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Lunedì 27 Maggio 2013
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
Conto alla rovescia tra amministratori e proprietari per l’entrata in vigore della riforma
Dall’anagrafe al fondo cassa:
il condominio si ristruttura
DI
Pagina a cura
GIANFRANCO DI RAGO
ondomini d’Italia sul
trampolino, pronti al
gran salto nella sfida
della trasparenza e
professionalità. Tra una ventina di giorni, precisamente
il 18 giugno, infatti, entrerà
in vigore la riforma del condominio, la legge 220/2012.
E per gli addetti ai lavori è
partito il conto alla rovescia
per i nuovi adempimenti a cui
saranno chiamati. Primo tra
tutti il registro dell’anagrafe
condominiale. Sul quale, e
non solo, restano ancora diversi nodi da sciogliere.
Condomini e case catalogati. Amministratori obbligati a tracciare l’identikit dei
condomini e delle loro unità
abitative. Siamo infatti alla
volata finale per la redazione del cosiddetto registro
dell’anagrafe condominiale,
il nuovo obbligo imposto agli
amministratori dalla legge n.
220/2012, che è consigliabile
avere già pronto e aggiornato in vista della prossima entrata in vigore della riforma,
tenuto conto delle ricadute
applicative connesse a tale
adempimento preliminare.
Il registro dell’anagrafe
condominiale. Il nuovo art.
1130, comma 1, n. 6, del codice civile, che riguarda le attribuzioni dell’amministratore,
obbliga quest’ultimo a tenere
un apposito registro dell’anagrafe condominiale nel quale
annotare le generalità dei
singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio l’usufrutto, l’uso e l’abitazione) e di diritti personali
di godimento (per esempio la
locazione), comprensive del
codice fiscale e della residenza o domicilio dei medesimi,
nonché i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare
e ogni altra informazione relativa alle condizioni di sicurezza della medesima.
La disposizione in questione contiene quindi alcuni obblighi anche per i condomini,
in quanto dispone che ogni
variazione dei dati contenuti nel registro debba essere
comunicata all’amministratore in forma scritta entro
60 giorni dal fatto, in modo
da consentire l’aggiornamento del registro da parte
dell’amministratore. Quindi,
se quest’ultimo potrà giovarsi
della collaborazione dei condomini troverà il suo lavoro
semplificato e non sarà costretto a trasformarsi in una
sorta di poliziotto.
Cosa che invece potrebbe
accadere in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza
delle comunicazioni da parte
dei condomini. In questi casi,
C
A cosa serve il registro
Per la regolare convocazione dell’assemblea (l’amministratore è infatti tenuto a sapere
chi siano i propri condomini, ovvero i soli soggetti legittimati a partecipare alle riunioni
di tale organo condominiale) e la sua corretta gestione (molte delle informazioni che
vengono scambiate durante i lavori assembleari sono tutelate dal Codice privacy e, mentre possono essere conosciute da tutti i condomini, non possono essere comunicate a
terzi estranei alla compagine condominiale)
Per il corretto avvio delle procedure di recupero crediti nei confronti dei condomini morosi
(se, infatti, si richiedesse un decreto ingiuntivo nei confronti di un soggetto che non
sia condomino questo potrebbe eccepire in giudizio il proprio difetto di legittimazione
passiva e chiedere la condanna del condominio alla refusione delle spese legali) e per
il conseguente pignoramento immobiliare
Per la comunicazione ai terzi creditori del condominio del nominativo dei condomini non
in regola con il versamento degli oneri condominiali (come previsto dal nuovo art. 63
disp. att. c.c.)
Per la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario della medesima unità
abitativa sita in condominio
In caso di vendita dell’unità immobiliare
In caso di trasferimento della proprietà
dell’unità immobiliare sita in condominio il diritto di partecipare all’assemblea si trasferisce in capo all’acquirente
e il venditore potrà far valere le proprie ragioni, connesse al pagamento dei
contributi relativi all’anno in corso e a
quello precedente, soltanto attraverso
quest’ultimo.
