Stima del valore di un asse ereditario e determinazione
delle quote di diritto e delle quote di fatto
Sessione anno 1999
Seconda prova scritto-grafica
Una persona coniugata con due figli F1 e F2 titolare con il fratello di un’impresa edile, lascia alla morte i seguenti beni:
1)un alloggio di vecchia costruzione, situato nel centro storico di una grande città,
della superficie commerciale di mq 200, in comproprietà al 50% con il coniuge;
2)mobili ed arredi per un valore di L. 100.000.000 al momento della successione,
in comproprietà con il coniuge al 50%;
3)un alloggio, di proprietà esclusiva, attualmente affittato al canone mensile anticipato di L. 900.000 con contratto ad uso abitazione in base alla legge 431/98,
regolarmente registrato, della superficie di mq 76;
4)un appezzamento di terreno, di proprietà esclusiva, concesso in affitto ad un coltivatore diretto con contratto di durata quindicennale, stipulato due anni fa e regolarmente registrato, al canone annuo di L. 400.000. Tale appezzamento è suscettibile di edificazione con l’entrata in vigore del nuovo P.R.G. comunale; ricade
in un’area di completamento, immediatamente edificabile con destinazione prevalentemente residenziale, le cui norme di attuazione prevedono i seguenti parametri di edificazione:
—indice di edificabilità: 1mc/mq;
—rapporto di copertura max: 50%
—altezza max: m 7 o pari all’esistente;
—dist. min. dai confini di altre propr.: m 5;
—arretramento delle costruzioni dal filo stradale: m 10;
—misura dei parcheggi privati da riservare: 1 mq/10 mc;
5)la quota di partecipazione al 50% dell’impresa edile di cui era titolare con il fratello, impresa il cui valore al momento dell’aperta successione è stato stimato in
L. 500.000.000.
6)un deposito bancario in contitolarità con il coniuge di L. 120.000.000. Sono eredi legittimari il coniuge e due figli (F1 e F2).
Il defunto ha disposto nel testamento un legato di L. 50.000.000 a favore di un ente
di beneficenza, e di lasciare la sua quota di partecipazione all’impresa edile al fratello.
Le spese che lascia da pagare per ultime cure e funerale ammontano a L.
8.000.000.
Si stimi il valore dell’asse ereditario e si stabilisca se le disposizioni testamentarie
sono attuabili senza lesione di legittima.
Avendo gli eredi disposto l’immediata divisione dei beni, si determinino le quote di
diritto e si progetti la formazione delle quote di fatto, tenendo presente che i due figli vorrebbero ciascuno la metà del terreno edificabile.
Sono demandati alla scelta del candidato, con riferimento ad una zona di sua conoscenza, ipotesi, assunzioni e dati necessari ed opportuni per fornire le risposte ai quesiti.
Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto
331
Il candidato potrà integrare la relazione illustrando quali operazioni sono da compiere e quli elaborati sono da redigere per presentare al Catasto il tipo di frazionamento
relativo al terreno edificabile.
Durata della prova: 7 ore
***
Elaborazione
1)Determinazione dell’asse ereditario
(r = 0,035)
L’asse ereditario è formato da beni con valori già noti e da beni per i quali
necessitano singole stime per la loro valutazione.
I beni con il valore noto sono:
—1/2 valore impresa edile:
L. 250.000.000
—1/2 valore mobilio ed arredi: L. 50.000.000
—1/2 deposito bancario:
L. 60.000.000
I beni da stimare sono:
—alloggio di vecchia costruzione
—alloggio affittato
—terreno edificabile-affittato
Per questi ultimi, il prospetto che segue evidenzia i principali requisiti e
le specifiche caratteristiche relative ai detti beni patrimoniali
Bene da stimare
Tipo di Stima
Aspetto economico
Alloggio di Diretta
Valore di mercato
vecchia costruzione in comproprietà
Tipo di procedim.
Sintetico per confronto diretto
Parametro
di comparazione
Superficie
comm.le
(mq)
Alloggio di
Indiretta
Valore di capitalizzazione Analitico per proprietà capitalizzazione
esclusiva
del reddito
/
Appezzamento
Indiretta
Valore di trasformazione Analitico
di terreno
mq (valore di mercato)
mc (valore di costo)
332
Sessione Anno 1999
a) Valore alloggio di vecchia costruzione
In considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche, estrinseche e tecniche in cui versa l’alloggio in oggetto, si ritiene congruo un valore medio
di L. 4.000.000, per cui si avrà:
mq 200 × 4.000.000 = L. 800.000.000
e poiché tale alloggio risulta in comproprietà al 50%, nell’asse ereditario
sarà computata la somma di L. 400.000.000.
b)Valore alloggio di proprietà esclusiva
(saggio fondiario: r = 0,03)
Sulla base del canone di locazione, si determina il reddito lordo:
n +1 ⎞
⎛
Rpl = R × ⎜ n +
⋅r ⎟
⎝
⎠
2
Rpl = 900.000 × 12 + (6.5 · 0,035) = L. 11.004.750.
