TRIBUNALE DI TREVISO
Cancelleria Esecuzioni Immobiliari
PERIZIA DI STIMA
Esecuzione Imm.re
R.G. N°676/2009
CENTROMARCA BANCA CREDITO COOPERATIVO – SOCIETÀ COOPERATIVA
Promossa da
con avv. Alberto Gyulai
con domicilio eletto presso il suo studio in viale Oberdan n°25
– 31100, Treviso (TV)
MASSARIOL LUCA
Contro
residente in via Chiesa Conscio n°11 – 31032, Casale sul Sile
(TV)
Giudice Esecuzione FABBRO DOTT. ANTONELLO
CESTER GEOMETRA LORIS
Tecnico Estimatore
via Nuova Trevigiana n°12 – 31032, Casale sul Sile (TV)
Tel. 0422/788041, fax 0422/821390
Data Giuramento
22/05/2014
Prossima udienza
19/11/2014
Il Tecnico Estimatore
Cester geometra Loris
E.I. R.G. 676/2009
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INDICE
Premesse introduttive............................................................................................... 3
1. Formazione dei lotti.............................................................................................. 5
2. Ubicazione ed accessibilità del bene....................................................................5
3. Verifica tra descrizione attuale del bene e sua descrizione contenuta nell'atto di
pignoramento........................................................................................................... 5
4. Identificazione catastale.......................................................................................5
5. Confini del lotto..................................................................................................... 6
6. Servitù.................................................................................................................. 6
7. Ditta intestataria e titolo di provenienza................................................................6
8. Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie / pendenze.....................................................6
9. Elenco creditori intervenuti...................................................................................7
10. Descrizione generale dei beni pignorati..............................................................8
11. Destinazione urbanistica - Conformità..............................................................10
12. Disponibilità dell'immobile.................................................................................12
13. Divisibilità.......................................................................................................... 12
14. Stima del più probabile valore di mercato.........................................................13
15. Stima del valore di vendita forzato....................................................................15
16. Attestazione energetica....................................................................................15
17. Elenco allegati.................................................................................................. 16
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PREMESSE INTRODUTTIVE
Con provvedimento del 02/04/2014 il Giudice dell'esecuzione, dott. Antonello Fabbro, ha nominato il sottoscritto Cester geometra Loris quale esperto estimatore per
la redazione della relazione di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c., disponendo che
l'esperto comparisse il giorno 22/05/2014 per il conferimento d'incarico e la prestazione del giuramento.
In data 22/05/2014, di fronte al Giudice dott. Antonello Fabbro veniva effettuato il
giuramento del sottoscritto esperto ed estratta la documentazione in cancelleria.
Il giorno 27/05/2014 venivano protocollate presso il Comune di Casale sul Sile una
richiesta relativa alla regolarità contributiva ai fini ICI/IMU ed una richiesta di accesso agli atti per recuperare la documentazione edilizia ritenuta utile al fine dell'espletamento dell'incarico ed il rilascio di eventuali copie di denunce D.I.G.O.S. e certificato di residenza e stato famiglia.
In data 28/05/2014 veniva ritirato presso gli uffici comunali il certificato di residenza
e stato famiglia dell'esecutato (allegato 1).
In data 30/05/2014 veniva ricevuta via fax la comunicazione della IV Area – Settore
Vigilanza in cui veniva riportato che non erano state rinvenute copie di comunicazione di cessione fabbricato a nome dell'esecutato (allegato 2).
In data 04/06/2014 venivano ritirati presso gli uffici comunali i certificati di residenza
e stato famiglia delle altre persone residenti presso i beni pignorati (allegato 3).
Nei giorni 23/06/2014 e 25/06/2014 veniva effettuato l'accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Casale sul Sile e, dopo ripetute ricerche, veniva reperita
la documentazione edilizia, che veniva poi trasmessa allo scrivente via e-mail in
data 21/07/2014.
In data 24/06/2014 veniva eseguita ispezione presso l'Agenzia delle Entrate al fine
di reperire eventuali contratti d'affitto; dall'ispezione non risultava alcun contratto relativo agli immobili pignorati.
Il giorno 27/06/2014 veniva depositata presso il Tribunale di Treviso la richiesta di
copia di decreto di trasferimento immobili con cui il signor Massariol Luca entrava
in possesso dei beni pignorati. La copia del decreto non era reperibile presso il Tri bunale ed è stata fornita dell'esecutato il giorno 11/07/2014 (allegato 4).
Il giorno 09/07/2014 veniva fissato col nominato custode dell'I.V.G. dott. Fabio dal
Negro il sopralluogo presso gli immobili pignorati per il giorno 11/07/2014 alle ore
11:00.
