esercizio 2008
relazioni e bilancio
20°
esercizio
HIRAM
Società di promozione iniziative immobiliari
a responsabilità limitata
Capitale Sociale interamente versato € 7.424.030
Sede Sociale: via XII Ottobre n. 2/193 - 16121 Genova
Iscritta al Registro delle Imprese di Genova al n. 03101450108
Appartenente al Gruppo Istituto Ligure Mobiliare
1
2
INDICE
Avviso di convocazione dei Soci in assemblea ordinaria .......................................................... 5
Organi sociali ........................................................................................................................... 7
Bilancio chiuso al 31 dicembre 2008:
Relazione sulla gestione e sull'andamento economico e finanziario
dell'esercizio 2008 ........................................................................................................ 11
Prospetto della situazione patrimoniale - finanziaria ..................................................... 15
Conto economico complessivo ..................................................................................... 19
Prospetto della variazioni di Patrimonio Netto .............................................................. 21
Rendiconto finanziario .................................................................................................. 23
Note esplicative al bilancio ........................................................................................... 25
Relazione della Società di revisione Baker Tilly Consulaudit
sui prospetti di riconciliazione IFRS ............................................................................. 79
Relazione del Collegio Sindacale ................................................................................. 83
Relazione della Società di revisione Baker Tilly Consulaudit
(ex art. 2409 ter del Codice Civile) ................................................................................ 87
Elenco dei Soci (ex articolo 2478 bis Codice Civile) .............................................................. 93
3
4
AVVISO DI CONVOCAZIONE DEI SOCI IN ASSEMBLEA
I Soci sono convocati in Assemblea Ordinaria per il giorno 30 aprile 2009, alle ore 11.00,
presso la sede sociale in Genova, via XII Ottobre n. 2/193, in prima convocazione e,
occorrendo, per il 6 maggio 2009, stessa ora e stesso luogo, in seconda convocazione, per
discutere e deliberare sul seguente,
ORDINE DEL GIORNO
1. Bilancio di esercizio chiuso al 31.12.2008, relazione del Collegio Sindacale e
della Società di Revisione: delibere inerenti e conseguenti.
Genova, 30 marzo 2009
Il Presidente del
Consiglio di Amministrazione
(Marco Salvatore Ferrari)
5
6
ORGANI SOCIALI
Consiglio di Amministrazione
(in carica fino all'approvazione del bilancio al 31.12.2009)
Presidente
Marco Salvatore Ferrari
nato a Genova il 30 aprile 1953
deleghe: tutti poteri di amministrazione
con esclusione degli atti che per Legge sono riservati all'Assemblea.
Amministratore Delegato
Livio Ravera
nato a Genova il 14 settembre 1972
deleghe: tutti poteri di amministrazione
con esclusione degli atti che per Legge sono riservati all'Assemblea.
Consigliere
Luca Nannini
nato a Genova il 29 maggio 1978
Collegio Sindacale
(in carica fino all'approvazione del bilancio al 31.12.2010)
Presidente
Rinaldo Ferraro
nato a Sanremo (IM) il 15 febbraio 1964
Sindaci Effettivi
Riccardo Biggini
nato a Genova il 9 marzo 1966
Salvatore Maria Centore
nato a Genova il 25 giugno 1940
Sindaci Supplenti
Luca Centore
nato a Genova il 18 maggio 1970
Federica Astuni
nata a Genova il 28 agosto 1967
7
8
bilancio
chiuso al
31 dicembre 2008
9
10
RELAZIONE SULLA GESTIONE E SULL'ANDAMENTO ECONOMICO E
FINANZIARIO DELL'ESERCIZIO 2008
Signori Quotisti,
la Vostra Società ha chiuso il bilancio dell'esercizio 2008 evidenziando un
utile netto di € 2.215.790 e un patrimonio netto contabile che ammonta a fine esercizio a €
12.152.371.
L'ammontare dei ricavi si è attestato complessivamente a € 5.701.960, di cui € 1.216.882
rivenienti dagli affitti degli immobili di proprietà locati.
Il patrimonio netto incrementa di € 4.878.111, quale somma tra l'utile conseguito, l'aumento del
capitale sociale per € 2.478.030 e della riserva straordinaria per € 336.325, al netto della riserva
(negativa) derivante dalla prima applicazione dei principi contabili IAS/IFRS.
L'aumento del capitale sociale è conseguente all'operazione di incorporazione, avvenuta il 1°
dicembre 2008 con effetto ai fini fiscali a decorrere dal 1°gennaio, previa trasformazione in
società a responsabilità limitata, di quattro società immobiliari: Santena Srl, Janua Real
Estate Srl, Immobiliare Valmadrera Srl e Pentalfa Srl.
L'operazione di concentrazione è stata attuata al fine di ottenere una razionalizzazione
societaria, con significativa riduzione di costi, in vista della possibilità di arrivare, auspicabilmente
nell'ambito di un triennio, a raggiungere la capitalizzazione minima prevista dalle norme in
vigore per la quotazione in Borsa delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ).
Peraltro, il livello di capitalizzazione minima per le SIIQ è stato ridotto recentemente a 40
milioni di euro, rendendo tale obiettivo pur sempre ambizioso ma raggiungibile nel medio
periodo per il nostro Gruppo.
Anche per questo motivo abbiamo deciso, con decorrenza dal presente bilancio, l'adozione dei
principi contabili internazionali, in modo da disporre di una serie di bilanci già redatti secondo
tali principi, obbligatori per le società quotate, prima del passaggio in Borsa, tenuto anche
conto che la Capogruppo ha adottato anch'essa gli IAS/IFRS con decorrenza dal bilancio 2008.
Pertanto, il bilancio dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2008 è il primo bilancio completo
redatto secondo i principi contabili IAS/IFRS; conseguentemente per rendere comparabili i dati
con l'esercizio chiuso al 31.12.2007 si è provveduto a riclassificare quest'ultimo secondo i
medesimi principi contabili.
Per una migliore comprensione degli effetti quantitativi sul patrimonio netto della Società e sul
risultato dell'esercizio derivanti dalla transizione agli IAS/IFRS si rimanda a quanto illustrato
alla pagina 61 nella "Nota sull'adozione dei principi IAS/IFRS - Note e Prospetti di
riconciliazione previsti dai Paragrafi n. 39 e n. 40 del principio IFRS 1 Prima adozione
degli International Financial Reporting Standard", riportante:
-
i prospetti di riconciliazione fra il patrimonio netto secondo i precedenti principi contabili
e quello rilevato in conformità agli IAS/IFRS alla data di passaggio a tali principi
(1°gennaio 2007) ed alla data di chiusura dell'ultimo esercizio il cui bilancio è stato redatto in conformità ai precedenti principi contabili (31 dicembre 2007);
11
-
il prospetto di riconciliazione del risultato economico riportato nell'ultimo bilancio redatto
secondo i precedenti principi contabili (esercizio 2007) con quello derivante dall'applicazione degli IAS/IFRS per il medesimo esercizio.
Il risultato della gestione finanziaria è stato negativo di € 859.959, rispetto agli € 342.451
dell'esercizio precedente.
Il peggioramento di tale dato è stato determinato in larga misura dalla contabilizzazione degli
oneri finanziari delle società incorporate, e, in misura minore, dall'aumento del costo del
denaro, il cui trend negativo si è arrestato solo a fine esercizio.
UTILE DELL'ESERCIZIO
2.400.000
2.215.790
2.100.000
1.800.000
1.500.000
1.143.003
1.200.000
900.000
600.000
403.108
300.000
0
2006
2007
2008
La posizione finanziaria netta della Società al 31.12.2008 è negativa di € 3.663.756, in
miglioramento rispetto all'esercizio precedente di € 1.097.107.
I principali indici economici e finanziari sono i seguenti:
ROE (Risultato netto d'esercizio/patrimonio netto medio)
25,75%
(2.215.790/8.605.421)
ROI (Risultato operativo/capitale investito medio)
16,91%
(4.239.791/25.079.024)
2,58
(25.079.024/9.713.316)
0,96
(5.096.371/5.264.418)
Rapporto di indebitamento
(Capitale investito medio/patrimonio netto medio)
Indice di liquidità generale
(attività correnti/passività correnti)
-
Nel calcolo della media del patrimonio netto non si è tenuto conto del risultato dell'esercizio 2008
-
Il risutato operativo dell'esercizio 2008 tiene conto dei proventi su partecipazioni
12
Il valore di libro del patrimonio immobiliare ammonta a € 16.540.700, compresi le immobilizzazioni
in corso e gli acconti, mentre il patrimonio immobiliare della controllata Multinvest Spa
ammonta a € 26.686.000.
L'incremento della voce deriva dall'acquisizione di un cospicuo numero di immobili, tramite
l'operazione di incorporazione della quale abbiamo riferito in precedenza.
Il dettaglio delle movimentazioni che hanno riguardato gli immobili sono riportate a pagina 30
nel commento alla voce B) Investimenti immobiliari.
Nei primi mesi del 2009 l'attività sociale è proseguita regolarmente in conformità con i
programmi promossi dal Consiglio di Amministrazione e si prevedono risultati economici
positivi, in linea con quelli conseguiti nell'esercizio chiuso al 31.12.2008.
PATRIMONIO NETTO
14.000.000
12.152.371
12.000.000
10.000.000
7.274.260
8.000.000
6.204.931
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
2006
2007
2008
La Società svolge la propria attività nell'osservanza della normativa vigente in materia
ambientale e nel corso dell'esercizio 2008 non si sono verificati danni causati all'ambiente.
Per quanto riguarda il personale dipendente, la Società svolge la propria attività nell'osservanza
della normativa vigente in materia. In particolare non si sono verificati infortuni per i quali sia
stata accertata una responsabilità della Società .
Signori Quotisti,
Vi invitiamo ad approvare il prospetto della situazione patrimoniale - finanziaria,
il conto economico complessivo, il prospetto delle variazioni di patrimonio netto, il rendiconto
13
finanziario e le note esplicative al bilancio, così come sono stati predisposti dal Consiglio
di Amministrazione e a destinare l'utile dell'esercizio, pari ad € 2.215.790, come segue:
€
€
€
€
51.615
516.876
463.805
1.183.494
alla riserva legale
alla riserva rivalutazione partecipazioni (art. 2426 Codice Civile)
alla riserva straordinaria
alla riserva IAS/IFRS
Se la proposta sarà accolta dall'Assemblea dei Soci, i mezzi propri risulteranno così formati:
Capitale Sociale
Riserva sovrapprezzo azioni
Riserva legale
Riserva rivalutazione partecipazioni (art. 2426 Cod. Civ.)
Riserva straordinaria
Riserva IAS/IFRS
€
€
€
€
€
€
7.424.030
410.304
231.392
1.599.189
1.021.017
1.466.439
Patrimonio netto contabile
€
12.152.371
Si evidenzia da ultimo che, le riserve precedentemente vincolate pari ad € 445.688, ai sensi
dell'art. 109 TUIR, verranno automaticamente svincolate con il pagamento dell'imposta
sostitutiva di € 73.769.
Genova, 30 marzo 2009
Il Presidente del
Consiglio di Amministrazione
(Marco Salvatore Ferrari)
14
PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE - FINANZIARIA al 31 dicembre 2008
ATTIVITA'
31 dicembre 2008
31 dicembre 2007
ATTIVITA' NON CORRENTI
A) IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
terreni
fabbricati
impianti e macchinari
attrezzature industriali e commerciali
altri beni
immobilizzazioni in corso e acconti
119.504
441.885
188.615
-
750.004
119.504
456.446
141.370
-
717.320
16.540.700
1.401.881
6.817.661
885.700
9.105.242
B) INVESTIMENTI IMMOBILIARI
1) terreni
2) fabbricati
3) immobilizzazioni in corso e acconti
2.647.687
12.964.175
928.838
C) ATTIVITA' IMMATERIALI
a vita utile definita:
1) costi di ricerca e sviluppo
2) diritti di brevetto industriale e diritti di
utilizzazione delle opere dell'ingegno
3) concessioni, licenze, marchi e diritti simili
4) immobilizzazioni in corso e acconti
5) altre attività immateriali
-
-
-
-
a vita utile indefinita:
1) avviamento
-
-
-
-
D) ATTIVITA' FINANZIARIE
1) attività per imposte anticipate:
a) imposte sul reddito anticipate
b) imposte sul reddito differite
33.805
-
537.213
-
360.000
114.297
99.130
432.000
101.304
75.000
2) altre attività finanziarie:
a) crediti verso controllanti
b) crediti tributari
c) crediti verso altri
607.232
1.145.517
E) PARTECIPAZIONI
1) partecipazioni in:
a) imprese controllate
5.057.519
3.376.268
15
b) imprese collegate
c) altre imprese
31 dicembre 2008
31 dicembre 2007
11.146
11.146
TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI
5.068.665
22.966.601
3.387.414
14.355.493
ATTIVITA' CORRENTI
A) DISPONIBILITA' LIQUIDE ED EQUIVALENTI
1) depositi bancari e postali
2) assegni
3) denaro e valori in cassa
38.459
318
38.777
16.673
125
16.798
2.217.238
2.217.238
2.644.318
2.644.318
78.547
72.000
258.110
208.066
334.897
579
10.872
963.071
329.454
2.274.562
2.468
135.788
53.991
5.265
2.801.528
1.877.285
1.877.285
2.276.939
2.276.939
-
-
-
-
B) ALTRE ATTIVITA' FINANZIARIE NEGOZIABILI O
DISPONIBILI PER LA VENDITA
1) partecipazioni in imprese controllate
C) CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
crediti verso clienti
crediti verso imprese controllanti
crediti verso imprese controllate
crediti tributari
crediti verso altri
ratei attivi
risconti attivi
D) RIMANENZE
1) immobili destinati alla vendita
E) ATTIVITA' FINANZIARIE CORRENTI
1) attività per imposte anticipate
2) altre attività
TOTALE ATTIVITA' CORRENTI
TOTALE ATTIVITA‘
16
5.096.371
7.739.583
28.062.972
22.095.076
PASSIVITA' e PATRIMONIO NETTO
31 dicembre 2008
31 dicembre 2007
PATRIMONIO NETTO
Capitale
Riserva legale
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
Riserva da prima applicazione IAS/IFRS
7.424.030
179.777
410.304
(302.873)
4.946.000
151.918
410.304
(297.833)
Altre riserve di capitale:
a) versamento soci in conto capitale
-
-
-
-
1.082.313
585.818
1.668.131
731.301
-
731.301
Altre riserve di utili non disponibili:
a) rivalutazione partecipazioni (art. 2426 Codice Civile)
b) utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS
Altre riserve di utili disponibili:
a) riserva straordinaria
557.212
189.567
Utile (perdita) dell'esercizio
2.215.790
1.143.003
TOTALE PATRIMONIO NETTO
12.152.371
7.274.260
8.850.104
6.119.634
PASSIVITA' NON CORRENTI
1) debiti verso banche
2) altre passività finanziarie:
a) risconti passivi
b) altri debiti
360.000
82.769
3) fondi per rischi e oneri
4) fondi relativi al personale
5) imposte differite passive
TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI
442.769
432.000
74.180
506.180
166.153
9.140
1.178.017
91.153
6.680
550.142
10.646.183
7.273.789
2.335.996
156.425
699.050
6.980.223
35.348
72.743
PASSIVITA' CORRENTI
1)
2)
3)
4)
5)
debiti verso banche
debiti verso fornitori
altre passività finanziarie
debiti tributari
altre passività correnti:
a) acconti
b) debiti verso controllanti
335.000
1.361.565
269.800
-
17
31 dicembre 2008
c) debiti verso controllate
d) debiti verso istituti di previdenza
e) ratei passivi
f) risconti passivi
g) altri debiti
TOTALE PASSIVITA' CORRENTI
TOTALE PASSIVITA' e PATRIMONIO NETTO
18
62.606
4.200
43.083
80.835
185.658
2.072.947
31 dicembre 2007
62.518
3.736
23.500
80.321
18.838
458.713
5.264.418
7.547.027
28.062.972
22.095.076
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
esercizio 2008
esercizio 2007
RICAVI OPERATIVI
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni:
a) locazione immobili
b) vendita immobili
1.216.882
485.500
2) variazioni delle rimanenze di prodotti in corso
di lavorazione, semilavorati e finiti
3) incrementi di immobilizzazioni
4) plusvalenza da attività destinate alla vendita
5) altri ricavi e proventi:
a) adeguamento al fair value
b) altri ricavi
1.702.382
558.248
76.500
589.960
3.409.618
TOTALE RICAVI OPERATIVI
3.999.578
634.748
-
667.108
410.214
5.701.960
1.077.322
1.712.070
COSTI OPERATIVI
1) per materie prime, sussidiarie, di consumo
e di merci
2) per servizi
3) per godimento di beni di terzi
4) per il personale:
a)
b)
c)
d)
salari e stipendi
oneri sociali
trattamento di fine rapporto
altri costi
(979)
(841.059)
(1.844)
(35.478)
(9.631)
(2.482)
(761)
5) variazione delle rimanenze di materie prime,
sussidiarie, di consumo e di merci
6) accantonamenti per rischi
7) oneri diversi di gestione
TOTALE COSTI OPERATIVI
MARGINE OPERATIVO LORDO (MOL)
(48.352)
(2.371.330)
(431.477)
(1.932)
(35.586)
(9.852)
(2.309)
(582)
(48.329)
(399.654)
(766.656)
2.276.939
(67.740)
(2.058.544)
(643.869)
3.643.416
1.068.201
AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
a)
b)
c)
d)
