Natale Callipari
IL M ANU AL E PRO F ES SI ON AL E
DE L L’A G EN T E IM M OB ILI A RE
Formulari, giurisprudenza e normativa aggiornata con la
L. 27 dicembre 2006 n. 296 (Finanziaria 2007), con il
D.Lgs 20 giugno 2005 n. 122 (tutela dell’acquirente di
immobile da costruire) e con il D.M. 143/2006
(antiriciclaggio)
INDICE
Prefazione alla seconda edizione............................................. pag. 22
Prefazione alla prima edizione ................................................ pag. 23
CAPITOLO PRIMO
PROFILI STORICI E NATURA GIURIDICA DELLA MEDIAZIONE
Sezione I
Cenni Storici
1.
2.
Le origini............................................................................. pag. 25
La mediazione dal Medioevo alle grandi codificazioni del
XXIX sec. ............................................................................ pag. 27
La legislazione italiana post unitaria fino alla codificazione
del 1942.............................................................................. pag. 29
Il codice civile del 1942 ....................................................... pag. 31
La mediazione dopo l’entrata in vigore della Legge 21.03.58
n.253 .................................................................................. pag. 31
La Legge di riforma n. 39/89............................................... pag. 32
Le modifiche alla Legge 39/89 apportate dall’art. 18 L.
05.03.01 n. 57 .................................................................... pag. 33
Analisi comparativistica della figura del mediatore .............. pag. 35
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Sezione II
Tratti caratteristici della figura del mediatore
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
Funzione sociale ed importanza della formazione nella
professione del mediatore.................................................... pag. 36
Dovere di diligenza. ............................................................. pag. 37
Dovere di informare le parti ................................................ pag. 37
Dovere di imparzialità ......................................................... pag. 38
Dovere di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni............. pag. 38
Obbligo di correttezza e buona fede ..................................... pag. 39
Il futuro della professione del mediatore: dal mediatore
all’agente immobiliare ......................................................... pag. 39
CAPITOLO SECONDO
IL MEDIATORE: REQUISITI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI
Sezione I
La figura del mediatore
16. Nozione di mediatore ai sensi dell’art. 1754 c.c. .................. pag. 43
4
17. Moduli prestampati di contratto di mediazione.................... pag. 45
18. Contratto misto di mediazione e mandato ........................... pag. 46
19. Mediazione tipica, mediazione atipica, clausola di esclusiva
e di irrevocabilità ................................................................ pag. 48
20. Il mediatore secondo la Legge 3.2.89 n. 39 (modificata dalla
Legge 5.3.01 n. 57).............................................................. pag. 49
Sezione II
I requisiti soggettivi ed oggettivi del mediatore
21. I requisiti soggettivi positivi della figura del mediatore......... pag. 50
22. I requisiti soggettivi negativi della figura del mediatore........ pag. 51
23. Il ruolo dei mediatori: sua natura e funzione ....................... pag. 52
CAPITOLO TERZO
IL CONTRATTO DI MEDIAZIONE
Sezione I
Gli elementi del contratto di mediazione
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
Accordo delle parti .............................................................. pag. 55
La forma del contratto di mediazione................................... pag. 56
I formulari .......................................................................... pag. 56
Clausole vessatorie e tutela del consumatore ...................... pag. 57
La causa nel contratto di mediazione .................................. pag. 60
L’oggetto del contratto di mediazione................................... pag. 61
Il diritto alla provvigione del mediatore................................ pag. 62
Le modalità di determinazione della provvigione- patto di
sovrapprezzo ....................................................................... pag. 63
32. Efficacia degli usi. ............................................................... pag. 64
33. La prescrizione del diritto alla provvigione........................... pag. 65
Sezione II
Quando sorge il diritto alla provvigione in relazione a singole
ipotesi contrattuali ed in ipotesi di impedimento all’efficacia
del negozio intermediato
34.
35.
36.
37.