In data 11/07/2014 veniva effettuato regolare sopralluogo e steso verbale di visita
presso gli immobili pignorati; le operazioni iniziarono alle ore 10:56 per essere temporaneamente sospese alle ore 12:30; nel pomeriggio le operazioni, relative al rilievo metrico e fotografico degli immobili, iniziarono alle ore 15:28 per concludersi alle
ore 18:00 (allegato 5).
In data 21/07/2014 l'Ufficio Tributi del Comune di Casale sul Sile comunicava che il
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credito I.M.U. vantato nei confronti dell'esecutato ammonta ad € 803,00 per l'anno
2007 ed € 702,00 per l'anno 2008 (allegato 6).
L'udienza della comparizione delle parti, di creditori iscritti non intervenuti e degli
eventuali comproprietari al fine dell'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 569
c.p.c. è fissata per il giorno 19/11/2014 alle ore 10:00.
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1. FORMAZIONE DEI LOTTI
Unico lotto di vendita per l'intera piena proprietà, composto da due abitazioni (una
al piano terra, rialzato e primo ed una al piano primo) ed un magazzino (posto al
piano terra) con relativo scoperto.
2. UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE
Il compendio pignorato consiste in un fabbricato di tipo bifamiliare ed è sito nella
frazione di Conscio, in via Chiesa Conscio n°11 e 13 del Comune di Casale sul Sile
(TV); risulta accessibile dalla pubblica via Chiesa Conscio per tramite di un cancello
pedonale e due cancelli carrai.
3. VERIFICA TRA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E SUA DESCRIZIONE
CONTENUTA NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO
Dall'esame degli identificativi catastali contenuti nell'atto di pignoramento, verificato
il contenuto della relazione notarile ultraventennale redatta dal notaio dott. Paolo
Mammucari di Mogliano Veneto, verificata la documentazione relativa all'accatastamento dell'immobile, risulta che la descrizione contenuta nell'atto di pignoramento
corrisponde alla descrizione catastale del bene pignorato.
In proprietà alla ditta esecutata risulta inoltre il subalterno 6 del mappale 44 della
sezione A, foglio 2°, del Comune di Casale sul Sile, il quale non è stato individuato
catastalmente nell'atto di pignoramento (risulta correttamente elencato nel certificato notarile), ma costituisce parte inscindibile del compendio pignorato di cui ne fa
parte come pertinenza a servizio.
Tale subalterno (sub. 6) è dunque da comprendersi nel pignoramento essendo anche interamente recintato all'interno del lotto di proprietà, accessibile per tramite del subalterno 5, non correttamente individuabile se non per tramite di azione
di riconfinamento, contenente dotazioni tecnologiche di pertinenza dei fabbricati pignorati ed indistintamente utilizzato come area scoperta degli stessi.
4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L'individuazione catastale dei beni oggetto di pignoramento è la seguente:
Catasto dei Fabbricati
Comune di Casale sul Sile
sezione A, foglio 2°
mappale 44
sub. 2, abitazione piano T-1, categoria A2, classe 3, vani 6,5, rendita € 453,91
sub. 3, abitazione piano T, categoria A3, classe 3, vani 5, rendita € 348,61
sub. 4, abitazione piano 1, categoria A3, classe 3, vani 5, rendita € 348,61
sub. 5, bene comune non censibile (area scoperta di mq 707) ai sub. 2, 3, 4
sub. 6, area urbana di mq 215
Catasto dei Terreni
Comune di Casale sul Sile
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foglio 2°
mappale 245, ente urbano, mq 648
mappale 604, seminativo arborato di classe 1, mq 218, R.D. € 2,48, R.A. € 1,13
mappale 605, seminativo arborato di classe 1, mq 206, R.D. € 2,34, R.A. € 1,06
mappale 606, ente urbano, mq 9
mappale 609, seminativo arborato di classe 1, mq 27, R.D. € 0,31, R.A. € 0,14
Si fa notare che le schede catastali dei sub. 2 e 3 presentano delle difformità
con lo stato reale dei luoghi, derivanti (per il sub. 2) da modifiche delle riparti zioni interne e (per il sub. 3) dalla diversa destinazione d'uso e delle ripartizioni interne (quest'ultima unità si presenta inoltre allo stato di grezzo, non è
utilizzabile come abitazione ed urbanisticamente ha destinazione a magazzino). Il costo preventivato per la regolarizzazione catastale, consistente in rilievo dei beni pignorati, redazione di nuove schede catastali, redazione di
nuovo elaborato planimetrico e la redazione di DOCFA è assunto in €
1.350,00 e sarà a carico del futuro assegnatario.