Ai fi ni dell’esercizio dei propri diritti
di condomino, per esempio per essere
legittimato a partecipare all’assemblea,
l’acquirente deve essere riconosciuto
come tale dall’amministratore condominiale.
Sul punto occorre evidenziare come l’ultimo comma del nuovo art. 63 disp. att.
c.c. faccia ora espresso obbligo al venditore (vecchio condomino) e all’acquirente (nuovo condomino) di informare
infatti,
infatti l’amministratore sarà
tenuto a richiedere con lettera raccomandata indirizzata
al condomino interessato le
informazioni necessarie alla
tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di
omessa o incompleta risposta,
lo stesso sarà quindi tenuto
ad acquisire diversamente
le informazioni necessarie
(per esempio andando presso
i competenti uffici pubblici o
incaricando di tale attività un
professionista), addebitandone il costo ai diretti interessati (non all’intera compagine
condominiale).
Circa le informazioni che
dovranno essere contenute
nel registro, sta facendo molto discutere la parte relativa
alle condizioni di sicurezza
delle singole unità abitative
di proprietà esclusiva dei
condomini. Il legislatore ha
probabilmente inteso fare
riferimento alle condizioni
di sicurezza degli impianti
l’amministratore e inviare al medesimo
copia autentica del titolo che comporta
il trasferimento del diritto, pena la solidarietà del venditore con l’acquirente
per i contributi dovuti successivamente alla stipula dell’atto notarile e fino
all’assolvimento di detto obbligo di informazione.
Anche se detta specifica forma di comunicazione è stata prevista dalla legge
n. 220/2012 soltanto ai fi ni dell’applicazione della sanzione della solidarietà
tra acquirente e venditore rispetto agli
oneri condominiali maturati dal primo,
si deve ritenere che la stessa costituisca
ormai la modalità tipica dell’informazione da fornire all’amministratore in merito alle vicende traslative della proprietà
e degli altri diritti reali inerenti le unità
immobiliari site in condominio.
domestici di maggiore pericolosità (caldaia, impianto
elettrico ecc.). Se, come ci si
augura, l’amministratore potrà contare sulla collaborazione dei singoli condomini che,
verosimilmente, invieranno al
medesimo copia delle relative
certificazioni degli impianti e
gli aggiornamenti delle stesse, non si porrà alcun problema. La questione sarà invece
più complicata nel caso in cui
tale aiuto dovesse mancare.
Se, infatti, un condomino non
dovesse comunicare tali informazioni all’amministratore,
cosa potrà fare quest’ultimo
per procurarsele? Tra le ipotesi, potrà assicurarsi altrimenti tali dati, rivolgendosi a
soggetti terzi (uffici pubblici?)
o dovrà richiedere un accesso
nella proprietà del condomino e, ove questo si opponga,
procurarsi una sorta di mandato giudiziario, per esempio
attraverso un procedimento
d’urgenza ex art. 700 cpc.
105116097108105097111103103105095109097110
Le principali ricadute
applicative. L’amministratore deve conoscere esattamente chi sono i proprietari
delle singole unità immobiliari. La gestione di un aggiornato registro di anagrafe
rileva non solo ai fini della
convocazione e della gestione
dell’assemblea (l’amministratore è infatti tenuto a sapere
chi siano i condomini, ovvero
i soli soggetti legittimati a
partecipare alle riunioni di
tale organo condominiale),
ma anche per la ripartizione
delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, così
come per la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti
dei condomini morosi e per il
conseguente pignoramento
immobiliare, oppure per la
comunicazione ai terzi creditori del condominio del nominativo dei condomini non in
regola con il versamento degli
oneri condominiali.
Più in generale è obbligo
dell’amministratore avere
sempre un quadro aggiornato della compagine condominiale. A questo scopo è quindi
legittimato a esperire ogni ricerca presso la conservatoria
dei registri immobiliari, gli
uffici catastali e anagrafici,
sia in proprio che a mezzo di
professionisti, al fine di avere
l’elenco aggiornato dei condomini di un dato edificio.