Premessa ............................................................................ pag. 66
Diritto alla provvigione nei contratti sottoposti a condizione pag. 67
Diritto alla provvigione nei contratti nulli ............................ pag. 67
Diritto alla provvigione nei contratti annullabili o
rescindibili .......................................................................... pag. 68
38. Diritto alla provvigione nel contratto simulato ..................... pag. 68
5
39. Diritto alla provvigione e fallimento del venditore ................ pag. 69
Sezione III
La sicurezza dell’affare: obblighi e responsabilità del
mediatore nel porre in contatto le parti
40. Quando può dirsi concluso l’affare ...................................... pag. 70
41. Rapporto causale tra l’attività del mediatore e la
conclusione dell’affare......................................................... pag. 71
42. Diritto del mediatore al rimborso delle spese ....................... pag. 72
43. Obbligo del mediatore di informare le parti.......................... pag. 73
44. Obbligo di informazione del mediatore sulla situazione
giuridica dell’immobile ........................................................ pag. 74
45. Obbligo d’informazione del mediatore sullo stato di
insolvenza del contraente .................................................... pag. 75
46. Obbligo di informazione e dovere di riservatezza del
mediatore............................................................................ pag. 78
47. Violazione dell’obbligo di informazione da parte del
mediatore e risarcimento dal danno .................................... pag. 78
48. Autenticità delle sottoscrizioni e responsabilità del
mediatore............................................................................ pag. 79
49. Contratto per persona da nominare e responsabilità del
mediatore............................................................................ pag. 80
Sezione IV
Mediazione ed altre figure affini
50.
51.
52.
53.
54.
La mediazione atipica.......................................................... pag. 82
Mediazione unilaterale e fiduciaria. ..................................... pag. 82
Mandato e mediazione ........................................................ pag. 83
Agenzia e mediazione .......................................................... pag. 84
Procacciatore d’affari e mediazione...................................... pag. 86
CAPITOLO QUARTO
IL MEDIATORE ED IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE
Sezione I
Il mediatore e l’affare intermediato
55. Premessa al contratto di compravendita immobiliare .......... pag. 89
56. L’agente immobiliare e la compravendita immobiliare:
introduzione........................................................................ pag. 91
57. Il contratto di opzione ......................................................... pag. 92
6
58. La proposta e l’accettazione................................................. pag. 93
59. La lettera di intenti ............................................................. pag. 96
60. Minuta o puntazione. Contratto normativo.......................... pag. 98
Sezione II
Le parti del contratto di compravendita immobiliare oggetto
di intermediazione
61.
62.
63.
64.
65.
Parte formale e parte sostanziale del rapporto contrattuale. pag. 98
La rappresentanza diretta e indiretta .................................. pag. 99
La procura .......................................................................... pag.100
Rappresentanza legale ........................................................ pag.102
Rappresentanza organica .................................................... pag.103
Sezione III
La legittimazione ad agire
66. Identificazione delle parti e legittimazione ad agire. ............. pag.103
Sezione IV
La rappresentanza legale e gli atti di disposizione del
patrimonio del rappresentato
67. La rappresentanza necessaria degli incapaci: natura e
funzione.............................................................................. pag.106
68. Gli atti di disposizione dei beni del minore. ......................... pag.107
69. Gli atti di disposizione dei beni dell’interdetto ..................... pag.108
70. Gli atti di disposizione dei beni dell’inabilitato e del minore
emancipato ......................................................................... pag.109
71. La moderna figura dell’amministratore di sostegno ............. pag.111
CAPITOLO QUINTO
L’OGGETTO NEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE
Sezione I
L’esatta individuazione del bene
72. I dati necessari per la corretta descrizione ed identificazione
del bene .............................................................................. pag.113
73. Vendita a corpo od a misura. .............................................. pag.114
74. Gli elementi idonei ad identificare il bene ............................ pag.114
75. L’atto di frazionamento e le schede di accatastamento......... pag.115
7
Sezione II
Il sistema tavolare
76. Nozione ed ambito territoriale di operatività del sistema
tavolare............................................................................... pag.116
77. Procedimento di iscrizione tavolare nel libro fondiario ......... pag.117
Sezione III
Le distanze legali nelle costruzioni, apertura di luci e vedute,
servitù: mezzi di tutela in caso di violazione
78. Le distanze legali................................................................. pag.118
79. Le opere che rientrano nel concetto di costruzione .............. pag.119
80. Rilascio di concessioni della P.A. in violazione delle distanze
legali. .................................................................................. pag.120
81. Distanze legali per luci e vedute .......................................... pag.121
82. Le azioni di tutela in caso di violazione delle distanze legali. pag.122
83. Le
servitù
che
possono
gravare
sull’immobile
compravenduto ................................................................... pag.123
84. Le servitù personali che possono gravare sull’immobile
compravenduto ................................................................... pag.126
Sezione IV
Le varie ipotesi di prelazione
85. La prelazione agraria........................................................... pag.126
86. La prelazione per gli immobili di interesse storico – artistico
( D.Lgs. 42/04).................................................................... pag.129
87. La prelazione locatizia: rinvio. ............................................. pag.131
CAPITOLO SESTO
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE E CONTRATTO DEFINITIVO
Sezione I
Il contratto preliminare
88. Il contratto preliminare: natura ed effetti ............................ pag.133
89. Preliminare proprio ed improprio: distinzioni. ..................... pag.133
Sezione II
Il preliminare di immobile da costruire
90. Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122......................... pag.134
8
91.
