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Banca BHW
Succursale italiana
Manuale Corso base
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A cura dell'Ufficio Formazione
Versione Settembre 2010
INDICE
Capitolo 1
BHW Bausparkasse Ag e BHW Financial S.r.l
pag.
3
Capitolo 2
I prodotti di BHW Bausparkasse Ag
pag.
4
2.1
2.2
Il Risparmio Edilizio
I mutui
Il mutuo "Sprint"
Il mutuo " Sprint Costante"
Il mutuo "Variant"
Il mutuo "Light"
Il mutuo "MiXX"
Il mutuo "TH"
Il mutuo "TH 30"
Il mutuo "TH SCIP"
Il mutuo "TH INPDAP"
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
4
16
16
18
18
19
20
21
22
22
22
Capitolo 3
La Normativa Fidi
pag.
37
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
Categorie di soggetti finanziabili
Le possibilità di utilizzo delle somme
LTV - massimali di finanziabilità
Le garanzie
Le assicurazioni
pag.
pag.
pag.
pag.
pag.
37
37
38
39
42
2.2.2
2.2.4
2.2.5
2.2.7
2.2.9
2.2.12
2.2.13
2.2.14
2.2.15
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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Capitolo 1 BHW BAUSPARKASSE AG e BHW FINANCIAL SRL
BHW Bausparkasse AG nasce a Berlino nel 1928. In quegli anni ai dipendenti pubblici era vietato per
legge chiedere finanziamenti bancari. In questo modo il sogno di possedere una casa propria era per la
maggior parte di loro irrealizzabile.
Per risolvere questo problema le associazioni di categoria costituirono una Cassa di Risparmio e
Credito Edilizio e la chiamarono Beamten Heimstaetten Werk, oggi BHW Bausparkasse Ag.
L'idea era molto semplice. I dipendenti pubblici versavano una quota dei loro stipendi alla Cassa di
Risparmio ed in questo modo acquisivano il diritto ad un mutuo finalizzato all'acquisto della casa.
In 80 anni di storia molte cose sono ovviamente cambiate. Oggi BHW è una Holding, operante nei
principali settori bancari attraverso le società del Gruppo. L'attività più rappresentativa è quella di
BHW Bausparkasse AG, seconda più grande Cassa di Risparmio e Credito Edilizio operante in
Germania, con Sede Centrale in Hameln. BHW Italia è la Succursale estera più grande; fondata nel
1997 con Sede a Bolzano.
Oggi la sede nonchè Direzione Generale di BHW Italia è a Verona, la Direzione Fidi è a Bolzano e a
Milano, Bologna e Roma BHW posside uffici di rappresentanza.
Dal 2006 BHW è entrata a far parte del Gruppo Deutsche Postbank Ag, divenendo in tal modo parte
del più grande gruppo bancario retail tedesco. Nel 2008 Deutsche Bank acquista il 30% delle azioni di
Deutsche Postbank Ag: al Gruppo si aggiunge un nuovo protagonista.
In Italia i prodotti vengono collocati dalla rete commerciale di BHW Financial srl, società di
intermediazione finanziaria di proprietà al 100% di BHW Bausparkasse AG, con cui hanno un
mandato oltre 650 collaboratori sull'intero territorio nazionale. Sono più di 110 i punti di consulenza ai
quali i clienti si possono rivolgere; la grande forza di BHW risiede nelle persone. Grande
professionalità, orientamento al cliente, disponibilità di orari e luoghi rendono ogni incontro una
consulenza personalizzata.
L' attività di BHW Cassa di Risparmio e Credito Edilizio che dir si voglia, in Italia è molto simile, con
le debite proporzioni, a quanto viene fatto in Germania. Il principio alla base dell' operatività di BHW
Bausparkasse AG è rimasto lo stesso: risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a tasso basso
e fisso.
Sede di BHW a Hameln (Germania)
(Germania)
Sede di Deutsche Postbank a Bonn
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Versione 09_2010
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Capitolo 2 I PRODOTTI DI BHW
2.1 Il Risparmio Edilizio
Il Risparmio Edilizio di BHW si chiama "Dispo maXX" ed è un prodotto di accantonamento, finalizzato
all'ottenimento di un mutuo fondiario.
2.1.1
Il Risparmio Edilizio Dispomaxx - introduzione al concetto di risparmio edilizio
Il Risparmio Edilizio è una combinazione di elementi. È un prodotto che consente di accumulare un
capitale, in modo regolare o libero, stabilendo contemporaneamente il tasso di interesse più sicuro per un
futuro mutuo per la casa.
Il Risparmio Edilizio prevede due fasi: una fase di accumulo (fase di risparmio) ad un tasso di interesse
garantito ed una fase di mutuo, del quale vengono fissati sin dall'inizio il tasso di interesse e la durata.
Durante l'intera vita del contratto le condizioni sono garantite, così da mettere al riparo il cliente dai rischi
legati all'andamento dei mercati finanziari.
L'idea sulla quale si fonda il Risparmio Edilizio è facile da spiegare: 10 persone che non dispongono di
capitale proprio vogliono risparmiare per acquistare una casa di proprietà. Se ognuno di loro fosse in grado
di risparmiare all'anno un decimo dell'importo necessario per realizzare questo sogno, sarebbero in grado
di accantonare nell'arco di 10 anni il capitale necessario. Se queste 10 persone unissero le loro forze, il primo
potrebbe acquistare casa già dopo un anno, poichè utilizzerebbe i risparmi degli altri nove. Nel secondo
anno il secondo può acquistare utilizzando il capitale costituito dalle rimanenti 9 quote di risparmio e dalla
rata di estinzione della persona che ha già realizzato il suo progetto di acquisto nell'anno precedente. In tal
modo tutte le 10 persone raggiungono nell'arco di 10 anni il loro obiettivo, però 4,5 anni prima, in media, di
quanto avrebbero impiegato se avessero risparmiato singolarmente la somma necessaria.
È chiaro che tale sistema ha acquisito negli anni una forma molto più complessa. Trattandosi di un sistema
cui accedono continuamente altri individui, anche i neorisparmiatori hanno diritto a non dover risparmiare
da soli tutto l'importo necessario. Vi è inoltre la possibilità di scegliere fra diverse offerte di tasso e durata e
di personalizzare il piano di risparmio in base alle proprie esigenze.
Il risparmiatore stipula con BHW un contratto, stabilendo la somma che ritiene utile alla realizzazione del
progetto di acquisto/costruzione casa. In tal modo egli si impegna a versare regolarmente un importo a
titolo di risparmio espresso in millesimi della somma concordata. Con questo sistema egli sarà in grado di
risparmiare, già nei primi anni, senza accorgersene e senza fatica, il denaro di cui avrà bisogno un giorno
per comprare la casa dei suoi sogni. Sul risparmio è riconosciuto un tasso di interesse attivo pari all'1%
lordo annuo.
Quando il cliente avrà risparmiato una parte della somma sottoscritta e qualora egli disponga del deposito
da un periodo di tempo sufficiente, potrà richiedere un mutuo a condizioni vantaggiose, per un importo
pari alla differenza fra la somma sottoscritta e l'importo risparmiato (comprensivo degli interessi attivi
maturati). In tal modo il cliente disporrà dell'intera somma, con il vantaggio di ottenere il mutuo al tasso di
interesse fissato al momento della stipula del contratto, al contrario di quanto normalmente avviene con i
prodotti di finanziamento offerti in Italia. Il tasso di interesse (TAN) del mutuo sarà fisso, pari al 3,75%*,
2,90%* o addirittura 1,90%*, in base alla durata, più o meno lunga, della fase di risparmio. I tassi descritti
sono bassi e soprattutto indipendenti dalle oscillazioni del mercato.
Naturalmente è prevista anche la possibilità per il cliente di rinunciare al mutuo. In questa ipotesi il tasso
attivo corrisposto sul risparmio viene ricalcolato retroattivamente (dal primo versamento effettuato) ed è
compreso fra il 2,5% ed il 4% annuo lordo, determinato per ciascun anno di durata della fase di risparmio in
base all'andamento dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca.
Per questo motivo il Risparmio Edilizio può essere anche utilizzato come mera forma di risparmio.
* TAEG compreso fra il 2,07% e il 4,51%
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2.1.2
Il Risparmio Edilizio Dispomaxx - i numeri del contratto
Alla sottoscrizione del contratto vengono concordati con il cliente
1)
2)
3)
4)
la somma di risparmio
la rata di risparmio
la rata di ammortamento
il tasso del mutuo
La somma di risparmio è la somma contrattuale sottoscritta e rappresenta l'importo di cui il cliente
vorrà disporre per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.
La somma di risparmio sarà messa a disposizione del cliente alla data di assegnazione e sarà costituita
dal risparmio accumulato, comprensivo degli interessi attivi maturati e, per differenza, dal mutuo da
assegnazione.
La rata di risparmio è invece l'importo che il cliente intende accantonare, in modo regolare o libero,
espressa in millesimi della somma sottoscritta. Quando il capitale risparmiato ed il tempo trascorso si
trovano in congruo rapporto con la somma di risparmio sottoscritta, il contratto raggiungerà la data di
assegnazione.
La rata di risparmio mensile deve essere pari ad almeno il 3‰ della somma di risparmio sottoscritta.
ESEMPIO:
somma di risparmio
rata di risparmio mensile minima/standard
€ 100.000,00
€ 300,00
I versamenti possono essere effettuati mensilmente, trimestralmente, semestralmente, annualmente o
una tantum. In caso di periodicità di pagamento diversa da mensile, le rate dovranno essere
corrisposte in forma anticipata e la rata di risparmio minima sarà pari al 3‰ mensile rapportato alla
periodicità (ad esempio, in caso di versamenti annui, la rata minima è pari al 3,6% della somma di
risparmio). Versamenti aggiuntivi sono sempre possibili.
Se il contratto viene intestato ad un minore la rata di risparmio minima è pari al 2‰.
Alla sottoscrizione del contratto viene scelta anche la rata di ammortamento con cui si intende
restituire il mutuo da assegnazione.
Se non diversamente specificato, viene attribuita automaticamente una rata di ammortamento
standard pari al 6‰ della somma di risparmio.
ESEMPIO:
somma di risparmio
rata di ammortamento standard
€ 100.000,00
€ 600,00
Il tasso del mutuo è fisso, pari al 3,75%, 2,90% o 1,90%. Quelle descritte sono percentuali di Tasso
Annuo Nominale (TAN) e sono la misura degli interessi sul mutuo, corrisposti con le singole rate. Si
tratta quindi della percentuale con cui viene calcolata la quota interessi delle singole rate e determina
l'ammontare degli interessi passivi che il cliente paga per il suo finanziamento.
Nei mutui esiste anche un indicatore, creato per poter meglio raffrontare le diverse offerte di mutuo.
Esso tiene conto del tasso annuo nominale e della modalità di pagamento degli interessi, nonchè dei
costi accessori all'operazione, iniziali e periodici (es: spese di perizia, spese di istruttoria, spese per
addebito rata etc.). Questo indicatore si chiama TAEG, cioè Tasso Annuo Effettivo Globale.
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Il raggiungimento della data di assegnazione è l'obbiettivo che chi sottoscrive un contratto di
risparmio edilizio si prefigge. A questa data il cliente riceve restituito il denaro risparmiato
maggiorato degli interessi attivi e può chiedere il mutuo da assegnazione al tasso inizialmente fissato.
La data di assegnazione viene calcolata mediante l'applicazione di una formula matematica, che mette
in rapporto la quantità di denaro accantonato e la durata della fase di risparmio con l'importo di
mutuo richiedibile, la durata del mutuo stesso ed il tasso scelto dal cliente.