ammortamento delle imm. immateriali
ammortamento delle imm. materiali
altre svalutazioni delle immobilizzazioni
svalutazioni dei crediti compresi nelle
attività finanziarie
TOTALE AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
REDDITO OPERATIVO (EBIT)
(42.799)
-
(25.418)
-
(75.000)
(91.153)
(117.799)
3.525.617
(116.571)
951.630
19
esercizio 2008
esercizio 2007
PROVENTI (ONERI) FINANZIARI
1) proventi (oneri) su derivati:
a) realizzati
b) da valutazione al fair value
86.690
-
86.690
-
-
264.020
63.142
327.162
82.169
1.420
83.589
2) interessi attivi:
a) da imprese controllanti
b) altri
3)
4)
5)
6)
interessi passivi
commissioni per servizi finanziari
da titoli disponibili per la vendita
proventi diversi
TOTALE PROVENTI E (ONERI) FINANZIARI
(1.273.811)
-
(426.040)
-
(859.959)
(342.451)
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
1) dividendi
2) effetto valutazione con il metodo del patrimonio netto:
a) rettifiche di valore di partecipazioni in società
controllate
b) rettifiche di valore di partecipazioni in società
collegate
c) altre
-
1.681.251
-
3) rettifiche di valore di partecipazioni in altre società
4) altre rettifiche di valore su partecipazioni
-
696.979
1.681.251
-
(967.077)
TOTALE PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
696.979
-
714.174
696.979
3.379.832
1.306.158
IMPOSTE SUL REDDITO
1) imposte correnti:
a) IRES
b) IRAP
(321.929)
(118.043)
(439.972)
(17.333)
(17.333)
(724.070)
(147.193)
64.352
(62.981)
(145.822)
2) altre imposte:
a) differite
b) anticipate
c) imposta sostitutiva L. 244/2007
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO
20
(643.205)
(7.096)
(73.769)
2.215.790
1.143.003
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DI PATRIMONIO NETTO
altro file
21
22
RENDICONTO FINANZIARIO
esercizio 2008
esercizio 2007
2.215.790
363.472
503.408
627.875
2.461
75.000
1.143.003
(178.134)
(52.286)
64.965
2.099
86.153
3.788.006
1.065.800
FONTI DI FINANZAMENTO
A) Capitale generato dalla gestione reddituale
Risultato di esercizio
Acc.nto al fondo ammortamento (al netto dell'utilizzo)
Storno (accantonamento) imposte anticipate
Accantonamento (storno) fondo imposte differite
Accantonamento TFR (al netto dell'utilizzo)
Altri accantonamenti (al netto dell'utilizzo)
B) Capitale generato da passività consolidate e da
movimenti del Patrimonio Netto
Aumento (diminuzione) capitale sociale
Aumento (diminuzione) riserva da prima applicazione IAS
Aumento (diminuzione) riserva straordinaria
Aumento (diminuzione) debiti non correnti
Aumento (diminuzione) altre passività non correnti
Aumento (diminuzione) altre attività non correnti
Aumento (diminuzione) ratei e risconti attivi non correnti
2.478.030
(5.040)
189.330
2.730.470
8.589
34.877
(72.000)
(54.000)
(19.673)
193.374
(32.813)
449.566
(456.000)
5.364.256
80.454
9.152.262
1.146.254
Diminuzione (aumento) immobilizzazioni materiali
Incremento di valore immobilizazioni (fair value IAS)
Diminuzione (aumento) immobilizzazioni finanziarie
(7.249.001)
(582.613)
(1.681.250)
1.254.452
(625.718)
(1.180.751)
Totale D) Capitale circolante netto impiegato
(9.512.864)
(552.017)
C) Capitale circolante netto generato (A + B)
IMPIEGHI
D) Capitale circolante netto impiegato
Aumento (diminuzione) capitale circolante netto (C + D)
(360.602)
594.237
23
esercizio 2008
esercizio 2007
Cassa e crediti verso enti creditizi
Crediti verso la clientela, controllanti e controllate
Crediti tributari
Altre attività correnti
Ratei e risconti attivi correnti
Rimanenze
Attività destinate alla vendita
21.980
(2.197.827)
72.278
280.906
6.186
(399.654)
(427.080)
(62.136)
1.191.643
43.983
4.680
(7.721)
2.276.939
531.157
Totale A) Attività correnti
(2.643.211)
3.978.545
4.644.227
(1.482.730)
(232.020)
(626.771)
(20.097)
(4.265.821)
262.486
599.973
(60.288)
79.342
2.282.609
(3.384.308)
A) Attività correnti
B) Passività correnti
Debiti verso enti creditizi
Debiti verso fornitori
Altre passività correnti
Debiti tributari
Ratei e risconti passivi
Totale B) Passività correnti
Aumento (diminuzione) capitale circolante netto (A + B)
24
(360.602)
594.237
NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO DELL'ESERCIZIO 2008
Principi contabili significativi e principi di valutazione
Il bilancio dell’esercizio 2008 è stato redatto avvalendosi della facoltà indicata dal quinto comma
dell’art. 4 del D. Lgs. 38/05, secondo gli International Financial Reporting Standards (nel seguito
“IFRS” o “principi contabili internazionali ”) emanati dall’International Accounting Standards Board
(IASB) e adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all’art. 6 del Regolamento
(CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002, opportunamente
integrati con le disposizioni previste dal Codice Civile per quanto concerne le informazioni integrative.
Il bilancio dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2008 è il primo completo redatto con l’applicazione
dei principi contabili IAS/IFRS e a tal fine il comparativo al 31 dicembre 2007 è stato riclassificato
con l’applicazione degli stessi principi.
In calce alle presenti note al bilancio sono riportati il prospetto di riconciliazione del patrimonio netto
al 1° gennaio 2007 ed il prospetto di riconciliazione tra il bilancio al 31 dicembre 2007 e quello al
31 dicembre 2008, redatti con i principi contabili nazionali e quelli redatti con i principi contabili
internazionali, opportunamente corredati dalle note di commento.
Gli effetti della transizione agli IAS/IFRS sono riflessi, come richiesto dal principio IFRS 1 - paragrafi
n. 39 e 40, sul patrimonio netto iniziale alla data di transizione (1° gennaio 2007).
La struttura del prospetto della situazione patrimoniale - finanziaria scelta dalla Società recepisce
la classificazione tra "attività correnti" e "attività non correnti", secondo quanto disposto dallo IAS1,
mentre con riferimento al conto economico complessivo la Società ha mantenuto la classificazione
per natura, ritenuta più rappresentativa delle dinamiche aziendali; ciò ha comportato la riclassifica
dei bilanci storici predisposti secondo gli schemi previsti dal D.Lgs 127/1991.
Gli schemi di bilancio evidenziano, laddove presenti, gli effetti di eventi ed operazioni non ricorrenti
per ciascuna voce di stato patrimoniale e di conto economico. Gli effetti dei rapporti con parti correlate
sono evidenziati in appositi schemi supplementari.
Si dà atto, inoltre, che nella redazione del bilancio la valutazione delle voci è stata fatta ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza, nella prospettiva della continuazione dell’attività .
I principi e i criteri più significativi sono quelli di seguito riportati.
Immobili, impianti e macchinari
Trattasi di terreni e fabbricati classificati come investimenti immobiliari posseduti principalmente
al fine di percepire canoni di locazione, finanziati da mutui e leasing immobiliari, attraverso i quali
sono trasferiti alla società tutti i rischi e i benefici legati alla proprietà , come indicato dallo IAS 40.
Per quanto riguarda i leasing, la rilevazione dei canoni è stata effettuata imputando la quota capitale
a diminuzione del debito verso la Società di leasing, iscritto fra le passività dello stato patrimoniale,
mentre la quota interessi è stata contabilizzata in conto economico nella voce interessi passivi.
Terreni e fabbricati sono iscritti in bilancio al fair value, a sostegno del quale sono state acquisite
opportune perizie e comprendono costi capitalizzati, nel caso questi ultimi abbiano determinato un
incremento dei benefici economici futuri derivanti dal bene a cui si riferiscono. Tutti gli altri costi, una
volta sostenuti, sono rilevati a conto economico.
I plusvalori derivanti dagli effetti della valutazione di cui sopra, come prima applicazione degli IAS,
sono rilevati nelle voci "Riserva da prima applicazione IAS/IFRS" e "Utili e perdite portati a nuovo",
al netto delle corrispondenti imposte differite, calcolate secondo le aliquote fiscali in vigore.
25
La Società possiede inoltre un immobile utilizzato direttamente, classificato come previsto dallo IAS
16, sul quale sono stati calcolati gli ammortamenti di competenza.
Nel corso dell'esercizio 2008 sono stati incorporati gli immobili delle Società Pentalfa Srl, Santena
Srl e Janua Real Estate Srl attraverso l'operazione di fusione, già descritta nella relazione sulla
gestione.
La Società , secondo quanto previsto dal decreto 3 marzo 2008 che contiene le disposizioni attuative
della Legge n. 244 del 2007, ha deciso altresì di optare per il riallineamento dei valori civilistici e
fiscali per le società incorporate Santena Srl, Pentalfa Srl e Janua Real Estate Srl, mediante
pagamento di un'imposta sostitutiva del 12% sulle differenze di valore progressivamente createsi
nel quadro EC dell'Unico 2008 pari ad un ammontare di € 540.241. Gli effetti dell'affrancamento delle
differenze extracontabili su quadro EC sono:
-
lo storno delle imposte differite accantonate nei bilanci precedenti e la loro sostituzione con
l'imposta sostitutiva;
-
lo svincolo delle riserve vincolate ai sensi dell'art. 109 TUIR, che saranno disponibili dopo il
pagamento della prima rata di tale imposta, previsto entro il 16 giugno 2009.
I beni immobili oggetto del riallineamento generano un vincolo di possesso quadriennale, pertanto,
ai soli effetti di un'eventuale cessione, l'affrancamento sarà efficace a partire dall'1.1.2013.
Attività immateriali
Le spese di impianto e ampliamento sono state stornate in quanto non possono essere mantenute nei
bilanci IFRS, in contropartita della riserva da prima applicazione IAS/IFRS, come stabilito dallo IAS 38.
Partecipazioni
Le immobilizzazioni finanziarie sono principalmente costituite da una partecipazione azionaria di
controllo nella società Multinvest Spa, iscritta tra le attività non correnti e valutata al fair value, IAS
27, corrispondente alla frazione di patrimonio netto posseduta.
La controllata è un'impresa sulla quale un'altra società (detta controllante) esercita il controllo e per
controllo si intende il potere di determinare le scelte finanziarie e gestionali di un'impresa e di
ottenerne i benefici relativi.
Le immobilizzazioni finanziarie costituite da partecipazioni azionarie non di controllo sono
iscritte al costo.
Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
La cassa e le altre disponibilità liquide equivalenti, rappresentate da impieghi finanziari a breve
termine e ad alta liquidità , sono iscritte al valore nominale.
Crediti e debiti commerciali
I crediti commerciali sono iscritti al loro valore nominale, eventualmente ridotto per perdite durevoli
di valore.
I debiti commerciali, la cui scadenza rientra nei normali termini, sono iscritti al loro valore nominale.
Rimanenze
Le rimanenze finali di immobili sono valutate con il criterio del minore tra il costo di
acquisto e il valore di presunto realizzo desumibile dall'andamento del mercato, secondo quanto
previsto dallo IAS 2.
26
Attività finanziarie disponibili per la vendita
Trattasi della partecipazione nella società controllata Estoril 2000 Spa, per la quale è stato pattuito
con il conduttore Caribe Srl un diritto call per l'acquisto dell'azienda al prezzo di € 2.500.000 e quindi
classificata "per la vendita" in ottemperanza allo IFRS 5.
Attività e passività finanziarie
Si riferiscono alle aperture di credito in conto corrente intrattenute con il sistema bancario, ai mutui
ipotecari e ai leasing immobiliari, oltre a crediti di imposta da incassare relativi ad esercizi
precedenti, crediti per imposte anticipate e a crediti per finanziamenti erogati.
Attività e passività finanziarie verso società del gruppo
Si riferiscono ai rapporti di conto corrente intrattenuti dalla controllante Istituto Ligure Mobiliare Spa
con le società del Gruppo nell’ambito della gestione accentrata della tesoreria, a crediti commerciali
per contratti di locazione sempre con la controllante Istituto Ligure Mobiliare Spa, oltre a crediti o
debiti originati dal consolidato fiscale con le controllate Multinvest Spa e Estoril 2000 Spa.
Ratei e risconti
Sono calcolati secondo il principio della competenza economico temporale.
Costi e ricavi
I costi, gli oneri, i ricavi ed i proventi sono rilevati in bilancio secondo il principio della competenza
economica.
Le operazioni infragruppo sono avvenute a normali condizioni di mercato.
Proventi finanziari
I proventi finanziari includono gli interessi attivi sui depositi bancari e postali e sul conto corrente
intrattenuto con la controllante. Gli interessi attivi sono imputati a Conto Economico al momento
della loro maturazione.
Oneri finanziari
Gli oneri finanziari includono gli interessi passivi sui debiti finanziari, calcolati usando il metodo
dell’interesse effettivo.
Imposte sul reddito
Le imposte sono accantonate secondo le aliquote e le norme vigenti. Rappresentano la somma
delle imposte correnti, anticipate, differite e dell'imposta sostitutiva del 12% sulle differenze di valore
progressivamente generatesi, come da quadro EC dell'Unico 2008.
Le imposte anticipate e differite sono calcolate sulle differenze temporanee fra il valore contabile
delle attività e delle passività di bilancio ed il corrispondente valore fiscale utilizzato nel calcolo
dell'imponibile fiscale.
Le imposte differite si riferiscono allo stanziamento relativo ai 4/5 della plusvalenza realizzata dalla
cessione dell'immobile sito in Saronno (VA) , sulle rivalutazioni degli immobili e della partecipazione,
conseguenti alla valutazione degli stessi al fair value e allo storno di quelle stanziate per le deduzioni
previste nel quadro EC del modello Unico degli anni precedenti.
Le imposte differite sono imputate direttamente al conto economico, ad eccezione di quelle relative
a voci rilevate direttamente a patrimonio netto, nel qual caso anche le relative imposte differite sono
anch'esse imputate al patrimonio netto.
27
Le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono classificate tra le attività
e passività non correnti.
Infine, si precisa che la società ai fini dell'IRES ha aderito in qualità di controllante - consolidante,
a partire dall'esercizio 2004, al regime della tassazione di gruppo.
Rischi, impegni e garanzie
Sono state rilasciate due fidejussioni nell'interesse delle controllate Multinvest Spa ed Estoril 2000
Spa, in favore della Fortis Lease Spa, a fronte del leasing immobiliare relativo all'acquisto del
complesso immobiliare di Casella (GE) per € 11.929.527 e a favore di Banca Intesa San Paolo, sotto
forma di lettera di patronage impegnativa, per € 45.097.
Uso di stime
Non sono state effettuate stime che abbiano effetto sui valori delle attività e passività di bilancio e
sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data di bilancio ad eccezione delle perizie
di stima relative agli immobili.
Gestione dei rischi
I principali strumenti finanziari utilizzati dalla società consistono in aperture di credito bancarie in
conto corrente, mutui ipotecari, un rapporto di apertura di credito in conto corrente infragruppo e
contratti di leasing immobiliari.
I rischi principali generati dagli strumenti finanziari utilizzati consistono nel rischio di credito
generico e nell'aumento dei tassi di interesse.
Rischio di tasso di interesse
I contratti di leasing immobiliari e mutui ipotecari in essere sono regolati a tassi variabili con base
il tasso Euribor a tre e sei mesi, maggiorati degli spreads.
Trattandosi di tassi variabili il rischio al quale è esposta la Società consiste nell'inversione della
tendenza, attualmente in atto, della riduzione dei tassi a breve.
Nel corso dell'esercizio verrà valutata l'opportunità della copertura di tale rischio.
Rischio di credito e di liquidit à
Allo stato non sussistono rischi legati ai crediti in essere, né rischi di liquidità .
Deroga all'applicazione dei principi IAS/IFRS
In relazione all'operazione di concentrazione realizzata nel corso dell'esercizio, che ha visto
l'incorporazione delle società Santena Srl, Janua Real Estate Srl, Immobiliare Valmadrera Srl e
Pentalfa Srl nella nostra Società , in deroga al principi generali IAS/IFRS, così come previsto dallo
IFRS 3, non sono stati riclassificati i dati contabili all'1°.1.2007 e 31.12.2007 delle incorporate e
quindi non sono stati esposti gli effetti dell'aggregazione, anche perchè avvenuta tra società del
Gruppo.
