a canone agevolato è giudicata marginale, e perché i fondi per contrastare la morosità incolpevole non
risolverebbero comunque il problema
degli sfratti; dall’altro perché le detrazioni per gli inquilini a basso reddito sono
limitate al settore del social housinge perché, secondo i sindacati, la priorità sarebbe, piuttosto, quella di allargare lo
stock di alloggi in affitto a un canone
sostenibile anche da chi non ha diritto
ad accedere alle case popolari.
Tra le due posizioni, poi, c’è quella,
tutt’altro che entusiasta, degli immobiliaristi, che per voce del presidente
nazionale Fiaip, Paolo Righi, commentano: “Per fare ripartire il mercato
immobiliare, e quindi l’economia dell’intero Paese, era necessario prendere
provvedimenti più incisivi: è apprezzabile l’abbassamento delle aliquote relative alla cedolare secca per chi applica i
canoni concordati, ma il peso della tassazione immobiliare grava come un macigno sull’intero comparto, e non sarà
certo questo provvedimento a rimettere
in moto il settore”.
Esattamente il contrario, insomma, di
quanto sostenuto da Fimaa (Federazione mediatori e agenti d’affari), secondo
cui “il decreto non sarà di certo la soluzione ai problemi della tensione abitativa e del rilancio dell’immobiliare, ma
rappresenta un passo importante dopo
anni di totale disinteresse da parte della
politica”.
Altri servizi a pag. 2
l bonus fiscale viaggia su
internet. Dallo scorso 18
marzo è attivo il sito dell’Enea
dal quale è possibile accedere
alla detrazione del 65% per la
riqualificazione energetica
degli edifici. Connettendosi all’indirizzo: http://finanziaria2014.enea.it è possibile
inviare direttamente tutta la
documentazione necessaria
per ottenere i benefici connessi alle opere di riqualificazione energetica conclusi
a partire dal primo gennaio
2014. Contestualmente, resterà on line anche il sito relativo all’anno fiscale 2013
(alla pagina http://finanziaria2013.enea.it), attraverso il
quale gli utenti potranno spedire i documenti che dovessero risultare ancora mancanti,
nonché comunicare le eventuali variazioni.
Secondo la legge di stabilità
2014, il bonus rimarrà al 65%
fino a fine 2014, mentre da
gennaio a dicembre del 2015
scenderà al 50%. Tempi più
lunghi in ambito condominiale, dove, nel caso di interventi su parti comuni o che
interessino tutte le unità dell’edificio, possono fruire della
detrazione al 65%, le spese
sostenute fino al 30 giugno
2015: dopo tale data, e per un
anno, il bonus passerà, anche
in questo caso, al 50%.
Responsabilità negli annunci: il Governo apre agli agenti
Ape: chi è multato se non c’è?
S
e un annuncio immobiliare è privo dell’indice di prestazione energetica, è giusto
che l’agente sia passibile di sanzione? Il nodo è ancora da sciogliere, ma una prima apertura è
arrivata nei giorni scorsi da parte del viceministro dello Sviluppo Economico, Claudio De
Vincenti, in risposta ad un’interpellanza presentata dal senatore Vincenzo Gibiino (FI)
e sottoscritta da altri 37 colleghi di Palazzo Madama. De
Vincenti, in sostanza, ha
espresso l’intenzione di dar
seguito ad un ordine del giorno
con il quale il Governo si impegnava a valutare l’opportunità di chiarire l’effettiva titolarità dell’annuncio pubblicato
tramite mediatore.
Il problema sollevato dall’interpellanza è ormai noto: per
promuovere la vendita o locazione di un immobile è indispensabile la pubblicazione del
relativo annuncio ed è eviden-
ISOLAMENTO: 14 AZIENDE
CONFLUISCONO IN ANIT
Segnali di ripresa per il settore dell’isolamento termico e acustico, dopo il periodo buio causato dalla crisi dell’edilizia residenziale e, conseguentemente, anche dell’indotto. A trascinare il comparto potrebbe essere la normativa vigente in tema
di efficienza energetica unita ai benefici fiscali per gli interventi di riqualificazione.
Secondo i più recenti dati, sono numerose le aziende che
stanno meditando di investire in formazione degli addetti per
provare a cogliere le nuove opportunità offerte dal mercato. E
14 di queste sono confluite, nelle scorse settimane, in Anit
(Associazione nazionale per l’isolamento termico ed acustico)
che attualmente è arrivata così a rappresentare ben 84 imprese
che sviluppano e producono materiali e sistemi per l’efficienza
energetica in edilizia. L’associazione, attiva da 30 anni, offre
sostegno alle realtà aderenti in termini di ricerca e sviluppo.
te che non è più possibile procedere in tal senso se non è
stato prima acquisito l’attestato di prestazione energetica.
Tuttavia, ad oggi è estremamente difficile acquisire l’attestato di prestazione energetica
prima che sia sorta alcuna trattativa, il che comporta, inevitabilmente, un rallentamento,
se non una paralisi, dell’attività
dell’agente immobiliare che
non può pubblicizzare l’immobile senza che gli sia stato
preventivamente fornito dal
cliente l’Ape.
“Gli obblighi introdotti in
materia di prestazione energetica - commenta la Fiaip - non
sono stati accompagnati, o
meglio, preceduti, da un’adeguata campagna di sensibilizzazione sul tema dell’efficientamento energetico, e così la
nostra categoria si trova tuttora
a dover informare completamente i propri clienti su un
tema che, di fatto, in larga
parte ignorano. Attendiamo
un aiuto dal Governo perché
gli agenti immobiliari perlomeno, non rischino sanzioni
per l’impossibilità di acquisire
autonomamente l’Ape”.
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2 ATTUALITÀ
N.7
APRILE
2014
Contro l’emergenza abitativa, il CdM approva misure per l’edilizia sociale, la locazione agevolata ed il sostegno all’affitto
Un Piano Casa da quasi 2 mld Salvo il bonus mobili
receduto dal consueto corredo di Fondo per il sostegno all’accesso alle di alloggi ex Iacp.
ra le misure contenute nel microonde, radiatori elettrici,
P
annunci, proclami, polemiche, abitazioni in locazione (che passa così
Peraltro, le risorse del Fondo affitto
T
Piano Casa ve ne è anche apparecchi per il condizionanei giorni scorsi è finalmente stato da 100 milioni suddivisi tra il 2014 e il sono destinate anche alla creazione di
una destinata a sciogliere (si spe- mento.
approvato, dal Consiglio dei Ministri,
il Piano Casa elaborato nei mesi passati dal ministro dei Trasporti e delle
Infrastrutture Maurizio Lupi. Un pacchetto di misure da oltre un miliardo e
mezzo di euro, con il quale l’esecutivo
targato Matteo Renzi cerca subito di
lasciare il segno, dando una risposta
all’emergenza abitativa.
Ecco i provvedimenti più significativi, a partire da quelli rivolti ai proprietari immobiliari e agli inquilini.
2015 a 200 milioni, sempre suddivisi
per i prossimi due anni), e altri 241
milioni per fronteggiare il fenomeno
della cosiddetta morosità incolpevole
(che in questo modo si può giovare di
risorse sei volte superiori a quelle inizialmente previste per il periodo tra il
2014 e il 2020). Sono questi i due
provvedimenti più ingenti nell’ambito delle misure a favore degli inquilini,
che ammontano complessivamente ad oltre 500 milioni di euro, grazie anche, indirettamente, ai 132,6
LE LOCAZIONI
milioni di euro destinati al Fondo per
Cento milioni di euro a finanziare il la concessione di mutui per l’acquisto
TUTTI I NUMERI DEL DECRETO
LOCAZIONI
1) Inquilini (537,6 milioni)
❖ Fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione: 100 milioni;
❖ Fondo per gli inquilini “morosi incolpevoli”: 241,4 milioni;
❖Fondo per la concessione di mutui per l’acquisto di alloggi ex Iacp: 132,6
milioni;
❖ Detrazione Irpef per inquilini housing sociale: 63,6 milioni.
2) Proprietari (148 milioni)
◆ Riduzione al 10% della cedolare per gli immobili locati con contratti
agevolati: 135,2 milioni;
◆ Estensione della cedolare alle locazioni con inquilini di cooperative e
enti no profit: 12,8 milioni.
EDILIZIA SOCIALE
❖ Piano di recupero immobili di edilizia residenziale pubblica: 567,9
milioni;
❖ Creazione servizi complementari ad alloggi sociali nonché di quote di
alloggi sociali: 300 milioni;
❖ Agevolazioni fiscali per costruzione o ristrutturazione straordinaria su
alloggi sociali: 173,4 milioni
strumenti a livello comunale che fungano da intermediari fra proprietario e
conduttore per i mancati pagamenti
del canone.
CEDOLARE SECCA
Dato che ormai esiste, è bene cercare, perlomeno, di farla funzionare. Pare questo il ragionamento all’origine dell’intervento sulla cedolare
secca, la cui aliquota, per quanto concerne i contratti a canone agevolato,
viene ribassata dal 15% al 10%.
In questo caso, le risorse previste
ammontano a quasi 150 milioni di
euro. Nella speranza che tali fondi
contribuiscano per davvero all’emersione delle locazioni in nero, proprio
per contrastare le quali era stata avviata, tre anni fa, la formula della cedolare.
CASE POPOLARI
Più di un miliardo di euro. È questa,
complessivamente, la somma stanziata per la cosiddetta edilizia sociale: un
finanziamento che comprende: un
ampio piano di recupero immobili di
edilizia residenziale pubblica; la
costruzione ex novo di alloggi e l’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria per quelli già esistenti che ne necessitano; la creazione
di servizi complementari.
La speranza è quella di riuscire, nel
breve e medio periodo, a sfoltire le
liste d’attesa di chi ambisce ad una
casa popolare, e, al tempo stesso rendere più sicuri ed efficienti gli stabili
già abitati.
ra definitivamente) il nodo sulle detrazioni fiscali per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici nell’ambito dei lavori di riqualificazione dell’immobile. In sostanza, e a dispetto di quanto si
andava profilando nelle ultime
settimane, il bonus potrà essere
concesso anche se la spesa per i
mobili supera quella sostenuta
per la ristrutturazione dell’alloggio.
Posta tale fondamentale premessa, è bene ricordare che il
beneficio fiscale ammonta al
50% di quanto sborsato per
comperare mobili ed elettrodomestici di classe energetica non
inferiore alla A+ (A per i forni),
entro un tetto massimo di spesa
agevolabile pari a 10 mila euro. Il
rimborso è spalmato in 10 anni.
Quanto ai beni oggetto di bonus, sono compresi quelli indicati nella circolare 29/E/2013
dell’Agenzia delle Entrate, mentre sono esclusi quelli puntualizzati dalle successive linee guida. Non sono, dunque, agevolabili: porte, pavimentazioni (per
esempio, il parquet), tende e tendaggi e altri complementi di arredo. Rientrano invece tra gli elettrodomestici il cui acquisto
può fruire della detrazione fiscale, tra gli altri: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di
cottura, stufe elettriche, forni a
Il bonus può essere richiesto in
abbinamento ai seguenti interventi:
❖ manutenzione ordinaria, ma
solo se effettuata sulle parti comuni di un edificio residenziale
(in questo caso viene agevolato
unicamente l’acquisto di arredi
per le parti comuni, come guardiole, appartamento del portiere, sala adibita a riunioni condominiali, lavatoi);
❖ manutenzione straordinaria
sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali;
❖restauro e di risanamento conservativo sulle parti comuni e
sulle singole unità immobiliari;
❖ ristrutturazione edilizia sulle
parti comuni e sulle singole unità
immobiliari;
❖interventi per il ripristino dopo
eventi calamitosi;
❖ restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia
riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese che provvedano entro sei mesi dalla fine dei
lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
A meno di future proroghe, la
scadenza dell’incentivo è fissata al 31 dicembre 2014. È inoltre fondamentale che la data di
acquisto dei mobili sia successiva
a quella in cui iniziano i lavori di
ristrutturazione.
Morosità e canone concordato
Tra le obiezioni della proprietà
Dagli inquilini un sì condizionato:
“È primo passo ma non è sufficiente”
C
S
ome ha reagito la proprietà edilizia al varo del Piano Casa da
parte del Consiglio dei Ministri? Tra i
primi commenti, quello del presidente di Assoedilizia, Achille Colombo
Clerici, secondo il quale “dal punto di
vista delle misure strutturali a sostegno dell’investimento immobiliare a
reddito, che è poi quello che determina l’andamento del mercato, si deve
fare molto di più. Da un lato vanno
salutati con favore gli stanziamenti
per gli interventi di edilizia residenziale pubblica, che presentano la duplice
valenza di incrementare nell’immediato l’attività produttiva edilizia e di
approntare in prospettiva una disponibilità di alloggi per soddisfare il fabbisogno abitativo dei meno abbienti.
D’altro lato, l’alleggerimento della
pressione fiscale sui contratti di locazione agevolati è un provvedimento
che riguarda una nicchia del settore:
non certo in grado di rilanciare gli
investimenti negli immobili a reddito. Anzi, preoccupa che si stia, da
parte di qualcuno, parallelamente
pensando di innalzare l’aliquota della
cedolare per i contratti liberi al 23%.
Finché non si uscirà dall’equivoco di
ritenere la via dei contratti agevolati
come la via maestra per il rilancio
delle locazioni, il problema dell’investimento immobiliare non sarà ade-
guatamente affrontato”.
Soddisfazione assolutamente moderata, insomma. E un analogo atteggiamento è espresso dal presidente di Arpe - Federproprietà, Massimo Anderson: “Ben vengano le agevolazioni sugli affitti a canone concordato con la cedolare secca che
passa dal 15 al 10%, ma è assurdo rifinanziare la morosità incolpevole,
addirittura sino al 2020, se questo
consentirà di rinviare ulteriormente
lo stesso sfratto per morosità alla scadenza del contratto. Non significa
aiutare i soggetti più deboli ma discriminare ancora una volta il diritto di
un proprietario a riavere la propria
casa. Non solo. Se si continuerà a pagare per chi dichiara di non essere in
grado di rispettare i contratti, infatti, saranno sempre di più gli inquilini
che ricorreranno a questo marchingegno”.
Ma le obiezioni non si limitano al
nodo delle locazioni. “Ci risulta decisamente assurdo - conclude Anderson - che l’acquisto di mobilio possa
godere, ai fini Irpef, di un bonus fino a
10.000 euro, cioè una cifra addirittura
maggiore rispetto a quella della stessa
ristrutturazione di casa. Il timore è che,
almeno per quanto riguarda la casa, il
provvedimento sia più di facciata che
di reale aiuto per i proprietari”.
e la reazione della proprietà edilizia al Piano Casa è solo moderatamente soddisfatta, lo stesso, anche se
per ragioni diametralmente opposta,
si può dire della rappresentanza degli
inquilini. Per il segretario generale del
Sicet, Guido Piran, “nella misura c’è
sicuramente qualche piccolo segnale
positivo alla drammatica situazione
abitativa del Paese: dal fondo affitti,
che aumenta di 50 milioni nei prossimi due anni, alle risorse per il recupero di alloggi di edilizia pubblica attualmente inagibili. Ma lo sfondo è quello di un disagio fatto da 200mila
sfratti per morosità, che crescono di
80mila l’anno; da 350mila famiglie
con incidenze canone/reddito di oltre
il 50% che chiedono un aiuto per sopravvivere; e da 650 mila domande
per una casa popolare senza risposta.
Di fronte a questi problemi, la delusione nel Piano Casa viene ad esempio dal versante della morosità incolpevole, dove i finanziamenti sono
insufficienti e dilatati negli anni. Inoltre, le detrazioni per gli inquilini a
basso reddito sono limitate al settore
del social housing, che vede presenti
pochissimi contratti. Si propone anche, come soluzione al problema abitativo delle fasce deboli, l’acquisto
della casa in locazione pubblica o pri-
vata, con la formula del rent to buy.
Una misura non utile. Oggi serve
piuttosto ampliare il settore dell’affitto pubblico e privato. Poi, la vendita
degli alloggi difficilmente, con la pesante crisi dei redditi, troverà interesse nelle famiglie. In definitiva, il Piano Casa deve essere migliorato e adeguato ai reali bisogni abitativi del
Paese che chiedono affitti più bassi e
sostegno agli inquilini”.
Qualche obiezione anche da parte
del Sunia, per il quale, anche a fronte
di provvedimenti sicuramente positivi, “la filosofia del decreto appare
essere ancora una volta quella di incentivare la proprietà dell’abitazione.
Ne è esempio la riproposizione della vendita del patrimonio di edilizia
pubblica, che, proprio per le politiche
di dismissione ha visto negli ultimi
anni una riduzione di circa 60.000
unità a fronte di circa 650.000 mila
domande ancora inevase da Comuni
ed ex Iacp. Il paventato processo di
dismissione, peraltro, non appare praticabile dalla lettura dei dati riguardanti i redditi medi delle famiglie attualmente in affitto in alloggi popolari: circa un terzo di queste percepisce
un reddito inferiore a 10.000 euro annui, e circa un quinto è composto da
famiglie di ultrasessantacinquenni.
Peraltro, l’assenza di una politica di
rilancio della locazione appare evidente anche dal fatto che, per la stessa
edilizia sociale, il decreto prevede la
possibilità di riscatto o di vendita per
l’intera produzione dopo breve
tempo, mentre l’esigenza reale sarebbe quella di allargare lo stock di alloggi in affitto con la finalità di rispondere alla domanda abitativa degli strati
sociali che, pur non possedendo i
requisiti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, non sono in condizioni reddituali tali da sostenere i
canoni del mercato libero. La strada
che il Governo vuole perseguire rischia di rispondere ad una domanda
marginale, che non corrisponde a
quella che esprime il disagio abitativo, composta essenzialmente da nuclei con redditi medio bassi, incapaci
di sostenere rate di mutuo anche agevolate, e che chiedono essenzialmente edilizia in locazione a costi sostenibili”.
In quest’ottica, secondo il sindacato che fa capo alla Cgil, tuttavia, è da
accogliere in maniera positiva la riduzione al 10% della cedolare secca per
i contratti concordati che, incentivando il canale agevolato, può concorrere ad abbassare complessivamente il livello degli affitti”.
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4 ATTUALITÀ
N.7
APRILE
2014
Proiezioni di Federconsumatori sull’impatto della nuova imposta: a rimetterci, oltre agli inquilini, anche le famiglie meno abbienti
Tasi? Come l’Imu, se non peggio
e polemiche sulla Tasi (l’imposta sui servizi indivisibili
L
che i cittadini dovranno pagare nel 2014) non accennano a placarsi. Anzi, nuova benzina sul fuoco potrebbe essere
gettata dall’indagine di Federconsumatori, secondo cui la
nuova imposta si prospetta molto simile all’Imu, secondo l’italica tendenza a cambiare tutto affinché tutto resti uguale.
Ma non basta ancora. Infatti, in attesa di conoscere le decisioni assunte dai singoli Comuni in materia di aliquote e
detrazioni, si profila il rischio concreto che a fare le spese della
Tasi siano fasce deboli quali le famiglie meno abbienti (un
tempo esentate dall’Imu proprio grazie alle detrazioni) e chi
vive in affitto (chiamato ora a concorrere al pagamento della
Tasi).
Ma qual è, in soldoni, l’effettivo impatto della Tasi sui proprietari immobiliari? L’associazione ha analizzato l’impatto
della nuova imposta per le prime e le seconde case nelle 105
città capoluogo in Italia, sottolineando innanzitutto che,
mentre per l’Imu erano previste detrazioni sull’abitazione
principale pari a 200 euro (+ 50 euro per ogni figlio a carico di
età inferiore a 26 anni), per la Tasi spetterà ai comuni decidere aliquote e detrazioni, così come stabilito dal Decreto Legge
n. 16 del 6/3/2014.
A questo punto, si prospettano 3 possibili scenari:
1) il Comune può decidere di scaricare il peso dell’aumento
dell’aliquota necessario a finanziare le detrazioni sulle prime
case (portando il prelievo fino al 3,3 per mille);
2) il Comune può decidere di caricare la maggiorazione dell’aliquota sulle seconde case (innalzando il tetto massimo
all’11,4 per mille);
3) il Comune può decidere un aumento pro quota, in parte
sulle prime case e in parte sulle seconde.
Ora, come commenta Federconsumatori, “ci si augura che
la prima ipotesi sia scartata, o quantomeno circoscritta agli
immobili con rendite catastali elevate. Inoltre, per quanto
riguarda la definizione delle detrazioni o esenzioni che spetterà ai Comuni, si spera che la priorità sia quella di tutelare i
soggetti svantaggiati e meno abbienti (rendite catastali
di basso valore, basso reddito Isee, eventuale condizione di
disoccupazione o cassa integrazione, famiglie numerose,
famiglie con disabili, anziani ricoverati presso case di cura o
altre strutture)”.
LA PRIMA CASA
Riguardo all’abitazione principale, Federconsumatori
chiede che i Comuni non scarichino nemmeno in parte su
questa tipologia abitativa il peso del possibile aumento dello
0,8 per mille dell’aliquota utile allo stanziamento delle detrazioni. In questo caso, secondo le stime dell’associazione,
anche presumendo che le maggiori città (105 capoluoghi)
decidano di applicare l’aliquota del 2,5 per mille, l’importo
medio a livello nazionale della Tasi 2014 si attesterà a 231,71
euro (comprensivi di un’ipotetica detrazione di 100 euro per
la tipologia di appartamento considerato: A2, 100 metri quadri, nucleo familiare di 3 persone). In questo modo, rispetto
all’Imu 2012, vi sarebbe un risparmio di 50 euro.
Nell’ipotesi, invece, che il costo delle detrazioni venga
spalmato “per metà” sulle prime case, (con aliquota al 2,9 per
mille) l’impatto della Tasi 2014 sarà di 284,78 euro (dato
medio nazionale, sempre comprensivo della potenziale
detrazione di 100 euro), a fronte di 281 euro pagati per l’Imu
2012, con un risparmio medio, quindi, inferiore ai 4 euro.
LA SECONDA CASA
Come ventilato da Federconsumatori, con molta probabilità le amministrazioni comunali finanzieranno le detrazioni
aumentando le aliquote sulle seconde case e risparmiando,
invece, le abitazioni principlai. Ora, con un aumento dello
0,8 per mille solo su questa tipologia abitativa (le seconde
case), il tetto massimo delle aliquote si potrà innalzare fino
all’11,4 per mille (Imu più Tasi): punta massima che potrà
essere raggiunta in ben 52 dei 105 capoluoghi italiani (circa il
50%). Ovviamente, i Comuni sono liberi di stabilire un mix
TASI 2014 - I CASA - aliquota 2,5 per mille
Dove si paga di più
euro
Dove si paga meno
euro
Roma
778,47
Lucca
69,17
Torino
602,78
Cosenza
82,20
Bologna
511,68
Ascoli Piceno
82,20
Milano
498,68
Potenza
82,20
Padova
485,65
Agrigento
88,70
Ma/Ca Massa
462,21
Avellino
88,70
Firenze
453,11
Matera
88,70
Aosta
433,58
Crotone
88,70
Venezia
430,86
Pesaro
95,20
La Spezia
388,05
Palermo
95,20
TASI 2014 - II CASA - aliquota 0,8 per mille
Dove si paga di più
euro
Dove si paga meno
euro
Roma
4.005
Catanzaro
839
Torino
3.204
Trento
831
Bologna
2.789
Cosenza
830
Milano
2.729
Potenza
830
Padova
2.576
Caltanissetta
824
Firenze
2.522
Matera
784
Venezia
2.420
Avellino
777
Massa Carrara
2.226
Lucca
771
La Spezia
2.225
Ascoli Piceno
757
Siena
2.195
Enna
733
tra i livelli di aliquota di questi due tributi, fermo restando che
la Tasi non può essere superiore al 3,3 per mille.
Partendo da tali premesse, e ipotizzando un aumento dello
0,8 per mille per le 105 città capoluogo, si avrà un aumento
medio nazionale di 106,15 euro rispetto a quanto pagato per
l’Imu 2013 e di 125 euro rispetto all’Imu 2012. Nello specifico, l’importo medio complessivo della Tasi 2014 per la seconda casa si attesterebbe, così, a 1.425,13 euro per un immobile
in categoria A2, di 100 metri quadri, abitato da un nucleo
familiare di 3 persone. Per l’Imu, invece, nel 2013 si era pagato mediamente 1.318,98 euro, e nel 2012 circa 1.300 euro.
Le amministrazioni comunali dovranno stabilire, inoltre,
nel caso in cui l’immobile sia affittato, la quota della Tasi che
dovranno pagare gli inquilini (dal 10 al 30%). E questo è un
nodo piuttosto delicato, soprattutto in una situazione, come
quella attuale, di forte emergenza abitativa, come dimostra,
peraltro, il Piano Casa recentemente approvato dal Consiglio dei Ministri. In merito a quest’aspetto, Federconsumatori chiede “che i Comuni tengano conto dell’equità e dell’alto
valore della morosità, e che si applichi il 10% se non l’esenzione laddove la rendita media è bassa”.
Ad ogni buon conto, tornando al dato complessivo comprendente la quota a carico dei proprietari e quella che invece dovranno sostenere i conduttori, nelle 10 città più care
l’importo della Tasi supererà i 2.000 euro annui. Nelle 10
meno care, invece, il valore sarà al di sotto dei 900 euro.
QUALI CRITICITÀ
Dietro all’introduzione della nuova imposta, come si è
visto, si prospetta come una vera e propria simil-IMU, e si
nascondono non poche beffe per i cittadini. La prima riguarda le famiglie meno abbienti che, grazie alla detrazione per
la prima casa (e per eventuali figli a carico), non pagavano
l’Imu e che oggi, alla luce di detrazioni ancora indefinite, con
molta probabilità si troveranno a far fronte ad importi non
indifferenti.
La seconda riguarda gli inquilini, vale a dire le famiglie in
affitto, che non pagavano l’Imu e che adesso si troveranno, da
un giorno all’altro, a pagare parte della Tasi (dal 10 al 30%).
APRILE
2014
CATASTO 5
N.7
Servono misure attuabili per fronteggiare il fenomeno e le sue ripercussioni anche dal punto di vista ambientale
Immobili abusivi: quale contrasto
Mario Romagnoli
Alberto Troianiello
UPPI Latina
I
l decreto legge 78/2010 e la legge di conversione 30.07.2010
n.122, nel quadro di misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica, richiedevano
la dichiarazione di aggiornamento catastale per gli immobili
non già regolarmente risultanti nel catasto stesso entro il
31.12.2010. Il fine fiscale, espressamente dichiarato nel loro
testo, era il motivo primario dei provvedimenti più che l’intento della corretta condizione e corrispondenza del catasto
alla realtà degli immobili. La dichiarazione richiesta, peraltro,
assumeva un sostanziale carattere di autodenuncia per opere
realizzate senza le necessarie e specifiche autorizzazioni comunali. Ne è derivato il fatto che, nonostante alcune azioni condotte dallo Stato - in particolare dalla Dirigenza degli uffici
provinciali catastali competente, oggi Agenzia Entrate - pochi proprietari hanno ottemperato, ed il risultato del provvedimento di legge è stato quasi nullo.
È evidente da tempo che provvedimenti di legge tali da
imporre o da determinare fondati timori di conseguenze troppo gravose per i cittadini, e da pretendere l’attualizzazione da
parte di questi, non ottengono risultati consistenti. Oggi si
ripresenta ancora - essenzialmente per due motivi di diversa
natura - la necessità e la opportunità di una riconsiderazione
della situazione dell’abusivismo.
Un primo motivo deriva dalla definitiva approvazione alla
Camera del ddl “Delega al governo recante disposizioni per
sistema fiscale più equo e trasparente e orientato alla crescita”,
che all’articolo 2 contiene la riforma del catasto. Tale articolo, al
comma 1 b) indica la previsione di strumenti da porre a disposizione dei Comuni e della Agenzie Entrate atti a facilitare, tra
l’altro, l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento, degli immobili abusivi. Considerando il titolo e la presumibile importanza della Delega, appare evidente già per questo
la riconsiderazione della situazione dell’abusivismo.
Un secondo evidente e pressante motivo dipende dal degrado determinato al territorio dall’abusivismo abbandonato a sé
stesso. La ormai ordinaria sequenza di pericolosi fenomeni di
maltempo con effetti aggravati dalla cattiva situazione del territorio ne è riprova. Il degrado derivante dall’abusivismo è facilmente valutabile, ma altrettanto è valutabile l’effetto negativo della incapacità di ridurlo. La semplice affermazione della
sua irregolarità e la attribuzione di una condizione quasi peccaminosa irresolubile non producono nulla.
Occorre affrontare il caso di demolizione necessaria, il caso
di riduzione di consistenze abusive, il caso di possibile regolarizzazione. Per i due primi casi occorre un provvedimento di
legge logico ed attuabile; per esso è urgente che Governo e
Parlamento comincino a pensarvi, abbandonando abituali
timori ed assumendo le responsabilità del loro compito. È da
ritenere utile un confronto con le associazione sindacali riconosciute della proprietà, normalmente equilibrate nelle loro
proposte, e con le associazioni ambientaliste, pregevoli per la
loro funzione, affinché possano riconoscere anche la positività
di altrui proposte e la conseguenza negativa di una stasi ormai
troppo lunga.
Per il terzo caso, quello della regolarizzazione, non è logico
pensare che la risoluzione possa derivare da ampio ricorso dei
proprietari all’art 36 - accertamento di conformità - del D.P.R
380/2001, sia per la necessità della doppia conformità al passato ed al presente - condizione inapplicabile per i casi di irregolarità un poco superiori a quelle in effetti puramente formali sia con la eccessivamente elevata onerosità dell’oblazione. Per
questa procedura appare utile una revisione che consenta una
attuazione più ampia.
Ad obiezioni che una risoluzione possa essere quasi un perdono condizionato del complesso anche grave di affronti portati da cittadini al territorio e all’ambiente, si può ricordare
che similmente hanno operato Stato, Regioni, Enti Pubblici
vari. Infatti, una loro dissennata ed ampia costruzione di opere, che avrebbero dovuto essere pubbliche, come ospedali,
scuole, aeroporti, tratti di strade, edifici direzionali complessi
di vario genere, opere non terminate, inutilizzate ed inutilizzabili perché ideate senza ragione o peggio dovute a motivi
immorali ed illeciti, come noto per ampia diffusione di stampa
e televisione, ha prodotto un altrettanto rilevante complesso
di insulti a territorio ed ambiente.
Delle Commissioni censuarie che approveranno gli algoritmi faranno parte anche rappresentanti della proprietà immobiliare
Nuovo catasto: entro luglio decreto attuativo
È
stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la
legge n. 23 dell’11 marzo 2014, che delega il
Governo a dettare disposizioni “per un sistema
fiscale più equo, trasparente e orientato alla
crescita” (c.d. “delega fiscale”). Lo segnala la
Confedilizia, precisando che i decreti legislativi, da emanarsi in attuazione della delega, andranno adottati entro il 27 marzo 2015 (12
mesi a partire dal 27 marzo, data in cui è entrata
in vigore la legge). Tra questi, almeno uno
dovrà essere deliberato in via preliminare (e
cioè prima della sua trasmissione alle Camere)
dal Consiglio dei Ministri entro il prossimo 27
luglio (quattro mesi dalla data di entrata in
vigore della legge), ed è probabile che si tratti di
quello - previsto dall’articolo 2 - in materia di
revisione del Catasto dei fabbricati. Il Governo, inoltre, dovrà riferire ogni quattro mesi alle
Commissioni parlamentari competenti in ordine all’attuazione della delega e, in sede di
prima applicazione, dovrà farlo entro il 27 maggio (due mesi dalla data di entrata in vigore
della legge).
La legge delega prevede che, nella predisposizione dei decreti legislativi, il Governo dovrà
rispettare, oltre alla Costituzione e alle norme
europee, lo Statuto dei diritti del contribuente,
“con particolare riferimento al rispetto del vincolo di irretroattività delle norme tributarie di
sfavore”.
Con riguardo alla riforma del Catasto, Confedilizia segnala che la legge delega prevede l’attribuzione ad ogni unità immobiliare di un valore
patrimoniale (novità assoluta) e di una rendita
(rappresentativa del reddito ritraibile dall’immobile). Rendite e valori patrimoniali saranno
individuati attraverso algoritmi (e cioè, attraverso funzioni statistiche, altra novità assoluta),
Associazioni al lavoro sulla riforma
In vista dell’emanazione dei decreti attuativi della riforma del Catasto, 14 organizzazioni rappresentanti le diverse realtà associative si sono riunite nei giorni scorsi nella
sede di Confedilizia e hanno deciso di organizzare un piano d’azione per la raccolta dei
dati inerenti valori e canoni del triennio
2011-2013, necessari alla messa a punto del
nuovo sistema nonché per l’elaborazione
di proposte per un’equa attuazione della
riforma. Le organizzazioni che partecipano
al progetto sono: Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Coldiretti, Confagricoltura,
Confartigianato, Confcommercio, Confedilizia, Confesercenti, Confindustria e
Fiaip.
Imponendo la revisione del Catasto dei
fabbricati, la determinazione del valore
patrimoniale medio ordinario e della rendita
media ordinaria delle unità immobiliari, le
14 organizzazioni di categoria hanno deciso
di effettuare, in modo coordinato e capillare,
un monitoraggio sui valori di compravendi-
ta e sui canoni di locazione delle unità immobiliari, e a tal fine si attiveranno anche a
livello territoriale per la raccolta di dati che
potranno poi essere confrontati con i valori e
i redditi (rendite) dell’Agenzia delle Entrate.
Lo svolgimento di un’azione comune e
coordinata delle 14 associazioni consentirà
di condividere e utilizzare tutte le informazioni, conoscenze ed esperienze che ciascuna
organizzazione possiede in relazione al singolo settore di propria competenza, pervenendo così all’acquisizione di una consistente e
qualificata mole di dati e documentazione
per ogni possibile tipologia di immobile
oggetto della revisione catastale (abitazioni,
uffici, studi, negozi, botteghe artigianali, laboratori, magazzini, opifici industriali, ecc.) e
con la più ampia varietà di distinzioni possibili (per zona, stato conservativo dell’immobile, ecc.), così da consentire l’elaborazione
di proposte per la revisione del sistema estimativo di tutte le unità immobiliari, a destinazione sia ordinaria sia speciale.
dal 1981
Quindicinale di informazione, attualità, economia, cultura della casa
E D I Z I O N I C O N D O M I N I O I TA L I A
Direttore responsabile: Gianluca Palladino
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Collaboratori: Daniele Apolloni, Gabriele Bruyère,
Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Nunzio Costa, Rodolfo Cusano,
Maurizio De Tilla, Rossella Ferrari, Andrea Garbo, Leandro Gatto, Paolo Gatto, Walter Guazzo,
Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Enrico Morello, Matteo Rezzonico, Silvio Rezzonico, Paolo Ribero,
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Segretaria di redazione: Marisa Izzillo
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che serviranno ad applicare valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari. Che - ulteriore novità - non sarà più espressa in vani catastali come è oggi (differenti da
zona censuaria a zona censuaria), ma in metri
quadrati. Gli anni di riferimento sui quali dovranno lavorare le Commissioni censuarie provinciali (ed, eventualmente, la Commissione
censuaria centrale) per stabilire il valore patrimoniale (che servirà per la tassazione delle transazioni) e le rendite (su cui si baseranno le imposte reddituali), sono quelli del 2011, 2012 e
2013. Il nuovo Catasto dovrà poi essere rispettoso del principio dell’invarianza del gettito stabilito dalla legge delega; invarianza da calcolarsi
a livello comunale (e, quindi, facilmente controllabile).
La legge delega, precisa ancora Confedilizia,
dà anche garanzie precise per un Catasto in
contraddittorio delle parti interessate. Le funzioni statistiche, anzitutto, andranno pubblicate. Ancora, i rappresentanti delle associazioni
del mondo immobiliare (e, in particolare, della
proprietà edilizia) saranno chiamati a far parte
delle Commissioni censuarie (che fra i primi
loro compiti hanno proprio quello della validazione degli algoritmi). Da ultimo, valori patrimoniali e rendite saranno impugnabili nel
merito (nella congruità, cioè). Ed anche questa
è una cosa assolutamente inedita (finora, le rendite erano impugnabili meramente per motivi
di legittimità).
Fonte: Confedilizia
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6 CASA NEWS
N.7
APRILE
2014
Incostituzionale la possibilità di ottenere d’ufficio un 4+4 a canone ridotto che la legge fino ad oggi riconosceva ai conduttori
Affitti in nero: stop alle sanzioni Uppi: “Proprietari
per chi non registra il contratto salvati dall’ iniquità”
na decisione che sta facendo discutere. Ma che i rappreroprietari immobiliari contenti; rap- c) a decorrere dalla registrazione, il canone Consulta intervenuta sul merito della
presentanti degli inquilini sul piede di annuo di locazione è fissato in misura pari legge, ma solo sulla forma - il provvedi- Usentanti della proprietà immobiliare hanno accolto con
P
guerra. A scatenare l’ennesima diatriba al triplo della rendita catastale, oltre l’ade- mento possa essere reintrodotto in futuro grande soddisfazione. O addirittura esultando, come spiega ad
sugli affitti ha provveduto, questa volta, la
sentenza della Corte Costituzionale n.
50/2014 che, nei giorni scorsi, ha dichiarato illegittima la norma sulla determinazione dei canoni di locazione - che prevedeva
vantaggi di carattere economico per i locatari che segnalavano contratti di affitto in
nero - contenuta nel decreto del 2011 sul
federalismo fiscale che disponeva la cedolare secca sugli affitti.
LA DECISIONE
Entrando nello specifico, la Corte ha
dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni
in materia di federalismo Fiscale Municipale). Ma che cosa prevedevano tali commi? Rileggiamoli.
◆ Comma 8. Ai contratti di locazione
degli immobili ad uso abitativo, comunque
stipulati, che, ricorrendone i presupposti,
non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in
quattro anni a decorrere dalla data della
registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui
all’articolo 2, comma 1, della citata legge n.
431 del 1998;
guamento, dal secondo anno, in base al 75
per cento dell’aumento degli indici Istat
dei prezzi al consumo per le famiglie degli
impiegati ed operai. Se il contratto prevede
un canone inferiore, si applica comunque
il canone stabilito dalle parti.
◆ Comma 9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia
stato indicato un importo inferiore a quello
effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
In parole semplici, fino ad oggi (e da tre
anni a questa parte) la legge prevedeva che
l’inquilino potesse denunciare il proprio
eventuale contratto d’affitto in nero, ottenendo automaticamente, per 4 anni,
un canone molto basso rispetto a quelli di
mercato, e nella sostanza pari al triplo della
rendita catastale. Ora, la Consulta ha dichiarato illegittimi tali commi, per eccesso
di delega. In sostanza, secondo la Corte il
Governo avrebbe trasceso i limiti della
delega che gli era stata conferita dal Parlamento con la legge 49/2009.
La vicenda ricorda un po’ quella in materia di mediazione obbligatoria. Non è
quindi da escludersi che - non essendo la
seguendo un altro iter legislativo.
PASSATO E FUTURO
Peraltro, occorre ricordare che, almeno
inizialmente, il provvedimento in oggetto
non aveva comunque avuto vita facile,
dato che molti conduttori che avevano
provato ad avvalersene si erano trovati di
fronte a percorsi tortuosi quando non addirittura ad una conoscenza solo parziale
della misura e degli strumenti per attuarla.
Ad ogni buon conto, a fronte di chi legge
nella sentenza della Consulta addirittura
un’agevolazione all’evasione fiscale, per il
momento resta la soddisfazione di chi, fin
dalla prima ora, aveva ritenuto troppo severe le misure a carico dei proprietari immobiliari. Tra questi, Confedilizia, che
commenta: “Con la sentenza la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la norma che sanzionava in modo eccezionalmente pesante perfino il caso della registrazione di un contratto di locazione con un
giorno di ritardo. La Corte, in questa sentenza, tutela anche il principio della proporzionalità delle sanzioni al fatto sanzionato, sottolineando che la mera inosservanza del termine per la registrazione di un
contratto di locazione non può legittimare
addirittura una novazione - per factum principis- quanto a canone e a durata”.
esempio l’Uppi in un comunicato.
Secondo l’associazione, “la sentenza della Consulta rappresenta il giusto esito di una battaglia combattuta, sofferta e
vinta contro l’ennesima ingiustizia che si era abbattuta sulla
piccola proprietà immobiliare. Infatti la Corte Costituzionale, con la sentenza 50/2014, ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 e più precisamente perché il tema della lotta all’evasione fiscale, che
costituisce un chiaro obiettivo dell’intervento normativo,
non può essere configurato anche come criterio per l’esercizio
della delega, il quale, per definizione, deve indicare lo specifico oggetto sul quale interviene il legislatore delegato, entro i
previsti limiti”.
Come illustra nel dettaglio l’avvocato Fabio Pucci, segretario generale dell’Uppi, “sono state bocciate le inique norme
che permettevano all’inquilino di registrare il contratto di
affitto presso l’Ufficio delle Entrate, beneficiando successivamente di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale
con una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni, questo
anche nel caso in cui si fosse alla presenza di una tardiva registrazione da parte del proprietario. Il vantaggio per l’inquilino
sarebbe stato di avere un canone inferiore all’80% del valore di
mercato. Non è solamente una vittoria a livello di giustizia, ma
è anche una vittoria del cosiddetto buon senso, e in questo
caso la Corte Costituzionale ne ha ben donde. A seguito di
tale pronuncia, che ha effetto retroattivo, i contratti che sono
stati registrati dagli inquilini finiranno nel nulla; pertanto i
proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l’abitazione, in quanto il contratto cesserà unitamente alla norma
prevista dal decreto del 2011”.
Le reazioni di sindacati inquilini e federazione mediatori
Penalizzava oltremodo la proprietà e danneggiava lo Stato
“Colmare il vuoto legislativo”
“Era una misura abominevole”
L
’altra faccia della medaglia. Alle reazioni positive di chi ha accolto con
favore la sentenza della Corte Costituzionale in materia di affitti in nero, si contrappongono quelle di chi guarda con
preoccupazione alla decisione. E lo fa, sia
in un’ottica di prospettiva, temendo un
nuovo dilagare dell’evasione fiscale, che
nel settore è già a livelli molto elevati; sia,
soprattutto, guardando all’immediato, in
quanto la decisione della Consulta ha
effetto retroattivo, il che pone i conduttori che si erano avvalsi dei benefici di
legge in una posizione di morosità, e soggetti a sfratto esecutivo. Il che, francamente, aldilà delle considerazioni sui
diritti della proprietà e sulla pesantezza
fosse anche spropositata dell’attuale
impianto sanzionatorio, determina un
oggettivo problema, anche considerando l’emergenza abitativa e gli sforzi del
neonato Governo Renzi per l’approvazione in tempi celeri di un Piano casa in
grado, almeno in parte, di fronteggiarla.