2.1.3
Il Risparmio Edilizio Dispomaxx "graficamente"
fase di risparmio
fase di mutuo
Il Risparmio Edilizio è quindi un sistema DENARO/TEMPO. Quando "la resa" del risparmio
(ammontare del risparmio e periodo di risparmio) si trova in congruo rapporto con "la resa" del
mutuo (importo, durata e tasso del mutuo), il contratto viene assegnato.
Il principio della congruità fra le prestazioni significa, ad esempio, che un versamento aggiuntivo di
risparmio o un ammortamento più veloce del mutuo da assegnazione producono un accorciamento
della durata della fase di risparmio, così come la scelta di un tasso di mutuo più basso (2,90%-1,90%) o
una durata dell'ammortamento più lunga producono un allungamento della fase di risparmio.
Il denaro ed il tempo, sia della fase di risparmio che della fase di mutuo, quindi sono i fattori
determinanti della data di assegnazione.
Il calcolo avviene con la seguente formula matematica:
CAPITALE + SOMMA DEI SALDI
X fattore =
MUTUO DI VALUTAZIONE X DURATA AMMORTAMENTO
Quando il risultato della formula matematica sarà pari o superiore al punteggio minimo richiesto
(cifra di valutazione minima), il contratto verrà assegnato.
La cifra di valutazione minima è 33.
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2.1.4
Analisi della formula
La formula viene applicata alla fine di ciascun trimestre solare a tutti i contratti accesi presso BHW.
I giorni in cui ciò accade si chiamano giorni di valutazione. Ai giorni di valutazione vengono quindi
valutati tutti i contratti rispetto al raggiungimento della cifra di valutazione e quindi della data di
assegnazione.
I giorni di valutazione sono:
31/03
30/06
30/09
31/12
di ogni anno.
Tutti i contratti che ad un qualsiasi giorno di valutazione hanno raggiunto la cifra di valutazione
minima (33) vanno in assegnazione nel secondo trimestre successivo ovvero:
giorno di valutazione
assegnazione
31/03
30/06
30/09
31/12
01/07
01/10
01/01
01/04
-
01/08
01/11
01/02
01/05
-
01/09
01/12
01/03 dell'anno successivo
01/06 dell'anno successivo
In ogni trimestre di assegnazione i contratti con il punteggio più alto vengono assegnati per primi.
La cifra di valutazione è il risultato della formula. Nella formula ci sono:
Capitale
il capitale è la somma dei versamenti di risparmio effettuati.
Somma dei saldi
la somma dei saldi è pari alla somma di ciascun saldo alla fine di ogni trimestre già trascorso,
maggiorato del saldo attuale.
Mutuo di valutazione
è pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto oggetto di valutazione.
Durata ammortamento
viene calcolata in anni ed è la durata necessaria per ammortizzare il mutuo di valutazione con la rata
di ammortamento scelta dal cliente al tasso di ammortamento scelto dal cliente.
Fattore
il fattore dipende dal tasso scelto per il mutuo da assegnazione. I fattori sono i seguenti:
TASSO
3,75%
fattore 35
TASSO
2,90%
fattore 21
TASSO
1,90%
fattore 13
Più basso è il tasso, più basso è il fattore.
A parità di somma di risparmio, rata di risparmio e rata di ammortamento, quindi, più basso è il tasso
e più tempo ci vorrà per raggiungere il punteggio 33, quindi l‘assegnazione.
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2.1.5
Il potenziale del risparmiatore ed il potenziale di BHW
Il numeratore della formula è definito:
Il denominatore della formula è definito:
potenziale del risparmiatore
potenziale di BHW
potenziale del risparmiatore
potenziale di BHW
Al numeratore della formula ci sono capitale e somma dei saldi, ovvero la rappresentazione numerica
del denaro che il risparmiatore accantona nel tempo, quindi la rappresentazione del suo potenziale.
Al denominatore ci sono il mutuo e la durata del mutuo stesso, ovvero la "controprestanzione" che
BHW si impegna ad offrire al risparmiatore una volta raggiunta la data di assegnazione; possiamo
quindi parlare di potenziale di BHW.
2.1.6
Due esempi di Risparmio Edilizio.
1)
Somma di risparmio
Rata di risparmio
Rata di ammortamento
Tasso di mutuo
€ 115.000,00
€ 300,00 (contratto intestato a minore con rata min. = 2 per mille)
€ 690,00
1,90%
Raggiungimento della data di assegnazione:
10 anni:
Totale versato (120 rate):
Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione)
€ 60.000,00
€ 1.150,00
Restituzione:
Interessi attivi netti (tasso 1,0%):
Totale netto restituito:
€ 60.000,00 +
€ 2.221,20
€ 62.221,20
Richiesta mutuo
Tasso Nominale Annuo (TAN)
Indicatore Sintetico di Costo (ISC)
Rata ammortamento
Durata ammortamento
€ 52.778,80
1,90%
2,22%
€ 690,00
6 anni e 9 mesi
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2)
Somma di risparmio
Rata di risparmio
Rata di ammortamento
Tasso di mutuo
€ 150.000,00
€ 60.000,00 una tantum
€ 900,00
3,75%
Raggiungimento della data di assegnazione:
3 anni e 6 mesi:
Totale versato :
Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione)
€ 60.000,00
€ 1.500,00
Restituzione:
Interessi attivi netti (tasso 1,0%):
Totale netto restituito:
€ 60.000,00 +
€ 1.511,50
€ 61.511,50
Richiesta mutuo
Tasso Nominale Annuo (TAN)
Indicatore Sintetico di Costo (ISC)
Rata ammortamento
Durata ammortamento
€ 88.488,49
3,75%
4,04%
€ 900,00
9 anni e 10 mesi
2.1.7
Il Risparmio Edilizio.
La remunerazione attiva e la rinuncia al mutuo da assegnazione.
Il contratto di Risparmio Edilizio nasce finalizzato all'ottenimento di un mutuo, ma prevede anche la
possibilità per il cliente di rinunciare alla facoltà di richiederlo, anzi, a volte il contratto viene
sottoscritto già con la volontà di utilizzarlo solo come "salvadanaio".
Il tasso attivo, pari al
1,0% annuo lordo
è il tasso previsto sui contratti di risparmio di quei clienti che richiederanno il mutuo da assegnazione,
ovvero risparmiatori il cui obiettivo consiste nella possibilità di ottenere il miglior mutuo possibile.
In caso di rinuncia al mutuo da assegnazione, invece, e nel rispetto di alcune condizioni, il tasso attivo
viene ricalcolato retroattivamente, dal primo versamento effettuato ed è compreso fra il
2,5% annuo lordo
ed il
4,0% annuo lordo
determinato per ciascun anno di durata della fase di risparmio, in base al rendimento dei titoli di Stato
a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca c.d. „Umlaufrendite“.
Tale rendimento è consultabile sul sito internet della Banca Centrale Tedesca,
http://www.bundesbank.de/stat/download/stat_urendite_wpart.pdf
nella colonna riportata nella pagina seguente.
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-9-
Le condizioni necessarie per ottenere il ricalcolo degli interessi attivi:
Affinchè un cliente possa chiedere la restituzione del denaro accantonato con il ricalcolo degli interessi
attivi, devono sussistere le seguenti condizioni:
-
raggiunta assegnazione e rinuncia al mutuo,
trascorsi 7 anni dalla sottoscrizione del contratto,
il contratto non ha subito modifiche,
il contratto non proviene da trasferimento,
il contratto non è mai stato finanziato.
Il tasso attivo ricalcolato viene corrisposto per i primi otto anni di durata della fase di risparmio,
quindi qualora al momento della chiusura del conto, soddisfatte tutte le condizioni necessarie, fossero
trascorsi più di otto anni dalla sottoscrizione del contratto, per gli anni successivi all'ottavo il tasso
attivo tornerebbe ad essere quello base dell'1,0%.
La percentuale di interesse attivo complessivo all'interno della forbice 2,5%-4,0% dipende, come detto,
dal rendimento dei titoli di Stato ("Umlaufrendite"), rilevata al 15. dicembre di ogni anno per l'anno
successivo. Per questo motivo il rendimento può essere diverso ogni anno.
Tabella per la determinazione della percentuale di tasso attivo
Rendita titoli al 15.12.
dell‘anno precedente
sotto il 3%
dal 3,0%
dal 4,5%
dal 6,0%
Tasso complessivo
per l‘anno in corso
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
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- 10 -
Esempio di determinazione del tasso attivo
Anno
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2.1.8
"Umlaufrendite" al 15/12
3,25%
4,15%
4,40%
3,15%
1,90%
Tasso attivo complessivo
3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
2,5%
Un esempio di Risparmio Edilizio con finalità "rendimento".
Somma di risparmio
Rata di risparmio
Rata di ammortamento
Tasso di mutuo
€ 55.000,00
€ 500,00
non rilevante
non rilevante
Raggiungimento della data di assegnazione:
7 anni e 1 mese:
Totale versato (85 rate):
Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione)
€ 42.500,00
€ 550,00
Restituzione:
Interessi attivi netti (tasso 3,5%)*:
Totale netto restituito:
€ 42.500,00 +
€ 3.860,00
€ 46.360,00
* Nel rispetto delle condizioni contrattuali previste il tasso attivo è compreso fra il 2,5% ed il 4% annuo
lordo. Il calcolo è stato effettuato considerando un tasso attivo pari al 3,5% annuo lordo, in quanto è il
tasso previsto a partire dal 1.1.2009, stante le attuali condizioni di mercato. Il tasso garantito è pari al
2,5%, quindi non vi è alcuna garanzia rispetto al tasso indicato.
2.1.9
Il diritto di stipula.
Per perfezionare un contratto di risparmio edilizio ed accedere ai vantaggi che esso prevede è previsto
in capo cliente il versamento del diritto di stipula.
Il diritto di stipula è un importo pari all' 1% della somma di risparmio e viene corrisposto con assegno
bancario/circolare o con bonifico alla sottoscrizione del contratto.
Questo importo farà sì che nessuna spesa periodica sarà prevista, come ad esempio:
nella fase di risparmio
- spese di tenuta conto;
- spese per l'invio delle comunicazioni;
- commissioni sulle rate di risparmio;
- spese per l'addebito delle rate in procedura automatica;
- spese per le modifiche del contratto; (vedi capitolo successivo)
alla data di assegnazione
- restituzione del risparmio accumulato;
- spese di istruttoria del mutuo da assegnazione;
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- 11 -
nella fase di mutuo
- addebito delle rate;
- invio comunicazioni / certificazione interessi passivi;
- estinzioni parziali o totali anticipate;
2.1.10
Il pacchetto servizi.
All'inizio di ogni anno (valuta 1° gennaio) BHW addebita € 12,00 (1 € al mese) sui conti di risparmio
edilizio. Tale importo consente di effettuare le seguenti modifiche contrattuali senza spese o penali:
- riduzione della somma di risparmio;
- cumulo (unione) di contratti;
- divisione di un contratto in più contratti;
- trasferimento/cessione del contratto ad un familiare
I titolari di età inferiore ad anni 25 beneficiano gratuitamente del pacchetto servizi, fino al
compimento del 25° anno di età.
Il pacchetto servizi viene addebitato solo durante la fase di risparmio; nell'anno di sottoscrizione ed in
quello di assegnazione, viene addebitato "pro-quota", cioè in base ai mesi di effettiva esistenza del
contratto.
2.1.11
La data di assegnazione.