28
ATTIVITA’NON CORRENTI
A) IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI
A) - 1) terreni:
€
119.504
A) - 2) fabbricati:
€
441.885
(-)
(- 14.561)
Trattasi dell'immobile di via XII ottobre n. 2/193, utilizzato direttamente dalla società , ammortizzato
con l'aliquota del 3% e classificato secondo lo IAS 16 come bene strumentale.
A) - 1) terreni e A) - 2) fabbricati
Terreni
Costo storico al 31.12.2007
119.504
Fondo ammortamento '07
-
Costo residuo al 31.12.2007
119.504
Ammortamenti '08
-
Costo storico al 31.12.2008
119.504
Fondo ammortamento '08
-
Costo residuo al 31.12.2008
A) - 5) altri beni:
Fabbricati
119.504
€
188.615
485.347
(28.901)
456.446
(14.561)
485.347
(43.462)
441.885
(+ 47.245)
L'incremento rispetto all'esercizio precedente è dovuto principalmente all'acquisizione dei mobili e degli
arredi dell'ufficio di Genova, via Roma n. 9/3 a seguito della incorporazione di Pentalfa Srl.
La tabella che segue indica le voci nelle quali si compone la voce A) 5) altri beni, e le movimentazioni
intervenute nel corso dell'esercizio.
A) - 5) altri beni
Mobili e
arredi
Macchine uff.
elettroniche
Impianti
specifici
Costo storico al 31.12.2007
138.433
6.473
Fondo ammortamento al 31.12.2007
(14.171)
(5.073)
Costo residuo al 31.12.2007
124.262
1.400
15.708
75.484
-
-
Incrementi dell'esercizio '08
Utilizzo esercizio '08
Ammortamento esercizio '08
Decremento fondo ammortamento esercizio '08
(25.092)
(1.545)
(522)
-
1.545
Costo storico al 31.12.2008
213.917
4.928
Fondo ammortamento al 31.12.2008
(39.263)
(4.050)
Costo residuo al 31.12.2008
174.654
878
19.153
(3.445)
(2.625)
19.153
(6.070)
13.083
29
Trattasi del terreno relativo all'immobile sito in Genova, via XII ottobre, 2/193
Fondo di ammortamento di immobili, impianti e macchinari
La tabella sotto riportata indica, per ogni categoria di beni, la consistenza del fondo all'inizio e alla
fine dell'esercizio, le movimentazioni che lo hanno riguardato, nonchè le aliquote di ammortamento
applicate.
Fondo di ammortamento
Aliquote
Fabbricati
strumentali
Mobili e
arredi
Macchine uff.
elettroniche
Impianti
specifici
3%
6% - 12%
10% - 20%
7,5% - 15%
Saldo al 31.12.2007
28.901
14.171
5.073
3.445
Utilizzo esercizio '08
-
-
Incremento fondo '08
-
-
-
-
Amm.to esercizio '08
14.560
25.092
522
2.625
Saldo al 31.12.2008
43.462
39.263
4.050
6.070
(1.545)
-
B) INVESTIMENTI IMMOBILIARI
B) - 1) terreni:
€
2.647.687
(+ 1.245.806)
B) - 2) fabbricati:
€
12.964.175
(+ 6.146.514)
Come previsto dai principi contabili internazionali, si è proceduto alla valutazione al fair value degli
immobili detenuti dall'impresa al fine di percepire canoni di locazione, avendo cura di scorporare
il valore dei terreni sui quali tali immobili insistono.
Il fair value è stato determinato sulla base di specifiche perizie di stima redatta da un professionista
indipendente; tale stima ha determinato una rivalutazione complessiva del patrimonio immobiliare
pari ad € 2.160.398.
I maggiori valori, di competenza dell'esercizio 2008, pari a € 589.960, sono stati imputati a conto
economico, comprese le imposte differite relative.
Il passaggio ai principi contabili IAS/IFRS non ha comportato cambiamenti nella contabilizzazione
dei contratti di leasing, già allineata ai principi contabili internazionali nel bilancio chiuso al 31
dicembre 2007.
L'incremento della voce "Investimenti immobiliari" deriva, oltre che dalla valutazione al fair value del
valore degli immobili, dall'acquisizione, tramite l'operazione di incorporazione delle società immobiliari Santena Srl, Janua Real Estate Srl e Pentalfa Srl, dei seguenti immobili:
posto auto
Centro dei Liguri n. 20
Genova
posto auto
Centro dei Liguri n. 21
Genova
appartamento
via San Luca n. 3 B/3
Genova
appartamento
vico dei Droghieri n. 2/3
Genova
appartamento
via di Porta Soprana n. 11/1
Genova
30
locale commerciale
via Teglia n. 156 R
Genova
locale commerciale
via Macelli di Soziglia n. 4 R
Genova
locale commerciale
via di Porta Soprana n. 47 R
Genova
locale commerciale
via Carlo Rolando n. 59 - 61 R
Genova
locale commerciale
via San Bernardo n. 33 R
Genova
locale commerciale
via della Coscia n. 10 R
Genova
capannone logistica
via Bruzzo n. 16
Genova
ufficio
via Roma n. 9/3
Genova
locale commerciale
via Napoli n. 3 - 5 R
Genova
locale commerciale
via de Marini n. 61 A
Genova
ufficio
via Cantore n. 50/1
Genova
ufficio
via Sterpulino n. 3
Pisa
Il decremento è dovuto alla cessione dell'immobile commerciale sito in via Caprera n. 25 (GE),
avvenuta in data 26 novembre 2008.
Nella tabella che segue è riportato il dettaglio delle voci terreni e fabbricati.
B) - 1) - 2) Investimenti immobiliari
Terreni
Fabbricati
Costo storico al 31.12.2007
1.401.881
6.817.661
Incrementi dell'esercizio '08
1.245.806
5.817.508
Decrementi dell'esercizio '08
-
(253.607)
Rivalutazioni al fair value '08
-
589.960
Decrementi fair value '08
-
Costo storico al 31.12.2008
2.647.687
(7.347)
12.964.175
Si dà atto che quanto accantonato al fondo di ammortamento nei bilanci precedenti, redatti secondo
i principi contabili italiani, è stato portato in diminuzione del valore degli immobili, in quanto valutati
secondo i principi dettati dallo IAS 40 e quindi non ammortizzati.
Prospetto degli immobili di proprietà :
Immobili utilizzati direttamente:
Ubicazione
Via XII Ottobre n. 2/193 (GE)
Destinazione
Riferimenti catastali
ufficio
Sezione GEA, foglio 96, mapp. 280, sub 226,
ZC 1, categoria A/10, classe 7, cons. 4,5
vani, mq. 95
Totale valore netto di libro dei terreni e fabbricati utilizzati direttamente
Valore netto
di libro
561.389
561.389
31
Investimenti immobiliari:
Ubicazione
Centro dei Liguri (GE)
Centro dei Liguri (GE)
Centro dei Liguri (GE)
Centro dei Liguri (GE)
Centro dei Liguri (GE)
Centro dei Liguri (GE)
Via Botticelli n. 151 (TO)
Via XII Ottobre n. 2/192 (GE)
Via XII Ottobre box n. 51 (GE)
Via XII Ottobre box n. 52 (GE)
Via XII Ottobre n. 2/203 (GE)
Via G.B. D'Albertis n. 71a R
(GE)
Destinazione
Riferimenti catastali
posto auto
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 559,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 12, n. 1
47.235
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 574,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 12, numero 16
47.235
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 585,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 12, numero 27
47.235
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 607,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 13, numero 49
47.235
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 578,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 12, numero 20
47.235
Sezione GEA, foglio 97, mapp. 594, sub 579,
ZC 1, categoria C/6, classe 9, mq 12, numero 21
47.236
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
negozio
ufficio
box
box
ufficio
negozio
Partita 1279001, foglio 39, mapp. 122, sub 95,
ZC 3, cat. D/8 e sub 96, cat. D/1, mq. 2.620
413.000
Sezione GEA, foglio 105, mapp. 1138, sub. 52,
ZC 1, categoria C/6, classe 11, mq. 18
(pertinenziale a via XII Ottobre, 2/192)
68.080
Sezione GEA, foglio 105, mapp. 1138, sub. 53,
ZC 1, categoria C/6, classe 11, mq. 19
(pertinenziale a via XII Ottobre, 2/193)
80.845
Sezione GEA, foglio 96, mapp. 280, sub 271,
ZC 1,ategoria A/10, classe 7, cons. 5,5 vani,
mq. 131
Sezione GED, foglio 51, mapp. 19, sub 43, graff.
mapp. 40, ZC 1, categoria C/2, classe 6, cons.
mq. 546
fabbricato
industriale
Sezione urbana, foglio 2, mapp. 220, ZC unica,
categoria D/1, mq. 1.955
Via Colombo n. 11 (GE)
fabbricato
commerciale
Sezione GEA, foglio 106, mappale 220, sub. 44,
ZC 1, categoria D/3, mq. 1480
negozio
P.zza XX Settembre n. 1, 2
(VA)
box
P.zza XX Settembre n. 1, 2
(VA)
box
P.zza XX Settembre n. 1, 2
(VA)
box
32
1.179.000
Sezione GEA, foglio 96, mapp. 280, sub 225,
ZC 1, categoria A/10, classe 7, cons. 3,5 vani,
mq. 59
Via degli Artigiani n. 12
Nichelino (TO)
P.zza XX Settembre n.1, 2
(VA)
Valore netto
di libro
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 7,
categoria C/1, classe 17, cons. mq. 253
917.001
753.480
964.041
2.145.000
866.525
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 49,
categoria C/6, classe 11, cons. mq. 26 (box 26)
29.224
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 55,
categoria C/6, classe 11, cons. mq. 15 (box 20)
29.224
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 57,
categoria C/6, classe 11, cons. mq. 21 (box 18)
29.224
Ubicazione
Destinazione
P.zza XX Settembre n. 1, 2
(VA)
box
P.zza XX Settembre n. 1, 2
(VA)
box
Via del Tritone n. 4/4 (GE)
ufficio
Via Tabarca n. 88 (GE)
Via Albisola n. 45 (GE)
Via Teglia n. 156 R (GE)
box
Via C. Rolando n. 59 e 61 R
e via S. G. Bosco n. 1 - 3 - 5
7 - 9 R (GE)
negozio
Via San Bernardo n. 33 R
(GE)
negozio
Via della Coscia n. 10 R
(GE)
esercizio
commerciale
Via Bruzzo n. 16 R (GE)
magazzino
ufficio
Via XII Ottobre box n. 57
(GE)
box
Via Napoli, n. 3 - 5 R (GE)
negozio
Via Sterpulino n. 3 (PI)
29.224
Sezione GEB, foglio 73, mappale 112, sub 20,
categoria A/10, classe 4, cons. 2,5 vani, sup.
catastale mq. 46
206.122
Sezione GEB, foglio 73, mappale 111, sub 5,
categoria C/6, classe 8, cons. mq. 15
50.000
Sezione RIV, foglio 24, mappale 16, sub 8,
ZC 4, categoria C/2, classe 3, cons. mq. 102
negozio
Via Cantore n. 50/1 (GE)
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 73,
categoria C/6, classe 11, cons. mq. 14 (box 14)
autofficina
Via di Porta Soprana n. 47 R
(GE)
Via De Marini n. 61 A (GE)
29.224
Sezione BOL, foglio 14, mappale 499, sub. 63,
ZC 4, categoria C/3, classe 4, cons. mq. 399
negozio
Sezione GEA, foglio 95, mappale 188, sub 5,
ZC 1A, categoria C/1, classe 16, cons. mq. 29
Sezione GEA, foglio 97, mappale 29, sub 3,
ZC 1A, categoria C/1, classe 15,
consistenza mq. 14
95.880
120.350
58.100
387.500
Sezione GEA, foglio 84, mappale 254, sub 15,
ZC 1A, categoria C/1, classe 8,
consistenza mq. 43
107.500
Sezione SAM, foglio 41, mapp. 473, sub. 58,
piano T, ZC 3, cat. C/2, classe 2, cons. mq 317
263.110
Sezione BOL, foglio 17, mappale 302, sub 3,
ZC 4, categoria D/8, mq. 1.698
1.198.875
G1AAQ, sezione GEA, foglio 96, mappale 80,
sub 25, ZC 1, categoria A/10, classe 5,
consistenza vani 9,5
1.277.000
Sezione GEA, foglio 105, mapp. 1138, sub. 58,
ZC 1, categoria C/6, classe 11, mq. 16
(pertinenziale a via Roma n. 9/3)
G1AAQ, sezione GEC, foglio 6, mappale 94,
sub 2, ZC 1, categ. C/1, classe 5, cons. mq 52
Sez. SAM, foglio 42, mapp. 761, sub. 13 e 155,
ZC 3, categoria C/2, classe 3, cons. mq. 25 + 563
parcheggio
mappale 761, sub. 15, ZC 3, categoria C/6,
classe 3, consistenza mq. 144
ufficio
375.060
Sezione SAM, foglio 44, mappale 656, sub 38,
ZC 3, categoria C/1, classe 5, consistenza
mq. 155, sup. cat. mq. 174
magazzino
ufficio
Valore netto
di libro
Sezione VA, foglio 11, mappale 23560, sub 72,
categoria C/6, classe 11, cons. mq. 28 (box 13)
fabbricato
industriale
Via Macelli di Soziglia n. 4 R
(GE)
Via Roma n. 9/3 (GE)
Riferimenti catastali
Sez. SAM, foglio 44, mapp. 638, sub. 15, ZC 3,
categoria A/10, classe 2, cons. 6 vani
48.869
117.000
1.010.160
174.600
Foglio 58, mapp. 748, sub. 26, ZC 1, categoria
A/10, classe 2, vani 11, con graff. sub. 27,
superficie catastale mq. 518;
33
Ubicazione
Via Sterpulino n. 3 (PI)
Vico dei Droghieri n. 2/3 A
(GE)
Via San Luca n. 3B/3 (GE)
Via di Porta Soprana n. 11
(GE)
Destinazione
Riferimenti catastali
alloggio
custode
sub. 28, ZC 1, categoria A/2, classe 2, vani 3,
superficie catastale mq. 64;
magazzino
sub. 31, ZC 1, categoria C/3, classe 4, sup.
catastale mq. 302;
posti auto
scoperti
sub. 34, 35, 36, 52, 53, 66 (mq. 11);
sub. 38, 39, 41, 42, 47, 48 (mq. 12);
sub. 37 (mq. 18);
sub. 40 (mq. 15),
ZC 1, categoria C/6, classe 1
appartamento
appartamento
appartamento
Valore netto
di libro
1.842.785
Sezione GEA, foglio 94, mappale 429, sub 22,
ZC 1A, categoria A/5, classe 7,
consistenza 2,5 vani
68.250
Sezione GEA, foglio 83, mappale 116, sub 8,
ZC 1A, cat. A/5, classe 6,
consistenza 2,5 vani
109.200
Sezione GEA, foglio 96, mappale 220, sub 4,
ZC 1A, categoria A/4, classe 7,
consistenza 6,5 vani
285.000
Sezione GEA, foglio 95, mapp. 272, sub. 21,
ZC 1, categoria A/10, classe 7, consistenza
20,5 vani, superficie catastale mq. 664
563.339
Acconti: (*)
Salita S. Caterina n. 2 (GE)
Via U. Novaro, n. 24 - 26 - 28
30 - 32 Diano Marina (IM)
ufficio
appartamento
negozi
Piazzale Mazzini (GE)
posti auto
Sez. urbana DM, foglio 1, mapp. 171, sub. 3,
categoria A/2, classe 2, consistenza 7 vani;
mappale 171, sub. 1, consistenza mq. 38,
categoria C/1, classe 7
mappale 171, sub. 2, consistenza mq. 37,
categoria C/1, classe 7
239.143
n. 4 e n. 8
126.356
Totale valore netto di libro degli investimenti immobiliari
(comprensivo degli acconti versati)
16.540.700
(*) immobili per i quali è stato sottoscritto un contratto preliminare di acquisto.
B) - 3) immobilizzazioni in corso e acconti:
€
928.838
(+ 43.138)
L'importo rappresenta le caparre e gli acconti versati a fronte dei contratti preliminari di acquisto
dell'immobile sito in Genova, salita di Santa Caterina n. 2 per € 563.339, due posti auto, n. 4 e 8,
sempre in Genova, piazzale Mazzini snc per € 126.356 e di un immobile sito a Diano Marina (SV)
per € 239.143.
In data 16 marzo 2009 si è proceduto al perfezionamento dell'acquisto, con lo strumento del leasing
immobiliare, dell'immobile di salita Santa Caterina n. 2.
