Corsi di
PRODUZIONE EDILIZIA E SICUREZZA - ORGANIZZAZIONE DEL CANTIERE
Manutenzione degli edifici
Prof. Ing. Pietro Capone
a.a. 2011-2012
PROCESSO
EDILIZIO
La sequenza
organizzata di fasi
operative che portano
dal rilevamento di
esigenze al loro
soddisfacimento in
termini di produzione
edilizia
( UNI 7867 p 4)
Progetto
Programma
Idea
Procedure
Realizzazione
Uso
Processo
Processo edilizio
edilizio
Ricostruzione
Demolizione
Manutenzione
Trasformazione
IL
IL PROCESSO
PROCESSO EDILIZIO
EDILIZIO
PROCESSO
PROGETTUALE
IDEA
Metaprogettazione
Programmazione
Progettazione
IL
IL PROCESSO
PROCESSO EDILIZIO
EDILIZIO
PROCESSO
ESECUTIVO
Produzione
Prefabbricazione
Costruzione
IL
IL PROCESSO
PROCESSO EDILIZIO
EDILIZIO
PROCESSO
GESTIONALE
•Gestione dell’organismo edilizio
•Esercizio degli impianti
•Manutenzione ordinaria
•Manutenzione straordinaria
• Ristrutturazione dell’org. ed.
• Recupero di parti dell’org. ed.
IL
IL PROCESSO
PROCESSO EDILIZIO
EDILIZIO
PROCESSO
PROCESSO di
di
CONTROLLO
CONTROLLO
Controllo delle
fasi del
Processo
Edilizio
Manutenzione degli edifici
Ogni bene edilizio, con il passare del tempo,
è soggetto inevitabilmente a fenomeni di
degrado e obsolescenza funzionale,
tecnologica ed economica.
Manutenzione degli edifici
ÈÈpossibile
possibiletuttavia
tuttaviaottimizzare
ottimizzarel’affidabilità
l’affidabilitàcomplessiva
complessiva
-- eedunque
dunqueanche
ancheililvalore
valore-- degli
degliimmobili
immobiliattraverso
attraverso
una
unacostante
costanteopera
operadi
di
manutenzione
manutenzione programmata
programmata..
Si
Sitratta
trattadi
diuna
unaattività
attivitàche
cheprevede
prevedeprocedure
procedurecontinue
continue
eepianificate
pianificatedi
dicontrollo
controlloeeutilizzo
utilizzo di
didati
datidi
diarchivio
archivioee
che
chesisirende
rendenecessaria
necessariaper
per la
laconservazione
conservazioneooilil
riallineamento
riallineamentodelle
delleprestazioni
prestazionidi
di un
unimmobile.
immobile.
Manutenzione degli edifici
La
Lanorma
normaUNI
UNI11257:2007
11257:2007: :
""Manutenzione
Manutenzionedei
deipatrimoni
patrimoniimmobiliari
immobiliari--Criteri
Criteriper
per la
la
stesura
stesuradel
del piano
pianoeedel
delprogramma
programmadi
dimanutenzione
manutenzionedei
dei
beni
beniedilizi
edilizi -- Linee
Lineeguida",
guida",
pubblicata
pubblicatarecentemente,
recentemente, fornisce
fornisceii criteri
criteriin
inbase
baseai
ai
quali
qualielaborare
elaborareii piani
pianieeiiprogrammi
programmi per
perlo
lo
svolgimento
svolgimentodelle
delleattività
attivitàmanutentive
manutentivetanto
tantosugli
sugli
edifici
edificiesistenti
esistentiquanto
quantosu
suquelli
quelliin
incostruzione,
costruzione,
indipendentemente
indipendentementedalla
dalladestinazione
destinazioned’uso.
d’uso.
Manutenzione degli edifici
IlIldocumento,
documento,elaborato
elaboratosotto
sottolalacompetenza
competenzadelle
delleCommissioni
Commissioni
tecniche
tecnicheUNI
UNI"Manutenzione"
"Manutenzione"ee"Prodotti,
"Prodotti,processi
processieesistemi
sistemiper
per
l’organismo
l’organismoedilizio",
edilizio",sviluppa
sviluppaininparticolare
particolaredue
dueaspetti
aspettidelle
delleattività
attività
didimanutenzione
manutenzionestrettamente
strettamenteconnessi:
connessi:
•la
•laprocedura
proceduradi
dipiano
piano(che
(cheriguarda
riguarda"il"ilprocesso
processodidiacquisizione,
acquisizione,
didiorganizzazione,
organizzazione,didifinalizzazione
finalizzazionedelle
delleconoscenze
conoscenzeeedidi
assunzione
assunzionedididecisioni")
decisioni")
•i•idocumenti
documentidi
dipiano
piano(ossia
(ossialalaformalizzazione
formalizzazionedelle
delleprevisioni
previsioni
"all’interno
"all’internodididocumenti
documentiche
cheriportano
riportanoeearticolano
articolanoi icontenuti
contenutidelle
delle
attività
attivitàda
dasvolgere
svolgerecon
coni imezzi
mezzistabiliti
stabilitieesecondo
secondolelefrequenze
frequenzeeelele
modalità
modalitàindividuate
individuateeeleleprevisioni
previsionididispesa").