5. CONFINI DEL LOTTO
Il bene pignorato confina al Catasto dei Terreni, partendo da nord ed in senso orario, stesso Comune e foglio: mappale 360, mappale 246, strada Comunale della
Chiesa di Conscio, mappale 379.
6. SERVITÙ
Dalla relazione ultraventennale redatta dal notaio dott. Paolo Mammucari di Mogliano Veneto e da quanto riscontrato in sede di sopralluogo non risultano sussistere
servitù a carico o a favore del bene pignorato.
7. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA
La ditta intestataria dei beni identificati catastalmente in Comune di Casale sul Sile,
sezione A, foglio 2°, mappale 44 sub. 2, 3, 4, 5 e 6, è il signor Massariol Luca, nato
a Treviso (TV) il 23/08/1977, C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q, residente in via Chiesa Conscio n°11 di Casale sul Sile (TV) per la piena proprietà; il titolo di proprietà
deriva dal seguente atto traslativo:
– decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Treviso in data 27/11/2001 rep.
208/93, trascritto il 21/12/2001 ai numeri 52675/37341 e successiva nota di rettifica del 07/03/2002 ai numeri 8787/6328.
8. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE / PENDENZE
TRASCRIZIONI
Data
20/11/2009
Reg. Gen.
43335
Titolo
Verbale di pignoramento immobili
Reg. Part.
26278
Creditore
Debitore
Centromarca Banca Credito Cooperativo – Società Cooperativa
C.F. / Partita I.V.A. 00176640266
Massariol Luca
Diritto reale
Proprietà
C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q
Quota
1/1
E.I. R.G. 676/2009
6/16
ISCRIZIONI
Data
24/04/2002
Reg. Gen.
16397
Titolo
Ipoteca volontaria
Reg. Part
3316
Centromarca Banca di Credito Cooperativo Società Cooperativa a Responsabilità
Creditore
Limitata
C.F. / Partita I.V.A. 00176640266
Massariol Luca
Diritto reale
Proprietà
C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q
Quota
1/1
Data
22/06/2005
Reg. Gen.
27153
Titolo
Ipoteca legale
Reg. Part.
6332
Massariol Luca
Diritto reale
Proprietà
C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q
Quota
1/1
Data
24/04/2007
Reg. Gen.
19673
Titolo
Ipoteca legale
Reg. Part.
5205
Massariol Luca
Diritto reale
Proprietà
C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q
Quota
1/1
Data
29/10/2009
Reg. Gen.
40244
Titolo
Ipoteca giudiziale
Reg. Part.
9144
Debitore
Creditore
Debitore
Creditore
Debitore
Creditore
Debitore
Uniriscossioni S.p.A. (ora Equitalia S.p.A.)
C.F. / Partita I.V.A. 08704541005
Riscossione Uno S.p.A. (ora Equitalia S.p.A.)
C.F. / Partita I.V.A. 08704541005
Cassa Edile Artigiana Veneta (C.E.A.V.) (ora Edilcassa Veneto)
C.F. / Partita I.V.A. 94009780274
Massariol Luca
Diritto reale
Proprietà
C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q
Quota
1/1
9. ELENCO CREDITORI INTERVENUTI
Data
21/10/2010
Creditore
C.C.D. di DUS S.r.l. in liquidazione volontaria
Credito
€ 6.514,78
Legale/i
Zanchin avv. Nadia
Data
14/06/2011
Creditore
Banca Agrileasing S.p.A.
Credito
€ 26.270,09
Legale/i
Gianni avv. Saverio e Angelillis avv. Matteo
Data
14/10/2011
Creditore
Bytyqi Vahid
Credito
€ 13.183,57
Legale/i
Tedeschi avv. Francesco Maria
Data
01/12/2011
Creditore
Bortoletto S.r.l.
Credito
€ 43.157,07
Legale/i
Riscica avv. Roberto
Data
07/12/2011
Creditore
HMB S.r.l.
Credito
€ 19.643,10
Legale/i
Cacco avv. Catia e Spiga avv. Gavino
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7/16
Data
12/12/2011
Creditore
Vezzù Raffaele
Credito
€ 9.791,94
Legale/i
Suine avv. Federica
Data
13/12/2011
Creditore
S.I.L.E.A. Soc. Industria Legnami ed Affini S.r.l.
Credito
€ 4.298,69
Legale/i
Forti avv. Simonetta e Muggioli avv. Stefania
Data
13/04/2012
Creditore
Società Cooperativa G. Toniolo Conscio
Credito
€ 1.717,23
Legale/i
Secoli avv. Lorenza
Data
07/08/2012
Creditore
Cambielli Edil Friuli S.p.A.