Circa un mese prima del raggiungimento della data di assegnazione BHW ne da comunicazione al
cliente. Quando il cliente riceve questa lettera ha due possibilità:
1) "Accettare" l'assegnazione (il cliente risponde alla lettera/chiama il consulente);
2) "Ignorare" l'avvenuto raggiungimento della data di assegnazione (il cliente non risponde);
Quando il cliente accetta l‘assegnazione, BHW gli restituisce con bonifico bancario le somme
accantonate, comprensive degli interessi attivi base (1,0%). In un tempo congruo il cliente deciderà se
richiedere il mutuo o se richiedere la differenza di interessi a suo favore derivante dal ricalcolo (se ha
rispettato le condizioni previste per poterlo ottenere).
Nel secondo caso invece, il contratto proseguirà come se nulla fosse accaduto. Avendo il cliente già
raggiunto la data di assegnazione, da quel momento in poi potrà contattare BHW per "accettare" la
data di assegnazione. Entro un termine di tre mesi BHW soddisferà la richiesta del cliente.
2.1.12
Prelevamenti dal conto di risparmio e chiusura del contratto.
Il cliente può prelevare dal conto di risparmio o chiederne la chiusura in qualsiasi momento, dando 6
mesi di preavviso. Trascorso tale termine, l'importo chiesto a prelevamento o, in caso di chiusura, il
saldo del conto, verranno da BHW restituiti con bonifico.
In caso di chiusura verrà restituito il saldo del conto, comprensivo degli interessi attivi maturati fino a
quel momento e senza applicazione di commissione o penale alcuna.
In caso di prelevamento verrà applicata una commissione pari all'1% dell'importo prelevato a titolo di
rimborso spese.
Importi fino a 1.500,00 € sono liberi da preavviso, ovvero vengono subito messi a disposizione del
cliente.
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- 12 -
2.1.13
Le modifiche del contratto.
Una volta sottoscritto il contratto, il cliente può modificarne i parametri liberamente. Egli può in
particolare cambiare il tasso per il mutuo da assegnazione, modificare la rata di risparmio e/o la rata
di mutuo, modificare la somma sottoscritta o effettuare versamenti aggiuntivi.
Tutte queste modifiche non prevedono spese.
In caso di aumento della somma di risparmio il cliente sarà tenuto al versamento del diritto di stipula
per differenza.
Solo la modifica della somma di risparmio è considerata "modifica" contrattuale con riferimento alla
possibilità di ottenere il ricalcolo degli interessi attivi.
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- 13 -
2.1.13
La scheda prodotto riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
ISTITUTO BANCARIO:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in
Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e
degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di
Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE:
DispoMaxx
Il Risparmio Edilizio è una forma di risparmio finalizzata alla concessione di un mutuo edilizio con tasso di
interesse basso e fisso, cioè non esposto alle fluttuazioni riscontrabili sui mercati finanziari.
Con la stipulazione del contratto di Risparmio Edilizio si diventa membro di una comunità che ha come scopo l'
attività del risparmio. Al termine di questa, il risparmiatore ha diritto ad una controprestazione in forma di un
mutuo edilizio ad un tasso estremamente basso, la cui provvista è alimentata dai risparmi, in particolare dalle
quote di risparmio, nonchè dagli importi di ammortamento corrisposti dai risparmiatori.
Il risparmiatore stipula il contratto di Risparmio Edilizio per una determinata somma, la cosiddetta somma di
risparmio. Quando la resa del risparmio (ammontare del risparmio accumulato e periodo di risparmio) si trova
in congruo rapporto con la resa del mutuo (ammontare del mutuo, durata del mutuo e tasso del mutuo), il
contratto viene assegnato.
Per assegnazione si intende il momento in cui il risparmiatore acquisisce il diritto ad ottenere il mutuo.
L' assegnazione costituisce quindi il presupposto per richiedere il mutuo da assegnazione.
La concessione del mutuo da assegnazione è subordinata al vaglio delle caratteristiche reddituali, di tipologia
di attività lavorativa, di età e legate all' utilizzo delle somme ed alla garanzia offerta previste dalla normativa di
BHW.
L' importo di mutuo da assegnazione è pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto di
Risparmio Edilizio alla data di assegnazione.
Sulle somme accantonate dal risparmiatore viene corrisposto un interesse attivo pari all' 1,0% annuo lordo.
Se, una volta raggiunta la data di assegnazione, il risparmiatore rinuncia al mutuo, nel rispetto di alcune
condizioni, potrà ottenere la restituzione di quanto accantonato, con un interesse attivo compreso fra il 2,5% ed
il 4,0% annuo lordo, calcolato retroattivamente e dipendente, per ciascun anno di durata della fase di risparmio
(per massimo 8 anni), dal rendimento (Umlaufrendite) dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica
Tedesca. Il conto di Risparmio Edilizio è quindi anche uno strumento utile e sicuro di solo risparmio.
SOMMA DI RISPARMIO MINIMA
8.000,00 € ( poi multipli di 1.000,00 €)
RATA DI RISPARMIO MINIMA/REGOLARE
3 per mille mensile della somma di risparmio
PERIODICITÀ DI PAGAMENTO PREVISTE
- mensile, - trimestrale, - semestrale, - annuale, - una tantum.
Versamenti aggiuntivi sempre possibili per qualsiasi importo.
TASSI DI AMMORTAMENTO MUTUO DA ASSEGNAZIONE
DV3
3,75%
DV2
2,90%
DV1
1,90%
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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TASSO DI REMUNERAZIONE ATTIVA
1,00% annuo lordo
In caso di raggiunta assegnazione e rinuncia al mutuo da assegnazione, nel rispetto delle seguenti condizioni:
- durata contratto minima 7 anni, - nessuna modifica contrattuale, - il contratto non proviene da cessione,
- il contratto non è mai stato finanziato, - il contratto non proviene da cambio tariffa.
il tasso viene ricalcolato retroattivamente e sarà legato al rendimento (Umlaufrendite) determinato al 15
dicembre di ogni anno per l' anno successivo, relativo ai titoli a tasso fisso di emittenti interne (Festverzinsliche
Wertpapiere inländischer Emittenten) e, tra questi, dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica
Tedesca e quotati presso la borsa tedesca (Börsennotierte Bundeswertpapiere)
Il suddetto rendimento è reso pubblico giornalmente dalla Deutsche Bundesbank.
L'ammontare del tasso annuo complessivo lordo d'interesse viene calcolato secondo la seguente tabella:
Rendita al 15.12. dell'anno
precedente:
Interesse annuo complessivo lordo
relativo all'anno in corso:
inferiore al 3,0 %
dal 3,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
4,0 %
dal 4,5 %
oltre il 6,0 %
Il tasso complessivo viene corrisposto per un massimo di 8 anni. Nessuna remunerazione delle somme eccedenti
la somma di risparmio.
DIRITTO DI STIPULA
Il diritto di stipula è pari all' 1% della somma di risparmio sottoscritta. Il pagamento del diritto di stipula
permette, unitamente all'accettazione della domanda di accensione del contratto spedita da BHW Bausparkasse
AG al cliente, il perfezionamento del contratto.
SPESE PERIODICHE, ALTRE SPESE
Nessuna spesa periodica per, ad esempio, gestione conto, invio comunicazioni, addebito rata, istruttoria mutuo
da assegnazione etc. Un "pacchetto servizi" di € 12,00 all'anno consente al cliente di non avere spese per le
principali modifiche contrattuali. Per alcuni servizi particolari è prevista una spesa. Questi costi sono
puntualmente descritti nelle condizioni generali per contratti di risparmio edilizio a disposizione dei clienti.
PRELEVAMENTO DAL CONTO DI RISPARMIO
È possibile in qualsiasi momento, contro pagamento di una commissione pari all' 1% sull' importo prelevato.
- per prelevamenti di importo superiore a € 1.500,00, sono necessari 6 mesi di preavviso. In caso di mancato
preavviso verrà trattenuta una penale pari allo 0,5% sull' importo prelevato per ogni mese di mancato preavviso.
RATA DI AMMORTAMENTO REGOLARE
6 per mille della somma di risparmio sottoscritta.
DURATA MUTUO DA ASSEGNAZIONE
min. 3 anni
-
max 17 anni
PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO DA ASSEGNAZIONE
zero. Estinzione possibile in qualsiasi momento, per qualsiasi importo, senza preavviso.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Versione 09_2010
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2.2 I mutui
2.2.1
Introduzione al concetto di mutuo
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta
mutuataria, una somma di denaro che quest'ultima si obbliga a restituire successivamente.
Una tra le figure più diffuse di mutuo è quello immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di
denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile.
Il mutuo così inteso è quindi un finanziamento a lungo termine, assistito da garanzia ipotecaria.
Sul mercato sono presenti diverse tipologie di mutui; il tasso e la durata sono senz'altro gli elementi
principali da tenere presenti. Il tasso degli interessi può essere fisso quando è convenuto nella stessa
misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile quando è determinato con riferimento a
parametri mutevoli. Esistono poi altre tipologie di contratti, in cui i suddetti criteri possono fondersi o
alternarsi: ad esempio con il termine di mutuo a tasso misto si indica l'ipotesi in cui, a scelta del
mutuatario e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o
viceversa.
I mutui possono avere un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che
verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (tasso a regime), il quale è
ovviamente quello più importante.
Indipendentemente dalla tipologia di mutuo, con questo contratto, che viene fatto in forma pubblica
presso un Notaio, il cliente riceve dalla Banca una somma di denaro che si impegna a restituire nel
numero di anni concordato, maggiorata degli interessi.
Per la concessione del mutuo la Banca valuta il "merito creditizio" del richiedente, inteso come la
capacità di onorare la rata. Qualora il reddito del/i richiedente/i non fosse sufficiente, è prevista la
possibilità di far intervenire un fidejussore, ovvero una persona che con il suo reddito fa da "garante"
nel contratto. Essendo un mutuo un finanziamento quasi sempre di grande importo, esso è assistito
anche da una garanzia reale, quale l'iscrizione ipotecaria sull'immobile, che consente alla Banca di
rivalersi su questo per recuperare il proprio credito in caso di inadempimento da parte del cliente.
2.2.2
Il mutuo "Sprint"
Il mutuo "Sprint" è un mutuo a tasso fisso. Esso prevede tutte le durate comprese fra cinque e
trent'anni, con possibilità di scelta di durate intermedie.
Il mutuo "Sprint" è costituito da due prodotti:
- il mutuo immediato;
- il contratto di risparmio edilizio;
Questa particolare struttura fa sì che la durata complessiva del mutuo venga suddivisa in due fasi,
quelle che caratterizzano il Risparmio Edilizio.
Grazie al contratto di Risparmio Edilizio, alla data di assegnazione il cliente disporrà della somma
contrattualmente sottoscritta (somma di risparmio), che sarà data dal risparmio accumulato e, per
differenza rispetto alla stessa, da un mutuo da assegnazione.
Il mutuo immediato consente al cliente di avere subito a disposizione l'intera somma, senza dover
attendere la data di assegnazione, ciò attraverso il prefinanziamento della fase risparmio.
Durante la prima fase le rate del mutuo saranno costituite da:
- interessi sul mutuo immediato;
- rata di risparmio sul conto di risparmio edilizio (capitale)
Tale suddivisione rimane costante per l'intera prima fase, ovvero fino alla data di assegnazione del
contratto di risparmio edilizio. La rata di risparmio minima è pari al 1,5‰ della somma sottoscritta e
la durata massima della prima fase è di 15 anni.