Ciò premesso, tra i più preoccupati per
la sentenza c’è la Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari aderente a
Confcommercio) che per voce del presidente, Valerio Angeletti, commenta:
“Occorre che il Governo sani la gravissima situazione di vuoto normativo nella
politica di contrasto all’evasione fiscale
determinata dalla sentenza 50/2014 della
Consulta, che ha dichiarato illegittimi,
per eccesso di delega, i commi 8 e 9 dell’art. 3 del decreto legislativo 23/2011
che permettevano agli inquilini la riduzione del canone di affitto se denunciavano la mancata registrazione del con-
tratto da parte dei proprietari dell’immobile”.
Secondo il numero uno di Fimaa, alla
luce della decisione della Corte “è necessario che venga promulgata in tempi brevissimi una legge apposita che sani la
carenza di delega. Se le norme non verranno ripristinate, gli inquilini non potranno più chiedere la riduzione del canone per gli immobili con contratto non
registrato, causando un enorme danno
alla lotta contro l’evasione fiscale e al settore immobiliare per quanto riguarda la
disincentivazione della registrazione dei
nuovi contratti di locazione. Inoltre, data
la retroattività della sentenza, i contratti
ridotti in corso si estingueranno automaticamente, anzi è come se non fossero
mai esistiti”.
Grande preoccupazione anche da
parte di Guido Piran, segretario generale
del sindacato inquilini Sicet, facente
capo alla Cisl: “Con questa pronuncia
tornerà a crescere l’illegalità ed il nero nel
settore degli affitti che con la norma censurata dalla Corte Costituzionale aveva iniziato a diminuire. Ma oltre a questo,
viene a crearsi una situazione di forte incertezza per le conseguenze delle situazioni pregresse ed un vuoto legislativo di
una efficace misura a tutela degli inquilini e di lotta all’evasione, che ogni anno
vede negli affitti oltre 2 miliardi di imposte non pagate. Per questo chiederemo al
Governo, al Parlamento e a tutte le forze
politiche di inserire nel Piano Casa un
apposito articolo che risolva il problema
a riparo da censure della Corte Costituzionale”.
avv. Mario Fiamigi
vice pres. naz. Appc
L
a sentenza n. 50 depositata il 14 marzo
2014 dalla Corte Costituzionale potrebbe essere il primo segnale di un’inversione di rotta, la famosa luce, anche se flebile, che si intravede in fondo al tunnel.
I giudici delle leggi hanno finalmente
cancellato dall’ordinamento l’abominevole art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, che avevano
istituito “un meccanismo di sostituzione
sanzionatoria della durata del contratto di
locazione ad uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di
mancata registrazione del contratto nei
termini di legge, nonché l’estensione di
tale disciplina anche alle ipotesi di contratti di locazione registrati nei quali sia
stato indicato un importo inferiore a quello effettivo, o di contratti di comodato fittizio registrati”.
E la sostituzione sanzionatoria era quella di imporre un canone irrisorio pari al
triplo della rendita catastale e la durata
quadriennale, con l’obbligo di rinnovo, se
le parti avevano stipulato un contratto
con durata inferiore.
Una sanzione assurda, incredibilmente
sproporzionata all’irregolarità fiscale
commessa, tanto più che avrebbe colpito
anche il semplice ritardo della registrazione. Si trattava di una norma che violava
numerosi articoli della Costituzione (artt.
3, 23, 42, 53, 70, 76, 97) e che, con effetto
anche comico, volendo colpire l’evasione
fiscale procurava un danno erariale allo
Stato, che avrebbe tassato solo il canone
irrisorio della sostituzione sanzionatoria.
La Corte, forse per carità di Patria, pur
non escludendo la violazione degli altri
precetti costituzionali, ha ritenuto di analizzare la questione sotto il profilo del
difetto di delega (art. 76) che emerge in
modo evidentissimo. E del tutto opportunamente la Corte richiama l’inciso della
legge delega, che espressamente precisa
che il Governo doveva procedere “nel
rispetto dei principi sanciti dallo statuto
dei diritti del contribuente”; statuto che, a
sua volta, prevede (art. 10, comma 3) che
“Le violazioni di disposizioni di rilievo
esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto” e
che (art. 6) l’amministrazione finanziaria
debba informare “il contribuente di ogni
fatto o circostanza a sua conoscenza, dai
quali possa derivare il mancato riconoscimento di un credito o l’irrogazione di una
sanzione”.
Tali obblighi di informazione risultano,
afferma la Corte, “ totalmente negletti, operando la denunciata sostituzione contrattuale in via automatica, solo a seguito
della mancata tempestiva registrazione
del contratto”.
Una sentenza, quindi, che non si limita
a censurare pesantemente l’operato di un
governo non più in carica ma che deve
suonare come un monito per il nuovo esecutivo: i diritti del contribuente non
sono carta straccia, e si devono applicare
anche se il contribuente è il proprietario
di casa, la “vil razza dannata” dei perseguitati fiscali.
APRILE
2014
RISCALDAMENTO 7
N.7
Dal 1° giugno obbligatorio anche il Rapporto di efficienza
Ecco il “libretto dell’impianto”
U
na vera e propria carta di identità della caldaia, in grado
di attestare i controlli su di essa eseguiti e le sue prestazioni in termini di efficienza energetica. È il
“Libretto di impianto per la climatizzazione” di cui, a partire dal prossimo primo giugno, dovranno essere muniti gli impianti termici. A
stabilirlo è stato il DM emanato il
10 febbraio 2014 dal Ministero
dello Sviluppo economico, e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale,
Serie Generale, n. 55 del 7 marzo 2014.
Il provvedimento impone, inoltre, che, al
termine degli interventi di controllo e manutenzione sia redatto il “Rapporto di efficienza energetica” di cui al Regolamento in
materia di esercizio, conduzione, controllo,
manutenzione e ispezione degli impianti
termici (Dpr 74/2013). Peraltro, in allegato
al Decreto, sono fornite 14 schede (di cui è
costituito il libretto) che vanno compilate
ed aggiornate ad ogni intervento di manutenzione.
Ma a quali tipologie di impianto si applicano le prescrizioni contenute nel Decreto?
Secondo il testo, il Rapporto di efficienza
energetica riguarda soltanto gli impianti termici di climatizzazione invernale di potenza
utile nominale maggiore di 10 kW e di climatizzazione estiva di potenza utile nominale maggiore di 12 kW, con o senza produzione di acqua calda sanitaria. Da tale novero sono dunque esclusi tutti gli termici
alimentati esclusivamente con fonti rinnovabili, di cui al Decreto Rinnovabili (Dlgs
28/2011). Anche in questo caso, tuttavia,
resta ferma la compilazione del Libretto.
Sempre in merito al Rapporto di efficienza
energetica, ottemperanza a quanto previsto
dal D.P.R. 74/2013, i modelli di rapporto
sono differenziati in 4 tipologie: gruppi termici; gruppi frigo; scambiatori; cogeneratori
Quanto alle Schede allegate al Decreto,
esse potranno essere integrate con schede
aggiuntive, eventualmente richieste dalle
Regioni. Ad ogni buon conto, i nuovi modelli previsti dal DM 10 febbraio 2014 sostituiscono quelli emanati con il DM 17 marzo
2003. è inoltre importante sottolineare che
per gli impianti esistenti al 1° giugno 2014, i
“Libretti di centrale” e i “Libretti di impianto” già compilati e conformi al DM 17 marzo 2003, devono essere allegati al nuovo Libretto.
Per una migliore comprensione dei contenuti, pubblichiamo sotto il testo del DM
10 febbraio 2014, mentre le schede allegate
possono essere scaricate anche dal sito del
Ministero dello Sviluppo Economico.
MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO - Decreto 10 febbraio 2014
Modelli di libretto di impianto per la climatizzazione e di rapporto di efficienza energetica
di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 74/2013
Il Ministero dello Sviluppo Economico
Visto il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013,
n. 74 (di seguito: decreto del Presidente della Repubblica
74/2013) recante la definizione dei criteri generali in materia di
esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli
impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli
edifici e per la preparazione dell’acqua per usi igienici e sanitari ai
sensi dell’art. 4 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, di
attuazione delle direttive 2002/91/CE e 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, ed in particolare:
l’art. 7, comma 5, secondo cui gli impianti termici per la climatizzazione e l’acqua calda sanitaria devono essere muniti di un
“Libretto di impianto per la climatizzazione”;
l’art. 8, comma 5, secondo cui, al termine delle operazioni di controllo, l’operatore che effettua il controllo provvede a redigere e
sottoscrivere uno specifico Rapporto di controllo di efficienza
energetica, nelle forme indicate all’Allegato A del medesimo
regolamento;
l’art. 7, comma 6, secondo cui i modelli dei libretti di impianto di
cui al comma 5 e dei rapporti di efficienza energetica di cui all’art.
8, comma 5, nelle versioni o configurazioni relative alle diverse
tipologie impiantistiche, sono aggiornati, integrati e caratterizzati
da una numerazione progressiva che li identifica, con decreto del
Ministro dello sviluppo economico, entro il 1° luglio 2013, ferma
restando la facoltà delle Regioni e Province autonome di apportare ulteriori integrazioni;
Considerate le analisi sviluppate in fase istruttoria con il supporto tecnico-scientifico dal Comitato Termotecnico Italiano
sulla base delle esperienze fin qui maturate, delle evoluzioni previste nella normativa tecnica europea e nazionale e dei confronti
avuti con gli operatori del settore;
Considerata l’opportunità di prevedere un lasso temporale di
adeguamento del sistema per l’adozione dei modelli aggiornati
con il presente decreto, evitando anche di intervenire con nuovi
adempimenti nel corso della stagione di riscaldamento;
Decreta:
Art. 1
Modello di libretto di impianto
per la climatizzazione
1. A partire dal 1° giugno 2014, gli impianti termici sono muniti
di un “libretto di impianto per la climatizzazione” (di seguito: il
Libretto) conforme al modello riportato all’allegato I del presente
decreto.
Art. 2
Modelli di rapporto di efficienza energetica
1. A partire dal 1° giugno 2014, in occasione degli interventi di
controllo ed eventuale manutenzione di cui all’art. 7 del decreto
del Presidente della Repubblica 74/2013, su impianti termici di
climatizzazione invernale di potenza utile nominale maggiore di
10 kW e di climatizzazione estiva di potenza utile nominale maggiore di 12 kW, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, il
rapporto di controllo di efficienza energetica di cui all’art. 8,
comma 5, (di seguito: il Rapporto) si conforma ai modelli riportati agli allegati II, III, IV e V del presente decreto.
2. Il comma 1 non si applica agli impianti termici alimentati
esclusivamente con fonti rinnovabili di cui al decreto legislativo 3
marzo 2011, n. 28, ferma restando la compilazione del libretto.
Art. 3
Compilazione e modalità di utilizzo dei modelli
1. Il libretto e il rapporto sono compilati e utilizzati conformemente alle disposizioni del decreto del Presidente della Repubblica
74/2013.
2. Gli allegati al presente decreto sono resi disponibili in formato
PDF sul sito del Ministero dello sviluppo economico e sono pubblicati, nel medesimo formato e con i medesimi contenuti, anche
nell’ambito della documentazione inerente il catasto territoriale
degli impianti termici che ciascuna Regione predispone ai sensi
dell’art. 10, comma 4, lettera a), del decreto del Presidente della
Repubblica 74/2013.
3. Eventuali integrazioni del libretto, apportate dalle Regioni o
dalle Province autonome ai sensi dell’art. 7, comma 6 del decreto
del Presidente della Repubblica 74/2013, sono predisposte sotto
forma di scheda aggiuntiva con numerazione coerente con quella
della sezione del libretto cui afferiscono.
4. Gli allegati al presente decreto possono essere resi disponibili
anche dalle associazioni di categoria degli operatori termoidraulici o da altri operatori del settore e dalle associazioni di interesse
senza alcuna modifica o integrazione, eccezion fatta per l’eventuale aggiunta del logo delle associazioni, e con evidenziazione
degli estremi del decreto ministeriale di adozione.
5. Al responsabile dell’impianto è data facoltà di selezionare e fare
compilare e aggiornare le sole schede del libretto pertinenti alla
tipologia dell’impianto termico al quale il libretto stesso si riferisce.
6. Nel caso di integrazioni dell’impianto con componenti o apparecchi aggiuntivi, il libretto è aggiornato mediante compilazione
delle sole schede pertinenti agli interventi eseguiti.
Nel caso di dismissione dall’impianto senza sostituzione di
componenti o apparecchi, le relative schede sono conservate dal
responsabile dell’impianto per almeno 5 anni dalla data di dismissione.
7. Il Libretto può essere reso disponibile anche in formato PDF, o
elettronico, editabile ai fini della sua compilazione e aggiornamento in forma elettronica. In questo caso, copia conforme del
file, stampata su carta, deve essere resa disponibile in sede di ispezione da parte dell’autorità competente.
8. Per gli impianti esistenti alla data del 1° giugno 2014, i “libretti
di centrale” ed i “libretti di impianto”, già compilati e conformi
rispettivamente ai modelli riportati negli allegati I e II del decreto
ministeriale 17 marzo 2003, devono essere allegati al Libretto.
9. Al fine di facilitare e uniformare la compilazione dei libretto di
impianto per la climatizzazione e dei rapporti di controllo di efficienza energetica, il CTI mette a disposizione degli esempi applicativi per le tipologie impiantistiche più diffuse.
Art. 4
Disposizioni finali
(Omissis)
8 CONDOMINIO
N.7
APRILE
2014
A Milano via alla campagna promossa da Comune e Legambiente per riqualificare gli stabili ed abbattere i consumi energetici
Rendere efficiente il condominio
D
opo gli annunci, adesso è ufficiale. Nei giorni scorsi è stata
presentata a Milano “Condomini efficienti”: la campagna di riqualificazione energetica e ambientale degli edifici
promossa da Legambiente e patrocinata dal Comune meneghino. Obiettivo dell’iniziativa è promuovere la riqualificazione energetica degli edifici e diffondere buone pratiche per il
risparmio energetico, visto che una famiglia milanese spende
mediamente 1.500 euro l’anno per riscaldare la propria abitazione.
Con interventi importanti sull’edificio e cambiando l’impianto di riscaldamento sarebbe invece possibile ridurre la
bolletta dal 30% al 60%. Ciò significa un risparmio fino a 500
o mille euro all’anno, cui si aggiungono le detrazioni fiscali del
65% riconosciute a chi effettua i lavori di riqualificazione energetica.
Nei prossimi mesi, migliaia di condomini milanesi saranno
informati sulle possibilità di risparmio energetico offerte dagli
interventi di riqualificazione. Gli interessati potranno scegliere sulla base di preventivi chiari e tagli sui costi garantiti da
aziende e professionisti che accettano di lavorare in base alle
norme europee e nazionali e all’accordo volontario “Patti
chiari per l’efficienza energetica”, promosso dal Comune di
Milano e sottoscritto da tutte le parti sociali e da Legambiente, e finalizzato a far sì che le società e i professionisti si rendano
responsabili delle prestazioni energetiche degli edifici e degli
impianti di riscaldamento, riqualificati o sostituiti. Si tratta di
una svolta che porta gli operatori professionali e le imprese di
costruzione e impiantistica a lavorare insieme, integrando le
soluzioni, le tecnologie e le capacità di ciascuno.
Alla campagna HabitaMi contribuiranno gli Sportelli
Energia del Comune, l’alleanza di società e professionisti coordinate nella campagna di HabitaMi, la rete d’impresa (Rete
Irene) e il network Condomini Classe A.
Per far conoscere l’iniziativa sono previsti una ventina di
incontri e spettacoli in tutta la città, manifestazioni, eventi,
seminari di approfondimento e studio, e incontri nei singoli
condomini. È stata inoltre pensata una svolta social. Sul sito
www.viviconstile.org i cittadini potranno confrontare le proprie esperienze di cambiamento ottenute con gli interventi di
miglioramento energetico.
Come dichiarato Barbara Meggetto, direttrice Legambiente Lombardia, “questi giorni di emergenza ambientale devono essere colti come un’occasione importante per portare all’attenzione di tutti il tema della lotta all’inquinamento. Con
Condomini Efficienti vogliamo offrire l’occasione a tutte le
famiglie milanesi di risparmiare sui costi dell’abitare e ridurre
inquinamento e consumi energetici. L’investimento in risparmio di energia è tra i più promettenti e interessanti oggi in tut-
ta Europa, e la necessità di rendere più efficienti le abitazioni è
ormai legge, in Europa come in Italia. Nell’arco dei prossimi trent’anni sarà obbligatorio metter mano a circa 40 mila
condomini di Milano: quasi 1300 edifici all’anno. Si apriranno quindi cantieri da centinaia di migliaia di euro: dei veri
e propri cantieri verdi per risparmiare sull’energia, diminuire
l’inquinamento e vivere meglio. Tutti cantieri in regola, con
fattura detraibile: questa è vera green economy”.
L’assessore all’Ambiente, Pierfrancesco Maran, ha affermato che “quando abbiamo attivato a ottobre il protocollo Patti
Chiari e avviato i nove Sportelli energia nei Consigli di Zona
l’obiettivo era proprio quello di favorire un mercato dell’efficienza energetica trasparente e accessibile. Queste iniziative
portano avanti, questa volontà”.
Isolamento termico: spesa o investimento?
U
ltimamente non si fa che parlare di
case e condomini efficienti, con l’obiettivo di ottenere ambienti di vita caldi
di inverno e freschi d’estate. Un risultato
che sembra difficile da conseguire, ma al
quale possono contribuire in maniera
significativa i sistemi di isolamento termico, che permettono, attraverso diverse tecniche, di mantenere omogenea la
temperatura interna, evitando perdite di
calore o surriscaldamento. E così, le bollette si alleggeriscono e l’ambiente ringrazia. Anche se il portafoglio, inizialmente,
ne può soffrire. In che misura, ha provato
a sondarlo Altroconsumo, sottolineando
che grazie alle detrazioni sulle ristrutturazioni, in 10 anni si può recuperare più
della metà di quanto speso.
Pareti a cappotto
Le pareti possono essere isolate dall’esterno (il cosiddetto “cappotto termico”,
piuttosto costoso e che prevede l’allestimento di un cantiere) o dall’interno
(sistema più rapido ed economico) con
pannelli di vario materiale, oppure inserendo materiali isolanti sfusi tra le cavità
delle pareti perimetrali (il metodo più
economico). Questi interventi possono
costare da 55 euro a 75 euro per metro
quadro. A livello di risparmio, per una
casa con consumo di 1400 metri cubi di
gas e una bolletta annua di 1200 euro, si
può arrivare anche a 440 euro l’anno in
meno.
Soffitto e pavimenti
Per isolare i solai è possibile usare pannelli, feltri oppure materiali sfusi; nel caso
dei pavimenti, invece, sarà necessario
materiale che resiste alla compressione
(pannelli di polistirene e di vetro cellulare). L’intervento, in questi casi, costa dai
40 ai 60 euro al metro quadro, ma con un
risparmio di energia del 15% per l’ipotesi
presa in considerazione.
Un tetto protetto
Tra le superfici esterne è quella di solito
maggiormente responsabile di dispersioni
di calore o surriscaldamento: si può intervenire dall’esterno (copertura piana) o
dall’interno (tetto a falda, con isolamento
che può avvenire sulla parte inclinata del
tetto o sul pavimento del sottotetto). Il
costo può andare da 40 euro al metro quadro (per il primo caso) a 80 euro per il
secondo. Si può risparmiare, secondo i calcoli di Altroconsumo, il 20% di energia.
Pitture termiche
Gli interventi strutturali sulla casa sono
quelli che garantiscono maggiori risultati.
L’alternativa, meno costosa, delle pitture
termiche, invece, non è sicuramente altrettanto efficace.
APRILE
CONDOMINIO 9
N.7
2014
Conferiscono
A
.......................................................................................................................
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10 CONDOMINIO
N.7
APRILE
2014
Nel libro di Giulio Spina (Altalex Editore), tutti i casi in cui occorre obbligatoriamente esperire un tentativo di conciliazione
Condominio: ecco quali liti sono soggette a mediazione
S
ul complesso e tortuoso iter che
negli ultimi anni ha portato
prima all’introduzione della mediazione obbligatoria come condizione
di procedibilità giudiziaria nelle controversie anche in ambito condominiale, poi alla sua abrogazione e infine al suo ripristino, molto è stato
detto e scritto. D’altra parte, è innegabile la delicatezza del tema, poste
le sue molteplici implicazioni. E questo tanto più in un Paese come l’Ita-
lia, dove, a differenza che in altre
realtà, europee e mondiali, è estremamente diffusa la formula residenziale condominiale; e dove, forse
anche per questo, è altrettanto frequente e massiccia l’insorgenza di
controversie sui più svariati motivi:
dall’utilizzo delle parti comuni ai
rumori molesti; dalla presenza e dal
comportamento degli animali domestici a tutte le questioni relative
alle delibere assembleari, al regola-
Articolo tratto dal volume
“La mediazione
delle controversie condominiali"
Autore: Giulio Spina
Collana: Quaderni del diritto
Altalex Editore, 2014
mento condominiale, ai conflitti tra
condòmini e amministratore.
Ora, alla luce di tali premesse, è
importante comprendere in primo
luogo quali specifiche materie siano
assoggettate all’obbligo di intentare
una procedura di conciliazione prima di ricorrere, eventualmente, al
giudizio dei tribunali. I quali, come è
noto, da parte propria, sono particolarmente oberati di lavoro; il che
presenta l’ulteriore svantaggio (oltre
a quello economico, ovviamente) di
allungare i termini temporali della
ricomposizione dei conflitti, con il
rischio di esacerbare ulteriormente
gli animi e di rendere ancor più difficile la civile e serena convivenza in
ambito condominiale.
Proprio al tema della cosiddetta “mediaconciliazione” è dedicato
il volume dal titolo “La mediazione delle controversie condominiali”, scritto da Giulio Spina e edito da
Altalex, nell’ambito della collana
“Quaderni del diritto”. Di seguito
pubblichiamo - ringraziando l’autore e l’editore per l’autorizzazione concessa - un interessante estratto del
libro, che, nella fattispecie, esamina
appunto la questione del conflitto
condominiale, illustrando nel dettaglio, e con ampi riferimenti normativi e giurisprudenziali, quali siano le
singole controversie condominiali
soggette a mediazione obbligatoria.
SINGOLE CONTROVERSIE E MEDIAZIONE OBBLIGATORIA:
CHE COSA PREVEDONO LA LEGGE E LA GIURISPRUDENZA
CONDOMINIO DEGLI
EDIFICI: LA DISCIPLINA
DEL COD. CIV.
APPLICABILITÀ
DELLA DISCIPLINA
DI CONDOMINIO
L’art. 1117 c.c. delimita la disciplina del
“condominio degli edifici”, definendo le parti
oggetto di proprietà comune dei proprietari
dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio; a norma della richiamata disposizione,
così come modificata dalla L. n. 220/2012,
sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di
un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso
comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i
locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso
comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per
l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell’aria, per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini,
ovvero, in caso di impianti unitari, fino al
punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Al riguardo, si osservi come la Corte di cassazione, a sezioni unite, abbia affermato che
anche al condominio composto da due soli
partecipanti, si applica la disciplina giuridica
del condominio e non quella della comunione 1; da ciò consegue, ai nostri fini che anche
il c.d. condominio minimo soggiacerà alla
disciplina della mediazione obbligatoria in
materia condominiale (che ha alcune peculiari caratteristiche rispetto alla disciplina
della mediazione obbligatoria ordinaria). Va,
in via generale, ancora precisato che, in
armonia con la giurisprudenza di legittimità,
la valutazione della c.d. “condominialità” di
una porzione immobiliare non può prescindere da un’analisi della concreta situazione
fattuale 2.
Alla luce anche di tali riflessioni, la riforma
del 2012 ha poi aggiunto anche l’art. 1117-bis
c.c., il quale precisa, quanto all’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, che
questa si applica, in quanto compatibile, “in tutti
i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero
più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Il legislatore sembra così recepire i recenti
approdi interpretativi in tema di delimitazione
della materia condominiale, secondo cui, ai
fini dell’attribuzione del diritto di condominio,
assume rilevanza il collegamento tra beni propri (le unità immobiliari in proprietà solitaria)
e beni comuni, collegamento che si definisce
come relazione di accessorietà (per l’esistenza o
per l’uso): difatti, “il condominio si costituisce (ex
lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i
piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono
ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in
un edificio composto da più unità immobiliari
appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi
di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano
dalla relazione di accessorietà, sia per quanto
riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la
gestione, è regolata dalle norme sul condominio” 3.
Alla luce quindi di tali direttrici interpretative, nonché della disposizione da ultimo richiamata, può ribadirsi che anche le controversie
relative al c.d. condominio orizzontale (particolare complesso edilizio che, a differenza del
classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende orizzontalmente; l’esempio classico è quello delle case a schiera), così come
quelle a c.d. super-condominio (complesso
residenziale, formato da un insieme di edifici,
distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali a sua
volta costituito da vari fabbricati costituiti in
condominio 4) rientrano nell’alveo applicativo della mediazione in materia condominiale.
È dunque al rapporto di accessorietà che
occorre fare riferimento al fine di identificare
se, in ogni singolo caso concreto, si verta in
un’ipotesi di controversia in materia di comunione o di condominio, con le evidenti conseguenze con riferimento alla disciplina della
mediazione applicabile 5.
con il suo conseguente assoggettamento alla
disciplina della mediazione obbligatoria, occorre avere riguardo al dato oggettivo della
disciplina volta a regolare la specifica richiesta
di tutela avanzata, non, invece, la qualità dei
soggetti in lite, la giurisprudenza (con riferimento alla disciplina della mediazione precedente alla riforma del 2013) ha escluso che la
controversia nella quale si chieda l’accertamento di una servitù a favore a carico di un
fondo appartenente al condomino rientri in
una causa in materia condominiale; tale lite,
difatti, rientrerebbe nell’ambito dei diritti reali
(controversia, ad ogni modo, assoggettata alla
disciplina della mediazione obbligatoria ma
non, come accennato alla speciale disciplina
dettata con riferimento alla mediazione condominiale dall’art. 71-quater, disp. att., c.c.) 6.
In via generale, la pronuncia in commento ha
stabilito il principio in base al quale le cause
condominiali sarebbero quelle circoscritte a
quelle relative agli artt. 1117 e ss. c.c., preferendo dunque alla tesi soggettiva (ovvero che qualifica come condominiali tutte le cause ove una
delle parti sia un condomino), la tesi oggettiva
(ovvero quella fondata sul dato oggettivo della
materia trattata e non sulla qualità delle parti).
Va ancora ricordato come recente giurisprudenza abbia precisato che correttamente va
escluso lo stesso presupposto della presunzione
di cui all’art. 1117 c.c., in mancanza del comune godimento del bene che sia posto contemporaneamente al servizio delle proprietà esclusive e la cui installazione sia di reciproco vantaggio per i singoli condòmini 7.
LA DESTINAZIONE D’USO
DELLE PARTI COMUNI
tate”, sia quelle relative ai limiti qualitativi di
esercizio delle facoltà comprese nel diritto di
comunione, in proporzione delle rispettive
quote, cause quindi “relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del
diritto dei singoli condomini” 9.
Gli artt. 1118 e 1119 c.c. dettano poi due dei
più importanti principi che regolano l’intera
materia contrattuale: il primo reca il principio
generale secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al
valore del piano o porzione che gli appartiene;
il secondo prevede il principio dell’indivisibilità delle parti comuni del condominio (“le
parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino”).
I successivi artt. 1120-1225 c.c. disegnano
invece la disciplina, anch’essa novellata dalla
riforma del 2012, delle innovazioni e delle
opere sulle parti dell’edificio di proprietà
comune, nonché della ripartizione delle spese
di conservazione, godimento, manutenzione e
ricostruzione delle parti dell’edificio oggetto
del condominio: anche le controversie vertenti in tale materie, pertanto, risultano assoggettate alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (disposizioni
generali dettate dal D.Lgs. n. 28/2010, in particolare dall’art. 5, co. 1-bis e 2-bis, nonché disciplina speciale di cui all’art. 71-quater disp. att.
c.c.), così come quelle vertenti in materia di
lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.),
costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio
(art. 1127 c.c.) nonché di perimento totale o
parziale dell’edificio (art. 1128 c.c.).
Tutte le controversie strettamente riguardanti il condominio, inteso come vicende relative alle parti comuni 10, sono quindi ricomprese nell’alveo applicativo della speciale
disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.
Alla luce di quanto visto, all’interno delle
controversie in materia di condominio di cui
all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano
anche quelle concernenti l’accertamento di
un diritto condominiale11.
Nella materia contrattuale rilevante ai fini
della disciplina della mediazione obbligatoria
rientrano anche, in via generale, le controversie in tema di destinazione d’uso delle parti
comuni. A conferma di tale considerazione si
osservi come la recente riforma del condominio di cui alla L. n. 220/2012 abbia aggiunto
alla disciplina del condominio di cui agli artt.
1117 e ss. c.c. anche gli artt. 1117-ter e 1117quater in tema, rispettivamente, di modificazioni delle destinazioni d’uso e di tutela delle
destinazioni d’uso 8. Tali controversie sono, in
via generale, in conformità a quanto rilevato LE CONTROVERSIE
dalla giurisprudenza di legittimità, sia quelle RELATIVE
che attengono alle riduzioni o limitazioni ALL’AMMINISTRAZIONE
QUALI CONTROVERSIE
quantitative del diritto di godimento dei sinLa riforma del 2012 ha poi confermato che
IN MATERIA
goli condomini sulle cose comuni, dunque liti all’interno della materia condominiale rileDI CONDOMINIO
“riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle vante in tema di mediazione obbligatoria di
In applicazione poi del principio in base al facoltà contenute nel diritto di comunione e, quinquale al fine di comprendere se una singola di, quelle relative al modo più conveniente ed
Segue a pag. 11
controversia verta in materia condominiale, opportuno in cui tali facoltà debbono essere eserci-
APRILE
2014
CONDOMINIO 11
N.7
Continua da pag. 10
cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche le controversie relative all’amministratore condominiale di cui agli artt. 11291133 c.c., alle spese fatte dal condomino senza
autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.), all’assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.) ed al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c.
Rientrano quindi all’interno dell’alveo
applicativo della mediazione obbligatoria in
materia condominiale, anche le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali (sul punto si tornerà nel prosieguo), nonché la responsabilità dell’amministratore e la
sua eventuale revoca.
Ricordando essenzialmente che l’ultimo
articolo delle disposizioni dettate dal codice
civile in tema di condominio (l’art. 1139 c.c.),
dispone che per quanto non è espressamente
previsto dagli artt. 1117-1138 c.c. si osservano
le norme dettate in tema di comunione di cui
agli artt. 1110-1116 c.c., quanto alle norme
dettate dalle disposizioni per l’attuazione del
codice civile che l’art. 71-quater, disp. att., c.c.
esplicitamente richiama in tema di mediazione condominiale vanno innanzitutto ricordate le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 in
tema di scioglimento del condominio 12 e, poi,
quanto stabilito dall’art. 63, disp. att., c.c. in
materia, in particolare, di riscossione dei contributi condominiali.
RISCOSSIONE
DEI CONTRIBUTI
E MEDIAZIONE
OBBLIGATORIA
Sul punto, la richiamata disposizione preve-
SINGOLE CONTROVERSIE E MEDIAZIONE OBBLIGATORIA:
CHE COSA PREVEDONO LA LEGGE E LA GIURISPRUDENZA
de che “per la riscossione dei contributi in base allo
stato di ripartizione approvato dall’assemblea,
l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione
di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini
morosi” 13.
Se da un lato va quindi rilevato che rientrano nella disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le controversie in tema di riscossione dei contributi
condominiali, dall’altro va precisato che,
come si preciserà tra breve, la disciplina della
mediazione obbligatoria a norma dell’art. 5,
co. 4, lett. a), D.Lgs. n. 28/2010 non si applica,
tra l’altro, nei procedimenti per ingiunzione
inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle
istanze di concessione e sospensione della
provvisoria esecuzione, essendo peraltro stabilito dal co. 3 del medesimo art. 5 che, lo svolgimento della mediazione non può precludere la
concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari. Pertanto, anche con riferimento alle
controversie in tema di riscossione dei contributi condominiali, dal punto di vista operativo:
◆ la disciplina della mediazione obbligatoria
non trova applicazione nei procedimenti di
ingiunzione;
◆ la disciplina della mediazione obbligatoria
non trova applicazione nei procedimenti di
opposizione al decreto ingiuntivo fino pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
◆ la disciplina della mediazione obbligatoria
va applicata nei procedimenti di opposizione
al decreto ingiuntivo dopo che il giudice si è
pronunciato su tali istanze.
REGOLAMENTO
CONDOMINIALE
E LEGITTIMAZIONE
PROCESSUALE
Vi sono poi disposizioni ancora sull’amministratore 14, in tema di assemblea condominiale
(artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.) 15, nonché
sui regolamenti condominiali (in particolare
gli artt. 70 e 72, disp. att., c.c.) 16: tutte controversie, alla luce del richiamo operato dall’art.
17-quater, disp. att., c.c. alle richiamate norme
del codice civile e delle disposizioni attuative
del medesimo codice richiamate, rientranti
nella disciplina della mediazione obbligatoria
in materia condominiale. Normative rilevanti, peraltro, anche come utile parametro valutativo degli eventuali accordi conciliativi raggiunti in mediazione.
Alcune delle tematiche ora menzionate
meritano approfondimento. In particolare, ci
si riferisce alle controversie in tema di delibere
assembleari e relative impugnazioni, a quelle
relative all’amministratore condominiale, alle
liti in tema di riscossione dei contributi condominiali e di modifica alle tabelle condominiali
nonché a quelle in tema di regolamento condominiale.
Su tale ultimo aspetto ci si è chiesto se le
controversie in materia di regolamento condominiale di natura contrattuale (o sulle tabelle millesimali di natura pattizia) rientrino o
meno all’interno della speciale disciplina della
mediazione obbligatoria in materia di condominio 17. Se da un lato è stato evidenziato
come alla natura negoziale o contrattuale del
regolamento condominiale corrisponda l’applicazione di una diversa disciplina (quella specifica dettata in tema di condominio, ovvero
le norme generali sui contratti) 18, all’interrogativo, giusto il richiamo alle norme in tema di
condominio effettuato dall’art. 71-quater, disp.
att., c.c., va oggi confermata risposta affermativa.
Quanto alla tematica della legittimazione
processuale (attiva e passiva) dell’amministratore del condominio, appare utile richiamare
l’evoluzione interpretativa giurisprudenziale
in materia.
In via generale occorre pertanto ricordare
che, quanto alla legittimazione attiva dell’amministratore condominiale la giurisprudenza di
legittimità 19 nella pronuncia n. 18331/2010,
resa a sezioni unite, ha avuto modo di affermare, innanzitutto, che l’art. 1131, co. 1, c.c. conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a
resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei
limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130
c.c. 20. La Suprema Corte afferma dunque che
l’amministratore di condominio, in base al
disposto dell’art. 1131, co. 2, 3, c.c., può anche
costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza
sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto
dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere
la necessaria ratifica del suo operato da parte
dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di
impugnazione.
La giurisprudenza di legittimità ha poi affermato che “nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell’ammini-
stratore per qualsiasi azione anche di natura reale,
promossa contro il condominio, da terzi (o anche
dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni
dell’edificio”; in tal caso, prosegue la Corte,
citando la propria pronuncia n. 9093/2007
(emessa peraltro dalla medesima sez. II), “l’amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza
in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini” 21.
Così, richiamando le proprie pronunce n.
9206/2005 e n. 7958/2003, i Giudici di legittimità hanno affermato che “la legittimazione
dell’amministratore del condominio dal lato passivo
ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ.
non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda
eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo
d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei
confronti del condominio” 22.
I CONDÒMINI:
LEGITTIMAZIONE
OBBLIGAZIONI
E MEDIAZIONE
Ulteriore questione riguarda il rapporto tra
la legittimazione attiva dell’amministratore
condominiale e quella dei singoli condòmini.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha
rilevato che, poiché il condominio si configura
come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli
condòmini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non
priva i singoli partecipanti della facoltà di agire
a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti
all’edificio condominiale 23; ne consegue “che
l’intervento dei condòmini in una causa iniziata
dall’amministratore realizza un’ipotesi di intervento della parte, che è perfettamente ammissibile
anche quando l’azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell’amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato” 24.
All’interno della disciplina della mediazione
condominiale rientrano poi anche le controversie concernenti le obbligazioni condominiali (nascenti pro quota a carico dei singoli
condòmini dalla loro partecipazione alla
comunione) 25. In particolare, in materia di oneri condominiali, si ricorda che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del
condominio, al pagamento degli oneri condominiali 26. In materia di mediazione obbligatoria delle controversie in materia condominio ed obbligazioni condominiali, ulteriore
questione da analizzare potrebbe essere quella
relativa alle obbligazioni propter remin ambito
condominiale. Sul punto, si rileva preliminarmente che nei casi di obbligazione propter rem,
ovvero quando sussiste un’obbligazione
accessoria al diritto di proprietà o ad altro
diritto reale che inerisce alla res seguendola in
tutte le sue vicende, si ritiene che l’art. 5, co. 1bis, D.Lgs. n. 28/2010 non sia applicabile;
difatti, si tratta pur sempre di un’obbligazione
e non di un diritto reale 27, essendo l’obbligato
propter rem tenuto ad adempiere la sua prestazione nei confronti di un altro soggetto, che,
però, non ha un potere immediato sul fondo,
ma, in qualità di creditore, può soltanto pretendere l’adempimento della prestazione.
Segue a pag. 12
12 CONDOMINIO
N.7
APRILE
2014
Continua da pag. 11
Tuttavia, pur escludendone la natura reale,
tali controversie rientreranno nella materia
condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs.
n. 28/2010, con la conseguente applicazione
della disciplina della mediazione obbligatoria 28; disciplina generale, però, è bene ricordarlo, che per certi aspetti differisce da quella
specifica dettata per il procedimento di
mediazione condominiale di cui all’art. 71quater, disp. att., c.c.
In generale, anche le controversie tra amministratore condominiale e condomino in
merito alla gestione della cosa comune vanno
considerate alla stregua delle liti condominiali 29, con la conseguenza che anche tali cause
rientrano all’interno della materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n.
28/2010; in particolare, come precedentemente rilevato, vanno considerate liti condo-
[1] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
I Giudici, in particolare, hanno osservato che
“l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle
norme in materia non dipende dal numero delle
persone che ad esso partecipano”; difatti, “la specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici
- la tipicità, che distingue l’istituto dalla comunione
di proprietà in generale e dalle altre formazioni
sociali di tipo associativo - si fonda sulla relazione
che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni,
riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano
oggetto (la proprietà esclusiva e il condominio). Le
norme dettate dagli artt. 1117, 1139 cod. civ. si
applicano all’edificio, nel quale più piani o porzioni
di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e
servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà”.
In materia di condominio si veda, tra gli altri, S.
Carbone, Obbligazioni e contratti - Responsabilità
dei condòmini per le obbligazioni assunte dal condominio, in Corriere giuridico (Il), 2008, n. 5.
[2] Cass., 20 luglio 2009, n. 16829.
[3] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
[4] In argomento, la Suprema corte ha ribadito
l’applicabilità anche al super-condominio
delle norme sul condominio, ritenendo che il
cosiddetto supercondominio non possa trattarsi come una comunione ordinaria di natura
convenzionale costituita fra i vari condòmini
per la gestione delle parti comuni relative al
complesso residenziale. Sul punto è stato osservato che il supercondominio è una figura “di
creazione giurisprudenziale, alla quale sono applicabili le norme relative al condominio, appunto perché si verte nella materia delle parti comuni indicate
dagli art. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ.,
caratterizzate dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle
quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso,
come per esempio le portinerie, le reti viarie interne,
gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali
strutture, che invece sono dotate di una propria
autonoma utilità, come per esempio le attrezzature
sportive, gli spazi di intrattenimento, i locali di centri
commerciali inclusi nel comprensorio (cfr. Cass. 3
ottobre 2003 n. 14791)”, (Cass., 18 aprile 2005,
n. 8066).
[5] Per tale principio si veda, tra le altre, Cass. n.
14791/03 e Cass. n. 9096/00.
[6] Trib. Genova, 18 novembre 2011, n. 4574.
Nel caso di specie, era stato domandato l’accertamento di una servitù a favore del fondo di
parte attrice a carico di un fondo del condomino convenuto.
[7] In tal senso si veda Cass., 8 gennaio 2014, n.
147, in Navigatore settimanale del diritto, n.
3/2014. La sentenza impugnata ha escluso l’esistenza nel fabbricato di un unico impianto
elettrico al servizio degli appartamenti di proprietà esclusiva, avendo piuttosto accertato alla stregua delle deposizioni rese dai testi
escussi - che le unità immobiliari erano dotate
di distinti e autonomi impianti; pertanto, correttamente ha escluso lo stesso presupposto
della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. (peraltro, nell’atto costitutivo del condominio non
era fatta alcuna menzione dell’impianto de
quo).
[8] Art. 1117-ter. «Modificazioni delle destinazioni d’uso.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale,
l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti
i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i
quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa
per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali
SINGOLE CONTROVERSIE E MEDIAZIONE OBBLIGATORIA:
CHE COSA PREVEDONO LA LEGGE E LA GIURISPRUDENZA
miniali anche le controversie che insorgono
tra l’amministratore del condominio ed il singolo condomino in ordine alla riscossione dei
contributi dovuti da ciascun condomino in
ragione della sua partecipazione alla comunione 30.
zione delle delibere assembleari, con riferimento alle quali vige il termine perentorio di
trenta giorni per l’impugnazione ex art. 1137
c.c. (decorrente dalla data della delibera per i
dissenzienti e gli astenuti e, per gli assenti, dalla
data della comunicazione).
Sul punto basti ricordare come recentemenQUALI TERMINI
te sia stato ribadito, da un lato, che, sebbene
l’impugnazione possa essere proposta indiffeTEMPORALI
rentemente con ricorso o con atto di citazione,
PER IMPUGNARE
la giurisprudenza 31, in applicazione della regoLE DELIBERE
la generale della domanda dettata dall’art. 163
Tra le controversie assoggettate alla disci- c.p.c., ha privilegiato la forma dell’atto di citaplina speciale della mediazione obbligatoria zione, dall’altro, che, per le delibere annullabili
in materia di condominio rientrano, come il termine per impugnare rimane sospeso per il
accennato, anche quelle in tema di impugna- periodo necessario al compimento del tentati-
vo di conciliazione 32. Appare inoltre utile
ricordare come recente giurisprudenza abbia
ribadito che, ove un condomino impugni una
delibera assembleare con la quale gli siano
state addebitate spese asseritamente in violazione dei criteri legali di riparto o in misura
eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio 33:
❖non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella (che deve avvenire con deliberazione unanime dei condòmini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria);
❖ non esige, quindi, nemmeno la necessaria
estensione del contraddittorio a tutti i condòmini, essendo legittimato passivo il solo amministratore.
❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖ NOTE ❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖
di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità,
deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione
espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di
cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni
d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o
alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il
decoro architettonico».
Art. 1117-quater. «Tutela delle destinazioni
d’uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in
modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti
comuni, l’amministratore o i condomini, anche
singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per
far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal
secondo comma dell’articolo 1136».
