NORME E LEGGI
Gli strumenti
per conoscere
lo stato
di conservazione
del patrimonio edilizio
Dottore Commercialista e Revisore dei Conti, esperto di
“Tecnica e gestione dei patrimoni immobiliari”, Vincenzo
Acunto dal 1998 dirige la società GROMA, di proprietà della
Cassa Italiana di Previdenza dei Geometri Liberi Professionisti,
deputata alla gestione integrata del patrimonio immobiliare del
Socio Unico e di Enti di previdenza, banche ed assicurazioni.
Docente di master universitari specialistici presso l’Università
IUAV di Venezia e l’Università La Sapienza di Roma, è autore
di articoli tecnici ed economici apparsi su riviste specializzate.
Sulla spinta emotiva del crollo del palazzo in Via di Vigna
Jacobini, in Roma, in cui persero la vita 27 persone, il
Comune di Roma istituì il ‘Fascicolo di fabbricato’.
Il ‘Fascicolo di fabbricato’ venne poi introdotto dalla legge
Regionale n. 31 del 12 Settembre 2002 che consentiva ai comuni
di istituirlo per i fabbricati esistenti e per le nuove costruzioni.
Il Comune di Roma, con delibera n. 27 del 24 febbraio 2004,
istituì il fascicolo, richiedendo anche i dati sulla situazione
geologica, agroforestale dell’area e prevedendo la possibilità
che il tecnico incaricato, in caso di necessità, proponesse
ulteriori approfondimenti conoscitivi per eseguire, se del
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caso, interventi idonei a rimettere in sicurezza il fabbricato.
Con questo strumento l’Amministrazione intendeva realizzare,
periodicamente, una ricognizione dello stato della condizione
degli edifici nel territorio comunale, circa 200mila, la maggior
parte dei quali con un’età tra i 150 e i 60 anni.
Sul Fascicolo, noto anche come “patentino d’immobili”,
sono annotate le informazioni relative all’edificio di tipo
identificativo, progettuale e strutturale con l’obiettivo di
pervenire ad un idoneo quadro conoscitivo dell’immobile.
La decisione del Consiglio di Stato su ricorso presentato nel
2004 dalla Confedilizia su tale materia, mise l’iniziativa in
parcheggio. Fino ad oggi. Di nuovo sulla spinta emotiva,
questa volta a seguito del disastroso terremoto dello scorso
6 aprile in Abruzzo, politici, tecnici e protezione civile
hanno rispolverato il ‘Fascicolo’ perseguendo come scopo
principale quello di prevenire possibili situazioni di pericolo
a tutela della sicurezza del cittadino.
Nel breve periodo di uso del ‘Fascicolo di fabbricato’, gli
uffici tecnici del Comune lo richiedevano prima di accettare
una D.I.A. Ciò era giustificato dal fatto che, se un edificio
avesse presentato problemi strutturali, i lavori necessari
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di Vincenzo Acunto
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al consolidamento statico avrebbero potuto entrare in
conflitto con i lavori da eseguirsi in un appartamento
o sulla facciata. Già questo aspetto poteva considerarsi
meritevole di attenzione per giustificare l’introduzione del
‘Fascicolo di fabbricato’.
È opportuno sottolineare che un organismo edilizio ha
già una serie di documenti obbligatori che dovrebbero
corredarlo, ma spesso questi sono creati ed aggiornati solo al
bisogno, e comunque sono tutti autonomi ed indipendenti
uno dall’altro. Un unico documento che li raccolga, li integri
e li predisponga all’aggiornamento dovrebbe garantirne nel
nella fase ante all’esecuzione dell’intervento edilizio
e sia nella fase successiva ad opera ultimata.
L’attenzione data alla qualità caratteristica (al tempo
zero), alla qualità utile (durabilità), alla qualità
operativa (di messa in opera) ed infine alla qualità
di manutenibilità (nelle operazioni manutentive) è
fondamentale per garantirne la qualità globale.
Risulta utile fare tesoro per la formazione del ‘fascicolo’
della collaudata esperienza di ‘Oltre Manica’ eseguita
da P.S.A. (Property Services Agency), l’ente inglese che
progetta, costruisce e gestisce buona parte degli edifici di
tempo il miglior utilizzo dell’immobile.
Ricordiamo alcuni di questi:
• Il certificato di abitabilità e agibilità
• La dichiarazione di conformità dei vari impianti
(elettrico, gas, acqua, scarichi, ecc.)