34
D) ATTIVITA' FINANZIARIE
D) - 1) - a) imposte sul reddito anticipate:
€
33.805
(- 503.408)
Sono così dettagliate:
Imposte anticipate
Imponibile
Aliquota
Imposta
Accantonamento a fondo rischi
91.153
27,5%
25.067
Storno spese di impianto pro quota IRES (IAS 38)
27.828
27,5%
7.653
Storno spese di impianto pro quota IRAP (IAS 38)
27.828
3,9%
1.085
Totale imposte anticipate
33.805
D) - 2) altre attività finanziarie
a) crediti verso controllanti:
€
360.000
(- 72.000)
114.297
(+ 12.993)
Trattasi di crediti di natura commerciale verso la Capogruppo.
b) crediti tributari:
€
La voce comprende principalmente il credito IVA di € 91.153 acquistato in data 23 dicembre 2004
a rogito notaio Riccardo Ridella, che è stato oggetto di un provvedimento favorevole del Garante del
Contribuente dell'8 marzo 2005. La Società , dopo un primo diniego, ha deciso di perseguire nel
tentativo di recupero, con l'attivazione, avvenuta in data 26 luglio 2006, della procedura di autotutela
presso l'Agenzia delle Entrate ai fini del riconoscimento del diritto al rimborso; attualmente è
pendente la decisione in Commissione Tributaria di secondo grado.
A fronte di tale credito è stato accantonato un fondo rischi, per il quale sono state stanziate le
corrispondenti imposte anticipate.
c) crediti verso altri:
€
99.130
( + 24.130)
La voce comprende per € 24.130 le rate scadenti oltre i dodici mesi del finanziamento con garanzia
ipotecaria erogato al sig. Cuneo Davide, oltre a € 75.000 relativi alla caparra confirmatoria versata per
l'acquisto dell'immobile di via Traversa n. 3 (LI), per la quale è stato stanziato un fondo rischi di pari
importo, in quanto il legale che segue la pratica, ritiene problematico il recupero della stessa.
E) PARTECIPAZIONI
E) - 1) - a) imprese controllate:
Denominazione
sociale
Quota
Capitale
di
Sociale
possesso
€
Risultato Patrimonio
di
netto
esercizio
5.057.519
Valore
di
bilancio
(+ 1.681.251)
Valore
Differenza
patrimonio rispetto al
netto
patr. netto
Multinvest Spa
via XII ottobre, 2/193
Genova
51,00%
1.400.000
3.296.571
9.916.704
5.057.519
5.057.519
-
La tabella evidenzia il raffronto tra il valore nominale della partecipazione detenuta in portafoglio, il
risultato d'esercizio, il valore della frazione di patrimonio netto posseduta sulla base dell'ultimo bilancio
disponibile e la differenza tra il valore di bilancio e la frazione di patrimonio netto posseduta.
35
In base allo IAS 27, si è proceduto alla valutazione al fair value della partecipazione nella controllata
Multinvest Spa, con l'adeguamento del valore della stessa al patrimonio netto.
Tale cambiamento non ha comportato differenze rispetto all'adozione dei principi contabili italiani,
in quanto è stata adottata la stessa valutazione al 31 dicembre 2007.
La valutazione al fair value ha determinato una rivalutazione complessiva pari ad € 103.271. Le
differenze di valore emerse nell'esercizio 2008, pari a € 1.164.375, sono state imputate a conto
economico, comprese le imposte differite relative.
E) - 1) - c) altre imprese:
€
11.146
(-)
Trattasi di n. 36 quote della Banca di Credito Cooperativo di Cherasco e di una partecipazione in
Fidimpresa Liguria.
36
ATTIVITA’CORRENTI
A) DISPONIBILITA' LIQUIDE ED EQUIVALENTI
A) - 1) depositi bancari e postali:
€
38.459
(+ 21.786)
Trattasi del saldo attivo al 31.12.2008 dei conti correnti intrattenuti con Banca Unipol, BCC di
Cherasco, Banco di San Giorgio, Carispe e Banca Carige per un libretto di risparmio al portatore.
A) - 3) denaro e valori in cassa:
€
318
(+ 193)
Rappresenta il numerario esistente nella cassa sociale al 31 dicembre 2008.
B) ALTRE ATTIVITA' FINANZIARIE NEGOZIABILI O DISPONIBILI PER LA VENDITA
B) - 1) partecipazioni in imprese controllate:
€
2.217.238
(- 427.080)
La voce si riferisce alla partecipazione nella società controllata Estoril 2000 Spa, che, essendo
destinata alla vendita, risulta iscritta in bilancio al minore tra il valore contabile e il fair value, in base
all'IFRS 5.
Infatti è stato pattuito con il conduttore Caribe Srl un diritto call a suo favore per l'acquisto dell'azienda
al prezzo di € 2.500.000. I dati della società sono di seguito riportati:
Denominazione
sociale
Quota
Capitale
di
Sociale
possesso
Risultato Patrimonio Valore
di
netto
di
esercizio
bilancio
Valore
Differenza
patrimonio rispetto al
netto
patr. netto
Estoril 2000 Spa
corso Italia, 7 D
Genova
100%
300.000
(23.847)
200.788 2.217.238
200.788 (2.016.450)
78.547
(- 250.907)
C) CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
C) - 1) crediti verso clienti:
€
Rappresenta l'ammontare complessivo dei crediti verso clienti, entro i dodici mesi.
C) - 2) crediti verso imprese controllanti:
€
72.000
(- 2.202.562)
Rappresenta partite creditorie commerciali verso l'Istituto Ligure Mobiliare Spa.
C) - 3) crediti verso imprese controllate:
€
258.110
(+ 255.642)
L'importo rileva il credito verso le controllate Estoril 2000 Spa e Multinvest Spa per il debito IRES
da esse trasferito in conseguenza del contratto di consolidato fiscale, per il quale si rimanda alla
tabella delle imposte a pagina 45.
C) - 4) crediti tributari:
€
208.066
(+ 72.278)
334.897
(+ 280.906)
Trattasi principalmente del credito verso l'Erario per IVA.
C) - 5) crediti verso altri:
€
La voce comprende per € 329.055 le rate scadenti nel 2009 di due finanziamenti erogati al sig. Cuneo
Davide e alla società A Novo Italia Spa, anticipi a fornitori per € 1.498 e crediti diversi per € 4.344.
37
C) - 6) ratei attivi:
€
579
(+ 579)
Trattasi degli interessi maturati sul finanziamento erogato al sig. Cuneo Davide per l'esercizio 2008.
C) - 7) risconti attivi:
€
10.872
(+ 5.607)
Sono rappresentati principalmente dalla quota di competenza degli esercizi successivi dell'imposta
sostitutiva su mutui, dai premi relativi alle polizze assicurative e dall'imposta di registro sui contratti
di locazione di competenza dell'esercizio 2009.
D) RIMANENZE
D) - 1) immobili destinati alla vendita :
€
1.877.285
(- 399.654)
Tale voce comprende gli immobili riportati nella tabella seguente, destinati alla vendita e valutati al
minore tra il costo di acquisto e il valore di mercato:
Ubicazione
Destinazione
Via Cancelliere, 44a/5 (GE)
appartamento
229.479
Via Cancelliere, 44a/6 (GE)
appartamento
321.958
Via Crocco, 3B/5 dx (GE)
appartamento
378.356
Via Crocco, 13 G (GE)
appartamento
56.620
Via Cancelliere, 82 R (GE) n. 6
posto auto
24.535
Via Cancelliere, 82 R (GE) n. 7
posto auto
24.536
Via Cancelliere, 44/23 (GE)
appartamento
118.336
Via Cancelliere, 44/24 (GE)
appartamento
295.841
Salita San Gerolamo, 11/1 (GE)
appartamento
201.709
Salita Pal Piccolo, 3 E (GE)
appartamento
64.547
Salita Pal Piccolo, 5/1 (GE)
appartamento
40.342
Viale Modugno, 12/1 (GE)
appartamento
56.479
Via Martini, 221 - Bargagli (GE)
appartamento
64.547
Totale delle rimanenze
38
Costo d'acquisto
1.877.285
PASSIVITA' e PATRIMONIO NETTO
PATRIMONIO NETTO
Il patrimonio netto contabile al 31 dicembre 2008 incrementa di € 4.878.111, quale somma algebrica
tra l'utile conseguito di € 2.215.790 e gli aumenti del capitale sociale e delle riserve determinatesi
a seguito dell'operazione di incorporazione avvenuta il 1° dicembre 2008, con effetto fiscale a
decorrere dal 1°gennaio 2008, delle società : Immobiliare Valmadrera Srl, Santena Srl, Pentalfa
Srl e Janua Real Estate Srl, delle quali solo l'ultima era interamente posseduta. Il patrimonio netto
tiene altresì conto della riserva (negativa) da prima applicazione degli IAS/IFRS.
Il capitale sociale al 31 dicembre 2008 ammonta a € 7.424.030 ed è suddiviso in quote come
riportato a pagina 91.
Patrimonio netto
b
a, b
b
Capitale
Riserva legale
Riserva da sovrapprezzo azioni
Riserva da prima applicazione IAS/IFRS
Saldi al
31.12.2007
4.946.000
151.918
410.304
(297.833)
Decrementi
-
Incrementi
2.478.030
27.859
(5.040)
Saldi al
31.12.2008
7.424.030
179.777
410.304
(302.873)
Altre riserve di capitale:
a) versamento Soci in conto capitale
-
-
-
-
498.008
585.818
1.082.313
585.818
367.645
557.212
2.215.790
2.215.790
Altre riserve di utili non disponibili:
a, b
b
a) riserva ex art. 2426 Codice Civile
b) utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS
731.301
-
(146.996)
-
Altre riserve di utili disponibili:
a, b, c
a) riserva straordinaria
189.567
Utile (perdita) dell'esercizio
1.143.003
Totale
7.274.260
(1.143.003)
12.152.371
Possibilità di utilizzo delle riserve:
a) per aumento del capitale sociale
b) per copertura perdite
c) per distribuzione ai Soci, tenuto conto che l'importo di € 445.688 è temporaneamente
vincolato ex art. 109, 4° comma del TUIR
Le Riserve "Utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS " e la "Riserva da prima applicazione IAS/IFRS"
possono essere utilizzate per la copertura di eventuali perdite di esercizio solo dopo aver utilizzato
le Riserve di utili disponibili e la Riserva Legale e, nel caso ciò si verificasse, tali riserve devono
essere reintegrate non appena possibile, accantonando gli utili degli esercizi successivi.
Per le variazioni di Patrimonio netto intervenute dalla data di transizione agli IAS alla data dell'esercizio,
si rimanda alla tabella riportata a pagina 21.
39
Il vincolo in reltà solo temporaneo sulle riserve è dovuto al fatto che la Società ha deciso di optare per
il riallineamento dei valori civilistici e fiscali, mediante il pagamento dell'imposta sostitutiva del 12% sulle
differenze stesse, pari a € 614.742, in base al decreto del 3 marzo 2008 in attuazione della Legge 244/
2007, come già esposto a pagina 26 nelle Note esplicative al bilancio.
A partire dal giorno successivo al pagamento della prima rata le riserve saranno disponibili per la
distribuzione.
Per quanto riguarda la "Riserva da sovrapprezzo azioni", ai sensi dell'articolo 2431 del Codice Civile,
è possibile la distribuzione ai Soci dell'intero ammontare di tale riserva solo a condizione che la riserva
legale abbia raggiunto il limite stabilito dall'articolo 2430 del Codice Civile (un quinto del capitale sociale).
40
PASSIVITA’NON CORRENTI
1) debiti verso banche:
€
8.850.104
(+ 2.730.470)
L'importo è costituito dal residuo debito in linea capitale dei mutui ipotecari e dei leasing immobiliari,
come dalla seguente tabella.
Istituto di Credito
Ammontare
originario
Residuo debito Scadenza
al 31.12.2008
mutuo
Tasso
vigente
Residuo debito
al 31.12.2009
(*)
Mutui ipotecari in essere al 31 dicembre 2008
Intesa San Paolo
650.000
468.666
31.12.18
3,19%
428.585
Bcc di Cherasco
225.500
194.309
30.1.21
2,78%
183.134
Banco di San Giorgio
100.000
89.668
30.9.21
2,64%
84.791
Monte Paschi di Siena
500.000
476.034
1.7.22
2,69%
450.977
Banco di San Giorgio
820.000
764.980
31.1.28
2,64%
743.697
Unipol
1.000.000
954.000
6.6.29
3,69%
939.113
Unipol
1.300.000
820.000
6.9.29
3,69%
813.638
Leasing immobiliari in essere al 31 dicembre 2008
San Paolo Leasint
380.000
165.420
31.5.11
3,03%
133.581
Banca Carige
988.000
613.511
17.12.14
2,68%
565.236
Banca Carige
775.000
430.876
30.9.15
2,81%
399.142
Banca Carige
160.000
113.229
29.9.17
2,63%
105.781
Locat Leasing Spa
530.000
372.057
23.12.20
2,53%
353.785
Banca Italease Spa
900.000
633.389
23.2.21
2,68%
602.207
Banca Carige
503.000
382.271
3.3.21
3,78%
365.141
Palladio Leasing Spa
1.640.000
1.226.573
17.11.21
2,48%
1.138.758
Fineco
2.250.000
1.279.385
17.11.21
2,78%
1.199.364
Fineco
450.000
352.565
29.3.26
2,73%
343.174
Totale
13.171.500
9.336.933
8.850.104
(*) tasso vigente al 30.3.2009
L'ammontare dei debiti con scadenza oltre i cinque anni è di € 5.988.844.
41
2) altre passività finanziarie
a) risconti passivi:
€
360.000
(- 72.000)
Trattasi principalmente dei risconti passivi relativi ai canoni di locazione di competenza degli
esercizi futuri riguardanti gli immobili di via XII Ottobre n. 2/192 e via XII Ottobre n. 2/203.
b) altri debiti:
€
82.769
(+ 8.589)
Trattasi di depositi cauzionali ricevuti a fronte dei contratti di affitto.
3) fondi per rischi e oneri:
€
166.153
(+ 75.000)
L'importo rappresenta per € 91.153 l'accantonamento a fronte del rischio di pagamento delle
imposte ipotecaria e catastale relative all'acquisto dell'immobile di Novi Ligure a fronte delle quali
è stato presentato ricorso e del credito Iva di cui al punto D) - 2) b) crediti tributari, attualmente oggetto
di ricorso davanti alla commissione tributaria provinciale, per il quale sono state stanziate le
corrispondenti imposte anticipate e per € 75.000 l'accantonamento a fronte del credito per una
caparra confirmatoria versata per l'acquisto dell'immobile di via Traversa n. 3 (LI), in quanto il legale
che segue la pratica, ritiene problematico il recupero della stessa.
4) fondi relativi al personale:
€
9.140
(+ 2.460)
Trattasi della consistenza a fine anno di quanto maturato per il Trattamento di Fine Rapporto a favore
del Personale dipendente, costituito da una unità . Non si è provveduto ad attualizzare il valore del
TFR, come previsto dal principio contabile IAS 19, in considerazione della scarsa rilevanza
dell'effetto economico di tale rettifica.
Nella tabella è riportata la movimentazione dell'esercizio:
saldo al 31 dicembre 2007
€
6.680
decrementi
incrementi
€
€
2.460
saldo al 31 dicembre 2008
€
9.140
€
1.178.017
5) imposte differite passive:
(+ 627.875)
Sono dettagliate nella tabella che segue.
Prospetto imposte differite passive
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRES
Voci di ricavo extracontabili
Imponibile
Aliquota
4/5 plusvalenza cessione immobile Saronno (VA)
1.411.902
27,5%
(388.273)
Rivalutazioni immobiliari al fair value IAS/IFRS
2.160.398
27,5%
(594.109)
78.207
27,5%
(21.507)
Rivalutazione partecipazioni al fair value IAS/IFRS
Adeguamento sul valore fiscale di Multinvest Spa
Totale
42
-
-
Imposta
(34.808)
(1.038.697)
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRAP
Voci di ricavo extracontabili
Imponibile
Aliquota
4/5 plusvalenza cessione immobile Saronno (VA)
1.411.902
3,9%
(55.064)
Rivalutazioni immobiliari al fair value IAS/IFRS
2.160.398
3,9%
(84.256)
Totale
Totale imposte differite
Imposta
(139.320)
(1.178.017)
Sono state calcolate anche le imposte differite sulla differenza tra il valore fiscale e quello civilistico
della partecipazione nella controllata Multinvest Spa, in considerazione del carico fiscale differito
nell'eventualità di una cessione al valore indicato in bilancio.
43
PASSIVITA’CORRENTI
1) debiti verso banche:
€
2.335.996
(- 4.644.227)
Si rilevano nella voce i saldi delle aperture di credito concesse dal sistema creditizio per € 1.849.167
e le rate in conto capitale scadenti entro i dodici mesi dei mutui ipotecari e dei leasing immobiliari
per € 486.829.