Credito
€ 1.590,74
Legale/i
Ruberti avv. Matteo e Scanferlato avv. Federico
Data
19/03/2012
Creditore
Equitalia Nord S.p.A.
Credito
€ 272.009,41
Legale/i
-
Data
23/06/2014
Creditore
Edilcassa Veneta
Credito
€ 17.428,23
Legale/i
-
10. DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI PIGNORATI
Trattasi di compendio immobiliare composto da due unità abitative, un magazzino e
relativo scoperto comune; i beni pignorati sono dotati di due ingressi carrai ed un
ingresso pedonale. La proprietà è delimitata da una recinzione realizzata in zoccolo
di CLS con soprastante ringhiera metallica sul fronte strada e da zoccolo in CLS
con soprastante rete metallica plastificata su porzione del fronte strada e sui rimanenti lati dello scoperto.
Descrizione subalterno 2 – Abitazione
L'unità, posta ai piani terra, rialzato e primo, ha una superficie lorda di mq 172,90
(con esclusione del terrazzo fronte ingresso), ed è composta dai seguenti locali:
Piano
Locale
Altezza (ml)
Superficie (mq)
Terra
Taverna
2,10
32,81
W.C.
2,10
3,06
Disbrigo
2,10
3,90
Lavanderia
2,10
3,90
Sottoscala
-
1,58
Ingresso
2,90
5,20
Soggiorno con angolo cottura
2,90
27,33
Centrale termica (accessibile dal P.T.)
2,90
4,97
-
18,76
2,67
6,50
2,67 e 2,90
3,70
Camera matrimoniale
2,90
14,17
Bagno
2,90
5,22
Camera matrimoniale
2,90
16,96
Rialzato
Terrazzo
Primo
Ripostiglio
Disbrigo
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Le finiture dell'appartamento sono le seguenti: al piano rialzato, l'ingresso è dotato
di portoncino in legno con parti vetrate, videocitofono non collegato, pavimento in
ceramica 33x33 cm, le scale ed i battiscopa sono in marmo, il locale soggiorno con
angolo cottura è dotato di porta vetrata tamburata in legno Tanganika e pavimento
in ceramica 33x33 cm; i serramenti esterni sono in legno di Douglas con vetrocamera da mm 8 ed i locali sono dotati di radiatori in acciaio smaltato. La cucina è alimentata per tramite di gas metano di rete. La terrazza esterna è pavimentata in ceramica 15x15 cm.
Il piano terra ha pavimento in legno di Rovere sul locale taverna, porte esterne in
alluminio, serramenti in legno a lastra singola; sono presenti sia radiatori in acciaio
smaltati che un camino per la stufa. Sul locale taverna sono presenti il contatore
elettrico ed il quadro salvavita, privi entrambi di certificazione.
Il bagno presente al piano terra ha pavimentazione in ceramica 30x20 cm, mentre
le pareti sono rivestite in ceramica 20x20 cm. Il locale è dotato di lavabo, bidet, water, piatto doccia 80x80 cm; tutti i sanitari sono vetusti e mancano porzioni di rivestimento a parete.
Il locale sottoscala è pavimentato in ceramica 10x20 cm ed ha il soffitto allo stato di
grezzo.
Il locale lavanderia ha pavimentazione in ceramica 33x33 cm, le pareti sono rivestite in ceramica 20x20 cm fino ad un'altezza di ml 1,40 ed è dotato di lavella ed attacco lavatrice. Le porte interne sono in legno tamburato in essenza di ciliegio.
Nel locale centrale termica è presente la caldaia a gas metano della marca Immergas, modello Major (non è reperibile il libretto delle verifiche periodiche) e l'impianto
di riscaldamento è dotato di quattro pompe di zona. È presente un quadro elettrico
privo di certificazioni, la finestra è in legno di Mogano con vetrocamera da mm 16.
La pavimentazione è in palladiane di marmo.
Il piano primo ha ceramica 25x25 cm sul locale disbrigo, porte tamburate in legno
di ciliegio, pavimentazione in legno prefinito sulle camere e sul ripostiglio. Il bagno
ha pavimentazione e rivestimento in ceramica 20x20 cm ed è dotato di lavello, water, bidet e doccia con box. Tutti i locali sono dotati di radiatori in acciaio ed i serra menti esterni sono in legno di Douglas con vetrocamera da mm 8.
Le finestre sono dotate di avvolgibili in plastica ed in legno, con esclusione delle finestre poste al piano terra, dotate di inferriata esterna.