Quanto sopra dovrebbe ridurre al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di
condomini. L’introduzione del
registro dell’anagrafe condominiale è, infatti, finalizzata
a garantire una maggiore trasparenza della composizione
della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra
comproprietari e tra questi
ultimi e l’amministratore sia
nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità.
Si tratta di una novità che
conduce quindi a risultati
del tutto opposti a quelli ai
quali si giungerebbe facendo
applicazione in ambito condominiale del c.d. principio
dell’apparenza. Tale principio
generale del diritto tutela la
buona fede e il ragionevole
b
affidamento dei terzi che un
determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista
effettivamente sul piano del
diritto così come si è manifestato. In base a tale teoria il
soggetto che abbia colposamente concorso a creare una
situazione di incertezza nei
rrapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni
che questi abbiano subito per
avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che
appariva essere quella corrispondente al vero. Si tratta di
uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire
gli effetti pregiudizievoli dei
comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia
fatto affidamento.
A dire il vero la posizione
della giurisprudenza sulla
questione della rilevanza
in ambito condominiale del
principio generale dell’apparenza è sempre stata oscillante. La soluzione di questo problema, d’altra parte,
comporta importanti conseguenze sul piano pratico. Con
l’istituzione del c.d. registro
dell’anagrafe condominiale,
tuttavia, si può concludere
che il legislatore, in questo
caso in perfetta aderenza con
i più recenti approdi della giurisprudenza della Cassazione,
abbia indirettamente negato
qualsiasi possibile applicazione del principio dell’apparenza nell’ambito dei rapporti
giuridici condominiali.
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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
Lunedì 27 Maggio 2013
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I commenti degli addetti ai lavori sulla legge: un stop alle spese di manutenzione
Riforma promossa con riserva
P
DI
DUILIO LUI
iù che le critiche,
sono le riserve e le
richieste di chiarimenti a prevalere
tra gli addetti ai lavori. A
pochi giorni dall’entrata in
vigore della riforma del condominio, il 18 giugno prossimo, restano ancora diversi
punti aperti, che in buona
parte registrano una convergenza tra associazioni degli
amministratori e quelli dei
condòmini.
«Il giudizio generale sulla
riforma è positivo perché si è
finalmente fatto chiarezza su
una serie di aspetti che creavano confusione nel mercato», commenta Pietro Membri, presidente dell’Anaci
(Associazione nazionale
amministratori comunali e
immobiliari). «Anche il fatto che siano state aggiunte
nuove incombenze per gli
amministratori ha il suo lato
positivo nella misura in cui
porterà a una maggiore qualità: in sostanza, non tutti
potranno continuare a svolgere la professione, ci sarà
meno spazio per gli improvvisati a tutto vantaggio della
professionalità, con ricadute
positive per i condòmini». Le
critiche di Membri si rivolgono «ad alcuni passaggi oscuri
del testo normativo, che potevano essere scritti meglio
con il contributo degli addetti ai lavori», ma soprattutto
all’obbligo di subordinare
l’avvio delle opere di manutenzione straordinaria
alla preventiva costituzione
di un fondo di importo pari
all’ammontare dei lavori.