Nella tabella riportata nella pagina seguente si riporta il prospetto delle aperture di credito bancarie
in essere al 31.12.2008.
Aperture di credito bancarie in essere al 31 dicembre 2008:
Istituto di Credito
Ammontare
affidamenti
Utilizzi al
31.12.2008
Disponibilità
Banco di San Giorgio
300.000
(143.879)
156.121
apercredito in c/c
Banco di San Giorgio
200.000
(195.398)
4.602
apercredito in c/c
Monte dei Paschi di Siena
100.000
(99.943)
57
apercredito in c/c
Monte dei Paschi di Siena
200.000
(171.643)
28.357
apercredito in c/c
Intesa San Paolo
250.000
(249.237)
763
apercredito in c/c
Unicredit Banca d'Impresa
200.000
(197.861)
2.139
apercredito in c/c
Unicredit Banca d'Impresa
100.000
(99.869)
131
apercredito in c/c
Banca Popolare di Vicenza
200.000
(199.903)
97
apercredito in c/c
Banca Carige
200.000
(197.285)
2.715
apercr. ipotecario
Banca Popolare di Lodi
100.000
(99.863)
137
apercredito in c/c
Credito Bergamasco
100.000
(94.671)
5.329
apercredito in c/c
Banca Carispe
100.000
(99.615)
385
apercredito in c/c
2.050.000
(1.849.167)
200.833
Totale
Forma tecnica
Per il dettaglio delle rate in conto capitale dei mutui ipotecari e dei leasing immobiliari entro i dodici
mesi si rimanda alla tabella riportata tra le passivit à non correnti al punto 1) debiti verso banche,
quale differenza tra l'importo del debito residuo al 31 dicembre 2009 e quello al 31 dicembre 2008.
2) debiti verso fornitori:
€
156.425
(+ 121.077)
Trattasi di fatture da ricevere per € 74.470 e di debiti di natura commerciale verso fornitori per €
81.955, con scadenza nei dodici mesi.
4) debiti tributari:
€
Sono evidenziati nella tabella riportata alla pagina seguente.
44
699.050
(+ 626.307)
Debiti tributari
2008
2007
IRPEF dipendenti
1.612
919
Ritenute lavoro autonomo
2.935
1.138
IRPEF co.co.pro. e co.co.co.
2.706
1.817
IRAP 2008
118.043
17.333
Acconti IRAP 2008
(26.984)
(11.856)
IRES consolidato fiscale 2008
409.144
-
Acconti IRES 2008
(11.344)
-
IRPEF su TFR
6
10
117.857
62.981
83.545
-
Inail co.co.co. e co.co.pro.
264
143
Sanzione Agenzia Entrate
1.266
258
699.050
72.743
Imposta sostitutiva L. 244/07
Iva a debito
Totale
La somma algebrica dei risultati fiscali delle Società che hanno adottato il consolidato fiscale (Hiram
Srl, Multinvest Spa e Estoril 2000 Spa) ha determinato un imponibile IRES, relativo all'esercizio
2008, di € 2.012.175, che al netto della perdita fiscale degli esercizi precedenti di € 507.966, ha
originato un imponibile consolidato di € 1.504.209, sul quale è stata calcolata un'imposta IRES di
€ 409.246.
La Società ha optato per il consolidato fiscale per il triennio 2007 - 2009 con le Società controllate
Multinvest Spa e Estoril 2000 Spa con comunicazione effettuata il 18.6.2007 protocollo n.
07061815075003597.
Imponibile IRES
IRES
Utile imponibile esercizio 2008 (Multivest Spa)
Utile imponibile esercizio 2008 (Estoril 2000 Spa)
Utile imponibile esercizio 2008 (Hiram Srl)
Perdite riportabili da consolidato fiscale 2004 - 2007
Imponibile
Aliquota
Imposta
(936.805)
27,5%
(257.621)
(1.776)
27,5%
(488)
(1.073.594)
27,5%
(295.238)
507.966
Totale consolidato fiscale
(1.504.209)
Ritenute su interessi da consolidato fiscale
144.101
(409.246)
102
Totale
(1.504.209)
(409.144)
5) altre passività correnti
a) acconti:
€
335.000
(+ 65.200)
L'importo si riferisce alle caparre confirmatorie ricevute a fronte degli impegni all'acquisto degli
immobili di Torino, via degli Artigiani n. 12 e di Genova, via del Tritone n. 4 e via Tabarca n. 88 e a
fronte dei preliminari per la vendita degli immobili di Genova, via A. Martini n. 221, salita San
45
Gerolamo n. 11/1 e via Cancellere n. 44/24, oltre a un posto auto sempre in via Cancelliere.
b) debiti verso controllanti:
€
1.361.565
(+ 1.361.565)
Rappresenta il saldo dell'apertura di credito con la Capogruppo Istituto Ligure Mobiliare Spa.
c) debiti verso controllate:
€
62.606
(+ 88)
Comprende per € 45.637 il debito verso la controllata Multinvest Spa e per € 16.969 il debito verso
la controllata Estoril 2000 Spa originati nel 2007 dai contratti che disciplinano le ragioni di credito
e di debito derivanti dall'applicazione del consolidato fiscale.
d) debiti verso istituti di previdenza:
€
4.200
(+ 464)
Trattasi di ritenute INPS relative al personale dipendente, all'amministratore e a un collaboratore
a progetto.
e) ratei passivi:
€
43.083
(+ 19.583)
Trattasi principalmente di debiti verso il personale dipendente per la 14a mensilità e le ferie non
godute e interessi su mutui e leasing.
f) risconti passivi:
€
80.835
(+ 514)
Trattasi principalmente dei risconti passivi relativi ai canoni di locazione di competenza degli
esercizi futuri riguardanti gli immobili di via XII Ottobre n. 2/192 e via XII Ottobre n. 2/203.
g) altri debiti:
€
185.658
(+ 166.820)
Sono rappresentati dal debito verso il Collegio Sindacale per € 22.787, verso i dipendenti, verso
l'Amministratore e verso un lavoratore a progetto per € 7.129 rispettivamente per la retribuzione e
per i compensi del mese di dicembre, da € 3.259 per anticipi ricevuti da clienti, da € 2.483 per note
credito da emettere e da € 150.000 da un debito verso terzi.
46
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
RICAVI OPERATIVI
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni:
€
1.702.382
(+ 1.067.634)
La voce comprende i ricavi relativi alle locazioni immobiliari per € 1.216.882, alla vendita di immobili
per € 485.500 e a consulenze prestate per € 40.000.
L'incremento rispetto all'esercizio precedente è conseguente all'operazione di incorporazione
deliberata il 1° dicembre 2008, con decorrenza fiscale dal 1° gennaio 2008, che ha interessato le
società immobiliari: Immobiliare Valmadrera Srl, Santena Srl, Janua Real Estate Srl e Pentalfa
Srl.
5) altri ricavi e proventi:
a) adeguamento al fair value:
€
3.999.578
(+ 2.922.256)
€
589.960
(- 77.148)
Trattasi del maggior valore attribuibile agli immobili a seguito della valutazione al fair value del loro
valore (IAS 40).
b) altri ricavi:
€
3.409.618
(+ 2.999.404)
Trattasi dei seguenti importi:
Plusvalenza vendita del complesso immobiliare di Saronno (VA)
(€ 2.862.928, al netto degli oneri accessori per € 447.710)
2.415.218
Sopravvenienze derivanti dalla cessione dei contratti di leasing relativi agli
immobili di via Caprera, 25 R (GE) e viale Reg. Piemonte, 14 Novi Ligure (AL)
Plusvalenza derivante dalla cessione di immobilizzazioni materiali
142.676
8.712
Rimborso spese di amministrazione condominiali
14.278
Incameramento caparra confirmatoria in relazione al preliminare di vendita
non eseguito relativo al complesso immobiliare di via Sterpulino n. 3 (PI)
Ricavi diversi
758.869
69.865
Totale
3.409.618
COSTI OPERATIVI
1) per materie prime, sussidiarie,
di consumo e di merci:
€
979
(- 2.370.351)
841.059
(+ 409.582)
La voce comprende costi per materiale di cancelleria e libri.
2) per servizi:
€
Trattasi degli oneri di natura amministrativa riportati nella pagina seguente.
47
Costi per servizi
2008
Utenze
2007
variazione
606
902
(296)
Manutenzioni e riparazioni
14.282
20.929
(6.647)
Prestazioni professionali
81.122
134.654
(53.532)
Commissioni e oneri bancari
20.035
29.893
(9.858)
Spese amministrative condominiali
72.240
54.528
17.712
Compenso Collegio Sindacale
26.449
10.400
16.049
Consulenze ed elaborazione dati
66.797
26.380
40.417
Emolumento Amministratore
77.255
42.786
34.469
Compenso e contributi co.co.pro.
90.195
62.000
28.195
Spese di trasferta
13.011
13.549
Assicurazioni
10.471
4.246
6.225
8.600
6.008
2.592
283.296
-
283.296
Altri costi
26.021
6.195
19.826
Sopravvenienze passive riclassificate IAS/IFRS
29.962
3.307
26.655
Spese di impianto stornate IAS/IFRS
20.717
15.700
5.017
841.059
431.477
409.582
Spese revisione
Commissioni su leasing
Totale
3) per godimento beni di terzi:
(538)
€
1.844
(- 88)
€
48.352
(+ 23)
Trattasi del canone di locazione di un posto auto.
4) per il personale:
La voce rappresenta il costo del personale sostenuto nel corso dell'esercizio, relativamente a un
dipendente.
5) variazione delle rimanenze di materie prime,
sussidiarie, di consumo e di merci:
€
399.654
(+ 2.676.593)
La voce si riferisce alle variazioni intervenute nella composizione del magazzino immobili destinati
alla vendita.
7) oneri diversi di gestione:
€
Sono dettagliati nella tabella riportata alla pagina seguente.
48
766.656
(+ 698.916)
Oneri diversi di gestione
2008
2007
variazione
Spese di rappresentanza
2.162
508
1.654
Diritti camerali
3.904
486
3.418
IVA indetraibile pro - rata
12.373
13.645
Imposta di registro
23.413
9.193
14.220
Imposta sostitutiva
497
4.844
(4.347)
2.169
516
235
927
ICI
67.602
32.864
34.738
Liberalità
30.000
-
30.000
6.263
-
6.263
615.172
-
615.172
2.866
4.757
(1.891)
766.656
67.740
698.916
Tassa libri sociali
Sanzioni
Oblazioni e oneri indeducibili
Perdite su crediti
Varie
Totale
(1.272)
1.653
(692)
AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
a) ammortamento delle immobilizzazioni
materiali:
€
42.799
(+ 17.381)
Per quanto concerne gli ammortamenti effettuati si rimanda alle tabelle riportate a commento delle
immobilizzazioni materiali, a corredo delle quali è stato fornito il dettaglio di quanto accantonato
nell'esercizio a fondo ammortamento per ogni categoria di cespite.
d) svalutazione dei crediti compresi nelle
attività finanziarie non correnti:
€
75.000
(- 16.153)
Trattasi dell'accantonamento a fronte del rischio di mancato incasso della caparra confirmatoria di
via Traversa (LI), di cui alla voce crediti verso altri tra le attività finanziarie non correnti.
PROVENTI (ONERI) FINANZIARI
1) - a) proventi (oneri) su derivati realizzati:
€
86.690
(+ 86.690)
L'importo riguarda interessi attivi su un contratto di Interest Rate Swap stipulato con la Banca
Popolare di Vicenza, che è stato ceduto in data 28 luglio 2008.
2) interessi attivi:
a) da imprese controllanti
€
327.162
(+ 243.573)
€
264.020
(+ 181.851)
L'importo rappresenta gli interessi maturati sull'apertura di credito intrattenuta con la Capogruppo
Istituto Ligure Mobiliare Spa nel corso dell'esercizio.
49
b) altri
€
63.142
(+ 61.722)
L'importo riguarda interessi attivi su conti correnti bancari, crediti di imposta, finanziamenti e
obbligazioni.
3) interessi passivi:
€
(1.273.811)
(+ 847.771)
Sono di seguito dettagliati:
Interessi e altri oneri finanziari
2008
2007
variazione
Interessi bancari e commissioni
321.181
115.497
205.684
Interessi su mutui e leasing
759.141
309.240
449.901
Interessi su APC verso controllante
171.263
-
171.263
22.226
1.303
20.923
1.273.811
426.040
847.771
Altri
Totale
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
2) effetto valutazione con il metodo del patrimonio netto
a) rettifiche di valore di partecipazioni in
società controllate:
€
1.681.251
(+ 984.272)
Trattasi dell'incremento derivante dall'adozione del metodo del patrimonio netto per la valutazione
della Società controllata al 51% Multinvest Spa.
Gli effetti a conto economico della transizione agli IAS/IFRS hanno comportato un maggior valore
della partecipazione, come già evidenziato nelle note alle Attività non correnti, lettera E) - 1) a)
imprese controllate.
4) altre rettifiche di valore su partecipazioni:
€
(967.077)
(- 967.077)
Tali rettifiche sono state generate dall'operazione di fusione per incorporazione della società
Immobiliare Valmadrera Srl. L'ammontare è composto da un disavanzo da annullamento per €
765.791 e da un disavanzo da concambio per € 201.286. Tali importi non essendo imputabili ai
maggiori valori degli immobili di Immobiliare Valmadrera Srl, ma unicamente alla dinamica
reddituale registrata nel primo semestre 2008 (ante fusione), che è già stata considerata nel conto
economico della incorporante Hiram Srl, in forza della retrodatazione degli effetti contabili della
fusione all'1.1.2008, sono stati imputati a conto economico.
IMPOSTE SUL REDDITO
1) imposte correnti
1) - a) IRES
€
321.929
(+ 321.929)
L'imposta IRES di competenza dell'esercizio è stata calcolata in base all'aliquota del 27,5%.
L'incremento rispetto all'esercizio precedente deriva dai maggiori ricavi registrati e dalla sopravvenuta impossibilità , nell'esercizio 2008, di dedurre le quote capitale dei canoni di leasing, oltre alla
tassazione di un quinto della plusvalenza realizzata in occasione della cessione del complesso
immobiliare di Saronno.
50
La Società ha optato per il consolidato fiscale per il triennio 2007 - 2009 con le Società controllate
Multinvest Spa e Estoril 2000 Spa con comunicazione effettuata il 18.6.2007, protocollo n.
07061815075003597.
1) - b) IRAP
€
118.043
(+ 100.710)
L'imposta IRAP di competenza dell'esercizio è stata calcolata in base all'aliquota del 3,9%. L'incremento rispetto all'esercizio precedente è dovuto ai motivi illustrati al punto precedente.
2) altre imposte
2) - a) differite
€
643.205
(+ 496.012)
L'importo è così composto:
Imposte differite
Imponibile
Aliquota
Imposta
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRES
4/5 plusvalenza cessione immobile Saronno (VA)
Storno imposte differite per riallineamento quadro EC
Rivalutazioni immobiliari al fair value IAS/IFRS
Rivalutazione partecipazione al fair value IAS/IFRS
(1.411.902)
27,5%
(388.273)
1.092.019
27,5%
300.306
(589.960)
27,5%
(162.239)
(1.164.375)
27,5%
(320.203)
Adeguamento imposte differite sul delta tra i valori
civilistico e fiscale della partecipazione in Multinvest Spa
(34.808)
Totale IRES
(605.217)
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRAP
4/5 plusvalenza cessione immobile Saronno (VA)
Storno imposte differite per riallineamento quadro EC
Rivalutazioni immobiliari al fair value IAS/IFRS
(1.411.902)
3,9%
(55.064)
1.027.801
3,9%
40.084
3,9%
(23.008)
(589.960)
Totale IRAP
(37.988)
Totale imposte differite
2) - b) anticipate
(643.205)
€
7.096
(+ 71.448)
L'importo è così dettagliato:
Imposte anticipate
Imponibile
Aliquota
Imposte
10.128
27,5%
2.785
(28.901)
27,5%
(7.948)
(4.367)
27,5%
(1.201)
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRES
Storno ammortamenti spese di impianto (IAS 38)
Stralcio imposte anticipate ammortamenti su via XII
ottobre n. 2/193 esercizi 2006 - 2007
Conguaglio imposte su perdite fiscali 2007
Totale IRES
(6.364)
51
Differenze temporanee di tassazione - Proquota IRAP
Storno spese di impianto pro quota IRAP (IAS 38)
Stralcio imposte anticipate su ammortamenti via XII ottobre
n. 2/193 esercizi 2006-2007
10.128
3,9%
(28.901)
3,9%
Totale IRAP
(1.127)
(732)
Totale imposte anticipate
2) - c) imposta sostitutiva L. 244/2007
395
(7.096)
€
73.769
(+ 10.788)
La Società , secondo quanto previsto dal decreto 3 marzo 2008, contenente le disposizioni attuative
della Legge n. 244 del 2007, ha deciso altresì di optare per il riallineamento tra i valori civilistici e
quelli fiscali per le società incorporate Santena Srl, Pentalfa Srl, Immobiliare Valmadrera Srl e
Janua Real Estate Srl, mediante pagamento di un'imposta sostitutiva del 12% sulle differenze di
valore progressivamente createsi nel quadro EC dell'Unico 2008, pari ad un ammontare di €
614.742.