Descrizione subalterno 3 – Magazzino (catastalmente censito come abitazione)
Nel ripostiglio sottoscala (superficie netta mq 3,05) è presente il quadro salvavita,
privo di certificazione, della zona cancelli e dell'appartamento al piano primo.
L'unità, posta la piano terra, ha una superficie lorda di mq 86,40, si presenta internamente allo stato di grezzo, è priva di intonaci e pavimentazione, l'impianto elettrico non è a norma, i fori finestra sono privi di serramenti interni (sono dotati di avvolgibili), mentre gli altri fori sono dotati di serramenti in metallo. La superficie netta
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dell'unico locale presente è di mq 78,06 con un'altezza di ml 2,80.
Descrizione subalterno 4 – Abitazione
L'unità posta al piano primo, ha una superficie lorda (escluso il terrazzo) di mq
86,40, ha altezza interna di ml 2,70 ed è composta dai seguenti locali:
Piano
Locale
Altezza (ml)
Superficie (mq)
Primo
Terrazzo
-
10,59
Soggiorno
2,70
15,71
Cucina
2,70
11,77
Disbrigo
2,70
2,88
Bagno
2,70
5,40
Camera matrimoniale
2,70
14,25
Camera matrimoniale
2,70
16,31
Ripostiglio
2,70
7,20
L'unità risulta accessibile per tramite di scala esterna rivestita in cotto, il terrazzo ha
parapetti in cemento armato con altezza inferiore ai ml 1,00 di norma; il pavimento
del soggiorno è in ceramica 30x30 cm, il locale è dotato di caminetto in muratura, la
porta d'ingresso è in legno con inserti in vetro, le porte interne sono in legno di Douglas laccate di colore bianco, tutti i locali sono dotati di radiatori in acciaio e serramenti in legno di Douglas con vetrocamera da mm 12; la cucina ha le pareti rivestite in ceramica per la sola fascia tra i pensili e la base, ha pavimentazione 30x30 cm
ed ospita la caldaia della marca Sile tipo Turbinox.
Il corridoio della zona notte ha pavimentazione in ceramica 30x30 cm; il bagno ha
la medesima pavimentazione ed è rivestito lungo le pareti con ceramica 33x33 fino
ad un'altezza di ml 2,55, è dotato di vasca, attacco lavatrice, water, bidet e lavello.
Le altre stanze della zona notte sono pavimentate in parquet di legno di rovere.
Le finestre sono dotate di avvolgibili in plastica.
Descrizione subalterni 5 e 6 – Scoperto
Lo scoperto è sistemato parte in betonelle da 10x20 cm, parte in ghiaiato e parte a
verde. A nord-est del lotto, sul subalterno 5, sono presenti un porticato ed un
fabbricato in legno abusivi e non sanabili in quanto entrambi sono posti ad
una distanza non regolamentare da fabbricati e confini. Il costo per la demolizione ed il conferimento in discarica dei materiali viene quantificato in €
2.000,00.
La porzione di scoperto ad ovest (sub. 5 e 6) è utilizzata per la maggior parte a deposito di materiale edile.
Gli scoperti sono accessibili da via Chiesa Conscio per tramite di due cancelli carrai
ed uno pedonale. In prossimità del cancello carraio posto ad ovest del lotto sono
presenti due contatori del gas metano.
Le unità immobiliari sono fornite da un unico contatore ENEL da 4,5 kW.
11. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ
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Il compendio oggetto di stima viene censito dall'attuale Piano degli Interventi Comunale in Z.T.O. B3/029 (zone residenziali di completamento), i cui parametri urbanistici sono i seguenti:
– indice fondiario (If):.................................................................................mc/mq 1,5
– rapporto di copertura fondiario (Rcf):................................................massimo 40%
– altezza massima (H):...................................................................................ml 9,50
– numero massimo di piani fuori terra:.....................................................................3
– distanza dai confini:..................................................H/2, con un minimo di ml 5,00
– distanza tra pareti:.........................................................................minimo ml 10,00
– distanza dalle strade:...............................................H/2, con un minimo di ml 5,00
Il lotto ha la seguente consistenza urbanistica:
– superficie fondiaria (catastale):.................................................................mq 1.108
– volumetria massima realizzabile: mq 1.108 x mc/mq 1,5 =.......................mc 1.662
– superficie copribile massima: mq 1.108 x 40% =....................................mq 443,20
All'attualità il fabbricato ha la seguente consistenza:
– volume:................................................................................................... mc 979,25
– superficie coperta:..................................................................................mq 192,29
Ne deriva che esiste un residuo di volume edificabile pari a: mc 1.662 –
979,25 = mc 682,75.