Il reddito netto si ottiene detraendo dal reddito tutte le spese padronali
(amministrazione, sfitto e inesigibilità, quote di reintegrazione, manuntenzione e assicurazione, imposte, tasse, registrazione contratto, contributi e
varie) che — complessivamente — si considerano pari al 30% del reddito
lordo.
L’unità versa in discrete condizioni di conservazione, per cui non necessita
di opere di straordinaria manutenzione.
Sp = 0,30 · Rpl = 0,30 · 11.004.750 = L. 3.301,425
Rn = Rpl – Sp = 11.004.750 – 3.301.425 = L. 7.703.325
Valore alloggio: V = 7.703.325 = L. 256.777.500 .
0
0,03
c) Valore appezzamento di terreno
La legge n. 203/1982 in materia di patti agrari prevede che qualora il
terreno, in conformità a strumenti urbanistici vigenti, sia soggetto ad
utilizzazione diversa da quella agricola, il proprietario che abbia ottenuto la concessione edilizia può ottenere il rilascio dell’opera concessa, dei
relativi servizi e delle opere di urbanizzazione.
Nel caso di risoluzione anticipata del contratto, inoltre, spetta all’affittuario
un equo indennizzo che non può essere inferiore al numero delle annualità residue per la durata del contratto e non superiore a 12 annualità di
canone.
Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto
333
Pertanto, nel caso in esame, ricorrendo la suindicata ipotesi e dal momento che non ancora si avvia un valido mercato di beni consimili, data
la recente entrata in vigore del P.R.G., si ritiene opportuno ricercare il più
probabile valore dell’appezzamento facendo ricorso al più probabile valore
di trasformazione portando in detrazione l’importo dell’equo indennizzo
spettante all’attuale affittuario.
Dimensione del lotto: m 35 × 70 Volume edificabile
Superficie commerciale
su due piani: m 34 × 12 × 2 Parcheggi privati
Giardino: mq [2.450 – (408 + 245)]
I prezzi unitari per le costruzioni nuove sono compresi fra L. 3.200.000
e L. 3.800.000/mq di superficie commerciale; l’area occupata dai terrazzi
viene ragguagliata al 30% della superficie commerciale delle abitazioni,
mentre le aree di parcheggi al 3% e quelle del giardino allo 0,5%.
Il costo complessivo (comprensivo di spese per progettazione, direzione
lavori e utile normale d’impresa) per edifici residenziali nella zona risulta
mediante L. 800.000/mc mentre gli oneri per la concessione edilizia ammontano a L. 40.000/mc e le opere di sistemazione esterna comportano
una spesa complessiva di L. 170.000.000.
334
= mq 2.450
= mc 2.450
= mq 816
= mq 245
= mq 1.797
Sessione Anno 1999
—Calcolo della superficie commerciale complessiva mediante l’uso dei coefficienti di ragguaglio.
—Abitazioni: 816 × 1 =
—Terrazzi: 200 × 0,3
=
—Parcheggi: 245 × 0,03 =
—Giardino: 1.797 × 0,05=
­ Sommano
mq 816,00
mq 60,00
mq 7,35
mq 8,98
—————
mq 892,33
Date le condizioni che caratterizzano il fabbricato in oggetto, si ritiene
idoneo assumere un valore unitario medio di mercato di: 1/2 (3.200.000 +
3.800.000) = L. 3.500.000 per cui il probabile valore del fabbricato è dato
da:
mq 892,33 × L. 3.500.000 = L. 3.123.155.000
Stima del costo di costruzione
mc 2.450 × (800.000 + 40.000)
Opere esterne
Totale
L. 2.058.000.000
L. 170.000.000
———————–
L. 2.228.000.000
Valore area fabbricabile
L. 3.123.155.000 – 2.228.000.000=
L. 895.155.000
Valore equo indennizzo all’affittuario
L. 400.000 × 12
=
L.
=
=
4800.000
Valore area fabbricabile
L. 895.155.000 – 4.800.000= L. 890.355.000
pari a L. 363.410/mq.