Alla data di assegnazione il debito residuo, ovvero l'importo richiesto decurtato di quanto già
restituito mediante accantonamento sul conto di risparmio edilizio, viene ammortizzato al tasso
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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previsto per il mutuo da assegnazione (di solito 3,75% fisso), o meglio, il debito residuo è il mutuo da
assegnazione.
Nella seconda fase le rate saranno quindi costituite da:
- quota interessi;
- quota capitale;
Mese dopo mese la quota interessi decresce a favore della quota capitale. La rata totale rimane
comunque sempre costante.
I vantaggi che il mutuo "Sprint" offre, grazie alla sua particolare struttura finanziaria sono molti. Fra i
più importanti vi sono:
- la possibilità di effettuare versamenti aggiuntivi, anche di piccolo importo, che producono la
riduzione della durata del mutuo con conseguente risparmio di interessi passivi;
- la possibilità di scegliere qualsiasi durata, anche con frazioni di anno e la possibilità di scegliere rate
differenziate nelle due fasi di mutuo, personalizzando in tal modo il piano di finanziamento in base
alle specifiche necessitá/desideri del cliente;
- tasso basso nella seconda fase: ciò permette al cliente una volta raggiunta la data di assegnazione di
beneficiare di una condizione di tasso eccezionale, qualsiasi sia la situazione di mercato vigente in
quel momento;
2.2.3
Due esempi di mutuo "Sprint".
1)
Importo di mutuo
Durata complessiva
di cui 1° fase
2° fase
€ 100.000,00
18 anni
9 anni
9 anni
1° fase rata
di cui risparmio
interessi
tasso nominale annuo (TAN)
750,00 €
290,67 €
458,33 €
5,50%
2° fase rata
tasso nominale annuo (TAN)
750,00 € (quota capitale + quota interessi)
3,75%
2)
Importo di mutuo
Durata complessiva
di cui 1° fase
2° fase
€ 200.000,00
30 anni
15 anni
15 anni
1° fase rata
di cui risparmio
interessi
tasso nominale annuo (TAN)
1.152,00 €
352,00 €
800,00 €
4,80%
2° fase rata
tasso nominale annuo (TAN)
970,00 € (quota capitale + quota interessi)
3,75%
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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2.2.4
Il mutuo "Sprint Costante" (K10; K7; K6,5)
Il mutuo "Sprint Costante" è un particolare modello di mutuo "Sprint", quindi è anch'esso un mutuo a
tasso fisso. La sua caratteristica principale è quella di prevedere tre sole rate di mutuo fra le quali
scegliere, rapportate naturalmente all'importo richiesto. Nello specifico i tre modelli di mutuo "Sprint
Costante" prevedono:
K10
K7
K6,5
una rata pari al
una rata pari al
una rata pari al
10 per mille dell'importo di mutuo richiesto
7 per mille dell'importo di mutuo richiesto
6,5 per mille dell'importo di mutuo richiesto
Ad ogni modello corrisponderà una durata, che sarà breve per il modello K10, media per K7 e lunga
per K6,5.
ESEMPIO: mutuo di € 100.000,00
K10
K7
K6,5
rata = € 1.000,00
rata = € 700,00
rata = € 650,00
la durata dipende dal tasso (a mar. 2010 = ca. 10,5 anni)
la durata dipende dal tasso (a mar. 2010 = ca. 18 anni)
la durata dipende dal tasso (a mar. 2010 = ca. 21,5 anni)
Cosa distingue allora il mutuo "Sprint Costante" dal mutuo "Sprint" tradizionale?
Il mutuo Sprint Costante non prevede la possibilità di effettuare versamenti aggiuntivi sul contratto di
Risparmio Edilizio nella prima fase del mutuo, ma offre un tasso sul mutuo immediato migliore
rispetto al tasso standard previsto per il mutuo Sprint.
È un prodotto dedicato a quei clienti che sono più interessati alla condizione di tasso rispetto alla
flessibilità di poter restituire anticipatamente capitale attraverso versamenti aggiuntivi sul contratto di
Risparmio Edilizio.
Nel mutuo "Sprint Costante" il diritto di stipula viene sempre compensato con le prime rate di
risparmio (maggiori dettagli nel capitolo costi 2.2.10).
2.2.5
Il mutuo "Variant"
Il mutuo "Variant" è un mutuo a due tipi di tasso. Le durate previste sono tutte quelle comprese fra 5
e trent'anni, con possibilità di scelta di durate intermedie.
Il mutuo "Variant" è come struttura identico al mutuo "Sprint" (2.2.2), quindi costituito da
- mutuo immediato;
- contratto di risparmio edilizio;
Ciò che distingue il mutuo "Variant" dal mutuo "Sprint" è il tipo di tasso applicato al mutuo
immediato (1° fase), che nel mutuo "Variant" è, come dice il nome del prodotto, variabile.
Durante la prima fase, le rate del mutuo saranno costituite da:
- interessi sul mutuo immediato;
- rata di risparmio sul conto di risparmio edilizio (capitale)
La rata di risparmio (minimo 1,5‰ della somma sottoscritta) rimane costante per l'intera prima fase,
ovvero fino alla data di assegnazione del contratto di risparmio edilizio, mentre cambia la rata
interessi in quanto, trattandosi di tasso variabile, essa può diminuire o aumentare, in base
all'andamento del mercato. La durata massima della cd prima fase è di 15 anni.
Trascorso il periodo di "tasso di ingresso", che vale fino alla fine dell'undicesimo mese successivo alla
stampa del contratto di mutuo, inizia la fase di "tasso a regime".
Esso è calcolato prendendo come indice di riferimento l'Euribor 12 mesi, a cui va aggiunto lo spread
nella misura del 1,75%.
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Nella seconda fase invece, il debito residuo, ovvero l'importo richiesto decurtato di quanto già
restituito mediante accantonamento sul conto di risparmio edilizio, viene ammortizzato al tasso
previsto per il mutuo da assegnazione, di solito il 3,75% fisso.
Nella seconda fase le rate saranno quindi costituite da:
- quota interessi;
- quota capitale;
Mese dopo mese la quota interessi decresce a favore della quota capitale. La rata è fissa e costante.
Il mutuo "Variant" è quindi un mutuo a tasso misto, in quanto nella prima fase il tasso è variabile,
mentre nella seconda fase il tasso è fisso.
2.2.6
Un esempio di mutuo "Variant".
1)
Importo di mutuo
Durata complessiva
di cui 1° fase
2° fase
€ 100.000,00
28 anni
13 anni
15 anni
Rata 1° fase
di cui risparmio
interessi
440,00 € cambia in base al rinnovo del tasso
240,00 € non cambia
200,00 € cambia in base al rinnovo del tasso *
Rata 2° fase
445,00 € non cambia, tasso fisso
(quota capitale + quota interessi)
*Ipotesi di tasso (TAN) iniziale pari al
Tasso (TAN) 2° fase
2,40%
3,75%
2.2.7
Il mutuo "Light"
Il mutuo "Light" è un mutuo a tasso fisso e rata crescente. Si tratta anche in questo caso di un
particolare modello di mutuo "Sprint", quindi restano valide tutte le caratteristiche già descritte al
punto 2.2.2.
Ciò che distingue il mutuo "Light" dal mutuo "Sprint" è la rata, che anzichè essere costante parte bassa
e cresce durante la vita del mutuo.
Ciò che produce un esborso crescente è l'ammontare della rata di risparmio, che per i primi due anni è
pari al 1,0‰ della somma sottoscritta e che cresce ogni due anni per 4 volte dello 0,2‰.
Dopo il 4° aumento la rata di risparmio resta pari al 1,8‰ fino alla data di assegnazione, prevista
sempre decorsi 15 anni dalla sottoscrizione.
Alla rata di risparmio si aggiungono gli interessi sul mutuo immediato, determinando in tal modo la
rata di mutuo complessiva.
Dalla data di assegnazione in poi la rata di ammortamento è sempre pari al 6,7‰ / 6,75‰ della
somma sottoscritta; la durata complessiva è sempre pari a circa 26 anni.
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2.2.8
Un esempio di mutuo "Light".
1)
Importo di mutuo
Durata complessiva
Tasso (TAN) 1° fase/2° fase
€ 100.000,00
26 (15+11)
4,80%/ 3,75%
1°+2° anno
3°+4° anno
5°+6° anno
7°+8° anno
9°-15° anno
Rata 1° fase
500,00 €
520,00 €
540,00 €
560,00 €
580,00 €
di cui risparmio
interessi
100,00 €
400,00 €
120,00 €
400,00 €
140,00 €
400,00 €
160,00 €
400,00 €
180,00 €
400,00 €
Rata 2° fase
670,00 € / 675,00 € (quota capitale + quota interessi)
I vantaggi del mutuo "Light" sono quelli già descritti per il mutuo "Sprint", a cui si aggiunge la
comodità di avere una rata iniziale molto bassa, che cresce moderatamente, accompagnando il cliente
nelle diverse fasi economiche della sua vita.
2.2.9
Il mutuo "MiXX"
Il mutuo "MiXX" è un mutuo fondiario a due tipi di tasso. Esso prevede tutte le durate fino a 30 anni.
Anche il mutuo "MiXX" è suddiviso in due fasi . la prima fase, prevede un tasso fisso nei primi 5 o 10
anni (la durata della prima fase deve essere maggiore del periodo di blocco del tasso e massimo di 15
anni), e poi un tasso ancora fisso per i successivi anni (IRS 5/10 anni + 1,98%). Nella seconda fase, il
tasso è fisso predeterminato pari al 3,75%. La rata si distingue nel corso del mutuo per la sua
composizione: come per le altre tipologie di mutuo descritte, nella prima fase essa è composta dagli
interessi calcolati sull'intero importo di mutuo (senza ammortamento) e da una rata di risparmio
(minimo 1,5 per mille della somma sottoscritta), che viene accantonata sul contratto di Risparmio
Edilizio. Al termine della prima fase l'importo richiesto diminuito del capitale risparmiato, quindi il
debito residuo, viene restituito con l'ammortamento detto "scalare alla francese", al tasso fisso
predeterminato pari al 3,75%. In questa fase la rata sarà costituita da una quota interessi e da una
quota capitale, con la prima che decresce mese dopo mese a favore della seconda.
2.2.10
Un esempio di mutuo "Mixx" fisso 5 - durata 15 anni.
Importo di mutuo
Durata complessiva
Tasso (TAN) 1° fase/2° fase
*fisso per i primi 5 anni, poi ancora fisso (IRS +1,98%)
Rata mensile
di cui risparmio
interessi
€ 100.000,00
15 anni (7,5+7,5)
3,40%* / 3,75%
fino al 5°anno
6°- 7,5° anno
7,5°-15°
668,33 €
385,00 €
283,33 €
785,00 € **
385,00 €
400,00 €**
820,00
** importo solo ipotetico, calcolato a puro titolo esemplificativo con un tasso del 4,80% (vedi *)
_______________________________________________________________________________________________________________________________________
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2.2.11
Un esempio di mutuo "Mixx" fisso 10 - durata 30 anni.
Importo di mutuo
Durata complessiva
Tasso (TAN) 1° fase
*fisso per i primi 10 anni, poi ancora fisso (IRS +1,98%)
Rata 1° fase
di cui risparmio
interessi
€ 100.000,00
27 anni (15+12)
4,50%* / 3,75%
1°-10° anno
11°-15° anno
16°- 27°
525,00 €
150,00 €
375,00 €
550,00 € **
150,00 €
400,00 €**
627,00
** importo solo ipotetico, calcolato a puro titolo esemplificativo con un tasso del 4,80% (vedi *)
Questo mutuo si distingue per la sua accessibilità con riferimento alla rata iniziale, per il tasso fisso
durante la maggior parte della durata e per la sua grande flessibilità, data, ad esempio, dalla
possibilità, a seguito di restituzione anticipata di capitale, di accorciare la durata del mutuo ed in
alcuni casi, di eliminare la parte di durata il cui tasso non è legato al mercato, determinando in tal
modo un mutuo a tasso fisso.