La liceità dell'immobile deriva dalle seguenti pratiche edilizie:
– Licenza edilizia n°209/223 del 30/10/1959;
– Autorizzazione per abitabilità del 24/01/1963;
– Concessione edilizia n°3273 del 18/12/1982;
– Concessione edilizia n°3548 del 09/02/1984.
L'immobile risulta allacciato alla pubblica fognatura Comunale, ma non è mai stata
chiusa la pratica edilizia relativa alla C.E. n°3548 del 09/02/1984 e non risulta mai
né richiesta né rilasciata la relativa abitabilità/agibilità.
In sede di sopralluogo si sono riscontrate le seguenti difformità rispetto a
quanto autorizzato con C.E. n°3548 del 09/02/1984:
– sub 2: modifiche alla tramezzatura interna e mancata realizzazione dell'ampliamento con sopraelevazione concessionato;
– sub. 3: realizzazione di parete interna, modifica forometrie esterne e realizzazione di locale tecnico su sottoscala;
– sub. 4: realizzazione di caminetto nel soggiorno e sguinci in corrispondenza di due pilastri.
Tali abusi possono essere sanati dall'aggiudicatario ai sensi dell'art. 37, comma 1 del D.P.R. 380/01 mediante corresponsione di una sanzione pari ad €
516,00 oltre ad ulteriori € 50,00 per diritti di segreteria comunali, € 180,00 per
diritti di segreteria per la successiva agibilità delle tre unità ed € 6.000,00 per
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spese professionali quali rilievo completo del fabbricato, presentazione delle
pratiche presso il Comune e collaudo statico da parte di professionista qualificato per un totale di € 6.746,00.
12. DISPONIBILITÀ DELL'IMMOBILE
Dalla verifica effettuata presso gli uffici comunali (Settore Demografico Ufficio Anagrafe e Comando di Polizia Locale) risulta che le unità immobiliari siano così occupate:
– subalterno 2 – abitazione (civico 11 di via Chiesa Conscio): Massariol Luca (esecutato) e Massariol Martina (sorella dell'esecutato);
– subalterno 3 – magazzino (civico 13 di via Chiesa Conscio): in uso a tutta la famiglia Massariol;
– subalterno 4 – abitazione (civico 13 di via Chiesa Conscio): Massariol Marino e
Caccin Fiorella (padre e madre dell'esecutato).
Da ispezione effettuata presso l'Agenzia delle Entrate non risultano essere registrati contratti di comodato o affitto sugli immobili pignorati.
13. DIVISIBILITÀ
Per il caso di specie, sebbene vi siano due abitazioni ed un magazzino con distinti
subalterni, il bene deve considerasi in unico lotto in quanto più conveniente nella
vendita del compendio immobiliare, per le considerazioni che di seguito si espongono.
La prima problematica che ha indotto alla costituzione di un singolo lotto riguarda le
dotazioni tecnologiche: sebbene vi siano due contatori del gas ed entrambe le abitazioni siano dotate di caldaia indipendente, tutte le unità (compreso il magazzino al
piano terra) condividono il medesimo impianto elettrico ed il medesimo contatore
ENEL da 4,5 kW. Risulta inattuabile il rifacimento totale degli impianti elettrici per
l'incidenza che questo comporterebbe sulle strutture e sugli scoperti.
La seconda problematica è relativa al residuo di volume realizzabile, il quale verrebbe vanificato nel caso di suddivisione in lotti e conseguente creazione di confini
interni. Si fa presente che i beni pignorati distano ml 2,85 dal confine est e che esiste nello stesso lato un altro edificio posto alla distanza di ml 4,50 dalle pareti fine strate dei beni pignorati.
L'unica area su cui potrebbe sorgere un possibile ampliamento è sullo scoperto ad
ovest, che però consente esclusivamente un'edificazione in aderenza ai sub. 2 e/o
3 in quanto ha una larghezza di ml 13,45, che diviene di ml 7,45 una volta scomputata la distanza di ml 10,00 dal fabbricato posto più ad ovest, il quale è posto alla distanza di ml 4,00 dal confine del lotto pignorato. Nel caso si andasse a frazionare lo
scoperto ad ovest per garantire degli accessi e scoperti esclusivi ai sub. 2 e 3, l'edificazione del volume residuo non sarebbe più attuabile in quanto si dovrebbero rispettare le reciproche distanze dai confini di ciascun lotto, con una conseguente diminuzione del valore dell'intero compendio immobiliare.
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Una vendita frazionata in lotti comporterebbe inoltre la costituzione di servitù di accesso e per impianti tecnologici, diminuendone così l'appetibilità del compendio nel
mercato locale.