• Il libretto di impianto delle caldaie autonome
• Il libretto di centrale degli impianti di riscaldamento
centralizzati
• Certificazione ascensori
• Certificato prevenzione incendi locali caldaie, box,
archivi, ecc.
• Certificazione e progetto ISPSEL approvato
proprietà dello Stato e che sottopone periodicamente le
costruzioni edilizie, una volta ultimate, ad un controllo
molto accurato; generalmente ogni due anni (uno se si
tratta di edifici storici) e otto per le parti strutturali.
L’introduzione nel ‘fascicolo’ di check-lists, è essenziale
per effettuare le azioni di controllo, assicurare la qualità
dell’intero processo edilizio nei tre momenti primari:
concezione - costruzione - gestione.
L’obiettivo dei reports di controllo è di rispondere
chiaramente ai tre quesiti a cui deve riferirsi chi fa
una controllo ed una successiva approvazione della
documentazione progettuale, ovvero: il progetto c’è?
La norma è rispettata? Il progetto è realizzabile?
L’obiettivo del booklet è di dare una risposta al secolare
problema è “a regola d’arte”, conditio sine qua non per il
mantenimento delle prestazioni dell’edificio nel tempo.
Si è così accolto il suggerimento di G. K. Koening. “(…)
a giudicare dallo stato di conservazione di molti edifici
di nuova costruzione non sembra un paradosso l’ipotesi di
creazione di un nuovo campo di attività disciplinare, ovvero
quello del restauro dei progetti, con lo scopo di correggere gli
Il ‘Fascicolo’ (booklet) nuovo documento tecnico preventivo
La realizzazione di un documento tecnico per la gestione
ed il controllo della qualità edilizia ha coinvolto in questi
ultimi anni molti Paesi europei nel cercare di definire
modelli o ambiti operativi di un booklet del fabbricato.
L’ambizione è di proporre un fascicolo innovativo, capace
di governare la conoscenza tecnologica dell’organismo
edilizio, ottimizzando la complessità processuale sia
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ANNO I
| n. 4 |
LUGLIO - AGOSTO 2009
Il Dossier del Fabbricato (una proposta attuale)
La valutazione e la certificazione di qualità dei fabbricati
si pone già da qualche anno al centro dell’attenzione nel
mercato immobiliare, sia per la sempre più forte richiesta
dell’utenza di garanzie reali sul prodotto acquistato,
che per la necessaria evoluzione qualitativa del settore
delle costruzioni.
Anche la legislazione vigente, nazionale ed europea, dal
1996 si è mossa in questa direzione attraverso una serie di
leggi e regolamenti applicativi.
Per rispondere a queste richieste di mercato e normative,
risulta sempre più necessario l’utilizzo di strumenti tecnici,
amministrativi e gestionali per i fabbricati, efficaci nell’analisi,
nella valutazione e nella gestione qualitativa del prodotto
edilizio in tutte le sue fasi di vita: dalla certificazione in fase
di costruzione, all’attestazione normativa per la vendita e
l’amministrazione, fino alla programmazione e alla gestione
degli interventi di manutenzione.
Il Dossier del Fabbricato, uno strumento di:
• certificazione della qualità
• competizione fra operatori del settore edilizio
• salvaguardia del patrimonio immobiliare
• programmazione della qualità
Il Dossier del Fabbricato organizza tutte le informazioni
richieste dalla normativa, sia per edifici in fase di costruzione
e di nuova realizzazione che già esistenti, secondo un percorso
in quattro fasi operative, ciascuna corrispondente ad un
livello analitico-qualitativo e finalizzata al raggiungimento
di uno specifico obiettivo:
1) Certificato di conformità tecnica,
finalizzato alla certificazione dell’esistente
2) Progetto della manutenzione,
finalizzato alla definizione della qualità programmata
3) Progetto della sicurezza per le opere di manutenzione,
finalizzato alla prevenzione dei rischi manutentivi
4) Gestione funzionale, finalizzata alla gestione
del programma degli interventi
La ricerca e la rintracciabilità
La documentazione relativa al Dossier del Fabbricato è
raccolta in formato digitale ed è utilizzabile con i più comuni
software di gestione dell’ufficio attraverso l’accesso ad una
piattaforma internet. In tal modo l’accesso è garantito
in qualsiasi luogo ed in qualsiasi momento. Inoltre,
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per facilitarne la consultazione in tutti i possibili ambiti,
una copia del Dossier viene fornita su supporto cartaceo.