Una norma che era stata
voluta dai costruttori per
tutelarsi dai mancati pagamenti, ma che nelle attuali
condizioni di crisi «appare di
difficile attuazione se inter-
pretata in maniera letterale», prosegue Membri, «che
chiede un ripensamento con
possibilità di pagamento dilazionato». Su questo punto
si trova d’accordo Aldo Rossi, della segreteria nazionale
del Sunia (Sindacato nazionale unitario
inquilini e
assegnatari):
«Così come
è formulato
il passaggio
sulla costituzione del fondo è pericoloso, sia perché
mette
in
grande difficoltà i condomini, sia perché rischia di
paralizzare il
mercato delle
ristrutturazioni, si pensi
alle facciate
o alla sostituzione delle
caldaie». Per
il resto Rossi considera
positivo che
la riforma
in vigore dal
prossimo 18
giugno introduce l’organismo dei consiglieri di condominio «un trait d’union con
l’assemblea che già esisteva
in alcune realtà, ma ora ha
ricevuto un riconoscimento
ufficiale». Allo stesso tempo
promuove la maggiore facilità di distacco del singolo
condomino dall’impianto di
riscaldamento centralizzato, mentre riserva qualche
critica alla «scarsa partecipazione dell’inquilino alle
decisioni assembleari che
lo riguardano in termini di
ricadute economico». Oltre a
considerare «un passo indie-
tro» rispetto alla normativa
degli scorsi anni quanto previsto in materia di risparmio
energetico e superamento
delle barriere architettoniche. «Inoltre ci aspettavamo che vi fosse un obbligo
di sottoscrizione della po-
lizza assicurativa da parte
dell’amministratore, mentre
alla fine si è deciso di affidarne la scelta all’assemblea»,
conclude, ricordando che la
stessa soluzione è stata trovata per il sito Internet di
condominio.
Giuseppe Dica, presidente di Anammi (Associazione
nazional-europea amministratori d’immobili), parla
di un provvedimento «figlio
della fretta con la quale è
stato approvato. La legislatura (precedente all’attuale,
ndr) stava per chiudersi e
105116097108105097111103103105095109097110
si è forzato qualche punto». Tra gli aspetti criticati
dall’associazione c’è il fatto
che per l’amministratore interno, al contrario di quello
esterno, non sono previsti requisiti particolari, «come se
nel primo caso non possano
derivare i medesimi
problemi». Dica aggiunge che i soci di
Anammi hanno da
tempo l’obbligo di
sottoscrivere una polizza responsabilità
civile professionale,
con i costi a carico del
condominio. «Il problema è che questa
polizza, per funzionare al meglio, deve
essere a fisarmonica: se il condominio
intende realizzare
un’opera di restauro
deve essere adeguata
ai nuovi massimali,
ma soluzioni di questo tipo attualmente
non esistono sul mercato». Inoltre Dica
vede un contrasto tra
il testo della riforma
e le normative sulla
privacy nella misura
in cui viene stabilito
che l’amministratore
è tenuto a comunicare ai creditori i condòmini morosi, in modo che
possano procedere.
Secondo Alberto Zanni,
presidente di Confabitare
(associazione proprietari
immobiliari), anche se la
legge non corrisponde del
tutto alle attese del mercato, «va sottolineato che dal
18 giugno in avanti i condòmini saranno più tutelati di
oggi. Questo grazie ai nuovi
obblighi e alle nuove incombenze poste a carico degli
amministratori, soprattutto
nell’ottica dell’efficienza, della maggiore trasparenza e di
una più alta professionalità».
Una critica Zanni la riserva
al fatto che viene innalzata
da quattro a otto condòmini
il limite al di sopra del quale diventa imprescindibile la
presenza di un amministratore: «Una scelta curiosa»,
la definisce, «considerata la
nuova mole di responsabilità e obblighi previsti» dalla
funzione. Infine, fra i registri
obbligatori previsti dalla riforma è venuto a mancare un
elemento più volte trattato
o almeno accennato da altre
leggi speciali nell’intento di
voler assicurare la sicurezza
dei residenti, «il cosiddetto
libretto delle manutenzioni
e della sicurezza (interventi)
dell’edificio, soprattutto nel
caso venga rilevato amianto
o eternit. Potrebbe essere il
caso di porvi rimedio».
Per concludere, il giudizio
di Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia (Confederazione italiana
proprietà edilizia) che definisce la riforma «pigra. Per
facilitare davvero la vita
degli amministratori e dei
condòmini, occorreva attribuire al condominio la capacità giuridica (che consente,
fra l’altro, di non disturbare
i condòmini per intervenire
di persona a determinati
specifici atti), come si è fatto
all’estero».