2.2.12
Il mutuo "TH" , con scalare alla francese
Il mutuo con scalare alla francese è il mutuo tradizionalmente offerto dagli Istituti di Credito in Italia.
Il mutuo "TH" di BHW è un mutuo a tasso fisso. Diversamente dai mutui sinora descritti, il mutuo TH
non prevede la sottoscrizione di un contratto di Risparmio Edilizio.
Le durate previste sono:
5
8
10
15
anni
Le rate di ammortamento sono fisse e costanti, costituite da quota capitale e quota interessi, con
quest'ultima che decresce a favore della prima
ESEMPIO:
mutuo TH € 100.000,00
durata 15 anni
tasso 5,65% fisso
rata 825,07 €
Mutuo
Quota interessi
100.000,00
99.645,76
99.289,86
98.932,28
98.573,01
98.212,06
97.849,40
97.485,04
470,83
469,17
467,49
465,81
464,11
462,42
460,71
458,99
Quota capitale
354,24
355,90
357,58
359,26
360,96
362,65
364,36
366,08
Debito residuo
99.645,76
99.289,86
98.932,28
98.573,01
98.212,06
97.849,40
97.485,04
97.118,96
_______________________________________________________________________________________________________________________________________
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Versione 09_2010
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2.2.13
Il mutuo "TH 30" , con scalare alla francese
Il mutuo "TH 30" è un mutuo fondiario a tasso misto. Esso prevede qualsiasi durata fino a trent’anni.
L'ammortamento è di tipo "scalare alla francese", ovvero le rate del mutuo, costanti per l'intera durata
contrattuale, comprendono gli interessi ed una quota di ammortamento del capitale mutuato.
L'ammontare della quota interessi viene determinato con riferimento al debito residuo, quindi la parte
di rata relativa agli interessi decresce mentre aumenta la parte di ammortamento capitale.
Il tasso è inizialmente fisso, a scelta del cliente per i primi 5 o 10 anni. Trascorso questo periodo il tasso
sarà nuovamente fisso, per periodi di 5 o 10 anni, determinato rilevando l’ IRS a 5 o 10 anni e
maggiorandolo di uno spread pari al 1,98%.
Una particolare vantaggio di questo mutuo consiste nella possibilità di scegliere una rata iniziale
molto bassa, costituita dagli interessi e da un rateo iniziale di ammortamento (cioè la quantità di
capitale nella prima rata) pari al 1% su base annua. Tale scelta porterebbe ad una durata di mutuo
maggiore di trent’anni. Per rientrare nella durata massima consentita il piano prevede un aumento
della rata (del rateo di ammortamento) a decorrere dal 15° anno di durata, affinché sia garantita una
fine dell’ammortamento entro i 30 anni.
ESEMPIO DI CALCOLO DELLA RATA INIZIALE DI UN MUTUO CON RATEO INIZIALE DI
AMMORTAMENTO PARI AL 1% E TASSO PARI AL 4,50%:
€ 100.000,00 di mutuo
rata di mutuo:
quota capitale = (100.000,00 X 1 / 100) / 12 =
quota interessi = (100.000,00 X 4,50 / 100) / 12 =
rata mensile complessiva =
2.2.14
83,33 €
375,00 €
458,33 €
Il mutuo "TH-SCIP"
Il mutuo "SCIP" è un mutuo fondiario a tasso fisso. L'ammortamento è di tipo "scalare alla francese",
ovvero le rate del mutuo, costanti per l'intera durata contrattuale, comprendono gli interessi ed una
quota di ammortamento del capitale mutuato. L'ammontare della quota interessi viene determinato
con riferimento al debito residuo, quindi la parte di rata relativa agli interessi decresce mentre
aumenta la parte di ammortamento capitale.
Le condizioni di tasso sono determinate in accordo con il Ministero del Tesoro e si distinguono in base
alla durata del mutuo ed alla fascia reddituale del nucleo familiare del richiedente.
Le durate previste sono:
10
2.2.15
15
20
25
anni
Il mutuo "INPDAP"
Il mutuo "INPDAP" è un mutuo fondiario a tasso fisso. L'ammortamento è di tipo "scalare alla
francese", ovvero le rate del mutuo, costanti per l'intera durata contrattuale, comprendono gli interessi
ed una quota di ammortamento del capitale mutuato. L'ammontare della quota interessi viene
determinato con riferimento al debito residuo, quindi la parte di rata relativa agli interessi decresce
mentre aumenta la parte di ammortamento capitale.
Le condizioni di tasso sono definite nella convenzione che BHW Bausparkasse Ag ha sottoscritto con
l'INPDAP e sono determinate aggiungendo lo spread previsto al parametro di riferimento rilevato di
volta in volta.
Le durate previste sono:
10
15
20
25
anni
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 22 -
2.2.16
I mutui BHW: i tassi (TAN e TAEG).
Le condizioni da proporre alla clientela vengono comunicate da BHW Bausparkasse Ag alla rete
commerciale di BHW Financial Srl attraverso circolare. A tal proposito è utile ricordare che:
A) I mutui BHW Sprint, BHW Light e BHW MiXX prevedono un abbattimento del tasso per i clienti
convenzionati che, in base alla convenzione può essere pari allo 0,15%; 0,20% o 0,30%. Gli altri mutui
non prevedono abbattimento per convenzione.
B) Il mutuo "Sprint" prevede la possibilità di compensare il diritto di stipula con le prime rate di
risparmio. Per tale procedura è necessario aumentare il tasso nella misura dello 0,10% attraverso
applicazione del programma Kondiflex (vedi lettera D). Il mutuo Sprint Costante prevede invece che il
diritto di stipula sia sempre compensato, senza aumento del tasso. Gli altri mutui con sottoscrizione
del contratto di risparmio edilizio (Variant, Light e MiXX) non prevedono la possibilità di compensare
il diritto di stipula.
C) In procedura "alto LTV" (quindi mutui richiesti per importi maggiori rispetto a normali massimali
di finanziabilità) il tasso di tutti i mutui va aumentato:
~ di 40 punti base (+0,40%) per LTV > 80% e fino al 100% per immobile ad uso proprio
~ di 20 punti base (+0,20%) per LTV > 64% e fino al 80% per immobile ad uso non proprio
Unica eccezione a tale regola è il mutuo Sprint Costante che non prevede aumento del tasso in
procedura "alto LTV" per finanziamento immobile ad uso proprio con LTV fino al 90%, percentuale
quest’ultima che non può essere mai superata con questo mutuo.
Le variazioni di tasso descritte sopra possono combinarsi a seconda dei casi. Ad esempio:
tasso standard
meno 0,20% (abbattimento per convenzione)
più 0,40% (alto LTV)
più 0,10% (compensazione diritto di stipula.
D) Ai mutui BHW Sprint, BHW Light e BHW MiXX è possibile aumentare il tasso standard da +
0,05% a + 0,40%, attraverso l’applicazione del c.d. programma “Kondiflex”. Tale programma è
applicabile solo partendo dal tasso standard, quindi non può essere utilizzato in tutti i casi in cui il
tasso possa beneficiare di un abbattimento per convenzione. Unica eccezione a tale regola è costituita
dall’aumento obbligatorio dello 0,10% in caso di compensazione (ove prevista) del diritto di stipula,
nel cui caso l’aumento può riguardare anche un tasso ridotto per convenzione (come descritto alla
lettera B). L’aumento del tasso di un mutuo mediante programma “Kondiflex” comporta l’aumento
della relativa provvigione. L’utilizzo del programma “Kondiflex”, partendo dal tasso standard, è
possibile anche per ridurre il tasso del mutuo; tale possibilità deve essere autorizzata dall’Area
Manager e prevede la riduzione della provvigione sul mutuo procacciato oggetto di abbattimento. Gli
abbattimenti per convenzione non prevedono abbattimento provvisionale, tranne che in caso di
abbattimento del tasso dello 0,30%, ipotesi che considera che lo 0,10% del totale 0,30% sia considerato
abbattimento “Kondiflex”, con relativa decurtazione provvisionale.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 23 -
2.2.17
I mutui BHW: spese, costi e imposte.
L'operazione di mutuo prevede in capo al richiedente il pagamento di oneri di varia natura:
Le spese bancarie (diverse da banca a banca):
Spese iniziali BHW
Diritto di stipula
1% della somma sottoscritta, per il perfezionamento del contratto di
Risparmio Edilizio. Quindi previsto per i mutui Sprint, Sprint
Costante, Variant, Light e MiXX. Non previsto per il mutuo TH, TH30,
SCIP e INPDAP.
Il diritto di stipula viene solitamente trattenuto dall'importo da
erogare. Nel mutuo "Sprint" esso può essere compensato con le prime
rate di risparmio (il tasso del mutuo immediato va aumentato dello
0,10% con utilizzo del programma kondiflex). Nel mutuo Sprint
Costante il diritto di stipula viene sempre compensato, senza aumento
del tasso.
Spese di istruttoria
(comprensive della perizia):
€ 400,00 una tantum
Spese periodiche BHW
Spesa mensile di tenuta conto: 1,00 € (non prevista per il mutuo da assegnazione)
Pacchetto servizi annuo:
12,00 € (già compresi nella rata descritta nel piano di finanziamento)
Le imposte
Il contratto di mutuo prevede il pagamento di una imposta sostitutiva nella misura dello 0,25%
dell'importo di mutuo. Se il mutuo è richiesto per acquisto, costruzione o ristrutturazione di 2° casa,
l'imposta sostitutiva è pari al 2% dell'importo di mutuo richiesto.
Il Notaio
La parcella notarile dipende dalla tipologia di mutuo e soprattutto dall'importo di iscrizione
ipotecaria. Il cliente chiederà un preventivo al Notaio.
Le assicurazioni
Il mutuo prevede la stipula obbligatoria di una polizza incendio e scoppio sull'immobile. In alcuni casi
BHW richiede la stipula di una polizza vita caso morte (TCM). Per dettagli nel merito vedere cap. 3.5.
N.B.: spesso l'atto di mutuo è legato ad una compravendita immobiliare. In questo caso il cliente deve
considerare anche i costi e le imposte legati a questa operazione.
Per maggiori informazioni consultare le guide dell'Agenzia delle Entrate e del Notariato:
www.agenziaentrate.it
www.notariato.it
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 24 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO SPRINT
ISTITUTO EROGANTE:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in
Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e
degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di
Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE:
BHW Sprint
Il mutuo BHW Sprint è un mutuo a tasso fisso costituito da due prodotti. In Germania esiste da molti decenni il
Risparmio Edilizio, ovvero un piano di risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a tasso basso e fisso.
Questo prodotto, unitamente ad un mutuo detto "immediato", che permette l'erogazione delle somme necessarie
all' acquisto (ristrutturazione/costruzione) dell' immobile, da origine a questa soluzione di finanziamento.
BHW Sprint è suddiviso in due fasi: nella prima fase la rata è costituita dal risparmio sul contratto di Risparmio
Edilizio e dagli interessi sul mutuo immediato, mentre nella seconda fase l'ammortamento è con "scalare alla
francese", ovvero la rata si compone di quota capitale e quota interessi e quest'ultima descresce mese dopo mese
a favore della prima. La rata è sempre fissa e solitamente di importo costante.