92.
93.
94.
95.
Il presupposto soggettivo: l’acquirente................................. pag.135
Il presupposto soggettivo: il venditore.................................. pag.136
Il presupposto oggettivo ed il presupposto temporale........... pag.136
Il presupposto contrattuale. ................................................ pag.137
obbligo di rilascio della garanzia fideiussoria da parte del
venditore-costruttore nel preliminare di immobile da
costruire ............................................................................. pag.137
96. La durata della fideiussione ................................................ pag.138
97. L’omessa consegna della fideiussione .................................. pag.138
98. L’operatività della garanzia fideiussioria .............................. pag.139
99. La consegna della fideiussione: modalità e problematiche .... pag.140
100. Il contenuto del contratto preliminare di immobile da
costruire
pag.140
101. L’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento
pag.142
102. Le altre menzioni da effettuare nel preliminare
pag.142
103. Le sanzioni per omesse menzioni ed allegazioni al
contratto preliminare di immobile da costruire
pag.143
104. Il diritto di prelazione dell’acquirente di immobile da
costruire in caso di fallimento dell’impresa costruttrice:
rinvio
pag.144
Sezione III
La forma del contratto di compravendita
105.
106.
107.
108.
Introduzione
pag.144
L’atto pubblico
pag.144
La scrittura privata autenticata
pag.146
Le nuove menzioni da effettuare in sede di rogito ai sensi
della Legge 248 di conversione del D.L. 223/06
pag.147
109. L’obbligo di registrazione a carico del mediatore ai sensi
della Legge 298/06 (Finanziaria 2007)
pag.148
CAPITOLO SETTIMO
LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE IMMOBILIARE
Sezione I
La responsabilità del mediatore tra codice civile e
legislazione speciale
110. La legislazione speciale e la responsabilità del mediatore pag. 151
111. Conoscenza e conoscibilità dei fatti giuridicamente
rilevanti e responsabilità del mediatore
pag.153
9
112. L’obbligo di informazione del mediatore e l’obbligo di
correttezza e buona fede delle parti del contratto oggetto
della mediazione
pag.154
113. Gli obblighi delle parti durante le trattative e
responsabilità in caso di inadempimento
pag.155
114. Gli obblighi del mediatore: fonte e responsabilità in caso di
inadempimento
pag.156
115. Gli orientamenti giurisprudenziali
pag.158
116. La responsabilità del mediatore e la nuova normativa a
tutela dell’acquirente di immobile da costruire
pag.162
117. Trattamento dei dati personali e responsabilità del
mediatore
pag.162
CAPITOLO OTTAVO
LA FORMAZIONE DEL MEDIATORE
Sezione I
L’obbligo di formazione in generale
118. L’obbligo di formazione del mediatore professionale
pag.165
Sezione II
L’agente di mediazione immobiliare
e il diritto amministrativo
119. Diritto urbanistico: piani regolatori generali e piani
territoriali di coordinamento
pag.167
120. Certificato di abitabilità
pag.169
121. I piani di lottizzazione
pag.171
122. La regolarità urbanistica dell’immobile
pag.172
Sezione III
L’agente di mediazione immobiliare e il diritto di famiglia
123. Effetti della separazione, del divorzio e della cessazione
della convivenza sulla casa famigliare
pag.174
124. I regimi patrimoniali tra i coniugi
pag.176
125. Le convenzioni matrimoniali
pag.176
126. La forma delle convenzioni matrimoniali
pag.176
127. La capacità di stipulare le convenzioni matrimoniali
pag.177
128. Le sanzioni in caso di difetto di assistenza alla
stipulazione
pag.178
129. Pubblicità ed opponibilità ai terzi delle convenzioni
matrimoniali
pag.178
10
130.
131.
132.
133.
134.
135.
136.
137.
138.
139.
140.
141.
142.
143.
144.
145.
146.
147.