(Si veda in argomento, inoltre, quanto disposto dall’art. 7 c.p.c. che, al n. 2 del co. 3, il quale
attribuisce alla competenza del Giudice di
Pace, qualunque ne sia il valore, la competenza
funzionale con riferimento alle liti relative alla
misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case).
[9] Rientrano pertanto in tali controversie, tra
le altre, quelle relative: all’azione proposta da
un condomino al fine di contestare la legittimità dell’individuazione assembleare del posto
auto ad esso assegnato senza tenere conto dell’eccessiva difficoltà di accesso ed uscita dallo
stesso (Cass. Civ. n. 11861/2005); alla domanda volta all’accertamento dell’uso illegittimo di
un’area comune (si vada, Trib. Monza, 13
novembre 2006); all’uso della chiave per l’utilizzo dell’ascensore (Cass. Civ. n. 4256/2006);
all’uso dell’area comune destinata a parcheggio
dei veicoli dei condòmini (Cass. Civ. n.
11861/2005); alla misura del godimento del
servizio comune di riscaldamento (Cass. Civ.
n. 17660/2004).
[10] In questi termini si veda M. Crocitto, La
mediazione in condominio dopo il decreto del fare
(D.L. N. 69/2013 convertito con modificazioni
nella legge n. 98/2013), in La nuova procedura
civile, n. 4/2013, pp. 30 e ss.
[11] Si pensi, a titolo esemplificativo, alle liti
instaurate da un condomino affinché venga
accertato il proprio diritto al distacco dall’impianto idrico condominiale e all’uso del muro
perimetrale per l’installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica
esclusiva; si pensi, ancora, alle controversie
relative alla rimozione dalla facciata dell’edificio condominiale di uno scambiatore di calore
installatovi da altro condomino a motivo del
pregiudizio arrecato al decoro architettonico e
alla sicurezza dell’edificio stesso (Cass. n.
10519/1993), ovvero a quella concernente la
possibilità per l’assemblea dei condomini di
destinare il cortile comune ad un uso diverso
da quello cui è naturalmente destinato (Cass.
Civ. n. 8379/2006). Sul punto si veda quanto
già osservato in G. Spina, La mediazione in
materia di condominio, eBook, Altalex, 2012,
nonché in M. Benigni, L. Capacci, G. Spina, P.
Vannucci, Nuova mediazione obbligatoria.
R.C.A., condominio, reclamo tributario, Altalex
Editore, 2012, pp. 49 e ss.
[12] Art. 61.
«Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari
diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può
essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte
possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la
maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si
chiede la separazione».
Art. 62.
«La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con
gli originari partecipanti alcune delle cose indicate
dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose e occorrano opere per
la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze
tra i condòmini, lo scioglimento del condominio
deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo
1136 del codice stesso».
[13] La norma, così come novellata dalla L. n.
220/2012, dispone altresì quanto segue.
“I creditori non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si
sia protratta per un semestre, l’amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei
servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente con l’avente causa per i contributi
maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina
il trasferimento del diritto”.
[14] Art. 64. «Sulla revoca dell’amministratore,
nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del
codice, il tribunale provvede in camera di consiglio,
con decreto motivato, sentito l’amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere
proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di
dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 65. «Quando per qualsiasi causa manca il
legale rappresentante dei condòmini, chi intende
iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a
un condominio può richiedere la nomina di un
curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice
di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare
l’assemblea dei condòmini per avere istruzioni sulla
condotta della lite».
Si veda, inoltre, l’art. 71, secondo cui «Il registro
indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal
terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto
presso l’associazione dei proprietari di fabbricati»,
l’art. 71-bis. in tema di requisiti necessari per lo
svolgimento dell’incarico di amministratore di
condominio nonché l’art. 71-ter sull’attivazione del sito internet del condominio «che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla
delibera assembleare» (le relative spese per l’attivazione e la gestione sono poste a carico dei
condòmini).
[15] Art. 68.
«Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo
1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,
1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di
condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma
non si tiene conto del canone locatizio, dei migliora-
menti e dello stato di manutenzione di ciascuna
unità immobiliare».
Art. 69.
«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino,
con la maggioranza prevista dall’articolo 1136,
secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di
incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un
quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo
costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può
essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è
tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea
dei condòmini. L’amministratore che non adempie
a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per
la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali
o convenzionali».
[16] Art. 70. «Per le infrazioni al regolamento
di condominio può essere stabilito, a titolo di
sanzione, il pagamento di una somma fino ad
euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 72. «I regolamenti di condominio non
possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. ».
[17] Sul punto si rimanda a G. Spina, Singole
mediazioni civili obbligatorie, in G. Falco - G.
Spina (a cura di), La nuova mediazione. Regole e
tecniche dopo le modifiche introdotte dal “Decreto
del fare” (d.l. 69/2013, conv., con mod., in l.
98/2013), Giuffrè, 2014, pp. 235 e ss: l’ipotesi
classica che si faceva di regolamento condominiale di natura contrattuale consisteva in quel
regolamento predisposto dall’unico proprietario dell’intero edificio, accettato progressivamente in sede di stipula dei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari nelle quali il
fabbricato è stato frazionato. Tale regolamento
veniva considerato di natura contrattuale in
quanto la sua origine era fondata sulla sua
accettazione (progressivamente) da parte di
tutti i partecipanti al condominio, diversamente da quanto avviene nella formazione del
regolamento condominiale di natura assembleare. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità
è giunta a considerare la natura contrattuale o
meno del regolamento condominiale non in
base alla sua origine, bensì in ragione del contenuto delle sue norme: di natura regolamentare
ovvero patrizie, volte cioè a limitare i diritti dei
condòmini sulle proprietà esclusive o comuni,
ovvero ad attribuire ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto ad altri (si veda al riguardo
Cass., 30 dicembre 1999, n. 943). Così, ben
può avvenire che solo alcune clausole di un
regolamento abbiano natura contrattuale,
quelle cioè aventi ad oggetto la limitazione dei
diritti condominiali.
[18] Sul punto è stato osservato, ad esempio
che (si veda al riguardo Cass., 14 agosto 2007,
n. 17694) “per la modifica delle clausole di natura
contrattuale sarà richiesta l’unanimità di tutti i
condòmini, proprio in ragione della natura patrizia
dell’accorto che si realizza, secondo i principi generali in tema di contratto, con l’accordo tra le parti,
mentre per la modifica delle clausole di natura regolamentare troverà applicazione la disciplina dettata
in tema di condominio dall’art. 1138 c.c., ovvero
l’adozione della delibera assembleare con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.”.
Quanto alle tabelle condominiali di natura
pattizia, poi, va osservato che accertata detta
natura (natura che deve risultare da una
volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non
equivoco dalle disposizioni del regolamento),
“non potrà trovare applicazione la nozione di errore
di cui all’art. 68 disp. att. c.c. (connesso all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole
unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse
attribuito nelle tabelle), dovendosi invece fare riferimento a quella dettata in tema di annullabilità dei
contratti dall’art. 1428 c.c., dove l’errore non rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia
determinato un vizio del consenso (si veda al riguardo, tra le altre, Cass. 12 giugno 2001, n. 7908).
La conseguenza pratica, come argomentato della
medesima corte, è che non sarà esperibile l’azione
ex 69 disp. att. c.c.; dovrà invece farsi ricorso all’ordinaria azione di annullamento del contratto per
vizio del consenso a norma dell’art. 1428 c.c.”.
Ibidem, 235 e ss.
[19] Si veda Cass., SS.UU., n. 18331/2010.
[20] Quando cioè si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini;
c) di riscuotere dai condòmini inadempienti il
pagamento dei contributi determinati in base
allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi
dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
[21] Si veda al riguardo Cass. n. 22886/2010.
[22] Cass. n. 22886/2010.
[23] Si veda al riguardo, tra le altre, Cass. n.
4014/2007.
[24] Cass. n. 7300/2010.
[25] Si veda sul punto Cass. Civ., SS.UU., n.
20076/2006, nonché Cass. Civ. n.
12208/1993, Cass. Civ. n. 2249/2000 e Cass.
Civ. n. 269/2003.
[26] Principio informatore della materia, al cui
rispetto è tenuto il Giudice di Pace anche
quando decide secondo equità ai sensi dell’art.
113, co. 2, c.p.c. (Cass. Civ. n. 21907/2011).
[27] Ibidem.
[28] Si veda sul punto L. Viola, il quale nota in
argomento come “in pratica, è inutile, sotto il profilo della disciplina della mediazione, interrogarsi
circa la natura delle obbligazioni propter rem in
ambito condominiale, perché sia che abbiano natura reale e sia che abbiano natura obbligatoria,
comunque rientrerebbero nella materia “del condominio” e, dunque, assoggettabili al regime ex d.lvo
28/2010”. L. Viola, La nuova mediazione civile
(d.vo 28/2010), in Trattato di G. Cassano
(Condominio e diritti reali), Padova, 2011.
[29] Si veda al riguardo Cass. n. 2172/2004,
Cass. n. 12274/2002, Cass. n. 2026/1994, Cass.
n. 8734/1993 e Cass. n. 9828/1992.
[30] Cass. n. 20076/2006.
[31] Cass. n. 18117/2013 e Cass. n.
14661/2013.
[32] G.D. Nuzzo, L’impugnazione delle delibere
condominiali tra legge di riforma e recenti applicazioni giurisprudenziali, in La Nuova Procedura
Civile, n. 4/2013.
[33] Si veda al riguardo Cass. n. 1451/2013, in
Navigatore settimanale del diritton. 6 del 2014. In
senso conforme si veda anche Cass. n.
14951/2008.
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14 CONDOMINIO
N.7
A Bologna, incontro organizzato da Laic sul risparmio energetico negli stabili
APRILE
2014
In azione sempre più
topi d’appartamento
L’efficienza entra in condominio
U
C
n convegno dedicato agli amministratori condominiali per diffondere la cultura dell’efficienza energetica in
condominio. A promuoverlo è Laic (Lega amministratori immobiliari e condominiali). L’evento è in programma venerdì 4 aprile a Bologna, nella prestigiosa
Basilica di San Domenico (Piazza San
Domenico, 13). All’incontro è previsto
l’intervento di avvocati, consulenti fiscali
e tecnici, nell’ottica di una generale sensibilizzazione sui sistemi ottimali per il risparmio energetico.
In via esclusiva, e solo agli amministratori accreditati, a margine del convegno
verranno consegnati: un carnet di 5 diagnosi energetiche gratuite, il vademecum
in tema di efficienza energetica in condominio e i crediti formativi Laic. Peraltro, il
convegno è in corso di accreditamento
presso l’Ordine forense di Bologna e pertanto sarà valido anche per la formazione
obbligatoria degli avvocati.
Le relazioni si svilupperanno all’interno
del tema conduttore “Dalla diagnosi
energetica al Piano di intervento con
garanzia della prestazione e formule contrattuali e di finanziamento dedicate al
condominio centralizzato” suggerito da
ECOndominio, partner tecnico di Laic.
Moderatore sarà l’avvocato Lorenzo Cottignoli, presidente nazionale Laic.
L’apertura dei lavori è prevista alle 9,30,
e in quella occasione porterà i suoi saluti
l’assessore provinciale all’Ambiente, Emanuele Burgin. Al dibattito, invece,
interverranno: l’avvocato Franco Vitto
(consulente legale Laic) sul tema “Responsabilità dell’amministratore in materia di risorse energetiche”; Stefano Foglia,
(dottore commercialista e consulente
fiscale Laic) su “Questioni fiscali in merito alla riqualificazione energetica”; Fabrizio Ferrari (responsabile tecnico di ECOndominio) sul tema “Fasi della diagnosi energetica nell’edificio-impianto
condominiale”.
Nel corso dei lavori saranno illustrate le
soluzioni di miglioramento dell’efficienza
energetica in condominio con prestazione garantita e accesso a formule di finanziamento dedicate. Inoltre, in collaborazione con le istituzioni locali, i referenti di
ECOndominio mostreranno le modalità
di rinnovo della campagna “Diagnosi
energetica gratuita”, attiva ad oggi in sette
regioni del centro nord e che si può riassumere in numeri ben precisi: 1500 diagnosi
energetiche realizzate, 30.000 famiglie
informate, 1.800 amministratori condominiali coinvolti. L’iniziativa si estende
gratuitamente anche presso i condomini
di Bologna (e provincia) e intende gettare le basi per una cultura dell’efficienza
attraverso la quantificazione economica
ed ambientale dei servizi energetici. In
che modo? Affiancando i cittadini lungo
uno scrupoloso viaggio informativo,
superando limiti e barriere, tramite un
efficace lavoro di formazione, nonché
una seria attività di monitoraggio e verifica degli standard richiesti.
L’avv. Lorenzo Cottignoli, pres. naz. Laic
La strada per il raggiungimento degli
obiettivi è ancora lunga e richiede da una
parte il superamento di alcuni limiti quale la diffidenza dei propri vicini di casa
e quella del proprio amministratore - e
dall’altra il farsi largo nelle pratiche burocratiche per la realizzazione degli interventi, per l’accesso alle incentivazioni, ai
finanziamenti.
Il convegno formativo rientra nell’ambito delle iniziative Laic a sostegno dell’aggiornamento dei propri iscritti, e si rivolge ai neo amministratori cosi
come ai professionisti dell’abitare. Le
iscrizioni al convegno sono aperte. A
tutti gli interessati è richiesta la compilazione e sottoscrizione del coupon (scaricabile da: http://www.legaamministratori.it/calendario/eventi/) da inviare alla
segreteria organizzativa Laic, all’indirizzo
[email protected].
La partecipazione è gratuita. I posti
sono limitati.
rescono i furti in appartamento, anche e soprattutto in
ambito condominiale. Il preoccupante scenario emerge da una ricerca di Confabitare, che imputa il fenomeno
anche “alla crisi che divora il reddito delle famiglie, alla perdita del lavoro e alla cassa integrazione: fattori che si ripercuotono pesantemente sul generale livello di vita, aumentando il disagio e l’incertezza economica sulle fasce non solo
basse, ma anche medie della nostra compagine sociale”.
Stando all’indagine condotta dall’associazione proprietari immobiliari - e impostata sul confronto tra il 2013 e il
2012 - la città italiana che detiene il triste primato dell’aumento dei furti in alloggio sarebbe Bologna, con un incremento del 37,3%, seguita da Torino con il 34%, da Milano
con il 32,5% e da Roma con il 30,2%. Fanalino di coda è
Bari, con un 15% in più. Dai dati territoriali si può, poi,
estrapolare una tendenza nazionale all’incremento dei furti
in casa pari addirittura al 32% nel 2013 rispetto all’anno
prima. In questo quadro, il maggiore aumento si verifica,
ovviamente, nelle grandi città, con la media a livello nazionale di novanta abitazioni colpite su mille, e di ben 30 furti
in casa ogni giorno in ogni grande città.
Per fronteggiare l’emergenza, Confabitare ha peraltro
approntato un decalogo di consigli che, se attuati, possono
contribuire a ridurre il rischio di cadere vittima di “visite
indesiderate”. Tra questi, il suggerimento di fotografare gli
oggetti di valore custoditi in casa e che potrebbero essere
oggetto di furto. Ma anche prestare attenzione alle informazioni che si immettono sui social network e, in caso di
assenza, avere l’accortezza di chiedere a qualcuno (vicini o
parenti) di svuotare la buca delle lettere e di dare, più in
generale, un’occhiata all’appartamento. In quest’ottica,
proprio i rapporti con i vicini di pianerottolo sono fondamentali: preservarli può apportare benefici non soltanto in
termini di civile convivenza quotidiana, ma anche in caso
di emergenza.
Assicurazione condominiale
È obbligatoria oppure no?
Alac e la riforma
Botta e risposta
Amministratori:
via a corso Agiai
almeno la metà del valore dell’edificio
(fermo il quorumcostitutivo formato da
tanti condòmini che rappresentino: in
prima convocazione, la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell’edificio; in seconda
convocazione, un terzo dei partecipanti
al condominio e almeno un terzo del
valore dell’edificio).
Per completezza, c’è poi da sottolineare, in argomento, che l’amministratore non ha alcun potere di stipulare un
contratto di assicurazione senza l’autorizzazione dell’organo assembleare. Si
tratta di una precisazione (da ritenersi
ancora valida dopo la riforma dato che
nulla è stato innovato con riguardo alla
particolare questione che ci occupa)
espressa anch’essa dai Supremi giudici, i
quali hanno ritenuto non rientrare tra
le attribuzioni di chi amministra un fabbricato la conclusione di un contratto del genere (cfr. sent. n. 8233 del
3.4.2007).
“Botta e risposta sulla riforma del Condominio”. È questo il titolo dell’incontro organizzato dalla sezione torinese di Alac (Associazione Liberi Amministratori Condominiali) e
in programma giovedì 10 aprile, alle 17,30,
presso la sede di Alac Torino, in corso Einaudi
18.
Molte le tematiche che saranno affrontate
nell’ambito del convegno, a partire dalle
domande principali: a circa un anno dall’entrata in vigore della riforma del condominio
quali sono i dubbi che ancora gravitano intorno alla legge? Come operare adeguatamente?
E infine: la riforma è soltanto un provvedimento fumoso o nei suoi articoli vi è qualcosa
di sostanziale? E se sfuggissero proprio i punti
determinanti della nuova disciplina?
Per rispondere a tutti questi interrogativi,
Alac Torino metterà inoltre a disposizione l’esperienza del consulente legale dell’associazione: l’avvocato Appiano. Per la partecipazione all’incontro è gradita la prenotazione
preventiva, da inoltrare alla segreteria Alac.
Dal 1° aprile via al corso organizzato a Novara
dall’Agiai (Associazione geomentri italiani
amministratori immobiliari). Il corso, teoricopratico, è rivolto, appunto, agli amministratori
immobiliari, ed è aggiornato in base alla nuova
disciplina del condominio, nonché alle modifiche recentemente apportate alla stessa.
Le lezioni mirano a fornire le nozioni e le
competenze di base - di carattere giuridico,
tecnico, gestionale, contabile e fiscale - necessarie per svolgere in maniera corretta e aderente alle previsioni di legge l’attività di amministratore condominiale. Non a caso il corso è destinato soprattutto a chi vuole iniziare
tale attività, ma è utile anche a chi già la esercita, per verificare e consolidare le proprie
conoscenze in materia.
La durata complessiva del corso è di 50 ore
più un esame finale di 4 ore.
Il Codice CNG è: 2013P0040001. I crediti
formativi sono: 24 + 4 per l’esame finale.
Per Informazioni si può contattare l’Agiai
all’indirizzo e-mail: [email protected].
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
È
obbligatoria, da parte del condominio, la stipula di una polizza assicurativa che copra dal rischio di eventuali
danni che le parti comuni potrebbero
cagionare agli stessi condòmini o a
terzi? Ove il regolamento condominiale nulla disponga in proposito, la risposta al quesito non può che essere negativa: non esiste, infatti, nel nostro ordinamento una norma che preveda un
obbligo del genere.
La decisione, quindi, è rimessa alla
volontà dei condòmini, i quali saranno
chiamati a deliberare sul punto - come
chiarito dalla Cassazione (cfr. sent. n.
15872 del 6.7.2010) - con un numero
di voti che rappresenti, sia in prima sia
in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea e
APRILE
2014
CONDOMINIO 15
N.7
Gli esperti rispondono
Servizio coordinato a cura degli avvocati Paolo Ribero ed Enrico Morello
con la collaborazione di Nunzio Costa, Rodolfo Cusano, Rossella Ferrari,
Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Giuseppe Merello,
Franco Pagani, Gian Vincenzo Tortorici.
ú
D. In un fabbricato di 10 piani è stato deciso di sostituire, soltanto, tutte le ringhiere dal primo al decimo
piano. Il proprietario dell’alloggio del piano terra dovrà
partecipare alla spesa del ponteggio e della fornitura e posa delle
nuove ringhiere? E se sì, in quale misura?
Risponde l’avv. Enrico Morello
R.Per rispondere al quesito occorre fare riferimento ad una
recente sentenza di merito (Trib. Napoli n. 5515 del
30.04.2013), che ha ridefinito alcuni aspetti rilevanti della
tematica. È necessaria, tuttavia, una breve introduzione
riguardo i balconi e le loro caratteristiche: essi, infatti, si
compongono di una pluralità di elementi, quali il calpestio,
la soletta, il frontalino ed il sottobalcone ed assolvono ad
una duplice funzione:
1) costituiscono una proiezione esterna dell’appartamento;
2) sono parte integrante e strutturale della facciata, in
quanto rappresentano un elemento decorativo ed estetico
dello stabile.
➣ Alloggio per incontri hard
Proprietaria arrestata
Una donna di 69 anni è stata arrestata a
Palmi, (in provincia di Reggio Calabria),
dalla polizia locale per favoreggiamento e
sfruttamento della prostituzione: aveva trasformato il suo alloggio in casa per appuntamenti incassando parte dei proventi di giovani prostitute. Le indagini sono partite dai
movimenti sospetti di uomini e ragazze straniere nella zona dell’abitazione della donna.
➣ Panettiere fa allaccio
abusivo a impianto Enel
Arrestato in flagranza di reato dai carabinieri e posto ai domiciliari con l’accusa
di furto. Un panettiere di 46 anni di Dasà
(in provincia di Vibo Valentia), aveva
creato un collegamento per utilizzare abusivamente l’energia elettrica. I militari, effettuando un controllo insieme ai tecnici della
società elettrica, hanno accertato la presenza di una derivazione grazie alla quale l’uomo rubava energia per la propria casa.
Nel corso degli anni, si sono susseguiti numerosi interventi giurisprudenziali, spesso in contrasto tra di loro, riguardo
i criteri di ripartizione delle spese relative ai balconi.
Secondo dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, i balconi possono definirsi come il “prolungamento della proprietà individuale”, per quanto attiene la possibilità di
affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre si tende a considerarli “parti comuni” dell’edificio ex art. 1117 c.c., per
via della stretta inerenza alla facciata, della quale sono
componenti essenziali.
In base a questa duplice funzione (individuale e collettiva) dei balconi occorre, pertanto, individuare il regime
di riparto delle relative spese di manutenzione. In generale, competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla
quale si accede al balcone, le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone.
Mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica
della facciata, ossia tutte quelle spese che concernono gli
elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata,
concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel
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Tutte le domande otterranno risposta salvo quelle non
comprensibili. Pregasi in ogni caso di evitare solleciti per
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decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio.
La ripartizione delle spese, pertanto, interesserà tutti i
condòmini (compresi quelli che non abbiano alcun balcone di pertinenza) ed andranno ripartite pro quota millesimale le spese relative al rivestimento ed agli elementi
decorativi rientranti nell’ampio concetto di “facciata condominiale”, seguendo la disciplina prevista dall’art. 1123
c.c. (Trib. Roma 19.06.2012).
Al contrario, le spese che riguardano la funzionalità del
balcone, intesa come “ proiezione della singola proprietà come la ringhiera o la soletta - devono essere eseguite dal
proprietario dell’appartamento cui il balcone si riferisce,
non avendo attinenza alcuna con le parti comuni dell’edificio.
In conclusione, pertanto, in considerazione delle precedenti argomentazioni, ed alla luce delle pronunce giurisprudenziali in materia, il proprietario dell’alloggio al piano terra (privo di balconi annessi) non dovrà partecipare
alle spese del ponteggio e della fornitura e posa delle nuove
ringhiere.
hanno dato all’uomo il tempo di fuggire, infine lasciata morire agonizzante nel letto,
visto che stava dormendo.
dopo che lui si era addormentato. L’uomo
è stato arrestato dai carabinieri di Frosino➣ Fumatrice 93enne muore ne, che insieme alla Procura, stanno conducendo le indagini sull’omicidio .
per incendio da sigaretta
Il vizio è stato la sua condanna. Una donna
di 93 anni, inferma e accanita fumatrice, ➣ Sorpreso con argenteria
nelle federe: in manette
non è riuscita a sfuggire alle fiamme e al
fumo provocato dal rogo sviluppato per Gli agenti della polizia di Roma hanno ferun mozzicone di sigaretta, ed è morta nel mato all’uscita di uno stabile condominiasuo appartamento di un palazzo modene- le un uomo che aveva con sé due federe di
se. È riuscita a salvarsi la badante filippina cuscini usate come sacchi e colme di ar59enne, rimasta intossicata. L’edificio è genteria. All’interno c’erano numerosi ogstato temporaneamente sgomberato dalle getti in argento, vassoi, piatti, brocche e
candelabri, appena rubati da un’abitazioforze dell’ordine, intervenute sul posto.
ne. Dopo aver eseguito un’immediata ispezione del palazzo, infatti, i poliziotti hanno
➣ Fa aprire i rubinetti
notato la porta d’ingresso di un appartae deruba un’anziana
Ancora un’anziana vittima di una truffa a mento forzata.
isolate situate tra le province di Siena e di
Perugia. La banda, bloccata a Bergamo, era
già sfuggita a un posto di blocco a Cesena. I
tre, arrestati con ordinanza di custodia cautelare in carcere emessa dal gip di Siena, sono accusati di furti in case. Erano soliti rubare preziosi e soldi, per poi scappare con le
auto dei proprietari. Le abitazioni venivano
ripulite con un modus operandi che gli inquirenti hanno definito di “estrema pericolosità sociale”.
➣ Casa appuntamenti
Arrestata la tenutaria
La polizia di Terni ha sgomberato una casa
di appuntamenti, e ha denunciato la presunta tenutaria, una romena di 44 anni.
Nell’alloggio erano presenti due dominicane, di 23 e 27 anni, che, stando alle indagini, avevano un giro proficuo di clienti. Le
➣ Denunciava furti in casa ragazze chiedevano una somma di 40 euro
a prestazione, in parte versati alla proprieInvece il ladro era lui
taria; inoltre è emerso che le ragazze veniDenunciato dalla polizia per simulazione di vano alternate periodicamente. La loro atreato: un giovane di Omegna continuava a tività era pubblicizzata su siti specializzati.
segnalare furti in casa sua, ma era lui che da
mesi rubava tutto quello che era possibile ➣ Donna trovata in alloggio
vendere ai “Compro Oro” della zona o su
Era sommersa dai rifiuti
siti internet. Le indagini hanno accertato
A Cavanella Po, (in provincia di Rovigo)
che il ladro era proprio lui, che aveva mogli operatori dell’Ulss 19 hanno segnalato ai
netizzato alcune migliaia di euro vendendo
carabinieri il grave caso di una donna di 50
i preziosi di famiglia per comperare cellulari anni trovata in un appartamento in condie giochi.
zioni igienico sanitarie gravissime, tra rifiuti
Trieste, sempre con il medesimo modus operandi: a compiere l’incursione in casa è un
uomo che è solito presentarsi come tecnico
dell’AcegasAps: anche in questo caso, il
malvivente ha invitato la donna ad aprire tutti i rubinetti dell’alloggio per effettuare uncheck updelle tubature. Poi l’ha esortata a radunare tutti i gioielli e il denaro in un
➣ Clochard carbonizzato
sacchetto e a riporlo nel frigorifero, così da
dopo rogo in abitazione
prenderlo
poi indisturbato e darsi infine alla
Il corpo di un clochard polacco di 55 anni è
stato trovato carbonizzato dopo un incen- fuga.
dio avvenuto in una casa fatiscente e abbandonata, usata abusivamente a Cotro- ➣ La prende a bastonate
Lui poi dorme e lei muore
nei, (in provincia di Crotone). Il cadavere è
stato rinvenuto dai vigili del fuoco, inter- A Giglio di Veroli (in provincia di Frosino- ➣ Arrestata una banda
che svaligiava case isolate
venuti sul posto insieme ai carabinieri. Dai ne), una donna di 46 anni è stata uccisa dal
primi esami pare che le fiamme si siano spri- marito, 44 enne, dopo essere stata presa a È stata arrestata dai carabinieri di Siena una
gionate dal camino per poi estendersi a tut- bastonate con un’asta di ferro recuperata in pericolosa banda di tre albanesi tra i 21 e i
to il resto della casa. Il rogo e il fumo non gli un armadio, per poi essere spinta le scale ed 24 anni specializzati in furti in abitazioni
ed escrementi. Conviveva da molti anni
con un pensionato 77enne, in condizioni
emerse solo di recente, in quanto l’uomo
sembrava condurre una vita regolare: pur
trasandato usciva a fare la spesa e guidava
l’auto. Entrambi sono ora in ospedale.
16 CASA & ENERGIA
N.7
APRILE
2014
Erogati in 5 anni. Ma i beneficiari li ritengono insufficienti
Complici temperature miti e diffusione delle rinnovabili
Tre milioni di bonus energia
Elettricità e gas: consumi giù
U
B
na dato positivo quello diffuso
dall’Authority per l’energia: negli
ultimi cinque anni, oltre due milioni di
consumatori hanno ottenuto almeno
una volta il bonus elettrico: l’agevolazione per coloro che si trovano in condizioni economiche disagiate o per i malati
gravi che utilizzano apparecchiature salvavita. Un altro milione di utenti ha ottenuto il bonus gas, per un totale di oltre
tre milioni di bonus erogati. Il dato emerge dalla “Relazione di chiusura dell’indagine conoscitiva sullo stato di attuazione
della disciplina del bonus elettrico e gas”,
approvata dall’Autorità.
Dall’indagine, avviata per fare il punto
sullo stato di applicazione delle agevolazioni, individuare eventuali criticità ed
identificare possibili miglioramenti, si
evince che una quota di potenziali beneficiari del bonus non fa domanda e che,
fra coloro che lo hanno ottenuto, la percentuale di rinnovi è del 70% circa. Interessante è anche il fatto che l’entità del
bonus, per legge commisurata alla spesa
al netto delle imposte, viene considerata
abbastanza contenuta rispetto all’incidenza sulla spesa per energia.
Gli esiti dell’indagine sono propedeutici per poter segnalare possibili interventi migliorativi anche tenendo conto
della nuova disciplina dell’Isee recentemente approvata con il dpcm n.158/14.
Nel “Testo integrato delle modalità applicative dei regimi di compensazione
della spesa sostenuta dai clienti domestici disagiati per la fornitura di energia elettrica e gas naturale (Tibeg)”, approvato lo scorso anno (deliberazione 402-
2013-R-com), l’Autorità ha previsto
miglioramenti e semplificazioni nel meccanismo del bonus; le innovazioni più
significative sono, in particolare, la possibilità di presentare un’unica domanda per i bonus elettrico e gas e di utilizzare procedure di rinnovo semplificate in
presenza di determinate condizioni. Altre novità sono l’avvio della revisione
delle norme sul vincolo di potenza e sul
riconoscimento degli usi finali del gas ai
fini dell’erogazione del bonus e un più
spinto utilizzo del portale dedicato ai cittadini, confermando la necessità di una
pervasiva azione di informazione per
ampliare la conoscenza dell’agevolazione.
Dalla relazione emerge poi che, rispetto all’utilizzo dell’indicatore Isee, la
soglia definita - rimasta invariata negli
ultimi 5 anni- sembrerebbe non intercettare a pieno le situazioni di povertà; le
modalità di compilazione della dichiarazione Isee non sembrano invece costituire un ostacolo significativo, anche se
vi sono spazi per una maggiore efficienza
nel processo di gestione delle domande.
Inoltre, rispetto ai potenziali aventi diritto, i bonus vengono maggiormente richiesti dai nuclei familiari che vivono
nei centri urbani, con capofamiglia in
una fascia compresa fra i 40 e i 70 anni,
mentre le richieste sono inferiori nelle
aree dove la popolazione è più indigente
e meno istruita. Infine, sono state approfondite le misure di sostegno di altri
Paesi come, ad esempio, il divieto di sospendere la fornitura nel periodo invernale.
ene per gli utenti, meno bene per le
aziende. Complici le temperature
miti dell’ultimo periodo e la perdurante
caduta del termoelettrico, i consumi di
gas tornano a precipitare, smentendo i
segnali che a fine 2013 facevano pensare
a una stabilizzazione. Lo certificano i dati
di Snam Rete Gas, secondo i quali in febbraio l’Italia ha consumato 6.927 milioni
di mc di gas, con un calo del 21,1% sullo
stesso mese del 2013 e addirittura del
35,5% sull’emergenza freddo di febbraio
2012.
Tra le riduzioni maggiori, proprio quelle del comparto civile in cui i prelievi
sono diminuiti del 25,8%, scendendo a
4.113,2 milioni di mc (-37,5% sul 2012).
Si conferma e peggiora, peraltro, pure il
calo dei consumi delle centrali elettriche: -28,1% sul 2013 e -47,7% sul 2012 a
1.356,4 milioni di mc, sempre per l’effetto combinato della minore domanda elettrica e della positiva concorrenza delle
rinnovabili. Anche quest’ultimo dato
pare smentire i segnali di fine 2013, che
avevano fatto ipotizzare che il comparto
avesse toccato il fondo. Ripercorrendo la
serie storica, in un confronto tra i mesi di
febbraio degli ultimi dodici anni attraverso i numeri indice (gennaio 2003 =
100), i consumi del mese appena concluso sono di gran lunga più bassi del periodo, seguiti da quelli del 2007 (89,7) e del
2013 (92,9).
Di positivo, per il sistema italiano, c’è
il fatto che sono conseguentemente in
calo anche le importazioni. Proprio a
questo proposito, è interessante analizzare anche la composizione dell’import per
punto di ingresso, osservando la quale emerge che anche in febbraio il gas
russo in entrata a Tarvisio ha dato il maggior apporto con 2.695,3 milioni di mc
(+16,5% sul 2013). La perdurante frenata, che si protrae ormai da settimane,
pesa invece sulle importazioni dall’Algeria (-58,2% a 751,3 milioni di mc). Il
Nord Europa si attesta a 321,8 milioni di
mc (+138% sul fiacco 2013). In aumento, infine, la Libia (-12,1% a 454,6 milioni di mc).
Spostandosi nel comparto dell’energia elettrica, i dati non sono così negativi, ma comunque presentano un segno
meno Nel mese di febbraio 2014 l’elettricità richiesta in Italia, pari a 24,9 miliardi di kWh, ha fatto infatti registrare una
flessione del 4% rispetto a febbraio dello
scorso anno. Questa volta, a comunicare
la tendenza è Terna, secondo cui, “depurata dagli effetti della temperatura, la
variazione della domanda di energia
elettrica di febbraio diventa tuttavia pari
a -1,9%’”. A parità di giorni lavorativi
(20) rispetto allo stesso mese del 2013,
quest’anno si è registrata una temperatura media mensile superiore di quasi 4,5
gradi centigradi. La domanda di energia
elettrica a febbraio è stata soddisfatta per
l’82,1% con produzione nazionale e per
la quota restante (17,9%) dal saldo dell’energia scambiata con l’estero”.
Complessivamente, i 24,9 miliardi di
kWh richiesti dagli italiani sono distribuiti per il 47,5% al Nord, per il 28,6% al
Centro e per il 23,9% al Sud, con un calo
del 3% al Nord, del 4% al Centro e del
6% al Sud.
Ottime prospettive dall’integrazione con sistemi di accumulo per l’ottimizzazione dell’auto-consumo residenziale
Inverter fotovoltaici: nel 2015 ci sarà il boom
C
i vorrà ancora un anno, ma a partire dal 2015 il comparto elettrico
italiano inizierà a vivere una significativa ripresa, di cui potrebbero giovarsi,
oltre alle imprese del settore (e conseguentemente il sistema occupazionale) anche le utenze domestiche, protagoniste e al tempo stesso beneficiarie
del rilancio del comparto. La previsione è di Anie Energia, che ha analizzato
le possibili evoluzioni del mercato
interno di inverter, sistemi di accumulo e colonnine di ricarica. In particolare, per il prossimo anno si stimano
incrementi di fatturato interno fino al
20% rispetto al 2013, mentre il procederà ancora a due velocità: più piano
nel primo semestre e in accelerazione
nel secondo.
Stando alle proiezioni fornite dalle
imprese intervistate da Anie, i segnali
di ottimismo provengono dalle attese
regolamentazioni del mercato elettrico in riferimento ai sistemi di accumulo e ai cosiddetti Seu (Sistemi Efficienti di Utenza, vedi Italia Casa numero 6).
L’Autorità per l’energia e il Gse
sono già al lavoro sulle nuove normative di riferimento, che dovrebbero
essere pubblicate proprio entro la prima metà dell’anno in corso. Più nel
dettaglio, fanno ben sperare le prospettive di sviluppo dell’integrazione
di inverter fotovoltaici con sistemi di
accumulo stazionari, in una logica di
ottimizzazione dell’autoconsumo per
utenze residenziali e commerciali.
Prospettive che sono principalmente
collegate all’emanazione di:
◆ regolamenti attuativi del Gse sugli
utilizzi degli accumuli in connessione
alla rete;
◆circolari sul regime fiscale dell’energia autoprodotta ed autoconsumata in
ambito Seu.
Le previsioni di Anie Energia, peraltro, sono supportate anche dall’outlook
positivo dei mercati finanziari, che
spesso si rivelano precursori dei cambiamenti di direzione dei mercati produttivi. Sistemi di accumulo stazionari
e inverter fotovoltaici integrati con
sistemi di accumulo sono i comparti
del settore elettrico nei quali le imprese nutrono più fiducia. Il podio lo conquistano i primi, con un incremento di
fatturato nel 2015 stimato fino al 20%
dal 40% delle aziende, e atteso dal
32%. Per gli inverter integrati con sistemi di accumulo, più di un terzo delle
aziende prevede invece una crescita
superiore al 10%.
IL CAMPIONE
Il campione dell’indagine ha incluso una maggioranza di grandi
imprese (61,4% del totale), ma è rilevante anche la presenza di piccole
(13,6%) e medie imprese (25%). Oltre il 90% delle aziende intervistate
risultano essere attive nel segmento
della produzione componenti e sistemi, seguito da un 25% che rappresenta l’installazione di sistemi e impianti (considerando che un’unità
imprenditoriale può essere operativa
in più segmenti).
L’INDAGINE
Concentrandosi sull’andamento
degli inverter fotovoltaici connessi alla
rete, il settore conferma il ruolo determinante dei sistemi di accumulo.
Analizzando, infatti, l’andamento
degli inverter integrati con questi sistemi, si nota come già per l’anno in corso le previsioni siano positive. La metà
delle aziende prevede per il 2014 un
aumento del fatturato interno fino al
20%, incremento che diventa ben
più consistente (80% delle aziende)
nel 2015. Il 23% delle imprese ipotizza
infatti un incremento fino al 5%,
un’analoga quota indica una crescita a
un tasso compreso fra il 5% e il 10%,
mentre circa il 35% delle imprese si
spinge a prevedere una crescita superiore al 10% del fatturato.
Specifica menzione va ai sistemi di
accumulo stazionari, che si guadagnano il ruolo di traino della ripresa prevista dalle aziende intervistate da Anie
Energia. Nonostante la congiuntura
critica, emergono infatti alcune indicazioni di segno positivo già dal 2014:
a testimonianza della dinamicità di
questo segmento innovativo e ad alto
contenuto tecnologico, il 26% delle
imprese intervistate stima nell’anno
in corso una crescita del fatturato
interno superiore al 20%, che si
somma ad un altro 35% per il quale
l’incremento del fatturato raggiungerà
il 20%. Ancora più positivo il sentiment del 2015 per il segmento dei
sistemi di accumulo stazionari, secondo il quale il 32% delle imprese prevede una crescita di fatturato superiore al
20%.
Se l’ambito residenziale può fungere
quindi da traino all’intero settore, il
mercato della mobilità elettrica vive
invece una forte criticità, poiché
risente della debolezza degli investimenti avviati dagli enti locali a causa
degli stringenti vincoli di bilancio:
sistemi di accumulo per veicoli elettrici, ma anche colonnine di ricarica presentano il 2014 come un anno di transizione, mentre nel 2015 si dovrebbe
assistere a una decisa ripresa della sperimentazione e degli investimenti, sia
pubblici che privati.
IL COMMENTO
“Negli ultimi anni il settore dell’energia è stato caratterizzato da un
importante percorso di trasformazione
tecnologica, che ha portato alla messa
a punto e all’ingresso nel mercato di
soluzioni innovative, più efficienti e
sostenibili - afferma Matteo Marini,
presidente di Anie Energia -. In altri
termini, l’innovazione tecnologica ha
aperto nuove frontiere del mercato,
rendendo possibili applicazioni e
impieghi inediti fino a pochi anni prima. È questo, ad esempio, il caso della
mobilità elettrica che sta modificando
il paesaggio urbano, o dei sistemi di
accumulo che offrono un contributo
importante all’efficientamento dei
flussi energetici nella rete, nell’ottica
di implementazione delle smart grid.
In questi ambiti le imprese italiane
rappresentate da Anie sono già da
tempo espressione di un’offerta ad alto
contenuto innovativo e tecnologico.”
Secondo Marini, tuttavia, “la difficile congiuntura nel mercato nazionale
rischia di minare questo importante
patrimonio tecnologico e industriale,
riflettendosi negativamente sulla sostenibilità e sulla sopravvivenza stessa
delle imprese. La crisi e la conseguente
debolezza della domanda interna stanno avendo ripercussioni rilevanti anche sulle imprese di eccellenza tecnologica del Made in Italyattive nei settori
più innovativi e avanzati”.
APRILE
2014
CASA & ENERGIA 17
N.7
Il 20% degli elettrodomestici ne è privo; per il 15% indicano consumi inferiori
Le etichette? Sono errate e poche
Raee: Cdm approva
la nuova normativa
N
A
elle scorse settimane
è scoppiata la polemica
sulla - talvolta - scarsa rispondenza delle etichette energetiche applicate sugli elettrodomestici alle loro reali caratteristiche di consumo. Ora il tema
torna di attualità, in quanto,
secondo le più recenti stime,
presso i rivenditori mancherebbe l’etichetta addirittura
sul 20% dei prodotti elettrici, mentre un ulteriore 15% di
elettrodomestici sarebbe etichettato in modo scorretto, in
quanto le classi indicate sarebbero migliori rispetto al reale
impiego di corrente elettrica
da parte delle apparecchiature.
Aldilà del mancato rispetto
delle regole, il problema tangibile, per milioni di consumatori, è rappresentato dal fatto
che la presenza sul mercato di
prodotti non conformi, e con
basse prestazioni, rischia seriamente di mandare in fumo il
corrispondente 20% dei risparmi ottenibili dalle diretti-
ve Ue su etichettatura eecodesign con un enorme di spreco
di energia, stimabile in circa
100 TWh all’anno (pari al
consumo domestico di tutta
l’Europa orientale). Il risultato
è facile da comprendere: bollette energetiche più alte per
tutti, per un esborso aggiuntivo totale pari a circa 10,5 miliardi di euro l’anno.
Anche per far fronte a tale
situazione, 16 organizzazioni
europee, tra cui associazioni
ambientaliste e dei consuma-
Lampadine al led più luminose
L’introduzione delle lampadine a led in
sostituzione di quelle ad incandescenza ha
già rappresentato una piccola, grande rivoluzione. Ma il progresso non si arresta, e
anche i loro attuali limiti sono prossimi ad
essere superati. Merito dei ricercatori dell’Istituto Fraunhofer di Friburgo, che hanno
messo a punto una nuova lampadina che
promette di essere più compatta e luminosa
di quelle attualmente in commercio, ma
anche più economica e in grado di consumare meno energia.