spesa").
Manutenzione degli edifici
Un
Uncorretto
correttopiano
pianodi
dimanutenzione
manutenzioneprevede
prevedeuna
una
procedura
proceduradi
dielaborazione
elaborazioneprogrammata
programmatadi
diazioni,
azioni,di
diverifiche
verifiche
eedi
dieventuali
eventualiretroazioni
retroazioniche
chela
lanorma
normaillustra,
illustra,nell’appendice
nell’appendice
A,
A,con
conun
undiagramma
diagrammadi
diflusso.
flusso.
In
Inesso
essosono
sonoevidenziate
evidenziatetre
trefasi
fasiconsecutive
consecutiveche
che
rappresentano
rappresentanoi ipassaggi
passaggiattraverso
attraversoi iquali
qualiavviene
avvienela
la
gestione
gestionedella
dellamanutenzione:
manutenzione:
•conoscenze
•conoscenze ee obiettivi;
obiettivi;
•predisposizione
•predisposizione del
del piano;
piano;
•attuazione.
•attuazione.
Manutenzione degli edifici
La
La fase
faseistruttoria
istruttoriainiziale
iniziale riveste
rivestesenza
senzadubbio
dubbiouna
una
importanza
importanzafondamentale
fondamentaleinintutto
tuttoililprocesso,
processo,ininquanto
quanto
l’acquisizione
l’acquisizionedidiun
unquadro
quadropreliminare
preliminaredidiconoscenze
conoscenzeeedididati
datièè
necessaria
necessariaalla
allaindividuazione
individuazioneprecisa
precisadello
dellostato
statofisico
fisicoeefunzionale
funzionale
dell’immobile
dell’immobileeequindi
quindialla
alladefinizione
definizionedegli
degliobiettivi.
obiettivi.
La
Lapredisposizione
predisposizionedidiquesto
questoquadro
quadroconoscitivo
conoscitivova
vaeffettuata
effettuata
secondo
secondoun
unprincipio
principiodi
digradualità,
gradualità,distinguendo
distinguendotra
trainformazioni
informazioni
"indispensabili"
"indispensabili"eeinformazioni
informazioni"utili".
"utili".
Tra
Traleleprime
primedevono
devonoessere
essereannoverate
annoverate"quelle
"quelleriguardanti
riguardantiaspetti
aspetti
connessi
connessicon
conlalasalute
saluteeela
lasicurezza
sicurezzaeecon
conlalalegislazione
legislazione
vigente".
vigente".
Manutenzione degli edifici
IlIlpiano
piano di
di manutenzione
manutenzione,,sebbene
sebbeneapplicabile
applicabileaa
diversi
diversilivelli
livellidi
di scala
scala(a
(aun
unpatrimonio
patrimonioimmobiliare,
immobiliare,aa
un
unsingolo
singoloedificio
edificioeealle
allesue
suepertinenze,
pertinenze, aasubsistemi
subsistemi
edilizi
edilizieeimpiantistici,
impiantistici,aaelementi
elementitecnici),
tecnici), èèda
daintendersi
intendersi
come
comeun
uninsieme
insieme strutturato
strutturato ee integrato
integrato..
Manutenzione degli edifici
Le
Leforme
formedi
diintervento
interventomanutentivo
manutentivosono
sono
fondamentalmente
fondamentalmentedue:
due:
•• manutenzione
manutenzione preventiva
preventiva
•manutenzione
•manutenzione correttiva
correttiva oo aa guasto
guasto..
Manutenzione degli edifici
La
La prima
prima èè particolarmente
particolarmente indicata
indicata per
per gli
gli
edifici
edifici che
che presentano
presentano elevati
elevati livelli
livelli di
di criticità,
criticità,
mentre
mentre la
la seconda
seconda –– che
che riguarda
riguarda gli
gli interventi
interventi
effettuati
effettuati aa seguito
seguito della
della rilevazione
rilevazione di
di guasti
guasti ––
può
può essere
essere adottata
adottata su
su componenti
componenti che
che non
non
interessano
interessano sistemi
sistemi critici
critici oo di
di sicurezza.
sicurezza.