Determinazione totale dell’asse ereditario
1/2 valore impresa edile
1/2 valore mobilio ed arredi
1/2 valore deposito bancario
Valore alloggio di vecchia costruzione
Valore alloggio affittato
Valore appezzamento di terreno
Sommano
L. 250.000.000
L. 50.000.000
L. 60.000.000
L. 400.000.000
L. 256.777.500
L. 890.355.000
————————
L. 1.907.132.500
Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto
335
a detrarre:
Spese per cure e funerale
Restano
L.
8.000.000
————————
L. 1.899.132.500
2)Determinazione quote di diritto
La quota di disponibilità è costituita da 1/4 del valore totale dell’asse
ereditario
L. 1.899.132.500 : 4 = L. 474.783.125 ne consegue che le disposizioni
testamentarie:
—Legato ad Ente di beneficenza —Quota di partecipazione alla impresa edile
a favore del fratello
Sommano
L.
50.000.000
L.
L.
250.000.000
300.000.000
non intaccano la quota di legittima perciò si può procedere alla individuazione delle quote di diritto per il coniuge e per i figli F1 e F2.
Si avrà quindi:
Valore complessivo da dividere:
L. 1.899.132.500 – 300.000.000
1
—Coniuge: ⋅1.599.132.500 3
—F1:
1
⋅1.599.132.500 3
—F2: 1 ⋅1.599.132.500 3
=
L. 1.599.132.500
=
L.
533.044.166
=
L.
533.044.167
=
Totale
L. 533.044.167
—————————
L. 1.599.132.500
3)Determinazione quote di fatto
Per la determinazione delle quote di fatto si deve tener presente che:
a) il legato di L. 50.000.000 viene prelevato dal deposito bancario e che la
restante somma di L. 10.000.000 deve essere attribuita al coniuge, già
titolare per L. 60.000.000 dello stesso deposito;
336
Sessione Anno 1999
b)la quota del 50% dell’impresa edile viene direttamente attribuita al fratello
del de cuius;
c) i figli F1 e F2 hanno manifestato il desiderio di ricevere ciascun la metà del
terreno edificabile.
Quote di fatto
coniuge:
1. Alloggio di vecchia costruzione
2. Mobili ed arredi
3. Residuo deposito bancario
4. Conguaglio a carico del figlio F2
Totale
Figlio F1
1. 1/2 appezzamento di terreno
2. Conguaglio a carico del figlio F2
L. 445.177.500
L.
87.866.667
————————
Totale L. 533.044.167
Figlio F2
1. 1/2 appezzamento di terreno
2. Alloggio affittato
L. 400.000.000
L. 50.000.000
L. 10.000.000
L.
73.044.166
————————
L. 533.044.166
Sommano
a detrarre:
1. Spese cure e funerale
2. Conguaglio al coniuge
3. Conguaglio al figlio F1
Sommano le detrazioni
Restano
L. 445.177.500
L. 256.777.500
————————
L. 701.955.000
L.
8.000.000
L.
73.044.166
L.
87.866.667
————————
L. 168.910.833
————————
L. 533.044.167
Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto
337
2a Soluzione
Disposizione testamentaria del de cuius maggiore della quota disponibile
che, riferendoci alla massa ereditaria precedente determinata, è di:
L. 1.899.132.500 : 4 = L. 474.783.125.
Supponendo un legato all’ente di beneficenza di L. 250.000.000 e ad una
quota di partecipazione all’impresa edile a favore del fratello di L. 250.000.000,
si ha un totale di L. 500.000.000.
La legittima è intaccata di:
L. 500.000.000 – 474.783.125 = L. 25.216.875
Si dovrà — a questo punto — procedere all’azione di riduzione uguagliando le disposizioni testamentarie alla effettiva quota disponibile e cioè
L. 474.783.125.
Le quote di diritto saranno perciò:
1
1)Congiuge: (1.899.132.500 – 474.783.125) × = L.
3
474.783.125
F1:
1
(1.899.132.500 – 474.783.125) × = L. 474.783.125
3
F2:
1
(1.899.132.500 – 474.783.125) × = L. 474.783.125
3
Totale L.1.424.349.375
Per la determinazione delle quote di fatto, si chiarisce che:
1)il legato di 250.000.000 – 25.216.875 = L. 224.783.125 sarà soddisfatto con
il prelievo dal deposito bancario di L. 60.000.000 e con il conguaglio di L.
164.783.125 da parte dei legittimari.
2)i figli F1 e F2 — legittimari — hanno espresso il desiderio di avere ciascuno
la metà del terreno edificabile.