La comunione dei beni
pag.179
Disciplina del regime di comunione legale: generalità
pag.180
I beni personali dei coniugi in generale
pag.180
I beni personali: i beni portati dai coniugi in matrimonio pag.181
I beni acquistati a titolo gratuito
pag.181
I beni propri per accessione
pag.181
I beni propri per natura
pag.182
La surrogazione dei beni propri
pag.182
La surrogazione e gli acquisti personali dei beni immobili o
mobili registrati
pag.183
La responsabilità per i beni personali
pag.184
Il patrimonio comune dei coniugi
pag.185
I beni acquistati a titolo oneroso durante il matrimonio
pag.185
La comunione de residuo
pag.185
La responsabilità per i beni comuni
pag.186
La gestione del patrimonio comune
pag.186
La comunione convenzionale e l’immobile compravenduto pag.187
La separazione dei beni e l’immobile compravenduto
pag.189
Il fondo patrimoniale e l’immobile compravenduto
pag.190
Sezione IV
L’agente di mediazione immobiliare e il diritto delle locazioni
148.
149.
150.
151
152
153
154
155
156
157
Premessa e fonti normative
pag.192
La locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo
pag.194
La locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale
pag.196
La disdetta del contratto di locazione dell’immobile
compravenduto
pag.197
Il recesso dal contratto di locazione dell’immobile
compravenduto
pag.198
La procedura per il rilascio dell’immobile compravenduto pag.199
L’obbligo di registrazione di contratto di locazione
pag.200
Il diritto di prelazione del conduttore nelle locazioni
abitative e commerciali
pag.200
Il leasing immobiliare dell’immobile compravenduto
pag.201
Il comodato dell’immobile compravenduto
pag.203
Sezione V
L’agente immobiliare e il diritto fallimentare
158 Premessa
pag.205
159 Il fallimento dell’impresa costruttrice: ipotesi e conseguenze pag.205
160 Le recenti modifiche alla Legge Fallimentare con riguardo
agli atti di trasferimento immobiliare
pag.207
11
161 La scelta tra subingresso nel rapporto contrattuale e
scioglimento prevista dal nuovo testo dell’art. 72 Legge
Fallimentare
pag.208
162 Il potere di risoluzione del contratto in capo al contraente
non insolvente introdotto dal nuovo art. 72bis Legge
Fallimentare
pag.210
163 L’azione revocatoria fallimentare nella compravendita
immobiliare
pag.211
164 La revocatoria fallimentare e la sproporzione tra valore
dell’immobile e prezzo pagato
pag.213
165 Le ipotesi di non operatività della revocatoria fallimentare pag.214
166 Il diritto di prelazione dell’acquirente dell’immobile da
costruire in caso di fallimento dell’impresa costruttrice
pag.217
Sezione VI
L’agente immobiliare e il diritto penale
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
L’esercizio abusivo della professione di mediatore
pag.218
Interesse tutelato dall’art. 348 c.p.
pag.218
La truffa (art. 640 c.p.)
pag.224
L’appropriazione indebita (art. 646 c.p.)
pag.225
La bancarotta (artt. 216 e 217 R.D. 267/42)
pag.226
Le violazioni delle norme sul riciclaggio
pag.228
L’obbligo di identificazione da parte del mediatore previsto
dalla legge antiriciclaggio
pag.229
Gli obblighi antiriciclaggio del mediatore: la tenuta
dell’archivio unico
pag.230
L’obbligo di segnalazione delle operazioni sospette
pag.230
L’obbligo di comunicazione delle infrazioni al divieto di
circolazione del contante e dei titoli al portatore
pag.231
Le sanzioni previste in materia di antiriciclaggio
pag.232
Gli obblighi a carico dell’agente immobiliare in ordine al
trattamento dei dati personali e al relativo obbligo di
informazione
pag.232
Il trattamento dei dati personali ed il segreto professionale pag.234
Il trattamento dei dati personali e il rispetto della legge
sulla privacy
pag.234
Sezione VII
L’agente immobiliare e la tassazione della compravendita
181 La
tassazione
della
compravendita
immobiliare:
introduzione
pag.235
182 L’acquisto della casa: le imposte dovute dall’acquirente
pag.236
183 Come si calcolano le imposte
pag.236
12
184
185
186
187
188
189
La base imponibile per il calcolo I.V.A.