ALTRE INFORMAZIONI
Compensi ad Amministratori e Sindaci deliberati per l'esercizio 2008:
Compenso all'Amministratore Delegato
€
44.348
Compenso agli Organi Amministrativi incorporate
€
32.907
Compenso al Collegio Sindacale
€
12.760
Compenso ai Collegi Sindacali incorporate
€
13.689
Nel corso dell'esercizio la società ha utilizzato n. 1 dipendente.
Debiti - operazioni con retrocessione a termine.
Ai sensi dell’art. 2427, punto 6-ter, del Codice Civile si precisa che non vi sono debiti derivanti da
operazioni che prevedono l’obbligo per l’acquirente di retrocessione a termine.
Operazioni su prodotti derivati
Nel corso dell'esercizio sono stati ceduti tutti i contratti in essere, pertanto al 31.12.2008 non
sussistono contratti su derivati.
Partecipazioni in imprese comportanti responsabilità illimitata
Ai sensi di quanto disposto dall’art. 2361, comma 2, del Codice Civile, si segnala che la società non
ha assunto partecipazioni comportanti responsabilità illimitata.
52
Comunicazioni di cui al Decreto Legislativo n. 196/03
Si dà atto che la società ha provveduto a predisporre il documento programmatico sulla sicurezza
di cui al Decreto Legislativo succitato, avvalendosi delle strutture informatiche della Capogruppo
Istituto Ligure Mobiliare Spa in forza di un contratto di service.
Comunicazioni di cui all'articolo 2497 bis, 4° comma del Codice Civile.
L'ultimo bilancio approvato (31 dicembre 2007) della Società che esercita l'attività di direzione e
coordinamento, Istituto Ligure Mobiliare Spa, presenta un capitale sociale di € 8.981.805, un utile
di € 1.328.037 e un patrimonio netto di € 11.618.635.
Nella pagina seguente si riportano i dati essenziali del bilancio al 31 dicembre 2007 della Società
Istituto Ligure Mobiliare Spa che esercita l'attività di direzione e coordinamento.
Secondo il disposto dell'articolo 2428, 2 ° comma, punti 3 e 4 del Codice Civile, si dichiara quanto
infra:
a) la Società non detiene alcuna partecipazione, anche per il tramite di società fiduciaria o per
interposta persona, in Società controllanti;
b) la Società non ha acquistato né alienato, nel corso dell'esercizio, anche per il tramite di società
fiduciaria o per interposta persona, azioni o quote di Società del Gruppo.
53
Istituto Ligure Mobiliare Spa
STATO PATRIMONIALE al 31 dicembre 2007
ATTIVO
31 dicembre 2007
10 Cassa e disponibilità
31 dicembre 2006
607
172
4.299
184.831
7.272
102.824
20 Crediti verso enti creditizi
a) a vista
40 Crediti verso la clientela
50 Obbligazioni e altri titoli a reddito fisso:
-
di enti finanziari
di altri emittenti
170.000
25.000
195.000
25.000
25.000
60 Azioni, quote e altri titoli di capitale
8.072.483
7.104.451
70 Partecipazioni
4.470.878
2.985.443
12.162.050
11.740.748
17.863
16.221
80 Partecipazioni in imprese del gruppo
90 Immobilizzazioni immateriali
di cui:
- costi di impianto
7.858
100 Immobilizzazioni materiali
11.874
144.153
89.754
-
2.953.117
120 Azioni o quote proprie
1.017.166
78.371
130 Altre attività
3.635.092
1.699.485
110 Capitale sottoscritto e non versato
140 Ratei e risconti attivi:
a) ratei attivi
b) risconti attivi
Totale dell'attivo
54
20.551
516.229
536.780
30.263.643
125
588.496
588.621
27.569.038
PASSIVO
31 dicembre 2007
31 dicembre 2006
10 Debiti verso enti creditizi:
a) a vista
b) a termine o con preavviso
6.027.759
2.389.450
20 Debiti verso enti finanziari
50 Altre passività
8.417.209
6.539.858
1.224.071
7.763.929
-
-
9.262.061
9.236.639
535.653
8.086
24.628
13.313
60 Ratei e risconti passivi
a) ratei passivi
70 Trattamento di fine rapporto di lavoro
subordinato
80 Fondo per rischi e oneri
a) fondi di quiescenza e per obblighi simili
b) fondi imposte e tasse
c) altri fondi
105.005
300.000
90 Fondo rischi su crediti
120 Capitale sociale
130 Sovrapprezzo di emissione
405.005
13.512
-
13.512
451
451
8.981.805
5.987.870
216.064
216.064
140 Riserve:
a)
b)
c)
d)
riserva legale
riserva per azioni o quote proprie
riserve statutarie
altre riserve
150 Riserve di rivalutazione
170 Utile (perdita) d'esercizio
Totale del passivo
348.036
78.371
255.904
682.311
309.341
78.371
3.167.554
3.555.266
410.418
-
1.328.037
773.908
30.263.643
27.569.038
55
CONTO ECONOMICO esercizio 2007
COSTI
esercizio 2007
10
Interessi passivi e oneri assimilati
20
Commissioni passive
30
Perdite da operazioni finanziarie
40
Spese amministrative:
a) spese per il personale
esercizio 2006
947.428
364.089
61.949
60.994
192.926
1.200
1.689.753
598.486
241.260
91.190
176.542
52.862
11.856
-
66.012
19.958
5.220
-
1.448.493
507.296
di cui:
-
salari e stipendi
oneri sociali
trattamento di fine rapporto
trattamento di quiescienza e simili
b) altre spese amministrative
50
60
Rettifiche di valore su immobilizzazioni
immateriali e materiali
20.187
17.949
Altri oneri di gestione
54.127
31.418
di cui: - per attività di merchant banking
24.681
-
70
Accantonamenti per rischi e oneri
623.357
80
Accantonamenti per rischi e oneri
7.373
-
188.114
1.118.236
28.615
3.270
100
Rettifiche di valore su immobilizzazioni
finanziarie
110
Oneri Straordinari
130
Imposte sul reddito dell'esercizio
140
Utile d'esercizio
1.328.037
773.908
Totale costi
4.619.589
3.184.086
56
(522.277)
214.536
RICAVI
esercizio 2007
10
Interessi attivi e proventi assimilati
di cui: - su titoli a reddito fisso
20
40
Profitti da operazioni finanziarie
50
Riprese di valore su crediti e su
accantonamenti per garanzie e impegni
70
152.883
21.092
250
357.247
209.436
845.500
201.858
227.173
622.355
Riprese di valore su immobilizzazioni
finanziarie
Altri proventi di gestione
di cui: - per attività di merchant banking
80
72.254
Dividendi e altri proventi:
a) su azioni, quote e altri titoli a reddito variabile
b) su partecipazioni
c) su partecipazioni in imprese del gruppo
60
esercizio 2006
Proventi Straordinari
Totale ricavi
1.412.183
1.051.386
408.273
830.486
-
44.565
524.385
410.419
1.894.401
640.984
1.710.106
336.884
308.093
53.364
4.619.589
3.184.086
57
58
RAPPORTI CON PARTI CORRELATE
Vengono di seguito descritti i rapporti con società del Gruppo, secondo la definizione estesa prevista
dallo IAS 24, indicando il loro importo economico e patrimoniale:
Rapporti di natura patrimoniale al 31.12.2008:
Crediti verso Società Controllanti:
Istituto Ligure Mobiliare Spa
crediti verso clienti
432.000
apertura di credito
1.361.565
Debiti verso Società Controllanti:
Istituto Ligure Mobiliare Spa
risconto passivo affitto
via XII Ottobre n. 2/192 - 203 Genova
432.000
Multinvest Spa
da consolidato fiscale
257.621
Estoril 2000 Spa
da consolidato fiscale
488
Multinvest Spa
da consolidato fiscale
45.687
Estoril 2000 Spa
da consolidato fiscale
16.970
service amministrativo
(64.417)
interessi passivi APC
(171.263)
interessi attivi APC
246.530
affitti attivi
72.000
service amministrativo
40.000
interessi attivi APC
17.490
Crediti verso Società Controllate:
Debiti verso Società Controllate:
Rapporti di natura economica esercizio 2008:
Costi sostenuti con Società Controllanti:
Istituto Ligure Mobiliare Spa
Ricavi realizzati con Società Controllanti:
Istituto Ligure Mobiliare Spa
Marco Ferrari & C. Sapa
59
Ricavi realizzati con Società Controllate:
Multinvest Spa
adeguamento al fair value del
valore della partecipazione
1.681.251
Ricavi realizzati con Società Correlate:
Sama Spa
60
affitti attivi
162.000
sopravvenienza cessione
contratto di leasing
142.676
NOTA SULL'ADOZIONE DEI PRINCIPI IAS/IFRS - NOTE E PROSPETTI DI
RICONCILIAZIONE PREVISTI DAI PARAGRAFI n. 39 e n. 40 del PRINCIPIO
IFRS 1 "Prima adozione degli International Financial Reporting Standard"
Le differenze emergenti dall'applicazione degli IAS/IFRS rispetto ai principi contabili italiani, riguardanti
la situazione patrimoniale di apertura al 1°gennaio 2007 e i bilanci di esercizio chiusi al 31 dicembre
2007 e al 31 dicembre 2008, sono riportate nel prospetto di riconciliazione che segue.
Le singole voci sono riportate in tabella al lordo delle imposte, mentre i relativi effetti fiscali sono esposti
cumulativamente in due voci di rettifica separate (imposte differite ed imposte anticipate).
Descrizione
Patrimonio
netto al
1.1.2007
Risultato
esercizio
2007
Patrimonio
netto al
31.12.2007
Risultato
esercizio
2008
Principi italiani
6.483.090
557.185
6.986.275
1.032.296 10.685.932
Stralcio spese pluriennali
capitalizzate (IAS 38)
Patrimonio
netto al
31.12.2008
(8.829)
(8.868)
(8.868)
(10.129)
(10.129)
Ammortamento immobile
strumentale (IAS 16)
(14.340)
(14.560)
(14.560)
(14.560)
(14.560)
Rivalutazione immobili al fair value
(IAS 40)
952.067
667.108
667.108
589.960
589.960
198.971
198.971
1.164.375
1.164.375
7.357
7.357
Rivalutazione (svalutazione)
partecipazione al fair value
(IAS 27)
(1.285.138)
Effetto fiscale correlato
(imposte anticipate)
432.726
Effetto fiscale correlato
(imposte differite)
(354.645)
(264.190)
(264.190)
(297.833)
Riserva da prima applicazione IFRS
-
-
Riserva di utili da applicazione IFRS
-
-
-
6.204.931
1.143.003
7.274.260
Principi IAS/IFRS
(5.894)
(5.894)
(540.258)
(540.258)
-
(302.873)
-
585.818
2.215.790 12.152.371
Note esplicative
Attività immateriali non capitalizzabili
Secondo gli IAS/IFRS talune voci precedentemente iscritte nelle immobilizzazioni immateriali, non
presentano i requisiti per la loro capitalizzazione e sono quindi state stornate.
Gli effetti sul patrimonio netto iniziale al 1°gennaio 2007, sul risultato d'esercizio 2007, sul patrimonio
netto finale al 31 dicembre 2007, sul risultato d'esercizio 2008 e, di conseguenza, sul patrimonio netto
finale al 31 dicembre 2008 sono riepilogati nella tabella riportata nella pagina seguente.
61
Descrizione
Patrimonio
netto al
1° .1.2007
Stralcio spese pluriennali
capitalizzate (IAS 38)
Effetto fiscale correlato
(imposte anticipate)
Rettifica netta
Risultato
esercizio
2007
Patrimonio
netto al
31.12.2007
Risultato
esercizio
2008
Patrimonio
netto al
31.12.2008
(10.129)
(10.129)
(8.829)
(8.868)
(8.868)
3.289
2.785
2.785
3.181
3.181
(5.540)
(6.083)
(6.083)
(6.948)
(6.948)
Valutazione immobili al fair value
Si è proceduto, come previsto dallo IAS 40, alla valutazione al fair value degli immobili e allo scorporo
del valore dei terreni dal valore di iscrizione dei fabbricati.
A tale proposito sono state eseguite apposite perizie sugli immobili, che hanno determinato una
rivalutazione complessiva pari a € 2.160.398.
Le differenze di valore emerse nell'esercizio 2008, pari a € 589.960, sono state imputate a conto
economico, comprese le imposte differite relative.
Gli effetti determinatisi sul patrimonio netto iniziale al 1°gennaio 2007, sul risultato d'esercizio 2007,
sul patrimonio netto finale al 31 dicembre 2007, sul risultato d'esercizio 2008 e, di conseguenza,
sul patrimonio netto finale al 31 dicembre 2008, sono riepilogati nella seguente tabella:
Patrimonio
netto al
1° .1.2007
Risultato
esercizio
2007
Patrimonio
netto al
31.12.2007
Risultato
esercizio
2008
Patrimonio
netto al
31.12.2008
Rivalutazione immobili
al fair value (IAS 40)
952.067
625.718
625.718
582.613
582.613
Effetto fiscale correlato
(imposte differite)
(298.949)
(196.475)
(196.475)
(182.940)
(182.940)
Rettifica netta
653.118
429.243
429.243
399.673
399.673
Descrizione
Ammortamenti su immobili strumentali
Il valore dell'immobile ad uso ufficio di via XII Ottobre n. 2/193 - Genova, utilizzato direttamente dalla
Società , è stato ammortizzato con un'aliquota del 3% annuo, come previsto dallo IAS 16, determinando una variazione negativa riguardante il conto economico di € 14.560, al lordo delle imposte
anticipate relative.
Le imposte anticipate, calcolate figurativamente nelle situazioni patrimoniali di riclassificazione all' 1°.1.2007 e 31.12.2007, sono state stornate nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008.
Gli effetti determinatisi sul patrimonio netto iniziale al 1° gennaio 2007, sul risultato dell'esercizio
2007, sul patrimonio netto finale al 31 dicembre 2007, sul risultato dell'esercizio 2008 e, di
conseguenza, sul patrimonio netto finale al 31 dicembre 2008, sono riepilogati nella tabella riportata
nella pagina seguente.
62
Descrizione
Ammortamento immobile
strumentale (IAS 16)
Effetto fiscale correlato
(imposte antcipate)
Rettifica netta
Patrimonio
netto al
1° .1.2007
(14.340)
Risultato
esercizio
2007
(14.560)
Patrimonio
netto al
31.12.2007
(14.560)
Risultato
esercizio
2008
Patrimonio
netto al
31.12.2008
(14.560)
(14.560)
5.342
4.572
4.572
(9.075)
(9.075)
(8.998)
(9.988)
(9.988)
(23.635)
(23.635)
Valutazione partecipazione al fair value
Si è proceduto, come previsto dallo IAS 27, alla valutazione al fair value della partecipazione nella
società controllata Multinvest Spa, adeguando il valore della stessa al patrimonio netto; ciò ha
determinato una rivalutazione complessiva pari a € 78.208.
La differenza di valore emersa nell'esercizio 2008, pari a € 1.164.375, è stata imputata a conto
economico con le imposte differite relative.
Gli effetti sul patrimonio netto iniziale al 1° gennaio 2007, sul risultato d'esercizio 2007, sul
patrimonio netto finale al 31 dicembre 2007, sul risultato d'esercizio 2008 e, di conseguenza, sul
patrimonio netto finale al 31 dicembre 2008, sono riepilogati nella seguente tabella:
Descrizione
Rivalutazione (svalutazione)
partecipazione al
fair value (IAS 27)
Effetto fiscale correlato
(imposte differite/anticipate)
Rettifica netta
Patrimonio
netto al
1° .1.2007
(1.285.138)
353.413
(931.725)
Risultato
esercizio
2007
Patrimonio
netto al
31.12.2007
198.971
198.971
(54.717)
(54.717)
144.254
144.254
Risultato
esercizio
2008
Patrimonio
netto al
31.12.2008
1.164.375
1.164.375
(355.010)
(355.010)
809.365
809.365
63
64
STATI PATRIMONIALI IAS/IFRS al 1° gennaio 2007, al 31 dicembre 2007,
al 31 dicembre 2008 - CONTO ECONOMICO IAS/IFRS
per gli esercizi 2007 e 2008
Ad integrazione dei prospetti di riconciliazione di cui alla NOTA SULL'ADOZIONE DEI PRINCIPI IAS/
IFRS - NOTE E PROSPETTI DI RICONCILIAZIONE PREVISTI DAI PARAGRAFI n. 39 e n. 40 del
PRINCIPIO IFRS 1 "Prima adozione degli International Financial Reporting Standard", riportata a
pagina 61, corredata dei commenti alle rettifiche apportate ai saldi predisposti secondo i principi
italiani, vengono di seguito allegati i prospetti degli stati patrimoniali al 1° gennaio 2007, al 31
dicembre 2007, al 31 dicembre 2008 e del conto economico degli esercizi 2007 e 2008 che
evidenziano, per ogni voce in singole colonne:
- i valori delle variazioni (rettifiche e/o riclassifiche) secondo i principi contabili italiani riclassificati
secondo gli schemi IAS/IFRS;
- i valori delle variazioni (rettifiche e/o riclassifiche) effettuate in conseguenza dei differenti
trattamenti contabili previsti dagli IAS/IFRS;
- i valori finali secondo i principi contabili IAS/IFRS.