TIPO DI TASSO:
Tasso fisso.
Nella prima fase esso sarà calcolato sull' intero importo, nella seconda fase sarà calcolato sul debito residuo
con il sistema dello scalare alla francese.
TARGET DI CLIENTELA:
- Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
- Pensionati;
- Professionisti;
* - Piccoli imprenditori settore servizi;
* - Artigiani;
* - Lavoratori autonomi;
* - Agricoltori;
* - Farmacisti;
* solo regioni consolidate
età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
IMPORTO FINANZIABILE:
80%
immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64%
immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al fine di
finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
DURATA:
Tutte le durate comprese fra 5 e 30 anni.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 25 -
RATA:
mensile anticipata; costante o non costante. Addebitata tramite RID.
TASSO DI INTERESSE:
vedi tabella tassi.
SPESE:
iniziali:
- 1% della somma sottoscritta = diritto di stipula,
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
12 € annui = pacchetto servizi (già compresi nella rata descritta nel piano di finanziamento);
PENALE:
Nessuna penale di estinzione anticipata.
COPERTURE ASSICURATIVE:
obbligatorie:
- Polizza incendio e scoppio. Premio = 0,22‰ dell'importo di mutuo moltiplicato per la durata in anni del
mutuo.
si tratta di premio unico anticipato ; copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi:
- Polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
GARANZIE RICHIESTE:
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME:
Erogazione a rogito, svincolo all'iscrizione o al consolidamento dell' ipoteca al grado richiesto.
NOTE/VANTAGGI:
Questo mutuo mette al riparo dal rischio legato all'andamento dei tassi sui mercati finanziari. La flessibilità è la
caratteristica che più lo contraddistungue, in particolare, attraverso i versamenti aggiuntivi esenti da penali,
che il cliente potrà fare in qualsiasi momento e per qualsiasi importo, si potranno ridurre la durata ed il costo
dell'operazione.
Grazie alle durate previste, il cliente potrà scegliere la rata più adatta alle sue esigenze.
Ideale per chi privilegia la sicurezza di poter coprire le rate di mutuo con la sua stabile capacità di risparmio.
Non richiesta apertura di c/c.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 26 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO VARIANT
ISTITUTO EROGANTE:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in
Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e
degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di
Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE:
BHW Variant
Il mutuo BHW Variant è un mutuo costituito da due prodotti. In Germania esiste da molti decenni un prodotto,
chiamato Risparmio Edilizio, che consiste in un piano di risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a
tasso basso e fisso. Questo è il primo prodotto. Spesso però l' esigenza del cliente è quella di disporre
immediatamente delle somme necessarie per l' acquisto (ristrutturazione/costruzione) della casa. Per questo
motivo, attraverso un secondo prodotto, chiamato mutuo immediato, BHW eroga l'importo richiesto dal cliente,
finanziando la fase di risparmio. Il tasso sul mutuo immediato (prima fase) sarà un tasso variabile, ovvero un
tasso legato ad un indice di costo del denaro (Euribor), nella seconda fase il tasso sarà fisso predeterminato, in
quanto previsto dal contratto di Risparmio Edilizio. La sinergia fra questi due prodotti da origine all' offerta di
mutuo BHW Variant, prodotto unico nel panorama finanziario italiano. Esso è suddiviso in due fasi, nella prima
fase il cliente pagherà una rata costituita dalla rata di risparmio sul contratto di Risparmio Edilizio ed una rata
interessi sul mutuo immediato, nella seconda fase, il debito residuo sarà ammortizzato con il sistema
tradizionale dello scalare alla francese.
TIPO DI TASSO:
Tasso variabile nella prima fase, tasso fisso fino all'estinzione del mutuo nella seconda fase.
Nella prima fase il tasso sarà applicato sull' intero importo, nella seconda fase sarà applicato al debito residuo
con il sistema dello scalare alla francese.
TARGET DI CLIENTELA:
- Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
- Pensionati;
- Professionisti;
* - Piccoli imprenditori settore servizi;
* - Artigiani;
* - Lavoratori autonomi, mediatori, procacciatori d'affari;
* - Agricoltori;
* - Farmacisti;
* - Affittacamere (meno di 30 stanze)
* solo regioni consolidate
età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
IMPORTO FINANZIABILE:
80%
immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64%
immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al fine di
finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 27 -
DURATA:
Tutte le durate comprese fra 5 e 30 anni.
RATA:
mensile; costante o non costante. Addebitata tramite RID.
TASSO DI INTERESSE:
Tasso di ingresso:
Prima fase, sino alla data di assegnazione:
Seconda fase:
Vedi tabella tassi
variabile Euribor 12 m. + 1,30%, arrot. 0,05% sup.
3,75% fisso
SPESE:
iniziali:
- 1% della somma sottoscritta = diritto di stipula,
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
12 € annui = pacchetto servizi (già compresi nella rata descritta nel piano di finanziamento);
PENALE:
Nessuna penale per l'estinzione anticipata
COPERTURE ASSICURATIVE:
obbligatorie:
- Polizza incendio e scoppio. Premio unico anticipato = 0,22 € per ogni 1.000,00 € di mutuo moltiplicato per la
durata in anni del mutuo. Copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi:
- Polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
GARANZIE RICHIESTE:
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME:
Erogazione a rogito, svincolo all'iscrizione o al consolidamento dell' ipoteca al grado richiesto.
NOTE/VANTAGGI:
Questo mutuo permette di sfruttare la convenienza del tasso variabile, limitandone temporalmente il rischio,
grazie al tasso fisso della seconda fase.
Un' impareggiabile flessibilità permetterà di ridurre la durata del mutuo in totale assenza di costi o penali. In
particolare attraverso i versamenti aggiuntivi nella prima fase il cliente potrà accedere prima alla fase di tasso
fisso, riparandosi dalla crescita dei tassi.
Ideale per chi ha la possibilità di far fronte all' aumento dei tassi e quindi della rata o può intervenire attraverso
versamenti di capitale per limitarne gli effetti. Non richiesta apertura di c/c.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 28 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO LIGHT
ISTITUTO EROGANTE:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario
11700. Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con
Sede in Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino
(Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle
Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia
(Germania).
NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE:
BHW Light
Il mutuo BHW Light è un mutuo a tasso fisso e rata crescente. In Germania esiste da molti decenni il
Risparmio Edilizio, ovvero un piano di risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a tasso basso e fisso.
Questo prodotto, unitamente ad un mutuo detto "immediato", che permette l'erogazione delle somme
necessarie all' acquisto (ristrutturazione/costruzione) dell' immobile, da origine a questa soluzione di
finanziamento.
BHW Light è suddiviso in due fasi: nella prima fase la rata è costituita dal risparmio sul contratto di
Risparmio Edilizio e dagli interessi sul mutuo immediato, mentre nella seconda fase l'ammortamento è con
"scalare alla francese", ovvero la rata si compone di quota capitale e quota interessi e quest'ultima descresce
mese dopo mese a favore della prima.
La rata, che prevede una componente di capitale (risparmio) inizialmente pari all' 1 per mille dell'importo
richiesto, cresce negli anni, con quattro scalini biennali ed un ultimo aumento in coincidenza con il 15° anno.
La durata complessiva è di ca. 26 anni.
TIPO DI TASSO:
Tasso fisso.
Nella prima fase esso sarà calcolato sull' intero importo, nella seconda fase sarà calcolato sul debito residuo
con il sistema dello scalare alla francese.
TARGET DI CLIENTELA:
- Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
- Pensionati;
- Professionisti;
* - Piccoli imprenditori settore servizi;
* - Artigiani;
* - Lavoratori autonomi;
* - Agricoltori;
* - Farmacisti;
* solo regioni consolidate
età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
IMPORTO FINANZIABILE:
80%
immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64%
immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al fine
di finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 29 -
DURATA:
Circa 26 anni.
RATA:
mensile anticipata.
primi due anni =
interessi + risparmio 1‰
dal 3° anno al 5°= interessi + risparmio 1,2‰ - dal5° anno al 7°=
interessi + risparmio 1,4‰
dal 7° anno al 9°= interessi + risparmio 1,6‰ - dal 9° anno al 15°= interessi + risparmio 1,8‰
dopo l'assegnazione, dal 15° anno: rata complessiva = 6,70‰-6,75‰)
TASSO DI INTERESSE:
vedi tabella tassi.
SPESE:
iniziali:
- 1% della somma sottoscritta = diritto di stipula,
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
12 € annui = pacchetto servizi (già compresi nella rata descritta nel piano di finanziamento);
PENALE:
Nessuna penale di estinzione anticipata.
COPERTURE ASSICURATIVE:
obbligatorie: - Polizza incendio e scoppio. Premio unico anticipato = 0,22‰ dell'importo di mutuo
moltiplicato per la durata in anni del mutuo. Copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi: - Polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
GARANZIE RICHIESTE:
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME:
Erogazione a rogito, svincolo all'iscrizione o al consolidamento dell' ipoteca al grado richiesto.
NOTE/VANTAGGI:
Questo mutuo mette al riparo dal rischio legato all'andamento dei tassi sui mercati finanziari e prevede una
rata inizialmente bassa e crescente nel tempo. Per queste due caratteristiche è un prodotto che si rivolge
principalmente ai clienti giovani, con prospettive di miglioramento economico e carriera, che desiderano
pianificare in totale sicurezza investimenti ed impegni senza sorprese. Oltre alla comodità di un piano che
guarda al futuro, il mutuo Light garantisce flessibilità e personalizzazione, offrendo la possibilità di effettuare
versamenti aggiuntivi esenti da penali in qualsiasi momento e per qualsiasi importo, che riducono la durata ed
il costo dell'operazione. Non è richiesta l' apertura di un nuovo conto corrente.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 30 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO MIXX
ISTITUTO EROGANTE:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in
Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e
degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di
Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE:
BHW MiXX
Il mutuo BHW MiXX è un mutuo a tasso misto che prevede tutte e durate fino a 30 anni . In Germania esiste da
molti decenni il Risparmio Edilizio, ovvero un piano di risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a tasso
basso e fisso. Questo prodotto, unitamente ad un mutuo detto "immediato", che permette l'erogazione delle
somme necessarie all' acquisto (ristrutturazione/costruzione) dell' immobile, da origine a questa soluzione di
finanziamento.
BHW MiXX è suddiviso in due fasi: nella prima fase la rata è costituita dal risparmio sul contratto di Risparmio
Edilizio e dagli interessi sul mutuo immediato, mentre nella seconda fase l'ammortamento è con "scalare alla
francese", ovvero la rata si compone di quota capitale e quota interessi e quest'ultima descresce mese dopo mese
a favore della prima.
La prima fase dura al massimo 15 anni ed il tasso di interesse è fisso, a scelta del cliente, per periodi di 5 o 10
anni. Il tasso fisso “a regime” fino al 15° anno, è pari all'EURIRS 5 o 10 anni + uno spread pari al 1,98%.
TIPO DI TASSO:
Fisso nei primi 5 o 10 anni, poi ancora fisso EURIRS +1,98%. Nella seconda fase 3,75% fisso.
Nella prima fase il tasso è calcolato sull' intero importo, nella seconda fase è calcolato sul debito residuo con il
sistema dello scalare alla francese.
TARGET DI CLIENTELA:
- Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
- Pensionati;
- Professionisti;
* - Piccoli imprenditori settore servizi;
* - Artigiani;
* - Lavoratori autonomi;
* - Agricoltori;
* - Farmacisti;
* solo regioni consolidate
età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
IMPORTO FINANZIABILE:
80%
immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64%
immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al fine di
finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 31 -
DURATE:
Qualsiasi durata, fino a 30 anni.