Manutenzione degli edifici
Queste
Queste strategie
strategie di
di manutenzione
manutenzione possono
possono
ovviamente
ovviamente essere
essere adottate
adottate in
in combinazione,
combinazione,
secondo
secondo condizioni,
condizioni, forme
forme ee tempistiche
tempistiche
opportunamente
opportunamente stabilite.
stabilite.
Manutenzione degli edifici
La
Lanorma
normaUNI
UNI 11257:2007
11257:2007sisiconfigura
configuraquindi
quindicome
comeuna
una
guida
guidacompleta
completain
ingrado
gradodi
difornire
fornireun
unsupporto
supportoconcreto
concretoalla
alla
gestione
gestionedelle
delleproprietà
proprietàimmobiliari:
immobiliari:
•• dai
daicriteri
criterigenerali
generali di
diun
unprogramma
programmadi
dimanutenzione
manutenzione
•• ai
aicriteri
criterieealle
allefasi
fasi di
distesura;
stesura;
•dagli
•dagliorientamenti
orientamenti per
per la
lascelta
sceltadelle
dellestrategie
strategiepiù
più
opportune,
opportune,
•• alla
allaprogrammazione
programmazioneoperativa
operativaeeal
alpreventivo
preventivodi
dispesa.
spesa.
Manutenzione degli edifici
operativamente
ii dati
dati conoscitivi
conoscitivi ee le
le indicazioni
indicazioni
sintetiche
sintetiche indispensabili
indispensabili per
per la
la
manutenzione
manutenzione programmata,sono:
programmata,sono:
Manutenzione degli edifici
•l'individuazione della durata di vita
utile di componenti e parti d'opera;
•all'interno del periodo di vita utile,
l'elencazione dei più plausibili e
probabili degradi e guasti, descritti
nei loro effetti e nelle manifestazioni
di avvicinamento allo stato di avaria;
Manutenzione degli edifici
•l'indicazione delle operazioni da
eseguire per le attività d'ispezione, per
gli interventi preventivi e correttivi e per
le azioni di sostituzione;
•la frequenza, individuata su base
statistica, di tali attività;
•la percentuale di costo di queste attività
in rapporto al valore della costruzione a
nuovo.
Piano di Manutenzione
PIANO DI MANUTENZIONE
Piano di
manutenzione
dell’opera e
delle sue parti
Obiettivo
prevedere, pianificare e programmare l’attività di
manutenzione dell’opera eseguita, al fine di
mantenerne nel tempo la funzionalità, le
caratteristiche qualitative, l’efficienza ed il valore
economico.
Fascicolo del
fabbricato
Obiettivo
tutelare i fruitori dell’immobile mediante la
raccolta di tutte le informazioni utili per definire e
monitorare nel tempo lo stato complessivo
dell’opera con particolare attenzione alle
condizioni strutturali della stessa
Fascicolo
dell’opera
(art. 91 –
D.Lgs
81/2008)
Obiettivo
definire tutte le informazioni in grado di facilitare
l'attività di tutela della sicurezza e della salute
del personale incaricato, durante l’esercizio
dell’opera, dell’esecuzione di tutti quei lavori
necessari (e prevedibili), per la futura gestione
(manutenzione compresa) dell'opera eseguita.
PIANO DI MANUTENZIONE
Le Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. 14
gennaio
2008)
hanno
introdotto
l'obbligo
di allegare al progetto strutturale esecutivo il
“piano
di
manutenzione
strutturale dell’opera”.
della
parte
PIANO DI MANUTENZIONE
Il progettista deve farsi carico, per tutte le opere
pubbliche e private, di redigere questo ulteriore
elaborato che la norma definisce come “il
documento
complementare
al
progetto
strutturale che ne prevede, pianifica e
programma, tenendo conto degli elaborati
progettuali
esecutivi
dell’intera
opera,
l’attività di manutenzione dell’intervento al
fine di mantenerne nel tempo la funzionalità,
le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il
valore economico.”
PIANO DI MANUTENZIONE
Esso va corredato, in ogni caso, del manuale
d’uso, del manuale di manutenzione e del
programma di manutenzione delle strutture.
Il piano di manutenzione delle strutture va
depositato,
unitamente
agli
altri
elaborati
progettuali, presso gli uffici del Genio Civile
competenti per territorio.