65
PROSPETTO della situazione PATRIMONIALE - FINANZIARIA al 1° .1.2007
ATTIVITA’
Principi italiani
1° .1.2007
IAS
Variazioni
1° .1.2007
ATTIVITA’NON CORRENTI
A) IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
terreni
fabbricati
impianti e macchinari
attrezzature industriali e commerciali
altri beni
immobilizzazioni in corso e acconti
119.504
478.016
5.717
-
(14.340)
119.504
463.676
603.237
-
5.717
-
588.897
8.732.199
952.067
-
1.952.126
7.657.907
74.233
9.684.266
-
-
-
-
-
-
B) INVESTIMENTI IMMOBILIARI
1) terreni
2) fabbricati
3) immobilizzazioni in corso e acconti
1.952.126
6.705.840
74.233
C) ATTIVITA’IMMATERIALI
a vita utile definita:
1) costi di ricerca e sviluppo
2) diritti di brevetto industriale e diritti di
utilizzazione delle opere dell ’ingegno
3) concessioni, licenze, marchi e
diritti simili
4) immobilizzazioni in corso e acconti
5) altre attività immateriali
8.829
(8.829)
-
a vita utile indefinita:
1) avviamento
-
8.829
-
-
-
52.201
-
432.726
-
484.927
-
378.000
504.000
100.870
75.000
-
378.000
504.000
100.870
75.000
1.542.798
2.195.518
11.146
2.206.663
D) ATTIVITA’FINANZIARIE
1) attività per imposte anticipate:
a) imposte sul reddito anticipate IRES
b) imposte sul reddito differite IRES
2) altre attività finanziarie:
a)
b)
c)
d)
crediti
crediti
crediti
crediti
verso clienti
verso controllanti
tributari
verso altri
1.110.071
E) PARTECIPAZIONI
1) partecipazioni in:
a) imprese controllate
b) imprese collegate
c ) altre imprese
TOTALE ATTIVITA’NON CORRENTI
66
5.593.817
11.146
5.604.963
(3.398.299)
-
16.059.299
2.036.675
14.022.624
Principi italiani
1° .1.2007
Variazioni
IAS
1° .1.2007
ATTIVITA’CORRENTI
A) DISPONIBILITA’
LIQUIDE ED EQUIVALENTI
1) depositi bancari e postali
2) assegni
3) denaro e valori in cassa
78.495
438
78.933
-
78.495
438
78.933
-
-
2.113.161
2.113.161
2.113.161
441.478
973.363
91.805
49.311
12.986
441.478
973.363
91.805
49.311
12.986
-
1.568.943
-
1.568.943
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.647.876
2.113.161
3.761.037
17.707.175
76.486
17.783.661
B) ALTRE ATTIVITA’FINANZ. NEGOZIABILI
O DISPONIBILI PER LA VENDITA
1) partecipazioni in imprese controllate
C) CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
crediti verso clienti
crediti verso imprese controllanti
crediti verso imprese controllate
crediti tributari
crediti verso altri
ratei attivi
risconti attivi
D) RIMANENZE
1) immobili destinati alla vendita
E) ATTIVITA’FINANZIARIE CORRENTI
1) attività per imposte anticipate
2) altre attività
TOTALE ATTIVITA’CORRENTI
TOTALE ATTIVITA’
67
PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
principi italiani
1° .1.2007
variazioni
IAS
1° .1.2007
PATRIMONIO NETTO
Capitale
Riserva legale
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
Riserva da prima applicazione IAS/IFRS
5.000.000
131.763
410.304
-
(278.160)
5.000.000
131.763
410.304
(278.160)
-
-
533.667
-
4.248
-
4.248
403.108
-
403.108
Altre riserve di capitale:
a) versamento soci in conto capitale
-
Altre riserve di utili non disponibili:
a) rivalutazione partecipazioni
(art. 2426 Codice Civile)
b) utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS
533.667
-
553.667
-
553.667
Altre riserve di utili disponibili:
a) riserva straordinaria
Utile (perdita) dell’esercizio
TOTALE PATRIMONIO NETTO
6.483.090
(278.160)
6.204.930
PASSIVITA’NON CORRENTI
1) debiti verso banche
2) altre passività finanziarie:
a) risconti passivi
b) altri debiti
882.000
106.993
3) fondi per rischi e oneri
4) fondi relativi al personale
5) imposte differite passive
TOTALE PASSIVITA’NON CORRENTI
5.926.260
-
5.926.260
988.993
-
5.000
4.581
130.532
354.645
5.000
4.581
485.177
7.055.366
354.645
7.410.011
2.714.402
123.319
14.314
-
2.714.402
123.319
14.314
882.000
106.993
988.993
PASSIVITA’CORRENTI
1)
2)
3)
4)
5)
debiti verso banche
debiti verso fornitori
altre passività finanziarie
debiti tributari
altre passività correnti:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
acconti
debiti verso controllanti
debiti verso controllate
debiti verso istituti di previdenza
ratei passivi
risconti passivi
altri debiti
TOTALE PASSIVITA’CORRENTI
TOTALE PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
68
669.800
10.000
227.033
1.877
5.075
184.088
218.811
1.316.684
-
669.800
10.000
227.033
1.877
5.075
184.088
218.811
4.168.719
-
4.168.719
17.707.175
76.485
17.783.660
1.316.684
PROSPETTO della situazione PATRIMONIALE - FINANZIARIA al 31.12.2007
ATTIVITA’
principi italiani
31.12.2007
variazioni
IAS
31.12.2007
ATTIVITA’NON CORRENTI
A) IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
terreni
fabbricati
impianti e macchinari
attrezzature industriali e commerciali
altri beni
immobilizzazioni in corso e acconti
119.504
485.347
141.370
-
119.504
456.446
141.370
-
717.320
1.577.785
-
1.401.881
6.817.661
885.700
9.105.242
-
-
-
-
-
-
746.221
(28.901)
-
B) INVESTIMENTI IMMOBILIARI
1) terreni
2) fabbricati
3) immobilizzazioni in corso e acconti
1.401.881
5.239.876
885.700
7.527.457
C) ATTIVITA’IMMATERIALI
a vita utile definita:
1) costi di ricerca e sviluppo
2) diritti di brevetto industriale e diritti di
utilizzazione delle opere dell ’ingegno
3) concessioni, licenze, marchi e
diritti simili
4) immobilizzazioni in corso e acconti
5) altre attività immateriali
17.697
(17.697)
-
a vita utile indefinita:
1) avviamento
-
17.697
-
-
-
169.168
-
368.045
-
537.213
-
432.000
101.304
75.000
-
432.000
101.304
75.000
1.145.517
3.376.268
11.146
3.387.414
D) ATTIVITA’FINANZIARIE
1) attività per imposte anticipate:
a) imposte sul reddito anticipate IRES
b) imposte sul reddito differite IRES
2) altre attività finanziarie:
a) crediti verso clienti
b) crediti verso controllanti
c) crediti tributari
d) crediti verso altri
777.472
E) PARTECIPAZIONI
1) partecipazioni in:
a) imprese controllate
b) imprese collegate
c ) altre imprese
TOTALE ATTIVITA’NON CORRENTI
7.081.691
11.146
7.092.837
(3.705.423)
-
16.161.684
(1.806.191)
14.355.493
69
principi italiani
31.12.2007
variazioni
IAS
31.12.2007
ATTIVITA’CORRENTI
A) DISPONIBILITA’
LIQUIDE ED EQUIVALENTI
1) depositi bancari e postali
2) assegni
3) denaro e valori in cassa
16.673
125
16.798
-
16.673
125
16.798
-
-
2.644.318
2.644.318
2.644.318
329.454
2.274.562
2.468
135.788
53.991
5.265
2.801.528
-
329.454
2.274.562
2.468
135.788
53.991
5.265
2.801.528
2.276.939
2.276.939
-
2.276.939
2.276.939
-
-
-
-
-
5.095.265
2.644.318
7.739.583
21.256.949
838.127
22.095.076
B) ALTRE ATTIVITA’FINANZ. NEGOZIABILI
O DISPONIBILI PER LA VENDITA
1) partecipazioni in imprese controllate
C) CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
crediti verso clienti
crediti verso imprese controllanti
crediti verso imprese controllate
crediti tributari
crediti verso altri
ratei attivi
risconti attivi
D) RIMANENZE
1) immobili destinati alla vendita
E) ATTIVITA’FINANZIARIE CORRENTI
1) attività per imposte anticipate
2) altre attività
TOTALE ATTIVITA’CORRENTI
TOTALE ATTIVITA’
70
PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
Principi italiani
31.12.2007
variazioni
IAS
31.12.2007
PATRIMONIO NETTO
Capitale
Riserva legale
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
Riserva da prima applicazione IAS/IFRS
4.946.000
151.918
410.304
-
(297.833)
4.946.000
151.918
410.304
(297.833)
Altre riserve di capitale:
a) versamento soci in conto capitale
-
-
-
731.301
-
a) riserva straordinaria
189.567
-
189.567
Utile (perdita) dell’esercizio
557.185
585.818
1.143.003
6.986.275
287.985
7.274.260
6.119.634
-
6.119.634
506.180
-
Altre riserve di utili non disponibili:
a) rivalutazione partecipazioni
(art. 2426 Codice Civile)
b) utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS
731.301
-
731.301
-
731.301
Altre riserve di utili disponibili:
TOTALE PATRIMONIO NETTO
PASSIVITA’NON CORRENTI
1) debiti verso banche
2) altre passività finanziarie:
a) risconti passivi
b) altri debiti
432.000
74.180
3) fondi per rischi e oneri
4) fondi relativi al personale
5) imposte differite passive
TOTALE PASSIVITA’NON CORRENTI
432.000
74.180
506.180
91.153
6.680
-
550.142
91.153
6.680
550.142
6.723.647
550.142
7.273.789
6.980.223
35.348
72.743
-
6.980.223
35.348
72.743
PASSIVITA’CORRENTI
1)
2)
3)
4)
5)
debiti verso banche
debiti verso fornitori
altre passività finanziarie
debiti tributari
altre passività correnti:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
acconti
debiti verso controllanti
debiti verso controllate
debiti verso istituti di previdenza
ratei passivi
risconti passivi
altri debiti
TOTALE PASSIVITA’CORRENTI
TOTALE PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
269.800
62.518
3.736
23.500
80.321
18.838
458.713
7.547.027
21.256.949
269.800
62.518
3.736
23.500
80.321
18.838
458.713
7.547.027
838.127
22.095.076
71
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO esercizio 2007
principi italiani 2007
variazioni
IAS esercizio 2007
RICAVI OPERATIVI
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni:
a) locazione immobili
b) vendita immobili
558.248
76.500
2) variazioni delle rimanenze di prodotti in
corso di lavorazione, semilavorati e finiti
3) incrementi di immobilizzazioni
4) plusvalenza da attività destinate alla vendita
5) altri ricavi e proventi:
a) adeguamento al fair value
b) altri ricavi
410.214
TOTALE RICAVI OPERATIVI
634.748
-
-
-
410.214
667.108
-
1.044.962
667.108
558.248
76.500
634.748
-
667.108
410.214
1.077.322
1.712.070
COSTI OPERATIVI
1) per materie prime, sussidiarie, di consumo
e di merci
2) per servizi
3) per godimento di beni di terzi
4) per il personale:
a)
b)
c)
d)
e)
salari e stipendi
oneri sociali
trattamento di fine rapporto
trattamento di quiescenza e simili
altri costi
(2.371.330)
(415.777)
(1.932)
(35.586)
(9.852)
(2.309)
(582)
5) variazione delle rimanenze di materie prime,
sussidiarie, di consumo e di merci
6) accantonamenti per rischi
7) altri accantonamenti
8) oneri diversi di gestione
(15.700)
-
(48.329)
-
2.276.939
(67.740)
-
TOTALE COSTI OPERATIVI
(628.169)
(15.700)
MARGINE OPERATIVO LORDO (MOL)
416.793
651.408
(2.371.330)
(431.477)
(1.932)
-
(35.586)
(9.852)
(2.309)
(582)
(48.329)
2.276.939
(67.740)
(643.869)
1.068.201
AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
a)
b)
c)
d)
ammortamento delle imm. immateriali
ammortamento delle imm. materiali
altre svalutazioni delle immobilizzazioni
svalutazioni dei crediti compresi nelle
attività finanziarie
(6.832)
(10.858)
(91.153)
6.832
(14.560)
(108.843)
TOTALE AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
(108.843)
REDDITO OPERATIVO (EBIT)
307.950
72
(7.728)
643.680
(25.418)
(91.153)
(116.571)
(116.571)
951.630
principi italiani 2007
variazioni
IAS esercizio 2007
PROVENTI (ONERI) FINANZIARI
1) proventi (oneri) su derivati:
a) realizzati
b) da valutazione al fair value
-
-
-
-
-
82.169
1.420
83.589
-
82.169
1.420
83.589
(426.040)
-
-
(426.040)
-
(342.451)
-
(342.451)
2) interessi attivi:
a) da imprese controllanti
b) altri
3)
4)
5)
6)
interessi passivi
commissioni per servizi finanziari
da titoli disponibili per la vendita
proventi diversi
TOTALE PROVENTI E (ONERI) FINANZIARI
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
1) dividendi
2) effetto valutazione con il metodo del
patrimonio netto:
a) rettifiche di valore di partecipazioni in
società controllate
b) rettifiche di valore di partecipazioni in
società collegate
-
498.008
-
-
198.971
696.979
498.008
-
-
-
-
-
TOTALE
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
498.008
198.971
696.979
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
463.507
842.651
1.306.158
-
3) rettifiche di valore di partecipazioni in altre
società
4) altre rettifiche di valore su partecipazioni
696.979
IMPOSTE SUL REDDITO
1) imposte correnti:
a) IRES
b) IRAP
(17.333)
(17.333)
-
(17.333)
(17.333)
(147.193)
64.352
(62.981)
(145.822)
2) altre imposte:
a) differite
b) anticipate
c ) imposta sostitutiva L. 244/2007
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO
116.997
56.995
(62.981)
111.011
(264.190)
7.357
-
557.185
585.818
1.143.003
73
PROSPETTO della situazione PATRIMONIALE - FINANZIARIA al 31.12.2008
ATTIVITA’
principi italiani
31.12.2008
variazioni
IAS
31.12.2008
ATTIVITA’NON CORRENTI
A) IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
terreni
fabbricati
impianti e macchinari
attrezzature industriali e commerciali
altri beni
immobilizzazioni in corso e acconti
119.504
485.347
188.615
-
(43.462)
793.466
-
119.504
441.885
188.615
-
750.004
B) INVESTIMENTI IMMOBILIARI
1) terreni
2) fabbricati
3) immobilizzazioni in corso e acconti
2.647.687
10.803.777
928.838 14.380.302
2.160.398
2.647.687
12.964.175
928.838 16.540.700
C) ATTIVITA’IMMATERIALI
a vita utile definita:
1) costi di ricerca e sviluppo
2) diritti di brevetto industriale e diritti di
utilizzazione delle opere dell ’ingegno
3) concessioni, licenze, marchi e
diritti simili
4) immobilizzazioni in corso e acconti
5) altre attività immateriali
-
-
-
-
-
-
27.826
(27.826)
-
a vita utile indefinita:
1) avviamento
-
27.826
-
-
-
25.068
-
8.737
-
33.805
-
360.000
114.297
99.130
598.495
-
360.000
114.297
99.130
607.232
7.171.486
11.146
7.182.632
(2.113.967)
-
5.057.519
11.146
5.068.665
22.982.721
(16.120)
D) ATTIVITA’FINANZIARIE
1) attività per imposte anticipate:
a) imposte sul reddito anticipate IRES
b) imposte sul reddito differite IRES
2) altre attività finanziarie:
a) crediti verso clienti
b) crediti verso controllanti
c) crediti tributari
d) crediti verso altri
E) PARTECIPAZIONI
1) partecipazioni in:
a) imprese controllate
b) imprese collegate
c ) altre imprese
TOTALE ATTIVITA’NON CORRENTI
74
22.966.601
principi italiani
31.12.2008
variazioni
IAS
31.12.2008
ATTIVITA’CORRENTI
A) DISPONIBILITA’
LIQUIDE ED EQUIVALENTI
1) depositi bancari e postali
2) assegni
3) denaro e valori in cassa
38.459
318
38.777
-
38.459
318
38.777
-
-
2.217.238
2.217.238
2.217.238
78.547
72.000
258.110
208.066
334.897
579
10.872
963.071
-
78.547
72.000
258.110
208.066
334.897
579
10.872
963.071
1.877.285
1.877.285
-
1.877.285
1.877.285
-
-
-
-
-
2.879.133
2.217.238
5.096.371
25.861.854
2.201.118
28.062.972
B) ALTRE ATTIVITA’FINANZ. NEGOZIABILI
O DISPONIBILI PER LA VENDITA
1) partecipazioni in imprese controllate
C) CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
crediti verso clienti
crediti verso imprese controllanti
crediti verso imprese controllate
crediti tributari
crediti verso altri
ratei attivi
risconti attivi
D) RIMANENZE
1) immobili destinati alla vendita
E) ATTIVITA’FINANZIARIE CORRENTI
1) attività per imposte anticipate