RATA:
mensile anticipata.
TASSO DI INTERESSE:
vedi tabella tassi.
SPESE:
iniziali:
- 1% della somma sottoscritta = diritto di stipula,
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
12 € annui = pacchetto servizi (già compresi nella rata descritta nel piano di finanziamento);
PENALE:
Nessuna penale di estinzione anticipata.
COPERTURE ASSICURATIVE:
obbligatorie: - Polizza incendio e scoppio. Premio = 0,22‰ dell'importo di mutuo moltiplicato per la durata in
anni del mutuo.
si tratta di premio unico anticipato ; copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi: - Polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
GARANZIE RICHIESTE:
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME:
Erogazione a rogito, svincolo all'iscrizione o al consolidamento dell' ipoteca al grado richiesto.
NOTE/VANTAGGI:
Questo mutuo consente di beneficiare di un tasso fisso iniziale calcolato su parametri di breve durata anche se
la durata del mutuo è molto lunga, quindi di avere una rata iniziale bassa e fissa per alcuni anni. Nella seconda
fase di mutuo il tasso è sempre fisso predeterminato pari al 3,75%. Il mutuo MiXX garantisce inoltre flessibilità
e possibilità di personalizzazione: effettuare versamenti aggiuntivi in qualsiasi momento e per qualsiasi importo,
ad esempio, senza spese o penali, permette la riduzione della durata e del costo del mutuo. Non è richiesta l'
apertura di un nuovo conto corrente.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 32 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO TH
ISTITUTO EROGANTE:
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede:
Hameln (Germania) - Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400;
fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400;
fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro 760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr.
al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca d’Italia con i seguenti
numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in
Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e
degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di
Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
DESCRIZIONE DEL PRODOTTO:
Il mutuo BHW TH è un mutuo a tasso fisso. Il tipo di ammortamento che lo caratterizza è quello detto
di "scalare alla francese", ovvero il sistema tradizionalmente utilizzato in Italia. Questo mutuo
prevede rate costanti, costituite da una quota interessi ed una quota capitale. Gli interessi vengono
calcolati sul debito residuo, quindi la quota interessi decresce rata dopo rata ed aumenta la quota
capitale.
TASSO:
Tasso fisso per l' intera durata.
TARGET DI CLIENTELA:
- Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
- Pensionati;
- Professionisti;
* - Piccoli imprenditori settore servizi;
* - Artigiani;
* - Lavoratori autonomi;
* - Agricoltori;
* - Farmacisti;
* solo regioni consolidate
età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
IMPORTO FINANZIABILE:
80%
immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64%
immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al fine di
finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
Importo minimo € 30.000,00 - massimo € 500.000,00.
DURATA:
5, 8, 10, 15 anni.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 33 -
RATA:
mensile anticipata; costante.
TASSO DI INTERESSE:
ved. tabella tassi.
SPESE:
iniziali:
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
PENALE per estinzione anticipata:
Nessuna penale per l'estinzione anticipata.
COPERTURE ASSICURATIVE:
obbligatorie:
- Polizza incendio e scoppio. Premio unico anticipato = 0,22 ‰ sull'importo di mutuo moltiplicato la
durata in anni del mutuo. Copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi:
- Polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
GARANZIE RICHIESTE:
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME:
Erogazione a rogito, svincolo al consolidamento dell' ipoteca al grado richiesto.
VANTAGGI:
Questo mutuo mette al riparo dai rischi legati all' andamento dei tassi sui mercati finanziari.
Ideale per chi privilegia la sicurezza di poter coprire le rate di mutuo con la sua stabile capacità di
risparmio.
La grande convenienza dei tassi proposti e le spese di istruttoria estremamente contenute, ne fanno un
prodotto molto concorrenziale.
Nessuna spesa periodica, non richiesta apertura di c/c.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 34 -
SCHEDA PRODOTTO
Riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl
MUTUO TH 30
ISTITUTO EROGANTE
BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede: Hameln (Germania) Direzione Generale per l´Italia: I-37135 Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: 045.8251400; fax:045.8251499, sito internet www.bhw.it. Direzione
Fidi: I-39100 Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: 0471.255400; fax:045.0471.429995. Cap. Soc.: Euro 204.516. 752,48; Riserve : Euro
760.161.260,60 C. F./P. IVA IT01666 200 215 Iscr. al Reg. delle Impr. di Verona n. 01666200215 Iscritta all’Albo delle Banche presso la Banca
d’Italia con i seguenti numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico 3073.4. Codice di Avviamento Bancario 11700.
Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in Bonn (Germania)
Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di
Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania).
DESCRIZIONE DEL PRODOTTO
Il mutuo BHW TH 30 è un mutuo con ammortamento di tipo scalare alla francese. Le durate previste sono
tutte quelle comprese fra 5 e 30 anni. Il tasso è fisso a blocchi di 5 o 10 anni, a scelta del cliente. Le rate
sono mensili, costituite da una quota interessi ed una quota capitale. Gli interessi vengono calcolati sul
debito residuo, quindi la quota interessi decresce rata dopo rata ed aumenta la quota capitale.
TASSO
Tasso fisso per i primi 5 o 10 anni. Poi tasso fisso a blocchi di 5/10 anni, pari all’Eurirs + 1,98% di
spread.
TARGET DI CLIENTELA
Dipendenti, di qualsiasi settore, con contratto a tempo indeterminato;
Pensionati;
*Professionisti e piccoli imprenditori settore servizi;
*Artigiani;
*Lavoratori autonomi;
*Agricoltori;
*Farmacisti.
* solo regioni consolidate
Età: max 65 anni per richiedere, max 80 anni alla fine del mutuo.
-
IMPORTO FINANZIABILE
80% immobile ad uso proprio;
fino al 100% ( alto LTV) con fideiussione globale interna*
64% immobile ad uso non proprio;
fino al 80%(alto LTV) con fideiussione globale interna*
* normativa specifica
- possibilità di concedere a garanzia immobile diverso da quello oggetto dell' acquisto o più immobili, al
fine di finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto senza fideiussione globale interna.
In assoluto: nessun limite; importo minimo € 30.000,00.
DURATA
Tutte quelle comprese fra 5 e 30 anni.
RATA
Mensile anticipata.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 35 -
TASSO DI INTERESSE
Vedi tabella tassi.
SPESE
iniziali:
- € 400,00 fissi = istruttoria (comprensiva di perizia)
periodiche:
1 € mensile = spese di tenuta conto (mutuo);
PENALE per estinzione anticipata
Nessuna penale per l'estinzione anticipata.
COPERTURE ASSICURATIVE
Obbligatorie:
polizza incendio e scoppio. Premio = 0,22 ‰ sull'importo di mutuo moltiplicato per la durata in anni
del mutuo.
Si tratta di premio unico anticipato - copertura a primo rischio assoluto.
In alcuni casi:
polizza vita caso morte. Compagnia a scelta del cliente.
-
GARANZIE RICHIESTE
Ipoteca di 1° grado.
EROGAZIONE/SVINCOLO DELLE SOMME
Erogazione a rogito, svincolo all’iscrizione/consolidamento dell'ipoteca al grado richiesto.
VANTAGGI
-
Rata iniziale bassa e fissa per i primi 5 o 10 anni;
qualsiasi durata compresa fra 5 e 30 anni;
gestione flessibile della durata;
il mutuo con durata 30 anni offre la possibilità di avere una rata iniziale più bassa, con aumento dal
15° anno.
Questo mutuo consente di affrontare i primi anni di mutuo al riparo dai rischi legati all'andamento dei
tassi sui mercati finanziari. Ideale per chi privilegia la possibilità di avere un esborso sempre in linea con
la sua stabile capacità di risparmio. La possibilità di personalizzazione e la flessibilità nella restituzione
del capitale, ne fanno un prodotto adatto a soddisfare le più diverse esigenze. Non è richiesta l’apertura di
un conto corrente.
Attenzione! “Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque
necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché
presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all’art. 106 D.Lgs. 1
sett. 1993 n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d’Italia al n. 36288, iscritta altresì ISVAP iscrizione
N. E000294184, tel 045-8251400 fax 045-8251499”.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 36 -
Capitolo 3 LA NORMATIVA FIDI
3.1 Categorie di soggetti finanziabili
I mutui BHW sono destinati a specifiche categorie di lavoratori.
possono essere finanziati:
– LAVORATORI DIPENDENTI
– PENSIONATI (max 65 anni al momento della richiesta, max 80 anni a fine mutuo)
- PROFESSIONISTI con iscrizione all'Albo (Avvocati, Commercialisti, Ingegneri, Notai etc.)
– *AGRICOLTORI
– *ARTIGIANI
– *LAVORATORI AUTONOMI
– *PICCOLI IMPRENDITORI SETTORE SERVIZI– *AGENTI, PROCACCIATORI D’AFFARI
– *AFFITTACAMERE, PROPRIETARI DI PENSIONI (con meno di 30 camere)
– *FARMACISTI
* solo nelle regioni consolidate
sono esclusi:
– COMMERCIANTI
– IMPRENDITORI
– SOCI AMMINISTRATORI DI SOCIETA’ DI PERSONE E/O CAPITALE
– FAMILIARI DIPENDENTI DI SOCIETA’ DI FAMIGLIE
– ALBERGATORI
– RISTORATORI
– GESTORI DI BAR, PIZZERIE, BIRRERIE, PUB ECC.
– GESTORI DI RIVENDITE DI GIORNALI, TABACCHI, GENERI DI MONOPOLIO
– GESTORI DI RICEVITORIE
3.2 Le possibilità di utilizzo delle somme
BHW offre mutui fondiari. Le somme erogate devono essere utilizzate per interventi su immobili di
tipo residenziale/abitativo. Le operazioni possibili sono:
• ACQUISTO
• COSTRUZIONE
• RISTRUTTURAZIONE
Può trattarsi di 1° casa, 2° casa, immobile locato, appartamento o villa, purchè ad uso di abitazione
(comprese le pertinenze).
Un'altra operazione prevista è
• CONVERSIONE/SOSTITUZIONE DI MUTUI
già concessi da altri Istituti Bancari per una delle operazioni sopra descritte.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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Non sono finanziabili immobili di tipo
• COMMERCIALE
• INDUSTRIALE
• AGRICOLO
• DIVERSO DA QUELLO RESIDENZIALE
Non sono consentiti i cosiddetti mutui "LIQUIDITA’".
3.3 LTV - massimali di finanziabilità
3.3.1
I massimali standard
L'importo di mutuo massimo concedibile rispetto al valore dell'immobile è, secondo la normativa
BHW
l'80%
Questa è anche la percentuale massima prevista dalla legge per i mutui fondiari.
La percentuale descritta è prevista se l’operazione è relativa ad un immobile ad uso proprio, ovvero
l’immobile dove il richiedente risiede/risiederà stabilmente con la sua famiglia.
Se l’immobile è ad uso non proprio (2° casa, immobile locato, investimento etc.) il loan to value (LTV)
massimo è pari al
64%
del valore dell'immobile.
Per "valore dell'immobile" si intende il minor importo fra il valore attribuito dalla perizia di stima
effettuata da un tecnico incaricato BHW ed il prezzo di acquisto (evincibile dal contratto
preliminare) che verrà dichiarato in atto.
Naturalmente le considerazioni sopra riportate fanno riferimento agli immobili concessi a garanzia,
ovvero quelli sui quali BHW iscrive ipoteca.