Un altro punto della riforma controverso è relativo
alle sanzioni, che sono state
aggiornate. «Ma da chi?», si
chiede Sforza Fogliani, che
prova a dare una chiave di
lettura: «Ritengo che debbano essere applicate dall’assemblea (e non, quindi,
dall’amministratore, ndr),
tanto più che devono essere, d’ora in avanti graduate
fino ai massimi stabiliti dalla legge».
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Lunedì 27 Maggio 2013
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
Amministratori più qualificati
Pagine a cura
DI GIANFRANCO DI RAGO
iù trasparenza e serietà nelle amministrazioni di condominio.
Conto corrente, polizza assicurativa, divieto di accettare deleghe in assemblea
e obbligo di procedere alla riscossione dei contributi condominiali delineano una nuova
figura di amministratore, più
aperto alle esigenze dei condomini. Il dovere di formazione,
iniziale e periodica, e la possibilità di esercizio dell’attività
in forma societaria rendono
poi tale figura maggiormente
professionale e tecnicamente
competente. Sono alcune delle principali novità relative
al rapporto tra condomini e
amministratore, che diventeranno operative dal prossimo
18 giugno con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012
di riforma della disciplina del
condominio.
Nonostante la nuova legge
sia stata da qualcuno ribattezzata come riforma dell’attività
dell’amministratore condominiale, le novità non riguardano ovviamente solo tale figura.
Il legislatore ha, infatti, operato un riordino generale della
disciplina del condominio, il
più delle volte uniformandosi alle soluzioni individuate
dalla giurisprudenza della
Cassazione, dal funzionamento dell’assemblea (con un
generale abbassamento delle
maggioranze necessarie per
l’adozione delle deliberazioni
e una serie di utili chiarimenti
sulle modalità di convocazione e partecipazione, diretta
e delegata) all’istituzione del
consiglio di condominio con
funzioni di ausilio e di controllo dell’attività di amministratore, dalla contabilità
condominiale (per garantire
una maggiore trasparenza,
anche avvalendosi di un revisore dei conti) alla possibilità di rivedere e modificare
le tabelle millesimali, dalle
sanzioni previste dal regolamento per i condomini che non
ne rispettino il contenuto ai
numerosi chiarimenti intervenuti in tema di impugnazione
giudiziale delle deliberazioni
assembleari e di mediazione
(anche se, per il momento,
quella c.d. obbligatoria non è
più tale dopo l’intervento della Corte costituzionale dello
scorso mese di ottobre).
Il bilancio della legge n.
220/2012 non è però del tutto
positivo. In molti casi il legislatore avrebbe potuto osare
di più (per esempio in tema di
contrasto alla morosità condominiale, di solidarietà tra venditore e acquirente dell’unità
abitativa sita in condominio),
mentre in altre occasioni è
stato poco chiaro, ingenerando nuovi dubbi negli interpreti
(si pensi alla questione della
natura parziaria o solidale
delle obbligazioni condominiali e alla nuova disciplina della
modificazione d’uso delle parti
comuni).
P
Pro e contro
Novità della riforma Luce verde
del condominio
Amministratore
Avviso
di convocazione
Bilancio
condominiale
Competenza
territoriale per le
cause condominiali
Creditori
del condominio
Introduzione di requisiti per lo svolgimento
dell’attività, che può essere svolta anche in
forma societaria; introduzione della polizza
assicurativa obbligatoria per la responsabilità
civile dell’amministratore; obbligo di costituzione di un conto corrente bancario o postale
intestato al condominio; esemplificazione delle
cause di revoca giudiziale; obbligo di avviare le
azioni per il recupero del credito verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale lo stesso è compreso;
obbligo di esplicitare il compenso al momento
della nomina. Obbligo di redigere il c.d. registro
dell’anagrafe
Chiariti i requisiti di forma: avviso inviato anche
via fax o per posta elettronica certificata
Luce rossa
Non è stato chiarito su quali materie debba vertere la formazione
professionale, iniziale e periodica
dell’amministratore, e quale debba
essere il numero di ore minimo di
formazione nell’anno
Forse si poteva essere più specifici
nell’indicare i criteri di tenuta della
contabilità
Competenza del giudice in cui si trova l’edificio
condominiale
Inserito l’obbligo dell’amministratore di comu- Il creditore del condominio può chienicare ai creditori del condominio il nominativo dere l’intera somma a uno soltanto
dei condomini o è obbligato a chiederdei condomini morosi
la pro quota a ciascuno di essi?