Come è noto, pur garantendo una durata
tra le 15 e le 30mila ore, e consentendo un
discreto risparmio, allo stato attuale le lampadine al led hanno un punto debole: sono
molto sensibili alle variazioni e ai picchi di
potenza, e per questo hanno bisogno di un
driver che, se assicura una fornitura di energia costante, prendendo la corrente alternata dalla rete elettrica di casa e trasformandola in corrente continua a voltaggio ridotto
influenza sia il rendimento luminoso sia la
durata delle lampadine.
Ebbene: i ricercatori tedeschi hanno sostituito i transistor di silicio con altri di nitruro
di gallio, risultati capaci di lavorare a corrente, tensione e temperatura più elevate. Tra i
vari effetti positivi del nuovo sistema, quello
relativo alla luminosità, che arriva a 2.99
lumen contro gli attuali 1.000 lumen. Come
spiegano i ricercatori, “ maggiore è il rendimento luminoso, minore è il consumo energetico”.
tori, hanno dato vita alla campagna “MarketWatch”, che
intende coadiuvare il lavoro
delle autorità competenti sul
controllo del mercato, condividendo con loro i risultati e
contribuendo a individuare i
punti critici del sistema.
Come già segnalato sui precedenti numeri di Italia Casa, il
progetto, di notevole importanza, è triennale, e prevede
che ogni anno siano effettuate
10 visite in negozi fisici e altrettante in negozi on line, 660
controlli e 100 test di base su
elettrodomestici. Nel triennio
saranno oltre 25.000 i prodotti
di cui sarà verificata la conformità. Previsti anche 20 test
approfonditi l’anno, da effettuare in laboratori indipendenti. In Italia sono previsti
controlli in 60 punti vendita.
L’obiettivo finale è quello di
arrivare a recuperare almeno il
10% del mancato risparmio
dovuto all’etichettatura scorretta, con conseguente decremento di oltre un miliardo di
euro l’anno in bolletta, pari a 9
TWh di corrente. Un risparmio non da poco, se si considera che corrisponde al consumo
residenziale annuo di un paese
come la Danimarca.
breve, chi vorrà liberarsi di un piccolo elettrodomestico, come una lampada o un telefonino, potrà portarlo in un grande negozio e provvederanno direttamente
i gestori dell’esercizio commerciale a smaltirlo a norma di
legge. È l’effetto del decreto approvato nei giorni scorsi dal
Consiglio dei Ministri, che recepisce la normativa europea sulla gestione dei rifiuti di apparecchiature elettriche
ed elettroniche (i cosiddetti Raee). Positivo il commento
del Ministro dell’Ambiente, Gian Luca Galletti, secondo
il quale “si tratta di un altro passo verso la semplificazione
degli adempimenti ambientali. Peraltro, uno dei maggiori
benefici del provvedimento è rappresentato dal fatto che
d’ora in poi, a differenza di quanto accadeva in passato,
tale formula agevolata di smaltimento potrà avvenire
anche se non si acquisterà un nuovo prodotto analogo in
sostituzione di quello che si intende gettare. Il che renderà
molto più semplice la raccolta e il recupero dei materiali
delle apparecchiature, e favorirà i cittadini nel mettere in
atto comportamenti virtuosi e rispettosi dell’ambiente”.
Il testo del decreto approvato unifica in un unico corpo
normativo quasi tutte le disposizioni in materia di rifiuti
elettronici e introduce anche altre novità nel settore. In
particolare, vengono progressivamente estesi gli effetti
delle disposizioni a tutte le apparecchiature elettriche ed
elettroniche, e sin da subito ai pannelli fotovoltaici, prima
non previsti. Sono stati infine innalzati e resi più ambiziosi
gli obiettivi di raccolta, di recupero e di riciclaggio. Si passa
- secondo quanto si legge in una nota ufficiale - da un
obiettivo annuale di raccolta stabilito in 4 chilogrammi
per abitante, a due nuovi obiettivi da raggiungere nel
2016 e nel 2019, pari rispettivamente al 45% ed al 65%:
percentuali calcolate sul peso totale dei Raee raccolti in
relazione alla media delle apparecchiature elettriche ed
elettroniche che sono state immesse sul mercato nel corso
dei tre anni precedenti.
18 CASA & ENERGIA
N.7
APRILE
2014
È quanto è pronto ad investire il 12% di famiglie lombarde Mse chiarisce agevolazioni previste da “Nuova Sabatini”
Efficienza per diecimila euro Bonus anche per fotovoltaico
I
bonus fiscali e il desiderio di investire sul
risparmio futuro contrastano gli effetti della
crisi economica. Almeno tale principio vale
in Lombardia, dove, nonostante un’ampia
fetta di famiglie abbia dichiarato di non volere
metter mano alla propria abitazione (71,2%)
e che in ogni caso non è questo il momento
giusto per effettuare spese che abbiano a che
vedere con l’efficienza energetica (82,9%), da
settembre dello scorso anno e per i prossimi sei
mesi vi è comunque un 12,4% di famiglie che
ha indicato l’intenzione di effettuare interventi per migliorare le prestazione energetiche delle proprie abitazioni. All’intero di questo numero, sei famiglie su dieci metteranno a
disposizione fino a 5mila euro, mentre il 35%
avrà un budget che oscilla tra i 5mila e i
10mila euro: denaro che sarà sborsato principalmente per sostituire la caldaia e gli infissi.
E il dato positivo non si ferma qui. Infatti, la
tendenza potrebbe registrare un ulteriore incremento considerando che, a seguito di un
check-up energetico della propria casa, ben
il 41,2% del campione valuterebbe con attenzione le proposte e l’idea di realizzarle e il
43,5% sarebbe invece molto interessato a conoscere le soluzioni suggerite.
Generano ottimismo le principali evidenze
emerse dall’Osservatorio sull’efficienza energetica commissionato da Domotecnica (la
prima rete in franchising indipendente per
le aziende di installazione che operano nel
campo dell’efficienza energetica) che nei giorni scorsi, nell’ambito della partecipazione
a Mce - Mostra Convegno Expocomfort, ha
presentato insieme a Icim la “soluzione energetica Domotecnica certificata”: il primo servizio di intervento in efficienza energetica certificato che dà garanzia al cliente finale sia sui
risultati in termini di risparmio energetico sia
sui costi degli interventi. Il tema è stato tra i
focus della tavola rotonda dal titolo “Efficienza e Risparmio Energetico: soluzioni innovative che riportano al centro le esigenze dei
clienti” svoltasi a FieraMilano: un momento
per riflettere insieme alle più importanti associazioni del settore sul futuro del mercato e
sulla centralità che deve essere data al cliente
finale.
Ritornando all’indagine, tra i vantaggi riconosciuti all’efficienza energetica il 98,2%
delle famiglie lombarde indica la riduzione
degli sprechi, il 97,1% il risparmio in bolletta, mentre il 92,4% del campione metterebbe
in atto interventi per il bene delle generazioni future. Ma quanto ci si aspetta di risparmiare? Le attese sono alte e in linea con l’andamento nazionale, dato che il 44,1% si aspetta
un risparmio che oscilla tra il 20% e il 40% e il
12,9% oltre il 40%.
In questo contesto, conoscere chi entrerà in
casa ed effettuerà i lavori, stabilire un rapporto di fiducia con l’operatore e sentirsi seguiti
passo passo rappresenta una condizione sulla
quale le famiglie lombarde, però, non transigono. Sempre più ci si rivolge a un artigiano
specializzato, affidandogli non solo l’installazione di impianti (lo sceglierebbe il 62,9%)
ma anche per avere una consulenza per l’individuazione degli interventi da effettuare
(scelta del 53,5%), il miglior preventivo sui
costi di eventuali interventi (ancora per il
55,9%) e per scegliere il materiale da acquistare (54,1%).
N
on soltanto gli arredi. Ad essere agevolati
dagli incentivi previsti dalla “Nuova Sabatini” saranno anche i sistemi finalizzati allo
sviluppo di un’energia pulita ed efficiente, quali
impianti fotovoltaici, di cogenerazione, minieolico, micro generatori, impianti elettrici ed
idraulici. A chiarirlo è stato nei giorni scorsi il
Ministero dello Sviluppo Economico, fornendo una risposta quanti fossero interessati a fruire degli incentivi scattati il 31 marzo.
Scendendo nel dettaglio delle spese che possono beneficiare dei bonus, sono comprese
quelle sostenute per acquistare o acquisire in
leasing macchinari, impianti, beni strumentali
di impresa e attrezzature nuove di fabbrica ad
uso produttivo, nonché hardware, software e
tecnologie digitali, classificabili, nell’attivo
dello stato patrimoniale, alle voci B.II.2, B.II.3
e B.II.4 dell’articolo 2424 del codice civile, e
destinati a strutture produttive già esistenti o da
realizzare. Oggetto di agevolazione anche le
spese per l’acquisto di un impianto fotovoltaico
funzionale allo svolgimento dell’attività d’impresa, a patto che rientri nel concetto di impianti, intesi come beni mobili, così come indicato dall’Agenzia delle Entrate.
Ma godono dei bonus anche gli impianti di
Cellulari: caricabatteria universale
Non è propriamente una
rivoluzione. Ma certamente rappresenta una
comodità, e al tempo stesso può consentire di abbattere la produzione di
rifiuti elettronici. È l’introduzione dei caricabatteria
unici per cellulari, che
l’Ue ha recentemente sostenuto mediante una
proposta legislativa che,
come ha spiegato la relatrice del provvedimento,
Barbara Weiler, “ha lo
scopo di coniugare gli in-
teressi dei consumatori
con quelli dell’ambiente,
in quanto l’innovazione
metterà fine al caos e ridurrà le 51mila tonnellate
di rifiuti elettronici prodotte ogni anno”.
Lo stesso progetto stabilisce inoltre norme armonizzate per l’immissione
sul mercato di apparecchiature radio, compresi
telefoni cellulari, telecomandi apri-auto e modem. Le norme mirano a
tenere il passo con il cre-
scente numero e varietà
di dispositivi e a garantire che i dispositivi non interferiscano tra loro, rispettando così i requisiti
essenziali su sicurezza e salute.
Una volta ottenuto il
via libera del Consiglio
Ue, gli Stati membri avranno due anni per adeguarsi, mentre i produttori
degli apparecchi tlc avranno un anno supplementare per conformarsi
alle norme.
Passo indietro rispetto all’Asia; il fotovoltaico italiano non sfugge alla crisi
Rinnovabili: il declino dell’Europa
S
S
i parla costantemente di boom
delle energie rinnovabili, e in
Italia tale argomento è con cadenza
quotidiana oggetto di polemiche,
tra i sostenitori e i detrattori degli
incentivi al settore. Allargando un
po’ il raggio di osservazione, pare,
tuttavia, che il comparto se la passi meno bene di quanto si creda.
Almeno in Europa: continente
che nel 2013 ha perso la sua posizione leader nel settore del fotovoltaico, come segnalato dall’Epia
(European Photovoltaic Industry
Association).
A determinare la frenata, sarebbe stata proprio la drastica riduzione degli incentivi, con la correlata
incertezza dei quadri normativi.
Risultato? Il fotovoltaico europeo
è arrivato a contribuire solo per
il 28% del mercato globale, mentre
nel 2011 l’Europa forniva ben il
70% dell’energia fotovoltaica
mondiale, e nel 2021 il 59%.
In questo quadro, l’Italia ha subito un vero e proprio crollo: secondo
i dati, l’anno scorso il comparto ha
visto ridurre del 70% il proprio
peso. Anche la Germania, in passato il maggior mercato a livello
mondiale, ha perso il 57% rispetto
al 2012. Contestualmente, l’internazionalizzazione ha portato a far
registrare l’anno scorso un aumento di capacità installata di almeno
37 GW, portando così la potenza
totale a 136,7 GW. E sono soprattutto i mercati asiatici, con il loro
dinamismo, ad avere permesso di
raggiungere questi risultati. La Cina, con una nuova potenza di 11,3
GW nel 2013, è diventata la prima
della classe e anche il mercato giapponese si è comportato molto bene
(6,9 GW).
Ma se il settore fotovoltaico europeo piange, quello eolico di certo
non ride. Il problema, però, è che
in questo caso la tendenza negativa ha una portata mondiale. Nel
2013, infatti, la crescita del settore si è attestata sul 12,5%, per una
capacità prodotta nel corso dell’an-
no pari a 35.464 MW, contro i
45169 MW del 2012.
Il crollo va imputato in buona
parte alla performance negativa
degli Stati Uniti, dove però, attualmente, il mercato pare in ripresa.
In Europa, invece, gli unici mercati a crescere sono stati quello britannico e quello tedesco. Ad ogni
buon conto, le prospettive per il futuro paiono meno negative, grazie
anche ai progetti in fase di sviluppo
in Cina, India e Brasile, e alla riforma del settore elettrico messicano.
Il tutto senza considerare il boom
atteso dal mercato africano, guidato da Sud Africa, Egitto, Marocco,
Etiopia, Kenya e Tanzania.
In questo quadro, tutto sommato la prestazione dell’Italia è lodevole. Nella speciale classifica dei
10 Paesi con la maggiore potenza eolica installata fino ad oggi, lo
Stivale riesce ad aggiudicarsi un
buon settimo posto, dopo Cina, Usa, Germania, Spagna, India, Gran
Bretagna.
cogenerazione, il minieolico (a condizione che
gli elementi non siano infissi a terra) e i micro
generatori non dotati di autonomia funzionale
e reddituale. In questi casi, la cumulabilità degli
incentivi con quella prevista dal Conto Energia segue le regole contenute nell’articolo 26
del D.lgs 28/2011. Ciò significa che la cumulabilità è ammessa con l’accesso a fondi di garanzia e fondi di rotazione e con altri incentivi
pubblici non eccedenti il 40% del costo dell’investimento, nel caso di impianti di potenza
elettrica fino a 200 kW, non eccedenti il 30%,
nel caso di impianti di potenza elettrica fino a
1 MW, e non eccedenti il 20%, nel caso di
impianti di potenza fino a 10 MW. Peraltro, è
incentivata la realizzazione di impianti generali, ad esempio idraulici, di riscaldamento e di
condizionamento, e anche l’effettuazione delle
opere murarie necessarie alla loro installazione.
Non possono invece usufruire delle agevolazioni gli impianti eolici, che secondo l’Agenzia
del Territorio rientrano tra gli opifici e sono
quindi beni immobili cui si applicano le regole
dei fabbricati destinati all’industria.
Ma chi può accedere ai benefici? La richiesta
può essere presentata dalle piccole e medie
imprese che alla data di presentazione della
domanda:
❖ hanno una sede operativa in Italia e sono
regolarmente costituite ed iscritte nel Registro
delle imprese;
❖ non rientrano tra i soggetti che hanno ricevuto e, successivamente, non rimborsato o
depositato in un conto bloccato gli aiuti individuati quali illegali o incompatibili dalla Commissione europea;
❖ non si trovano in condizioni tali da risultare
in difficoltà.
Per ottenere il contributo è necessario disporre di un finanziamento bancario o di una
locazione finanziaria, e la concessione è condizionata all’adozione di una delibera di finanziamento da parte di una banca o di un intermediario finanziario aderente alle convenzioni
stipulate tra il Ministero dello sviluppo economico, l’Associazione bancaria italiana e Cassa
depositi e prestiti.
Eolico: non è vero
che nuoce al clima
e nel mondo il settore eolico ha
subito una piccola battuta d’arresto negli ultimi anni, in Italia il comparto continua comunque a difendersi bene. E questo malgrado un
ulteriore ostacolo rappresentato, oltre che dalla crisi, dalle prese di posizione degli ambientalisti, a giudizio dei quali il rapido sviluppo dell’energia eolica starebbe avendo un
pesante impatto ambientale, modificando la circolazione atmosferica, assieme a temperatura e precipitazioni. A supporto di tali tesi, anche alcune ricerche, secondo cui nei
pressi di parchi si sarebbe registrato
un aumento significativo della temperatura, in particolare durante la
notte, quando la turbolenza prodotta dai parchi impedirebbe la creazione di strati di aria fredda vicino al
suolo.
Ora, tali conclusioni sono state in
buona parte smentite da un recente
studio condotto da ricercatori del
Cea (Ente francese per l’energia atomica e le energie alternative), del
Cnrs (Centro nazionale della ricerca scientifica, la più grande organizzazione pubblica del genere in Francia) e dell’Università di Versailles, in
collaborazione con Enea e Ineris (l’Istituto nazionale che si occupa di impatto ambientale e dei rischi derivanti dal settore industriale in Francia).
L’indagine ha quantificato in uno
scenario realistico gli effetti sul clima derivanti dall’energia eolica, la
cui produzione nel nostro continente dovrebbe raddoppiare da qui al
2020. Questo studio confronta delle simulazioni climatiche fatte con e
senza la presenza al suolo dei parchi
eolici e mostra differenze medie di
temperatura molto piccole, attorno
a 0,3°C, con differenze significative
soltanto in inverno. Lo studio, peraltro, mostra come queste differenze
siano dovute in parte al sovrapporsi
di effetti locali nella regione più interessata dalla presenza di parchi eolici
e una lieve rotazione del vento proveniente da ovest.
APRILE
2014
19
N.7
Edilizia: motore dello sviluppo
Esco: a breve la revisione
della norma Uni Cei 11352
L
N
Enea: tra le priorità c’è la riqualificazione energetica degli immobili
e città protagoniste di un processo di riqualificazione (soprattutto dal punto di vista edilizio e immobiliare) che potrebbe
concretamente fungere da volano
per lo sviluppo economico e per la
salvaguardia ambientale. È il principio che emerge dal rapporto sulla green economy realizzato dall’Enea.
Dal report si evince che, per raggiungere tale obiettivo, occorre
puntare su due filoni: energia e
rifiuti. Innanzitutto, come ricordato dal commissario Enea Giovanni Lelli, “In Italia le abitazioni consumano dal 30 al 60% in più di
energia rispetto alla media Ue. E,
contestualmente, nelle nostre città di produce, in media, il 75% dei
rifiuti. A farne le spese, ovviamente, è anche l’ambiente, a causa in
primo luogo della cementificazione selvaggia, con insediamenti
distribuiti in maniera frammentata sul territorio, che continuano ad occupare aree libere, spesso agricole, al ritmo di 343 metri
quadrati l’anno per ciascun italiano”. Eppure, una chiave per sovvertire questo andamento ci sarebbe: “La green economy - osserva
ancora Lelli - può avviare un nuovo ciclo di sviluppo, con ricadute su ambiente, rilancio dell’industria e dell’occupazione, offrendo,
allo stesso tempo, una migliore
qualità della vita ai cittadini”.
Dello stesso avviso è il presidente della Fondazione per lo sviluppo
sostenibile, Edo Ronchi, secondo
il quale “in Italia sono prevalenti
idee vecchie, con un’impostazione produttiva tradizionale. Invece
bisogna pensare ad un’economia
non come fine ma come mezzo,
per assicurare benessere”.
Per giungere a queste conclusio-
ni, il report Enea parte dal quadro
storico internazionale, per poi proporre una serie di soluzioni ritagliate su misura per il contesto sociale,
ambientale ed economico di casa
nostra. Tra queste, hanno la priorità le azioni finalizzate ad abbattere i consumi energetici degli edifici
e la produzione di rifiuti. A proposito di quest’ultimo campo, Enea
rimarca il fatto che “circa il 48%
dei rifiuti elettrici ed elettronici
potrebbe essere riutilizzato per un
valore di mercato pari a 45 milioni. Peraltro, laddove la raccolta
differenziata è più alta, il costo
della gestione dei rifiuti è più basso
per ogni cittadino. Inoltre, 1.000
tonnellate l’anno in più di differenziata e riciclaggio creerebbero
8,5 posti di lavoro. Il che significa
che, raggiungere l’obiettivo del
50% di riciclaggio, porterebbe a
circa 11.000 posti di lavoro”.
el processo di riqualificazione
energetica dei condomini italiani, un ruolo importante è (e potrebbe in maniera sempre maggiore essere) svolto dalle Energy Service Company: le cosiddette “Esco”. Ebbene,
proprio a tale proposito, si è recentemente concluso l’iter di revisione
della Uni Cei 11352, destinata a un utilizzo sempre più diffuso grazie anche
alle modifiche introdotte nella versione 2014 e al rinnovato quadro legislativo in materia di efficienza energetica, che individua, proprio nella norma
in oggetto, uno strumento fondamentale per la qualifica dei fornitori di servizi di miglioramento dell’efficienza
energetica.
In particolare, come sottolinea lo
stesso ente Uni, è utile ricordare il
Decreto Legislativo n. 115/08 che,
disciplinando l’efficienza degli usi finali
dell’energia, all’articolo 16 richiedeva,
allo scopo di promuovere un processo
di incremento del livello di qualità e
competenza tecnica per i fornitori di
servizi energetici, una apposita norma
tecnica Uni Cei sulle Esco; ma anche il
Decreto Ministeriale 28/12/13 che,
regolando, tra l’altro, il meccanismo dei
certificati bianchi, all’art. 7 ha rinnovato l’esigenza, già espressa nel 2008, di
qualificare i fornitori di servizi energetici imponendo la certificazione delle
Esco ai fini della partecipazione al meccanismo dei Titoli di Efficienza Energetica (Tee).
La revisione della Uni Cei 11352
“Gestione dell’energia - Società che
forniscono servizi energetici (Esco) Requisiti generali, liste di controllo per
la verifica dei requisiti dell’organizzazione e dei contenuti dell’offerta di servizio”, attesa per la primavera del 2014, è
una norma rinnovata soprattutto per
quanto riguarda l’applicabilità e l’utilizzabilità, sia da parte delle Esco sia da
parte di eventuali soggetti terzi, ma di
fatto immutata nei requisiti essenziali
che sono stati riconfermati.
20
N.7
APRILE
2014
Un report di Legambiente evidenzia i limiti allo sviluppo di un’edilizia efficiente e le soluzioni per incentivarla
Obiettivo: gli edifici “Tutti in Classe A”
R
egole inadeguate, pochi controlli, scarsa
promozione degli effetti benefici. Sono i
limiti che frenano lo sviluppo di un’edilizia
effettivamente efficiente, sia sul versante delle
nuove costruzioni, sia su quello delle ristrutturazioni degli edifici già esistenti. Il che, purtroppo, penalizza dal punto di vista dei consumi (e
quindi delle spese) ma anche del comfort, tutti
coloro i quali risiedono in immobili, ad esempio, isolati male o soleggiati scorrettamente.
Invece, l’innovazione ambientale sarebbe la
via più utile per risollevare il settore immobiliare e dell’edilizia nel suo complesso, grazie alle
notevoli opportunità che offre anche in termini occupazionali ed economici.
Sono questi i presupposti di “Tutti in classe
A”: l’indagine di Legambiente sulla qualità del
patrimonio edilizio italiano.
L’analisi ha preso in esame oltre 500 edifici
in 47 città italiane, grazie a un team di esperti
che viaggiando da nord a sud del Paese, ha
fotografato con un’apparecchiatura termografica la situazione termica degli stabili, confrontando le rese di costruzioni recenti (talvolta firmate da note archistar) con palazzi costruiti
nel dopoguerra e edifici dove sono stati realizzati interventi di retrofit, evidenziando come
una riqualificazione energetica ben fatta possa
permettere di realizzare risultati significativi di
riduzione dei consumi energetici.
CONTESTO E SCOPO
“In un periodo di crisi drammatica come
quello che sta vivendo il mercato immobiliare
italiano, la sfida di innovazione proposta
dall’Unione europea va assolutamente raccolta - ha commentato il vice presidente di Legambiente, Edoardo Zanchini - perché attraverso la chiave dell’energia è possibile riqualificare gli edifici in cui viviamo e lavoriamo, per
renderli, oltre che meno energivori più belli,
ospitali, salubri. È un’occasione che va sfruttata per arrivare ad azzerare le bollette delle famiglie, per creare lavoro in un campo ad alto tasso
di occupazione e con importanti possibilità di
ricerca applicata. Ma questa direzione di cambiamento responsabilizza tutti, dalla pubblica
amministrazione agli imprenditori edili, dai
progettisti ai cittadini. Invece, in 13 regioni
non esiste alcun tipo di controllo sui certificati
di prestazione energetica degli edifici, e così si
calpestano i diritti dei cittadini che dovrebbero essere correttamente informati sulle prestazioni energetiche e sulla sicurezza delle loro
abitazioni”.
EDIFICI ANALIZZATI
L’analisi termografica ha riguardato edifici
residenziali, scuole e uffici costruiti nel dopoguerra e altri più recenti. Sono state verificate
anche le prestazioni di quelli già certificati di
Classe A e di quelli ristrutturati, e di alcuni edifici costruiti dopo il 2000, ossia dopo l’adozione
delle direttive europee in materia di risparmio
energetico e di isolamento. Ebbene, su gran
parte di questi immobili, nuovi e già vecchi, i
problemi sono evidenti. Da Milano a Torino,
fino alla periferia di Bari, da L’Aquila a Roma,
si ravvisano problemi di elementi disperdenti,
con distribuzione delle temperature superficiali estremamente eterogenee. Spesso anche per
edifici che si promuovono come “biocase” o a
basso consumo energetico.
Che in “Classe A” si viva meglio lo dimostrano invece le termografie di edifici ben progettati, costruiti e certificati, come il quartiere
Casanova a Bolzano o alcuni immobili nuovi
o ristrutturati a Firenze, Udine o Perugia, che
mostrano un comportamento omogeneo delle facciate e l’assenza di ponti termici significativi, la precisa scelta di sfruttare al meglio l’esposizione dell’edificio e l’uso di specifici materiali per le diverse facciate al fine di sfruttare
al meglio la radiazione solare, minimizzando i
consumi energetici per il condizionamento
invernale con un risparmio, per i fortunati abitanti di questi edifici, fino a 2mila euro ogni
anno.
Attenzioni e benefici che non si ritrovano,
purtroppo, nemmeno in edifici progettati da
architetti di fama internazionale e costruiti
negli ultimi dieci anni, come mostrano le termografie realizzate su edifici costruiti a Milano,
Roma e Alessandria da Fuksas, Krier e Portoghesi, dove l’analisi a infrarossi ha dato risultati
simili a quelli di altri edifici recenti di firme
meno prestigiose, con difetti nelle superfici
perimetrali ed elementi disperdenti nelle strutture portanti.
NORME NAZIONALI
Nel rapporto di Legmabiente si segnalano,
inoltre, la situazione e i problemi della normativa nazionale, l’articolato e inadeguato quadro di regole nelle diverse regioni, in particolare per quanto riguarda controlli e sanzioni, ma
anche le buone pratiche attuate da alcuni
Comuni. Gli edifici, infatti, sono responsabili
di una grossa fetta dei consumi energetici italiani e delle emissioni di gas serra.
La direttiva europea 2002/91 ha introdotto
precisi obiettivi in termini di rendimento energetico e l’obbligo della certificazione degli
edifici nuovi (con le diverse classi di appartenenza, dalla A alla G) e nelle compravendite
di quelle esistenti. Poi Bruxelles si è spinta
tezza rispetto alla sicurezza antisismica degli
edifici, stabilendo l’obbligo di dotarsi di un
libretto antisismico per tutti gli edifici esistenoltre, con la direttiva 31/2010, che prevede ti”.
date precise per una transizione radicale. Dal
1° gennaio 2021 tutti i nuovi edifici, sia pubbliLE PRESTAZIONI
ci che privati, dovranno essere neutrali da un
Come puntualizza il report, “per migliorare
punto di vista energetico, ossia dovranno gaprestazioni energetiche è necessario stabilire
le
rantire prestazioni di rendimento dell’involuper
i nuovi edifici e per le ristrutturazioni edilicro tali da non aver bisogno di apporti per il
riscaldamento e il raffrescamento oppure di zie oltre una certa dimensione lo standard
soddisfarli attraverso le fonti rinnovabili. En- minimo obbligatorio di Classe A su tutto il tertro il 30 aprile 2014, inoltre, il Governo ita- ritorio nazionale; va premiato, nelle ristruttuliano dovrà inviare a Bruxelles una “strategia razioni edilizie, il miglioramento della classe
a lungo termine per mobilitare investimenti energetica di appartenenza, e per facilitare
nella ristrutturazione del parco nazionale di questo processo occorre rendere permanenti le
edifici residenziali e commerciali, sia pubblici detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio (50che privati”.
Ora, purtroppo, stando anche all’indagine 65%) offrendo un orizzonte temporale serio, e
di Legambiente, nonostante la nuova pro- allargando gli incentivi gli interventi di consogrammazione europea 2014-2020 preveda lidamento antisismico degli edifici.
C’è bisogno di nuovi strumenti per il financonsistenti risorse per l’efficienza energetica,
che possono diventare un volano per riquali- ziamento degli interventi di riqualificazione.
ficare il patrimonio edilizio e le città e non esi- Occorre introdurre un fondo nazionale di fista oggi alcuna ragione economica o tecnica nanziamento e di garanzia per gli interventi
che possa impedire che tutti i nuovi edifici sia- di riqualificazione energetica di edifici pubblino progettati e costruiti per essere in Classe A ci e privati, come prevede la stessa Direttiva
di prestazione energetica (grazie al contributo 2012/27, per realizzare misure di miglioradi pannelli solari termici o fotovoltaici, pom- mento dell’efficienza e di sicurezza antisismipe di calore geotermiche o altri impianti da ca. È necessario, poi, introdurre nuovi strufonti rinnovabili), continuiamo ad assistere a menti per gli interventi di retrofit energetico
rinvii e ritardi nell’applicazione delle diretti- degli edifici condominiali. In Italia realizzare
ve.
interventi di riqualificazione energetica comSecondo Legambiente, “affinché si avvii plessiva di edifici condominiali è difficilissimo
una stagione di cambiamento e di innovazio- per un quadro di regole e incentivi inefficace.
ne profonda delle città italiane per migliorarne Occorre creare le condizioni tecniche e ecola qualità e la vivibilità, occorre percorrere nomiche per rendere vantaggiosi interventi
diverse strade in parallelo: bisogna introdurre che possono consentire di migliorare le preregole omogenee in tutta Italia per le prestazio- stazioni delle abitazioni e di garantire risparmi
ni in edilizia e controlli indipendenti su tutti gli energetici quantificabili e verificabili per le
edifici, con sanzioni vere per chi non rispetta le famiglie, oltre che di consolidamento antisiregole. Altrettanto indispensabile è dare cer- smico”.
POSIZ.
REGIONI
Obblighi su
efficienza
energetica edifici
Obblighi
contributo
rinnovabili
Obblighi
su
certificazione
Controlli
e sanzioni
sulle certificazioni
1
Pr. Bolzano
SI
SI
SI
SI
2
Pr. Trento
SI
SI
SI
SI
3
Lombardia
SI
SI
SI
SI
4
Piemonte
SI
SI
SI
SI
5
Emilia-Romagna
SI
SI
SI
SI
6
Puglia
SI
NO
SI
SI
7
Liguria
SI
SI
SI
NO
8
Valle d’Aosta
SI
SI
SI
NO
9
Lazio
NO
SI
SI
NO
10
Umbria
NO
SI
SI
NO
11
Friuli Venezia Giulia
NO
NO
SI
SI
12
Toscana
NO
NO
SI
SI
13
Marche
NO
NO
SI
NO
14
Basilicata
NO
NO
NO
NO
15
Calabria
NO
NO
NO
NO
16
Campania
NO
NO
NO
NO
17
Molise
NO
NO
NO
NO
18
Sardegna
NO
NO
NO
NO
19
Sicilia
NO
NO
NO
NO
20
Veneto
NO
NO
NO
NO
21
Abruzzo
NO
NO
NO
NO
APRILE
2014
21
N.7
Attraverso i titoli di efficienza energetica si potrebbe rendere competitiva la riqualificazione degli stabili condominiali
R
endere i condomini italiani più sicuri ed
efficienti è una priorità da molteplici
punti di vista. Ma come raggiungere, concretamente, tale obiettivo? Come illustrato
da Legambiente nell’ambito del rapporto
“Tutti in Classe A”, occorre percorrere diverse strade in parallelo. Ecco quali.
1) Controlli e sanzioni per garantire i cittadini sulle prestazioni energetiche e la sicurezza degli edifici. Lo vogliamo dire con
chiarezza, è vergognoso il modo in cui si calpestano i diritti dei cittadini ad essere informati sulle prestazioni energetiche delle abitazioni come sulla sicurezza delle strutture. Ancora in questi mesi in Parlamento sono state approvate deroghe e rinvii rispetto
all’applicazione delle direttive sull’efficienza
energetica, e in 13 Regioni non vi sono né
controlli né sanzioni sulle certificazioni.
Invece, introdurre regole omogenee in tutta
Italia per le prestazioni in edilizia e controlli
indipendenti su tutti gli edifici con sanzioni
vere per chi non rispetta le regole per la progettazione, costruzione, certificazione è una
scelta nell’interesse dei cittadini come delle
imprese e dei progettisti onesti. Altrettanto
indispensabile è dare certezza rispetto alla
sicurezza antisismica degli edifici. Prestazioni
energetiche e di sicurezza devono viaggiare
assieme, e questa situazione deve essere
superata stabilendo l’obbligo di dotarsi di un
libretto antisismico per tutti gli edifici esistenti, che deve rappresentare la carta di
identità delle strutture, permettendo così di
conoscere il grado effettivo di affidabilità e
sicurezza degli edifici in termini di vulnerabi-
Edifici: la formula per abbattere i consumi
lità sismica e rispetto ai rischi idrogeologici
dell’area.
2) Stabilire per i nuovi edifici e per le
ristrutturazioni edilizie oltre una certa
dimensione lo standard minimo obbligatorio di Classe A su tutto il territorio nazionale, con una riduzione drastica dei fabbisogni
di riscaldamento e raffrescamento, ma con
pari o maggiore comfort. Tutti in Classe A è
una sfida a portata di portafoglio, di competenze tecniche e nell’interesse dei cittadini.
3) Premiare nelle ristrutturazioni edilizie il
miglioramento della classe energetica di
appartenenza, così da dare certezze agli
interventi di riqualificazione energetica di
alloggi e edifici condominiali attraverso un
meccanismo che incentivi gli interventi che
realizzano un salto di classe di appartenenza
(ad esempio passando dalla E alla C, dalla D
alla B o alla C, e per chi raggiunge la A). Perché solo con una ampia riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente
sarà possibile ridurre in maniera sostanziale i
consumi energetici civili.
Legambiente ha presentato una proposta
che, attraverso i titoli di efficienza energetica, permetterebbe di rendere competitiva la
riqualificazione degli edifici condominiali.
Un criterio prestazionale permetterebbe in
particolare di selezionare gli interventi di
riqualificazione da finanziare e realizzare, sia
pubblici che privati, in modo da premiare
con risorse ed incentivi non interventi “ge-
nerici” di riqualificazione ma solo quelli
capaci di certificare i risultati in termini di
consumi e risparmi. Un approccio legato ai
risultati è indispensabile anche nella direzione di rendere permanenti le detrazioni fiscali
per gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. In questo modo
si possono premiare gli interventi edilizi sulle
pareti e le tecnologie più efficienti e meno
costose e a beneficiarne sarebbero le famiglie
in termini di riduzione delle bollette. Occorre poi allargare sempre gli incentivi agli interventi di consolidamento antisismico degli edifici.
4) Nuovi strumenti per il finanziamento
degli interventi di riqualificazione. Troppi
interventi su edifici pubblici sono fermi per
via del patto di stabilità. A Ministeri, Regioni, Enti Locali deve essere data la possibilità
di realizzare interventi di riqualificazione
energetica del patrimonio edilizio direttamente, o attraverso Esco, in tutti i casi in cui
è dimostrato il vantaggio economico attraverso la riduzione complessiva di spesa realizzata grazie agli interventi (e certificata dal
salto di classe energetica) e la fattibilità tecnica e finanziaria dell’intervento. Occorre,
inoltre, introdurre un fondo nazionale di
finanziamento e di garanzia per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici
pubblici e privati, come prevede la stessa
Direttiva 2012/27, all’articolo 20, per realizzare misure di miglioramento dell’efficienza
Tra i sistemi per la riqualificazione, spiccano il cappotto e il verde pensile
Condominio: risparmio fino a 50%
C
hiaramente, la tipologia immobiliare per eccellenza che dovrebbe
essere oggetto di riqualificazione o di
costruzione ex novo in base a criteri di
efficienza è quella degli edifici condominiali, dove, in Italia, risiedono circa
24 milioni di persone, con oltre un milione di edifici con più di cinque alloggi
nei quali vi è una gestione condominiale.
Ora, come rimarcato dal report di
Legambiente, in queste abitazioni
molto spesso i consumi energetici sono
estremamente elevati, in particolare se
si tratta di strutture costruite dopo gli
anni ‘50. Ridurne i consumi termici è
possibile e urgente, e a beneficiarne sarebbero tanto gli inquilini, quanto le
imprese dell’edilizia e l’ambiente con
la riduzione di inquinanti locali e emissioni climalteranti. Ma per farlo occorre innanzitutto rimuovere tutti gli ostacoli economici e di procedure che nei
condomini rendono estremamente
complicati interventi di efficienza energetica. Per l’associazione ambientalista, “un modello a cui guardare è quello del Green Deal introdotto nel Regno Unito, che permette di realizzare interventi a costo zero per le famiglie perché si ripagano con il risparmio
realizzato nei consumi. In Italia si dovrebbe intervenire in questa direzione,
coinvolgendo imprese delle costruzioni ed Esco nella gestione degli impianti, con incentivi legati al salto di classe
energetica realizzato attraverso la ri-
qualificazione edilizia dei condomini.
Le famiglie potrebbero avere una diminuzione della spesa in bollette del 50%,
con risparmi tra gli 800 e i 1300 euro
l’anno (variabili a seconda della fascia
climatica d’appartenenza)”.
IL CAPPOTTO
Quando si parla di efficienza energetica in edilizia spesso si ha a che fare con
termini complicati e poco comprensibili. In quest’ottica, vale la pena descrivere una delle tecniche di isolamento,
detta a “cappotto”, sintetizzandone caratteristiche costruttive e utilità. Questo tipo di isolamento non è altro che
strato di materiali (fibre di legno, fibre
minerali, lana di pecora, canapa ecc.)
a bassa conduttività termica di spessore variabile (nell’ordine della decina
di centimetri) capace di rallentare lo
scambio di calore in entrata e in uscita
dalle nostre abitazioni, mantenendo
stabile, per un certo tempo, la temperatura interna degli edifici. Tale applicazione, estremamente versatile,
può essere applicata tanto sulle nuove
costruzioni che su edifici da ristrutturare, riuscendo a migliorare notevolmente il comfort termico interno e riducendo consumi energetici anche del 4050%.
IL GREEN ROOF
Anche il verde pensile potrebbe rap-
presentare un’importante tecnica volta
a riequilibrare la dispersione termica
degli edifici. In ogni caso, le coperture a
verde riescono ad influire sul comportamento termico dell’edificio attraverso
due meccanismi: l’aumento dell’albedo
(capacità di un materiale di riflettere i
raggi solari) e l’incremento di evaporazione dell’acqua. Un tetto inerbito
assorbe 4/5 dell’energia che verrebbe
altrimenti assorbita da un tetto tradizionale, possedendo un’albedo pari a
0,23 rispetto a quello del cemento corrispondente invece a 0,1. Da ciò deriva
che la quota di energia solare riflessa
aumenta, garantendo una minor quantità di radiazione assorbita e di conseguenza un inferiore surriscaldamento
dell’edificio stesso.
L’altro meccanismo con il quale la
vegetazione contribuisce al bilancio
energetico dell’edificio è il processo
evapo-traspirativo. Il raffreddamento
dovuto al passaggio di stato dell’acqua
può dissipare una cospicua quantità di
energia accumulata nei mesi estivi
migliorandone la capacità refrigerante.
Anche nella stagione invernale la
vegetazione sui tetti sembra portare
effetti positivi nel campo della coibentazione termica. All’interno dello strato di vegetazione del tetto verde, si crea
un volume ricco di spazi vuoti con aria
immobile la cui capacità termoisolante aumenta ad un valore tra il 30 ed il
70% la cui variabilità è determinata
dalla caratteristiche delle piante.
energetica. Uno dei problemi più rilevanti
in questo momento in Italia riguarda infatti
l’accesso al credito, che in edilizia sconta difficoltà ancora maggiori proprio per interventi complessi come quelli che riguardano
il patrimonio edilizio.
5) Semplificare le autorizzazioni per gli
interventi di retrofit energetico.In Italia realizzare interventi di riqualificazione energetica complessiva di edifici condominiali è difficilissimo per un quadro di regole sulla riqualificazione in edilizia oramai datato - le
categorie sono quelle della Legge 457/1978,
manutenzione ordinaria, straordinaria,
ristrutturazione edilizia - senza alcuna attenzione ai temi energetici. Occorre introdurre
una categoria che aiuti gli interventi di retrofit, in modo da creare le condizioni tecniche
e economiche per rendere vantaggiosi interventi che possono consentire di migliorare le
prestazioni delle abitazioni e di garantire
risparmi energetici quantificabili e verificabili per le famiglie, oltre che di consolidamento
antisismico. Una categoria che preveda di
raggiungere determinati obiettivi energetici
attraverso l’intervento sulle strutture perimetrali ma che, se le condizioni dell’edificio lo
permettono, possa anche consentire di intervenire sull’organizzazione di spazi e volumi,
per ripensare disposizioni interne e creando
terrazzi, a fronte di obiettivi da raggiungere
anche in termini di consolidamento antisismico ai sensi delle normative vigenti.
Se l’immobile nuovo
in 10 anni è già vecchio
S
econdo l’analisi di Legambiente, molti edifici
costruiti in Italia dopo il 2002 oggi mostrano già
evidenti criticità. Eppure, si tratta di immobili realizzati dopo l’entrata in vigore della direttiva europea
2002, che aveva già imposto condizioni di efficienza,
e in un periodo ancora di forte crescita dei prezzi delle
abitazioni, il che avrebbe consentito ai costruttori di
realizzare comunque un buon guadagno anche
migliorando i parametri di isolamento ed efficienza.
Invece, su quasi tutti gli immobili analizzati dal report
“Tutti in Classe A”, (e tale considerazione vale anche
per alcuni che si promuovono come “biocase” o abitazioni “a basso consumo energetico”) si ravvisano,
attraverso le termografie, ricorrenti problemi di elementi disperdenti, con distribuzione di temperature
superficiali estremamente eterogenee soprattutto fra
tamponature e strutture portanti in cemento armato.
Le immagini raccolte, infatti, mostrano differenze
cromatiche e dunque passaggio fra aree a diversa temperatura (con gradienti termici misurati spesso superiori a 4-5°C), ed è possibile osservare la tessitura degli
elementi che compongono facciate e l’orditura dei
solai, oltre a potenziali distacchi di intonaco ed episodi di infiltrazione d’acqua o umidità. La conseguenza,
purtroppo nota per chi abita in quelle case, è che si
hanno temperature più elevate del dovuto d’estate e
più fredde d’inverno, e quindi, oltre a patire il relativo
disagio, occorre sostenere una maggiore spesa per
porvi riparo attraverso gli impianti.