Le abitazioni risultano inoltre prive di garage (previsto dalla vigente normativa Comunale), il che le rende meno appetibili nel mercato immobiliare; l'attuale magazzino al piano terra (nel caso di vendita in blocco del compendio) potrebbe soddisfare
tale esigenza con spese contenute.
14. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo in considerazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, della sua collocabilità nel libero mercato
di riferimento ed alle dimensioni della domanda.
Coefficienti di rapporto mercantile adottati
Superfici principali: 100%
Terrazze: 25%
Gli scoperti non sono stati valutati in quanto, oltre che assimilabili a degli scoperti
condominiali, il loro valore risulta ricompreso nella stima del volume edificabile residuo.
Calcolo della superficie commerciale ragguagliata
Sub. 2
Sub. 3
Sub. 4
Superficie principale (mq)
Sp
172,90
86,40
86,40
Superficie a terrazze (mq)
St
18,76
-
10,59
Superficie comm. ragg. (mq)
Scr = Sp x 1 + St x 0,25
177,59
86,40
89,05
Determinazione del prezzo di mercato delle abitazioni (sub. 2 e 4)
Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato:
Fonte
OMI (valore minimo)
OMI (valore max)
Artecasa (usato)
Prezzo (€)
Superficie (mq)
Prezzo (€/mq)
Codice di zona C1 – Semicentrale
1.200,00
Abitazioni civili in condizioni normali
1.300,00
95.000,00
60,00
1.583,00
Realty (usato)
130.000,00
60,00
2.167,00
Realty (usato)
110.000,00
53,00
2.075,00
Per il calcolo del valore normale OMI nei fabbricati residenziali viene utilizzata la seguente formula (provvedimento del 27/07/2007 dell'Agenzia delle Entrate):
Vn = Vmin + (Vmax - Vmin) x K
K rappresenta la media ponderata dei due coefficienti K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano) ed è calcolato sulla base della seguente formula:
K = (K1 + 3 x K2) : 4
i due valori K1 e K2 sono dati dalle seguenti tabelle:
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Taglio superficie
K1
Livello di piano
K2
Fino a mq 45
1
Seminterrato
0
Oltre mq 45 fino a mq 70
0,8
Terreno
0,2
Oltre mq 70 fino a mq 120
0,5
Primo
0,4
Oltre 120 mq fino a mq 150
0,3
Intermedio
0,5
Oltre mq 150
0
Ultimo
0,8
Attico
1
Per il sub. 2 risulterà quindi un valore normale OMI di:
Vn = 1.200,00 + (1.300,00 – 1.200,00) x (0 + 3 x 0,2) : 4 = 1.215,00
Per il sub. 4 invece si avrà il seguente valore normale OMI:
Vn = 1.200,00 + (1.300,00 – 1.200,00) x (0,5 + 3 x 0,4) : 4 = 1.242,50
Si avranno quindi i seguenti prezzi medi di mercato:
Sub. 2: (€/mq 1.215,00 (OMI) + 1.583,00 + 2.167,00 + 2.075,00) : 4 = €/mq
1.760,00, il quale andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: €/mq 1.760,00 x 0,795 = €/mq
1.399,20, arrotondato ad €/mq 1.400,00;
Sub. 4: (€/mq 1.242,50 (OMI) + 1.583,00 + 2.167,00 + 2.075,00) : 4 = €/mq
1.766,88, il quale andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: €/mq 1.766,88 x 0,795 = €/mq
1.404,67, arrotondato ad €/mq 1.400,00.
Determinazione del prezzo di mercato del magazzino (sub. 3)
Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari non si sono potuti riscontrare
prezzi di mercato per i locali adibiti a magazzino, per cui vengono utilizzati i valori
OMI:
Fonte
Descrizione
OMI (valore minimo)
OMI (valore max)
Prezzo (€/mq)
Codice di zona C1 – Semicentrale
460,00
Posto auto coperto in cond. normali
600,00
Per i fabbricati non residenziali il valore normale OMI si ottiene eseguendo la media
matematica tra il valore massimo ed il valore minimo riportati dall'osservatorio.
Si avrà quindi il seguente prezzo medio di mercato:
Sub. 4: (€/mq 460,00 + 600,00) : 2 = €/mq 530,00. Tale valore andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: €/mq 530,00 x 0,795 = €/mq 421,35, arrotondato ad €/mq 420,00.
Determinazione del prezzo di mercato della volumetria residua
Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato per i lotti edificabili:
Fonte
Prezzo (€)
Comprocasa S.r.l.s.