Limiti numerici al cumulo delle deleghe di voto
Delega al voto
in assemblea
Divieto di delega all’amministratore
Mediazione
Importanti chiarimenti in tema di luogo di svoldelle liti condominiali gimento della mediazione, legittimazione alla
partecipazione all’incontro, maggioranza necessaria per approvare l’accordo di conciliazione
Nuove maggioranze
Chiarita la misura del quorum costitutivo per
assembleari
l’assemblea in seconda convocazione; diminuite
le maggioranze necessarie per le deliberazioni
Nuove maggioranze
Problemi di coordinamento tra il
assembleari
codice civile e le leggi speciali (ad
agevolate
esempio in materia di abbattimento
delle barriere architettoniche)
Modificazioni delle
Non si comprende quale sia l’esatdestinazioni d’uso
ta portata della disposizione
(nuovo art. 1117-ter c.c.)
Morosità
condominiale
Non è più necessario che il regolamento preveda il distacco del condomino in mora dall’utilizzo
dei servizi comuni
Modificato il regime delle sanzioni previste dal
Regolamento
condominiale e divieto regolamento
di tenere in casa
animali domestici
Tabelle millesimali
Chiariti i casi in cui le tabelle possono essere
rettificate o modificate
Vendita dell’unità
immobiliare sita
in condominio
Il venditore è tenuto a inviare all’amministratore
copia autentica dell’atto di vendita poiché in caso contrario risponde in solido con l’acquirente
per le spese condominiali successive
Videosorveglianza
sulle parti comuni
Piena liceità dell’installazione di impianti di videosorveglianza delle parti comuni con delibera
assembleare
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105116097108105097111103103105095109097110
Non è chiaro se la norma sia
applicabile ai c.d. regolamenti
contrattuali o soltanto a quelli c.d.
assembleari
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
Lunedì 27 Maggio 2013
Recupero crediti, tre opzioni
C
ondomini morosi con
le ore contate. Dalla
metà del prossimo
mese di giugno, con
l’entrata in vigore della legge n.
220/2012 di riforma del condominio, l’amministratore avrà,
infatti, l’obbligo di attivarsi per
il recupero forzoso del credito
entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio contabile nel quale lo stesso è compreso, salvo
essere dispensato dalla maggioranza assembleare.
Il ruolo attivo dell’amministratore condominiale.
L’art. 1130 c.c. stabilisce che
l’amministratore è tenuto a
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per
la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi
comuni. Si tratta di obbligo ex
lege imposto in modo specifico
all’amministratore che, quindi,
non ha alcuna necessità della
previa autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Il nuovo art. 1129, comma
9, c.c. introdotto dalla legge
n. 220/2012, ha quindi fatto
obbligo all’amministratore di
attivarsi per il recupero dei
contributi condominiali entro il
termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel
quale lo stesso è compreso. L’intervento dell’assemblea, lungi
dal costituire una condizione
per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece
sollevare l’amministratore da
detto obbligo normativo.
La disposizione in questione va a sua volta correlata con
quanto previsto in tema di morosità condominiale dall’art. 63
disp. att. c.c., il quale dispone
che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore
possa ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione. Si è di fronte a un trattamento di favore per i crediti
condominiali perché, generalmente, l’ordine di pagamento
del giudice diventa esecutivo
soltanto in caso di mancata
opposizione da parte dell’ingiunto nei 40 giorni successivi
alla sua notificazione. In caso
di credito condominiale, invece, il decreto ingiuntivo emesso
dal giudice su presentazione
dei bilanci dai quali emerga lo
stato di morosità è immediatamente esecutivo e permane
tale nonostante l’eventuale opposizione giudiziale proposta
dal condomino.