La scarsa inerzia termica dei fabbricati e le dispersioni di calore vengono evidenziate dai ponti termici
rilevati su solai, pilastri, logge, balconi, cassonetti
degli avvolgibili, serramenti e, in alcuni casi, sotto le
finestre ossia dove sono posti i caloriferi interni. Insomma: si ha a che fare con edifici nuovi ma già vecchi, perché con evidenti segni di umidità, distacchi,
problemi dei materiali in facciata.
22
N.7
Sbarca a New York un progetto italiano per la gestione intelligente degli edifici
APRILE
2014
Con domotica, immobili efficienti
Edilizia: è il legno
la nuova frontiera
L
N
a domotica applicata all’edilizia residenziale allo
scopo di incrementare la qualità abitativa dei residenti e
contemporaneamente ridurre
i consumi di energia e i costi in
bolletta. È una tendenza che si
sta progressivamente consolidando, ma della quale Selex Es
(un’azienda di Finmeccanica)
ha ideato nuove applicazioni, destinate, al momento, al
solo contesto statunitense, ma
potenzialmente utilizzabili, in
un prossimo futuro, anche in
ambito italiano.
Lo scopo è quello di gestire, mediante un programma
informatico chiamato “Di Boss”, tutte le funzioni di un edificio: dall’illuminazione alla
sicurezza, dagli apporti energetici necessari al funzionamento
delle varie apparecchiature fino all’avviamento e alla modulazione dei sistemi di riscaldamento e di raffrescamento,
per concludere con il monitoraggio in tempo reale degli
ascensori e degli ingressi. Ope-
razioni che saranno condotte
seguendo un unico filo conduttore: quello dell’ecosostenibilità, che si tradurrà inevitabilmente anche in efficienza
energetica.
I primi a fruire di questa
nuova frontiera dei processi
smart saranno 16 grattacieli di
Manhattan, a New York, che,
in estrema sintesi, diventeranno parte di un sistema centrale
controllato da un solo cervello
elettronico, peraltro in grado di
apprendere le esigenze e i com-
Protocollo per la casa sostenibile
Diffondere la cultura della sostenibilità in edilizia. Promuovere la progettazione e la realizzazione di costruzioni “verdi”, basate su efficienza e risparmio energetico e sicure dal
punto di vista strutturale. Organizzare percorsi formativi di aggiornamento e di alta specializzazione per i professionisti del settore delle
costruzioni e per le maestranze, e sviluppare
iniziative per il riutilizzo e la rigenerazione
delle città e degli edifici.
Si muove nella direzione dell’edilizia efficiente il Protocollo d’intesa siglato lo scorso
26 marzo, a Roma, tra il Consiglio Nazionale
degli Architetti, l’Ordine degli Architetti di
Roma e i sindacati di categoria Feneal-Uil,
Filca-Cisl e Fillea-Cgil.
Il fatto che, per la prima volta, l’Ordine
degli Architetti abbia sottoscritto un accordo
con le organizzazioni sindacali del settore
edile per intraprendere azioni comuni di
intervento, la dice lunga su quanto sia sentita
la necessità di trovare il modo per rilanciare
un comparto, quale quello delle costruzioni,
quanto mai in crisi. Ma ancora più significativo, forse, è la consolidata consapevolezza, da
parte di tutti gli attori, che la strada da percorrere è quella che porta alla realizzazione e alla
riqualificazione di immobili seguendo i principi del risparmio energetico. Il protocollo,
infatti, è un ulteriore tassello nel mosaico di
un patrimonio edilizio che volente o nolente
si sta scegliendo da più parti di rinnovare in
maniera efficiente, con il risultato che, per
una volta, una situazione economica contingente potrà aiutare il Paese a perseguire le
finalità imposte dalla normativa comunitaria.
portamenti dell’edificio e di
chi vi abita, per realizzare, in
progress, un vero e proprio
piano orientato sia al risparmio
energetico sia al comfort e alla
sicurezza degli abitanti.
“Il progetto - osserva Gianni
De Gennaro, presidente di Finmeccanica - nasce dall’esperienza dell’azienda nel campo
dell’integrazione di sistemi per
il controllo applicati sia in
campo civile che militare. L’alta tecnologia, infatti, non è né
civile né militare: è duale, è un
valore in sé ed è chiamata a
rispondere alle richieste multidisciplinari che emergono dalla
società, dalla sicurezza alla
sostenibilità economica”.
Difficile, al momento, ipotizzare se, quando e dove il
sistema potrà approdare anche
in Italia. Molto, presumibilmente, dipenderà anche dai
costi di installazione e gestione,
almeno in prima battuta probabilmente incompatibili con
realtà anche supercondominiali, a meno che non si tratti
di complessi residenziali di pregio e di recente realizzazione.
Tuttavia, ciò che conta, ad
oggi, è anche la paternità made
in Italy di questa nuova applicazione della demotica in campo
edilizio e immobiliare.
elle ultime settimane sono state pubblicate molteplici
indagini aventi come unico filo conduttore l’importanza dell’edilizia sostenibile nel restituire slancio non soltanto al settore delle costruzioni, particolarmente in affanno in questi anni di crisi, ma all’intera economia del Paese.
Nella stessa direzione va anche il 21esimo Rapporto Cresme sulle costruzioni, che, tra le altre cose, sottolinea l’ottimo andamento del segmento edilizio delle costruzioni in
legno, attestato anche dalla seconda indagine Oise (Osservatorio Innovazione e Sostenibilità del settore edilizio) di
Fillea Cgil e Legambiente.
I dati a supporto di tale trend sono significativi: tra il 2006
e il 2010 il numero delle abitazioni edificate in legno è addirittura quintuplicato, e per il 2015 le previsioni stimano
una ulteriore crescita del 50%, fino a sfiorare le 8mila unità.
E questo senza contare gli immobili realizzati in Abruzzo
dopo il sisma. Da quest’andamento si evince quanto sia
indispensabile puntare sulla cosiddetta green economy, che
oltre ad occupazione e ripresa economica, può garantire
all’utilizzatore finale comfort e benessere abitativo, sostenibilità ed efficienza energetica, per un risparmio fino al 7080%, ma anche costi inferiori, rapidità di costruzione, durabilità, resistenza ai sismi e al fuoco.
In Italia, peraltro, le costruzioni in legno sono potenzialmente agevolate anche da una discreta disponibilità di
materia prima, il che sta rendendo vantaggioso, per i
costruttori, puntare su tale materiale sempre più spesso pure
in ambito urbano. E il risultato è che, con la loro progressiva
diffusione, gli edifici in legno stanno facendo conoscere agli
utenti le proprie qualità, smentendo, contestualmente,
alcuni consolidati luoghi comuni, primo fra tutti quello
sulla non resistenza al fuoco: è stato infatti appurato, come
la struttura in legno sia in realtà la meno pericolosa in caso
di incendio, grazie al processo di carbonizzazione che protegge come uno scudo la parte più interna.
APRILE
2014
DIRITTI & SERVIZI 23
N.7
L’acqua del rubinetto piace di più
Idro-termo-sanitario
Un settore in salute
A
I
È scelta da due italiani su tre. Ma pochi utilizzano i dispositivi di trattamento
qua Italia (Associazione che raggruppa le aziende leader
nel settore del trattamento dell’acqua, federata ad Anima
- Confindustria) ha reso noti, nei giorni scorsi, i risultati della
sua ultima importante ricerca, commissionata all’Istituto indipendente Cra, e riguardante la propensione al consumo di
acqua del rubinetto a casa da parte degli italiani; all’utilizzo di
trattamenti domestici dell’acqua e alla relativa manutenzione;
e alla conoscenza relativa al fenomeno dei Chioschi dell’Acqua.
IL RUBINETTO
La ricerca è stata svolta su un campione di 2.030 individui dai
18 anni in su, rappresentativi dell’intera popolazione italiana.
Ebbene: dall’analisi emerge che oltre due terzi delle famiglie italiane (il 66,7% per la precisione) sceglie l’acqua a km zero.
Addirittura, uno su due (il 46% del campione), dichiara di
berla “sempre o quasi sempre”.
In particolare, il nord est si riconferma come l’area più virtuosa d’Italia per il consumo abituale di acqua del rubinetto, trattata e non, con il 57,3% di adesioni. Maglia nera, invece, ancora
una volta per il Centro Sud e per le Isole, dove il 46,2% (Centro
e Sardegna) e il 46,1% (Sud e Sicilia) dichiarano di non berla o
di berla al massimo una o due volte l’anno.
Le ragioni che spingono gli italiani ad apprezzare l’acqua del
rubinetto, trattata e non, sono, in primis, il gusto (26,9%) seguito dalla comodità di non dover più trasportare casse di acqua
dal supermercato fino a casa (22,5%), il risparmio economico
che va dalle 300 alle 1000 volte rispetto alla bottiglia (20,4%) e
i maggiori controlli rispetto alla cugina in bottiglia (17,95%).
Sull’altro versante, coloro che bevono l’acqua del rubinetto
ogni tanto o non la bevono mai, indicano la comodità come
motivazione che potrebbe far propendere verso il consumo
oltre che la sensazione di avere maggiori controlli operati dall’acquedotto locale rispetto all’acqua in bottiglia.
IL TRATTAMENTO
Ma quali dispositivi di trattamento dell’acqua vengono utiliz-
zati nelle case degli italiani? Tra coloro che bevono sempre o
quasi sempre l’acqua del rubinetto, circa un terzo (28,4%) ha
almeno un apparecchio per l’affinaggio dell’acqua: il 13,1% ha
una caraffa filtrante, il 9,1% ha un apparecchio con filtro per il
cloro, il 3,7% ha un sistema ad osmosi inversa e il 3,5% ha scelto un apparecchio per la gasatura o refrigerazione.
Tutti i sistemi sopra citati (tranne le caraffe filtranti) necessitano di manutenzione periodica eseguita da personale tecnico
specializzato. Si è, quindi, indagato su quanti possiedano un
abbonamento di manutenzione, e si è scoperto che circa il
30% (contro il 48,3% del 2012) dichiara di averne sottoscritto
uno mentre il 14,9% dichiara di non essere a conoscenza di
questa possibilità. Un elemento importante che fa riflettere su
come ci sia ancora molto da lavorare nello spiegare ai nostri
connazionali che il trattamento dell’acqua è importante e
deve sempre essere seguito da una valida attività di manutenzione per avere sempre acqua sicura, buona e salubre a portata
di rubinetto.
CHIOSCHI DELL’ACQUA
Infine, la ricerca si è concentrata sull’analisi dell’interesse
degli italiani verso i cosiddetti Chioschi dell’acqua, evoluzione
delle antiche fontanelle che oggi erogano in numerosi comuni
d’Italia acqua potabile affinata, refrigerata e anche gasata. Dall’analisi è emerso che il 57,5% degli intervistati conosce l’esistenza del servizio (nel 2012 era il 53,5%) e, nel dettaglio, il
28,6% di questi vive in un comune che possiede un Chiosco
dell’acqua (nel 2012 era il 16,4%) e il 19,1% vive in una località che non lo possiede ma se fosse proposta l’iniziativa, aderirebbe di certo.
Il trend positivo si registra soprattutto tra chi dichiara di farne
uso abitualmente, che raggiunge l’8,2% (nel 2012 era il 5,6% e
nel 2010 era il 4,6%). L’utilizzo dell’acqua dei chioschi, anche
nel 2014, è maggiore tra chi beve sempre o quasi l’acqua del
rubinetto a casa (12,6%) e resta costante l’utilizzo tra chi la beve
occasionalmente (4,6% contro il 4,1% del 2012 e l’1,4% nel
2010).
n che direzione sta andando
il comparto delle aziende
idrotermosanitarie? È quanto
è stato delineato nell’ambito
del convegno organizzato da
Anima che nei giorni scorsi,
alla presenza di referenti economici, politici ed istituzionali, ha aperto a Milano la 39esima edizione di Mce.
Innanzitutto un dato: le imprese che operano nei settori del riscaldamento, del condizionamento dell’aria, della
refrigerazione, del valvolame,
della componentistica, della tecnica sanitaria, del trattamento dell’acqua, delle energie rinnovabili, rappresentano complessivamente 8 miliardi di fatturato - di cui il
64% da export - più di 300
milioni di investimenti, 30mila addetti diretti e 100mila
nell’intera filiera, e, pur in
questi anni difficili per l’intera
produzione industriale nazionale ed internazionale, hanno
confermato performance di rilievo grazie a innovazione e
prodotti di sempre maggiore
qualità soprattutto in termini di efficienza energetica. In
particolare, si parla di: +2%
per le esportazioni, che hanno compensato la stagnazione del mercato interno, legato
principalmente alla crisi del-
l’edilizia; contenuta diminuzione dei livelli occupazionali
(-0,6%); crescita dello 0,4%
per gli investimenti; e soprattutto previsioni positive per il
2014, sintetizzate in un incremento dell’1,2% della produzione, dello 0,6% delle esportazioni e dell’1,3% per gli investimenti.
A fronte di quest’andamento, sostanzialmente positivo, il comparto ha però chiesto prese di posizione forti da
parte del Governo, anche nei
confronti degli indirizzi ed input derivanti dall’Europa,
affrontando alcuni snodi cruciali che nell’immediato devono essere risolti per non
condizionare negativamente
prospettive di sviluppo futuro.
È il caso della regolamentazione sugli Fgas, collegata a potenziali enormi impatti sulle
aziende del condizionamento residenziale ed industriale; degli obiettivi al 2020 per
l’efficienza energetica negli edifici; ed infine degli obiettivi sulle energie rinnovabili al 2030 a protezione del
clima: riferimenti importanti
per il contributo alla tutela
dell’ambiente da parte dei nostro Paese, ma anche per lo
sviluppo di interi settori produttivi.
Sicurezza ascensori
Due Uni in inchiesta
Ctcu mette in guarda gli utenti dalle pratiche scorrette messe in atto in Alto Adige
A
T
ndranno a sostituire le norme Uni 10411-1:2013 e
Uni10411-2:2008 i due progetti U85000511 e
U85000512 in tema di modifiche ad ascensori elettrici e
idraulici non conformi alla Direttiva 95/16/CE, di competenza della Commissione Impianti di ascensori, montacarichi, scale mobili e apparecchi similari. I documenti, che
specificano i requisiti per la modifica o la sostituzione di
parti di ascensori elettrici a frizione e idraulici, in conformità alla legislazione vigente, riguardano le modifiche che
più frequentemente sono effettuate sugli ascensori, e nello
specifico intendono fornire soluzioni in grado di garantire
una sicurezza almeno equivalente a quella dell’ascensore
prima della sua modifica.
I progetti U85000511 “Modifiche ad ascensori elettrici
non conformi alla Direttiva 95/16/CE” e U85000512
“Modifiche ad ascensori idraulici non conformi alla Direttiva 95/16/CE” sono stati elaborati per fornire a chi effettua
modifiche a queste tipologie di ascensori uno strumento
per soddisfare quanto richiesto dal decreto del Ministero
dello Sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, in
materia di attività di installazione degli impianti all’interno
degli edifici.
Le future norme non trattano, tuttavia, le modifiche che
comportano una variazione delle misure di protezione contro l’incendio. Fino a un anno dalla loro data di pubblicazione possono non essere applicate alle modifiche degli ascensori per i quali la conferma d’ordine delle modifiche da parte
del proprietario dell’impianto è avvenuta precedentemente alla data di pubblicazione. In tale caso continuano a essere applicabili, solo per le modifiche oggetto dell’ordine, le
norme Uni 10411-1 e Uni 10411-2 del 2008.
I due progetti resteranno in inchiesta pubblica finale sino
al prossimo 8 maggio: data entro la quale chiunque fosse
interessato può consultare i testi integrali dei progetti e
inviare i propri commenti utilizzando l’apposito modulo on
line. Maggiori informazioni sul sito internet dell’Uni.
Fonte: Uni
Energia: occhio al porta a porta
ruffe da parte di falsi addetti delle
società elettriche, che riescono surrettiziamente ad introdursi in casa degli
utenti nella migliore delle ipotesi per far
firmare contratti non desiderati. Il fenomeno, a quanto pare, è piuttosto diffuso
anche in un’area geografica che i luoghi
comuni vorrebbero quasi immune da determinate pratiche: l’Alto Adige. A
segnalarlo è stato il Centro Tutela Consumatori Utenti Alto Adige (Ctcu), che
già negli anni passati aveva messo in
guardia da pratiche non sempre ortodosse messe in atto da agenti per conto di
società di vendita di energia e gas, con il
sistema del “porta a porta”.
Ebbene, secondo l’associazione, pare
che negli ultimi giorni e settimane, soprattutto in Bassa Atesina, siano nuovamente all’opera agenti che si presentano
per conto di “Enel” (senza specificare che
operano per “Enel Energia”, società del
mercato libero, e non per “Enel Servizio
Elettrico”, detentore di quasi tutti i contratti in zona in quanto ex monopolista),
i quali propongono casa per casa la stipula
di contratti della luce e del gas. Al Ctcu
stanno già affluendo numerose segnalazioni di persone che sono allarmate anche solo per aver lasciato propri dati personali a detti agenti, senza aver stipulato
alcun contratto e che chiedono cosa devono fare.
L’approccio
Innanzitutto: attenzione quando qual-
cuno suona alla porta di casa e si presenta
con frasi del tipo: “Le va di pagare di
meno la bolletta della luce; le offriamo
uno sconto interessante sul prezzo dell’energia. Ci può mostrare copia della sua
bolletta, così guardiamo assieme qual è il
suo consumo annuo di energia”. Si presentano come “addetti o responsabili dell’Enel” sostenendo di voler genericamente discutere della bolletta elettrica o del
gas o di entrambe. In questo modo riescono - spesso - a farsi aprire la porta di casa.
Sono insistenti e quasi sempre riescono a
farsi mostrare e anche consegnare copia
di una bolletta.
Consigli del Ctcu
Soprattutto se non siete interessati a
cambiare la vostra attuale società fornitrice di energia e gas, dite semplicemente di
“no, non mi interessa!”. Non consegnate
o mostrate alcuna bolletta ad estranei che
si presentano alla vostra porta, e soprattutto non indicate loro alcun vostro dato
personale o del vostro punto di fornitura
(Pod o Pdr). Al limite, per chi fosse interessato a valutare l’offerta di una nuova
società, potete chiedere che vi venga
lasciata copia di una generica informativa pre-contrattuale, ma senza, ripetiamo,
dare vostri dati o firmare alcunché. Segnalate subito al Ctcu (e anche all’Agcm
- www.agcm.it) eventuali comportamenti scorretti degli agenti.
Nel caso in cui, dopo qualche tempo,
vi dovesse giungere a casa copia di una
“proposta contrattuale” o peggio ancora
di un “contratto concluso”, ricordiamo a
tutti che il consumatore ha diritto di recedere senza alcuna penalità e senza che
debba specificarne il motivo entro il termine di dieci giorni lavorativi dal ricevimento a casa della documentazione. Ai
sensi del II comma dell’art. 64 del Codice
del consumo, il diritto di recesso si esercita con l’invio di una comunicazione scritta alla sede del professionista mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il codice di Enel
Se non andiamo errati, Enel aveva
anche previsto qualche tempo fa uno
specifico codice di comportamento, per
gli agenti che operano per conto della
stessa società, il quale prevede fra le altre
cose, che l’agente:
❖ sia obbligato ad identificarsi in modo
chiaro come operatore di Enel Energia e
presentare il suo tesserino di riconoscimento al cliente e, su richiesta, il proprio
documento di identità;
❖debba chiarire che per i clienti il passaggio ad Enel Energia non è imposto da
alcuna norma, ma è una libera scelta;
❖ debba descrivere in modo chiaro ed
inequivocabile le condizioni dell’offerta e
le condizioni di recesso;
❖ non debba diffondere informazioni false sui concorrenti e non effettuare
comparazioni non autorizzate con offerte
o comportamenti di società terze.
24 PROFESSIONE
N.7
APRILE
2014
LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA
Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:
Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
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APRILE
2014
LEGGI & SENTENZE 25
N.7
L’assemblea ha il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un accordo di prestazione professionale
CORTE CASSAZIONE
sez. Lav., sent. 06.03.2014,
n. 5297
FATTO E DIRITTO
1. Con sentenza del 6.7.2011, la
Corte d’appello di Roma confermava la decisione del tribunale della
stessa sede che aveva rigettato la
domanda delle sorelle C. volta all’accertamento del loro rapporto di lavoro subordinato alle dipendenze del
condominio di via (omissis) dal 1990
al 2002, con conseguente condanna
al pagamento delle differenze retributive maturate, nonché alla declaratoria di illegittimità del licenziamento loro intimato, con condanna
al risarcimento dei danni anche non
patrimoniali subiti, ed al rimborso
delle somme spese per i lavori effettuati nell’immobile del condominio
in cui avevano vissuto.
2. La Corte territoriale ha escluso la
configurabilità di un duplice rapporto di lavoro per lo svolgimento di
mansioni semplici espletabili da un
unico lavoratore, ha rilevato la mancata indicazione da parte delle ricorrenti della persona che le avrebbe
assunte, non ritenendo rilevanti allo
scopo neppure i verbali delle assemblee condominiali, meri atti preparatori, tanto più in assenza di prova
circa la percezione di compensi o la
sottoposizione a direttive di lavoro.
3. Avverso tale sentenza propongono ricorso le lavorataci con sette motivi. Il condominio resiste con
controricorso e ricorso incidentale condizionato, per un motivo. Le
lavoratrici hanno presentato a loro volta controricorso, nonché me-
Portieri: contratto per fatti concludenti malgrado
il condominio sia privo di personalità giuridica
moria illustrativa.
4. I ricorsi, principale ed incidentale,
devono essere riuniti in quanto proposti verso la medesima sentenza.
5. Con il primo motivo di ricorso, le
ricorrenti deducono violazione e
falsa applicazione degli artt. 2697,
2727, 1335, 1372 ss. cod. civ., e 12
prel., nonché 116 cod. proc. civ., rilevando che i verbali assembleari del
2.7.98 e del 23.11.98 recano delibere
condominiali di assunzione delle lavoratrici con mansioni di portierato,
assunzione accettata dalle stesse per
fatti concludenti, attraverso la continuativa esplicazione dell’attività
lavorativa e l’occupazione dello stabile condominiale assegnato.
6. Con il secondo motivo, le ricorrenti deducono insufficiente, illogica
e contraddittoria motivazione su un
punto decisivo della controversia in
relazione ai medesimi fatti indicati
nel morivo che precede.
7. Con il terzo motivo di ricorso,
le ricorrenti deducono violazione e
falsa applicazione degli artt. 2697,
2727, 115 cod. civ., nonché 116, 99
e 100 cod. proc. civ., in relazione alla mancata considerazione da parte della sentenza dell’assegnazione
dell’alloggio condominiale ai fini del
riconoscimento del dedotto rapporto lavorativo.
8. Con il quarto motivo, i medesimi
fatti sono posti a base della censura di
insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su un punto decisivo
della controversia.
9. Con il quinto motivo, si lamenta
vizio ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. in
ragione della erronea valorizzazione
del precedente rapporto lavorativo
intrattenuto dal condominio con
il fratello delle lavoratrici che con
le stesse conviveva nell’alloggio condominiale con piena consapevolezza
del condominio.
10. Con il sesto motivo, si rileva violazione e falsa applicazione degli artt.
2094, 2222 e 2697 cod. civ., nonché
116 e 414 cod. proc. civ., in ragione
dell’erroneo disconoscimento della
natura subordinata del rapporto di
lavoro dedotto in giudizio, e richiamandosi a tal fine da un lato affermazioni del condominio contenute nella memoria difensiva di primo grado
e, dall’altro lato, il mandato attribuito a difensore per transigere la controversa con le ricorrenti relativamente al periodo 1990-2002.
11. Con il settimo motivo di ricorso,
si lamenta vizio ex art. 360 n. 5 cod.
proc. civ. in ragione dell’erroneo
disconoscimento della natura subordinata del rapporto di lavoro dedotto
in giudizio, nonostante la continuità
della prestazione, l’inserimento stabile nella struttura datoriale, l’assenza
di rischio d’impresa, la particolarità
delle mansioni di portierato.
12. I motivi di ricorso primo, terzo e
sesto sono inammissibili in quanto
non recanti argomentazioni coerenti con il disposto delle norme la cui
violazione si contesta (omissis).
13. Gli altri motivi possono essere esaminati congiuntamente e sono
fondati. La sentenza impugnata non
IL COMMENTO
Nessun impedimento tecnico-giuridico
avv. Enrico Morello
resp. centro studi Agiai
C
on recente decisione la sezione lavoro della
Corte di Cassazione interviene in materia di
validità di assunzione di un lavoratore effettuata dal
condominio direttamente con volontà espressa in
sede di delibera assembleare.
Il Tribunale di Roma (e successivamente la Corte
d’Appello quale giudice del gravame) in sostanza,
aveva respinto il ricorso presentato da due lavoratrici
per ottenere il riconoscimento del rapporto di lavoro
subordinato in quanto, in assenza di una chiara
volontà espressa in tal senso dall’amministratore
dello stabile, non potevano ritenersi sufficienti a formalizzare il contratto di lavoro i verbali delle assemblee condominiali, considerati dalla corte romana
quali “meri atti preparatori”.
Accogliendo il successivo reclamo proposto
dalle lavoratrici, viceversa, la Cassazione ribaltava
la decisione della Corte d’Appello, ritenendo deci-
sive per il perfezionamento del contratto di lavoro
subordinato, proprio le due successive delibere
assembleari. A dire della Corte di Cassazione, infatti, proprio l’assenza di personalità giuridica del
condominio fa sì che non sussista alcun impedimento tecnico-giuridico a considerare perfettamente valida ad instaurare un rapporto contrattuale la volontà del condominio espressa non tramite
il proprio amministratore ma direttamente dall’assemblea in sede deliberativa.
L’assemblea condominiale, ricorda ancora la
Suprema Corte, ha infatti non solo la facoltà di delegare il proprio organo esecutivo, l’amministratore,
alla conclusione di un rapporto contrattuale, ma può
provvedere essa stessa in tal senso attraverso la
volontà condominiale espressa in sede di delibera.
Il principio espresso nella sentenza in oggetto dalla
cassazione, appare perfettamente condivisibile, sia
per la ricordata assenza di personalità giuridica del
condominio, sia per la mancanza di una norma in
materia condominiale che porti ad affermare il contrario.
è correttamente motivata. Da un lato essa esclude la configurabilità di
un rapporto di lavoro delle due ricorrenti solo perché ritiene che la circostanza che si tratti di mansioni semplici, espletabili anche da un unico
lavoratore, non consenta la costituzione di un duplice rapporto. Tale
affermazione, non supportata peraltro da alcuna evidenza relativa alla
quantità del lavoro espletato, non è
sufficiente ad escludere la costituzione di un duplice rapporto di lavoro,
se del caso con le particolari modalità
del rapporto di portierato e con orari
di lavoro compatibili. Si è del resto
affermato (Sez. L, Sentenza n. 3282
del 08/06/1979) che la riduzione
dell’orario di lavoro rispetto alle previsioni della normativa collettiva,
concordata dalle parti per loro particolari fini e per determinati effetti,
non è da sola sufficiente per escludere l’esistenza di un rapporto di portierato e, quindi, l’applicabilità dei relativi contratti collettivi di categoria
nei confronti del lavoratore che svolge attività di sorveglianza ai cancelli
di un comprensorio immobiliare, costituito da più palazzine ognuna delle
quali fornita di un portiere.
14. Per altro verso, la sentenza ha
ritenuto decisiva la mancata indicazione da parte delle ricorrenti della
persona che le avrebbe assunte, al fine di escludere la costituzione del
rapporto di lavoro, in ragione della
mancanza di personalità giuridica
del condominio.
15. La sentenza, da un lato, non ha
tenuto conto delle due delibere
assembleali del 1998 con le quali il
condominio ha deciso di instaurare
con ciascuna delle ricorrenti un rapporto di lavoro “per ore 27 mensili a
tariffa sindacale per lavori di manutenzione e pulizia”, come si legge
nelle delibere, trascurando l’insegnamento di questa Corte secondo il
quale l’assemblea dei condomini
oltre ad avere il potere di delegare
l’amministratore a concludere un
determinato contratto, fissando i
limiti precisi dell’attività negoziale da
svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso
alla conclusione di un contratto, non
essendo previsto alcun divieto al
riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per una
efficace manifestazione di volontà
negoziale da parte dell’assemblea
(Sez. 2, Sentenza n. 1994 del 25-031980; il principio è implicitamente
affermato anche da Sez. 3, Sentenza
n. 1277 del 29/01/2003, omissis).
16. La sentenza ha pure omesso di
considerare che il perfezionamento
del rapporto di lavoro può ben avvenire per fatti concludenti anche nei
confronti di un soggetto giuridico
non personificato, qual è il condominio, e ciò non solo a seguito delle
due delibere assembleali del 1998,
ma se del caso anche per il periodo
precedente (in relazione alla continuativa esplicazione dell’attività
lavorativa, all’occupazione dello stabile condominiale assegnato ed all’accettazione della prestazione da
parte del condominio) in relazione
alle risultanze istruttorie (non valutate nell’ottica indicata dalla corte territoriale) e, se del caso, anche
in relazione a presunzioni desumibili
dalle richiamate delibere o da altri
documenti indicati dalle ricorrenti.
La corte ha omesso di valutare altresì
le prove fornite al fine di verificare
l’occupazione dell’alloggio condominiale, le particolari modalità della
prestazione senza predeterminazione di orario ma in relazione al contenuto delle mansioni medesime, la
dedotta continuità della prestazione
delle ricorrenti, il loro inserimento
stabile nella struttura datoriale, l’assenza di rischio d’impresa, e la rilevanza di tali aspetti in relazione ad
un rapporto di lavoro di portierato
(cfr., per alcune delle questioni indicate, Sez. L, Sentenza n. 11638 del
04/12/1990, omissis).
17. Con l’unico motivo di ricorso
incidentale condizionato, il condominio ha dedotto violazione e falsa
applicazione degli artt. 184, 115 e
420 c.p.c. nonché carenza di motivazione su punto decisivo della controversia (omissis).
18. Il motivo è inammissibile in
quanto, nell’assemblare in unico
motivo pretesi vizi di motivazione su
fatti decisivi e, dall’altro lato, violazioni di legge (che invece presuppongono fatti accertati), non attiene a capi autonomi della sentenza
rispetto ai quali sia individuabile una
soccombenza della parte in questione.
19. Per quanto detto, la sentenza
impugnata deve essere cassata.
P.Q.M.
Dichiara inammissibile il ricorso
incidentale nonché i motivi primo,
terzo e sesto del ricorso principale;
accoglie gli altri motivi del ricorso
principale e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla corte d’appello
di Roma in diversa composizione,
anche per la liquidazione delle spese
di lite.
26 LEGGI & SENTENZE
N.7
APRILE
2014
L’approvazione e la variazione non hanno natura negoziale: è dunque sufficiente la maggioranza qualificata dei condòmini
Tabelle millesimali: quanti voti per modificarle
CORTE CASSAZIONE
sez. II civ, sent. 26.02.2014,
n. 4569
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
M.P., usufruttuaria di un appartamento del condominio (omissis), a Minori, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal giudice di
pace di Amalfi su ricorso del condominio stesso
per il pagamento della somma di euro 729,76
per residui oneri condominiali relativi agli anni
2000-2001. A sostegno dell’opposizione deduceva la carenza di legittimazione processuale
dell’amministratore, in quanto cessato dalla
carica all’epoca di proposizione del ricorso per
decreto ingiuntivo; la mancata approvazione
del rendiconto consuntivo del 2000 e la genericità di quello del 2001; l’illegittima ripartizione
delle spese perché operata sulla base di tabelle
millesimali mai approvate da tutti i condòmini e
diverse da quelle di cui al regolamento contrattuale formato nel 1996 all’atto di costituzione
del condominio; nonché la riferibilità esclusiva
delle spese stesse al solo nudo proprietario, in
quanto derivanti da interventi di manutenzione
straordinaria dell’edificio.
Il condominio resisteva in giudizio.
Il giudice di pace rigettava l’opposizione, con
sentenza confermata dal Tribunale di Salerno in
funzione di giudice d’appello.
Quest’ultimo osservava, per quanto ancora
rileva in questa sede di legittimità, che l’assemblea del condominio, con deliberazione del
2.1.1999, aveva adottato, con il consenso unanime di tutti i condòmini presenti, tra cui la stessa P., e a maggioranza dei partecipanti al condominio, i nuovi coefficienti di ripartizione delle
spese da utilizzarsi ai fini della redazione delle
nuove tabelle millesimali, le quali, predisposte
secondo le indicazioni delle citata delibera,
erano state poi approvate, all’unanimità dei presenti, dall’assemblea del 4.12.1999. La P., proseguiva il Tribunale, non aveva partecipato a quest’ultima assemblea, ma il 3.1.2000 aveva avuto
piena cognizione del contenuto della relativa
deliberazione, apponendovi in calce la propria
firma per accettazione. Pertanto, con la sottoscrizione apposta sia dalla P., sia dagli altri condòmini che non avevano partecipato all’assemblea, il requisito di forma necessario per la modifica della tabella doveva ritenersi assolto.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre M.P.,
in base a tre motivi illustrati successivamente da
memoria. Resiste il condominio con controricorso.
Concesso termine all’amministratore del
condominio per produrre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale alla proposizione del
controricorso, non risulta effettuato alcun deposito.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo è dedotta la violazione
degli artt. 1325 e 1346 c.c., in relazione all’art.
360, n. 3 c.p.c. Sostiene parte ricorrente che il
verbale dell’assemblea del 4.12.1999 non riporta, ma si limita a richiamare, le tabelle predisposte dall’ing. C.C. secondo quanto dettato dall’assemblea del condominio in data 2.1.1999. Ne
deriva che l’oggetto, requisito essenziale ai sensi
dell’art. 1325 c.c., è indeterminato e incerto,
con la conseguente invalidità della delibera.
Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto ai sensi dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile cautione temporis alla fattispecie: “dica l’Ecc.ma
Corte Suprema che il verbale del 4.12.1999 è
invalido perché, non riportando le nuove tabelle, l’oggetto non è stato determinato né è determinabile”.
1.1. - Il motivo è infondato. È pacifico sia in dottrina che nella giurisprudenza di questa Corte
che il requisito di determinazione dell’oggetto di
cui all’art. 1346 c.c., applicabile anche agli atti
unilaterali in base all’art. 1324 c.c., può essere
soddisfatto anche per relationem, cioè attraverso
una relatio di tipo sostanziale ad altri atti delle
stesse parti o di terzi, purché il rinvio riguardi elementi prestabiliti ed aventi una preordinata rilevanza obiettiva (cfr. ex pluribus Cass. n. 534/79).
Tale è, ad evidenza, il caso di specie, in cui il
verbale dell’assemblea condominiale del
4.12.1999, in cui furono approvate le nuove
tabelle millesimali, richiama, senza per questo
trascriverle, le nuove tabelle già predisposte in
base a quanto precedentemente stabilito dalla
stessa assemblea il 2.1.1999. Non occorreva,
pertanto, riprodurre pedissequamente dette
tabelle nel verbale del 4.12.1999 per integrare il
requisito di cui all’art. 1346 c.c.
2. Col secondo motivo è dedotta la violazione
degli artt. 1136, 1138, 1350, 1362, 1372 c.c. e 69
disp. att. c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. Il
Tribunale, si sostiene, ha richiamato il principio
per cui le tabelle millesimali non possono essere
modificate se non per iscritto e con il consenso
di tutti i condòmini, ma in realtà non ne ha fatto
applicazione, perché i condòmini assenti erano
sei, mentre quelli che firmarono per accettazione la delibera del 4.12.1999 furono solo cinque.
Segue il quesito: “dica l’Ecc.ma Corte Suprema che le cosiddette nuove tabelle non sono
state validamente approvate col consenso unanime, ed espresso in forma scritta ad substantiam,
da tutti i partecipanti alla comunione”.
3. Il terzo motivo ripropone la medesima doglianza del secondo mezzo, ma sotto il profilo del
vizio di omessa o insufficiente motivazione, in
relazione al n. 5 dell’art. 360 c.p.c.
La sentenza impugnata, deduce la ricorrente,
non solo non chiarisce donde abbia percepito il
consenso unanime di tutti i condòmini alla
variazione delle tabelle millesimali, ma afferma
apoditticamente essere intervenuto il consenso
scritto di tutti i condòmini, senza verificare se il
verbale del 4.12.1999 sia stato sottoscritto da
tutti gli intervenuti e se i sei condomini assenti
abbiano espresso personalmente il proprio consenso circa la comunicazione del verbale del
3.1.2000.
Propone la seguente sintesi della censura:
“dica l’Ecc.ma Corte Suprema che le tabelle
allegate al regolamento condominiale contrattuale, formato con atto pubblico e trascritto,
non sono state validamente modificate dalle
nuove tabelle, in quanto non è stato espresso in
forma scritta ad substantiamil consenso unanime
di tutti i partecipanti al condominio”.
4. Il secondo e il terzo motivo, da esaminare congiuntamente per il loro complementare riferirsi
a distinti profili della medesima questione, sono
infondati.
Occorre considerare, infatti, il sopravvenuto
nuovo indirizzo di questa Corte in materia,
dovuto a n. 18477/10 delle S.U., in base al quale
l’atto di approvazione delle tabelle millesimali,
al pari di quello di revisione delle stesse, non ha
natura negoziale, con la conseguenza che non
deve essere approvato con il consenso unanime
dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136,
secondo comma, c.c. Infatti, la deliberazione
che approva le tabelle millesimali non si pone
come fonte diretta dell’obbligo contributivo del
condomino, fonte che è costituita dalla legge
stessa, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica.
4.1. Ciò posto, ogni questione sull’adesione successiva di tutti e sei ovvero solo di cinque dei
condòmini assenti perde totalmente di rilievo,
essendo sufficiente il raggiungimento - non controverso in causa - della sola prescritta maggioranza qualificata per l’adozione delle nuove
tabelle.
5. In conclusione il ricorso va respinto.
6. Nulla per le spese, non essendosi validamente
perfezionata la difesa del condominio a mezzo
del controricorso.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Canna fumaria sfugge
a regole sulle distanze
Sanatoria edilizia non veritiera:
non sempre c’è il falso ideologico
L
quanto la condotta posta in essere dall’O.
non può farsi rientrare nella fattispecie di
cui all’art. 483 cod. pen., considerato,
sez. III pen., sent. 10.03.2014,
peraltro, che il prevenuto non ha allegan. 11384
to alla domanda di condono la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà; di
tal che non può ritenersi sussistente il
RITENUTO IN FATTO delitto
di falsità ideologica commessa dal
Il Tribunale di Cagliari, con sentenza del privato in atto pubblico.
17/1/2011, dichiarava O. C. responsabile del reato di cui all’art. 483 cod. pen. per
CONSIDERATO
avere attestato falsamente, nella domanda relativa alla definizione degli illeciti IN DIRITTO
edilizi, quale data di ultimazione delle Il ricorso è fondato e va accolto.
Va, preliminarmente, osservato come
opere il 31/1/2002; dichiarava, altresì,
estinta per intervenuta prescrizione la per giurisprudenza costante di questa
contravvenzione ex art. 44 lett. b), d.P.R. Corte integri il reato di falsità ideologica,
380/01; condannava l’imputato alla pe- commesso dal privato in atto pubblico,
na, condizionalmente sospesa, di mesi 6 ex art. 483 cod. pen., la condotta di colui
che, in sede di dichiarazione sostitutiva
di reclusione.
di
atto di notorietà, allegata alla domanLa Corte di Appello di Cagliari, chiada
di concessione edilizia in sanatoria,
mata a pronunciarsi sull’appello interposto nell’interesse dell’imputato, con sen- attesta falsamente la data di ultimazione
tenza del 7/2/2013, in parziale riforma del dell’opera da sanare, considerato che l’ordecisum di prime cure, concesse le atte- dinamento attribuisce a detta dichiaranuanti generiche, ha ridotto la pena a zione valenza probatoria privilegiata
mesi 2 di reclusione con conferma nel e, quindi, di dichiarazione destinata a
dimostrare la verità dei fatti cui è riferita e
resto.
Propone ricorso per cassazione l’impu- ad essere trasfusa in atto pubblico; ciò
tato personalmente, formulando i se- anche a seguito della abrogazione della
legge 4/1/1968 n. 15, attuata dall’art. 77,
guenti motivi:
- insussistenza del reato contestato, in d. L.vo 445/2000, per effetto della quale
a Cassazione torna a pronunciarsi sulla delicata questione delle distanze condominiali minime, specificando, questa volta, che esse non vanno rispettate nel
caso della realizzazione di una canna fumaria in condominio. È quanto emerge dalla sentenza 4936/2014.
Nello specifico, secondo la Cassazione le canne fumarie
non sono costruzioni e non sono quindi soggette ai vincoli
sulle distanze minime dalle vedute, ma solo alle disposizioni del regolamento condominiale. Allo stesso tempo, la
Corte ha chiarito che l’installazione della canna fumaria
su un muro perimetrale condominiale è ammessa a condizione che non si alteri la destinazione comune del muro e
che non se ne impedisca l’uso da parte degli altri condòmini.
C’è, tuttavia, anche un caso di illegittimità: quello in cui
la canna fumaria violi il decoro architettonico dello stabile o comprometta la salubrità dell’aria a causa delle sue
emissioni.
Nel caso preso in esame dalla Corte di Cassazione, un
soggetto, proprietario di un immobile situato al piano
terra di un edificio condominiale, dopo aver ottenuto l’autorizzazione dall’assemblea e successivamente dal Comune, aveva realizzato una canna fumaria lungo il muro perimetrale dello stabile. Dopo l’installazione, un altro condomino aveva però intentato causa perché sosteneva che la
canna fumaria pregiudicasse il suo diritto di veduta.
In seguito ad una serie di pronunce, la Corte d’Appello
aveva deciso per la demolizione della canna fumaria. Una
posizione che è stata poi annullata dalla Cassazione in
considerazione del fatto che la canna fumaria non rientra
nel raggio d’azione delle norme sulle costruzioni.
CORTE CASSAZIONE
la sottoscrizione della dichiarazione sostitutiva di atto notorio non deve essere
autenticata da pubblico ufficiale (Cass.
11/6/2010, n. 22227; Cass. 16/4/2012, n.
14259).
Nella specie, l’imputato ha compilato un modello (facsimile) fornitogli dall’ufficio tecnico comunale, nel quale ha
indicato falsamente la temporalità della
edificazione del manufatto in questione,
non presentando una domanda di concessione con allegata la rituale dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà,
elemento, questo, che avrebbe determinato la concretizzazione del reato in contestazione, in quanto tal tipo di atto rientra tra quelli qualificati come pubblici ex
art. 2699 cod. civ..
In dipendenza di quanto osservato
questo Collegio ritiene di dovere annullare la sentenza impugnata perché il fatto non sussiste, visto che la istanza, così
come inoltrata dall’O., non può farsi
rientrare nella categoria degli atti la cui
falsificazione determina la sussistenza del
delitto ex art. 483 cod. pen..