Questa specifica è molto importante, in quanto non è a priori esclusa la possibilità per il cliente di
offrire a garanzia un immobile diverso da quello che sta acquistando. In questa ipotesi le percentuali
descritte sarebbero riferite al primo immobile, senza tenere conto del prezzo di acquisto del secondo,
che costituirebbe solo un parametro importante con riferimento all'utilizzo delle somme.
Il cliente potrebbe chiedere un mutuo pari al 100% del prezzo di acquisto, qualora tale importo fosse
inferiore al 80% o 64% del valore dell'immobile offerto a garanzia.
ESEMPIO:
- Tizio acquista l'immobile A al prezzo di 100.000,00 €;
- Tizio offre a garanzia l'immobile B, già di sua proprietà, il cui valore
commerciale (perizia) è pari a 200.000,00 €
- Tizio chiede a BHW un mutuo di 100.000,00 €
Il mutuo è di un importo pari al 100% del prezzo di acquisto, ma pari al 50% rispetto al valore
dell'immobile offerto a garanzia, quindi l'operazione, rispetto al parametri di LTV, è fattibile.
Attenzione: nonostante sembrerebbe lecita una richiesta di mutuo per un importo fino a 160.000,00 €
(80% di 200.000,00 €), il richiedente è tenuto a giustificare l'utilizzo delle somme. L'importo che
eccedesse € 100.000,00, ovvero quanto necessario per acquistare, dovrebbe trovare una giustificazione
contemplata dalla normativa BHW (ad esempio: ristrutturazione).
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 38 -
3.3.2
I mutui ad alto LTV (loan to value)
I mutui cosiddetti ad alto loan to value sono quelli richiesti per importi molto alti rispetto al valore
dell'immobile offerto a garanzia, in particolare per importi che superano i tradizionali massimali di
finanziabilità.
Grazie ad una speciale fidejussione globale interna (DSL Bank), che costituisce garanzia integrativa all'
ipoteca, è quindi possibile finanziare, in alcuni casi, fino al 100% del valore dell'immobile.
Questa fidejussione consente nello specifico di superare i massimali di finanziabilità già descritti fino
ai nuovi limiti che seguono:
- da 80%
- da 64%
a
a
max 100%
max 80%
immobile ad uso proprio (tasso del mutuo +0,40%)
immobile ad uso non proprio (tasso del mutuo +0,20%)
Tale operatività è consentita con tutti i mutui immediati, quindi con i mutui "Sprint", "Sprint Costante"
(solo immobile ad uso proprio, LTV max 90%), "Light", MiXX e "Variant", nonchè con il mutuo TH
standard e TH INPDAP.
Per la stipula di tale assicurazione non vengono addebitate al cliente spese o costi. Il tasso del mutuo
immediato va aumentato nella misura sopra descritta per i mutui Sprint, Light, Variant e MiXX (sia il
tasso di ingresso che lo spread), TH, TH INPDAP, mentre rimane quello standard per il mutuo Sprint
Costante (vedi 2.2.10).
L'iscrizione ipotecaria per queste operazioni è sempre pari al 200% dell'importo di mutuo.
Va ricordato che il minimo esistenziale per il calcolo della capacità reddituale deve essere aumentato
come descritto nel capitolo che segue.
3.4 Le garanzie
3.4.1
Le garanzie personali
Uno dei requisiti fondamentali per l'ottenimento di un mutuo è la capacità di restituire l'importo
ricevuto e gli interessi mediante il pagamento delle rate.
Per questo motivo, con criteri che variano da banca a banca, la rata non può superare una certa
percentuale rispetto ai redditi del/i richiedente/i; si parla quindi di "rapporto rata/reddito".
BHW effettua una valutazione sulla solvibilità del cliente, individuando l'importo rispetto al reddito
che assolutamente deve restare nella disponibilità del/i richiedente/i e sulla scorta di questo,
l'importo destinabile al pagamento della rata di mutuo e di eventuali altri impegni. Va quindi
calcolato quello che in BHW è chiamato il minimo esistenziale.
Reddito/i netto/i
Minimo esistenziale
=
Massimo onere sostenibile
Reddito netto:
Dipendenti
La media del reddito netto delle ultime 3 (in alcuni casi 6) buste paga
Autonomi
La media del reddito netto ricavabile dagli ultimi 3 "modello UNICO Persone
Fisiche", su base mensile.
Minimo esistenziale:
Dipendenti e Autonomi
Un importo pari al 40% del reddito netto.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 39 -
Tale importo però non può mai essere inferiore ad una soglia così calcolata:
Dipendenti
importo di partenza
€ 650,00
€ 900,00
€ 1.050,00
acquisto 1° casa
acquisto 1° casa - alto LTV
acquisto immobile uso non proprio (es.: 2° casa)
acquisto immobile uso non proprio (es.: 2° casa) - alto LTV
importo da aggiungere all'importo di partenza
€ 200,00 per ogni componente il nucleo familiare successivo al 1°
Autonomi
importo di partenza
€ 900,00
€ 1.100,00
€ 1.300,00
acquisto 1° casa
acquisto 1° casa - alto LTV
acquisto immobile uso non proprio (es.: 2° casa)
acquisto immobile uso non proprio (es.: 2° casa) - alto LTV
importo da aggiungere all'importo di partenza
€ 250,00 per ogni componente il nucleo familiare successivo al 1°
Se i richiedenti sono due (o più) e uno è dipendente e l'altro autonomo/professionista, vale la regola
del "maggior prenditore di reddito", ovvero si considera il mimimo esistenziale in base alla categoria
reddituale del soggetto che guadagna di più.
Per determinare il minimo esistenziale vanno sempre fatti 2 calcoli.
ESEMPIO:
Richiesta mutuo per acquisto 1° casa
- Tizio, carabiniere, reddito netto 1.400,00 €
- Sempronia, impiegata, reddito netto 1.000,00 €
- 2 figli
Procedura:
1)
Sommo i redditi netti che concorrono al pagamento del mutuo
€ 1.400,00 + € 1.000,00 = 2.400,00 €
2)
Calcolo il minimo esistenziale
A)
Moltiplico la somma dei redditi per il 40%
2.400,00 X 40% = 960,00 €
B)
Verifico che l'importo così calcolato non sia inferiore
all'importo minimo. Calcolo quindi l'importo minimo
650,00 +
600,00 =
1.250,00
dipendente acquisto 1° casa
200,00 X 3 (moglie + due figli)
totale
Il minimo esistenziale è pari a 1.250,00 €, in quanto € 960,00 sono meno della soglia minima prevista.
Una volta fatti i due conteggi va quindi sempre considerato l'importo maggiore fra i due.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
- 40 -
3.4.2
3)
Detraggo il minimo esistenziale dai redditi, ottenendo in tal modo
il massimo onere disponibile
2.400,00 - 1.250,00 = 1.150,00
4)
Tolgo dal massimo onere disponibile eventuali impegni in corso
(ad es. rate mensili per prestiti). Ciò che resta è la massima rata di
mutuo sostenibile. Quindi la rata del mutuo BHW non potrà superare,
in questo esempio, € 1.150,00.
Le garanzie reali
Il mutuo è un finanziamento che, anche in considerazione degli importi richiesti mediamente alti, è
assistito anche da una garanzia reale, quale è l'ipoteca.
L'ipoteca è una garanzia con la quale la parte mutuante (banca) acquisisce il diritto, in caso di
inadempimento contrattuale del mutuatario (cliente), di rivalersi sull'immobile per recuperare
l'importo di cui è creditrice. L'ipoteca viene iscritta sull'immobile mediante atto pubblico notarile, a
favore della banca e contro il proprietario.
Ciò significa che se il mutuatario non pagasse più le rate del mutuo e dopo che sia trascorso il periodo
minimo previsto dalla legge, la banca potrebbe iniziare una procedura che come estrema conseguenza
prevede la vendita all'asta dell'immobile per il recupero coatto delle somme.
L'ipoteca viene iscritta sempre per un importo più alto rispetto all'importo di mutuo, in
considerazione delle spese e degli interessi che potrebbero determinare un credito per la banca
maggiore dell'importo concesso a mutuo.
BHW iscrive ipoteca per un importo pari al 160% dell'importo di mutuo, se il mutuo è a basso LTV
< 80%) e l'immobile è situato in una regione "consolidata"; 200%se il mutuo è ad alto LTV (in tutte le
regioni) o, indipendentemente dal LTV l'immobile è sito in una regione "non consolidata"
3.4.3
Le parti nel contratto
Nel contratto di mutuo figurano:
mutuante:
mutuatario:
fideiussore:
datore di ipoteca:
la Banca, BHW Bausparkasse Ag.
la controparte contrattuale, il mutuatario, chi si intesta il contratto di
mutuo.
anche detto "garante", è il coobbligato in solido. Si tratta di persona
che si impegna solidalmente con il mutuatario rispetto al contratto,
senza esserne intestatario.
colui che consente l'iscrizione ipotecaria sul bene di sua proprietà,
ovvero il proprietario dell'immobile offerta a garanzia. Quasi sempre
coincide con il mutuatario, si parla quindi di mutuatario e datore di
ipoteca. Raramente è parte terza rispetto al contratto (ne mutuatario,
ne fideiussore), in questi rari casi si parla di terzo datore di ipoteca.
Con una semplificazione potremmo dire che mutuatari e fideiussori offrono la loro garanzia
personale, ovvero si impegnano alla restituzione del mutuo, mentre il datore di ipoteca offre la
garanzia reale, ovvero consente alla Banca l'iscrizione ipotecaria su un bene di sua proprietà.
A tal proposito è utile ricordare che un garante può essere accettato solo se:
1. è/sarà comproprietario dell'immobile (interesse economico)
2. è un parente fino al 2° grado
Nel caso n. 2 se il fidejussore/coobbligato in solido non possiede un patrimonio congruo (immobili,
titoli, assicurazioni etc.) egli dovrà essere in grado di sostenere l'intera rata di mutuo.
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Banca BHW - Manuale Corso base
Versione 09_2010
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3.5 Le assicurazioni
3.5.1
L'assicurazione incendio e scoppio
Quando si stipula un mutuo fondiario, si rende sempre obbligatoria la stipula di un'assicurazione che
protegga l'immobile per i danni da incendio e scoppio.
BHW offre questa copertura in collaborazione con Toro assicurazioni.
L'importo della polizza deve essere pari o superiore all'importo di mutuo.
La copertura è del tipo primo rischio assoluto, ovvero l'importo assicurato non è in alcun rapporto di
proporzione con il valore dell'immobile al momento del sinistro, quindi in caso di sinistro viene
rimborsato sempre l'intero danno fino alla concorrenza dell'importo assicurato.
La polizza è vincolata a favore di BHW ed il premio è pari allo
0,22‰ dell'importo di mutuo, moltiplicato il numero di anni di durata del mutuo
si tratta di premio unico anticipato.
ESEMPIO:
mutuo € 100.000,00 durata 25 anni
premio = 100.000,00 X 0,22‰ X 25 = 550,00 €
3.5.2
L'assicurazione vita caso morte (TCM)
Un mutuo è forse il più grande fra gli impegni finanziari che una famiglia consumatrice assume nella
sua vita. Per questo motivo è necessario consigliare i clienti circa la messa in opera di tutte le forme di
tutela possibili.
Per proteggere il nucleo familiare BHW invita i suoi clienti alla sottoscrizione di una polizza vita caso
morte. Tale richiesta diventa un obbligo quando:
- il richiedente o il fideiussore hanno 2 o più figli minori a carico
- mutuo con LTV > al 75%
La compagnia è a scelta del cliente, la polizza deve essere vincolata a favore di BHW.
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