PIANO DI MANUTENZIONE
Art. 40 - Piano di manutenzione dell'opera e
delle sue parti
1. Il piano di manutenzione è il documento
complementare al progetto esecutivo che
prevede, pianifica e programma, tenendo conto
degli
elaboratori
progettuali
esecutivi
effettivamente
realizzati,
l'attività
di
manutenzione dell'intervento al fine di mantenere
nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di
qualità, l'efficienza ed il valore economico.
PIANO DI MANUTENZIONE
2. Il piano di manutenzione assume contenuto
differenziato in relazione all'importanza e alla
specificità dell'intervento, ed è costituito dai
seguenti documenti operativi:
• il manuale d'uso;
• il manuale di manutenzione;
• il programma di manutenzione.
PIANO DI MANUTENZIONE
MANUALE D’USO
3. Il manuale d'uso si riferisce all'uso delle parti
più importanti del bene, ed in particolare degli
impianti tecnologici.
PIANO DI MANUTENZIONE
MANUALE D’USO
Il manuale contiene l'insieme delle informazioni
atte a permettere all'utente di conoscere le
modalità di fruizione del bene, nonché tutti gli
elementi necessari per limitare quanto più
possibile i danni derivanti da un'utilizzazione
impropria, per consentire di eseguire tutte le
operazioni atte alla sua conservazione che non
richiedono conoscenze specialistiche e per
riconoscere
tempestivamente
fenomeni
di
deterioramento anomalo al fine di sollecitare
interventi specialistici.
PIANO DI MANUTENZIONE
MANUALE D’USO
4. Il manuale d'uso contiene le seguenti formazioni:
la collocazione nell'intervento delle parti
menzionate;
la rappresentazione grafica;
la descrizione;
le modalità d'uso coretto.
PIANO DI MANUTENZIONE
MANUALE DI MANUTENZIONE
5. Il manuale di manutenzione si riferisce alla
manutenzione delle parti più importanti del bene
ed in particolare degli impianti tecnologici.
Esso fornisce in relazione alle diverse unità
tecnologiche, alle caratteristiche dei materiali o
dei
componenti
interessati,
le
indicazioni
necessarie per la corretta manutenzione nonché
per il ricorso ai centri di assistenza o di servizio
PIANO DI MANUTENZIONE
MANUALE DI MANUTENZIONE
6. Il manuale di manutenzione contiene le seguenti
informazioni:
la collocazione nell'intervento delle parti menzionati;
la rappresentazione grafica;
la descrizione delle risorse necessarie per
l'intervento manutentivo;
il livello minimo delle prestazioni;
le anomalie riscontrabili;
le manutenzioni eseguibili direttamente dall'utente;
le manutenzioni da eseguire a cura di personale
specializzato.
PIANO DI MANUTENZIONE
PROGRAMMA DI MANUTENZIONE
7. Il programma di manutenzione prevede un
sistema di controlli ad interventi da eseguire, a
cadenze temporalmente o altrimenti prefissate, al
fine di una corretta gestione del bene e delle sue
parti nel corso degli anni.
Esso si articola secondo tre sottoprogrammi:
Sottoprogramma delle prestazioni
Sottoprogramma dei controlli
Sottoprogramma degli interventi
PIANO DI MANUTENZIONE
PROGRAMMA DI MANUTENZIONE
il sottoprogramma delle presentazioni, che
prende in considerazione, per classe di
requisito, le prestazioni fornite dal bene e
dalle sue parti nel corso del suo ciclo di vita;
PIANO DI MANUTENZIONE
PROGRAMMA DI MANUTENZIONE
il sottoprogramma dei controlli, che definisce il
programma delle verifiche e dei controlli al fine di
rilevare il livello di prestazione (qualitativo e
quantitativo) nei successivi momenti della vita del
bene, individuando la dinamica della caduta delle
prestazioni avanti come estremi il valore di collaudo
e quello minimo di norma.
PIANO DI MANUTENZIONE
PROGRAMMA DI MANUTENZIONE
il sottoprogramma degli interventi di
manutenzione, che riporta in ordine temporale
i differenti interventi di manutenzione, al fine
di fornire le informazione per una corretta
conservazione del bene.
PIANO DI MANUTENZIONE
Il programma di manutenzione, il manuale d'uso
ed il manuale di manutenzione redatti in fase di
progettazione sono sottoposti a cura del direttore
dei
lavori,
al
termine
della
realizzazione
dell'intervento, al controllo ed alla verifica di
validità, con gli eventuali aggiornamenti resi
necessari
dai
problemi
l'esecuzione dei lavori.
emersi
durante