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione annulla
senza rinvio la sentenza impugnata perché il fatto non sussiste.
APRILE
LEGGI & SENTENZE 27
N.7
2014
Illegittimo lo spoglio perpetrato dallo Iacp (ora Ater) a danno di un condominio per favorire i conduttori dello stabile popolare
Dopo 30 anni di parcheggio, il possesso è tutelabile
CORTE CASSAZIONE
sez. II civ., sent. 25.02.2014,
n. 4498
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
Il condominio di via (omissis) in Roma, quale possessore da oltre 30 anni
dell’omonima via privata utilizzata
per il transito, con ricorso del 6 -111999 lamentava lo spoglio perpetrato dall’IACP con richiesta di
reintegra deducendo che detto Istituto aveva rimosso il 9.11.1998 sigilli e saldature che precedentemente chiudevano un cancello a metà della via Vigliena, consentendo
il passaggio e l’utilizzo a scopo di parcheggio anche ai conduttori dello
stabile dell’ente.
L’azione, qualificata di manutenzione, veniva rigettata, decisione confermata, con sentenza 19-112003 nella fase ordinaria, in cui interveniva anche l’associazione inquilini di viale (omissis), in adesione
alla posizione dell’IACP.
La pronunzia, appellata dal condominio, veniva riformata dalla
Corte di appello di Roma con sentenza 28.5.2007, che disponeva la
cessazione di ogni turbativa da parte
dell’ATER Roma e dei condòmini
di viale (omissis), ed il ripristino, a
compossesso possa comportare la
perdita del diritto e se la ricostruzione della situazione di fatto fondata su
prove generiche possa costituire
valida motivazione.
Col secondo motivo si deducono
l’inesistenza della esclusività del titolo, la violazione dell’art. 1170 c.c. e
vizi di motivazione, col quesito se sia
ipotizzabile una azione di manutenzione in ordine ad una via ipoteticamente privata che sia tuttavia aperta
al pubblico transito.
Con il ricorso dell’associazione,
col primo motivo si denunziano violazione degli artt. 1143, 1144 c.c. e
vizi di motivazione, col quesito se
tenuto conto del dettato dell’art.
1102 sia lecito e legittimo ignorare
una situazione originaria di compossesso e col secondo motivo, violazione dell’art. 1102 c.c. col quesito se la
riapertura di un cancello da sempre
esistente possa costituire atto di turbativa.
Premessa la riunione dei ricorsi,
le odierne censure sono inidonee a
confutare le logiche argomentazioni
della sentenza, che partono dal presupposto pacifico ed incontestato di
un possesso esclusivo da più di trenta
MOTIVI
anni interrotto il 9.11.1998 con la
DELLA DECISIONE rimozione dei sigilli e delle saldature
Col primo motivo del ricorso ATER per consentire il transito ed il parsi denunziano vizi di motivazione col cheggio anche ai conduttori dello
quesito se il mancato esercizio del stabile dell’ente.
cura e spese dell’ATER, della chiusura del cancello con saldatura, rigettava l’appello incidentale dell’associazione inquilini di viale (omissis), e
condannava gli appellati alle spese.
L’intervento adesivo dell’associazione degli inquilini degli alloggi
già di proprietà IACP, ora ATER,
era ammissibile. L’azione era stata
correttamente qualificata di manutenzione ed era pacifico, perché
non contestato in primo grado dall’IACP, che il condominio avesse
posseduto in via esclusiva da più di
trent’anni la via privata fino al 9-111998, allorquando l’IACP aveva
rimosso i sigilli e le saldature che precedentemente chiudevano un cancello a metà della via (omissis).
Ricorrono, con distinti ricorsi,
ATER con due motivi e tre quesiti e
l’associazione inquilini di viale (omissis), con due motivi e relativi quesiti; resiste il condominio, che ha
anche presentato memoria e prodotto autorizzazione a resistere in
giudizio.
Vi è atto di costituzione di nuovo
procuratore dell’ATER sulla scorta
di procura notarile.
La sentenza richiama la decisione di primo grado secondo la quale
il non uso spontaneo da parte dell’IACP, sebbene molto prolungato nel tempo, non implicava il possesso esclusivo del condominio, ma
evidenzia che di fronte ad un potere di fatto non contestato per oltre
un trentennio era onere dell’IACP
dimostrare che fosse avvenuto per
mera tolleranza o condiscendenza.
Osserva questa Corte Suprema
che occorre distinguere tra possesso
utile ai fini della usucapione e situazione di fatto tutelabile in sede possessoria, indipendentemente dalla
prova che spetti un diritto, da parte
di chi è privato della disponibilità del
bene.
La relativa legittimazione attiva
spetta non solo al possessore uti dominus ma anche al detentore nei confronti dello spoliator che sia titolare
del diritto e tenti di difendersi opponendo che “feci sed iure feci”.
A chi invoca la tutela è sufficiente
provare una situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo
apprezzabile, con la conseguenza che
è sufficiente un possesso qualsiasi,
anche se illegittimo ed abusivo, purché abbia i caratteri esteriori di un
diritto reale (Cass. I° agosto 2007 n.
16974, 7 ottobre 1991 n. 10470). Le
censure non superano gli argomenti
Gli esperti rispondono
Servizio coordinato a cura degli avvocati Paolo Ribero ed Enrico Morello
con la collaborazione di Nunzio Costa, Rodolfo Cusano, Rossella Ferrari,
Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Giuseppe Merello,
Franco Pagani, Gian Vincenzo Tortorici.
ú
D. In assemblea condominiale è sorto un dissidio tra i
proprietari degli alloggi successivamente all’adeguamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento con l’installazione di valvole termostatiche e di ripartitori di costi sui radiatori di ciascun appartamento.
La questione è la seguente: coloro che abitano negli alloggi più
esposti (es. ultimi piani con tetto piano o primi piani con sotto il
piano piloti) alle dispersioni di calore hanno consumi maggiori
rispetto agli altri di pari cubatura. Nell’ultima assemblea ci siamo
trovati tutti d’accordo nell’abbinare alle valvole termostatiche e ai
ripartitori la coibentazione del fabbricato (cappotto).
Però è sorto un problema: come va ripartita la spesa del cappotto se
si considera che i condòmini del primo e terzo piano traggono dei
vantaggi economici maggiori rispetto a quelli del secondo? Inoltre,
quali sono le normative vigenti che si possono applicare in questo
caso alla ripartizione della spesa straordinaria?
Infine, quale maggioranza in millesimi bisogna raggiungere per
deliberare la realizzazione del cappotto seguendo un certo criterio di
ripartizione? Per la delibera in assemblea tale realizzazione si può
definire miglioria alla parte comune oppure innovazione? E dopo
aver realizzato il cappotto, con che criterio va ripartita la spesa di
riscaldamento (quale percentuale è fissa e quale legata al consumo)?
Risponde l’avv. Enrico Morello:
R. Per rispondere al quesito proposto, si deve innanzitutto
stabilire se l’adozione del c.d. “cappotto” termico costituisca
una innovazione o una semplice opera di manutenzione
straordinaria: sul punto ci sono opinioni contrastanti, ma la
tesi più accreditata ritiene che l’installazione del cappotto
termico, in aderenza ai muri perimetrali dell’edificio, non
costituisca innovazione.
La dottrina ha elaborato una nozione di innovazione (tra le
tante) identificandola come “opera non riconducibile alla
manutenzione, ordinaria o straordinaria, o alle mere modifiche”.
L’innovazione viene anche definita come “opus novum”,
ossia una modificazione materiale della cosa comune, ovvero, più in generale, come un intervento che alteri l’entità
sostanziale o la destinazione originaria del bene. Nel caso in
questione, il muro sottostante al rivestimento del cappotto
non verrebbe modificato, né verrebbe alterato il decoro
architettonico dello stabile.
Negli ultimi tempi, sul tema si è espressa anche la giurisprudenza di merito, sostenendo che gli interventi volti al rifacimento delle facciate non potevano rientrare nell’ambito
delle innovazioni “dal momento che essi integrano essenzialmente opere di manutenzione straordinaria necessarie e in qualche
modo urgenti, mentre non si ravvisa una modifica strutturale delle
cose comuni, neanche per la parte inerente alla realizzazione del
cappotto”.
Analizzando il caso in questione, si rileva come il “cappotto”
sia considerato un intervento diretto al “contenimento del
consumo energetico”, così come previsto dagli obiettivi di
risparmio energetico perseguiti dalla Legge 10/1991, successivamente modificata ed integrata dal D.Lgs. 311/2006 ed
ancora dalla Legge 99/2009. L’installazione del cappotto
deve essere approvata in assemblea condominiale e le relative delibere sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti
in assemblea e con un numero di voti pari ad un terzo dei
millesimi del valore dell’edificio.
correttamente svolti dalla sentenza e
tentano un riesame del merito con
argomentazioni in parte nuove.
La prima del ricorso ATER non
tiene conto che il non uso può far
perdere il diritto di proprietà ed a fortiori il compossesso, ed in ogni caso
l’azione è esperibile anche dal detentore nei confronti del possessore.
La seconda trascura che questa
Corte Suprema (S.U. 4 dicembre
2001 n. 15289, 24 gennaio 2000 n.
737; 20 luglio 1989 n. 3403) ha ritenuto legittima l’azione di spoglio tra
privati anche in relazione ad un bene demaniale.
Le argomentazioni di cui sopra
consentono di rigettare anche le
doglianze dell’altro ricorso - peraltro
inammissibile trattandosi di intervento adesivo - perché l’iniziativa di
un compossessore originario, di fronte ad una situazione di fatto protrattasi per oltre trenta anni, integra gli
estremi della turbativa se si traduce,
come nella specie, nella rimozione
dei sigilli e delle saldature di un cancello per consentire il transito ed il
parcheggio ai conduttori di altro stabile.
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e
condanna i ricorrenti alle spese in
favore del condominio, liquidate in
euro 2200 di cui 2000 per compensi,
oltre accessori a carico di ciascuno
dei ricorrenti.
Scriveteci esclusivamente al seguente indirizzo di posta
elettronica: [email protected]
Ogni testo deve comprendere una domanda soltanto.
Tutte le domande otterranno risposta salvo quelle non
comprensibili. Pregasi in ogni caso di evitare solleciti per
telefono.
Consulenza per i non abbonati € 30 da versare sul c/c postale n. 67258749 intestato a CondominioItalia Editrice di I.M.,
Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino.
L’art. 26, 2° comma, della L. 10/1991, modificato ed integrato dall’art. 27 comma 2 della L. 99/2009, indica chiaramente
che “per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di
energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di
certificazione energetica o di una diagnosi energetica realizzata da
un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide
se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali
rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
In sostanza, non contano i condomini favorevoli all’intervento, bensì solo i loro millesimi.
Recentemente, la Corte di Cassazione ha chiarito come la
Legge n. 10/1991 non impone che sia preliminarmente
effettuata un’analisi dettagliata dell’intensità del consumo
dell’impianto: viene solo richiesta una certificazione o una
diagnosi energetica dei minori consumi che ne derivano.
Tale coibentazione esterna, viene posta in aderenza ai muri
perimetrali del fabbricato che sono considerati parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. di proprietà di
tutti i condòmini. Di conseguenza, la spesa necessaria per
la conservazione e per il godimento delle parti comuni, in
particolare per il rivestimento della facciata con un cappotto termico, va quindi ripartita fra i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123
cod. civ.
In conclusione, l’installazione del cappotto termico sulla facciata dell’edificio è consigliato non solo per garantire il
miglior utilizzo delle risorse energetiche (osservando la normativa vigente), ma anche al fine di eliminare le infiltrazioni
di umidità negli appartamenti ivi ubicati, effettuando anche
opere di adeguamento strutturale degli immobili.
APRILE
2014
LEGGI & SENTENZE 29
N.7
La mera stipulazione del contratto non concreta, di per sé, un oggettivo aiuto all’esercizio della metetricio in quanto tale
Prostituzione: la sublocazione non basta
a configurare il reato di favoreggiamento
CORTE CASSAZIONE
Sez. III pen., sent.17.2.2014,
n. 7338
RITENUTO IN FATTO
1. La Corte di appello di Firenze, con sentenza
del 13.11.2012, ha riformato la decisione
emessa in data 17.5.2012 dal Tribunale di
quella città, assolvendo per insussistenza del
fatto l’appellante B. P. dal reato di cui agli artt.
81, comma 2 cod. pen. e 3 nn. 2 e 8 l. 75/1958,
per aver subaffittato un appartamento a W.Y. ,
favorendo così la donna nell’esercizio della
prostituzione, ricevendo, quale corrispettivo,
un canone mensile di euro 400 e metà degli
importi da pagare per le utenze (in (omissis).
Avverso tale pronuncia propone ricorso per
cassazione il Procuratore generale della
Repubblica presso la Corte di appello di Firenze.
2. Con un unico motivo di ricorso deduce il
vizio di motivazione e la violazione di legge,
rilevando come non sia dato comprendere per
quale ragione la Corte territoriale avrebbe
ritenuto una disponibilità autonoma e paritaria dell’appartamento da parte della prostituta
per avere la stessa un legame sentimentale con
l’imputato con il quale conviveva. Aggiunge
che i giudici del gravame avrebbero erroneamente escluso la sussistenza dell’elemento soggettivo del reato, senza però considerare che
il consentire alla convivente di esercitare il
meretricio nell’appartamento di cui si ha la disponibilità integra pacificamente il dolo generico richiesto per il delitto di favoreggiamento
della prostituzione.
Osserva, inoltre, che il rapporto di convivenza sarebbe irrilevante, come già ritenuto
dal primo giudice e che l’imputato, quale unico titolare del contratto, ben avrebbe potuto ingiungere alla donna di non prostituirsi in
quel luogo.
Insiste, pertanto, per l’accoglimento del
ricorso.
CONSIDERATO
IN DIRITTO
3. Il ricorso del Pubblico Ministero è infondato.
Occorre preliminarmente rilevare che la
Corte del merito ha escluso la sussistenza del
reato contestato valorizzando alcuni dati fattuali emersi dall’istruzione dibattimentale e,
segnatamente, il rapporto sentimentale e di
convivenza esistente tra l’imputato e la prostituta riferito dall’ispettore di Polizia che aveva
proceduto alle indagini, il quale aveva appreso
tale circostanza direttamente dalla donna,
constatando altresì la presenza dell’uomo
nell’appartamento, che disponeva di un’unica
camera da letto.
I giudici del merito hanno ulteriormente
considerato l’accordo tra i due conviventi,
sempre riferito dalla donna, circa il pagamento, da parte di ciascuno, di metà del canone di
locazione e delle spese, desumendo da tali circostanze una disponibilità “paritaria ed autonoma” dell’appartamento da parte della prostituta ed escludendo, conseguentemente, la
sussistenza del reato.
Tali dati fattuali non vengono posti in
discussione dal Pubblico Ministero ricorrente,
il quale ne contesta la valutazione effettuata
dal giudice dell’appello e propone sostanzial-
mente, in questa sede, una diversa analisi che
si basa, però, su un ragionamento che questa
Corte ritiene giuridicamente errato, e finanche basato su mere supposizioni, quale quella
circa la possibilità, per l’imputato, di imporre
alla donna di non prostituirsi nell’appartamento in cui entrambi abitavano.
4. La questione, peraltro più volte affrontata,
in passato, da questa Corte, riguarda l’ambito
di operatività delle disposizioni che sanzionano il favoreggiamento dell’altrui prostituzione e, segnatamente, la configurabilità del
reato in questione nell’ipotesi di locazione di
un immobile ad una prostituta per l’esercizio
del meretricio, cosicché appare opportuno
richiamare brevemente le conclusioni cui si è
pervenuti.
5. Va ricordato che, in linea generale, si è affermato come il reato di favoreggiamento della
prostituzione sia perfezionato da ogni forma di
interposizione agevolativa e da qualunque
attività che, anche in assenza di un contatto
diretto dell’agente con il cliente, sia idonea a
procurare più facili condizioni per l’esercizio
del meretricio e che venga posta in essere con
la consapevolezza di facilitare l’altrui attività di
prostituzione, senza che abbia rilevanza il
movente o il fine di tale comportamento (così
Sez. I n. 39928, 29 ottobre 2007).
È dunque sufficiente ad integrare il reato
in esame qualsiasi condotta consapevole che
si risolva, indipendentemente dal movente dell’azione, in una concreta agevolazione dell’altrui meretricio, anche se si è pure specificato che, affinché possa configurarsi il favoreggiamento della prostituzione, occorre che
la condotta materiale concreti oggettivamente un ausilio all’esercizio del meretricio, essendo altrimenti irrilevante l’aiuto che sia prestato solo alla prostituta, ossia che riguardi direttamente quest’ultima e non la sua attività di
prostituzione, anche se detta attività ne venga
indirettamente agevolata (Sez. III n. 36595,
21 settembre 2012; Sez. III n. 8345, 19 luglio
2000).
Questi principi sono stati recentemente
ribaditi con riferimento ad una ipotesi di accompagnamento in auto della prostituta sul
luogo del meretricio, giungendo alla conclusione che, affinché possa configurasi, in tale
caso in cui la prostituzione sarebbe stata comunque esercitata in condizioni sostanzialmente equivalenti.
La richiamata decisione si addentra peraltro
in una puntuale analisi dei precedenti conformi, cui si rinvia, non mancando di specificare
come anche quelli talvolta indicati come
difformi (si citano, in particolare, Sez. III n.
35373, 24 settembre 2007 e Sez. III n. 8345,
19 luglio 2000) pervengano, in sostanza, a
conclusioni analoghe, richiedendo anch’essi,
per la configurabilità del reato, le prestazioni
ed attività ulteriori rispetto alla mera locazione, cosicché può dirsi ormai superato il più
risalente e minoritario orientamento cui pure
la richiamata decisione fa cenno (v. Sez. III n.
12787, 11 novembre 1999; Sez. III n. 2582, 25
novembre 1994; Sez. III n. 11407, 10 novembre 1987; Sez. III n. 2676, 21 marzo 1985 Sez.
III n. 1551, 31 gennaio 1969).
7. Ciò posto, risulta evidente che una situazione non dissimile da quelle in precedenza esaminate si è verificata anche nel caso in esame,
ove si versa in una ipotesi di sostanziale sublocazione di un immobile utilizzato contestualmente come abitazione dalla prostituta, che vi
esercita anche il meretricio e dal locatario suo
convivente, senza alcuna concreta attività
agevolatrice della prostituzione da parte di
quest’ultimo il quale oltre alla stipulazione del
contratto, si è limitato alla ricezione di una
quota del canone di locazione e delle spese
pari alla metà dell’importo complessivo.
8. I principi in precedenza richiamati vanno
pertanto ribaditi, con l’ulteriore precisazione
che il reato di favoreggiamento dell’altrui prostituzione non è ravvisabile nella condotta di
colui che concede in sublocazione ad una prostituta, con la quale ha instaurato un rapporto
di convivenza, dietro corresponsione della
metà del canone e delle spese, un immobile
nella sua disponibilità ove la donna esercita il
meretricio, poiché la mera stipulazione del
contratto non concreta, di per sé, un oggettivo
aiuto all’esercizio della prostituzione in quanto
tale.
9. Da ciò consegue che la decisione impugnata risulta del tutto immune dai vizi denunciati
e supera agevolmente il vaglio di legittimità
cui è stata sottoposta con il ricorso del Pubblico Ministero che deve, pertanto, essere rigettato.
contesto, il reato di favoreggiamento della
prostituzione, occorre che detta attività risulti
funzionale all’agevolazione della prostituzione, sulla base di elementi sintomatici, quali, ad
esempio, la non occasionalità o l’espletamento di attività ulteriori rispetto al suo accompagnamento, quali la sorveglianza, la messa a
disposizione del veicolo per l’incontro con i
clienti, etc. (Sez. III n. 37299, 11 settembre
2013, cui si rinvia anche per i richiami ai precedenti).
6. A conclusioni non dissimili si è pervenuti,
come si è già detto, con riferimento alle ipotesi
di cessione in locazione di un appartamento a
una prostituta nel caso in cui la locazione
avvenga a prezzo di mercato, anche se il locatore sia consapevole che la conduttrice vi eserciterà la prostituzione, richiedendosi, per la
configurabilità del reato in esame, oltre al
mero godimento dell’immobile, anche prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il
meretricio, come nel caso di esecuzione di
inserzioni pubblicitarie, fornitura di profilattici, ricezione di clienti o altro (Sez. III n. 33160,
31 luglio 2013. Nello stesso senso, Sez. III n.
28754, 4 luglio 2013).
La richiamata decisione offre una soluzione interpretativa che il Collegio condivide
appieno, osservando che se lo scopo specifico
della locazione non è quello di esercitare nell’immobile locato una casa di prostituzione,
ipotesi sanzionata dall’art. 3 n. 2 legge 751958, la condotta del locatore non si concreta
in un aiuto alla prostituzione esercitata dalla
locataria, risolvendosi nella mera conclusione
di un contratto attraverso la quale la donna
realizza il proprio diritto all’abitazione. Si rileva, inoltre, che il negozio giuridico riguarda la
persona e le sue esigenze abitative e non anche
la attività di prostituta esercitata e, sebbene ciò
agevoli indirettamente anche la prostituzione, tale rapporto indiretto non può essere
incluso nel nesso causale penalmente rilevante tra condotta dell’agente e l’evento di favoreggiamento della prostituzione, perché l’evento del reato non è la prostituzione stessa,
ma l’aiuto alla prostituzione, che implica una
condotta, da parte dell’agente, di effettivo P.Q.M.
ausilio per il meretricio, che non sussiste nel Rigetta il ricorso del Procuratore Generale.
Senza l’edificio originario non c’è ristrutturazione
Q
uando ricorrono gli estremi per parlare di ristrutturazione edilizia? È questo
l’oggetto della sentenza n. 735, con cui, lo
scorso 17 febbraio, la Quarta Sezione del
Consiglio di Stato ha precisato che il presupposto indefettibile per qualificare un
dato intervento edilizio come ristrutturazione è l’esistenza di un manufatto, che eventualmente - potrà poi anche essere demolito e ricostruito.
Nella fattispecie, veniva contestata la
legittimità di un provvedimento di annullamento di una Dia che aveva - secondo il
giudizio dei ricorrenti - considerato inesistente un immobile di fatto esistente. In altri termini, mentre il Comune aveva qualificato come rudere il bene oggetto di intervento, i ricorrenti lo consideravano - al
contrario - un immobile vero e proprio.
Il Consiglio di Stato, dopo aver esaminato un report fotografico sull’immobile in
questione, ha aderito alla posizione del
Comune considerando il bene alla stregua
di un residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da
segmenti del muro perimetrale nemmeno
idonei al riconoscimento dell’originaria
area di sedime.
Da tali presupposti, i giudici di Palazzo
Spada hanno ritenuto che nel caso in oggetto il presupposto della costruzione preesistente non sussistesse e che, quindi, non
fosse possibile qualificare come ristrutturazione l’intervento che i proprietari intendevano eseguire sul bene. Di conseguenza,
il Consiglio di Stato ha considerato legittimo il provvedimento di annullamento
della Dia emesso dal Comune.
Peraltro, allo stesso principio la sentenza
ne riconduce un secondo, relativo, questa
volta, alla pertinenzialità dei parcheggi.
Anche per essi, infatti, occorre verificare
la effettiva sussistenza di un bene di cui
costituiscono pertinenza: l’inesistenza di
un edificio su cui intervenire, esclude
infatti la possibilità di una realizzazione di
parcheggi ex legge 122 del 1990, visto che
la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile,
ovviamente, in assenza dell’opera principale.
Inoltre, poiché l’ordine di annullamento
si fonda su una - ex post - confutata qualificazione dello stato di fatto del bene e, quindi, a un fatto dell’interessato, il Comune
non era tenuto a particolari doveri motivazionali anche se l’annullamento era intervenuto due anni dopo la presentazione
della Dia: è pacifico in giurisprudenza che
l’annullamento d’ufficio di un titolo abilitativo edilizio, dovuto a fatto dell’interessato non necessita di un’espressa e specifica
motivazione sul pubblico interesse, consistendo questo nell’interesse della collettività al rispetto della disciplina urbanistica.
30 LEGGI & SENTENZE
N.7
Condominio: quando le alterazioni
architettoniche non sono lecite
CORTE CASSAZIONE
sez. II civ., sent. 04.02.2014,
n. 2441
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
R.P., proprietario di un appartamento in
un fabbricato sito in Pistoia, via (omissis),
citò, nel settembre 1999, innanzi al locale Tribunale, A.C., più altri condòmini,
chiedendo che fossero tutti condannati
ad eliminare diverse opere - costituite per
la maggior parte dei casi, nella chiusura
di logge-balconi con vetrate e, per due
coppie di condòmini, nella trasformazione di un resede coperto a piano terra in
un vano chiuso, e nella trasformazione di
una finestra in una porta finestra - sulle
proprietà esclusive, in quanto eseguite in
violazione di una specifica prescrizione di
regolamento che vietava ogni “alterazione architettonica”; chiese inoltre che le
parti convenute fossero condannate al
risarcimento dei danni - da liquidarsi in
separata sede - e che fossero eventualmente modificate le tabelle millesimali a
cagione di tali immutazioni.
I convenuti si costituirono eccependo
la prescrizione dell’azione - risalendo
dette immutazioni al periodo tra il 1981
e il 1984 -; la carenza di interesse del P.
che, in taluni casi, avrebbe autorizzato
dette opere; la insussistenza di un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. In via riconvenzionale, chiesero la
condanna dell’attore alla riduzione in
pristino di alcune modifiche dallo stesso
apportate.
L’adito Tribunale, con sentenza n.
736/2003:
a) dichiarò la carenza di legittimazione
passiva di due condòmini - P. S. e R. C. in quanto non più proprietari al momento della notifica della citazione, avendo
essi venduto l’appartamento a M. B. ed a
F. T., parti nel giudizio;
b) dichiarò prescritto il diritto fatto valere dall’attore;
c) respinse le domande riconvenzionali
contro il medesimo proposte;
d) condannò il predetto al pagamento
delle spese.
Il P. impugnò tale decisione che venne
riformata dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza n. 289/2006, depositata il 22 febbraio 2006, con cui gli appellati vennero condannati alla rimozione
dei manufatti (omissis).
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso A.C. ed altri sei
condòmini (omissis); il P. ha svolto controricorsi avverso entrambi i detti ricorsi
(omissis).
MOTIVI
DELLA DECISIONE
(Omissis)
1. Con il primo ed il connesso secondo
motivo viene denunziata la violazione
degli artt. 1102, 1108, I comma; 1120
cod. civ. in cui sarebbe incorsa la Corte
fiorentina nel negare che al singolo condomino siano consentite le innovazioni
che non alterino il decoro architettonico dell’edificio: ciò a seguito di una non
condivisa interpretazione dell’art. 4 del
regolamento condominiale (“È espressamente vietata ogni trasformazione che
comporti alterazioni architettoniche...”)
che comporterebbe, per la Corte del merito, il divieto di qualsiasi modifica, a prescindere dalla sua incidenza su detto profilo estetico.
(omissis)
1.a. Detti mezzi vengono articolati nelle
seguenti proposizioni: 1) il decoro architettonico dell’edificio condominiale è
concetto di relazione che, ponendosi
come limite alla libera espressione del
diritto dominicale del singolo condomino, deve essere interpretato con criteri di
maggiore o minore rigore, in relazione al
pregio ed alle caratteristiche del fabbricato; 2) l’art. 4 deve pertanto essere interpretato alla luce di tale principio, ravvisandosene una violazione solo se le opere
immutative abbiano assunto un carattere negativo rispetto all’estetica del fabbricato; 3) per la loro caratteristica, le mere
strutture mobili - elementi a vetri ripiegabili a soffietto - a chiusura dei balconi,
non potevano determinare tale impatto
negativo; 4) in applicazione delle norme
sopra indicate, i condòmini, con delibera
19 gennaio 1984, con l’adesione del P.,
avevano deciso di dar incarico ad un’unica appaltatrice di eseguire le suddette
chiusure, al fine di ottenere un effetto ottico omogeneo.
2. Con il terzo motivo viene denunziata
la violazione dell’art. 832 cod. civ., assumendosi che la censurata interpretazione della previsione contrattuale determinerebbe una non consentita compressione del diritto di proprietà del
singolo condomino sulla parte esclusiva.
3. I motivi sopraesposti possono essere esaminati congiuntamente, stante la
loro stretta correlazione argomentativa.
3.a. Gli stessi non sono conformi allo schema legale portato dall’art. 360, I
comma, n. 3 cpc, perché quello che
viene sindacato non è la portata astratta
dell’ambito applicativo delle norme
suindicate, quanto piuttosto, da un lato,
l’interpretazione di una clausola contrattuale - al fine di valutare se il concetto di
“alterazione architettonica” debba essere interpretato anche nella prospettiva
dell’incidenza estetica della innovazione; e, dall’altro, - una volta riscontrata
interpretazione meno rigorosa - la verifica della sussistenza del pregiudizio estetico.
3.a.1. La prima censura doveva però passare attraverso la denunzia della violazione delle norme di ermeneutica negoziale
ed il secondo rilievo presupponeva una
valutazione di fatto che non è consentita in questa sede di legittimità; non è
stato poi sollevato alcun rilievo critico in
merito all’eventuale vizio di motivazione in cui sarebbe incorsa, sui medesimi
punti, la Corte territoriale; il terzo profilo
non è fondato perché l’art. 832 cod. civ.
descrive il contenuto del diritto dominicale in sé considerato, ma non disciplina
la interferenza tra l’esercizio delle facoltà
in cui esso si esplica ed il diritto dei partecipanti al condominio a godere delle
parti comuni - che invece trova regolazione specifica negli artt. 1117 e segg.
cod. civ. -, il quale si pone come limite
esterno alla piena manifestazione della
facoltà di usi et abusi sulla cosa propria.
3.a.2. (omissis)
4. Con il primo motivo i S./C. denunziano il vizio di violazione o falsa applicazione degli artt. 81 e 112 cpc in cui sarebbe
incorsa la Corte fiorentina non pronunziandosi sull’eccezione preliminare riproposta in appello in ordine alla loro
carenza di legittimazione passiva, avendo venduto l’appartamento oggetto di
precedenti lavori innovativi in epoca
anteriore alla notifica della citazione.
4.a. Il motivo - in disparte dall’erronea
indicazione normativa (omissis) - è infondato, nei termini appresso esposti.
4.a.1. Va innanzi tutto messo in evidenza
che, come ricordato nel mezzo, il Tribunale dichiarò la carenza di legittimazione
dei ricorrenti incidentali a resistere all’azione del P. per l’avvenuta cessione dell’appartamento alle parti, rimaste intimate in fase di legittimità, B. e T., dopo il
compimento di piccole immutazioni su
spazi condominiali - nella specie: chiudendo un piccolo spazio innanzi a detto
immobile con una veranda a vetri -; a
fronte di ciò la Corte territoriale, confondendo acquirenti e venditori, estese la
pronunzia di rimozione anche ai secondi
(omissis).
4.a.2. Ciò posto, deve ritenersi che la
condanna dei ricorrenti incidentali, in
solido con le parti che da loro avevano
acquistato, prima dell’inizio del presente
procedimento, l’appartamento, doveva
interpretarsi non già come pretermissione della eccezione di carenza di legittimazione dai primi avanzata bensì - pur se
su presupposti di fatto errati - come rigetto implicito della medesima, impedendo
dunque che potesse in questa sede farsi
valere un vizio di omessa pronunzia; in
ogni caso poi la legittimazione dei S./C.
non avrebbe potuto esser negata, non
foss’altro per le domande risarcitorie proposte dal P. che non erano collegate
all’anteriorità della cessione dell’appartamento rispetto all’inizio del procedimento.
4.a.3. Poste queste premesse, se la legittimazione passiva andava confermata ai
limitati effetti di cui sopra, il rigetto intervenuto in appello delle istanze risarcitorie ha fatto venir meno ogni interesse dei
ricorrenti incidentali anche in ordine alla ripartizione delle spese di lite perché
essi, nei gradi di merito, si ponevano comunque come parti sostanzialmente
soccombenti.
5. Con il secondo motivo, e per le medesime ragioni, viene censurata la condanna di essi ricorrenti incidentali al pagamento delle spese di lite, pur non sussistendo la loro soccombenza: su tale
censura valgano le considerazioni appena sopra espresse.
6. Il terzo, il quarto ed il quinto motivo
sono identici a quelli fatti valere dai
ricorrenti principali, e vanno dichiarati
inammissibili per le ragioni sopra illustrate.
7. (Omissis)
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e quello incidentale; condanna in via solidale le parti ricorrenti
a rifondere le spese in favore di R.P., liquidandole in euro 1.700,00 di cui euro
200,00 per esborsi.
APRILE
2014
ULTIME SENTENZE
DELLA CASSAZIONE
DELEGA IN ASSEMBLEA
È UN MANDATO
In tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante
intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme
particolari, dalle regole generali sul mandato, con la
conseguenza che solo il condomino delegante e quello
che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri
condòmini estranei a tale rapporto.
☛ Cassazione, sent. n. 2218/2013.
BONUS PRIMA CASA
NON BASTA VIVERCI
La fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto
della prima casa, regolata da una normativa agevolativa e quindi di stretta interpretazione, richiede, in base
alla disciplina introdotta a partire dal DL n. 12 del
1985, art. 2, che l’immobile sia ubicato nel Comune
ove l’acquirente ha, ovvero (come previsto dalle norme successivamente introdotte) stabilisca la residenza
entro un determinato termine dall’acquisto (nella specie, regolata ratione temporis dalla legge n. 549 del 1995,
art. 3, un anno), senza che, attesa la lettera e la formulazione delle norme medesime, alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta né alla realtà fattuale, ove
questa contrasti con il dato anagrafico, né all’eventuale
ottenimento della residenza oltre il termine fissato,
essendo proprio la residenza il presupposto per la concessione del beneficio.
☛ Cass., sez. VI-5 civ., ord. 27.2.2014, n. 4662.
VIDEOSORVEGLIANZA
E UNICO PROPRIETARIO
In materia di protezione dei dati personali, non costituisce violazione dell’art. 134 del d. lvo 30 giugno 2003,
n. 196 l’installazione di un impianto di videosorveglianza sul fabbricato di un unico proprietario, occupato in parte da una terza persona. Nella specie, la nuora
assegnataria di porzione dell’immobile, in quanto
madre affidataria dei figli minori, con telecamere collocate sul cancello e sul portone d’ingresso, non potendosi assimilare la figura dell’unico proprietario di fabbricato comprendente più unità abitative, concesse in locazione o in comodato, al condominio, in considerazione
del tenore letterale dell’art. 5, comma 3, del d. lvo citato (quanto ai limiti al trattamento dei dati personali,
ove destinati ad una comunicazione sistematica o diffusa) e non essendo consentito il ricorso all’analogia in
materie in cui si dispongono restrizioni o sanzioni.
☛ Cassazione, sent. n. 14346/2012.
CONTRATTO PRELIMINARE
E REGOLARITÀ URBANISTICA
La pattuizione, inserita in un preliminare di vendita
immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure qualora il bene, che ne costituisce l’oggetto, non venga condonato sotto il profilo urbanistico entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle
parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, piuttosto che come clausola risolutiva espressa,
determinando l’effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell’avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del
termine, pure ritenuto nel loro interesse comune, e
non quale sanzione del suo inadempimento.
☛ Cass., sez. II civ., sent. 30.9.2013, n. 22310.
Il testo integrale di queste sentenze
sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”.
APRILE
2014
31
N.7
I dati economici diffusi dall’Agenzia delle Entrate quantificano il calo dal mercato immobiliare, in termini di transazioni e prezzi
Scambi di alloggi: in un anno, meno 8 mld
Nel periodo, la contrazione è stata interrotta Bari e Venezia la quotazione media delle abitaul fatto che fosse confermato il segno meno
S
non vi erano dubbi. Ma a quanto ammonti il solo dai lievi rialzi del primo semestre 2010 e del zioni è risultata sostanzialmente ferma ai valori
calo delle quotazioni degli alloggi, e quale sia il secondo semestre 2011, che hanno condotto del precedente semestre; segno meno, invece,
valore totale degli appartamenti scambiati, sono dati che, ora, si possono evincere anche dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi) relativo all’ultimo
trimestre del 2013, che presenta. Peraltro, un
bilancio finale dell’anno appena trascorso.
Ebbene, nel 2013, complessivamente, il valore di scambio delle abitazioni compravendute in
Italia è stato stimato pari a 66,8 miliardi: circa 8
miliardi di euro meno del 2012, con un calo del
10,7%.
Nel secondo semestre dell’anno scorso, in particolare, si stima che la spesa per l’acquisto di abitazioni, al netto degli oneri di transazione e delle
relative imposte, sia stata pari a 32,8 miliardi di
euro: circa 3 miliardi di euro in meno rispetto allo
stesso semestre del 2012 (-8,4%). Nel dettaglio
delle aree territoriali si rilevano decisi cali ovunque, in linea con la riduzione dei volumi fisici
degli scambi.
Quanto al valore medio stimato di un’abitazione compravenduta nel secondo semestre
2013, esso è stato pari a circa 164 mila euro; tale
valore, però, è di circa 220 mila euro al Centro,
mentre risulta addirittura inferiore ai 115 mila
euro nelle Isole. Ad ogni buon conto, in tutte le
aree il valore medio di acquisto di un’abitazione
risulta ovunque in diminuzione rispetto al precedente semestre. Osservando la serie storica
del “fatturato” semestrale del mercato delle abitazioni, si notano le gravi perdite accumulate dal
mercato a partire dal primo semestre 2007: un
calo che, per tutte le aree, porta quasi a dimezzare i volumi di scambio alla fine del periodo analizzato.
ad un moderato rialzo del valore medio di acquisto per un’abitazione; dal 2012 (dove si assiste al
crollo) e per tutto il 2013 in maniera più rallentata è però continuata la discesa del valore di
scambio.
Grandi centri urbani
Nelle 12 maggiori città italiane per popolazione, nel secondo semestre 2013 le quotazioni
medie più elevate (superiori ai 3.000 euro/mq) si
sono registrate a Roma, Bologna, e Firenze,
seguite a breve distanza da Milano. Nelle città di
Bari, Palermo e Catania, ci sono state, invece, le
quotazioni più basse. Rispetto al semestre precedente, però, si riscontrano cali delle quotazioni
medie ovunque. Torino, Genova e Napoli presentano le flessioni maggiori; più lievi sono i cali
nelle città di Verona, (-0,2%), Venezia (-0,4%)
e Milano (-0,5%). In termini di valore medio di
un’abitazione compravenduta, a Firenze e Venezia si superano i 300.000 euro, mentre a Roma, rispetto all’analogo semestre dell’anno precedente, il valore medio scende sotto tale cifra.
Per le grandi città sono inoltre state esaminate
le quotazioni nelle fasce centrali e nelle rispettive cinture urbane. Il centro delle grandi città è
costituito da tutte le zone delimitate in fascia
centrale, mentre le cinture urbane sono rappresentate dall’insieme dei comuni che confinano
con la città, indipendentemente dall’appartenenza alla stessa provincia. Ora, sono stati rilevati cali diffusi delle quotazioni medie in tutte le
grandi città, sia nei centri, sia nelle periferie.
Relativamente ai soli centri, a Verona, Milano,
nelle altre città.
Osservando le serie storiche dell’andamento
delle quotazioni semestrali dal primo semestre
2004, in tutte le città, si è registrata un’iniziale
crescita più o meno accentuata dei livelli delle
quotazioni fino al 2008, seguita da una successiva fase di sostanziale stazionarietà, fino al
sopravvento preso dai ribassi nel 2012 e proseguito nel 2013.
Medi centri urbani
Per quanto riguarda le restanti città italiane
con popolazione superiore a 150 mila abitanti,
Parma detiene ancora il primato, con la quotazione media più elevata, pari a 2.321 euro/mq,
anche se in deciso calo rispetto al semestre
precedente (-3,3%). Seguono Prato, Livorno,
Monza, Cagliari e Brescia, con valori oltre i
2.000 euro/mq. Le quotazioni, anche in questo
caso, risultano in calo in tutte le città, con le
eccezioni di Prato e Brescia, dove hanno mantenuto i livelli del precedente semestre.
La stima del fatturato medio per unità evidenzia che sono stati spesi mediamente, per un’abitazione, circa 240mila euro a Prato (tra le città
esaminate quindi quella più “cara”), e poco più
di 100 mila euro a Reggio Calabria, dove l’acquisto di un’abitazione è mediamente più “economico”.
Analizzando le sole zone in fascia centrale di
ciascuna città, a Parma e a Padova la quotazione
media delle abitazioni supera i 3.000 euro/mq e,
rispetto al precedente semestre, i cali maggiori si
registrano nelle città di Parma, Sassari e Perugia.
Sostanzialmente invariate risultano le quotazioni nei centri di Cagliari e Brescia.
Codacons: ora la casa è un’utopia
Non solo calo dei prezzi,
ma anche delle compravendite (come vedremo a
pag. 32). I dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate,
che certificano un’ulteriore discesa del mercato immobiliare nel corso del
2013, è stato accolto con
preoccupazione, tra gli
altri, anche dal Codacons,
che per voce del presidente, Carlo Rienzi, commenta: “Una diminuzione degli scambi nell’ordine del
9,2% rappresenta il dato
peggiore dal 1985, e soprattutto segna un drastico
cambiamento nelle abitudini degli italiani, da sempre tesi ad investire i propri soldi sul mattone. In un
contesto economico in cui
le famiglie non hanno più
soldi per mangiare e i consumi alimentari registrano
un calo nel 2013 pari a 3,6
miliardi di euro, i dati negativi del mercato immobiliare non stupiscono affatto. Se da un lato, infatti, diminuisce la disponibi-
lità economica dei cittadini, crescono le tasse e i
redditi rimangono al palo intaccando i risparmi,
dall’altro lato le banche
hanno fortemente ridotto la concessione di credito
ai privati. In tale situazione, l’acquisto di una casa
diventa sempre più una utopia, modificando le abitudini degli italiani per i
quali il mattone ha da sempre rappresentato la principale forma di investimento”.
Nelle regioni del Centro Italia i maggiori scostamenti tra le richieste dei venditori e le proposte dei potenziali acquirenti
Domanda e offerta
Giù le quotazioni
PREZZI DI VENDITA E DOMANDA COMPRAVENDITA RESIDENZIALE - IV TRIMESTRE 2013
PREZZO
OFFERTA (A)
Euro al mq.