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa
I requisiti per fruire dei benefici
L’acquisto delle pertinenze
Casi particolari
Quando si perdono le agevolazioni della “prima casa”
Conclusioni
pag.237
pag.237
pag.238
pag.239
pag.240
pag.241
pag.242
CAPITOLO NONO
LA MODULISTICA
Lettera di incarico
Proposta di acquisto
Contratto di opzione
Patto di prelazione – prelazione volontaria
Contratto preliminare di compravendita
Contratto preliminare improprio
Contratto preliminare di immobile da costruire
pag.246
pag.249
pag.251
pag.252
pag.253
pag.255
pag.257
La legislazione
La legge 3 febbraio 1989 n. 39 modificata
dall’art. 18 L. 57/2001pag. 185
Il D.Lgs 122/2005 in tema di tutela degli acquirenti
di immobili da costruire
L. 27 dicembre 2006 n. 296 (Finanziaria 2007):
norme che interessano gli agenti immobiliari
D.M. 3 febbraio 2006 n. 143
Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196
pag.277
pag.279
pag.286
Il codice civile
Art. 1754 – 1756 (mediatore)
Art. 2643 (della trascrizione)
Art. 2673 (obblighi del conservatore)
Art. 2901 – 2904 (revocatoria)
La legge fallimentare
pag.329
pag.330
pag.331
pag.331
pag.331
Il codice penale
Art. 348 (abusivo esercizio della professione)
Art. 640 (truffa)
Art. 646 (appropriazione indebita)
pag.336
pag.336
pag.336
pag.264
pag.269
13
Casistica giurisprudenziale
I CASO: Sul diritto alla provvigione
pag.337
II CASO: Quando sorge il diritto alla provvigione
pag.337
III CASO: Sulla clausola di sovrapprezzo (c.d. supero)
pag.338
IV CASO: Prelazione legale e diritto alla provvigione
pag.338
V CASO: L’affare concluso e diritto alla provvigione
pag.339
VI CASO: Preliminare e diritto alla provvigione
pag.339
VII CASO: Misura della provvigione
pag.339
VIII CASO: Iscrizione all’albo e diritto alla provvigione
pag.340
IX CASO: Contratto di mandato e contratto di mediazione
pag.340
X CASO: Clausola penale e mediazione
pag.341
XI CASO: Messa in contatto
pag.341
XII CASO: Mediazione unilaterale e fiduciaria
pag.342
XIII CASO: Patti di esclusiva e di irrevocabilità temporanea
pag.342
XIV CASO: Abusivo esercizio della professione
pag.342
XV CASO: Responsabilità del mediatore e responsabilità delle
parti
nel contratto oggetto di mediazione
pag.343
XVI CASO: Iscrizione ipotecaria e responsabilità del mediatore pag.343
XVII CASO: Responsabilità del mediatore e iscrizioni
pregiudizievoli
pag.344
XVIII CASO: Immobile destinato alla demolizione
e responsabilità del mediatore
pag.345
XIX CASO: Conoscibilità di circostanze e responsabilità del
mediatore
pag.345
XX CASO: Abitabilità e diritto alla provvigione
pag.346
14
Indice alfabetico
(i numeri indicano i paragrafi. Quando i richiami sono più di uno il più
rilevante è indicato in neretto)
A
Allegazioni:
Abitabilità, 119
costruire, 104, 103
- certificato, 119
- necessarie, 95 ss
Abitazione, 122, 148
- omesse, 104
- acquisto prima casa, 181
- sanzioni, 104
Contigua, 187
Amministratore di sostegno, 71
- nuda proprietà, 187
Annullabilità:vedi contratto
- acquisto abitazione in corso di
Autenticità sottoscrizioni, 13,48
costruzione, 90
rif
immobili
da
Atto pubblico, 106, 105
Accatastamento, 75, 74
Accettazione proposta, 58
B
Accessione:beni propri per, 134
Base imponibile, 183
Accordo,24
Beni:
Acquirente, 91, 108
- mobili registrati, 137
Acquisto/i:
- immobili, 55 ss
- personali dei coniugi
- del minore, 68, 67,
- a titolo gratuito,133
- comunione dei, 129
- a titolo oneroso,140
- personali dei coniugi, 131, 132
- pertinenze,186
- portati dai coniugi, 132
Affare,40 ss
- acquistati a titolo gratuito, 133
Agente immobiliare, 15ss
- acquistati a titolo oneroso, 140
Agenzia:
- acquistati per accessione, 134
- immobiliare
- propri per natura, 135
- contratto d’agenzia,53
- surrogazione, 136, 137
Agevolazioni:
- elementi per l’identificazione dei,
- fiscali, 180
72 ss
- prima casa,184
- di interesse storico- artistico, 86
- perdita, 188
Benefici fiscali:
Albo mediatori: Vedi ruolo dei
- criteri fruizione, 185
15