Gli strumenti a disposizione dell’amministratore
per il recupero della morosità condominiale: a) la
lettera di messa in mora
e il decreto ingiuntivo. La
prima soluzione a portata di
mano per l’amministratore che
debba procedere al recupero
della morosità condominiale è
quella di richiedere per iscritto al condomino il pagamento
di quanto dovuto sulla base
del bilancio preventivo della
relativa ripartizione approvati dall’assemblea. Si tratta
Un facsimile
SCHEMA DI LETTERA DI MESSA IN MORA
DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
Egregio Signore ……………
Via ……….…………..
...., lì
Oggetto: Condominio ………….
– Sollecito pagamento degli oneri condominiali
Egregio Sig. ………………,
le scrivo in qualità di amministratore del condominio …………… per evidenziarle
che a oggi, salvo errore, non risultano pagate le spese condominiali regolarmente deliberate e ripartite dall’assemblea condominiale in data ……………..
in relazione al bilancio preventivo della gestione ………, per un totale di euro
………. .
Con la presente sono quindi a intimarle il pagamento della suddetta somma
entro e non oltre dieci giorni dal ricevimento della presente. Nel caso in cui
avesse già pagato tutto o parte della somma di cui sopra la invito comunque a
far pervenire presso questo studio, nel medesimo termine di cui sopra, le pezze
giustificative da cui risultino gli eventuali pagamenti.
In caso contrario, anche sulla base di quanto previsto dal nuovo art. 1129,
comma 9, c.c., mi vedrò costretto, senza ulteriore avviso, a incaricare un legale
del recupero forzoso del credito vantato nei suoi confronti dal condominio, con
evidente aggravio di costi a suo esclusivo carico.
La presente vale come formale atto di messa in mora a tutti gli effetti di legge
e come atto di interruzione di qualsivoglia termine di prescrizione e/o decadenza.
Cordiali saluti
Condominio ………………….
L’amministratore ………………….
della cc.d.
d lettera di messa in
mora (si veda un esempio nella tabella in pagina), anche
se, per le obbligazioni di tipo
pecuniario, ove il termine per
l’adempimento sia scaduto e il
pagamento debba essere eseguito al domicilio del creditore,
non ci sarebbe l’obbligo di far
precedere l’azione giudiziale di
recupero del credito dall’intimazione di pagamento.
Scopo principale della lettera, in ambito condominiale, è
quello di avvisare il condomino
della scadenza del termine per
il pagamento del rateo o dei ratei relativi alle spese comuni
deliberate dall’assemblea. Si
tratta di un avvertimento che
consente in un grande numero
di casi di raggiungere velocemente il risultato di assicurare
alle casse comuni quanto dovuto dai singoli. L’atto di messa in mora viene solitamente
inviato al condomino con raccomandata con ricevuta di ritorno per finalità prettamente
probatorie, ma può anche essere inviata, raggiungendo il
medesimo obiettivo dal punto
di vista della prova, con un fax
o con un messaggio di posta
elettronica certificata (a condizione però che il condomino
sia a sua volta in possesso di
un apparecchio per la ricezio-
ne dei fax o di un indirizzo di
posta elettronica certificata).
Ovviamente la richiesta di
pagamento può essere effettuata o seguita (e in qualche
modo rinforzata, quanto meno
a livello di impatto psicologico)
da un’analoga comunicazione
effettuata da un legale incaricato dall’amministratore condominiale. Se i solleciti rimangono vani il medesimo legale
potrà richiedere l’emissione di
un decreto ingiuntivo.
b) Cosa non si può fare:
il rispetto della privacy
dei condomini. Per combattere il fenomeno della morosità
condominiale l’amministratore può anche essere spinto a
cercare soluzioni diverse e in
qualche modo innovative. Ma
in questi casi occorre particolare attenzione al rispetto
della privacy dei condomini.