A
d integrazione dei dati raccolti dall’Agenzia delle Entrate in
merito all’andamento dei prezzi degli alloggi nel quarto trimestre 2013, ci sono anche quelli diffusi dal portale specializzato
Casa.it, dai quali, per il medesimo periodo, emergono le seguenti
tendenze:
◆ i prezzi offerti al mq, a livello nazionale, sono scesi del 7,4%,
mentre i prezzi di domanda sono rimasti stabili, aumentando solo
del 0,5%;
◆le regioni del Sud registrano i cali più consistenti sia per i prezzi
dell’offerta (-7,5%) sia per quelli della domanda (-5,7%);
◆il Nord registra una flessione più contenuta, con prezzi di offerta diminuiti del -2,7% e prezzi di domanda del -1,8%;
◆i prezzi nelle Regioni del Centro calano del 4,5% per l’offerta e
del 2,3% per la domanda;
◆ le Regioni del Centro sono quelle che registrano il maggiore
scostamento tra prezzi di offerta e domanda;
◆ tra le principali città italiane è Firenze quella in cui i cali sono
più marcati, con una diminuzione dei prezzi dell’offerta dell’11,1% e della domanda del 5,4%;
◆la città, invece, che registra la flessione più contenuta dei prezzi
di offerta è Napoli (-2,6%), mentre a Palermo i prezzi della
domanda rimangono invariati rispetto al quarto trimestre 2012;
◆la città che registra il maggiore scostamento tra prezzi di offerta
e domanda è Firenze, seguita da Napoli e Milano.
VARIAZIONE
PREZZO
VARIAZIONE
%
DOMANDA (B)
%
ANNUA
Euro al mq.
ANNUA
SCOSTAM.
%
Fra A E B
NAZIONALE
2.500
-7,4%
2.400
0,5%
4,2%
NORD (media)
2.530
-2,7%
2.350
-1,8%
7,7%
CENTRO (media)
2.340
-4,5%
2.150
-2,3%
8,8%
SUD (media)
1.850
-7,5%
1.750
-5,7%
5,7%
MILANO
3.900
-9,3%
3.500
-2,8%
11,4%
TORINO
2.700
-6,9%
2.500
-2,0%
8,0%
GENOVA
2.700
-8,5%
2.500
-3,8%
8,0%
BOLOGNA
3.100
-7,5%
2.800
-3,4%
10,7%
FIRENZE
4.000
-11,1%
3.500
-5,4%
14,3%
ROMA
4.400
-5,4%
4.000
-2,4%
10,0%
NAPOLI
3.800
-2,6%
3.400
-1,4%
11,8%
PALERMO
2.200
-9,5%
2.000
0,0%
10,0%
PRINCIPALI CITTÀ
32 MERCATO
N.7
Mercato: spiragli di ripresa grazie anche
a nuove imposte sugli atti di trasferimento
I
l mercato immobiliare italiano nel quarto
trimestre 2013 presenta ancora un segno
negativo, con un calo complessivo pari a 7,5%. Il tasso tendenziale delle compravendite risulta pertanto nuovamente regredire
(-6,6% il calo registrato nel terzo trimestre
2013). Quanto riscontrato, tuttavia, dipende
in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato
l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del
nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.
A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova
disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli
acquirenti a traslare la stipula degli atti di
compravendita al 2014. In particolare, sulla
base dei primi dati provvisori, attualmente
disponibili, il tasso di variazione tendenziale
del periodo compreso tra ottobre 2013 e gennaio 2014, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, risulta per il totale delle
unità immobiliari compravendute pari a 5,3%.
Aldilà di quest’aspetto, complessivamente
nel 2013 tutti i settori hanno registrato tassi
di variazione negativi. Le unità immobiliari
compravendute sono state 904.960: circa
88.000 mila unità in meno del 2012, in calo
del -8,9% su base annua (2013 su 2012), con
andamenti tendenziali che hanno visto però
attenuarsi i tassi di decremento, a parte l’ultimo trimestre per le ragioni esposte.
Scendendo nel dettaglio del solo settore
residenziale, le contrazioni sono ormai in atto
addirittura dal 2006, con la sola interruzione
del tasso positivo registrato nel quarto trimestre del 2011. Il risultato è che, dal quarto trimestre 2004, il comparto ha perso più della
metà degli scambi (-52,6%) e quasi il 55% dal
quarto trimestre 2006, nel quale si è registrato
il picco dei volumi scambiati in un quarto trimestre.
lo dei comuni minori. In particolare, i primi
disattendono il segnale positivo registrato nel
trimestre precedente (quello tra luglio e settembre 2013), quando avevano mostrato un
seppur lieve rialzo del +0,4%. Tornano, infatti, in flessione con un tasso di perdita del
-8,4%, anche se sul livello di questa variazione
pesa il rinvio di parte dei rogiti ai primi mesi del 2014. Nei comuni minori continua la
contrazione delle transazioni, che segnano un
calo del 7,7%.
Sono comunque i capoluoghi del Sud che
mostrano la variazione tendenziale maggiormente negativa (-15,1%). Al Centro i capoluoghi perdono il 7,6% delle transazioni,
mentre al Nord il calo è del 5,3%. Nei comuni
non capoluoghi delle diverse macro aree, le
maggiori contrazioni degli scambi si osservano invece nell’area del Centro (-9,9%) e del
Sud (-9,2%), mentre il Nord perde il 6,2%
delle transazioni.
Su base annua, tutti gli ambiti territoriali
chiudono il 2013 in calo, con i comuni minori
del Centro che segnano la perdita più elevata
(-12,9%) e i capoluoghi del Nord che evidenziano la flessione minore, -5,2%.
Complessivamente, rispetto all’omologo
trimestre del 2004, il mercato residenziale nei
capoluoghi, nel quarto trimestre 2013, si è
contratto del 52% circa, con le perdite maggiori al Nord (-53% circa), e poco inferiori al
Sud e al Centro (-50%). Risulta perfino superiore la perdita dal 2004 per il mercato residenziale dei comuni minori (-56,5%), con un
Come già molteplici altre volte nel recente
passato, la flessione ha coinvolto l’intero
Paese, anche se nel quarto trimestre 2013 il
calo tendenziale è stato più contenuto al
Nord (-6,0%) e al Centro (-8,9%), mentre al
Sud la riduzione risulta più alta (-10,8%). In
un’ottica storica, rispetto all’omologo trimestre del 2004, la contrazione del mercato residenziale è ovunque molto elevata. Tutte le
ripartizioni mostrano, infatti, un volume degli scambi più che dimezzato, con il Nord e
il Centro che superano il -55% (-56,6% e
-55,3% rispettivamente) e il Sud che fa segnare un -51,9%.
Ripercorrendo gli anni passati, emerge che
fino al secondo trimestre 2010 c’è stato un evidente percorso di decelerazione degli andamenti negativi. Nei trimestri successivi, invece, è ripreso l’andamento negativo, interrotto
però negli ultimi due trimestri del 2011, che
sembravano rappresentare un’inversione di
tendenza, tuttavia disattesa dai successivi crolli registrati nel 2012. I trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione, con il
quarto trimestre in ulteriore accentuata riduzione per la questione del nuovo regime di
imposizione fiscale.
Le perdite registrate a livello nazionale si
confermano, con intensità analoghe, sia nell’ambito territoriale dei capoluoghi sia in quel-
2014
dopo il forte calo del precedente trimestre
(-9,6%).
NUDA PROPRIETÀ
Si parla di nuda proprietà quando il vendicalo che raggiunge addirittura il 59% al Cen- tore trasferisce la proprietà dell’immobile, ma
tro e il 58% al Nord, e risulta poco inferiore al non il diritto reale di godimento del bene
(usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al
Sud (-51,9%).
titolare di mantenerne il possesso e il pieno
utilizzo per tutta la vita o per un determinato
LE METROPOLI
Nel quarto trimestre 2013, il calo delle periodo. Nel 2013 le abitazioni trasferite per la
compravendite si intensifica anche nelle otto sola nuda proprietà, conteggiate per quota
maggiori città italiane per popolazione dove, compravenduta, risultano 20.797, in diminucon 18.006 abitazioni scambiate, il tasso ten- zione dell’11,6% (calo di poco superiore a
quello delle compravendite della piena prodenziale registrato nel periodo è del -8,3%.
prietà
(-9,2%). Nel quarto trimestre 2013, il
Tra le città, però, spiccano le performance
rispetto
allo stesso trimestre del 2012 è
calo
di Milano e Firenze, che mostrano tassi di
pari
a
-15,5%,
accentuando così i cali registravariazione ampiamente positivi: entrambe
registrano un rialzo di quasi il 13%. Bologna, ti negli ultimi due trimestri dell’anno.
La contrazione degli scambi del diritto di
chiude il 2013 con un trimestre quasi alla pari
proprietà rilevata a livello nazionale su
nuda
con lo stesso trimestre del 2012 (-0,1%).
base
annua
è analoga sia per i comuni caSono, di contro, in decisa flessione le comprapoluogo
(-11,2%),
sia per i comuni minori,
vendite di abitazioni a Torino (-13,6%), a
Roma (-10,7%), a Palermo (-8,5%) e a Ge- -11,8%.
Storicamente, rispetto ai picchi registrati
nova (-5,3%). Spicca, ancora una volta, il dadal
2004 (nel quarto trimestre del 2005 per la
to molto negativo (-42,8%), della città di
compravendita
di nuda proprietà e nel quarto
Napoli dove, però, il dato delle compravendite nel quarto trimestre del 2012 era stato forte- trimestre del 2006 per la piena proprietà) le
mente alterato dalle dismissioni del patrimo- transazioni segnano un calo del 53% circa per
nio immobiliare pubblico del Comune. Il la nuda proprietà, e raggiungono il -55% per la
calo di abitazioni compravendute nei comuni piena proprietà rispetto al quarto trimestre
della provincia delle principali città (-5,6%), 2004.
In sostanza, l’andamento mediamente nerisulta inferiore al calo nazionale complessivo
e dei soli non capoluoghi. Le perdite più ele- gativo per nuda e piena proprietà è iniziato nel
vate, in questo caso, si registrano nella provin- terzo trimestre 2006. Ad inizio 2013 c’è stata
cia di Roma (-11,5%), Napoli (-10,6%) e una tendenza verso l’attenuazione delle perdiTorino (-10,4%). L’unico dato positivo si regi- te che, però, è stata disattesa dalle nuove decistra per i comuni dell’hinterland di Milano, se flessioni negli ultimi due trimestri dell’anno
che registrano un lieve aumento, (+0,9%) scorso.
Transazioni e variazione % tendenziale annua settore residenziale
capoluoghi e non capoluoghi, macro area geografica
III trim 2013
IV trim 2013
Anno 2013
var %
III trim 12-13
var %
IV trim 12-13
var %
Anno 12-13
Capoluoghi
13.933
16.431
62.101
2,5%
-5,3%
-5,2%
Non Capoluoghi
31.873
39.751
143.055
-6,7%
-6,2%
-9,5%
Totale
45.506
56.182
205.157
-4,1%
-6,0%
-8,2%
8.932
10.437
39.312
-1,1%
-7,6%
-7,1%
Centro Non Capoluoghi
10.278
12.110
44.926
-6,9%
-9,9%
-12,9%
Totale
19.209
22.547
84.238
-4,3%
-8,9%
-10,3%
6.902
7.840
30.709
-1,7%
-15,1%
-8,5%
Non Capoluoghi
19.165
22,235
83.020
-9,3%
-9,2%
-10,7%
Totale
26.067
30.075
113.730
-7,4%
-10,8%
-10,1%
Capoluoghi
29.767
34.708
132.122
0,4%
-8,4%
-6,6%
Non Capoluoghi
61.316
74.095
271.002
-7,6%
-7,7%
-10,5%
Totale
91.083
108.804
403.124
-5,1%
-8,0%
-9,2%
Transazioni
residenziale
Nord
Capoluoghi
AREE GEOGRAFICHE
APRILE
Capoluoghi
Sud
Totale
Transazioni e variazione % tendenziale annua settore residenziale
principali città e relative provincie
Città
III trim 2013
IV trim 2013
Anno 2013
var %
III trim 12-13
var %
IV trim 12-13
var %
Anno 12-13
ROMA
5.420
6.261
23.819
0,6%
-10,7%
-7,3%
MILANO
3.253
4.211
15.140
9,4%
12,8%
3,4%
TORINO
1.946
2.079
8.585
-4,3%
-13,6%
-8,2%
GENOVA
1.085
1.192
4.643
-8,2%
-5,3%
-10,3%
NAPOLI
1.051
1.307
5.585
-19,7%
-42,8%
-15,2%
PALERMO
833
1.017
3.736
0,1%
-8,5%
-7,0%
BOLOGNA
825
988
3.645
16,3%
-0,1%
1,5%
FIRENZE
696
952
3.344
-5,3%
12,7%
-2,3%
15.109
18.006
68.497
0,4%
-8,3%
-5,5%
Totale città
APRILE
2014
BORSINI 33
N.7
Il calo delle quotazioni immobiliari nel 2013 è arrivato a superare la doppia cifra. Ora si attende il rilancio dell’acquisto migliorativo
Torino: perso un euro ogni dieci
CENTRO CITTÀ
Se nell’intera area centrale si è registrato, nel secondo
semestre 2013, un ribasso dei prezzi del 7,5%, nel centro storico il calo è stato più tenue, pari al 4,2%. Restano particolarmente apprezzate le abitazioni situate in via Po, dove piccoli
tagli in buone condizioni hanno prezzi medi di 3500 euro al
mq. L’area compresa tra via Po e corso San Maurizio si caratterizza invece per la presenza di abitazioni di tipologia più
popolare, i cui valori sono di 2000 euro al mq.
Sono in calo le quotazioni nella zona di via Roma, via
Lagrange e via Carlo Alberto, dove comunque una tipologia
d’epoca in buono stato si acquista con una spesa media di circa
4000 ⇔ al mq, mentre i valori in direttrici più prestigiose, quali
via Della Rocca, sono superiori, e sfiorano i 6000 euro al mq.
Spostandosi verso Crocetta e Borgo San Secondo, la situazione non cambia: calo dei prezzi anche se la vicinanza al
Politecnico piace ad investitori e famiglie. Sta di fatto che,
sulle strade principali del quartiere, un buon nella vicina San
Salvario, dove il calo dei prezzi è tamponato solo dalla presenza di numerose facoltà, che determina una forte richiesta di immobili in affitto da parte di studenti e, conseguentemente, una maggiore attenzione da parte degli investitori.
BARRIERA MILANO
Anche in questa macroarea i prezzi sono risultati in calo
nella seconda metà del 2013 (-5,7%).
Il segno meno registrato nella zona di Borgo Vittoria, area
medio-popolare, ha fatto sì che in alcune strade alloggi popolari di ampia metratura siano stati venduti a circa 1000 euro
al mq, con quelli di nuova costruzione quotati, invece, appena 2000 euro al mq, complice una scarsa domanda.
Nella zona di corso Giulio Cesare, molto abitata da stranieri (africani ed est europei), ormai la richiesta proviene quasi
esclusivamente da investitori privati e da imprenditori in
cerca di soluzioni da mettere a reddito. L’area è composta da
soluzioni popolari degli anni ‘60 e ‘70, ma anche da soluzioni
storiche dei primi anni del ‘900 ormai in disuso. Acquistare
un appartamento degli anni ‘60 in buone condizioni costa
circa 1100-1200 euro al mq.
MIRAFIORI NORD
In questa zona il calo dei prezzi è stato mediamente pari al
4,7%. Nell’area di Santa Rita, i ribassi hanno colpito in particolar modo le tipologie meno prestigiose, mentre gli immobili
più signorili hanno mostrato una tenuta migliore. La zona più
signorile è quella circoscritta da piazza Montanari, corso
Orbassano, via Gorizia a ridosso del Parco Rignon. Qui, per
un buon usato si spendono mediamente 2000-2100 euro al
mq, che salgono a 2400 euro al mq se l’abitazione ha vista sul
parco. La restante parte della zona si caratterizza per la presenza di abitazioni civili oppure di stabili costruiti negli anni ‘60,
valutati mediamente 1700 euro al mq. Tra le strade maggiormente richieste ci sono però anche corso Agnelli, via Tripoli,
e corso Cosenza, dove è possibile acquistare con una spesa di
2100 euro al mq.
Un calo dei prezzi del 6,1% nel secondo semestre
2013 rispetto al primo. E un crollo complessivo di quasi
l’11% confrontando l’intero anno passato con il 2012.
Sono i dati della crisi immobiliare a Torino, secondo
quanto riscontrato dal gruppo Tecnocasa, che
imputa la diminuzione delle quotazioni
sia allo squilibrio tra un’offerta elevata
e una bassa domanda (anche in centro città),
sia al calo delle compravendite da parte di investitori.
Una tendenza omogenea, alla quale non
sono sfuggiti nemmeno i quartieri periferici.
prezzi del 7,2%. Quotazioni in forte calo nella zona di piazza
Bendasi, malgrado i prezzi già contenuti rispetto ad aree più
centrali come San Salvario e Crocetta. Corso Maroncelli,
via Genova e via Nizza sono le arterie principali del quartiere
e le più commerciali; in questa zona i valori di un buon usato
si attestano su 1500-1600 euro al mq. Quotazioni superiori si
registrano nell’area di via Ventimiglia, dove per la medesima
tipologia si spendono circa 2500 euro al mq. In quest’area è
piuttosto attivo il mercato delle locazioni, sul quale si registra
un discreto utilizzo di polizze assicurative che coprano i proprietari dal rischio di insolvenza.
FRANCIA - S. PAOLO
Rispetto ad altre zone torinesi, in quest’area, tutto sommato, il mercato ha tenuto botta, facendo segnare un calo dei
prezzi pari appena al 4,3%. Tra le vie maggiormente apprezzate della zona spiccano corso Vittorio Emanuele, corso Peschiera e corso Trapani, dove si trovano stabili realizzati tra gli
anni ‘40 e ‘60 dotati di ascensore; qui un trilocale in buone
condizioni si acquista con una spesa compresa tra 140 e 180
mila euro. In quest’area è molto attivo anche il mercato delle
locazioni, essendo le richieste numerose. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 euro al mese mentre quello di un trilocale arriva a circa 500 euro al mese.
NIZZA - LINGOTTO
In questa zona la crisi ha colpito duro, con un ribasso dei
ZONA COLLINARE
È forse quella che ha patito il maggior calo delle quotazioni, scese addirittura del 10,2% nella seconda parte del
2013. Eppure, nei quartieri di Borgata Rosa, Lomellina,
Madonna del Pilone e Sassi acquistano persone con buona capacità di spesa, che ricercano soluzioni indipendenti,
con giardino e terrazzo. Nell’area di Lomellina - Borgo Po,
grazie alla vista panoramica sulla città, i prezzi hanno tenuto di più (3700-3900 euro al mq). A Borgata Rosa, invece,
un appartamento recente si valuta da 2400 a 2700 euro al
mq.
Penalizzato dalla crisi di settore anche il mercato di zona
Sassi, caratterizzato da edilizia economica con condomini e,
soprattutto, case indipendenti valutate comunque la bellezza
di circa 530 mila euro.
L’anno passato si è chiuso con una diminuzione dei prezzi del 7%, ma nelle zone più prestigiose la scarsa offerta ha preservato i valori
Milano: soffrono di più le soluzioni popolari
CENTRO CITTÀ
Male. Ma meno peggio di quanto
sia andata a Torino. Il mercato
immobiliare milanese, sempre secondo
le rilevazioni di Tecnocasa, ha fatto
segnare nel secondo semestre del 2013
un calo dei prezzi delle abitazioni
pari al 3,4%, che ha determinato
una riduzione complessiva
delle quotazioni, nel corso dell’anno
passato, vicina al 7%. Insomma:
non c’è di che gioire, ma altre
metropoli italiane (anche del nord
Italia) se la passano anche peggio.
Nelle zone centrali di Milano la contrazione
dei valori nella seconda parte dell’anno scorso è stata del 4,7%. Nelle zone di Brera, via
Moscova e corso Como il calo dei prezzi è stato
contenuto da una diminuzione dell’offerta abitativa e, contestualmente, dalla presenza di
una domanda sempre dinamica, grazie ad investitori e famiglie alla ricerca della prima casa. Il
risultato è che nella zona di corso Como le quotazioni medie sono state di 4500-5500 euro al
mq per le soluzioni da ristrutturare, per arrivare
a punte di 6500-7500 euro al mq per le soluzioni di nuova costruzione. In Brera si sale ancora,
andando da 7000 euro al mq per arrivare fino a
12 mila euro al mq.
A seguire, tra le preferenze dei potenziali
acquirenti interessati a quest’area, c’è corso di
Porta Nuova, dove i top prices sono di 6500
euro al mq, ma si spingono fino a 10 mila euro
al mq nella zona di largo Treves.
Nella zona dell’Arco della Pace i prezzi hanno
tenuto, restando stabili per le abitazioni medie e
facendo segnare un leggero calo sulle abitazioni signorili. In questo macro-contesto c’è da
segnalare che in zona Aquileia sono in fase di
completamento nuove abitazioni, che saranno
immesse sul mercato a valori compresi tra 6000
e 7000 euro al mq. Più bassi i prezzi delle abitazioni situate nella zona edificata tra gli anni ‘30 e
gli anni ‘50, costruite in edilizia cooperativa:
quotazioni tra 4500 e 5000 euro al mq.
so più forte è stata quella di Fiera - San Siro
(-6,1%). Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Siro Qt 8 hanno segnalato un ribasso dei valori che
ha interessato in modo particolare l’area adiacente al nuovo intervento di Parco Vittoria,
che ha risentito dell’immissione degli immobili sul mercato. In particolare, hanno sofferto le
tipologie economico-popolari e quelle più
vetuste, costruite tra la fine degli anni ‘50 e gli
inizi degli anni ‘60. Una soluzione usata in questa zona si vende attualmente intorno a 18002000 euro al mq. Da segnalare che l’area è interessata dai lavori della linea 5 della metropolitana, e questo sta creando sempre più distanza
tra le richieste dei venditori che puntano sulla
rivalutazione della zona e la capacità di spesa
dei potenziali acquirenti.
FIERA - SAN SIRO
LORENTEGGIO
La macroarea cittadina che ha visto il ribas-
Diminuzione dei prezzi decisamente infe-
na di viale Piave, dove c’è stato un leggero
incremento, in particolare sulle soluzioni in
buono stato che non hanno necessità di interventi di ristrutturazione. Le zone più apprezzate sono quelle di Porta Venezia. La quotazione
di una tipologia usata in buono stato è di circa
5500-6000 euro al mq, con punte di prezzo
che possono addirittura raddoppiare per le
soluzioni ultra signorili in stile liberty presenti
in alcune strade della zona (via Malpighi, piazza Duse).
riore a Vercelli - Lorenteggio (-4,1%). Nella
seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tolstoj sono risultate in
leggera diminuzione, così come quelle posizionate in via Washington, dove le quotazioni
vanno comunque da un minimo di 3700 euro
al mq ad un massimo di 5000 euro al mq. Gli
immobili che sorgono a ridosso di piazza Piemonte possono invece sfiorare i 7000 euro al
mq.
ZONA STAZIONE
Interessante osservare che in zona Tolstoj
Nella macroarea di Stazione Centrale non si segnalano più investitori, come invece
accadeva in passato. I tagli più richiesti sono il Gioia - Fulvio Testi le quotazioni immobiliari
bilocale ed il trilocale. Sui primi si investono sono diminuite del 2,3%. Nella seconda parte
del 2013 le quotazioni delle abitazioni nell’area
mediamente 150-170 mila euro.
di Buenos Aires - Venezia hanno fatto segnare
una leggera contrazione, con il conseguente
CITTÀ STUDI
avvicinamento dei potenziali clienti all’acquiTra quelle che si sono difese meglio, spicca sto. La zona più prestigiosa è quella che si svil’area di Città Studi - Indipendenza, dove il luppa intorno a piazza Oberdan e verso piazza
calo dei prezzi non ha superato il 3,3%. Co- della Repubblica, dove ci sono rispettivamente
munque in ribasso i valori nella zona di Pado- immobili d’epoca o soluzioni degli anni ‘70. Il
va - Crescenzago, Lambrate e piazza Udine. Si prezzo di un’abitazione ristrutturata è di 4500tratta di zone periferiche della città, dove ha 5000 euro al mq. Le punte più alte dei prezzi si
pesato sicuramente la difficoltà di accesso al raggiungono per gli ultimi piani in piazza della
credito, la bassa qualità degli immobili e la pre- Repubblica e per le soluzioni d’epoca complesenza di nuove costruzioni a prezzi competitivi. tamente ristrutturate in piazza Oberdan. I valoNel caso dei primi due quartieri, ha inciso la ri scendono a 4000 euro al mq per le soluzioni
nascita di nuovi immobili nel Quartiere Adria- costruite nei primi anni del 1900 e situate a rino, nell’ex area Magneti Marelli, dove si vende dosso di Porta Venezia, in via Castaldi , via Caa 3000 euro al mq, e di Parco Nuovo Rubatti- sati e limitrofe. Qui acquistano per lo più giovano, nell’ ex area della Maserati, dove si stanno ni.
ultimando le ultime costruzioni in edilizia conPrezzi ancora più bassi nella zona a ridosso
venzionata, con prezzi medi che partono da della Stazione Centrale: 3500 euro al mq,
130 mila euro per un bilocale e da 180 mila eu- mentre nelle zone di Testi-Ca’ Granda e viale
Sarca per un buon usato si spendono mediaro per un trilocale.
Mercato completamente diverso nella zo- mente intorno a 2000 euro al mq.
34 ABITARE
N.7
Complice la crisi economica, un numero crescente di pensionati adotta tale formula
APRILE
2014
Rendere competitivo
l’alloggio in vendita
Nuda proprietà: boom di anziani
I
S
econdo il periodico report dell’Agenzia delle Entrate, nel 2013 hanno
subito un forte calo (superiore all’11%)
anche le compravendite di appartamenti in nuda proprietà: una formula che
invece, negli anni scorsi, aveva fatto registrare un incremento esponenziale delle
transazioni.
Rispetto a quelli raccolti dalle Entrate,
tuttavia, ci sono dati che raccontano una
realtà diversa: sono quelli di Confabitare,
secondo cui, complice la crisi economica
che colpisce un numero sempre maggiore di anziani, l’anno scorso si sarebbe verificato un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà, con
un aumento del 15% rispetto all’anno
precedente.
Stando alle cifre diffuse dall’associazione, in tutta Italia ben 95mila anziani
hanno già scelto questa formula, soprattutto nelle grandi città, a partire da Bologna. Si tratta di pensionati che hanno
un’età media di 75 anni e percepiscono
una pensione media mensile di poco superiore ai 1.100 euro.
Le transazioni in nuda proprietà (che
secondo Confabitare rappresentano
l’8,5% del totale), vedono un calo degli
atti tra familiari (per motivi successori
e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato. A vendere, nella
maggior parte dei casi (soprattutto al
Nord e nelle grandi città) sono persone
anziane che hanno scarsi legami con la
famiglia, oppure sono privi di eredi diretti, e hanno bisogno di liquidità per continuare a mantenersi, conservando la disponibilità dell’immobile.
A giudizio dell’associazione dei proprietari immobiliari, “il fenomeno della
vendita della nuda proprietà rappresenta
il segno tangibile di una crisi che avanza
sempre di più e che rischia di aumentare
ulteriormente a fronte di un potere d’acquisto delle pensioni drasticamente in
calo e del costante aumento del costo
della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe. Il costo sempre maggiore che registra la gestione di un immobile a causa
dell’appesantimento della tassazione che
grava sulla casa costringe, di conseguenza, gli anziani a dover ricorrere alla vendita della propria abitazione”.
Secondo l’analisi di Confabitare, il primato del ricorso degli anziani alla vendita in nuda proprietà spetta all’Emilia Romagna, con oltre il 37%; seguono il Lazio
con il 16%, il Piemonte e Lombardia con
il 15%, la Toscana con l’8% e la Liguria
con il 7%. Da questa indagine risulta anche che la situazione attuale porta gli
over 65 a dover sacrificare la propria casa
pur di avere una liquidità che possa loro
garantire il mantenimento, e altrettanto
determinante nella decisione dell’anziano di vendere il proprio immobile in
nuda proprietà è la possibilità di avere le
risorse con le quali aiutare figli e nipoti
alle prese con la crisi occupazionale o con
le difficoltà ad accedere al mercato del
lavoro.
Anche per quanto riguarda l’analisi
riferita alle grandi città emerge che al
nord questo sia un fenomeno più diffuso
rispetto alle altre zone di Italia.
In estrema sintesi, il ricorso alla vendita della nuda proprietà consente di
monetizzare dalla cessione dell’immobile
senza perdere il diritto abitativo (usufrutto) e, quindi, permette di mantenere la
stessa qualità di vita integrata da una
nuova liquidità, ottenuta senza ricorrere
ad indebitamenti. Dall’altra parte, chi
acquista ha la possibilità di effettuare un
investimento a medio- lungo temine e, inoltre, entra in possesso di un immobile
senza dover pagare l’Imu, in quanto l’imposta ricade sull’usufruttuario.
“Questo fenomeno, che va sempre
più diffondendosi, sintomo della pesante crisi che colpisce soprattutto la fascia
dei pensionati, sempre più debole, deve portare il Governo a prendere provvedimenti ormai non più procrastinabili - commenta - dichiara Alberto Zanni,
presidente nazionale di Confabitare -.
Per questo motivo abbiamo scritto al
Presidente del Consiglio, Matteo Renzi,
al Ministro dell’Economia, Pier Carlo
Padoan, al Ministro del Lavoro, Giuliano Poletti, e a tutti i capigruppo di Camera e Senato affinché vengano assunti i
provvedimenti necessari per dare una risposta a questo problema”.
n un contesto di mercato ancora molto difficile, in cui l’offerta supera di gran lunga la domanda, per riuscire a vendere
la propria abitazione occorre renderla competitiva, preparandola accuratamente per le visite dei potenziali acquirenti. Ma
come fare? Quali strategie adottare. Sono domande alle quali
ha cercato di dare una risposta il portale Idealista.it, proponendo una formula in 7 passi per sistemare la casa prima di
metterla sul mercato e conquistare, così, l’attenzione del potenziale acquirente
1) Riparare. La prima, essenziale, cosa da far,e è riparare tutto
ciò che di rotto o rovinato è presente all’interno dell’abitazione. Quindi sostituire le prese e le piastrelle rotte, ad esempio, o
sistemare le crepe sui muri. L’attenzione dei potenziali acquirenti, infatti, si concentra soprattutto sugli aspetti negativi. È
bene, dunque, sistemare tutto ciò che non va.
2) Illuminare e spersonalizzare. Neutralità, semplicità e
ampiezza sono le chiavi vincenti capaci di garantire il successo
di una compravendita. Quando si decide di mettere la propria
casa sul mercato, dunque, è bene eliminare tutti i mobili
superflui, ed esaltare i punti luminosi dell’abitazione e i suoi
spazi.
3) Ridipingere. Con il tempo, inevitabilmente, i muri della
casa si sporcano. Un tocco di vernice riuscirà a donare un
nuovo aspetto all’abitazione.
4) Pulire. Forse non è necessario ribadire l’importanza della
pulizia, ma certamente presentare una casa pulita e curata
costituirà un biglietto da visita molto importante.
5) Ammobiliare. Gli eccessi devono essere evitati, ma qualche mobile renderà certamente l’ambiente più accogliente.
6) Illuminare. La luce è fondamentale. Per creare effetti particolari ed esaltare l’illuminazione dell’ambiente ci sono tanti
trucchi. L’importante è mostrare un ambiente vivace.
7) Decorare e modernizzare.Un tocco di stile è essenziale. In
questo modo la propria casa risulterà più attraente e riuscirà a
catturare l’interesse del potenziale acquirente.
Per risparmiare sulle vacanze e scoprire nuove destinazioni I tempi di giacenza sono lunghi, ma si profila una ripresa
Turismo: ora si scambia casa Il flop delle residenze esclusive
N
on soltanto hotel, villaggi turistici o
campeggi. In un momento in cui si
guarda di più al portafogli, anche gli italiani
iniziano a scegliere soluzioni alternative ai
tradizionali canali per le vacanze. E tra queste spicca lo scambio degli alloggi. Scambiocasa.com, infatti, rientra tra le scelte del
6,5% degli italiani. La necessità di ridurre
drasticamente giorni di vacanza e budget
totale di spesa a causa della situazione economica attuale, infatti, spinge migliaia di
italiani verso le opportunità offerte da una
soluzione che permette il soggiorno a costo
zero in qualunque parte del mondo.
‘”Solo qualche anno fa, chi scambiava la
propria casa era considerato originale - ha
dichiarato ad Adn Kronos il fondatore di
Scambiocasa.com, Ed Kushins -. Oggi, invece, tutti conoscono qualcuno che lo fa,
e l’idea alla base dello scambio casa è di tendenza. Nel 2014 ci aspettiamo un’accelerazione dell’attività, che accrescerà sino a
130.000 il numero dei soci, con un incremento del 17% rispetto al 2013’”.
La formula, peraltro, si avvale positivamente anche del supporto del web. Grazie
al nuovo sito di Scambiocasa.com, lanciato
lo scorso autunno, il collegamento tra i potenziali scambi è stato molto agevolato e il
numero degli scambi è aumentato. Le informazioni contenute nel profilo dei soci incitano la comunità ad eseguire una ricerca in
base alle affinità. I golfisti trovano corsi di
golf in tutto il mondo, i surfisti individuano i
luoghi più rinomati, e gli amanti del cibo le
migliori cucine gourmet. Tutti beneficiano dei suggerimenti forniti dai membri, e
risparmiano tra il 50 ed il 70% sulle spese
per il proprio viaggio.
La nuova funzione di ricerca multicriterio
include la posizione, ma anche lo stile di
vacanza e molte richieste particolari, come
una casa per non fumatori, una palestra, una
piscina, o l’accessibilità per disabili. “Ed è
solo l’inizio - dichiara il direttore operativo
di Scambiocasa.com, Jim Pickell -.
La nostra comunità sta crescendo rapidamente e, con essa, cresce la diversità dei
membri e la varietà delle inserzioni”.
Gli italiani hanno scoperto questo nuovo
modo di viaggiare e ne apprezzano i benefici. Il 70% sceglie lo scambio casa per scoprire nuove culture; il 25% di loro si è iscritto
per risparmiare; l’88% ne apprezza l’aspetto ecologico. E, soprattutto, il 93% è molto
soddisfatto dagli scambi effettuati.
Q
uale andamento sta facendo registrare il
comparto immobiliare delle abitazioni
di prestigio? È l’oggetto dell’Osservatorio
sulle residenze esclusive, pubblicato da Tirelli
& Partners in collaborazione con Nomisma.
Lo scorso 18 marzo è stato fatto il punto sul
secondo semestre 2013. L’indagine si focalizza sui mercati più floridi per questo tipo di
immobili che sono, ovviamente, Roma e
Milano. Lo scopo della collaborazione tra le
due aziende è quello di tracciare un quadro
più trasparente possibile su un segmento di
mercato che sta risentendo della crisi, esattamente come quello del mattone dei “comuni
mortali”.
Ovviamente negli ultimi sei mesi del 2013
non ci sono state grosse sorprese, né in positivo né in negativo: le dinamiche rimangono
Anche i single scelgono il trilocale
Un altro luogo comune
sembra essere, almeno in
parte, sfatato: non è vero
che i single necessitano di
mini-alloggi o monolocali. La tendenza emerge da
un’indagine condotta da
Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite realizzate attraverso le agenzie, rilevando che di queste
il 47,1% sono state effettuate da persone single
(sono compresi celibi/nubili e separati).
Peraltro, esaminando il
dettaglio nelle 10 grandi città italiane si è scoperto che in quelle del Nord
(Milano, Bologna, Genova, Torino e Verona) le
compravendite realizzate
da single superano il 50%.
In particolare a Milano
la percentuale è pari al
63%. Prevale l’acquisto
dell’ abitazione principale (86,6%), seguito dalla
casa ad uso investimento
(10,8%) e infine dalla casa vacanza (2,6%). Ebbene, poste tali premesse, dai
dati emerge che, a livello
nazionale, la tipologia più
acquistata da questo target
di acquirenti è il trilocale
(36,3%), seguito dal bilocale (29,7%). Anche nelle grandi città è il trilocale
a prevalere, ad eccezione
di Torino, Roma e Milano, dove invece è il bilocale ad essere il più richiesto
dai single. A Milano, nello
specifico, la percentuale
dei bilocali acquistati è la
più alta, pari al 59,4% del
totale.
lente ma, a detta degli esperti, non per la crisi
economica, quanto piuttosto per un clima di
estrema sfiducia, che regna sovrano anche fra
i più ricchi. Secondo le rilevazioni di Tirelli &
Partners, elaborate da Nomisma, l’indice di
assorbimento nel secondo semestre 2013 è
stato, infatti, del 5,8%: un numero a dir poco
preoccupante in confronto al 25% dei tempi
in cui il mercato era al top, ma decisamente
positivo se paragonato al 2,8% del minimo
storico. I relatori hanno però voluto sottolineare di aver notato un cambiamento nello
spirito che muove questo tipo di acquisti.
Le tendenze, tuttavia, non cambiano né
sul piano dei prezzi né sui tempi di giacenza
degli immobili tra quelli in mano alle agenzie. Sul versante dei costi continua la discesa, molto più accentuata per l’usato rispetto
al nuovo. Confrontando i dati con quelli del
2010 si registra un crollo complessivo del
15% per quanto riguarda i prezzi di vendita,
cosa che dovrebbe suonare a dir poco incoraggiante per le persone che hanno la possibilità di investire ora. Anche in vista di tempi
migliori che, pare, non tarderanno ad arrivare.
Secondo lo studio, la domanda si è fatta
sempre più esigente ed è molto attenta alle
caratteristiche degli immobili. Infatti, i tempi
di giacenza sono risultati maggiori per appartamenti che non possono essere immediatamente abitabili o che necessitano di grossi
lavori di ristrutturazione. Pare proprio che
oggi sia questo che motiva maggiormente all’acquisto e alla locazione, ancora di più della
location, che si sta spostando dal centro storico ai quartieri più abitabili e benestanti, come Brera a Milano per fare un esempio.
36 TENDENZE
N.7
APRILE
2014
Stranieri pazzi per le case italiane
Unicef vende alloggi
per avviare progetti
U
Q
In testa i tedeschi seguiti da americani e francesi. Così il turismo sostiene l’immobiliare
na tendenza che può avere risvolti
positivi per l’economia nazionale
in due diversi comparti: quello turistico
e, ovviamente, quello immobiliare.
Questo rappresenta il rinnovato e crescente interesse degli stranieri per l’Italia. A testimoniarlo è l’analisi condotta
da Gate-away.com: unico portale web
per la ricerca di immobili in Italia interamente rivolto agli acquirenti esteri. Secondo l’indagine - chi si basa sui dati
registrati dal portale - nel 2013 c’è stato
un aumento del 38% delle richieste da
parte di stranieri interessati all’acquisto;
buona anche la partenza del 2014, con
una crescita del 10%, pur in un periodo
tradizionalmente non particolarmente
vivace.
Buona parte dell’andamento è determinata dall’attrattività del nostro mercato turistico oltre confine: nel 2013
sono gli arrivi dall’estero ad aver salvato
un anno difficile per il comparto, segnato dal calo del turismo interno. Al
primo posto tra i paesi di provenienza
dei vacanzieri si conferma la Germania, i cui abitanti mostra un alto interesse non soltanto per la villeggiatura
fine a se stessa, ma anche per soluzioni
più stabili, come l’acquisto di un immobile in Italia: nel 2013, sul totale delle
richieste pervenute a Gate-away.com,
quasi una su dieci è arrivata dalla Germania, che risulta così quarta tra 120
Paesi, con una crescita in linea con
l’andamento complessivo.
L’acquirente tedesco mostra interesse
in particolare per la fascia medio-alta
(512mila euro il valore medio dell’immobile) e sogna una casa soprattutto in
Liguria, regione che nel 2013 ha sorpassato la Toscana nelle preferenze dei tedeschi; seguono Puglia, Lombardia e Piemonte.
Tornando ai flussi turistici, è soprattutto dai Paesi extraeuropei che si attende
una crescita nel 2014 (previsioni Ciset),
in particolare dagli Stati Uniti, attualmente primo Paese extraeuropeo per
l’incoming. Gli Usa sono già il primo
Paese in assoluto per numero di richieste
pervenute a Gate-away.com (13,76%
sul totale): in questo caso è la Toscana la
regione decisamente più desiderata
(20% sul totale delle richieste dagli Usa); seguono Lombardia, Abruzzo, Liguria e Umbria, ciascuna con percentuali
tra il 7 e il 9%.
Ma oltre ad Usa e Germania, la crescita registrata da Gate-away.com riguarda
anche Regno Unito e Francia.
“Il brand Italia resta molto forte all’estero - commenta Simone Rossi,
responsabile commerciale di Gateaway.com -; gli stranieri che visitano il
nostro Paese sono anche potenziali
acquirenti. Chi è interessato ad un immobile, prima di tutto ama l’Italia, con
le sue eccellenze paesaggistiche, culturali ed enogastronomiche; poi è spinto
anche da altri fattori, tra cui il calo dei
prezzi degli immobili (che per il 2014,
secondo le previsioni, scenderanno ulteriormente di oltre il 5%). In un momento di stallo per il settore, la vendita all’estero è una grande chance, ma servono
una strategia complessiva e un’azione
sinergica degli operatori concentrata
sull’estero. Insomma: la domanda c’è,
ma bisogna lavorare sull’offerta”.
Da questo punto di vista, tra i fattori
principali che scoraggiano l’acquisto di
un immobile in Italia, c’è soprattutto la
mancanza di chiarezza nelle regole: “Chi
non acquista, in realtà non è frenato tanto dall’eccesso di burocrazia o dal costo
della vita - conclude Rossi -, peraltro
aspetti che all’estero vengono eccessivamente amplificati. A bloccare la sua
decisione è principalmente l’assenza di
regole certe: un fattore che impedisce
una pianificazione ben definita dell’acquisto. Il caso Imu è emblematico in
questo senso”. D’altra parte, proprio la
scarsa chiarezza, ad esempio in materie
di imposizione fiscale, è stata denunciata
anche dalle principali associazioni italiane di immobiliaristi e proprietari di case,
che già sono avvezze a cambiamenti
repentini di regole e prospettive. Figurarsi quanto tale incertezza possa spiazzare
gli investitori stranieri, condizionandone negativamente scelte d’acquisto che
invece sarebbero vitali per il comparto
del mattone nostrano.
uando mattone fa rima con solidarietà. L’Unicef ha deciso di affidarsi ad internet per trasformare in fondi per i
propri progetti gli immobili ricevuti in donazione ed in eredità
e, per portare a termine questo progetto mai realizzato in nessun altro Paese, ha scelto il portale specializzato Immobiliare.it.
“Grazie alla generosità di molti donatori - ha dichiarato
Davide Usai, direttore generale del Comitato italiano per l’Unicef - la nostra associazione è stata beneficiaria di diverse proprietà in tutta Italia. Per ripagare la fiducia di queste persone
abbiamo l’obbligo di cedere quanto prima gli immobili al fine
di destinare i proventi ai nostri progetti nel mondo. Per rendere veloce questo processo ci siamo affidati al web e alla grande
esperienza di Immobiliare.it, per noi un partner fondamentale
in questa iniziativa, che fin dall’inizio ha condiviso a pieno i
nostri valori”.
Grazie alla collaborazione fra Immobiliare.it e Unicef da
oggi sono disponibili oltre 20 immobili (di cui 10 già on linealla
pagina www.immobiliare.it/Unicef) che, affidati al network di
professionisti selezionato dal portale, andranno sul mercato
godendo della grande visibilità che solo il web può offrire.