65.000,00
SP Immobiliare
58.000,00
E.I. R.G. 676/2009
Superficie (mq)
Volume
Prezzo
edificabile
(mc)
(€/mc)
400,00
125,00
337,50
192,59
1.100,00
127,00
342,90
169,15
lotto
14/16
Si avrà quindi un valore medio di: (€/mc 192,59 + 169,15) : 2 = €/mc 180,87, il qua le dovrà essere decurtato dei costi relativi all'urbanizzazione primaria e secondaria,
che possono quantificarsi in €/mc 50,00. Si avrà quindi un valore di € 180,87 –
50,00 = € 130,87 arrotondato ad €/mc 130,00.
Valore di mercato attuale dell'immobile e della volumetria edificabile residua
Da quanto sopra esposto, si ricava che il più probabile valore di mercato dei beni
pignorati è di:
– sub. 2 (abitazione): mq 177,59 x €/mq 1.400,00 =..............................€ 248.626,00
– sub. 3 (magazzino): mq 86,40 x €/mq 420,00 =....................................€ 36.288,00
– sub. 4 (abitazione): mq 89,05 x €/mq 1.400,00 =................................€ 124.670,00
– volume residuo: mc 682,75 x €/mc 130,00 =........................................€ 88.757,50
Totale: € 501.341,50
A tale valore vanno detratti i costi per la sanatoria e la successiva agibilità (€
6.746,00), le nuove schede catastali (€ 1.350,00) e la demolizione del portico e del
fabbricato abusivi (€ 2.000,00), per un totale complessivo di € 501.341,50 –
6.746,00 – 1.350,00 – 2.000,00 = € 491.245,50, arrotondati ad € 490.000,00.
15. STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATO
In considerazione delle difficoltà a visionare l'immobile, che l'assegnazione avverrà
nello stato di fatto e di diritto, dell'inesistenza di garanzia per vizi sul bene, dello sta to di manutenzione non ottimale, dei tempi necessari per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare in possesso del bene e della bassa classe energetica, si ritiene congrua una decurtazione del valore di mercato pari al 25%.
Il valore di vendita forzato per il bene pignorato sarà quindi di € 490.000,00 x 0,75 =
€ 367.500,00 (diconsi euro trecentosessantasettemilacinquecento/00).
16. ATTESTAZIONE ENERGETICA
A seguito della verifica documentale eseguita presso l'Ufficio Tecnico Comunale di
Casale sul Sile e del sopralluogo eseguito in loco, non essendo stati rinvenuti né attestati di qualificazione energetica, né attestati di certificazione energetica, né attestati di prestazione energetica, si è proceduto a redarre gli opportuni attestati, con
le seguenti risultanze (si precisa che l'immobile censito catastalmente in Comune di
Casale sul Sile, sezione A, foglio 2°, mappale 245 sub. 3 ed ubicato al piano terra
del compendio pignorato non è assoggettato ad A.P.E. in quanto trattasi di fabbricato di servizio ad uso magazzino privo di finiture ed impianti tecnologici, non compatibile in alcun modo con l'uso abitativo, per il quale è necessaria rettifica della
schedatura in catasto):
Sub. 2
Sub. 4
Basso fabbisogno
A+
< 33,7 [kWh/m2a]
A
< 58,4 [kWh/m2a]
E.I. R.G. 676/2009
15/16
Sub. 2
B
< 86,1 [kWh/m2a]
C
< 116,8 [kWh/m2a]
D
< 144,5 [kWh/m2a]
E
< 196,9 [kWh/m2a]
F
< 277 [kWh/m2a]
G
≥ 277 [kWh/m2a]
Sub. 4
260,2
386,6
Alto fabbisogno
17. ELENCO ALLEGATI
All. 1:
certificato di residenza e stato famiglia dell'esecutato;
All. 2:
comunicazione Settore Vigilanza del Comune di Casale sul Sile;
All. 3:
certificato di residenza e stato famiglia delle altre persone residenti presso i
beni pignorati;
All. 4:
decreto trasferimento immobili;
All. 5:
verbale d'inizio operazioni peritali;
All. 6:
pendenze contributive I.C.I./I.M.U.;
All. 7:
documentazione fotografica;
All. 8:
visura catastale;
All. 9:
estratto di mappa del Catasto Terreni;
All. 10: planimetria catastale delle unità immobiliari;
All. 11: visura registri immobiliari;
All. 12: scheda con dati ordinanza di vendita;
All. 13: avviso d'asta;
All. 14: A.P.E. sub. 2;
All. 15: A.P.E. sub. 4.
Casale sul Sile, 25/09/2014
Il Tecnico Estimatore
Cester geometra Loris
E.I. R.G. 676/2009
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