Gli obiettivi del Dossier del Fabbricato
Obiettivi del Dossier del Fabbricato sono:
• la certificazione di conformità tecnica dell’edificio
• la garanzia del valore patrimoniale per i proprietari,
gli inquilini ed i nuovi acquirenti
• la programmazione e la gestione della manutenzione
in sicurezza
Le società immobiliari e di costruzione possono certificare
la qualità del loro prodotto dotandosi di un fondamentale
strumento di competizione sul mercato e azzerando i
rischi post-vendita.
I proprietari e gli amministratori di immobili certificano
la Conformità dello status tecnico e amministrativo del
fabbricato, assicurandone il valore e ottimizzandone la
programmazione manutentiva e la gestione finanziaria
degli interventi.
Con il Dossier del Fabbricato, le pubbliche amministrazioni e gli
enti si dotano di uno strumento di monitoraggio, prevenzione
e gestione tecnico-finanziaria del proprio patrimonio.
Il Dossier del Fabbricato può essere personalizzato secondo le
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errori prima che gli edifici siano eseguiti (…)”.
Pertanto un fascicolo capace non solo di programmare
la manutenzione, ma di controllare nella delicata fase
di progettazione esecutiva la congruità dei requisiti del
sistema edilizio attraverso l’analisi comparativa della
casistica dell’albero degli errori per consentire la correzione
genetica dell’organismo edilizio prima della sua nascita,
ovvero un’azione di vera reingegnerizzazione edilizia.
esigenze e le finalità della Committenza e, ove tecnicamente
possibile, sviluppato e fornito per singole fasi.
I contenuti
Il Dossier del Fabbricato raccoglie al proprio interno
quanto richiesto dalle normative di settore relativamente al
Fascicolo del Fabbricato, al Fascicolo Tecnico ed al Piano di
Manutenzione programmata degli edifici.
Il Fascicolo del Fabbricato, come sopra esposto, è un
documento, obbligatorio su tutto il territorio nazionale
all’atto di vendita delle nuove abitazioni, che contiene tutte
le informazioni tecniche e amministrative relative alla storia
dell’immobile, dalla concessione edilizia ai vari e successivi
interventi di modifica.
Il Fascicolo Tecnico, obbligatorio per le nuove costruzioni
e ristrutturazioni, oltre a raccogliere i documenti
tipici del Fascicolo del Fabbricato, analizza e definisce
i possibili rischi derivanti dall’esecuzione delle opere
di manutenzione e stabilisce le misure per prevenirli.
Il Piano di Manutenzione programmata, documento
obbligatorio per tutto il patrimonio immobiliare pubblico
e per le nuove costruzioni private, raccoglie e razionalizza
le indicazioni inserite nei fascicoli, aggiungendo alcuni
documenti sulle procedure da seguire nell’applicazione del
Programma di Manutenzione.
In sintesi il Dossier del Fabbricato è uno strumento per:
• la valutazione e la certificazione dello stato di conformità
amministrativa, strutturale e funzionale del patrimonio
edilizio;
• il monitoraggio e l’individuazione delle situazioni di
inefficienza e/o di rischio degli edifici;
• la programmazione nel tempo degli interventi di
manutenzione e ristrutturazione per mantenere e migliorare
la qualità dei fabbricati.
Il ‘Libretto della casa’
del geometra Bassi
Ancora prima del Comune di Roma, sul tema, un’idea
originale l’aveva avuta il geometra Luciano Bassi (già presidente
del Consiglio Nazionale Geometri), che stanco di dover
fare ricerche per ogni incarico professionale riguardante gli
immobili, imposta il ‘Libretto della casa’.
Così battezzato dall’autore, il Libretto, come si legge nel progetto
che lo definisce particolarmente utile per l’Amministratore di
condominio, conteneva tutti i documenti relativi all’immobile:
dal rogito d’acquisto, al certificato di collaudo delle strutture,
l’autorizzazione di abitabilità e/o usabilità, i certificati di
collaudo relativi alla centrale termica, all’impianto di ascensore,
di messa a terra, parafulmini, ecc. per un totale di 35 voci.
Incluse la documentazione catastale, la registrazione delle polizze
d’assicurazione e lo scadenzario delle verifiche, dei controlli e
degli adempimenti di natura tecnico-fiscale-conservativa.