L’autorità garante in questi
anni ha infatti avuto modo di
pronunciarsi su una serie di
casi concreti, evidenziando ciò
che l’amministratore non può
fare per cercare di recuperare
i crediti condominiali:
- affiggere o depositare in
luogo accessibile anche a estranei al condominio una lettera
di messa in mora o altro analogo invito diretto al condomino
moroso;
105116097108105097111103103105095109097110
- affiggere o depositare
in luogo accessibile anche a
estranei al condominio una
convocazione assembleare che
all’ordine del giorno riporti anche la situazione debitoria di
singoli condomini o un elenco
di partecipanti al condominio
non in regola con i pagamenti
delle quote condominiali;
- affiggere o depositare in
luogo accessibile anche a estranei al condominio una deliberazione condominiale che, nel
dare mandato all’amministratore di procedere al recupero
degli oneri condominiali evasi, riporti anche la situazione
debitoria di singoli condomini
o un elenco di partecipanti al
condominio non in regola con i
pagamenti delle quote.
c) Il distacco dei servizi
comuni. Uno dei deterrenti
individuati dal vecchio art. 63
Disp. att. c.c. per combattere
il fenomeno della morosità
condominiale era la possibilità di escludere il comproprietario non in regola con i
pagamenti dall’utilizzazione
dei beni e dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato. Bisogna però precisare che questa misura, per
espressa previsione di legge,
si applicava soltanto nel caso
in cui vi fosse un regolamento
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condominiale che lo consentisse espressamente, solo per
le morosità che superassero il
semestre e, come anticipato,
per i soli servizi suscettibili di
godimento separato (non, per
esempio, per le scale, l’ascensore, ecc.).
Il nuovo testo dell’art. 63
Disp. att. c.c., introdotto dalla
legge n. 220/2012, pur mantenendo le altre condizioni
di cui sopra, ha eliminato la
necessità della preventiva
indicazione nel regolamento
condominiale della possibilità
per l’amministratore di agire
in questa direzione. La disposizione in questione, infatti,
si è rivelata nel tempo un
ostacolo spesso insormontabile all’applicazione di questa
sanzione, in quanto la maggior parte dei regolamenti
condominiali non la contemplava espressamente. Con
riferimento all’ambito operativo, si è ritenuto che non
possano qualificarsi come servizi suscettibili di godimento
separato l’illuminazione e la
pulizia delle scale. Viceversa,
la pur scarsa giurisprudenza
di merito ha ritenuto che
sia passibile di godimento
separato il servizio del riscaldamento, potendo quindi
l’amministratore chiudere gli
erogatori dell’acqua calda che
collegano gli elementi radianti siti all’interno dell’unità
immobiliare del condomino
moroso all’impianto centralizzato, anche intervenendo
all’interno della proprietà
esclusiva del condomino moroso. Analogamente si è valutato suscettibile di godimento
separato il servizio dell’uso
dell’ascensore, ma in tal caso
più problematico in concreto è
l’esercizio del potere previsto
dalla norma in esame (l’amministratore, per esempio,
potrebbe diffidare il condomino moroso dall’utilizzare
l’impianto o di consegnarne
la chiave, fermo che, qualora il condomino non osservi
la diffida, l’amministratore
non potrebbe fare altro che
adire il giudice per ottenere
un provvedimento ad hoc).
Anche il servizio dell’erogazione dell’acqua, infine, appare qualificabile come fruibile
separatamente dal condomino. Il problema principale
che si pone nel momento in
cui si voglia mettere in esecuzione detta sanzione è quello
di come operare dal punto di
vista tecnico per operare il distacco dall’impianto comune
dell’unità abitativa appartenente al condomino moroso.
Perché questo tipo di tutela
possa essere messa in pratica
occorre che gli impianti siano
stati costruiti e tarati in modo
da consentire il distacco forzoso, eventualità però piuttosto
rara. È evidente che, in caso
contrario, ove sia necessario
contare sulla collaborazione
del condomino in mora, le possibilità di riuscire a raggiungere in tempi brevi l’obiettivo del
distacco dall’impianto comune
siano davvero scarse.