2) altre attività
TOTALE ATTIVITA’CORRENTI
TOTALE ATTIVITA’
75
PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
principi italiani
31.12.2008
variazioni
IAS
31.12.2008
PATRIMONIO NETTO
Capitale
Riserva legale
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
Riserva da prima applicazione IAS/IFRS
7.424.030
179.777
410.304
-
(302.873)
7.424.030
179.777
410.304
(302.873)
Altre riserve di capitale:
a) versamento soci in conto capitale
-
-
-
1.082.313
585.818
a) riserva straordinaria
557.212
-
557.212
Utile (perdita) dell’esercizio
1.032.296
1.183.494
2.215.790
10.685.932
1.466.439
12.152.371
8.850.104
-
8.850.104
442.769
-
166.153
9.140
443.337
734.679
166.153
9.140
1.178.017
9.911.503
734.679
10.646.183
2.335.996
156.425
699.050
-
2.335.996
156.425
699.050
Altre riserve di utili non disponibili:
a) rivalutazione partecipazioni
(art. 2426 Codice Civile)
b) utili a nuovo da rettifiche IAS/IFRS
1.082.313
-
1.082.313
585.818
1.668.131
Altre riserve di utili disponibili:
TOTALE PATRIMONIO NETTO
PASSIVITA’NON CORRENTI
1) debiti verso banche
2) altre passività finanziarie:
a) risconti passivi
b) altri debiti
360.000
82.769
3) fondi per rischi e oneri
4) fondi relativi al personale
5) imposte differite passive
TOTALE PASSIVITA’NON CORRENTI
360.000
84.000
442.769
PASSIVITA’CORRENTI
1) debiti verso banche
2) debiti verso fornitori
3) altre passività finanziarie
4) debiti tributari
5) altre passività correnti:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
acconti
debiti verso controllanti
debiti verso controllate
debiti verso istituti di previdenza
ratei passivi
risconti passivi
altri debiti
TOTALE PASSIVITA’CORRENTI
TOTALE PASSIVITA’e PATRIMONIO NETTO
76
335.000
1.361.565
62.606
4.200
43.083
80.835
185.658
2.072.947
5.264.418
25.861.854
335.000
1.361.565
62.606
4.200
43.083
80.835
185.658
2.072.947
5.264.418
2.201.118
28.062.972
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO esercizio 2008
principi italiani 2008
variazioni
1.216.882
485.500 1.702.382
-
-
-
3.409.618
589.960
-
5.112.000
589.960
IAS 2008
RICAVI OPERATIVI
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni:
a) locazione immobili
b) vendita immobili
2) variazioni delle rimanenze di prodotti in
corso di lavorazione, semilavorati e finiti
3) incrementi di immobilizzazioni
4) plusvalenza da attività destinate alla vendita
5) altri ricavi e proventi:
a)adeguamento al fair value
b)altri ricavi
3.409.618
TOTALE RICAVI OPERATIVI
1.216.882
485.500
1.702.382
-
589.960
3.409.618
3.999.578
5.701.960
COSTI OPERATIVI
1) per materie prime, sussidiarie, di consumo
e di merci
2) per servizi
3) per godimento di beni di terzi
4) per il personale:
a)
b)
c)
d)
e)
salari e stipendi
oneri sociali
trattamento di fine rapporto
trattamento di quiescenza e simili
altri costi
(979)
(820.342)
(1.844)
(35.478)
(9.631)
(2.482)
(761)
5) variazione delle rimanenze di materie prime,
sussidiarie, di consumo e di merci
6) accantonamenti per rischi
7) altri accantonamenti
8) oneri diversi di gestione
(20.717)
-
(48.352)
-
(399.654)
(766.656)
-
TOTALE COSTI OPERATIVI
(2.037.827)
(20.717)
MARGINE OPERATIVO LORDO (MOL)
3.074.173
569.243
(979)
(841.059)
(1.844)
(35.478)
(9.631)
(2.482)
(761)
(48.352)
(399.654)
(766.656)
(2.058.544)
3.643.416
AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
a) ammortamento delle imm. immateriali
b) ammortamento delle imm. materiali
c ) altre svalutazioni delle immobilizzazioni
d) svalutazioni dei crediti compresi nelle
attività finanziarie
TOTALE AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
REDDITO OPERATIVO (EBIT)
(10.588)
(28.239)
(75.000)
10.588
(14.560)
(113.827)
(113.827)
2.960.346
(3.972)
565.271
(42.799)
(75.000)
-
(117.799)
(117.799)
3.525.617
77
principi italiani 2008
variazioni
IAS esercizio 2008
PROVENTI (ONERI) FINANZIARI
1) proventi (oneri) su derivati:
a) realizzati
b) da valutazione al fair value
86..690
-
86.690
-
86.690
-
86.690
264.020
63.142
327.162
-
264.020
63.142
327.162
2) interessi attivi:
a) da imprese controllanti
b) altri
3) interessi passivi
4) commissioni per servizi finanziari
5) da titoli disponibili per la vendita
6) proventi diversi
TOTALE PROVENTI E (ONERI) FINANZIARI
(1.273.811)
-
-
(1.273.811)
-
(859.959)
-
(859.959)
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
1) dividendi
2) effetto valutazione con il metodo del
patrimonio netto:
a) rettifiche di valore dipartecipazioni in
società controllate
b) rettifiche di valore dipartecipazioni in
società collegate
3) rettifiche di valore di partecipazioni in altre
società
4) altre rettifiche di valore su partecipazioni
-
-
516.876
-
(967.077)
TOTALE
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
-
-
1.164.375
1.681.251
-
-
-
(450.201)
-
(450.201)
1.164.375
714.174
1.729.646
3.379.832
1.650.186
(967.077)
714.174
IMPOSTE SUL REDDITO
1) imposte correnti:
a) IRES
b) IRAP
(321.929)
(118.043)
(439.972)
-
(321.929)
(118.043)
(439.972)
(643.205)
(7.096)
(73.769)
(724.070)
2) altre imposte:
a) differite
b) anticipate
c ) imposta sostitutiva L. 244/2007
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO
(102.948)
(1.201)
(73.769)
(177.918)
1.032.296
(540.257)
(5.895)
1.183.494
2.215.790
Genova, 30 marzo 2009
Il Presidente del
Consiglio di Amministrazione
(Marco Salvatore Ferrari)
78
Relazione
della
Società di revisione
sui prospetti di
riconciliazione
IFRS
Baker Tilly Consulaudit
79
80
sostituire con originale società di revisione
81
82
Relazione
del
Collegio Sindacale
83
84
RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE SUL BILANCIO
Signori Soci,
nel corso dell’esercizio chiuso il 31 dicembre 2008 e sino alla data di redazione
della presente relazione, abbiamo svolto l’attività di vigilanza prevista dalla legge, secondo i
principi di comportamento del Collegio Sindacale raccomandati dal Consiglio Nazionale dei
Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili.
In particolare:
-
abbiamo partecipato alle riunioni del Consiglio di Amministrazione ed abbiamo ottenuto dagli
amministratori con periodicità trimestrale informazioni sull’attività svolta e sulle operazioni di
maggior rilievo economico, finanziario e patrimoniale effettuate dalla società e dalle società
controllate, che possiamo ragionevolmente assicurare sono conformi alla legge ed allo statuto
sociale e non sono manifestamente imprudenti, azzardate, in potenziale conflitto di interesse
o tali da compromettere l’integrità del patrimonio;
-
abbiamo valutato e vigilato sull’adeguatezza del sistema di controllo interno e del sistema
amministrativo-contabile, nonché sull’affidabilità di quest’ultimo a rappresentare correttamente
i fatti di gestione, mediante l’ottenimento di informazioni dai responsabili delle rispettive
funzioni, l’esame di documenti aziendali e l’analisi dei risultati del lavoro svolto dalla società
di revisione;
-
abbiamo verificato l’osservanza delle norme di legge inerenti la formazione, l’impostazione del
bilancio e della relazione sulla gestione tramite verifiche dirette e le informazioni assunte dalla
Società di Revisione;
-
abbiamo da ultimo acquisito conoscenza e vigilato, per quanto di nostra competenza,
sull’adeguatezza della struttura organizzativa della società e sul rispetto dei principi di corretta
amministrazione, tramite osservazioni dirette, raccolta di informazioni dai responsabili della
funzione organizzativa e incontri con la società di revisione ai fini del reciproco scambio di dati
e informazioni rilevanti.
Nel corso dell’attività di vigilanza, come sopra descritta, non sono emersi fatti significativi tali
da richiederne la segnalazione agli organi di controllo o menzione nella presente relazione.
Nel corso dell’esercizio non sono pervenute al Collegio Sindacale denunce ai sensi dell’articolo
2408 del Codice Civile.
Al Collegio Sindacale non sono pervenuti esposti.
Il Collegio Sindacale, nel corso dell’esercizio, non ha rilasciato pareri.
Abbiamo esaminato il bilancio d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2008 ed avendo ottenuto tutte
le informazioni necessarie dal firmatario della relazione di certificazione della societ à incaricata
del controllo contabile Baker Tilly Consulaudit, precisiamo, coerentemente con quanto
previsto dai Principi di Comportamento del Collegio Sindacale approvati dal CNDCEC, quanto
segue:
a) gli schemi di stato patrimoniale e conto economico sono conformi alle disposizioni degli
International Financial Reporting Standards (IFRS), avendo la società adottato la facoltà
prevista dal quinto comma dell’articolo 4, Dlgs 38/2005;
85
b) nella nota integrativa sono stati indicati i criteri di valutazione seguiti, che sono conformi alla
legge ed ai principi contabili internazionali;
c) nella nota integrativa sono riportati i prospetti di riconciliazione del patrimonio netto conseguenti
alla transizione ai principi contabili internazionali;
d) la nota integrativa e la relazione sulla gestione contengono tutte le informazioni previste
rispettivamente dagli artt. 2427 e 2427 bis e 2428 del Codice Civile e sono redatte in coerenza
con i principi di verità , prudenza, correttezza e chiarezza stabiliti dalla legge;
e) non risultano iscritti a bilancio costi di ricerca e sviluppo od altri beni e costi immateriali;
f)
la relazione sulla gestione redatta dagli amministratori è coerente con le indicazioni del Codice
Civile ed espone con l’ausilio dei prospetti di rendiconto finanziario, sia per flussi che per
variazioni patrimoniali, i principali indici economici e finanziari, nonché la situazione dei rischi
generali specifici connessi all’attività .
Pertanto, a nostro giudizio, il bilancio redatto alla data del 31 dicembre 2008, corredato della
nota integrativa, corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili e la valutazione
del patrimonio sociale è stata effettuata in conformità ai criteri dell’articolo 2426 del Codice
Civile.
Esprimiamo pertanto parere favorevole alla sua approvazione, nonché alla proposta del
Consiglio di Amministrazione in merito alla destinazione dell’utile dell’esercizio.
Genova, 10 aprile 2009
Il Collegio Sindacale
86
Relazione
della
Società di revisione
Baker Tilly Consulaudit
87
88
89
90
91
92
elenco
dei
Soci
93
94
ELENCO DEI SOCI
(ex articolo 2478 bis Codice Civile)
Valore quote
possedute
Percentuale sul
capitale sociale
Istituto Ligure Mobiliare Spa
via XII Ottobre n. 2/193 - 16121 Genova
Capitale Sociale € 11.806.636
Iscritta al Registro delle Imprese di Genova al
n. 01041720085
4.946.000
66,621%
465.093
6,265%
465.093
6,265%
1.547.844
20,849%
Fausto Fognini
nato a Sanremo (IM) il 28 gennaio 1956
domiciliato in Arma di Taggia (IM), Via Nuvolone n. 58
codice fiscale FGN FST 56A28 I138Q
Fulvio Fognini
nato a Sanremo (IM) il 28 gennaio 1956
domiciliato in Arma di Taggia (IM), Via Contrabbandieri n.8
codice fiscale FGN FLV 56A28 I138k
Marco Ferrari & C. Sapa
via XII Ottobre n. 2/193 - 16121 Genova
Capitale Sociale € 1.510.000
Iscritta al Registro delle Imprese di Genova al
n. 010478320998
TOTALE
7.424.030
100%
Ai sensi dell'articolo 2478 bis del Codice Civile, si dà atto che:
in data 3 dicembre 2008, è stata evasa l’iscrizione, presso la Camera di Commercio di Genova,
dell’atto di fusione per incorporazione delle Societ à : Pentalfa Srl, Immobiliare Valmadrera Srl,
Santena Srl, Janua Real Estate Srl nella Società Hiram Srl, con Rogito del Notaro Ugo Bechini di
Genova datato 1° dicembre 2008 (repertorio n. 9043, raccolta n. 5356). In ragione dell’anzidetta
operazione di fusione si è proceduto ad alcune operazioni di concambio come dettagliatamente
illustrato nel relativo Progetto di Fusione per incorporazione ex art. 2501 ter del Codice Civile, nonché
nella Relazione del Consiglio di Amministrazione di Hiram Srl del 30 settembre 2008;
in particolare:
-
con riguardo a Janua Real Estate Srl, già interamente posseduta da Hiram Srl, non si dà luogo
al concambio, ma esclusivamente ad annullamento della relativa partecipazione;
-
con riguardo all’incorporazione di Immobiliare Valmadrera Srl: il Sig. Fausto Fognini in cambio
della sua quota del 24,5% del capitale sociale di Immobiliare Valmadrera Srl del valore
nominale di € 245.000 riceve una quota del capitale sociale di Hiram Srl pari ad € 354.592
nominali ed il Sig. Fulvio Fognini, in cambio della sua quota del 24,5% del capitale sociale di
Immobiliare Valmadrera Srl del valore nominale di € 245.000,00 riceve una quota del capitale
sociale di Hiram Srl pari ad € 354.592 nominali;
95
- con riguardo all’incorporazione di Santena Srl: il Sig. Fausto Fognini in cambio della sua
quota del 24,5% del capitale sociale di Santena Srl del valore nominale di € 29.400 riceve una
quota del capitale sociale di Hiram Srl di € 110.501 nominali ed il Sig. Fulvio Fognini in cambio
della sua quota del 24,5% del capitale sociale di Santena Srl del valore nominale di € 29.400
riceve una quota del capitale sociale di Hiram Srl di € 110.501 nominali;
- con riguardo all’incorporazione di Pentalfa Srl: la Marco Ferrari & C. Sapa in cambio della
sua quota del 93,5% del capitale sociale di Pentalfa Srl del valore nominale di € 1.256.485
riceve una quota del capitale sociale di Hiram Srl pari ad € 1.447.235 e la Società Janua
Martrina Srl in cambio della sua quota del 6,5% del capitale sociale di Pentalfa Srl del valore
nominale di € 87.349 riceve una quota del capitale sociale di Hiram Srl pari ad € 100.610.
Non si sono verificati conguagli in denaro.
Ai predetti rapporti di cambio fa seguito un aumento del capitale sociale pari ad € 2.478.030.
In data 5 gennaio 2009 si da atto che
Janua Martrina Srl corrente in Genova, via Fiasella n. 10 ha
ceduto in favore della Marco Ferrari & C. Sapa con sede in Genova, via XII Ottobre n. 2/193 le proprie
quote di partecipazione in Hiram Srl pari all’1,36% del capitale sociale di quest’ultima Società
(Rogito Notaro Ugo Bechini di Genova - 1°autentica del 17.12.2008 repertorio n. 9080 - 2°autentica
del 18.12.2008 repertorio n. 9088 - raccolta n. 5385).
con riguardo all’incorporazione di Santena Srl: il Sig. Fausto Fognini in cambio della sua
quota del 24,5% del capitale sociale di Santena Srl del valore nominale di € 29.400 riceve una
quota del capitale sociale di Hiram Srl di € 110.501 nominali ed il Sig. Fulvio Fognini in cambio
della Sua quota del 24,5% del capitale sociale di Santena Srl del valore nominale di € 29.400
riceve una quota del capitale sociale di Hiram Srl di € 110.501,00 nominali;
96