—Coniuge
Alloggio di vecchia costruzione
Mobili ed arredi
Conguaglio a carico del figlio F2
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L. 400.000.000
L.
50.000.000
L.
24.783.125
————————
Totale L. 474.783.125
Sessione Anno 1999
—Figlio F1
1/2 appezzamento di terreno
Conguaglio a carico del figlio F2
Totale
L. 445.177.500
L.
29.605.625
L. 474.783.125
—Figlio F2
1/2 appezzamento di terreno
alloggi affittato
L. 445.177.500
L. 256.777.500
————————
Sommano L. 701.955.000
a detrarre
spese cure e funerale
conguaglio al coniuge
conguaglio al figlio F1
conguaglio all’Ente di Beneficenza
L.
8.000.000
L.
24.783.125
L.
29.605.625
L. 164.783.125
————————
Sommano le detrazioni L. 227.171.875
Restano
L. 474.783.125
L’azione di riduzione — in questo caso — è stata fatta solo sul legato
all’Ente di beneficenza e si è lasciata intatta la quota di partecipazione alla
impresa edile.
In pratica — però — l’azione di riduzione va fatta o in parti uguali o in
parti proporzionali su tutte le disposizioni testamentarie del de cuius.
—Operazioni catastali
Il terreno non presenta ostacoli tali da non permettere la misurazione
diretta delle distanze, perciò si potrebbe usare la procedura di rilievo per
allineamenti e squadri, ma si preferisce la procedura di rilievo per celerimensura con distanziometro elettro-ottico con misure dirette sovrabbondanti e schemi ottimizzati, tralasciando ovviamente la celerimensura
tradizionale, per far sì che gli elementi rilevati abbiano codice di attendibilità più spinti.
In figura sono riportati i codici di attendibilità delle coordinate dei punti
fiduciali rilevati in aggiornamento, in funzione dei fattori sopra indicati.
Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto
339
Metodologia
Allineam.
Celerimen.
di rilievo
e squadri
tradiz.
rete di appoggio
PF di aggiornamento
PF di impianto
mista
rete catastale
rete geodetica
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
mis. dirette
Celerimens.
sovrabb. e elettro
schemi
ottica
ottimizzati
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
mis. dirette
sovrabb. e
schemi
ottimizzati
60
62
64
66
68
L’apprezzamento di terreno ha una superficie di 0.24.50 ha, quindi può
considerarsi di piccola estensione perciò il tecnico, dopo il rituale e breve
sopralluogo per l’individuazione dei P.F. (punti fiduciali) ai quali collegare le
misure, può stabilire di fare una sola stazione idonea allo scopo.
Il terreno si presenta quasi pianeggiante ed è all’interno di un triangolo
fiduciale con i P.F. (n. 3 spigoli di fabbricati) ben visibili e collimabili da un
punto di stazione 100, interno all’appezzamento.
340
Sessione Anno 1999
Dalla stazione 100 si osservano i tre punti fiduciali P.F.3, P.F.7 e P.F.5 i
punti di dettaglio identificativi dell’appezzamento oggetto di frazionamento
e gli estremi della dividente.
È importante descrivere in modo compiuto, anche se sinteticamente, nel
«libretto delle misure» la materializzazione dei punti all’atto del rilievo e
ciò al fine di dare certezza individuativa, nel tempo, a tutti gli operatori che
dovessero fare riferimento ai punti così definiti.
Nel campo «note» relativo alla materializzazione del punto dovrà essere
sinteticamente descritto il particolare rilevato per mezzo delle abbreviazioni:
—c.d. - come sopra;
—S.P.- spigolo fabbricato;
—Pf - picchetto in ferro
—Pl - p­icchetto in legno
—Pa - punto ausiliario stabilmente materializzato.
Elaborati i dati, si predispongano i modelli e gli elaborati da presentare
all’Ufficio Tecnico e precisamente:
1)Mod. 51 (estratto di mappa) completo in tutte le sue parti;
2)Elaborato grafico con i P.F. utilizzati per l’inquadramento del tipo;
3)Schema di rilievo, in scala opportuna con i P.F. e la stazione celerimetrica
con l’ubicazione dell’appezzamento oggetto di rilievo;
4)libretto delle misure nel quale, oggi, sono riportate oltre a tutti i dati assunti nel terreno anche tutti i dati contenuti nel vecchio modello 51FTP
nonché, nella riga 6, la relazione tecnica.
Per maggior chiarezza si riporta di seguito un esempio di libretto di misure che, anche se non è relativo a questo tema, chiarisce molto bene quanto
espresso nel punto 4.
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