I fondi ricavati dalla vendita degli immobili permetteranno
di sostenere i progetti di Unicef in Medio Oriente, nell’Africa
occidentale e centrale ed in altre aree povere, consentendo di
salvare migliaia di bambini con vaccinazioni, kit salvavita e
alimenti terapeutici.
“Per noi è un grande onore che Unicef abbia scelto Immobiliare.it per un progetto così importante - ha commentato
Carlo Giordano, amministratore delegato del gruppo Immobiliare.it -. Ovviamente siamo stati molto felici di mettere a
disposizione del Comitato italiano la nostra esperienza per
dare un aiuto concreto a chi veramente ne ha bisogno”.
L’iniziativa, lanciata a Milano con l’attrice e testimonial
Unicef Gaia Bermani Amaral, è la prima di questo genere, e ci
si augura che segni l’inizio di una nuova collaborazione fra il
web e il mondo del no profit.
Ricerca di Alfemminile.com e Casa.it: quasi tutte sognano un cambiamento, ma iniziando da una soluzione in affitto
Donne: un mattone per una vita nuova
L
a casa come punto di partenza o di arrivo per una vita nuova? Continua la
collaborazione tra alfemminile.com (sito web dedicato al mondo femminile che
conta oltre 5.000.000 di utenti unici al
mese e che rappresenta il gruppo Aufeminin nel nostro mercato) e Casa.it (portale
immobiliare tra i leader di settore in Italia
con oltre 700.000 annunci immobiliari e
5.700.000 utenti unici al mese) con una
nuova ricerca che indaga sul significato
che ha per le donne italiane il concetto di
cambiare vita. Lo studio è stato condotto
su un campione di oltre 500 donne di età
compresa tra i 20 e 50 anni, partendo da
una domanda chiave: mollare tutto e partire, cambiare, sperimentare, chi non lo ha
mai pensato almeno una volta? Secondo la
survey davvero pochi, soprattutto se si tratta di donne: il 90% delle italiane, infatti,
vorrebbe cambiare vita. Nello specifico,
ben il 66,5% delle intervistate afferma di
averci pensato almeno una volta, mentre
un altro 26,2% ci sta pensando, ma avverte
questa possibilità solo come un sogno. Solo
il 2% sembra immune a questo grande
desiderio, mentre un temerario 5,3% dichiara di aver compiuto il grande salto e
aver già trasformato la propria esistenza.
Ma a questo punto la domanda diventa
un’altra: da dove parte il cambiamento?
Per più dell’85% del campione cambiare
vita vuol dire anche cambiare casa. In particolare, il 45,3% individua il cambiamento di abitazione come parte fondamentale
del processo di trasformazione delle abitudini, mentre il 39,8% lo ritiene importante
ma non vincolante. Nella classifica delle
location preferite per il nuovo inizio in una
casa da sogno, al primo posto troviamo il
mare: il 46,4% vorrebbe infatti ricominciare tutto in una bella casa di fronte al
mare; a seguire le villette (15,8%), i più
comuni condomini (10,8%) e i casali di
campagna a stretto contatto con la natura
(8,7%).
Un sogno per molte, dunque, ma dai
risvolti concreti. Le italiane sembrano
infatti avere le idee piuttosto chiare in
materia di “fattibilità”: il 26,9% delle intervistate che vorrebbe iniziare la propria
nuova vita in una nuova casa lo farebbe affittando la propria abitazione. Subito dopo,
c’è un 25,1% che sarebbe disposto a spendere dai 100 mila ai 300 mila euro, mentre
100 mila euro è il tetto massimo per il
21,1%. Le più sognatrici vorrebbero potersi permettere una spesa dai 500 mila
euro in su (11%) o poter vivere nella casa
dei propri desideri senza spendere nemmeno un centesimo (15,9%).
È dunque la formula dell’affitto a farla da
padrona e a registrare la percentuale di preferenza più alta. Come a dire “cambiare sì,
ma con riserva” (26.9%). Il desiderio prevalente pare dunque quello di mantenere anche uno sguardo al passato: il 37%
afferma che dalla vecchia casa porterebbe
con sé i propri libri, il 33,1% non potrebbe
rinunciare alla propria collezione di foto,
ma c’è anche chi lascerebbe spazio per cd
(18,3%), quadri (12,6) e addirittura per il
proprio letto (12,4%).
A questo punto, Alfemminile.com e
Casa.it hanno voluto capire cosa ci sia alla
base di questa voglia di rivoluzione che
interessa così tante donne. Per quasi la
metà del campione (45,8%) la ragione
principale del cambiamento è la mancanza di prospettive per il futuro, seguita dal
desiderio di dedicarsi alle proprie passioni
(32,3%) e dalla condizione di stress della
quotidianità (27,2%). Da non sottovalutare i problemi causati da un lavoro insoddisfacente (25,2%), dal costo della vita sempre più alto (24%) e dalla noia dellaroutine
(20,4%).
Ma è davvero così facile ricominciare
tutto da capo? Cambiare vita, casa e città?
A quanto pare, no. Il vincolo più grande
sembra essere la famiglia. Il 64,4%, infatti, afferma che i legami famigliari costituirebbero il più grande ostacolo al processo
di cambiamento, mentre il 26,7% non ci
penserebbe due volte a portare con sé in
una nuova avventura i membri della propria famiglia. Forse proprio la volontà di
non abbandonare chi fa parte della propria
vita sta alla base della scelta di “restare vicine”: il 24% delle intervistate ricomincerebbe tutto restando in Italia, ma cambiando città. Una visione estremante concreta,
compensata da un 22,2% che scapperebbe
in un paradiso tropicale. Apprezzati i paesi
del nord Europa (15%), il sempreverde
sogno americano (14,5%) e la lontana
Australia (9,9%).
Ma si può ipotizzare che in tutti i casi la
componente familiare abbia un peso significativo su ogni eventuale decisione, in
base al ragionamento tale per cui, ad esempio, i genitori invecchiano e di conseguenza si tende a traccheggiare fino a che questa
prospettiva diventa realtà e finisce per condizionare davvero ogni scelta.
“Grande forza di volontà e voglia di reinventarsi, sono queste le caratteristiche che
sembrano definire l’immagine delle donne
italiane - commenta Simona Zanette,
country managere amministratore delegato
di alfemminile.com -. Ancora una volta, la
collaborazione con Casa.it ci ha permesso
di indagare un ambito da sempre al centro
della sfera femminile. La ricerca ha messo
in luce una voglia di cambiamento nella
quale la scelta di una nuova casa gioca un
ruolo fondamentale, è proprio da quest’ultima che inizia infatti il processo di trasformazione, un punto di partenza che diventa
simbolo di un’intera rivoluzione”.
Da parte propria, Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, aggiunge: “Anche quest’anno continua con grande soddisfazione la collaborazione con
Alfemminile.com. Le donne del terzo millennio sono spinte da una grande voglia di
cambiamento che spesso rimane ancorata
alla sfera del sogno, ma che per alcune è già
una realtà. La casa è al centro di questa
voglia di cambiamento, ma ancora una
volta l’universo femminile si dimostra più
concreto e pratico rispetto a quello maschile: cambiare sì, ma con giudizio”.
APRILE
2014
MERCATO GLOBALE 37
N.7
A causa delle tasse, aumenta la vendita di immobili di prestigio Mercato del lavoro spinge le costruzioni destinate all’affitto
Parigi: il fisco uccide il lusso Usa: ora è boom di locazioni
L
a fiscalità immobiliare non fa paura soltanto in Italia, ma anche Oltralpe. Lo conferma la tendenza in atto a Parigi, secondo quanto recentemente rivelato da un’inchiesta del
quotidiano Le Figaro, secondo cui si sta assistendo ad un incremento esponenziale delle
vendite degli appartamenti di lusso nei quartieri più prestigiosi della capitale francese. In
sostanza, i parigini più facoltosi stanno cercando una via di fuga alla tassazione. E tale sbocco
è sempre più spesso rappresentato da Paesi
vicini quali il Belgio e la Svizzera su tutti.
Intervistato dal giornale francese, CharlesMarie Jottras, presidente dell’agenzia Féau che è specializzata, appunto, nel segmento
immobiliare del lusso - ha spiegato che circa
un quarto delle nuove vendite che sono state
affidate all’agenzia nel periodo compreso tra il
maggio 2012 e lo stesso mese del 2013, e relative a beni di valore superiore ai 2 milioni di
euro, sono legate proprio ad un trasferimento
all’estero.
Ora, a determinare tale tendenza pare che
sia la tassa al 75% per i redditi superiori al
milione di euro, che sta spaventando non
poco anche chi non era intenzionato a partire.
Sarebbe il caso, tra gli altri, dell’attore Gérard
Depardieu, che un anno fa ha deciso di trasferire la sua residenza appunto in Belgio: un
esempio poi seguito da diversi altri personaggi
illustri, tanto che da alcuni agenti immobiliari
la Francia ha iniziato ad essere definita come
una sorta “inferno fiscale”. Come illustrato
proprio dai professionisti del settore immobiliare, ad essere messe sul mercato sono prevalentemente le residenze di oltre 250 metri
quadrati, situate nei quartieri ad ovest della
città - primi fra tutti il XVI e il XVII Arrondissement - ma anche nelle eleganti cittadine
alle porte di Parigi.
Di certo, però, quest’andamento ha anche
un risvolto positivo in ottica di investimento.
Infatti, secondo gli esperti, per i beni oltre i 2
milioni di euro, i prezzi sono già calati di circa il
10%: per chi ne ha la possibilità, è l’occasione
di compiere qualche affare.
S
e la richiesta di finanziamento per l’acquisto di abitazioni,
in Italia, ha fatto complessivamente registrare qualche
timido segnale di ripresa nel 2013, non è stato grazie alla
domanda di credito da parte dei “nuovi italiani”, che l’anno
scorso ha rappresentato una quota pari al 11,0% del totale
delle richieste inoltrate a banche e società finanziarie (contro
l’11,9% dell’anno precedente). A certificarlo, anche in questo caso è stato Crif, che al fenomeno ha dedicato un rapporto
a sé stante.
Come si evince dall’indagine, da una parte, l’accesso al credito rappresenta un aspetto di rilevanza cruciale nel processo di
inclusione sociale dei nuovi italiani, che non possono prescinderne per pianificare e sostenere i consumi della famiglia o per
lo sviluppo di un’attività professionale; dall’altra parte, tuttavia, in una fase congiunturale difficile come quella che ha
caratterizzato gli ultimi anni, la debolezza del mercato del lavoro ha colpito in modo particolarmente pesante proprio i cittadini provenienti da altri Paesi, che hanno visto aumentare in
modo significativo il rischio di perdere l’occupazione e una
dinamica decisamente negativa dei redditi e delle retribuzioni,
cosa che ha contribuito a determinare una contrazione dei
consumi e una minor propensione all’investimento nell’acquisto dell’abitazione, con la conseguente diminuzione delle
richieste di finanziamenti.
Bisogna però anche considerare che una quota significativa
dei cittadini non italiani residenti nel nostro Paese ha un’età
compresa tra i 25 e i 44 anni, collocandosi proprio in quelle
classi in cui tipicamente si concentra l’esigenza di consumi e di
investimenti anche di medio-lungo termine, legati ad un progetto di vita.
D
a noi, si spera che possa dare una mano
anche il nuovo Piano Casa varato dal
Governo. Negli Stati Uniti, invece, a rilanciare il comparto immobiliare dell’affitto è la
riprese economica e, in particolar modo, i
riflessi che questa sta avendo sul settore occupazionale. In sostanza, superato il lungo periodo recessivo, in cui trovare lavoro era sostanzialmente un miraggio, oggi finalmente si sta
assistendo ad un trend più positivo, il che sta
innescando una serie di effetti a catena alcune volte decisamente inaspettati.
Il più curioso di questi - come riferisce il sito
MonitorImmobiliare.it - è legato proprio al
settore immobiliare e, nello specifico, a quello
delle nuove costruzioni. Infatti, se oggi è più
facile trovare un impiego negli Usa di quanto
non fosse nel recente passato, è altrettanto
vero che questo presenta importanti novità.
Soprattutto per i giovani, la mobilità è diventata una richiesta fissa da parte delle aziende, e
la necessità di trovare una casa in una città
diversa da quella in cui si è nati ha spinto mol-
tissimi a ricorrere all’affitto. E così, anche il
mercato del nuovo si è adeguato, con l’effetto che, recentemente, c’è stato un vero e proprio boom di case multi-familiari, pensate già
nell’ottica della locazione.
Che sia per il fatto che nel Paese a stelle e
strisce ottenere un mutuo, dopo lo scandalo
dei subprime, è diventato molto più difficile, o
per il fatto che i giovani sono ormai costretti a
cercare casa da soli prima di aver acquisito
una stabilità economica, ad ogni buon conto i dati registrano un numero di case nuove
concesse in locazione mai così alto da 40 anni
a questa parte.
Se fra i primi anni ‘90 e il 2008 (anno riconosciuto come quello iniziale della crisi economica) le costruzioni unifamiliari rappresentavano, soprattutto nel nuovo, la quasi
totalità dell’offerta, tanto che si era giunti fino
all’87%, ormai sono arrivate ad essere non più
dei due terzi del totale. Il gap è stato colmato
proprio dalle case bi o plurifamiliari, ideali per
essere poi affittate.
Finanziamenti per la casa: in Italia
sono gli svizzeri a chiedere di più
RICHIESTA DI MUTUO
Entrando maggiormente nel dettaglio, dal rapporto Crif
emerge che per i mutui ipotecari la quota di richieste inoltrate
da cittadini non italiani nel corso del 2013 ha rappresentato il
7,4% del totale, sostanzialmente in linea con la quota registrata nel 2012 (pari al 7,5%).
Nello specifico, il maggior numero di richieste effettuate da
non italiani è riferito a cittadini rumeni, con una quota parte di
domanda pari al 17,2% del totale (era risultata pari al 18,2% del
totale nel 2012) seguiti dagli albanesi, con una quota del 12,3%;
a debita distanza troviamo i cittadini provenienti da tutti gli altri
Paesi, cominciando dagli svizzeri con una quota del 6,2%.
Il peso particolarmente rilevante della quota di mutui richiesti da svizzeri e tedeschi potrebbe essere ricondotto al fatto che
i cittadini di questi due Paesi guardano all’Italia con grande
interesse per i propri investimenti immobiliari, finalizzati anche all’acquisto di residenze per le vacanze.
Ugualmente degno di nota il fatto che, malgrado una quota
complessiva pari al 4% di richieste di finanziamento da parte di
cittadini delle Filippine (5° posto assoluto nella graduatoria),
sul fronte delle domande di mutui la posizione nel ranking scivoli al 24° posto. Peraltro, per i mutui ipotecari non compare
nessun Paese dell’Africa sub sahariana nelle prime 33 posizioni
(occupata dal Senegal, seguito dall’Etiopia al 40° posto), a
Distribuzione percentuale della domanda di credito per tipo di operazione
Nazione
CR
FC
MI
PF
PP
Altro
ITALIA
1,8%
6,3%
5,0%
37,6%
28,4%
21,0%
Romania
1,8%
3,8%
2,6%
38,2%
43,0%
10,5%
Albania
1,4%
4,9%
6,7%
40,3%
34,9%
11,9%
Marocco
1,7%
5,3%
1,7%
37,8%
42,4%
11,1%
Cina
0,7%
2,5%
10,4%
40,9%
18,7%
26,8%
Ucraina
1,3%
2,7%
3,5%
30,7%
48,1%
13,6%
Filippine
1,6%
1,1%
0,8%
24,6%
58,0%
14,0%
Moldavia
1,3%
3,2%
6,1%
34,8%
43,2%
11,4%
India
1,9%
4,0%
4,3%
29,5%
46,5%
13,7%
Polonia
1,9%
4,6%
3,2%
37,7%
36,3%
16,3%
Tunisia
2,1%
5,7%
1,6%
34,9%
43,8%
11,9%
Perù
1,5%
3,4%
3,5%
32,7%
43,2%
15,7%
Ecuador
2,1%
3,4%
1,5%
30,9%
46,0%
16,2%
TOT. STRANIERI
1,8%
4,8%
3,2%
34,0%
40,3%
15,9%
Legenda: CR: carte rateali; FC: fidi di conto; MI: mutui immobiliari; PF: prestiti finalizzati; PP: prestiti personali
Fonte: CRIF
conferma della sostanziale assenza di un progetto di vita di
lungo termine e di stabilizzazione nel nostro Paese, probabilmente considerato più che altro come una tappa di passaggio
rispetto ad altre destinazioni o in vista del rientro in patria.
L’IMPORTO MEDIO
Relativamente ai mutui ipotecari, le domande effettuate da
cittadini svizzeri hanno fatto registrare un importo medio pari a
134.581 euro (nel 2012 il record era stato appannaggio dei tedeschi con una media di 129.143 euro), contro i 132.258 euro
richiesti dai Francesi e i 129.014 euro dai tedeschi. A titolo di
paragone, per gli italiani l’importo medio dei mutui richiesti nel
corso del 2013 è risultato pari a 128.363 euro. L’importo medio
dei mutui richiesti dai cinesi, invece, è stato pari a 128.376 euro,
a fronte dei 114.152 euro dei peruviani e dei 108.256 euro dei
rumeni.
FORME DI CREDITO
Nel complesso la domanda di credito da parte di cittadini
non Italiani esprime la volontà di affrontare spese per la copertura di alcuni bisogni, mentre il mix di prodotti richiesti evidenzia specificità tipiche di ogni gruppo etnico residente.
Dall’analisi delle forme tecniche dei finanziamenti richiesti
nel corso del 2013 da cittadini provenienti da altri Paesi emerge, conseguentemente, una fotografia decisamente complessa
e variegata.
Focalizzando l’attenzione sui cittadini dei Paesi che nel corso
del 2013 hanno fatto registrare il maggior numero di domande
di credito, il Rapporto di Crif mette in evidenza come complessivamente il 43% delle richieste fatte da cittadini rumeni si
riferisca a prestiti personali, mentre il 38,2% a prestiti finalizzati. I mutui, invece, hanno rappresentato una quota pari al
2,6%, le carte si sono attestate all’1,8% e i fidi al 3,8% del totale.
Per quanto riguarda gli albanesi, invece, il 34,9% delle
domande presentate nel corso del 2013 si riferiva a prestiti personali contro il 40,3% dei prestiti finalizzati e il 6,7% dei mutui.
Relativamente ai marocchini, il 42,4% delle domande ha
riguardato prestiti personali, il 37,8% prestiti finalizzati e
l’1,7% i mutui, mentre per i filippini, al quinto posto nella classifica assoluta, il 58% delle domande è risultato riconducibile a
prestiti personali, il 24,6% a prestiti finalizzati e solamente lo
0,8% a mutui ipotecari.
Negli ultimi anni l’andamento della domanda di credito da
parte dei cittadini non italiani ha beneficiato anche della progressiva maggior confidenza con gli strumenti finanziari messi
a disposizione dal nostro sistema creditizio. Peraltro, nel corso
del 2013 la domanda di credito da parte di cittadini provenienti da altri Paesi ha seguito dinamiche sostanzialmente analoghe a quelle registrate per le famiglie italiane, con una sorta di
autocensura preventiva nel tentativo di non appesantire il
proprio indebitamento rispetto al reddito disponibile.
38 MUTUI
N.7
APRILE
2014
Secondo i dati Crif, anche a febbraio la domanda da parte delle famiglie ha fatto registrare un deciso incremento
Mutui: prosegue la lenta ripresa
D
opo tanti anni bui, finalmente uno spiraglio di luce che
può dare adito ad un qualche ottimismo in ottica di prospettiva, anche se allo stato attuale è ancora insufficiente a
compensare la perdita segnata negli ultimi anni. Sta di fatto
che, osservando nel dettaglio le variazioni percentuali mensili relative alle domande di mutui raccolte dagli istituti di
credito e confluite in Eurisc (il Sistema di informazioni creditizie di Crif che raccoglie i dati relativi ad oltre 78 milioni di
posizioni creditizie), si conferma, nello scorso mese di febbraio, il segno positivo che a partire dal luglio del 2013 sta
caratterizzando la domanda di mutui da parte delle famiglie
italiane. Seppur in leggera diminuzione rispetto all’incremento registrato a gennaio (quando le richieste avevano
fatto segnare addirittura un +10,5%), il +8,4% di febbraio
consolida comunque la dinamica positiva che senza interruzioni ha caratterizzato le ultime otto rilevazioni mensili.
Nella sostanza, nell’ultimo mese oggetto di indagine, le
domande di mutuo hanno recuperato quasi tutto il terreno
perso nel corso degli ultimi 2 anni, ma rimane ancora pesante il ritardo rispetto ai volumi degli anni precedenti. La tabella (che pubblichiamo a fianco) mette chiaramente in evidenza come risulti ancora pesante il ritardo della domanda di
mutui registrata nel primo bimestre 2014 a confronto con
agli anni precedenti.
Le variazioni rispetto allo stesso mese dell’anno precedente sono indicate in valori ponderati, cioè al netto dell’effetto
prodotto dal differente numero di giorni lavorativi. L’andamento a partire dall’inizio del 2009, quando la crisi economica stava cominciando a far sentire i suoi effetti, consente di
meglio comprendere la dinamica in atto.
Peraltro, nonostante la ripresa della domanda di finanziamenti per l’acquisto della casa si stia consolidando, permane
la contrazione dell’importo medio richiesto, attestatosi nel
mese di febbraio a 124.088 euro, contro i 127.366 euro del
corrispondere mese dell’anno precedente, e lontanissimo dal
valore di 140.877 euro che si era registrato nel 2010.
Relativamente all’importo medio richiesto, nei primi due
mesi del 2014 le richieste di mutui si sono distribuite in modo
assolutamente equivalente nella fascia al di sotto dei
100mila euro e in quella compresa tra i 100mila e i 300mila
euro, entrambe con una quota pari al 48,5% del totale.
Per quanto riguarda, invece, la distribuzione della domanda di mutui per durata, la classe compresa tra i 25 e i 30 anni
è risultata essere ancora una volta quella preferita dalle famiglie italiane, con una quota del 28,5% del totale, seguita dalla
fascia tra i 15 e i 20 anni, con il 22,2%. Evidentemente,
anche questo dato denota la tendenza delle famiglie, in questa fase del ciclo economico, a privilegiare soluzioni per le
quali il peso della rata possa gravare il meno possibile sul reddito familiare, già sottoposto mensilmente ad altre ingenti
voci di uscita relative sempre alla casa, quali, prime fra tutte,
le utenze domestiche.
DOMANDA
DI MUTUI
Var. % su anno
precedente ponderata
(a parità di gg. lavorativi)
Totale 2009
7,1%
Totale 2010
0,5%
Totale 2011
-19,4%
Totale 2012
-41,8%
Gennaio 2013
-13,7%
Febbraio 2013
-9,6%
Marzo 2013
-9,2%
Aprile 2013
-8,6%
Maggio 2013
-12,0%
Giugno 2013
-6,0%
Luglio 2013
+1,8%
Agosto 2013
+4,1%
Settembre 2013
+7,3%
Ottobre 2013
+1,2%
Novembre 2013
+7,6%
Dicembre 2013
+6,5%
Totale 2013
-3,6%
Gennaio 2014
+10,5%
Febbraio 2014
+8,4%
L’indagine di Tecnocasa evidenzia un boom di preferenze per i mutui variabili. L’area geografica incide pesantemente sull’importo
Interessi più bassi: è grande fuga dal tasso fisso
ra le varie indagini di settore un altro mutuo per migliorare le puro, ma con l’opzione di avere un diamente superiore al tasso variaT
che tracciano un andamento condizioni economiche del primo o tetto massimo (definito in fase di sti- bile. Una percentuale consistenpositivo (o comunque meno nega- per ottenere altro denaro;
pula del contratto) che il tasso non te ha optato per la tipologia di mutivo) nelle domande e nell’erogazione di mutui ipotecari alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione, c’è anche quella condotta da
Tecnocasa, secondo la quale è vero
che il 2013 ha fatto segnare ancora
variazioni negative nel trend del
credito concesso, ma si registrano
alcuni segnali che potrebbero portare ad un miglioramento. Innanzitutto, dopo un 2012 caratterizzato
da volumi in netto ribasso, nel 2013
la contrazione sta rallentando, e nel
terzo trimestre 2013 si è attestata a 7% rispetto allo stesso trimestre del
2012; inoltre, a partire dall’estate
2013, la domanda di mutui è risultata in aumento, e tale andamento è
proseguito anche all’inizio del 2014.
In quest’ottica, risulta particolarmente significativa l’analisi del prodotto elaborata dal gruppo immobiliare, che, prendendo in esame
l’intero anno 2013, ha posto l’accento su parametri quali finalità
dell’operazione, tipologia, durata
e importo medio di mutuo di tutti
coloro i quali hanno sottoscritto un
finanziamento ipotecario attraverso le agenzie facenti capo a Tecnocasa.
FINALITÀ
Gli istituti di credito erogano
mutui ipotecari per svariati motivi,
pertanto l’indagine li ha aggregati in
categorie, secondo la seguente ripartizione:
◆ acquisto: finanziamento acceso
allo scopo di acquistare un immobile, specificando se si tratta di prima
casa o di seconda casa;
◆ sostituzione e surroga: si richiede
◆ costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomia alla realizzazione
della propria abitazione oppure all’acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione;
◆liquidità: finanziamento concesso
per motivazioni diverse da quelle
dell’acquisto dell’abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali.
◆ altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti
nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.).
Ora, l’acquisto della prima casa,
come logico aspettarsi, è la motivazione principale per la quale si fa
ricorso al mutuo, e rappresenta poco
più dell’85% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo
per il 2,7%. Le operazioni di sostituzione e surroga rappresentano
invece l’1,4% del campione, mentre quelle relative all’ottenimento
di maggiore liquidità sono il 2%.
TIPOLOGIA
Gli istituti di credito erogano
numerosi, differenti, prodotti ipotecari, che nell’analisi sono stati raggruppati come segue:
❖ tasso variabile: prevede una rata
collegata nel tempo ad un tasso di
riferimento (solitamente l’Euribor,
oppure il tasso Bce) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si
traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della
rata;
❖tasso variabile con cap: ha le stesse
caratteristiche del tasso variabile
può superare;
❖tasso fisso: la rata non varia durante l’operazione, in quanto il tasso
applicato è definito nel momento
in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso
Eurirs);
❖ tasso misto: prevede un mutuo
flessibile perché offre la possibilità al
mutuatario di passare da una rata a
tasso fisso ad una a tasso variabile, o
viceversa, a scadenze predefinite al
momento della stipula del contratto;
❖rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento determinano la durata del rimborso
del mutuo.
Poste tali premesse, è importante sottolineare che le dinamiche
degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto
valori storicamente minimi e un
costo del prodotto (spread) medio
più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto, poco più del
43% dei mutuatari ha scelto un
tasso variabile puro, approfittando
della convenienza delle rate ma
assumendosi il rischio di un futuro
aumento dei tassi. Il 18,8% dei richiedenti mutuo ha invece deciso
di tutelarsi da possibili fluttuazioni al
rialzo sottoscrivendo un mutuo a
tasso variabile con cap, accollandosi
però una maggiorazione del costo
del prodotto.
Poco più del 20% dei mutuatari
ha optato per una programmazione
certa e sicura dell’impegno economico, scegliendo la stabilità del
tasso fisso nonostante un costo me-
tuo a rata costante (13,8%), mentre
solo il 3,2% ha scelto mutui a tasso
fisso.
DURATA
Nel 2013 la durata media del
mutuo è stata di poco superiore a 24
anni. Ragionando per fasce di durata, risulta che due mutui su tre
hanno una durata compresa tra 21 e
30 anni; poco più del 30%, invece,
si colloca nella fascia 10-20 anni. I
prestiti ipotecari di durata inferiore
a 10 anni rappresentano solamente lo 0,2% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il
discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni.
Queste tipologie hanno rate più
economiche e sono più accessibili
alla clientela ma, poiché vengono
giudicate eccessivamente rischiose
da parte delle banche, sono poco
praticate: infatti, nel 2013 non sono
state registrate operazioni di tale
durata.
Osservando la durata del mutuo
per ripartizione geografica, emerge
come nelle regioni meridionali e
insulari si sottoscrivano mutui di
durata più bassa: al Sud i mutui di
21-30 anni rappresentano il 55,2%,
nelle Isole il 53,8%, mentre quelli a
10-20 anni sono poco meno del
45%. L’Italia centrale registra un
andamento del tutto in linea con
quello nazionale, mentre nel Nord
Italia i finanziamenti di 21-30 anni
superano il 70%.
IMPORTO
Stando a quanto rilevato da Tec-
nocasa, nel corso del 2013 l’importo
medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa
109.900 euro. Il ticket medio, ovviamente, varia in funzione della
ripartizione geografica di riferimento; infatti si registrano valori più alti
nelle regioni del Nord Italia (poco
più di 111.000 euro) e più bassi nel
Sud (102.000 euro) e nelle Isole
(101.200 euro), mentre la macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale,
con un ticket medio pari a 112.700
euro. Chiaramente, come anticipato, sull’entità dell’importo richiesto
incide pesantemente la quotazione
di vendita dell’abitazione. E, come
è noto, il prezzo medio degli alloggi
è più elevato al Centro Italia, per
decrescere progressivamente spostandosi al Nord e, soprattutto, al
Sud e nelle Isole: fanalini di coda sul
versante dei prezzi degli appartamenti, pur con i dovuti distinguo
a seconda delle località prese in
esame.
Segmentando il campione per
fasce di erogato, si nota come la
ripartizione sia più sbilanciata verso
importi contenuti. Il 40% dei mutui
erogati ha un importo compreso tra
50 e 100.000 euro, mentre il 38,5%
si colloca nella fascia 100-150.000
euro. Poco più di un quarto dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000
euro.
APRILE
2014
MUTUI & ISTAT 39
N.7
Mutui ipotecari: frena
il calo delle erogazioni
l calo continua, ma rispetto agli anni
passati sembra aver segnato una decisa
Ifrenata,
il che potrebbe anche preludere
ad una prossima inversione di tendenza. È
quanto si evince dall’Osservatorio sul
mercato immobiliare dell’Agenzia delle
Entrate, relativamente al comparto dei
mutui.
Nel 2013, le compravendite di abitazioni realizzate avvalendosi di un mutuo con
iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito mostrano un
tasso di variazione negativo, rispetto al
2012, pari al 7,7%. Il capitale complessivamente erogato nel 2013 ammonta a
circa 17,6 miliardi di euro, che corrispondono a una riduzione di poco più di 2
miliardi di euro rispetto a quanto concesso per i mutui ipotecari accesi nel 2012
(-10,6%).
Per un’abitazione, il capitale medio erogato nel 2013 è pari a circa 122 mila euro, vale a dire circa 4 mila euro in
meno rispetto al 2012. Quanto alla durata
Ecco i requisiti per chiedere il finanziamento agevolato per l’alloggio
Plafond Casa: come vi si accede
media di un mutuo stipulato nel 2013, essa è pari a 22 anni e mezzo: dato lievemente inferiore a quello medio del 2012 (22,9
anni).
La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario risulta pari al 37,6%, in leggero
aumento rispetto all’incidenza registrata
nel 2012. Infine, il tasso di interesse medio
nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito, nel 2013,
di circa 0,3 punti percentuale, scendendo
sotto il 4%.
In linea con la diminuzione dei tassi di
interesse, la rata mensile iniziale gode di
un decremento di circa il 5,2% rispetto al
2012, con una media nazionale pari a 682
euro. L’osservazione della tendenza in atto
l’anno scorso, inoltre, palesa che nelle
diverse aree geografiche del Paese gli
andamenti dei principali parametri analizzati, seppure diversi nei livelli di valore
registrati, presentano dal 2004 dinamiche
molto simili.
D
a alcune settimane a questa parte, ha preso il via l’operazione “Plafond Casa”, consistente in 2 miliardi di euro
che la Cassa Depositi e Prestiti, grazie ad una convenzione
con l’Abi, mette a disposizione delle banche per sostenere le
famiglie permettendo l’accesso a mutui a condizioni agevolate.
Ma quali sono i requisiti per poter accedere alla formula?
Chi può accedere
Il plafond è aperto a tutti i residenti in Italia, con priorità per
alcune categorie di beneficiari:
❖famiglie numerose: con 3 o più figli;
❖famiglie di cui faccia parte una persona disabile.
Quale beneficio
Con la formula si può ottenere un mutuo per:
◆ acquistare la prima casa, preferibilmente di classe energetica A, B, C o D;
◆ ristrutturare e migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione (gli incentivi fiscali previsti dalla legge restano salvi).
Importo massimo
L’importo massimo finanziabile, da rimborsare poi entro
10, 20 o 30 anni, è di:
❖100mila euro per gli interventi di ristrutturazione e miglioANNO Gen.
I S TAT
I N D I C I
+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)
VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è
annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”
Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)
Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)
MEDIA ANNUA
107,0
2014
ANNO
INDICI (*)
Gennaio
Febbraio
107,3
107,2
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
2,8
2,3
0,6
0,5
0,45
0,375
MEDIA
PERCENTUALE
1,1
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%)
RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE
SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL
Periodo
riferimento
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Giugno 1992
Giugno 1993
Giugno 1994
Giugno 1995
Giugno 1996
Giugno 1997
Giugno 1998
Giugno 1999
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
Giugno 2006
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
Giugno 2010
Giugno 2011
Giugno 2012
Senza soppressione
aggiornamento 1984 (%)
159,525
175,875
189,9
208,275
223,8
236,4
248,025
266,85
280,275
285,375
291,9
297,375
307,2
318,15
327
336,225
345,45
352,275
361,125
367,875
384,6
386,325
392,475
402,825
417,75
1975
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
135,975
150,675
163,2
179,775
193,8
205,1
215,55
232,575
244,65
249,225
255,075
259,95
268,875
278,6
286,65
294,975
303,15
309,37
317,32
323,47
338,47
339,97
345,525
354,825
368,325
Mag.
Banche aderenti
Come già segnalato sugli scorsi numeri di Italia Casa, ad
oggi (ma l’elenco è in continuo aggiornamento) le banche
aderenti sono: Banca Agricola Popolare Di Ragusa, Banca
Carige, Banca Monte Dei Paschi Di Siena, Banca Popolare
Dell’Emilia Romagna, Banca Popolare Di Sondrio, Banca Popolare Di Vicenza, Banca Sella, Banco Di Credito P.
Azzoaglio, Banco Di Credito Popolare, Banco Popolare,
Binter-Banca Interregionale, Bnl-Bnp Paribas, CariparmaCredit Agricole, Cassa Di Risparmio Di Ravenna, Credito
Valtellinese, Extrabanca, Intesasanpaolo, Iccrea Banca,
Ubibanca, Unicredit.
Giu.
Lug.
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
1
16,050
14,550
12,975
12,300
9,375
6,450
6,000
3,375
3,750
4,275
4,800
4,875
4,575
3,2
3,15
2,85
4,125
1,950
1,2
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,50
1,2
1,65
1,125
2,175
1,125
0,975
1,65
2,4
1,65
16,275
14,625
12,525
12,300
9,150
6,450
5,700
3,150
3,675
4,275
4,650
5,025
4,05
3,37
3,15
3,2
3,75
1,8
1,35
0,9
1,8
2,25
1,725
1,875
1,65
1,2
1,575
1,125
2,175
1,125
0,975
1,725
2,475
1,35
15,975
15,075
12,075
12,300
9,000
6,450
5,400
3,150
3,675
4,800
4,575
4,950
4,20
3,15
3,15
3,67
3,375
1,65
1,275
1,05
1,875
2,100
1,80
1,95
1,425
1,2
1,575
1,125
2,475
0,75
1,125
1,875
2,4
1,2
15,900
14,925
11,625
12,450
8,700
6,600
4,950
3,150
3,750
5,025
4,350
5,025
4,20
3,15
3,1
3,9
3,375
1,275
1,35
1,2
1,650
2,325
1,80
1,875
1,50
1,275
1,5
1,05
2,475
0,75
1,2
1,95
2,4
0,825
15,525
15,375
11,400
12,300
8,400
6,600
4,800
3,150
3,675
5,100
4,275
5,100
4,27
3,00
3,07
4,1
3,225
1,2
1,275
1,2
1,725
2,25
1,725
1,8
1,575
1,275
1,65
1,05
2,625
0,525
1,125
1,95
2,25
0,9
15,525
15,450
11,400
12,000
8,400
6,525
4,725
3,075
3,675
5,250
4,200
5,175
4,125
3,15
2,8
4,35
2,975
1,05
1,350
1,125
2,025
2,175
1,725
1,725
1,65
1,2
1,575
1,2
2,85
0,3
0,975
2,025
2,325
0,9
16,200
14,700
11,925
11,550
7,875
6,525
4,225
3,300
3,675
5,250
4,275
5,025
4,125
3,3
2,7
4,2
2,7
1,2
1,350
1,275
2,025
2,025
1,725
1,875
1,575
1,35
1575
1,2
3,0
-0,075
1,275
2,025
2,175
0,9
16,200
14,400
12,900
10,275
7,800
6,450
4,425
3,375
3,750
5,025
4,725
4,725
3,97
3,3
2,8
4,35
2,55
1,125
1,425
1,2
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
1,35
1,575
1,2
2,925
0,15
1,125
2,1
2,325
0,825
15,900
13,725
12,900
10,200
7,350
6,225
4,350
3,750
3,600
4,950
4,725
4,650
3,90
3,15
2,92
4,35
2,55
1,05
1,350
1,35
1,950
1,95
1,95
1,875
1,35
1,425
1,575
1,2
2,775
0,075
1,2
2,25
2,325
0,6
15,375
13,950
12,900
9,975
6,825
6,375
3,825
3,975
3,525
5,100
4,650
4,575
3,75
3,22
2,85
4,35
2,25
1,2
1,275
1,35
1,950
1,95
1,95
1,8
1,275
1,5
1,275
1,5
2,55
0,15
1,275
2,4
2,025
0,525
16,125
13,650
12,525
9,750
6,450
6,450
73525
3,900
3,975
4,800
4,875
4,658
3,7
3,15
2,77
4,5
1,950
1,2
1,125
1,5
2,025
1,725
2,025
1,8
1,275
1,350
1,275
1,725
1,95
0,525
1,275
2,4
1,8
0,45
15,825
13,425
12,225
9,600
6,600
6,450
3,225
3,825
4,125
4,875
4,800
4,50
3,6
3
3,1
4,35
1,950
1,125
1,125
1,575
1,950
1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,5
0,75
1,425
2,4
1,8
0,45
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Fino al 15/12/1990
Dal 16/12/1990
al 31/12/1996
Dal 01/01/1997
al 31/12/1998
Dal 01/01/1999
al 31/12/2000
Dal 01/01/2001
al 31/12/2001
Dal 01/01/2002
al 31/12/2003
Dal 01/01/2004
al 31/12/2007
Apr.
Bisogna rivolgersi ad una delle banche aderenti e compilare lo specifico modulo di richiesta.
L’accesso al plafond è regolato a sportello, cioè fino ad
esaurimento (con un limite di 150 milioni di euro per banca). Le condizioni sono negoziate in modo autonomo dalle
banche.
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
Giugno 2009 - Giugno 1978
MESI
Mar.
Come accedere
VARIAZIONI
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE
ANNO 2013
Feb.
ramento dell’efficienza energetica;
❖250mila euro per l’acquisto della prima casa;
❖300mila euro per l’acquisto della prima casa con interventi
di ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica.
5%
10%
5%
2,5%
3,5%
3%
2,5%
Dal 01/01/2008
al 31/12/2009
3%
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011
al 31/12/2011
1,5%
Dal 01/01/2012
al 31/12/2013
2,5%
Dal 01/01/2014
1%
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
16,650
12,925
9,600
7,275
8,175
9,300
9,975
9,75
8,03
6,53
6,15
7,20
6,23
3,225
2,175
2,625
3,975
4,05
3,75
3,525
2,7
2,85
2,775
3,30
3,3
2,175
2,625
4,05
4,05
16,425
12,600
9,075
6,975
8,625
9,675
10,050
9,3
7,57
6,60
6,5
7,12
5,70
3,225
2,25
2,7
4,05
3,975
3,6
3,525
2,85
2,77
2,7
3,30
3,3
2,1
2,7
4,2
3,82
16,200
12,375
8,775
6,975
8,700
9,600
9,825
9,45
7,5
6,45
6,97
7,20
5,10
3,0
2,325
2,925
3,975
3,975
3,825
3,375
2,7
2,85
2,7
3,60
3,225
1,875
3,00
4,35
3,67
16,050
12,000
8,325
7,050
9,000
9,675
9,675
9,45
7,5
6,3
7,12
7,5
4,73
2,7
2,55
2,85
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,77
2,55
3,60
3,225
1,95
3,225
4,425
3,30
15,675
11,850
8,100
6,975
9,075
9,675
9,600
9,67
7,5
6,22
7,3
7,5
4,50
2,55
2,475
2,925
4,05
4,05
3,525
3,375
2,85
2,92
2,7
3,75
3,15
1,65
3,15
4,35
3,22
15,675
11,625
8,025
6,900
9,150
9,750
9,675
9,60
7,42
6,1
7,35
7,5
4,05
2,475
2,475
3,15
4,2
3,9
3,45
3,45
2,925
2,77
2,775
4,05
3,15
1,275
3,075
4,5
3,30
15,075
11,325
7,950
7,125
9,150
9,825
9,600
9,60
7,65
6,15
7,125
7,12
3,98
2,625
2,625
3,3
4,05
3,825
3,675
3,45
2,925
2,92
2,775
4,20
2,925
1,2
3,3
4,275
3,15
14,925
11,250
8,025
7,350
9,075
10,050
9,675
8,92
7,5
6,15
7,27
7,05
3,75
2,625
2,625
3,225
4,05
3,975
3,75
3,45
2,925
2,92
2,775
4,12
3,075
1,35
3,225
4,425
3,22
14,100
10,875
8,250
7,500
8,850
10,050
9,675
8,8
7,2
6,22
7,5
7,05
3,68
2,475
2,7
3,3
3,9
3,9
3,9
3,3
2,775
2,92
2,7
3,97
2,85
1,275
3,45
4,65
2,92
13,725
10,500
8,025
7,725
8,925
10,125
9,525
8,55
7,12
6,15
7,35
6,67
3,45
2,475
2,625
3,3
3,975
3,9
3,75
3,075
2,85
2,77
2,775
4,12
2,7
1,425
3,75
4,5
2,55
13,25
10,275
7,650
8,100
9,000
9,975
9,78
8,5
6,9
6
9,9
6,60
3,23
2,325
2,7
3,6
3,825
3,75
3,825
3,075
2,625
2,70
3,075
3,75
2,475
1,8
3,75
4,275
2,25
13,575
9,975
7,275
8,100
9,225
9,975
9,60
8,32
6,67
6,45
10,1
6,37
3,08
2,325
2,775
3,675
3,825
3,75
3,75
3,00
2,775
2,70
3,3
3,60
2,25
2,175
3,825
4,275
2,25